Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino – Abril 2011

El portal especializado en temas de economía, finanzas y mercados iProfesional.com publicó el 18/04/2011 el artículo: » Ladrillo versus dólar: por el “seguro de cambio” que ofrece el Gobierno, crece la ganancia de quienes invierten en inmuebles» (Ref.:http://www.iprofesional.com/notas/114240-Ladrillo-versus-dlar-por-el-seguro-de-cambio-que-ofrece-el-Gobierno-crece-la-ganancia-de-quienes-invierten-en-inmuebles).

Por su parte el martes 12/04/2011 el matutino La Nación hizo lo propio con uno cuyo título guarda cierta similitud: «Nada detiene los aumentos de precios en casas y departamentos» (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1364930-nada-detiene-los-aumentos-de-precios-en-casas-y-departamentos). A pesar de todos los argumentos exhibidos en ambos artículos, me veo en la obligación de indicar que «no todo lo que brilla es oro» y que «no todo es del color del cristal con que se mira». Veamos porqué…

En principio sería ridículo de mi parte desestimar que hubo una reversión de la actividad respecto a la caída que se experimentó en el primer semestre de 2009 tanto en volúmenes como en precios tal lo destacado por referentes de alto perfil de este sector de actividad, (Ref.: http://www.iprofesional.com/notas/88440-Viviendas-el-dolar-dormido-vuelve-a-despertar-el-interes-por-refugiarse-en-el-ladrillo.html – http://www.youtube.com/watch?v=yIIanJRGX_o&feature=player_embedded#at=18), como consecuencia de las secuelas dejadas por la crisis financiera internacional (cuyo epicentro fue en Octubre de 2008 con la estrepitosa quiebra de Lehman Brothers).

Entonces era de esperar el rebote importante ocurrido durante 2010 y que, salvado el período estival en el que siempre se produce una declinación de la actividad, fuera evidente la recuperación con precios sostenidos que se viene produciendo actualmente la que, si bien es importante, no es definitiva ni se termina de consolidar, hecho que es advertido por diversas entidades en sus análisis periódicos del mercado  lo que hace que los lleve a advertir dudas sobre la performance futura tal como lo consigna en forma explícita el portal Reporte Inmobiliario.com (http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1847-fuerte-caida-de-oferta-futura-de-vivienda.html).

Por su parte, el conocido periodista y economista Tomás Bullat en un artículo publicado también en iProfesional.com (Ref.:http://finanzas.iprofesional.com/notas/114419-Burbuja-o-burbujita-inmobiliaria-esa-es-la-cuestin) puso en el tapete un conjunto de aspectos imposibles de desestimar a saber:

A todo esto el Lic. Miguel Angel Pato, Director Regional de Ernst & Young Real Estate Group América Latina quien preside el Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara Americana de Comercio en la Argentina e integra el Comité de Dirección de la Bienal de Arquitectura de Buenos Aires, del Centro de Arte y Comunicación y de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de Argentina, en un comentario (#1) que – en calidad de forista – enviara a La Nación el 02/04/2011 (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1362111-lanacioncom) expresó textualmente: «Mientras los inversores profesionales y bien informados se están pasando al dólar, hay gente en la Argentina y Uruguay que todavía usa como argumento de venta el «ladrillos reserva de valor». Cuidado que sólo eso sólo funciona con respecto a la moneda local, porque frente al dólar la cosa es diferente y hoy con ladrillos caros, dólares baratos y tasa de interés baja, pero con altas probabilidades de comenzar a subir, la mezcla es complicada. Creo que habría que tener en cuenta esto antes de promover un proyecto como inversión.».

Por su parte el conocido economista rosarino Salvador Di Stefano (Ref.: http://www.salvadordistefano.com.ar) en su artículo publicado en el portal de negocios Punto Biz (Ref.:http://www.puntobiz.com.ar/noticia/articulo/56943/Con_la_suba_de_tasas_que_se_viene_se_construira_menos.html) no dejó pasar por alto que: » Los inversores del mundo dejaran los activos para pasarse a renta. En el mundo todos tenemos la fantasía de vivir sin trabajar. En mi caso me prepare toda la vida para eso, y aún hoy trabajo 14 horas por día, con lo cual podríamos decir que fracase, o bien que la meta es una fantasía. En este escenario de fantasía todos buscamos ganar dinero con el menor riesgo posible. Si la tasa sube, muchos dejaremos de invertir en activos para pasar a renta.

