Buscan asimilar por ley el régimen patrimonial de los concubinos al de las personas casadas


La iniciativa fue propuesta por la senadora oficialista Ana Corradi de Beltrán. Para poder ingresar a este régimen, la pareja debe tener un período mínimo de convivencia de cinco años. Cuáles serán sus consecuencias. Qué otros proyectos analiza el Congreso

Por Sebastian Albornos MailiProfesional.com

Buscan asimilar por ley el régimen patrimonial de los concubinos al de las personas casadas

Algunas parejas buscan iniciar una convivencia sin pasar por el Registro Civil. Tal vez lo hagan por desconfianza o inseguridad. O quizás por desconocimiento, ya que creen que el matrimonio y el concubinato son lo mismo.

Pero esto no es así y los problemas saldrán a la luz cuando, ya sea por muerte o por decisión de ambos miembros de la pareja, lo mismo decida concluir con la relación.

El problema principal es que, excepto por alguna norma dispersa que trata un tema específico, el concubinato no está regulado en la Argentina.

En tanto, los que pasen por el Registro Civil y se transformen en cónyuges sí cuentan con un régimen normativo por el cual tendrán dos tipos de bienes: los propios y los gananciales.

Los propios son aquellos con los que cada cónyuge llega al matrimonio -todo lo que tenía antes de casarse- y los que adquiera cada uno durante el mismo a título gratuito (una donación) o por una causa o título anterior al matrimonio (un juicio laboral, por citar un ejemplo).

En cambio, los gananciales son los que se adquieren dentro del matrimonio a título oneroso, o aún después de su disolución, por causa del matrimonio. Por ejemplo, dentro de los gananciales, se incluyen los sueldos y haberes de ambas partes.

Esta última clase no existe dentro de los concubinatos, por lo que probar lo que cada uno llevó a la pareja y poder dividirlo es caso de disolución será muy difícil.

En las Cámaras que conforman el Congreso, este tema está comenzando a ser propuesto a través de distintas iniciativas. En una de ellas, la senadora santiagueña Ana Corradi de Beltrán, del Frente para la Victoria (FPV), propone que -en cuanto al régimen de los bienes gananciales- el concubinato tenga el mismo tratamiento que el matrimonio, si supera los cinco años de vida en común.

Es decir, de aprobarse el proyecto, una vez transcurrido ese tiempo de convivencia a la pareja se la tratará -en cuanto al régimen patrimonial- como si fuese un matrimonio.

Concubinato y ganancialidad
La iniciativa de la legisladora santiagueña propone incorporar el segundo párrafo al artículo 1315 para que quede redactado de la siguiente manera:

“Los gananciales de la sociedad conyugal se dividirán por iguales partes entre los cónyuges, o sus herederos, sin consideración alguna al capital propio de los cónyuges, y aunque alguno de ellos no hubiese llevado a la sociedad bienes algunos”, resalta.

Y agrega: “También se considerarán gananciales, sujetos al régimen del párrafo precedente, los bienes adquiridos por el hombre o la mujer que se encuentren en estado de aparente matrimonio -concubinato- por el intervalo de cinco años“.

De acuerdo a los fundamentos efectuados por Corradi de Beltrán, con este proyecto “se pretende posibilitar tanto al marido, como a el/la conviviente, el poder de disfrutar de los beneficios de uso y del usufructo que tenga su pareja: sea este cónyuge o concubino“.

Para la senadora, en el tema analizado, la redacción actual del código aparece discriminatoria y se contrapone con el principio de igualdad dispuesto por el articulo 16 de la Constitución Nacional, así como también con numerosos tratados de derechos humanos con rango constitucional.

“La realidad social actual incluye como algo, si no habitual, bastante más extendido que hace dos décadas, la existencia de mujeres y hombres que voluntariamente han decidido formar una pareja estable y una familia, sin someterse a ninguno de los requisitos, ritos o fórmulas que los diversos ordenamientos prevén para “santificar” dicha unión”, remarcó la impulsora de la iniciativa.

Los derechos de los concubinos
Tras conocerse la propuesta parlamentaria, Fernando Millán y Leandro Merlo, especialistas en derecho de familia, y colaboradores de Microjuris Argentina, analizaron los derechos de los concubinos:

a) A continuar la locación en caso de fallecimiento de su concubino locatario.

b) Derecho a reclamar el daño material por muerte del otro.

c) La posibilidad de heredar al cónyuge si el matrimonio se celebró para regularizar un concubinato, cuando el cónyuge falleciera dentro del mes de celebrado el enlace a raíz una enfermedad que tenía al momento de casarse.

d) Posibilidad de alegar una sociedad de hecho para efectuar un reclamo sobre bienes. Sin embargo, destacaron que “este supuesto debe manejarse con extrema cautela”. Los tribunales señalan que el concubinato por sí solo, por extenso que sea, no hace presumir una sociedad de hecho entre los concubinos.

e) Derecho de pensión: el aparente matrimonio debió durar 5 años como mínimo inmediatamente anteriores al fallecimiento. El plazo de convivencia se reduce a dos años cuando exista un hijo reconocido por ambos convivientes.

El o la conviviente excluye al cónyuge supérstite cuando éste hubiere sido declarado culpable de la separación personal o del divorcio. En caso contrario, y cuando el concubino hubiere estado pagando alimentos, por haber dado causa a la separación personal o al divorcio, la prestación se otorgará al cónyuge y al conviviente por partes iguales.

f) Indemnización laboral por muerte del concubino: la Ley de Contrato de Trabajo establece el derecho a percibir la mitad de la indemnización por antigüedad que correspondiera, en caso de muerte del trabajador, a “la mujer que hubiese vivido públicamente con el trabajador, en aparente matrimonio, durante un mínimo de dos años anteriores al fallecimiento“. Este supuesto se aplica también al hombre, cuya concubina falleciera.

g) Inclusión en la obra social: se puede incluir como beneficiarios de las obras sociales a “las personas que convivan con el afiliado titular y reciban del mismo ostensible trato familiar”.

h) Presunción de paternidad: en un juicio de filiación donde se pretenda determinar la paternidad del hijo nacido de una pareja de concubinos, existe una presunción sobre la paternidad del concubino de la madre, si ambos convivían a la época en que el hijo fue concebido.

Sin embargo, esta presunción puede ser desvirtuada por el demandado por cualquier medio de prueba.

Repercusiones
Los especialistas de Microjuris Argentina, consideraron que “las uniones de hecho no deben tener regulación legislativa específica“.

“Las parejas que no quieren optar por el matrimonio, lo hacen a efectos de conservar libertades personales y patrimoniales, sustrayéndose voluntariamente a los efectos jurídicos que derivan del matrimonio”, remarcaron los expertos.

Por ese motivo, indicaron que “no es adecuada la incorporación de una legislación referida al concubinato porque, de regularse, se establecería una suerte de matrimonio “de segunda”, constituido por las uniones de hecho y uniones civiles, y otro “de primera”, constituido por el matrimonio tradicional, en cuanto a la extensión de derechos que tendría uno y otro”.

En ese mismo sentido se expresó Ana Ortelli, profesora de Derecho de Familia y de Sucesiones en la Universidad Austral y en la UCA y colaboradora de elDial.com, porque “es obligar a una persona a entrar a una situación legal que no pretendió“.

Eduardo Favier Dubois, presidente del Instituto Argentino de Empresa Familiar (IADEF), estimó que, para evitar contingencias en la pareja y con los terceros, se debería ampliar el plazo mínimo de convivencia, que no debería ser menor a diez años. Además, debería existir un registro del concubinato o un sistema que permita su publicidad y fecha cierta.

En cambio, Gabriel Martinez Niell, abogado del Estudio Grispo & Asociados, se mostró a favor de la regulación de las uniones de hecho y entendió que la iniciativa “responde a una situación cuyo tratamiento legal está pendiente desde hace largos años”.

“Por ello, resulta valioso el planteamiento de esta problemática a efectos de precisar la naturaleza específica de este vínculo y las consecuencias jurídicas que derivan del mismo”, agregó.

Otros proyectos
En el Senado también se aguarda el tratamiento de la iniciativa propuesta por la legisladora jujeña Liliana Fellner, que establece que los bienes adquiridos a título oneroso, desde el inicio de la relación por cualquiera de los integrantes de la pareja, o en cuanto se hubiese acrecentado el patrimonio propio de cada uno de ellos durante la vigencia de la unión, se considerarán gananciales en un 50% para cada una de las partes. Para entrar dentro de este régimen, la pareja debe tener un mínimo de convivencia de tres años.

En tanto, indica que los bienes comunes se administrarán por uno u otro concubino. Los gastos que realice uno de ellos y las obligaciones que contraiga para cubrir las necesidades recíprocas y de los hijos, obligarán también al otro.

Si la unión se disuelve por muerte de uno de los convivientes se procederá a la división de los bienes gananciales en la sucesión del fallecido.

Si no quedaron descendientes ni ascendientes, los convivientes que mantuvieron su unión por un período de, al menos, tres años y que cuenten con aptitud nupcial, se heredarán recíprocamente.

Por otra parte, cuando falleciere el conviviente propietario del inmueble que hubiere constituido asiento del hogar, el viudo o viuda podrá vivir en él -y de manera gratuita- siempre que careciera de un inmueble propio habitable.

Este derecho cesará cuando la fortuna del conviviente mejorase considerablemente a criterio del juez, contrajere nuevas nupcias o formare una nueva unión de hecho

 

fuente: diario la capital

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Justicia anuló cláusula de renegociar en alquileres, Contratos alquiler: Alquiler escalonado VS cláusula de renegociar


MARCO LEGAL:

Los Dres Enrique Abatti e Ival Rocca (h) nos aportan su interpretación de un reciente fallo que demuestra que es más recomendable utilizar la cláusula de “alquiler escalonado” en los contratos de locación que la “cláusula de renegociar”. Cómo implementar un “alquiler escalonado” correctamente. Documento de lectura obligada.

ALQUILERES Y REAJUSTES: La justicia anuló “cláusula de renegociar” durante el plazo mínimo legal.

Sumario: I. Introducción. II. La estabilización de alquileres residenciales y comerciales. III. El fulminante fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. IV. Los alquileres escalonados. V. Locación sin plazo mínimo y con alquiler variable. VI. Bibliografía.

I.— INTRODUCCIÓN

1. Noción previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación que pagará el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero. El locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6º ley 23.091) aunque podrá porratearse en caso de resolución anticipada . Los períodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos no habitacionales (comercio, industria, profesionales) pueden ser por horas, día, semana, quincena, mes, semestre, año, etc.
La Ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928 prohibió reajustar los alquileres en base a índices, posibilidad que había sido impuesta en su art. 3º, por la Ley de Alquileres 23.091; a su vez, la inconstitucional resolución 144/93 del MEOySP, que comentamos más abajo, interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones impuestas por la ley 23.928.

2. Moneda de pago. Al modificarse los arts. 617 y 619 del Código Civil, se pueden concertar obligaciones en moneda extranjera, al derogarse la prohibición del art. 1º de la ley 23.091. El precio de la locación puede estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la propiedad horizontal, tasas e impuestos que pesen sobre la finca y su falta de pago tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler desalojo y cobro y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancelará la obligación, pues el pago sería parcial.

3. Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario está el pago del alquiler:

a) Tiempo del pago. El alquiler deberá pagarse en el tiempo contractualmente pactado y de no haberse convenido, será a los usos y costumbres del lugar;
b) Lugar de pago. En principio será el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se hará en el domicilio del locatario;
c) Forma y prueba. La prueba más habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por él, incluidas las entidades bancarias, cuando así se convino, en cuyo caso surtirán efecto los talones de depósito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o talón bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador; conviene insertar en los recibos y en cláusula especial del contrato, en caso de pago mediante depósito bancario: “este pago no implicará cancelación de las obligaciones anteriores” y “ningún depósito bancario hará presumir el pago de los alquileres anteriores”, respectivamente.

II.— LA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES RESIDENCIALES Y COMERCIALES.

1. Noción previa.

a) Advertencia. Es posible convenir diversas fórmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibición de reajustar impuesta por el art. 4º de la ley 25.561, según los supuestos que a continuación someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los “alquileres escalonados”, ascendentes o descendentes, a propósito del reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán contra Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres” (Expte. 84.054/2004), donde se dispuso, tal como lo venimos sosteniendo desde hace años, declarar la nulidad de la cláusula de un contrato de locación que contemplaba renegociar el alquiler transcurridos los primeros seis meses de vigencia, de acuerdo a los valores de plaza; la Cámara la fulminó por atentar contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante los plazos mínimos legales (2 años vivienda y 3 años los restantes destinos) previstos en el Código Civil.

b) Introducción. Los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones perdurables, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso con vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.
Convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflación, hoy disminuida por efecto de la crisis económica global imperante, será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que mantengan estabilizados los alquileres.

2. Cláusulas ineficaces y anulables. Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cláusulas que dejen indeterminado el alquiler durante el plazo mínimo locativo (2 años vivienda y 3 para los restantes destinos), tales como: “las partes cada X meses conversarán sobre el alquiler a aplicarse” o “el alquiler será fijado por dos o tres inmobiliarias de acuerdo al precio vigente de plaza”, etc. Porque con ello lo único que se logra es poner al locador en una situación de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, para fijación de monto del alquiler o por nulidad de la cláusula.
El locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio luego de transcurrido el plazo mínimo legal, tendrá que embarcarse en una acción por cumplimiento de contrato en relación a la cláusula de fijación del precio, lo cual le insumirá varios años de proceso, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el que se obliga de antemano el locatario a pagar.

3. Existen otros métodos de estabilización. Aunque no los desarrollamos aquí, a modo de referencia enumeramos someramente aquí algunos vinculados a la locación comercial:

a) alquiler como la cantidad de pesos necesarios para adquirir cantidades de cosas o productos determinados (tantas Tn de “soja” s/Rosario) o cantidad de unidades (ej.: tantos kw/hora, según tarifa “T1 G General 1 B” de Edesur), del ramo de explotación del locatario, también llamado “pacto o canon cuotativo”; con derecho de rescisión al inquilino mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con ella, pero reducida;
b) alquiler en dólares o euros y cláusula de rescisión para el locatario, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización;
c) alquiler en dólares o euros, con bonificaciones crecientes para el inquilino y cláusula de rescisión para el locatario, con preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida;
d) alquiler en pesos con cláusula indexatoria en suspenso (precios al consumidor, nivel general, del INDEC; costo de la construcción de la C.A.C.; etc.), tomando el número índice desde el inicio del contrato, hasta que por derogación expresa o desuetudo, pueda libremente aplicarse, con derecho a rescindir del locatario mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida (esta cláusula podrá insertarse como alternativa a otra de aplicación inmediata);
e) alquiler constituido en parte por una suma predeterminada (fija o escalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que varía según el rubro (1%, 2%, 4%, etc.) del comercio explotado por el locatario, pudiendo el locador designar un auditor para controlar los estados contables cada determinados períodos (mensuales, trimestrales, semestrales), para determinar los montos de las ventas y por ende la porción del alquiler a pagar; modalidad, utilizada frecuentemente por los “shoppings”, es aplicable principalmente con empresas de primera línea que lleven su contabilidad en regla sin ventas “en negro” (por ej. cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicio, disquerías, restaurantes de comidas rápidas pertenecientes a franquicias, etc).

III.— EL FULMINANTE FALLO “KUSCHNIROFF VS. MANDELBAUM”.

a) Antecedentes. El fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, sala F, del 3/12/2008, en los autos “Kuschniroff contra Mandelbaum”, resuelve sobre un contrato locativo de local comercial celebrado en diciembre/2003, por un plazo de 36 meses de vigencia a partir del 1/1/2004, en cual una cláusula, que fijaba el alquiler mensual rezaba: “Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones”. En septiembre/2004, cuando el locatario, ofreció el pago del alquiler del mes corriente, el locador, adujo “cambios económicos que provocaron un total desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza” e hizo saber a aquél que debía aumentarse el canon locativo a $1.200 mensuales y, a su vez le intimó a pagar los $680 pactados originariamente, pero “para ser imputados a cuenta” del monto que en definitiva se acordase; por su parte el locatario se negó a realizar pagos “a cuenta”, pues pretendía cancelar su obligación abonando el alquiler ya convenido desde iniciado el contrato.

b) Demanda. Entonces, el locatario como demandante consignó judicialmente en pago del alquiler debido la suma de $700 ($680 + $20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso del proceso y además demandó por nulidad parcial del contrato de locación en relación a la cláusula de renegociación referida, considerando, en lo sustancial, que violaba de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7°), amén de permitir al locador elevando el precio, indirectamente violar el plazo mínimo legal de la locación. Subsidiariamente, adujo mala fe en la actuación contractual del locador y pidió que el Tribunal el precio justo del alquiler.

c) Contestación de la demanda. Al contestar la demanda, el locador argumentó que la cláusula de renegociación del contrato de locación, lejos de vulnerar el plazo mínimo legal de la locación, es tan sólo una cláusula que fija pautas “para un reacomodamiento de común acuerdo del canon locativo a través de una negociación entre las partes”, cuestionando que se tratare de una cláusula nula por cuanto no fue impuesta unilateralmente de su parte y también pidió que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese el juez quien fijase el alquiler, considerando las características del local comercial y el lugar donde se encuentra.

d) Sentencia de primera instancia. La sentencia de grado, desestimó la acción de nulidad, la consignación de los alquileres y la declaración de mala fe de la parte demandada, intentadas por el locatario o demandante. En cambio hizo lugar a la demanda en subsidio por la fijación del precio de la locación, fijándolo en $1.050 mensuales e impuso las costas a ambas partes, ante la forma como se resolvió y los vencimientos parciales y mutuos.

e) Apelación de la sentencia. Ambos litigantes apelaron, cuestionando el locador demandado el monto del alquiler fijado por el juez considerándolo anacrónico y desfasado con los valores del momento en el mercado inmobiliario. A su vez el locatario demandante, criticó el pronunciamiento íntegro, por rechazar la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato y desestimar la consignación intentada, además se agravió por compartir las costas, afirmando deberían haberse cargado al locador demandado.

f) Fallo de segunda instancia. La Cámara estimó realizar un nuevo análisis, respecto a la cuestión de fondo que planteó como acción principal el demandante: la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato por violar el art. 1507 del Código Civil, norma de orden público, que impone un alquiler invariable durante el plazo mínimo legal, ya que distinta será la suerte de la consignación y el reajuste que ambas partes requirieron, en subsidio, si la decisión sobre aquello fuera diferente.