Ejemplo, una propiedad en Rosario de U$S 100.000 (un departamento de un dormitorio más una cochera) se podría alquilar en $ 2.000 al mes, lo que implica $ 24.000 al año. Si deducimos la amortización, impuestos y gastos, nos quedaría un rendimiento del 3% en dólares. Si un bono de una empresa corporativa americana nos da un rendimiento superior al 6% anual, los inversores dejaran de comprar departamentos para invertir en bonos americanos, ya que rentara más que una propiedad y tendrá liquidez.».

Como se señala en el artículo de iProfesional.com (Ref.: http://www.iprofesional.com/notas/114240-Ladrillo-versus-dlar-por-el-seguro-de-cambio-que-ofrece-el-Gobierno-crece-la-ganancia-de-quienes-invierten-en-inmuebles): «El Gobierno necesita mantener el billete verde “anclado” y ya dejó establecido su precio para este año.», inevitablemente se deduce que: un «dólar anclado» implica «retraso cambiario» e «inflación en dólares»… ¿Alguien lo puede negar?… Entonces inocentemente el lector caería en el espejismo o falacia de suponer que «por el “seguro de cambio” que ofrece el Gobierno, crece la ganancia de quienes invierten en inmuebles» lo que hace que inmediatamente uno se pregunte: ¿Es una ganancia segura sostenible en el tiempo?… Esto lleva a un análisis que debería ser tomado en muy cuenta por el público al que se intenta seducir en los artículos citados cuya argumentación, que pareciera inobjetable, no lo es tanto.

Para esto, lo importante es no caer en razonamientos que impliquen ponerse anteojeras desestimando la interacción que tiene el mercado inmobiliario argentino con los restantes mercados que determinan tanto a nivel macro como micro económico, el comportamiento de la economía real.

Como destaqué previamente, el aspecto saliente de esta coyuntura que justificaría los incrementos de los precios de las propiedades es que se transita por un fenómeno de «inflación en dólares» debido a que la evolución en las cotizaciones de dicha divisa es porcentualmente inferior a la de los precios de la totalidad de bienes y servicios tangibles o intangibles y transables o no transables internacionalmente.

Este tipo de coyunturas está definido por la política conjunta llevada a cabo por el Palacio de Hacienda y el BCRA la que exacerba la demanda promoviendo una reactivación basada en el consumo de bienes de uso durable y de ningún modo en el ahorro y la inversión que facilitaría el fondeo a las entidades bancarias de primera línea las que contarían con capacidad prestable a largo plazo, hecho impensable en un escenario inflacionario como el actual en el que lamentablemente no se cuenta con información estadística oficial creíble. Nadie pone en duda que una estabilidad económica duradera posibilita a las entidades efectuar préstamos a tasas reales positivas de un dígito, lo que idealmente sería contar con un círculo virtuoso para otorgar créditos hipotecarios.

Tomando en cuenta lo predicho hasta el momento, lo conveniente es no llamarse a engaños y pecar de exitistas pues las políticas en las que hubo atraso cambiario nunca fueron sostenibles en el tiempo y tuvieron desenlaces no deseados.

Es que la política económica actual, observándola fríamente, guarda similitud en ciertos aspectos con la llevada a cabo por José Alfredo Martínez de Hoz cuando era Ministro de Economía y dispuso mini devaluaciones periódicas (crawling-peg) a partir de 1976 hablándose en aquel entonces de la «tablita cambiaria» que condujo a un fenómeno recordado por el ex ministro Roberto Lavagna y reproducido en un artículo publicado por iProfesional.com (Ref.: http://economia.iprofesional.com/notas/114318-Lavagna-Volvimos-a-la-poca-de-la-plata-dulce-y-el-deme-dos).

Esa analogía tuvo su correlato en el mercado inmobiliario lo que está presentado en el gráfico generado por el economista Lucas Llach en su blog «La ciencia maldita» (Ref.: http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/freeconomics/calamaro-y-el-mercado-inmobiliario – http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500×339.jpg). El gráfico del economista Lucas Llach muestra claramente los desenlaces que hubo superados esos procesos de atraso cambiario lo que ratifica el «comportamiento cíclico» del mercado inmobiliario y la reversión de precios posteriores que hubo en aquellos tiempos.