El camarista preopinante, Dr. Eduardo A. Zannoni, en los fundamentos de su enjundioso voto consideró las normas de orden público que regulan el contrato de locación y analizó lo relativo a las eventuales variaciones del alquiler durante los plazos legales mínimos establecidos en beneficio del locatario; sostuvo que la ley 23.091 impone plazos mínimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos y que prevé, sólo en favor del locatario la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. A su vez, que la ley 24.808 extendió esta facultad en favor de los locatarios de comercio, profesionales o de industria, considerando sin embargo, que en cualquier caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cód. Civil, según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Sin embargo, reconoció que la ley 23.091, permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°) y que a partir del 1/5/1991, por la ley 23.928, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas y se derogaron las normas que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 ley 23.928).

Esta circunstancia replanteó la vigencia del fallo plenario “Revello vs. Fernández”, de la ex Cámara Nacional de Paz, dictado en 1971, de aplicación en el fuero civil, según el cual en principio son válidos los “alquileres escalonados” para regir durante el plazo del art. 1507 del Código Civil. Desde la ley 23.091 que, permitió la actualización monetaria de los alquileres, este plenario había perdido virtualidad, puesto que más práctico que establecer “alquileres escalonados”, era prever la actualización periódica del arriendo original mediante la aplicación de índices. Pero luego con la ley 23.928 esta cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz, cuando la cuestionada -e inconstitucional- resolución 144/93 del Ministerio de Economía Obras y Servicios Públicos, pretendiendo interpretar la ley, dispuso que fijar alquileres diferentes en distintos meses o periodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Aunque hubo acuerdo en que la resolución no podía ser una suerte de “interpretación auténtica” de la ley cual es reservada al Congreso Nacional mediante otra ley, algunos autores consideraron que la prohibición de toda actualización monetaria en los contratos de ejecución continuada requería renovar el examen y en su caso la subsistencia del plenario “Revello vs. Fernández”. Si bien en el fuero civil la jurisprudencia mayoritaria mantuvo el criterio del plenario, existieron pronunciamientos disidentes de otras jurisdicciones judiciales.

En su voto el Dr. Zannoni agregó que, aunque se acepte o discrepe con la posibilidad de continuar con la prohibición de indexar de la ley 23.928 y que ha mantenido la vigente ley 25.561, los “alquileres escalonados” durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan “alquileres escalonados”, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el alquiler en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera parte puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada a favor del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091.

En el caso en análisis el locador demandado no pretendió prevalerse de la cuestionada cláusula del contrato lo que, con coherencia, le habría exigido reconvenir por rescisión anticipada de la locación ante la falta de acuerdo con el locatario, por el contrario, el locador no se atrevió a eso: peticionó que, a todo evento, fuese el Juez quien estableciese el precio justo de la locación y en este aspecto su petición coincidió con la del demandante. Pero en el presente caso no se da un supuesto que permita al juez recomponer las bases del contrato, porque si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, Código Civil), no parece que pudiera el juez de grado convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio.
En virtud de tales argumentos, el Dr. Zannoni, al que se adhirieron sus colegas Dres. Fernando Posse Saguier y José Luis Galmarini, opinó que la sentencia apelada debía ser revocada y correspondía declarar nula la “cláusula de renegociación” del contrato de locación y consecuentemente, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los alquileres al precio pactado originario en el contrato, tal como lo pidió el locatario, imponiéndole todas las costas del proceso al locador demandado.

g) Secuelas del fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. A consecuencia de este fallo, consideramos conveniente repasar los fundamentos que hemos venido sosteniendo en relación a la ineficacia de la difundida e inconveniente fórmula de estabilizar alquileres mediante la renegociación del precio durante el plazo mínimo legal locativo y las bondades del “alquiler escalonado”, que no viola norma imperativa alguna, a más de otras fórmulas, como “el alquiler como obligación alternativa a elección del locatario” , entre dos opciones, una el canon escalonado y otra la fijación por tercero, como pueden ser por dos o tres inmobiliarias, una elegida por el locatario, otra por el locador y una tercera de común acuerdo, método que sí puede ser implementado durante el plazo mínimo legal.

IV.— LOS ALQUILERES ESCALONADOS.

Para fijar en monto de este tipo de arriendos, se deben proyectar los alquileres para todo el plazo contractual (dos, tres o los años que fueren) y dividir su pago en cuotas que abarcan todos los meses involucrados, cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc. ), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la hoy ficticia del INDEC.).
Como los “alquileres escalonados” están añejamente aceptados por la jurisprudencia, tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa.

Alquiler escalonado o precio “a fijar” como obligación alternativa y a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal:

Este “alquiler escalonado” puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) conf. arts. 635 y ss. Código Civil , en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres.
Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa.

Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola el imperativo art. 1507 del Código Civil y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar.

V.— LOCACIÓN SIN PLAZO MÍNIMO Y CON ALQUILER VARIABLE.

Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 Código Civil, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b, c, y d, de la ley 23.091, que es de dos años para destino vivienda y tres años para los demás destinos, y que se da sólo en la locación inmobiliaria no habitacional o cuyo destino excluya la vivienda (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) y que incluya los muebles o instalaciones asimilables y removibles. La reforma de 1984, previó la siguiente mecánica:

a) vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma de la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años;
b) restantes destinos (vagamente denominados cuales no son para vivienda): el plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles” , por ello en las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª pte. del art. 1507 Código Civil, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente; interpretamos que cuando la norma establece “con o sin muebles”, incluye en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también lo serán las instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar.

No está demás esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato y que los muebles sean apropiados para su destino.

El fin de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 Código Civil, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones y no destinada a vivienda.

La misma solución sería aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 Código Civil), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 Código Civil), temas todos que hemos desarrollado.

Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
titulares del ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS
TE: 4315-0135
estudioabattirocca@fibertel.com.ar

Un documento exclusivo para Reporte Inmobiliario de los prestigiosos especialistas en contratos de locación: Abatti a la izq. y Rocca (h) a la derecha

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, viernes 12 de junio de 2009.


OPORTUNIDAD DE INVERTIR EN REAL ESTATE

VI.— BIBLIOGRAFÍA Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, ts. 1/7, Abacacía, Bs. As., 1994/2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 Modelos de contratos y documentos mercantiles. Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. José M. Gastaldi, 4ª ed. 1ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2007 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, pról. Horacio Bielli, Abacacía, Bs. As., 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Contratos inmobiliarios, pról. Jorge H. Alterini, Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Leyes de alquileres comentadas 21.342, 23.091 y 24.808 y 25.713, 6º ed. 3ª reimpr. , García Alonso, Bs. As. 2008

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones urbanas, teoría y práctica. Locación, comodato, desalojo y fianza (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Abacacía, Bs. As. 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos usuales de cartas documento. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales. pról. Eduardo Gerome, Abacacía, 1ª ed. 2ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom) Fuente: Reporte Inmobiliario

Desalojo (Primera parte: Inquilinos)


Por ramirorech

Este año se produjo en la provincia de Buenos Aires una reforma legislativa muy importante referida al desalojo de los inquilinos.

Por esa razón me referiré a ésta hipótesis en ésta primera parte y en el próximo explicaré el de los intrusos (bastante más complicado, por cierto).

Hay que empezar diciendo que el juicio de desalojo -que tiene como lógico objetivo la restitución de la propiedad al locador- es un proceso judicial que en principio suele durar bastante tiempo, aunque este año entro en vigencia la reforma legislativa que adelantábamos y que puede abreviar mucho los tiempos de recupero de la propiedad por las razones que paso a explicar.

 

A partir de ahora se permite que una vez iniciado el juicio de desalojo y notificada la otra parte, el locador puede pedir lo que se llama “desocupación anticipada” siempre y cuando previamente ofrezca una garantía económica por los eventuales daños y perjuicios que se pudieran haber causado al inquilino en caso de que dicha desocupación haya sido mal pedida (hipótesis bastante rara porque en la práctica casi siempre está bien pedida).

El monto de esa garantía patrimonial lo fija el juez de acuerdo al caso (monto del alquiler, meses adeudados, etc.) y lo interesante es que puede depositarse el dinero u ofrecerse la propia propiedad alquilada como garantía, lo que evidentemente simplifica mucho la cosa para el locador.

Una cuestión que parece obvia pero no es menor: además de la garantía que comentamos, el derecho que invoca el locador debe ser “verosímil”, es decir, creíble.

Dicho de otro modo, el juez puede negar la medida si el pedido le genera dudas (a título personal se me ocurre que eso podría pasar en algunos casos con los contratos muy viejos, que no estén sellados ni tengan la firma certificada, que tengan hojas diferentes entre sí y sólo aparezca firmada la última o que estén todas firmadas pero las firmas parezcan muy distintas, etc.).

De todos modos me atrevo a suponer que en la mayoría de los casos los jueces van a considerar el derecho verosímil y van a hacer lugar al pedido ordenando la desocupación inmediata.

Un detalle de la reforma: para el caso de que el locador haya obtenido la desocupación anticipada ocultando hechos o documentos relacionados con el contrato o al pago de los alquileres (por ejemplo, si oculta un nuevo contrato o una prórroga vigente del anterior o recibos de pagos de alquileres) además de ejecutarse inmediatamente la garantía se le suma una multa de “hasta” $ 20.000 a favor del inquilino (otra vez, me animo a suponer que van a ser casos raros pero no está de más mencionarlo).

Una cuestión muy importante: la desocupación anticipada de esta reforma se podría pedir en juicios ya iniciados, incluso antes.

Hay que decir que esta modificación es copia textual del código de Capital Federal, que tiene éste mecanismo hace mucho tiempo y ha dado muy buen resultado.

Prácticamente podría decirse que se trata de una especie de “sentencia anticipada”.

Saliendo ahora de esta reforma y pasando a un par de cuestiones generales sobre el desalojo, viene al caso hacer algunas precisiones:

Por un lado, si bien el juicio de desalojo se dirige contra el inquilino, también hay que demandar y notificar al garante sólo en relación a los costos del juicio. En otras palabas, si el locador pretende que el garante pague los gastos del juicio y los honorarios, hay que notificarlo. Esto es absolutamente lógico porque hace al derecho de defensa del garante, al que no se le pueden reclamar sumas de dinero resueltas en un proceso en el que no participó.

(De cualquier manera, seguramente el garante no pondrá palos en la rueda porque estará muy de acuerdo en que desocupen la propiedad cuanto antes para que no se incremente la deuda).

Otra cuestión interesante del juicio de desalojo es que, contrariamente a lo que suele creerse, no sólo puede iniciarlo el dueño registral de la propiedad (es decir, el que figura en el Registro de la Propiedad), sino cualquier persona que pueda firmar el contrato como “locador” (por eso utilicé esa palabra en todo el texto).

Los casos más comunes: los herederos, el usufructuario (el que tiene el “usufructo”, bastante común cuando se hacen donaciones de padres a hijos), un apoderado, el garante (interesado en que no suba la deuda), un consorcio cuando se trata de ocupantes no propietarios que incurre en alguna violación reglamentaria o legal, e incluso el propio inquilino contra el subinquilino en el caso de subalquiler.

Siendo el desalojo un tema tan amplio y tan sensible no pretendo haberlo agotado pero me interesaba dar un pantallazo y comentar esta muy importante modificación legal.

Recordando una vez más que en el próximo artículo hablaré del caso de los intrusos, no quisiera terminar sin reiterar algunas reflexiones que ha hice en alguna otra oportunidad en anteriores artículos:

Soy consciente que al elogiar los desalojos rápidos y promover las desocupaciones inmediatas pueda haber gente que se encuentre en situación de probable desalojo y se sienta incómoda frente a mis palabras.

Lo cierto es que -al revés de lo que se cree- la demora en los desalojos perjudica especialmente a los inquilinos y futuros inquilinos.

¿Por qué?

Porque la histórica demora en desalojar inquilinos morosos llevó a muchos propietarios a no ofrecer su propiedad en alquiler y a muchos más a endurecer las exigencias sobre las garantías.

De hecho, los difíciles requisitos respecto a las garantías existen no tanto por miedo a que el inquilino no pague, sino por miedo a que se quede mucho tiempo sin pagar.

Dicho de otra manera, si un propietario tuviera la certeza de que a un inquilino que no paga lo desaloja en poco tiempo, no le molestaría tanto perder dos o tres meses de alquiler y sería mucho más flexible con las garantías que pide.

Por todo eso estoy absolutamente convencido de que esta reforma y todo mecanismo que permita desalojar rápidamente a un inquilino beneficia directamente al gran universo de inquilinos porque le quita el miedo a alquilar a los propietarios y afloja mucho las exigencias respecto a las garantías.

Cabe resaltar también algo evidente pero no siempre tenido en cuenta por mucha gente: cada día que una persona se queda sin pagar en una propiedad, su dueño pierde plata, lo que significa que un particular subsidia a otro particular directamente y contra voluntad, lo cual es claramente inaceptable.

Y finalmente, más allá de sentimentalismos y situaciones personales, las obligaciones están para cumplirse y antes de un desalojo hay siempre una obligación incumplida.

Hasta la próxima…

 

Fuente: http://ramirorech.wordpress.com/2011/07/30/desalojo-primera-parte-inquilinos/

Código de Publicidad Urbana del Partido de General Pueyrredon


Municipalidad del Partido de General Pueyrredon
Departamento Deliberativo
Expediente D.E.: 9514-7-08
Expediente H.C.D.: 1563-CO-2008
Nº de registro: O-14577
Fecha de sanción: 19-03-2011
Fecha de promulgación: 01-04-2011
Decreto de promulgación: 735
ORDENANZA Nº 20276
Artículo 1º.- Apruébase el Código de Publicidad Urbana del Partido de General Pueyrredon que como
Anexo I forma parte de la presente.
Artículo 2º.- Fíjase a la Secretaría de Gobierno como autoridad de aplicación del Código de Publicidad Urbana. El Departamento Ejecutivo dictará la reglamentación del Código de Publicidad Urbana del Partido de General Pueyrredon.
Artículo 3º.- Deróganse las siguientes normas: Ordenanza 208/56, 1159/59, Ordenanza 1661/61, Ordenanza 756/68, Ordenanza 157/72, Decreto 1370/77, Ordenanza General 197/77, Ordenanza 4203/77, Decreto 54/80, Ordenanza 8157/91, Ordenanzas 9608, 9833, 10277, 10375, 10386, 10885, 10961, 10972, 11085, 11446, 11746, 11951, 12714, 15628, 16737, 17845, los artículos 6.1, 6.2, 6.3 y 6.4 de la Ordenanza 4560 y el ítem 2do. del artículo 115° del Decreto n° 1308/71, Decreto 303/84, Decreto 62/87, Decreto 353/88, Decreto 333/92, Decreto 2101/88, Decreto1095/96, Decreto 15/06, Ordenanza 19877, Ordenanza 19737 y Ordenanza 19681. Artículo 4º.- Créase en el ámbito del Partido de General Pueyrredon la Comisión Asesora de Publicidad Urbana (C.A.P.U.), que estará integrada por tres (3) representantes del Municipio, un (1) representante técnico del sector privado (Cámara de Empresas Publicitarias) y un (1) representante del Sindicato Único de Publicidad.
Sus funciones serán:
a) Actuar como órgano consultivo para considerar propuestas no contempladas en el presente Código y que sea necesario analizar en forma particular.
b) Podrá formular y considerar propuestas de actualización del Código elevándolas a consideración del Honorable Concejo Deliberante.
c) Evaluará la aplicación gradual, progresiva y consensuada de la aplicación del presente Código, dentro de los temas y plazos previstos.
d) Determinará corredores publicitarios clasificados en avenidas y arterias comerciales, en los que se analizará la adecuación del presente Código, dentro de los límites y plazos fijados. Las propuestas serán elevadas al Departamento Ejecutivo para su inclusión en el respectivo Decreto Reglamentario.
Artículo 5º.- La aplicación del presente Código entrará en vigencia a partir de los noventa (90) días de reglamentada la presente ordenanza.
Artículo 6º.- Comuníquese, etc.-
Dicándilo Artime
Castorina Ciano Pulti
Ordenanza Nº 20276 1
Municipalidad del Partido de General Pueyrredon
Departamento Deliberativo
ANEXO I
CAPITULO 1
De los alcances
1.- Se regirá por las disposiciones de la presente ordenanza toda actividad publicitaria que se desarrolle dentro del Partido de General Pueyrredon y que integre su paisaje urbano,  manifestada por cualquiera de las formas permitidas por este cuerpo normativo, que establece parámetros de regulación.
2.- Queda exceptuada de la regulación del presente código la actividad publicitaria efectuada en el interior de locales habilitados para el ejercicio del comercio, industria y/o espectáculos, referida a productos, servicios y actividades que en los mismos se ofrecen o venden; la publicidad o anuncios exteriorizados en libros, radiofonía, cinematografía, televisión y prensa gráfica, en sus diversas formas.
3.- La finalidad que persigue la presente norma es evitar la superpoblación y/o superposición de elementos publicitarios de manera tal que resulte eficazmente resguardado el  ordenamiento físico, la estética y el paisaje de los distintos ámbitos urbanos, preservando los valores culturales, patrimoniales e históricos de sus sitios y salvaguardando la seguridad y la comodidad de los ciudadanos y sus bienes. En caso de duda sobre los alcances y/o aplicación de esta norma o sus reglamentaciones, para su interpretación deberá tenerse en cuenta esta finalidad.
CAPITULO 2
De las definiciones
4.- Se considera a la actividad publicitaria urbana como parte del ordenamiento urbano ambiental y, por ello, deberá ejercerse de estricta conformidad con lo que establece esta ordenanza, con las limitaciones del Código de Ordenamiento Territorial, el Reglamento General de Construcciones y las normas nacionales, provinciales y municipales complementarias y derivadas vigentes.
5.- Defínese como actividad publicitaria urbana a toda acción tendiente a dar a conocer una labor o un producto comercial, industrial o de servicio, público o privado, realizada en la vía pública y/o en sitios de acceso o vista al público, a través de medios empleados para el cumplimiento de sus fines.
6.- Se considera elemento publicitario al objeto o medio (soporte, dispositivo, módulo o similar) mediante el cual se realiza la actividad publicitaria. Los elementos publicitarios formarán parte integrante del paisaje público de la ciudad y del ambiente visual.
7.- Se considera anuncio publicitario a todo mensaje, leyenda, inscripción, signo o símbolo, dibujo, logotipo, isotipo, estructura representativa o emisión de sonido o imagen que pueda ser percibida en o desde la vía pública, o en los lugares de carácter público urbano, realizado o no con fines comerciales, informativos o promocionales; como así también aquellas actividades destinadas a la difusión publicitaria en la vía pública, parques, plazas, playas, riberas, lugares de acceso público o que se proyecten hacia la vía pública o sean visibles desde ésta, tanto sea, en bienes muebles y/o inmuebles de dominio público y/o privado.
8.- Son considerados sujetos de la actividad publicitaria las personas físicas o jurídicas que desarrollan la actividad en el ámbito del Partido de General Pueyrredon y se encuentren debidamente inscriptos.
Se clasifican en:
8.1. Anunciante: se considera a la persona física o jurídica que a los fines de su industria, comercio, profesión o actividad propia, realiza con o sin intervención de uno o algunos de los restantes sujetos de la actividad publicitaria, la promoción o difusión pública de sus productos o servicios.
8.2. Agencia de publicidad: se considera a la persona física o jurídica que toma a su cargo por cuenta y orden de terceros, funciones de asesoramiento, creación y planificación técnica de los elementos

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destinados a difundir anuncios, la administración de campañas publicitarias o cualquier actividad vinculada con dicho objeto.
8.3. Titular del medio de difusión: se considera a la persona física o jurídica que desarrolla la actividad cuyo objeto es la difusión de anuncios, por cuenta y orden de terceros o propia, mediante elementos publicitarios de su propiedad instalados en bienes muebles o inmuebles propios o de terceros con autorización suficiente otorgada por sujeto con derechos sobre el inmueble, de acuerdo con lo que establezca la reglamentación.
8.4. Difusor de publicidad: se considera a la persona física o jurídica cuya actividad en relación con la publicidad consista en la colocación de afiches y/o distribución de elementos con sujeción a las normas de este código.
9. Los elementos publicitarios se clasifican de la siguiente forma:
9.1. Según su ubicación y contenido:
9.1.1. Aviso: se considera al anuncio colocado en sitio o lugar distinto al destinado para el comercio o industria que se explotan o profesión o actividad que se ejerza.
9.1.2. Letrero: se considera el anuncio colocado sobre la fachada del comercio, industria o profesión y que se refiere exclusivamente a dicha actividad.
9.1.3. Letrero combinado: se considera a aquel que además de las características de letrero, contiene en parte de su superficie un anuncio publicitario.
9.1.4. Letrero ocasional: se considera el anuncio que corresponda a remate, venta, locación de inmuebles o cambio de domicilio o sede y/o liquidación de mercaderías.
9.2. Según sus características físicas:
9.2.1. Afiche: es el anuncio publicitario pintado o impreso en papel vinilo o cualquier otro sustrato que se utiliza a tales efectos para ser fijado en lugares permitidos.
9.2.2. Volante: anuncio impreso para ser distribuido en mano.
9.2.3. Muestra: producto ofrecido en forma gratuita para ser distribuido en mano.
9.2.4. Elemento publicitario iluminado: es el que recibe luz artificial mediante fuente de luz exterior a éste instalada para ese fin.
9.2.5. Elemento publicitario luminoso: es cuando emite luz propia con instalaciones ejecutadas al efecto incluidas en el cuerpo de la pieza publicitaria.
9.2.6. Elemento publicitario animado: es el que produce sensación de movimiento por articulación de sus partes, o por efectos de luces.
9.2.7. Elemento publicitario electrónico: es el activado por dispositivo lumínico – electrónico, display o paneles electrónicos, constituidos por leds programables para la transmisión de mensajes.
9.2.8. Elemento publicitario móvil: es cuando puede trasladarse por cualquier medio.
9.2.9. Elemento publicitario mixto: es cuando reúne más de una de las características enunciadas en los incisos anteriores.
9.2.10. Elemento publicitario referencial: cuando remite a una estructura representativa, posea o no formas geométricas, materiales y características comunes, pertenecientes a alguna de las categorías precedentes y que constituyen un valor de símbolo específico o característico de alguna marca, empresa, producto o actividad.
9.2.11. Stand, exhibidor, vidriera o artefacto especial donde se muestren objetos y mensajes, se ejecuten exhibiciones que llamen la atención al público, o se anuncien productos y/o servicios sean o no de la misma marca y se ubiquen en lugar distinto del comercio o industria.
9.2.12. Banderas, banner o estandartes que contienen los anuncios pintados o impresos, colocados en mástiles u otras especies de soportes.
9.2.13. Sombrillas, gazebos, mesas, sillas y otros elementos que contienen en cualquiera de sus partes anuncios de marcas o servicios.
9.2.14. Espacio de proyección: soporte publicitario en los cuales el mensaje se materializa mediante la proyección, cualquiera fuera el dispositivo con el cual se proyecta.
9.3. Según su emplazamiento:
9.3.1. Frontal: aviso o letrero adosado a la fachada y dispuesto paralelamente a la línea municipal.
9.3.2. Saliente: aviso o letrero dispuesto perpendicularmente u oblicuo en relación a la línea municipal o de retiro obligatorio.
9.3.3. De medianera: aviso dispuesto sobre el paramento medianero del edificio en el cual se emplaza.

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9.3.4. Entelado artístico: imagen de obras pictóricas, escultóricas, fotográficas históricas, realizadas por artistas reconocidos en un tiempo anterior a los dos años de su emplazamiento y cuyo fin o mensaje no se relacione con intención comercial alguna, impresa en tela o similar.
9.3.5. De marquesina publicitaria: protección volumétrica colocada en edificaciones que avanzan hacia la vía pública, que contengan o puedan contener avisos o anuncios publicitarios.
9.3.6. De toldo publicitario: aviso o letrero dispuesto sobre una o más caras externas de estas estructuras que avanzan hacia la vía pública, adosadas a las edificaciones.
9.3.7. Autoportante: aviso o letrero que requiere de una estructura particular con base de sustentación propia ubicados sobre espacios privados.
9.3.8. Pantalla: es un elemento autoportante o aislado donde sólo se permite fijar un afiche.
9.3.9. Cartelera: es un elemento frontal sin sustentación propia donde sólo se permite fijar afiches.
9.3.10. En mobiliario urbano: son elementos dispuestos en el espacio público que prestan un servicio de utilidad a las personas como refugios para los usuarios de transporte público de pasajeros, cestos de basura, bancos, asientos y cualquier otra instalación que facilite comodidades en el espacio público y pueda actuar como soporte de anuncios publicitarios.
9.4. Según su temporalidad:
9.4.1. Publicidad transitoria en eventos especiales: es la publicidad que se realiza en actividades esporádicas tales como congresos, convenciones, torneos, celebraciones, exposiciones u otras, por un lapso no mayor a treinta (30) días.
9.4.2. Publicidad política: aquella que se realice en los días previos al acto eleccionario según las normas provinciales y nacionales que lo regulan.
9.4.3. Mallas protectoras de obra: imagen de la obra terminada impresa en malla o tela de protección.
CAPÍTULO 3
De las dimensiones, condiciones, características y formas de los elementos de publicidad.
10.- La superficie de un anuncio publicitario se mide por el área del polígono que lo circunscribe, pasando por los puntos extremos excluyendo el pedestal o estructura portante y se sumarán cuantas caras o planos de anuncio contenga. El marco no se tomará en cuenta a los fines de verificar la superficie del anuncio en tanto no supere los 15 cm de ancho en cualquiera de sus caras.
11.- Elementos publicitarios frontales:
11.1. Los frontales serán colocados paralelos a la línea municipal o de fachada y con una separación máxima de 0,25 mts. de la misma. Deberán colocarse por encima de los 2,20 mts. sobre el nivel de la acera, no pudiendo superar los 3,60 mts. del nivel de acera ni la altura del local habilitado, debiendo integrarse a los lineamientos de las fachadas. Deberán estar colocados con un retiro mínimo de 0,50 mts. de los ejes medianeros.
Por debajo de los 2,20 mts. sólo se permitirán carteleras para afiches y los anuncios sobre vidrieras.
La suma de las superficies de los frontales colocados en fachadas no podrá superar el 40 % de la superficie permitida para la colocación de los mismos. Los anuncios publicitarios no podrán superar el 70% de la superficie total de los frontales.
11.2. No está permitido instalar elementos publicitarios frontales sobre barandas, columnas, calados, aberturas, pérgolas, escaleras, toldos, bajo o alto relieve o cualquier elementos y/o tratamiento arquitectónico relevante que presenten las fachadas.
11.3. Se podrán colocar anuncios publicitarios como parte integrante de una fachada, sean en bajo o alto relieve o esculpidos, a condición de que armonicen con su arquitectura, respetando los máximos y mínimos establecidos para el elemento publicitario frontal.
11.4. Elemento Publicitario Electrónico y Animado: únicamente podrán instalarse como elementos publicitarios frontales, debiendo ser autorizados en cada caso particular por el Honorable Concejo Deliberante, previo dictamen a través del área que corresponda del Departamento Ejecutivo. En ningún caso podrán atentar contra la seguridad del tránsito vehicular y/o peatonal, provocar situaciones de riesgo, ocasionar distracción o factibilidad de accidente.
12. Elementos Publicitarios Salientes.
12.1. Las superficies de éstos no podrán exceder los dos metros cuadrados (2 m2), deberán ser colocados a una altura que supere los 2,60 metros del nivel de la acera debiendo integrarse a los lineamientos de la fachada. La saliente máxima total permitida incluidas las ménsulas no podrá ser en

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ningún caso superior a los 1,50 metros, desde la fachada. Los elementos publicitarios salientes no podrán en ningún caso superar la altura del local habilitado, que lo contienen salvo en edificaciones de una sola planta. En las avenidas, el elemento publicitario saliente colocado a una altura superior a los 4 mts. del nivel de la acera admitirá una saliente de 2 mts.
12.2. En edificios de varios pisos de una misma empresa industrial, comercial y/o de servicio se permite un único elemento publicitario vertical que recorra el total de su altura, siempre que la saliente máxima total permitida, incluidas las ménsulas, no sea superior a 1,50 m. y no se vean afectadas cuestiones de seguridad para las personas o bienes. Siendo la superficie máxima permitida la que resulte de la saliente máxima (1,50 m) por la altura contada desde los 2,60 m. del nivel de la acera hasta la altura máxima del edificio.
13. Vidrieras: pintados o rotulados sobre cristales:
13.1. Siendo que los anuncios temporarios en interiores de vidriera, responden a la dinámica de comercialización y/o promoción propia de cada establecimiento de comercio, éstos no deberán ser declarados ante la autoridad municipal.
13.2. Cuando la superficie de vidriera esté compuesta por anuncios permanentes (período igual o superior a seis meses), no podrán superar el 50% de la superficie de la misma, siempre que se tratare de la colocación de vinilo microperforado, transparente impreso o cualquier otra que no impidan la visibilidad hacia el interior, deberán ser declarados ante la autoridad municipal.
14. Elemento publicitario autoportante:
14.1. Sobre terrenos de propiedad privada:
14.1.1. Unicamente se podrán instalar elementos publicitarios autoportantes sobre terrenos de propiedad privada, fuera de la zona comprendida por: todo el frente costero entre calle Kraglievich y la Diagonal Estados Unidos; la Av. Constitución, la Av. Vértiz, y Av. Jara y/o Av. Carlos Tejedor y/o Avda. Polonia.
La Comisión Asesora de Publicidad Urbana podrá evaluar y proponer dentro de las zonas de exclusión y exclusivamente sobre avenidas y arterias comerciales, condiciones específicas para la aplicación del presente artículo.
14.1.2. Superficie máxima en la zona permitida: 50 m2 con una distancia mínima de 100 metros entre cada elemento publicitario.
14.1.3. Ninguna parte del elemento publicitario autoportante podrá estar a una distancia menor de 1 metro de los muros linderos.
14.1.4. La altura máxima permitida será de 10 metros incluida su base de sustentación, en los casos que esta altura sea mayor a la permitida por el COT no podrá exceder esta última.
14.1.5. Altura mínima de despegue del anuncio: 2,00 m. (dos) sobre el nivel de la línea municipal.
14.1.6. En los casos de usos comerciales, industriales o de equipamiento se podrá considerar la instalación en retiros de mojones, “tótem”, o piezas de identificación de la actividad en cuestión verificándose la máxima adecuación a la arquitectura del predio y no podrá superar en ningún caso los 2 metros de altura.
14.1.7. La estructura portante deberá impedir el escalamiento de la misma y el predio deberá estar cercado de acuerdo con el Reglamento General de Construcciones.
14.2. Sobre azoteas o techos de propiedad privada: estos elementos publicitarios autoportantes deberán estar montados sobre estructuras tipo atril no conformada por una columna única.
14.2.1. No se podrán instalar elementos publicitarios autoportantes sobre azoteas o techos de propiedad privada dentro de la zona comprendida por: todo el frente costero entre las Avdas. Libertad y Avda. Juan B. Justo; Avda. Libertad, Avda. J.B. Justo y Avda. Jara. La Comisión Asesora de Publicidad Urbana podrá evaluar y proponer dentro de las zonas de exclusión y exclusivamente sobre avenidas, arterias comerciales y edificios de más de treinta (30) pisos, condiciones específicas para la aplicación del presente artículo.
14.2.2. Dentro de las zonas precedentemente mencionadas solamente se podrán colocar avisos publicitarios en las azoteas o techos cuando el edificio posea una altura superior a los 30 pisos y su estructura lo permita.
14.2.3. Se permitirá colocar elementos publicitarios autoportantes que no superen los 2 m. de altura, incluido el soporte con un máximo de 10 m. de ancho fuera de la zona establecida en el inciso anterior y hasta el límite constituido por: el frente costero entre las Avdas. Libertad y Avda.