Entonces, si de hacer una evaluación de la performance actual se trata, no se puede dejar de tomar en consideración que «se está ingresando en un escenario que presenta ciertas complicaciones y por sobre todo denota mucha cautela» pues el proceso electoral y la posibilidad de que cambie la política económica actual a mediano plazo, podrían tener una incidencia significativa en todo el sector en su cadena de valor y no solo en el de compraventa de bienes inmuebles en sus diferentes segmentos, hecho que me destacó ante una consulta que le efectuara, el Arquitecto Fernando Romero – CEO del prestigiosísimo del portal «Inmobidiario – Everyday Real Estate» (Ref.: http://www.everydayrealestate.com.ar) quien en un mensaje que me envió recientemente, reconoció que «las elecciones ‘paralizan’ a más de uno para tomar decisiones de mediano plazo. Esto seguramente afectará el ritmo de las transacciones, pero es difícil saber en qué medida…».  Lo predicho por el Arq. F. Romero, al día de hoy es tomado muy en cuenta por las grandes empresas desarrolladoras lo que devino en decisiones cuyo resultado está claramente expuesto en el portal Reporte Inmobiliario(http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1847-fuerte-caida-de-oferta-futura-de-vivienda.html), a lo que yo le agrego la existencia de problemas de orden externo, hoy más vigentes que nunca, y que anticipé en la nota «Hay que seguir al dólar» (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/02/hay-que-seguir-al-dolar.html) publicada el pasado 04/02/2011 ya que en la misma se detallan aspectos que podrían llegar a influir fuertemente a nivel global con indiscutible incidencia en el local contribuyendo a revertir la performance de los diferentes mercados de la economía real, se trate de bienes tangibles como intangibles, transables o no transables internacionalmente tal el caso de los que mueve el mercado inmobiliario argentino.

Es que estos temas tratados en «Hay que seguir al dólar» encajan con lo publicado en La Nación el pasado 06/04/2011 (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1363275-la-fed-discute-el-fin-de-la-hiperliquidez) ya que en este último artículo se pone en conocimiento del lector que la Reserva Federal de Estados Unidos, a cargo de su chairman, Ben Bernanke,»la probable suspensión, en junio, del programa de estímulos monetarios que le permite mantener muy deprimidas las tasas de interés para estimular una reactivación» a partir del segundo semestre del año en curso dando fin al conocido proceso de flexibilización cuantitativa (quantitative  easing) lo que determinaría que se invierta el flujo de capitales y se oriente de las economías periféricas a las centrales  marcando el fin de la época de dólar barato, hecho que afectaría a la actual política cambiaria (ya no solo en el orden local) lo que pondría fin al virtual anclaje cambiario en forma significativa.

Es así que, de haber menos dólares fronteras adentro, lo que también se comenta en tácitamente en iEco (Ref.: «Esta en riesgo el superávit de la cuenta corriente» – http://www.ieco.clarin.com/economia/riesgo-superavit-cuenta-corriente_0_232200001.html – 17/04/2011) indefectiblemente las grandes empresas constructoras y consultoras del sector inmobiliario que permanentemente efectúan estudios de factibilidad y de análisis de performance a futuro, van a tener que revisar cuali y cuantitativamente la oferta total estimada y valorizada en dólares en poder de los sectores oferentes de propiedades a la venta versus la cantidad de los mismos que supuestamente se encontrarían en poder del sector demandante lo que alteraría que la tendencia actual del mercado dado que sus resultados podrían determinar un viraje significativo en la estructura de costos y precios futuros abarcando, como expresé previamente, toda la cadena de valor que conforma el mercado inmobiliario argentino incluyendo a la totalidad de empresas proveedoras de materiales y artefactos, al grueso de las empresas constructoras, de comercialización de bienes raíces y de servicios conexos – asesores jurídico inmobiliarios, notarios, contadores especializados en temas tributarios, asesores publicitarios especializados en marketing inmobiliario en los diferentes medios de comunicación, etc. – y a un núcleo inversor muy concentrado como el que existe en la actualidad.

Les saludo con profundo respeto.

sdaqui («soydeaqui» – soydeaqui01@gmail.com)

Fuente: Blog Tecnico Inmobiliario