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Departamento Deliberativo
Constitución y entre Avda. Juan B. Justo y Vértiz; y Avda. Constitución, Vértiz, Avda. Jara y Avda. Champagnat.
14.2.4. Fuera de las zonas establecidas anteriormente se podrán colocar elementos publicitarios autoportantes con una superficie máxima de 50 m2. y con una distancia mínima de 100 m. entre cada elemento publicitario.
14.2.5. Las estructuras que sostienen los elementos publicitarios en azoteas deberán quedar enmascaradas siguiendo los lineamientos del edificio donde se asientan, en ningún caso se permitirá estructuras en voladizo en relación a los paramentos del edificio.
14.2.6. En el caso de avisos instalados en las azoteas de los edificios, la altura de los mismos no podrá superar la altura para las llamadas instalaciones complementarias que contempla el Código de Ordenamiento Territorial.
15. En muros de medianeros solo se podrán instalar entelados artísticos. Los mismos no deberán superar más del 70% de superficie del muro ni la altura del mismo. Dentro del entelado se podrán instalar avisos publicitarios al pie de los mismos que no superen el 15% de su superficie.
16.- Afiches en pantallas y carteleras:
16.1.- La fijación de afiches se podrá realizar solamente en los siguientes lugares:
a. Pantallas emplazadas en la vía pública. Estas últimas serán concedidas únicamente a través de los mecanismos de licitación pública conforme la normativa vigente.
b. Carteleras.
16.2. Carteleras:
16.2.1. Las carteleras colocadas sobre cercos de terrenos baldíos, edificios abandonados o en desuso u obras en construcción serán de hilera simple y tendrán que ajustarse a lo siguiente:
a) Para la instalación de las mismas se deberá contar con permiso expreso del propietario del terreno.
b) Las carteleras no podrán superar la altura del cerco que las contiene.
c) Los responsables deberán mantener las carteleras en óptimas condiciones de limpieza y mantenimiento, no pudiendo mantenerse las carteleras con afiches rotos o vacías. Las mismas deberán ocuparse con afiches blancos o institucionales públicos.
d) Superficies máximas de las carteleras: 2,00 m2 por unidad.
e) Tendrán que tener una separación mínima de 0,15m entre marcos de carteleras.
16.3. Carteleras vallas o séxtuples:
16.3.1. No se podrán instalar carteleras de vallas o séxtuples en todo el frente costero comprendido entre la calle Kraglievich y la Diagonal Estados Unidos y la zona comprendida entre la Avda. Libertad, Avda. Juan B. Justo y Avda. Jara.
La Comisión Asesora de Publicidad Urbana podrá evaluar y proponer dentro de las zonas de exclusión y exclusivamente sobre avenidas y arterias comerciales, condiciones específicas para la aplicación del presente artículo.
16.3.2. Podrán colocarse únicamente sobre cercos, obras en construcción, cerramientos de edificios abandonados o en desuso, ajustados a lo siguiente.
a) Altura máxima: 2,60m desde nivel de acera no pudiendo sobrepasar la altura de los cercos.
b) Tendrán que tener una separación lateral mínima de 0,30m entre unos y otros.
c) Superficie máxima: 12,00m2 por unidad.
17. En vehículos de uso privado:
17.1. En vehículos de promoción: La promoción de productos o servicios desde vehículos podrá realizarse bajo las siguientes condiciones:
a) Los vehículos decorados u ornamentados podrán desfilar en arterias permitidas por la legislación vigente, siempre que no afecten la circulación de peatones o el tránsito vehicular, no pudiendo emitir sonido alguno amplificado.
b) No podrán emitirse mensajes publicitarios verbales, aunque sea en forma de cantos, ni en forma directa por amplificación.
c) Los vehículos deberán llevar inscripto en lugar visible en ambos laterales en la parte posterior, un letrero o identificación de 0,40m por 0,40 m con el nombre, apellido, domicilio y teléfono en caso de la persona física o jurídica titular del mismo. Estos letreros no están sujetos a gravámenes.
d) Quedan incluidas en este ítem la promoción que se lleve a cabo a través de los vehículos de carga y reparto.

Ordenanza Nº 20276 6
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17.2. En el transporte público de pasajeros, taxis, remises y autos rurales:
La utilización de los espacios publicitarios gráficos y/o de cualquier otro tipo en el transporte público de pasajeros estará sujeta a las disposiciones de este Código de Publicidad Urbana. Los concesionarios del transporte público de pasajeros deberán adecuar la publicidad existente y los vehículos cumplimentar las disposiciones de este Código bajo apercibimiento de incurrir en las sanciones que se dispongan tanto en materia publicitaria como las dispuestas en los pliegos generales, particulares y contrato de concesión.
Las empresas concesionarias del transporte público de pasajeros y titulares de licencias, serán los responsables de tramitar el Código de Autorización Publicitaria y del pago de los Derechos por Publicidad y Propaganda. La publicidad tanto en el exterior como en el interior de las unidades del transporte público de pasajeros, taxis, remises y autos rurales, será reglamentada por el Departamento Ejecutivo en cuanto a las dimensiones y ubicación de la misma, observando que no distorsione la normal identificación del vehículo como parte del sistema de transporte público.
18. Se prevé la inclusión de publicidad en las piezas y componentes de los sistemas de mobiliario urbano que a futuro sean licitados en el municipio, de forma que en los pliegos licitatorios que al respecto se elaboren podrá incorporar a los elementos de tal mobiliario (módulos de espera de transporte público, cestos de residuos y contenedores para reciclajes, asientos de vía pública, contenedores de piezas de jardinería urbana o similares) mensajes de carácter publicitario siempre que no afecten la calidad visual y funcional de las piezas y formando parte de la ecuación de negocios de los cánones a tributar por la/s concesión/es respectiva/s.
19. El Departamento Ejecutivo regulará la inclusión de publicidad en las piezas y componentes del sistema de señalética urbana.
20. En stands o exhibidores:
20.1. En espacios públicos, la promoción de productos o servicios temporarios desde espacios fijos (stands) o exhibidores, no deberá afectar la circulación de peatones o vehículos. Deberá tramitarse su autorización en cada caso particular ante el Departamento Ejecutivo a través del área que corresponda, el cual de ser viable será enviado para su tratamiento al Honorable Concejo Deliberante.
20.2. Deberá presentarse proyecto y planos en escala. En dichas instalaciones no podrá efectuarse venta ni degustación de productos. No obstante, podrá autorizarse la entrega en mano de productos o muestras y obsequios promocionales, así como también impresos con calendario, planos y/o guías informativas de la ciudad.
21. Sombrillas, gazebos y banners verticales:
Las sombrillas, gazebos y banners verticales deberán contar con permiso especial de uso del espacio público otorgado por la autoridad competente.
CAPITULO 4
22. De las Prohibiciones:
a) Generales:
22.1. Ningún anuncio visual comercial podrá contener alusiones que promuevan, inciten o importen cualquier tipo de discriminación, agravien confesiones, países y sus símbolos, colectividades, minorías, entidades, personas o figuras históricas.
22.2. Ningún mensaje, sea o no comercial, tendrá contenido que resulte contrario a los símbolos nacionales, los derechos humanos y la paz.
22.3. Ningún elemento de publicidad podrá distorsionar en forma alguna el entorno, ni afectar estéticamente el paisaje urbano.
22.4. No se podrán instalar elementos publicitarios que impliquen riesgo alguno para la seguridad de las personas y de los bienes, así como aquellos que causen molestias, ya sea con vibraciones, ruidos y/ o deslumbramiento.
22.5. Ningún elemento publicitario podrá restringir las condiciones de movilidad y circulación urbanas.
b) Específicas:

Ordenanza Nº 20276 7
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22.6. Todo anuncio relativo al consumo de alcohol o la práctica de juegos de azar que se hallen en la
vía pública o trascienda a ésta, deberá contener de manera visible la leyenda “el consumo excesivo es
perjudicial para la salud” o según el caso “el juego compulsivo es perjudicial para la salud” o
cualquier otra leyenda que establezca la legislación vigente.
22.7 La instalación de elementos publicitarios sobre aceras, calzadas, cordones, rotondas, isletas de
calles, avenidas o rutas, parques, plazas, paseos, cementerios, árboles, columnas destinadas al servicio
público, señalización vertical reglamentaria histórica y turística oficial, semáforos o demás elementos
de equipamiento urbano y demás construcciones de dominio público.
22.8. La colocación de elementos publicitarios que impidan o dificulten la contemplación de
monumentos, edificios o conjuntos de valor histórico, arquitectónico o paisajístico. Para la colocación
de elementos publicitarios en edificios declarados de interés patrimonial, deberá tramitarse su
autorización en cada caso particular ante el Departamento Ejecutivo a través del área que corresponda,
el cual de ser viable será enviado para su tratamiento al Honorable Concejo Deliberante.
22.9. La instalación de elementos publicitarios que atenten contra la seguridad del tránsito vehicular y/
o peatonal, provoquen situaciones de riesgo, ocasionen distracción o factibilidad de accidente.
Tampoco aquellos que imiten o se asemejen a señalización urbana o vial u otra información prioritaria
o interrumpan su visualización, especialmente los que puedan provocar confusión en el tránsito.
22.10. Que los elementos publicitarios interrumpan el cono de visión de la bocacalle, como así el
espacio comprendido desde el filo de las ochavas hasta dos (2) metros hacia el centro de la cuadra, no
pudiendo los mismos ser salientes.
22.11. La colocación de los denominados pasacalles.
22.12. La fijación compulsiva, furtiva y sin autorización de afiches murales.
22.13. Los anuncios publicitarios pintados en forma directa sobre la superficie de las fachadas.
22.14. La instalación de más de un elemento publicitario por local habilitado.
22.15. Cualquier tipo de elemento publicitario impreso adherido, pintado o alternativo en muros
medianeros.
22.16. La colocación de elementos publicitarios en los basamentos de edificios.
22.17. Utilizar carteleras como cerramiento de terrenos baldíos o edificios abandonados o en desuso,
obras en construcción.
22.18. Los elementos del tipo marquesina publicitaria y toldos publicitarios.
22.19. Los carteles llevados o colocados sobre personas o sostenidos por ellas.
22.20. Las banderas publicitarias.
22.21. La colocación de elementos publicitarios que obstaculicen la vista hacia el mar, siendo parte
constitutiva de este código el Decreto nº 1689/09 del Departamento Ejecutivo.
22.22. El retiro o desmantelamiento en forma parcial de los elementos de publicidad.
22.23. La publicidad mediante medios sonoros que sean percibidos desde la vía pública, sean éstos
efectuados desde un punto fijo o mediante móviles en desplazamiento; utilizando medios terrestres o
aéreos o acuáticos.
22.24. Arrojar en la vía pública productos, muestras, obsequios promocionales o volantes.
22.25. Entregar cualquier tipo de productos, muestra o elemento promocional a ocupante de vehículos
en circulación, aunque estén momentáneamente detenidos.
22.26. La colocación compulsiva de volantes sobre vehículos estacionados.
22.27. La fijación compulsiva externa de obleas autoadhesivas, calcomanías u otros similares sobre
vehículos estacionados en la vía pública.
22.28. La instalación de elementos publicitarios que contengan avisos en edificios en los que se
presten servicios públicos municipales, provinciales o nacionales directamente por la Administración
o a través de terceros.
22.29. A partir de la promulgación de la presente no se autorizarán nuevas marquesinas publicitarias
en el Partido de General Pueyrredon. Asimismo, se establece un plazo de 18 meses para el retiro de
las autorizadas con anterioridad a la promulgación de la presente, facultándose al Departamento
Ejecutivo a convenir la implementación del retiro de las mismas.
CAPITULO 5
De los permisos para la actividad publicitaria
23. Para efectuar publicidad en cualquiera de las formas establecidas en este ordenamiento se deberá
solicitar permiso previo a la autoridad de aplicación.
Ordenanza Nº 20276 8
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23.1. La reglamentación establecerá los procedimientos, presupuestos, recaudos, contenidos y
condiciones para la obtención, el otorgamiento y el mantenimiento de los permisos.
23.2. Una vez otorgado el permiso, y previo pago de los derechos correspondientes, se entregará al
solicitante, o a quien él indique, un código de autorización publicitaria (CAP) por elemento
publicitario, que deberá colocar en lugar visible y mantener en óptimo estado de conservación, de
acuerdo con lo que establezca la reglamentación.
23.3. El Departamento Ejecutivo podrá denegar permisos de instalación de un elemento publicitario
cuando existan razones de interés público, seguridad, salubridad o de higiene, o cuando su instalación
violente lo normado en el capítulo 1 inciso 3 aunque el mismo estuviere permitido por la presente;
previo dictamen fundado del órgano de aplicación. También cuando el solicitante presente una
conducta fiscal de incumplimiento o morosidad, o cuando no acredite debidamente la correcta
registración laboral de los empleados a su cargo, de acuerdo con la normativa vigente en la materia.
24. Los permisos para la instalación de elementos publicitarios, sean éstos en sitios públicos o
privados, con acceso y/o vista al público, serán siempre precarios y revocables por razones de interés
público, mediante acto debidamente fundado y sin derecho a indemnización alguna. En estos casos, el
retiro de los elementos publicitarios podrá hacerse en forma directa por la Municipalidad a costa de
los responsables y deberán reintegrarse los gravámenes pagos proporcionales al tiempo en que la
publicidad dejó de realizarse.
25. Plazo de vigencia: Los permisos se otorgarán por el plazo que el Departamento Ejecutivo
determine en cada caso particular teniendo en cuenta parámetros de protección del entorno
urbanístico, con un plazo máximo de dos (2) años.
26. En los casos de nuevas habilitaciones de locales o transferencias de las mismas, en las que se
pretenda conservar un elemento publicitario debidamente autorizado, se podrá autorizar la continuidad
de los mismos, previo pago de las deudas fiscales y contravencionales existentes.
27. El permiso se extinguirá:
27.1. Por cumplimiento del plazo.
27.2. Por baja solicitada por el titular del permiso.
27.3. Por revocación fundada en razones de interés general, seguridad pública, salubridad pública u
oportunidad y conveniencia.
27.4. Por falseamiento de la declaración jurada, o alteración de la situación fáctico jurídica que se tuvo
en cuenta al otorgarlo.
27.5. Por caducidad, cuando:
a. El interesado no instalare el anuncio antes del vencimiento de los seis (6) meses de su otorgamiento,
cualquiera fuese el plazo de vigencia del permiso.
b. El elemento publicitario no reúna las condiciones necesarias para su funcionalidad o la seguridad
pública, por falta de mantenimiento o causas fortuitas y no se instrumenten las medidas de reparación
en tiempo y forma.
c. Faltare, no se pudiere leer o no se encontrase en lugar visible el CAP municipal en el elemento
publicitario.
d. Incumplieren los responsables sus obligaciones tributarias derivada de la actividad publicitaria
durante más de tres meses consecutivos.
e. No acreditaren los responsables el pago o la vigencia de los seguros que correspondan.
f. No cumplan los permisionarios las obligaciones estipuladas en los respectivos instrumentos de
otorgamiento de las autorizaciones.
g. De no registrarse el pago de los derechos que correspondan por la instalación de elementos
publicitarios en el plazo de tres (3) días hábiles.
CAPITULO 6
De las responsabilidades.
28. Todos los sujetos de la actividad publicitaria serán responsables por toda violación o
inobservancia a las normas relacionadas con esta actividad.
Ordenanza Nº 20276 9
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28.1. En el caso de elementos publicitarios destinados a instalarse en locales industriales, comerciales,
o de servicios es responsabilidad del titular de la habilitación del local tanto la gestión y obtención de
los permisos pertinentes como el cumplimiento de las especificaciones y obligaciones que regulan la
publicidad.
29. Los permisionarios estarán obligados a contratar un seguro de responsabilidad civil, por los daños
y perjuicios que pudieran ocasionar a terceros los elementos publicitarios colocados por los mismos.
Este seguro deberá ser presentado para poder obtener el permiso correspondiente y la reglamentación
establecerá las condiciones que deberá reunir la póliza.
30. La responsabilidad comprende la obligación de conservación y mantenimiento del elemento
publicitario autorizado y retiro del mismo, y su instalación en caso de cese de la actividad comercial
anunciada o, cuando se haya dispuesto la revocación del permiso otorgado, dejando el espacio
desocupado en perfectas condiciones.
CAPITULO 7
De las Sanciones
31. Comprobada una infracción a las normas contenidas en el presente ordenamiento o a las
disposiciones que para el caso resulten de aplicación, si el elemento publicitario fuera susceptible de
ser adecuado, se labrará acta de constatación e intimación a la adecuación en plazo que dispondrá el
Departamento Ejecutivo.
32. Si la infracción no fuera susceptible de ser corregida se labrará el acta de constatación
correspondiente y se dispondrá su inmediato retiro.
33. En el caso de falta de pago de los derechos que correspondan por la instalación de elementos
publicitarios la autoridad de aplicación podrá proceder del siguiente modo:
a. Intimará a los sujetos responsables por medio fehaciente a que en un plazo de tres (3) días hábiles
regularicen la situación fiscal con el Municipio;
b. De no registrarse el pago en el tiempo indicado dará por extinto el permiso.
34. En los casos de elementos publicitarios que afecten a la seguridad pública, se encuentren
prohibidos por este ordenamiento, ofrezcan peligrosidad por su estado de deterioro, o sus responsables
no exhiban sus comprobantes de subsistencia de la póliza de seguro se procederá del siguiente modo:
a. Se labrará el acta de constatación respectiva.
b. Se dispondrá su inmediato retiro preventivo, labrándose acta de secuestro.
35. Todos los elementos de publicidad que hayan sido retirados por el Departamento Ejecutivo quedan
a disposición de lo ordenado por el Juez de Faltas.
36. Las infracciones a las normas establecidas en la presente ordenanza serán sancionadas por los
Jueces de Faltas Municipales con arreglo al régimen de penalidad que establece el presente
ordenamiento.
37. Los distintos sujetos de la actividad publicitaria serán pasibles, de acuerdo a la gravedad o
reiteración de las infracciones en que incurrieren, de las siguientes sanciones:
a. Multa establecida entre 1 a 50 sueldos mínimos.
b. Suspensión de registro municipal.
c. Inhabilitación.
.
38. La suspensión en el registro municipal implica la imposibilidad de intervenir en nuevas
actuaciones hasta tanto la pena aplicada sea cumplida.
39. La inhabilitación implica la imposibilidad de intervenir en nuevas actuaciones hasta tanto haya
desaparecido la causa que lo motivó.
Ordenanza Nº 20276 10
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40. En caso de reincidencia por parte de los sujetos de la actividad publicitaria en la inobservancia o
violación a las normas relacionadas con esta actividad, serán excluidos del registro de sujetos de la
publicidad y quedará inhabilitado para operar en el Partido de General Pueyrredon.
CAPITULO 8
De los registros de sujetos de la publicidad
41. La autoridad de aplicación deberá llevar como mínimo los siguientes registros:
a. De anunciantes.
b. De agencias de publicidad.
c. De titulares de medios de difusión.
d. De antecedentes contravencionales de los registrados.
42. El Departamento Ejecutivo reglamentará los requisitos, tasas, procedimientos y condiciones para
la inscripción en tales registros y la vigencia de la inscripción.
CAPITULO 9
43. De las excepciones:
43.1 No se deberá solicitar permiso, ni dar cuenta a la Municipalidad, respecto de los siguientes
elementos publicitarios y anuncios.
1.- Los exigidos por las disposiciones vigentes.
2.- Los que contengan exclusivamente una advertencia de interés público.
3.- Las placas de tamaño tipo, donde consten solamente nombre y especialidad de profesionales con
título universitario.
4.- Los letreros indicadores de turnos de farmacias en cuanto no contengan publicidad.
5.- Los anuncios realizados por entidades oficiales.
6.- Los insertos en programas de espectáculos públicos y telones de salas de espectáculos públicos.
7.- La publicidad de espectáculos públicos colocadas en los vestíbulos de las respectivas salas.
8.- Los anuncios que realicen las reparticiones nacionales, provinciales o municipales.
43.2. No se aplicará la prohibición para la instalación de elementos publicitarios tipo marquesina en
los siguientes casos: hoteles, teatros y farmacias. El Departamento Ejecutivo reglamentará las
condiciones en que se permitirá la instalación de los mismos.
44. No se deberá solicitar permiso pero si dar cuenta por escrito a la Municipalidad respecto a los
siguientes elementos publicitarios:
a. Letreros ocasionales que anuncien venta, remate o locación de inmuebles y cambio de domicilio.
En los anuncios de remates deberá signarse en todos los casos, el nombre del rematador, su domicilio
y fecha de la venta o remate, especificando si es judicial, transcurrido éste deberá procederse al retiro
de los anuncios dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes al mismo.
b. Cuando se tratare de solicitud de publicidad para la venta o remate de inmuebles, originados en
planos de subdivisión o fraccionamiento, la presentación deberá ajustarse a lo prescripto por la Ley
9078.
CAPITULO 10
45. Disposiciones particulares:
45.1. En las rutas de acceso al Partido de General Pueyrredon los elementos publicitarios
autoportantes instalados sobre terrenos de propiedad privada y o sobre azoteas o techos de edificios,
autorizados con anterioridad a la promulgación de la presente podrán continuar hasta el dictado de una
regulación específica. Sin perjuicio de ello, se podrán autorizar nuevos elementos publicitarios
autoportantes en tanto los mismos mantengan una distancia mínima de 200m con cualquier elemento
publicitario existente y tengan un máximo de superficie de 100m2, no pudiendo ser instalados en
zonas residenciales. Esta disposición regirá:
a) En la Ruta nº 2 entre el límite del Partido y la intersección de la Ruta nº 2 y la Avda. Constitución
incluyendo la Rotonda.
b) En la Ruta nº 226 entre la Avda. Salvador Viva (ex 290) y los límites del Partido.
Ordenanza Nº 20276 11
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c) En la Ruta nº 88 entre los límites del Partido y la Avda. de acceso al Autódromo.
d) Las rutas del Partido de General Pueyrredon que se desplazan por el frente marítimo quedan
sometidas a las prescripciones generales establecidas en el presente código.
45.2. En la Avda. Champagnat en el tramo comprendido entre la Avda. de acceso al Autódromo por la
Ruta nº 88 y la rotonda de la Avda. Constitución los elementos publicitarios autoportantes instalados
sobre terrenos de propiedad privada y/o sobre azoteas o techos de edificios, como así también los
letreros (anuncios colocados sobre la fachada del comercio, industria o profesión y que se refiere
exclusivamente a dicha actividad), autorizados con anterioridad a la promulgación de la presente,
podrán continuar hasta el dictado de una regulación específica.
En caso de no dictarse una nueva regulación en el plazo de 24 meses para los elementos publicitarios
autoportantes instalados sobre terrenos de propiedad privada y/o sobre azoteas o techos de edificios,
serán de aplicación las normas generales establecidas en la presente.
45.3. En los trayectos comprendidos entre la Diagonal Estados Unidos y el límite sur del Partido y
entre la calle Kraglievich y el límite norte del Partido, los elementos autorizados previamente a la
promulgación de la presente podrán continuar hasta el dictado de una regulación específica. Sin
perjuicio de ello, se podrán autorizar nuevos elementos publicitarios autoportantes en tanto los
mismos mantengan una distancia mínima de 200m con cualquier elemento publicitario existente y
tengan un máximo de superficie de 50m2. En todos los casos se autorizarán únicamente sobre el lado
continental.
45.4. Los elementos publicitarios autoportantes sobre predios concesionados de balnearios, deberán
ajustarse a las prescripciones de este código.
CAPITULO 11
46. Disposiciones transitorias:
46.1. En los casos en que los sujetos responsables se avengan a convenir con el Departamento
Ejecutivo la reducción de posiciones y medidas hasta encuadrar sus respectivas actividades en el
marco de este Código, el Departamento Ejecutivo podrá convenir plazos de adaptación al presente, en
tanto se garantice el efectivo cumplimiento de las normas en forma material y concreta.
46.2. Aquellos sujetos de la actividad publicitaria y/o responsables, que no cuenten con la debida
autorización por los elementos publicitarios a la fecha de promulgación de la presente, deberán
retirarlos en forma inmediata.

IMPUESTOS DE SELLOS LEY IMPOSITIVA DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES


IMPUESTOS DE SELLOS LEY IMPOSITIVA DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES 2011

de Sanz Ordoqui Propiedades, el miércoles, 04 de mayo de 2011 a las 20:30

PERÍODO FISCAL AÑO 2011- Ley nº 14.200 publicada en el B.O. del 24-12- 2010 (Suplemento)

ARTÍCULO 53- Establecer, para el ejercicio fiscal 2011, la aplicación del Título V “Tasas Retributivas de Servicios Administrativas y Judiciales” de la Ley nº 14.04 y modificatorias.

LEY 14.044: Promulgada por Decreto 2099/09 del 6/10/09

Publicada en B.O. nº 26230 (Suplemento) del 16/10/09

Título IV

Impuesto de Sellos

ARTÍCULO 42. El impuesto de Sellos establecido en el Título IV del Código Fiscal -Ley Nº 10.397 (Texto ordenado 2004) y modificatorias-, se hará efectivo de acuerdo con las alícuotas que se fijan a continuación:

A) Actos y contratos en general:

1. Billetes de lotería. Por la venta de billetes de lotería, el veinte por ciento 20 o/o

2. Cesión de acciones y derechos. Por las cesiones de acciones y derechos, el diez por mil 10 o/oo

3. Concesiones. Por las concesiones o prórrogas de concesiones otorgadas por cualquier autoridad administrativa, a cargo del concesionario, el quince por mil 15 o/oo

4. Deudas. Por el reconocimiento de deudas, el diez por mil 10 o/oo

5. Energía eléctrica. Por el suministro de energía eléctrica, el diez por mil 10 o/oo

6. Garantías. De fianza, garantía o aval, el diez por mil 10 o/oo

7. Inhibición voluntaria. Por las inhibiciones voluntarias, el diez por mil 10 o/oo

El impuesto a este acto cubre el mutuo y reconocimiento de deudas a las cuales accede.

8. Locación y sublocación.

a) Por la locación o sublocación de inmuebles excepto los casos que tengan previsto otro tratamiento, el diez por mil 10 o/oo

b) Por la locación o sublocación de inmuebles en las zonas de turismo, cuando el plazo no exceda ciento veinte (120) días

y por sus cesiones o transferencias, el cinco por ciento 5 o/o

c) Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $60.000, alícuota cero 0

d) Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya

valuación fiscal supere $60.000, el cinco por mil 5 o/oo

9. Locación y sublocación de cosas, derechos, obras o servicios.

Por las locaciones y sublocaciones de cosas, derechos, obras o servicios, incluso los contratos que constituyan modalidades o elementos de las locaciones o sublocaciones a que se refiere este inciso, y por las remuneraciones especiales, accesorias o complementarias de los mismos, el diez por mil 10 o/oo

10. Mercaderías y bienes muebles. Por la compraventa de mercaderías y bienes muebles en general (excepto automotores), diez por mil 10 o/oo

11. Automotores:

a) Por la compraventa de automotores usados, el veinte por mil 20 o/oo

b) Cuando se trate de compraventa de automotores usados respaldada por una factura de venta emitida por agencias o concesionarios que sean contribuyentes del impuesto sobre los Ingresos Brutos en la provincia de Buenos Aires y se encuentren inscriptos como comerciantes habitualistas en los términos previstos en el Decreto-Ley N° 6.582/58 ratificado por Ley N° 14.467, el diez por mil 10 o/oo

12. Mercaderías y bienes muebles; locación o sublocación de obras, de servicios y de bienes muebles e inmuebles y demás actos y contratos:

a) Por las operaciones de compraventa al contado o a plazo de mercaderías (excepto automotores), cereales, oleaginosos, productos o subproductos de la ganadería o agricultura, frutos del país, semovientes, sus depósitos y mandatos; compraventa de títulos, acciones, debentures y obligaciones negociables; locación o sub-locación de

obras, de servicios y de muebles, sus cesiones o transferencias; locación o sublocación de inmuebles destinados a plantas comerciales, industriales o para la prestación de servicios, sus cesiones o transferencias; reconocimiento de deudas comerciales; mutuos comerciales; los siguientes actos y contratos comerciales: depósitos, transporte, mandato, comisión o consignación, fianza, transferencia de fondos de comercio, de distribución y agencia, leasing, factoring, franchising, transferencia de tecnología y derechos industriales, capitalización y ahorro para fines determinados, suministro. En todos los casos que preceden, siempre que sean registrados en Bolsas, Mercados o Cámaras, constituidas bajo la forma de sociedades; Cooperativas de grado superior; Mercados a Término y asociaciones civiles; con sede social en la Provincia, extensiva a través de las mismas a sus entidades asociadas de grado inferior en la localidad en que se encuentren los bienes y mercaderías, se desarrollen las prestaciones o, en los otros actos y contratos, en el sitio en que se celebren; o en la localidad más próxima al lugar en que se verifiquen tales situaciones, y que reúnan los requisitos y se someta a las obligaciones que establezca la Autoridad de Aplicación, el cinco por mil 5 o/oo

b) Por las mismas operaciones cuando no se cumplan las condiciones establecidas en el párrafo anterior, el nueve por mil 9 o/oo

13. Mutuo. De mutuo, el diez por mil 10 o/oo

14. Novación. De novación, el diez por mil 10 o/oo

15. Obligaciones. Por las obligaciones de pagar sumas de dinero, el diez por mil 10 o/oo

16. Prendas:

a) Por la constitución de prenda, el diez por mil 10 o/oo

Este impuesto cubre el contrato de compraventa de mercaderías, bienes muebles en general, el del préstamo y el de los pagarés y avales que se suscriben y constituyen por la misma operación.

b) Por sus transferencias y endosos, el diez por mil 10 o/oo

17. Rentas vitalicias. Por la constitución de rentas, el diez por mil 10 o/oo

18. Actos y contratos no enumerados precedentemente, el diez por mil 10 o/oo

B) Actos y contratos sobre inmuebles:

1. Boletos de compraventa, el diez por mil 10 o/oo

2. Cancelaciones. Por cancelación total o parcial de cualquier derecho real, el dos por mil 2 o/oo

3. Cesión de acciones y derechos. Por las cesiones de acciones y derechos, el diez por mil 10 o/oo

4. Derechos reales. Por las escrituras públicas en las que se constituyen, prorroguen o amplíen derechos reales, con excepción de lo previsto en los incisos 5 y 6, el quince por mil 15 o/oo

5. Dominio:

a) Por las escrituras públicas de compraventa de inmuebles o cualquier otro contrato por el que se transfiere el dominio de inmuebles, excepto los que tengan previsto un tratamiento especial, el treinta por mil 30 o/oo

b) Por las escrituras públicas traslativas del dominio de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación hermanente, cuando el monto imponible sea superior a $60.000 hasta $90.000, el veinte por mil 20 o/oo

c) Por las adquisiciones de dominio como consecuencia de juicios de prescripción, el diez por ciento 10 o/o

6. Actos y contratos que instrumenten operaciones de crédito y constitución de gravámenes en los supuestos contemplados en el artículo 274, inciso 28) apartado a), del Código Fiscal -Ley Nº 10.397 (Texto ordenado 2004) y modificatorias- pero cuyo monto imponible sea superior a $60.000 hasta $90.000, el cinco por mil 5 o/oo

C) Operaciones de tipo comercial o bancario:

1. Establecimientos comerciales o industriales. Por la venta o transmisión

de establecimientos comerciales o industriales, el diez por mil 10 o/oo

2. Letras de cambio. Por las letras de cambio, el diez por mil 10 o/oo

3. Operaciones monetarias. Por las operaciones monetarias registradas contablemente que devenguen intereses, el diez por mil 10 o/oo

4. Ordenes de pago. Por las órdenes de pago, el diez por mil 10 o/oo

5. Pagarés. Por los pagarés, el diez por mil 10 o/oo

6. Seguros y reaseguros:

a) Por los seguros de ramos elementales, el diez por mil 10 o/oo

b) Por las pólizas flotantes sin liquidación de premios, el equivalente a un jornal mínimo, fijado por el Poder Ejecutivo Nacional, vigente a la fecha del acto.

c) Por los endosos de contratos de seguro, cuando se transfiera la propiedad, el dos por mil 2 o/oo

d) Por los contratos de reaseguro, el diez por mil 10 o/oo

7. Liquidaciones o resúmenes periódicos de tarjetas de crédito o compra.

Por las liquidaciones o resúmenes periódicos que remiten las entidades a los titulares de tarjetas de crédito o compra, el seis por mil 6 o/oo

El boleto de compraventa inmobiliaria y su naturaleza jurídica (autor: Dr. Esteban D. Otero)


EL BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA Y SU NATURALEZA JURIDICA

I.                   Introducción.

Las operaciones de compraventa, por su complejidad y la naturaleza de las diferentes circunstancias que preceden a la conclusión del negocio definitivo, requieren en muchas oportunidades de la realización de diversos y sucesivos actos jurídicos que afirmen los avances en pro de esa operación, llevando certidumbre y seriedad en cada paso, a las partes involucradas en la negociación.

Parte de esas tratativas preliminares se cumplen a partir de diversos actos, en los que en muchos casos se incluye la actividad de intermediación propia del corredor inmobiliario. Así ocurre con las autorizaciones de venta y con las reservas. En la primera, si bien no hay una promesa unilateral de venta, se genera un primer vínculo contractual obligacional que une al eventual vendedor en la operación final con el corredor. En el segundo caso, el de la reserva, dicho vínculo que puede ser entre el futuro comprador y el corredor en su calidad de nuncio o bien entre dicho comprador y el mismo interesado en vender, además de configurar un vínculo contractual diferente de la compraventa misma, se constituye a su vez en oferta de compraventa si reúne todos los elementos constitutivos de ese contrato, de modo tal que con la sola aceptación del vendedor podría entenderse concluido el negocio principal.

Sin embargo, aún en ese estado, no siempre puede sostenerse que ante la aceptación lisa y llana del vendedor nos encontremos frente a un contrato de compraventa perfecto y definitivo. Podremos sostener, según el caso y el modo en que se manifestó la voluntad de los contratantes, que hayan celebrado acuerdos previos, pero no compraventa, cuando la voluntad expresada libremente por las partes no alcance para definir la totalidad de los elementos que harán al contrato definitivo, o sujeto a alguna condición o plazo querido por las partes. Estaremos en tales casos ante boletos de tipo provisorios, o para mejor entendimiento del concepto, ante contratos previos o precontratos que versan sobre la conducta a la que las partes se obligan para la conclusión del negocio definitivo de compraventa, ya con todos sus elementos constitutivos del tipo contractual acordados.

Estos boletos provisorios generan obligaciones, pero no del tipo que surgen de un contrato de compraventa sino que generalmente alcanzan y obligan a las partes a determinados modos de comportarse frente a la operación que tienen en ciernes concluir. Sirven para definir y delimitar efectos, obligaciones, extremos y derechos que se concretarán recién a partir de la compraventa definitiva, pero se diferencian en la carencia de completitud del acuerdo para alcanzar la condición de compraventa. Las obligaciones que se asumen son de hacer, y como tal, ante su incumplimiento generan responsabilidad contractual devenida en la reparación de los daños y perjuicios, pero nunca la obligación de escriturar que por imperio del art. 1185 C. Civil surge a partir de la celebración de un boleto de compraventa “definitivo”.

2. Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurídica:

Una vez que las partes coinciden en una sola manifestación de voluntad común que se integra con el contenido íntegro de la operación de compraventa que procuran, pueden éstas directamente concluir sus negociaciones a partir de la celebración del contrato de compraventa mediante la suscripción de la correspondiente escritura pública en la que celebran el contrato de compraventa definitivo, o bien pueden previamente a esa escritura, celebrar un boleto de compraventa inmobiliaria.

El tráfico inmobiliario negocial desde antaño ha impuesto como costumbre la celebración de “boletos de compraventa” como modo de acordar la compraventa de inmuebles.

El boleto de compraventa aparece entonces ante las partes involucradas como un modo ágil para asegurar la operación que tienen en mente celebrar, es decir, la compraventa inmobiliaria. Como tal, el boleto formaliza el acuerdo de voluntades a partir de la suscripción de un instrumento privado en el que constan todos los elementos esenciales de la operación.

Sin embargo, la agilidad con que la operación se materializa, debe concebirse dentro de los límites y eficacia que nuestro Código Civil exige y reconoce para determinados actos, con respecto a su forma. El art. 1184 dispone que “Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: 1) Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro ; …” . Ese requisito de forma se completa con el efecto otorgado por el mismo Código a todos aquellos contratos celebrados por instrumento privado, en los que obviamente no se cumpla con el recaudo de escritura pública así dispuesto. Dice el art. 1185: “Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.”

A partir de lo señalado aparece entonces la necesidad de interpretar y concluir qué naturaleza tiene tiene el boleto de compraventa inmobiliaria y que efectos jurídicos produce. A primera vista, de acuerdo a lo que indican los arts. 1184 y 1185, C.Civil, podría señalarse que el boleto no alcanzaría a reunir la forma legal dispuesta por lo cual su efecto sería el de un contrato por el cual las partes se obligan a celebrarlo por escritura pública. Sin embargo así dicho, no se termina de responder al planteo consistente en definir cuál es la naturaleza jurídica de tal boleto. ¿Es el boleto el contrato de compraventa, o constituye un precontrato diferente de dicha convención?, o más aún: en caso de negar su naturaleza de contrato de compraventa perfecto: ¿será un precontrato, o bien un contrato definitivo, pero diferente del de compraventa, al que se le imprime en tal caso la condición de compraventa forzosa (art. 1324 inc. 2 C. Civil)?

Esta introducción nos obliga a delimitar las diferentes doctrinas que con disímiles argumentos llegan a conclusiones bien distintas y alejadas de una de la otra, dificultando una concepción uniforme sobre el tema.

A tal fin, señalaremos algunas de las que entendemos las principales vertientes doctrinarias en la materia:

a)      Según algunos doctrinarios, el boleto de compraventa es en sí mismo un contrato de compraventa definitivo y perfecto. Esa conclusión surge de la aplicación del art. 1323 C. Civil que define a la compraventa como un contrato consensual y no formal, es decir que basta para su celebración que las partes se obliguen a transmitir la propiedad de la cosa, una de ellas; y pagar el precio, la otra. Por eso podría asegurarse según esta postura, que al momento de celebrarse el boleto las partes son ya comprador y vendedor respectivamente. Entonces, concluye esta doctrina en que con la firma del boleto de compraventa se configuraría el contrato de compraventa, siendo el requisito de forma exigido por el art. 1184 inc. 1 a los fines de cumplir con la transmisión del dominio, pero nunca un requisito para que el contrato de compraventa exista. La escrituración se ubicaría para esta doctrina en el orden de los actos relacionados y necesarios para el cumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato, y no como requisito constitutivo del acto, y consecuentemente no es condicionante de su  eficacia.

b)      Otros autores sostienen que el boleto de compraventa sería un precontrato. Es decir, un acuerdo previo al de compraventa, por el cual las partes manifiestan su intención de ser compradora y vendedora en  un contrato futuro (posterior), mas no por ello se constituyen en tal carácter ya en el boleto, sino que asumen la obligación de serlo en lo que será el contrato de compraventa, que se formalizará exclusivamente a partir de su celebración por escritura pública. Esta teoría interpretativa recibió fuertes críticas de quienes sostienen la tesis no formalista definida sobre todo en el punto a), consistentes fundamentalmente en que por el carácter consensual del contrato de compraventa, y entendiéndose que este no sirve por sí solo para la transmisión de dominio, sino que hace nacer obligaciones y derechos personales para que opere dicha transmisión, conllevaría a la imposibilidad lógica jurídica de concebir la posibilidad de un precontrato, ya que cuando alguien se obliga a ser vendedor, no hace más que vender, debido a que una vez obligado a ocupar esa posición contractual, se materializan los efectos del contrato mismo, por lo que no podría haber nunca un precontrato de compraventa con todos los elementos constitutivos del acto, sino la compraventa en sí misma.

c)      Existen quienes sostienen que el boleto de compraventa no es el contrato de compraventa, sino que es un contrato definitivo (no precontrato) pero que como efecto genera la obligación de celebrar una compraventa forzosa de acuerdo a lo que señala el art. 1324 inc. 2 del Código Civil. Según esta concepción, superadora de la anterior, no es posible ni necesario acudir a la idea de un precontrato, sino que debe entenderse la real eficacia del boleto como contrato definitivo, el cual no sería la misma que la del contrato de compraventa, que para ser tal necesitaría inevitablemente cumplir para su celebración con el requisito de la forma impuesta por el art. 1184.

d)     Otros autores, siguiendo una postura formalista, como el caso de López de Zavalía, aseguran la nulidad del boleto de compraventa como contrato de compraventa por incumplimiento del requisito de forma, sin perjuicio de lo cual, ese contrato a priori nulo, por imperio legal de lo dispuesto por el art. 1185 C.Civil sería válido a su vez como un contrato preliminar con los efectos propios de la conversión que dicho artículo dispone. El autor denomina a este cuadro en el que se presenta el boleto como un contrato con naturaleza bifronte. Las obligaciones que nacen así del boleto son naturales, en virtud de lo dispuesto por el art. 515 inc. 3 del C. Civil, ya que el boleto mencionado encuadraría en uno de los supuestos de acto jurídico mencionado en ese inciso, el que por falta de forma exige encuadrar las obligaciones que nacen de él, como obligaciones naturales. A partir de esa conclusión se justifica que el pago del precio y entrega de la cosa a partir del cumplimiento de las obligaciones naturales que en tal sentido nacen del boleto, sean válidas y encuentren como fuente el boleto.

e)      Existen además de las posturas señaladas, otras teorías intermedias que guardan en algún punto similitudes o diferencias con alguna o varias de las expuestas más arriba.

La importancia de aunar un criterio para sustentar la real naturaleza jurídica de la compraventa radica en la diferencia entre muchos de los efectos que surgen a partir de su celebración, según la posición que se asuma. Así, sus efectos y la diferente conclusión a la que se puede llegar según la postura que se adopte, abarca los campos de la constitución del derecho real de dominio, el reconocimiento para algunos autores de un nuevo derecho real de posesión, la diferencia entre esa posesión ejercida de buena fe y su adquisición de acuerdo a la interpretación que se haga de la nueva redacción del art. 2355 C. Civil a partir de la reforma de la ley 17.711; el cómputo de los plazos de la prescripción tanto adquisitiva como liberatoria; el momento en que debería operar el asentimiento conyugal en los supuestos del art. 1277 C. Civil; la oponibilidad del comprador por boleto que tiene el inmueble (sea bajo el marco de tenencia o de posesión según la postura que se adopte) frente a otros supuestos adquirentes por boleto o aún por escritura, y de otros acreedores del vendedor anteriores o posteriores a la entrega del inmueble al comprador.

No solamente la doctrina, sino la jurisprudencia ha sido heterogénea a la hora de decidir al respecto, y en buena parte sigue mostrándose y dictando sentencias de modo diverso, sustentada según la situación y el criterio del Juzgador. Podemos encontrar así en el transcurso de esta agitada historia jurisprudencial hasta la fecha, diferentes pronunciamientos que se fundan en alguna de las posturas expuestas. Se puede mencionar como antecedente clarificador, el plenario de la Cámara Nacional Civil en autos “Cazes de Francino, Amalia c/Rodriguez Conde, Manuel s/ Escrituración” que encontró su correlato en la regulación hoy vigente plasmada en los Códigos procesales nacional y de la Provincia de Buenos Aires, en cuyos cuerpos normativos se legisla sobre el juicio de escrituración (arts. 512 y 510 de cada código respectivamente), otorgándosele al Juez la facultad de extender la escritura traslativa de dominio, cuando habiendo condena firme a escriturar, en virtud de la obligación que como fuente emana de un boleto de compraventa, el deudor no la cumpliera o se reusara a cumplirla. Esta primera aproximación, en el caso basada en un fundamento cercano a la doctrina realista, no aportó sin embargo mayor claridad o unificación de criterios para varios de los planteos ya señalados, por lo que para otros litigios a juzgar que no tuvieran como pretensión la escrituración lisa y llana, se esbozaron soluciones que recopiladas, en muchos casos resultan diversas y hasta contradictorias las unas respecto de las otras.

En conclusión, en la actualidad, al firmar las partes un boleto de compraventa inmobiliaria, establecen las condiciones de venta a las que quedan obligadas, y que no podrán ya modificar. Por también, la firma del boleto las obligará a cumplir con todas las obligaciones que allí se establecen: pagar el precio, entregar la posesión y suscribir la escritura de compraventa, fundamentalmente.

Más adelante analizaremos algunas de las principales circunstancias jurídicas que se desarrollan alrededor del boleto de compraventa, sus efectos y soluciones.

fuente: Facebook: Asistencia jurídica para negocios inmobiliarios Otero Abogados

Administración Federal de Ingresos Públicos; Resolución General 2820


Administración Federal de Ingresos Públicos

FACTURACION Y REGISTRACION

Resolución General 2820

Procedimiento. Operaciones compraventa y/o locación bienes inmuebles. Agentes que intervienen en el mercado inmobiliario. “Registro de Operaciones Inmobiliarias”. Requisitos, plazos, formas y condiciones para su inscripción. Empadronamiento. Régimen de información. Resolución General 2168 y su modificatoria. Su sustitución.

Bs. As., 30/4/2010

VISTO la Actuación SIGEA Nº 10056-453-2008 del Registro de esta Administración Federal, y

CONSIDERANDO:

Que mediante la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria, se creó el “Registro de Operaciones Inmobiliarias” en el que deben inscribirse los sujetos que intervienen en las operaciones de compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles.

Que razones de administración tributaria hacen aconsejable extender los alcances de dicha norma a otras operaciones económicas que se vinculen con los referidos bienes.

Que asimismo, se considera adecuado modificar el monto a partir del cual, los sujetos que intervengan en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios efectuados por cuenta propia sin la intervención de “inmobiliarias”, se encuentran obligados a inscribirse en el mencionado registro.

Que por otra parte y con el objeto de optimizar las acciones de control sobre las locaciones y/o cesiones de derechos reales sobre inmuebles, procede implementar adicionalmente un régimen de información a cumplir por quienes asuman el carácter de “locador”, “arrendador” o “cedente” en dichas operaciones.

Que tales modificaciones y la consecuente necesidad de disponer los requisitos, formas y condiciones que deberán observar los sujetos obligados a actuar como agentes de información, ameritan la sustitución de la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria.

Que para facilitar la lectura e interpretación de las normas, se considera conveniente la utilización de notas aclaratorias y citas de textos legales, con números de referencia, explicitados en el Anexo I.

Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación, las Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de Recaudación, de Fiscalización, de Sistemas y Telecomunicaciones, Técnico Legal Impositiva, de Servicios al Contribuyente, y la Dirección General Impositiva.

Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades conferidas por el Artículo 7º del Decreto Nº 618 del 10 de julio de 1997, sus modificatorios y sus complementarios.

Por ello,

EL ADMINISTRADOR FEDERAL DE LA ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS

RESUELVE:

TITULO I

REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS

A – SUJETOS OBLIGADOS

Artículo 1º — Las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos (1.1.) que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles (1.2.), deberán inscribirse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias” (1.3.), en adelante el “Registro”, excepto cuando se trate de:

a) Los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

b) Las entidades exentas en el impuesto a las ganancias, comprendidas en los incisos e), f), m) y r) del Artículo 20 de la Ley del gravamen.

Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior (1.4.), la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país (1.5.).

Están exceptuados de la obligación dispuesta en el presente artículo, los condóminos que obtengan exclusivamente rentas provenientes de sus participaciones en condominios, cuando éstos últimos hayan cumplido con la misma.

B – OPERACIONES COMPRENDIDAS

Art. 2º — Los sujetos mencionados en el artículo anterior quedan obligados a solicitar su incorporación al “Registro”, en los casos en que realicen alguna de las operaciones que se detallan a continuación:

a) La intermediación en la compraventa (2.1.) y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.

b) La locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles —incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing (2.2.)—, por cuenta propia o con la intervención de los sujetos que efectúen las operaciones mencionadas en el inciso a) precedente, así como las “sublocaciones” y “subarriendos”, conforme a lo establecido en los Artículos 1583 a 1603 del Código Civil, cuando:

1. Las rentas brutas devengadas —a favor de su propietario, sublocador, subarrendador, condominio o, en su caso, condómino— por dichas operaciones en su conjunto (2.3.), sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.

Tratándose de contratos en los cuales el importe de la contraprestación se haya definido para un período distinto al mensual, a fin de determinar su sujeción al presente régimen, corresponderá calcular el monto equivalente a un mes, a cuyo efecto se considerará que el mismo tiene TREINTA (30) días.

Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción, entendiéndose por tal, el que para cada caso se indica seguidamente:

1.1. Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.

1.2. Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.

2. En el caso de inmuebles rurales (2.4.), los mismos tengan una superficie —considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación (2.5.)—, igual o superior a TREINTA (30) hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.

A los efectos de este inciso, se entiende por rentas provenientes del alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles, las incluidas en los incisos a), b) —excepto anticresis—, c), d) y e) del Artículo 41 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.

c) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen las operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación a que se refiere el inciso a) del presente artículo, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:

1. Se efectúen más de TRES (3) operaciones durante el año fiscal, o

2. el monto involucrado en su conjunto supere los TRESCIENTOS MIL PESOS ($ 300.000.-), teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa, según corresponda. En caso de existir ambos instrumentos, deberá considerarse el mayor importe que resulte de los mismos.

d) La locación de espacios o superficies fijas o móviles —exclusivas o no— delimitados dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, “stands”, góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos (2.6.), cuando cumplan la condición del monto de renta establecido en el punto 1 del inciso b).

e) La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos (2.7.) —excepto hipoteca y anticresis— no comprendida en el inciso b), siempre que se cumpla la condición del monto de renta bruta dispuesta en el punto 1 del inciso b).

f) La cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales —excepto hipoteca y anticresis— no comprendidacomprendida en el inciso b), cuya superficie —considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación—, resulte igual o superior a TREINTA (30) hectáreas.

Lo dispuesto en el presente artículo, también alcanza a aquellos contratos nominados previstos en la Ley Nº 13.246 y sus modificaciones —arrendamiento y aparcerías rurales— y cualquier otro de similares características, con independencia de la instrumentación, modalidad o denominación que se le otorgue.

Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización —tipo comprador— del Banco de la Nación Argentina, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de ocurrencia del hecho que determina su sujeción en el presente régimen.

No corresponderá solicitar la incorporación en el “Registro”, en los casos en que las operaciones que se realicen estén comprendidas en el Artículo 1º de la Ley Nº 19.640, sus modificatorias y complementarias.

C – SOLICITUD DE INCORPORACION AL “REGISTRO”. EMPADRONAMIENTO

Art. 3º — Los sujetos obligados deberán solicitar la inscripción en el “Registro”, en adelante “empadronarse”, en forma individual por cada tipo de operación de las indicadas en el Artículo 2º, dentro de los DIEZ (10) días hábiles administrativos de reunidas las condiciones previstas en el citado artículo.

Dicha obligación se cumplirá mediante transferencia electrónica de datos a través del Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, habilitado en el sitio “web” de este Organismo (http:// http://www.afip.gob.ar), utilizando la “Clave Fiscal” obtenida conforme la Resolución General Nº 2239, su modificatoria y sus complementarias, ingresando los datos requeridos por el sistema, según el tipo de operación de que se trate.

Art. 4º — El Sistema a que se refiere el artículo anterior no permitirá efectuar la transacción informática, cuando:

a) En todos los casos: detecte inconsistencias respecto del domicilio fiscal declarado, y/o

b) tratándose de las operaciones de intermediación comprendidas en el inciso a) del Artículo 2º: la actividad declarada por el responsable ante esta Administración Federal no se corresponda con alguna de las que se consignan en el Anexo II.

En ambos supuestos; el sujeto obligado deberá regularizar su situación ingresando con “Clave Fiscal” al servicio “Sistema Registral” disponible en el sitio “web” institucional (http://www.afip.gob. ar), o en su caso, en la dependencia de este Organismo en la que se encuentre inscripto.

De resultar aceptada la transacción, el Sistema emitirá un comprobante como “Constancia de Empadronamiento”.

Este Organismo publicará en su sitio “web” (http://www.afip.gob.ar) el listado de los sujetos empadronados que realicen las operaciones económicas mencionadas en los incisos a) y c) del Artículo 2º.

D – MODIFICACION DE DATOS Y CESE DE ACTIVIDADES

Art. 5º — De producirse modificaciones respecto de los datos informados conforme lo dispuesto en el Artículo 3º, los sujetos empadronados deberán ingresar —a través del citado sitio “web”— al Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, a efectos de registrarlas, dentro del plazo de DIEZ (10) días hábiles administrativos de producidas. Una vez realizada la transacción, el sistema emitirá un comprobante como constancia de la modificación de datos.

Art. 6º — Cuando se verifique el cese de actividades por las cuales el sujeto resultó obligado a empadronarse conforme lo dispuesto en los Artículos 1º y 2º, deberá ingresar al servicio mencionado en el artículo anterior y comunicar tal circunstancia, dentro de los DIEZ (10) días hábiles administrativos de acaecida. Una vez realizada la transacción, el Sistema emitirá una constancia de baja del “Registro”.

TITULO II

REGIMEN DE INFORMACION

A – SUJETOS OBLIGADOS

Art. 7º — Los sujetos obligados a “empadronarse” en el “Registro” previsto en el Título I, que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar, en las operaciones comprendidas en los incisos b), d), e) y f) del Artículo 2º y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, deberán cumplir con el régimen de información que se establece en el presente título.

B – EXCEPCIONES

Art. 8º — No corresponderá cumplir con el presente régimen, cuando el o los inmuebles:

a) Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.

b) Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de deporte, etc.), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación.

c) Se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) regulados por la Ley Nº 26.356.

C – INFORMACION A PRESENTAR

Art. 9º — Los sujetos aludidos en el Artículo 7º deberán suministrar los datos que se detallan en el Anexo III de la presente, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio “web” institucional (http://www.afip.gob.ar). A tal efecto, deberán ingresar al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” con “Clave Fiscal” —obtenida conforme a lo dispuesto por la Resolución General Nº 2239, su modificatoria y sus complementarias — y seleccionar la opción “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”.

El sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador. Una copia de la misma deberá ser entregada al locatario —inquilino o arrendatario— o, en su caso, cesionario.

Art. 10. — La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes inmediato siguiente a aquél en que, conforme al respectivo contrato de locación y/o cesión, se verifiquen las condiciones establecidas en los incisos b), d), e) y f) y segundo párrafo del Artículo 2º, que determinan la sujeción al presente régimen.

Las modificaciones a los mencionados contratos, deberán ser informadas hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan las mismas.

Art. 11. — Los responsables se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 9º, correspondiente al respectivo año calendario.

La mencionada obligación deberá cumplirse el día 26 de marzo del año calendario inmediato posterior a aquel al que corresponda la información, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio “web” institucional (http://www. afip.gob.ar). A tal efecto, se deberá ingresar con “Clave Fiscal”, obtenida conforme a lo dispuesto por la Resolución General Nº 2239, su modificatoria y sus complementarias, al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” y seleccionar en “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles” la opción “DD.JJ. Anual”.

La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad “SIN MOVIMIENTO”.

Art. 12. — Cuando la fecha de vencimiento —Artículos 10 y 11— coincida con un día feriado o inhábil, el mismo se trasladará al día hábil inmediato siguiente.

D – RETENCION DEL IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Art. 13. — Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención, conforme a lo dispuesto por la Resolución General Nº 830, sus modificatorias y complementarias, respecto de las operaciones comprendidas en el presente régimen de información, deberán verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo (13.1.).

Dicha verificación se efectuará mediante “Clave Fiscal”, a través de una consulta disponible en el sitio “web” de este Organismo (http://www. afip.gob.ar), a cuyo efecto el sistema requerirá el ingreso de los siguientes datos: Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) del agente de información y del locatario —inquilino o arrendatario — o cesionario, según corresponda, y el código verificador que obra en la constancia obtenida conforme al Artículo 9º.

Art. 14. — A los fines de la determinación de la retención, corresponderá aplicar la mayor de las alícuotas que, según el tipo de operación de que se trate, se establecen en el Anexo VIII de la Resolución General Nº 830, sus modificatorias y complementarias (14.1.), sin considerar el monto no sujeto a retención, cuando se verifique alguno de los siguientes puestos:

a) El locador, o en su caso cedente —siempre que la operación o el sujeto no se encuentren expresamente excluidos de la obligación—, no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento aludida en el segundo párrafo del Artículo 9º.

b) Los datos de la constancia entregada por el locador o, en su caso, cedente, no coincidan con los obtenidos de la consulta aludida en el segundo párrafo del Artículo 13.

E – OTRAS DISPOSICIONES

Art. 15. — Cuando, estando obligado a hacerlo, el condominio no cumpliere con la presentación de la información, cada uno de sus integrantes deberá suministrar la información individualmente, con prescindencia del monto de las rentas que corresponda a su participación.

Art. 16. — Esta Administración Federal establecerá el cumplimiento al presente régimen como requisito a los fines de la tramitación de solicitudes efectuadas por los contribuyentes y/o responsables, de la incorporación y/o permanencia en los distintos registros implementados por la misma, de la obtención de certificados de créditos fiscal o constancias de situación impositiva, previsional y/o aduanera, entre otros.

Art. 17. — Los sujetos obligados por el presente régimen quedan exceptuados de las obligaciones establecidas en los regímenes de información dispuestos por las Resoluciones Generales Nº 1375, sus modificatorias y complementaria, y Nº 2457.

TITULO III

DISPOSICIONES GENERALES

Art. 18. — Las constancias que emita el Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” deberán encontrarse a disposición del personal fiscalizador de este Organismo en el domicilio fiscal del responsable.

Art. 19. — El incumplimiento de las obligaciones establecidas en esta resolución general, dará lugar a la aplicación de las sanciones previstas en Ley Nº 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones.

Art. 20. — Apruébanse los Anexos I a III, que forman parte de la presente.

Art. 21. — Las disposiciones de esta resolución general entrarán en vigencia a partir del primer día del tercer mes inmediato siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, inclusive, con las siguientes salvedades:

a) Las obligaciones establecidas en el Título I, se considerarán cumplidas con el “empadronamiento” que los sujetos hubieran efectuado de acuerdo con lo dispuesto por la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria, respecto de las operaciones económicas comprendidas en el mismo, correspondiendo en su caso, cumplir con las que alcancen a otras operaciones que realice el mencionado sujeto.

b) El “empadronamiento” de los sujetos que, a la fecha de publicación de la presente en el Boletín Oficial, reúnan las condiciones establecidas en los incisos b), c), d), e) y f) del Artículo 2º —siempre que por dichas operaciones no se hubiesen encontrado obligados por la Resolución general Nº 2168—, se considerará cumplido en término hasta el último día del tercer mes siguiente al de dicha publicación.

c) La presentación de la información dispuesta en el Título II, respecto de los contratos de locación y/o cesión celebrados con anterioridad a la fecha indicada en el primer párrafo y siempre que se encuentren vigentes a dicha fecha, se considerará cumplida en término si la misma se realiza hasta el último día hábil del cuarto mes siguiente al de la publicación referida en el inciso precedente.

Art. 22. — Déjanse sin efecto a partir de la entrada en vigencia de la presente, las Resoluciones Generales Nº 2168 y Nº 2262, sin perjuicio de mantener la validez del “Registro de Operaciones Inmobiliarias” y de las Constancias de Empadronamiento emitidas conforme a dichas normas.

Art. 23. — Regístrese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — Ricardo Echegaray.

ANEXO I – RESOLUCION GENERAL Nº 2820

NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES

Artículo 1º.

(1.1.) Se encuentran comprendidos los sujetos que se indican a continuación:

a) Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país.

b) Establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior.

(1.2.) Se consideran inmuebles a los efectos del presente régimen, los contemplados en los Artículos 2314 a 2317 del Código Civil.

(1.3.) Creado por la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria.

(1.4.) A efectos de determinar la residencia de un sujeto, se aplicarán los Artículos 119 y concordantes de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.

(1.5.) Aquellos sujetos obligados a cumplir el régimen de información previsto en la Resolución General Nº 1375, sus modificatorias y complementarias.

Artículo 2º.

(2.1.) Incluidas las realizadas mediante subasta judicial.

(2.2.) Conforme lo establecido en la Ley Nº 25.248.

(2.3.) Comprende todas las rentas generadas por los inmuebles locados o arrendados, incluidas aquellas derivadas de las locaciones sucesivas de un inmueble.

(2.4.) Inmuebles rurales: cuando conforme a las leyes catastrales locales revistan el carácter de “rurales” o “subrurales”.

(2.5.) A los efectos del presente régimen debe entenderse como “unidad de explotación” a los bienes inmuebles rurales afectados al desarrollo de una misma explotación económica —vgr. agropecuaria, minera, forestal, etc.— con independencia de las identificaciones catastrales que la conformen —vgr. parcelas, partidas inmobiliarias, nomenclaturas catastrales, etc.—.

Asimismo, se considera explotación agropecuaria, la que tenga por finalidad el cultivo y obtención de productos de la tierra, así como el desarrollo, entre otras, de las actividades de crianza y explotación de ganado y animales de granja, fruticultura, horticultura, avicultura, apicultura, etc.

(2.6.) Contratos o acuerdos de concesión —temporal, transitoria, transitoria móvil, etc.—, contratos de góndola, concesiones comerciales, contratos de “stands” o de cesión de autorización para instalaciones de “stands”, y similares, cualquiera sea su denominación.

(2.7.) Inmuebles urbanos: cuando conforme a las leyes catastrales locales revistan tal carácter.

Artículo 13º.

(13.1.) Cuya copia fuere entregada por el locador o cedente conforme lo establecido en el último párrafo del Artículo 9º “in fine”.

Artículo 14º.

(14.1.) Alícuotas correspondientes a beneficiarios que no acrediten su condición de inscriptos frente al impuesto a las ganancias.

ANEXO II – RESOLUCION GENERAL Nº 2820

CODIGOS DE ACTIVIDADES

701010 – Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones y otros eventos similares.

701090 – Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p.

702000 – Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata. (Incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes, etc., realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de martilleros, rematadores, comisionistas, etc.).

ANEXO III – RESOLUCION GENERAL Nº 2820

DATOS A PROPORCIONAR SOBRE CONTRATOS DE LOCACION Y/O CESION DE BIENES INMUEBLES

I – RESPECTO DEL INMUEBLE

a) Identificación conforme a la siguiente tabla:

Tabla de Tipos de Bienes Inmuebles. Descripción.

01 – Casa

02 – Departamento

03 – Departamento con cochera

04 – Cochera

05 – Local

06 – Lote de terreno

07 – Country, quintas, etc.

08 – Mejoras construcción

09 – Rurales con vivienda

10 – Rurales sin vivienda

99 – Otros inmuebles

b) Ubicación.

A tal fin se consignarán los siguientes datos:

1. Zona.

1.1. Urbana, incluye suburbana.

1.2. Rural, incluye subrural.

1.3. Otra.

2. Ubicación: calle, número, piso, departamento, unidad funcional, ruta, kilómetro, código postal, localidad, paraje, provincia.

3. Cualquier otro dato que permita su correcta localización.

c) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble.

De corresponder, se individualizará la superficie total: cubierta, semicubierta y a cielo abierto.

d) Tratándose de bienes inmuebles rurales:

1. Superficie arrendada o cedida.

2. TRES (3) puntos de geoposicionamiento satelital —puntos GPS— representativos del mismo —grados, minutos y segundos—.

e) Nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria, según corresponda.

f) Destino del inmueble objeto del contrato de locación o cesión, conforme a la siguiente tabla:

01 – Local con fines comerciales.

02 – Espacios móviles, “stands”, puestos, góndolas, etc.

03 – Afectado a establecimientos industriales o de prestación de servicios.

04 – Explotación rural.

04.1 Contrato de arrendamiento.

04.2 Contrato de aparcería.

04.3 Contratos accidentales.

04.4 Otros tipos.

05 – Casa habitación.

06 – Recreo o veraneo, con fines turísticos o esparcimiento.

07 – Otros fines —oficinas, administración, sedes, etc.— En este caso se deberá aclarar el destino dado a dichos bienes.

II – RESPECTO DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES

a) Datos del titular del bien inmueble:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.).

Cuando se trate de condominios:

1. Denominación.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.).

3. Respecto de cada uno de los condóminos:

3.1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

3.2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.).

3.3. Porcentaje de participación.

En el caso de personas físicas o jurídicas residentes en el exterior:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) del país de residencia, según Anexo VII de la Resolución General Nº 2233, su modificatoria y complementaria.

3. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) o Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) del representante en el país.

De tratarse de leasing inmobiliario, deberá proporcionarse los datos identificatorios del “dador”.

b) Datos del locatario o cesionario:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.). En el caso de personas físicas o jurídicas residentes en el exterior:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) del país de residencia, según Anexo VII de la Resolución General Nº 2.233, su modificatoria y complementaria.

3. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) o Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) del representante en el país.

c) Datos del locador:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.).

Estos datos sólo deberán ser informados cuando la condición de locador y titular del bien inmueble, no recaiga sobre el mismo sujeto.

III) RESPECTO DEL CONTRATO DE LOCACION Y/O CESION

a) Denominación del contrato (vgr. de locación, cesión a título oneroso, cesión a título gratuito).

b) Fecha de celebración o instrumentación.

c) Fecha de inicio y finalización pactada.

d) Modalidad del precio pactado:

1. Efectivo: en su caso deberá considerarse lo dispuesto en el tercer párrafo del Artículo 2º de la presente resolución general.

2. En especie

2.1. Granos —por tipo de grano—: cantidad (unidad de medida por hectárea) o porcentaje.

2.2. Hacienda: kilos, cabezas o porcentaje por unidad de superficie y/o por unidad de tiempo.

2.3. Combinado: cualquier combinación de las modalidades detalladas en los puntos 2.1.y 2.2.

2.4. Otra modalidad de pago en especie no detallada anteriormente.

3. Mixto: cuando se pacten contraprestaciones en efectivo y en especie.

e) Frecuencia pactada para el pago del precio convenido: mensual, bimestral, trimestral, cuatrimestral o anual; inferior al mes u otra (cosecha, campaña, etc.).

f) Monto del precio pactado por el contrato de locación y/o cesión:

1. De tratarse de la modalidad en efectivo:

– Importe total pactado a devengar durante la vigencia de su instrumentación (comprende desde el inicio hasta su finalización).

2. De tratarse de la modalidad en especie:

– Cantidades y condiciones a devengar durante la vigencia de su instrumentación (comprende desde el inicio hasta su finalización).

g) Modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos detallados precedentemente así como la eventual rescisión del convenio, contrato, acuerdo o cualquier otra forma de instrumentación que cumpla la misma finalidad.

REAJUSTE DE ALQUILERES. Nulidad de cláusulas sobre renegociación durante los plazos mínimos legales. VALIDEZ DEL ALQUILER ESCALONADO


REAJUSTE DE ALQUILERES. Nulidad de cláusulas sobre renegociación durante los plazos mínimos legales. VALIDEZ DEL ALQUILER ESCALONADO

Dres. Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h) y M.P. Armando Pepe (*)

Sumario: I. Introducción. II. Fórmulas para fijar (estabilizar) alquileres de finalidad habitacional y lucrativa. III. El reciente fallo de la Cámara Nacional Civil “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. IV. Estipulaciones para estabilizar alquileres por escalonamiento. V. Locación eximida de plazo mínimo legal y habilitada a variarle el alquiler desde su inicio. VI. Praxis contractual. VII. Bibliografía.

I. INTRODUCIÓN

Noción previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación que pagará el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero (art. 1493 CC). Al respecto se aplican las mismas disposiciones que al contrato de compraventa (art. 1494 CC). Según el art. 1556 del CC, el locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6º ley 23.091) ‑aunque podrá porratearse en caso de resolución anticipada‑, los períodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos pueden ser por día, quincena, mes, semestre, año, etc. (conf. art. 1507 3ª pte. CC).

La ley 23.928 (ADLA, 1991-B-1752, con nota de Rocca, Abatti, y Rocca –h‑, “Desindexación y convertibilidad del austral”) en sus arts. 7º y 10 (modif. art. 4º ley 25.561), ha prohibido la posibilidad de reajustar los alquileres en base a índices, que había sido impuesta en su art. 3º, por la ley 23.091 (ADLA, Suplemento Esp. 12, XI/84, con nota de Abatti, Dibar y Rocca, Ival –h‑, “Teoría y práctica de la nueva ley de alquileres”); a su vez, la inconstitucional Res. 144/93 del MEOySP (ADLA, 1993-A-246, con nota de Abatti, Enrique L., Demaría Massey, María E. “La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los alquileres”), que comentamos infra, interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones normativas dispuestas por la ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928.

Moneda de pago. La ley 23.928 en su art. 11 modifica los arts. 617 y 619 del CC, posibilitando la concertación de obligaciones en moneda extranjera, pues el art. 617 en su texto anterior, establecía que serían tomadas como de dar cantidades de cosas y la prohibición legal de pactar alquileres en moneda que no sea de curso legal impuesta por el art. 1º de la ley 23.091, fue derogada por el art. 13 de la ley 23.928 (modif. por ley 25.561, ADLA, LXII-A-1576, coment. por Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h) “La ley de emergencia pública y los contratos”), porque esta disposición también orden público como la ley de Locaciones Urbanas, fue posterior, ende modificatoria de ésta. También el precio de la locación puede estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la PH (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, Abacacía, Bs. As., 2009), tasas e impuestos que pesen sobre la finca; la falta de pago de ellos tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler ‑desalojo y cobro‑ y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancela la obligación, pues sería parcial.

Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario está el pago del alquiler (arts. 1493, 1494, 1556 y conc. CC): 1) Tiempo del pago. El alquiler deberá pagarse en el tiempo contractualmente pactado y si esto no se ha convenido, se hará según los usos y costumbres del lugar; 2) Lugar de pago. En principio será el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se hará en el domicilio del deudor (conf. art. 618 CC), quien es el locatario; 3) Forma y prueba. Como falta una formalidad especial por el CC para el caso de los alquileres, se aplican las reglas generales, consecuentemente, la prueba más habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por él, incluidas las entidades bancarias, cuando así se convino, en cuyo caso surtirán efecto los talones de depósito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o talón bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador, conforme el principio general del art. 746 del CC, por ello conviene insertar en los recibos y en cláusula especial del contrato, en caso de pago mediante depósito bancario: “este pago no implica cancelación de las obligaciones anteriores” y “ningún depósito bancario hará presumir el pago de los alquileres anteriores”, respectivamente. Reafirma esta presunción que el último recibo supone el pago de los anteriores alquileres, el art. 525 inc. 2º del CPCCN, cuando impone que para la preparación de la vía ejecutiva, el demandado será citado a manifestar si es locatario y, en caso afirmativo, exhibir el último recibo.

II. FÓRMULAS PARA FIJAR (ESTABILIZAR) ALQUILERES DE FINALIDAD HABITACIONAL Y LUCRATIVA

1. Noción previa.

a) Advertencia. Es posible convenir diversas fórmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibición de reajustar impuesta por el art. 4º de la ley 25.561, según los supuestos que a continuación someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los alquileres escalonados o progresivos, ascendentes o descendentes, a propósito del reciente fallo de la CNCiv, Sala F, del 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok, s/Consignación” (Expte. 84.054/2004, L. 508.988), donde se dispuso, tal como lo venimos sosteniendo desde hace años (Abatti; Enrique L. y Rocca, Ival –h‑, 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, pról. Héctor Alegría, Abacacía, 13ª ed., Bs. As. 2004, t. I, p. 28 y Contratos Inmobiliarios, pról. Jorge H. Alterini, Abacacía, Bs. As. 2008, p. 30>, que dispuso declarar la nulidad de la cláusula de un contrato locativo que contemplaba la posibilidad de renegociar el alquiler, transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato de acuerdo a los valores de plaza, porque atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante el plazo mínimo del contrato previsto en el art. 1507 del CC.

b) Introducción. Los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones que perduran en el tiempo, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso, para un país como el nuestro que se caracteriza por vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.

Convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (art. 4º ley 25.561/02) y por el otro la predecible inflación, hoy disminuida por una baja demanda por efecto de la crisis económica global imperante. Será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que mantengan estabilizados los alquileres.

Las locaciones no destinadas a vivienda única, familiar y de ocupación permanente (en general no residenciales y con destino lucrativo), que tenían alquileres en moneda extranjera, anteriores a la ley 25.561 y que fueron pesificados, se las reajusta por el CER desde el 3/II/02, según lo impone la ley 25.713 (los pactados originalmente en pesos, no se reajustan), consecuentemente, aquí no se presentan mayores problemas, aunque este índice ya da estabilidad al precio de la locación y si el inquilino no pudiera pagarlo, puede resolver el contrato anticipadamente (arts. 8º y 29 bis ley 23.091). En la práctica, dado el plazo máximo imperativo del alquiler de 10 años (art. 1505 CC), hoy son escasos los contratos vigentes de este tipo.

Los contratos “nuevos” o sea posteriores al 6/I/2002, están fuera del CER y por lo tanto, para mantener la estabilidad del precio locativo, habrán de buscarse fórmulas, que en mayor o menor grado, lo logran.

2. Cláusulas ineficaces y anulables. Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cláusulas que dejen indeterminado el alquiler durante el plazo mínimo locativo (2 años vivienda y 3 para los restantes destinos), tales como: “las partes cada X meses conversarán sobre el alquiler a aplicarse” o “el alquiler será fijado por dos o tres inmobiliarias de acuerdo al precio vigente de plaza”, etc.; con ello lo único que se logra es poner al locador en una situación de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, por fijación de monto del alquiler o por nulidad de la cláusula. Por otro lado, el locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio luego de transcurrido el plazo mínimo legal, tendrá que embarcarse en una acción por cumplimiento de contrato en relación a la cláusula de fijación del precio, lo cual le insumirá varios años de proceso, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el que se obliga de antemano el locatario a pagar (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival ‑h‑, Locaciones y desalojos, Abacacía, Bs. As. 2009). En relación a estos temas, nos remitimos a título ilustrativo al comentario del fallo citado precedentemente.

III. EL RECIENTE FALLO DE LA CÁMARA NACIONAL CIVIL “KUSCHNIROFF VS. MANDELBAUM”.

a) Antecedentes. El fallo “Cnciv. Sala F, del 3/12/2008, Kuschniroff c/Mandelbaum”, trata de un contrato locativo de local comercial celebrado en diciembre de 2003, por un plazo de treinta y seis meses de vigencia a partir del 1° de enero de 2004, en cuya cláusula tercera fijó en $680 el precio mensual del arrendamiento y añadió: “Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones”. En el mes de septiembre de 2004, cuando el locatario, ofreció el pago del alquiler de ese mes, el locador, adujo “cambios económicos que provocaron un total desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza”, e hizo saber a aquél que proponía aumentar el canon locativo a $1.200 mensuales. A su vez le intimó por carta documento a pagar los $680 pactados, que serían imputados a cuenta del monto que en definitiva se acordase; el locatario se negó a realizar pagos a cuenta pues pretendía cancelar su obligación abonando el canon convenido en el contrato.

b) Demanda. Entonces, el locatario como actor consignó en pago la suma de $700 ($680 + $20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso del proceso y además demandó por nulidad parcial del contrato de locación en relación a la cláusula tercera, referida, considerando, en lo sustancial, que la cláusula en disputa viola de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7°), amén de permitir al locador fijar un precio elevado e, indirectamente violar el plazo mínimo legal para la contratación de la locación. Subsidiariamente, pidió se declarara de mala fe la actuación contractual del locador y se fijara por el Tribunal el precio justo del alquiler.

c) Contestación de la demanda. En su contestación de la demanda, el accionado locador consideró que la cláusula tercera del contrato de locación, lejos de vulnerar el plazo mínimo legal de la locación, es tan sólo una cláusula en la que se fijan las pautas “para un reacomodamiento de común acuerdo del canon locativo a través de una negociación entre las partes”. Cuestiona que se trate de una cláusula nula por cuanto no fue una imposición unilateral de su parte, aunque pidió que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese el juez quien fijase el precio locativo, teniendo en consideración las características del local comercial y del lugar donde se encuentra.

d) Sentencia de Ira. Instancia. La sentencia dictada en Ira. Instancia, desestima la acción de nulidad, la consignación de los alquileres y la declaración de mala fe de la parte demandada, intentadas por el locatario actor. En cambio, hace lugar a la demanda en subsidio por la fijación del precio de la locación en $1.050 mensuales e impone las costas por su orden ante la forma como se resuelve y la existencia de vencimientos parciales y mutuos.

e) Apelación de la sentencia. Ambos litigantes apelan, cuestionando el locador demandado en su memorial, exclusivamente el monto del alquiler fijado por el a quo por considerarlo anacrónico y desfasado con los valores determinados por el mercado inmobiliario. A su vez el locatario actor, en su memorial critica íntegramente el pronunciamiento, por rechazar la nulidad de la cláusula tercera del contrato y por desestimar la consignación intentada y, además se agravia de que las costas se impusieron por su orden, ya que deberían haberle sido cargadas al locador demandado.

f) Fallo de 2da. instancia. El Superior, estimó que los agravios del locatario actor facultaban realizar un nuevo análisis, en esa instancia, respecto a la cuestión de fondo que planteó como acción principal, la nulidad de la cláusula tercera del contrato de locación por violar la disposición imperativa del art. 1507 del CC en relación a la invariabilidad del alquiler durante el plazo mínimo legal, porque distinta sería la suerte que correrá la consignación y, a todo evento, el reajuste que ambas partes requirieron, en subsidio, como ultima ratio de su pretensa.

El preopinante, Dr. Eduardo Zannoni, en los fundamentos de su enjundioso voto considera las normas de orden público que regulan el contrato de locación y analiza lo relativo a las eventuales variaciones del precio de la locación durante los plazos legales mínimos, establecidos en beneficio del locatario; sostiene que la ley 23.091 impone plazos mínimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos -dos y tres años, respectivamente (art. 2°)- y el art. 8° prevé, sólo en favor del locatario en las locaciones destinadas a vivienda, la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. A su vez, la ley 24.808 extendió esta facultad en favor de los locatarios en los contratos de locación de comercio, de profesionales o de industria, considerando sin embargo, que en cualquier caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cód. Civil, según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Sin embargo, la ley 23.091 permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°) y a partir del 1° de abril de 1991, por la ley 23.928, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, y se derogaron las disposiciones legales que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 de la ley citada).-

Esta circunstancia replanteó la vigencia del plenario “Revello, Pacífico c/Fernández, Lorenzo y otro”, del 1/6/71, (LL, 143-299), de la ex Cámara Nacional de Paz, dictado en 1971, que es de aplicación en el fuero civil (conf. art. 5°, ley 23.637), según el cual, a propósito de lo establecido en el in fine del primer párrafo del art. 1507 del CC, se consideró como doctrina legal obligatoria que en principio son válidas las cláusulas del contrato de locación que establecen anticipadamente alquileres escalonados para regir durante el plazo del art. 1507 del CC. En dicha ocasión, la mayoría del Tribunal, siguiendo el voto del doctor Fornés, quien a su vez adhería al pensamiento de Serantes Peña, entendió que el plazo mínimo legal del contrato de locación asegura al inquilino su permanencia en la cosa locada y, si no hay contrato escrito que establezca lo contrario asegura también la estabilidad del precio; pero si se han previsto en el contrato variaciones en el arriendo que han de operarse durante el plazo asegurado, el orden público del dispositivo legal no las impide, pues éste está dirigido a resguardar el plazo y no el precio. “Cabe agregar a ello -decía el doctor Fornés- que el actual fenómeno inflacionario y la pérdida del valor constante de nuestro signo monetario, aconseja también admitir la validez de alquileres escalonados, puesto que así se hará posible mantener a través del tiempo el nivel de rentabilidad que las partes acordaron al contratar”. Desde el dictado de la ley 23.091 que, permitió la actualización monetaria de los alquileres, esta doctrina legal, si bien subsistente, perdió virtualidad puesto que más práctico que establecer alquileres escalonados, era prever la actualización periódica del arriendo original mediante la aplicación de índices. Pero después de dictada la ley 23.928 la cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz. La cuestionada -e inconstitucional- resolución del Ministerio de Economía y Obras Públicas del año 1993 (Resolución 144/93) (ADLA, 1993-A-246, con nota de Abatti, Enrique L., Demaría Massey, María E. “La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los alquileres”, con la pretensión de interpretar la ley, dispuso que la fijación de alquileres diferentes en distintos meses o periodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Si bien hubo acuerdo en que la resolución no podía erigirse en una suerte de “interpretación auténtica” de la ley (que sólo podría hacer el Congreso de la Nación mediante otra ley), hubo autores que consideraron que la prohibición de toda actualización monetaria en los contratos de ejecución continuada requería renovar el examen y en su caso la subsistencia de la doctrina legal dictada in re: “Revello c/Fernández”. Si bien en el fuero civil la jurisprudencia mayoritaria de sus Salas mantuvo el criterio del plenario (ver, v. gr., Sala A, 19/12/95, ED, 169-132; Sala E, 11/10/95, LL, 1997-D-839; ídem, 10/9/96, LL, 1997-C-58; Sala M, 5/6/96, LL, 1997-B-803; Sala B, 21/9/94, JA, 1995-III-345; Sala D, 30/11/94, JA, 1995-IV-391; Sala H, 6/5/95, aunque con disidencia del doctor Kiper, JA, 1996-II-431), existieron pronunciamientos disidentes de otras jurisdicciones (departamentos judiciales) como el dictado el 22/8/95 por la Cámara Primera en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, con primer voto del doctor Salvatori Reviriego al que adhirieron los restantes colegas del Tribunal (ED, 166-483, con nota de Enrique A. Ramos Mejía).

En su voto el Dr. Zannoni agrega que, se acepte o se discrepe con la posibilidad de establecer -a la vista de la prohibición de indexar que dispuso la ley 23.928, y que ha mantenido la vigente ley 25.561- alquileres progresivos o escalonados durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan alquileres escalonados o progresivos, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el precio de la locación en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera parte puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada a favor del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091. En el caso en análisis el locador demandado no pretendió prevalerse de la cuestionada cláusula tercera del contrato lo que, con coherencia, le habría exigido reconvenir por rescisión anticipada de la locación ante la falta de acuerdo con el locatario. Por el contrario, el locador no se atrevió a eso: peticionó que, a todo evento, fuese el Juez quien estableciese el precio justo de la locación. En este aspecto su petición coincidió con la del actor. Pero en el presente caso no se da un supuesto que permita al Juez recomponer las bases del contrato, porque si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, CC), no parece que pudiera el Juez convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio. En virtud de tales argumentos, el Dr. Zannoni, al que se adhirieron sus colegas Dres. Fernando Posse Saguier y José Luis Galmarini, opinó que la sentencia apelada debía ser revocada y correspondía declarar la nulidad de la cláusula tercera del contrato de locación y consecuentemente, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los alquileres al precio pactado en el contrato, tal como lo realizó el locatario, imponiéndole las costas del proceso al locador demandado.

IV. ESTIPULACIONES PARA ESTABILIZAR ALQUILERES POR ESCALONAMIENTO

1. Consideraciones previas. A consecuencia de este fallo que comentamos, consideramos conveniente repasar los fundamentos que permanentemente hemos venido sosteniendo en relación a la ineficacia de la difundida e inconveniente fórmula de estabilización de los alquileres consistente en la renegociación de precio durante el plazo mínimo legal locativo y las bondades del alquiler escalonado, que no viola norma imperativa alguna, a más de otras fórmulas, como el alquiler como obligación alternativa a elección del locatario conforme a los arts. 635 y ss. del CC, entre dos opciones, una el canon escalonado y otra la fijación por tercero como puede ser por dos o tres inmobiliarias, una elegida por el locatario, otra por el locador y una tercera de común acuerdo, método que sí puede ser implementado durante el plazo mínimo legal (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos cláusulas e instrumentos. Comerciales, civiles, laborales, agrarios, Ts. I ‑13ª ed. 2004‑, V ‑2ª ed. 2009‑ y VI –ed- 2009‑).

En relación a los otros métodos de estabilización, serán temas a desarrollar en otras notas específicas, pero los enumeramos someramente a modo de adelanto, en relación especialmente a la locación de finalidad lucrativa:

a) Alquiler como la cantidad de pesos necesarios para adquirir cantidades de cosas o productos determinados (tantas Tn de “soja” s/Rosario) o cantidad de unidades (ej.: tantos kw/hora, según tarifa “T1 G General 1 B” de Edesur), del ramo de explotación del locatario, también llamado “canon cuotativo”; con derecho de rescisión al inquilino mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con ella, pero reducida;

b) Alquiler en dólares o euros y cláusula de rescisión para el locatario, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización;

c) Alquiler en dólares o euros, con bonificaciones crecientes para el inquilino y cláusula de rescisión para el locatario, con preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida;

d) Alquiler en pesos con cláusula indexatoria en suspenso (precios al consumidor, nivel general, del INDEC; costo de la construcción de la C.A.C.; etc.), tomando el número índice desde el inicio del contrato, hasta que por derogación expresa o desuetudo, pueda libremente aplicarse, con derecho a rescindir del locatario mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida (esta cláusula podrá insertarse como alternativa a otra de aplicación inmediata);

e) Alquiler constituido en parte por una suma predeterminada (fija o escalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que varía según el rubro (1%, 2%, 4%, etc.) del comercio explotado por el locatario. El locador designará un auditor para realizar el control de los estados contables cada determinados períodos (mensuales, trimestrales, semestrales), con el objeto de determinar los montos de las ventas y por ende la porción del alquiler a pagar. Esta modalidad, utilizada frecuentemente por los “shoppings”, es aplicable principalmente con empresas de primera línea que lleven su contabilidad en regla y no realicen ventas “en negro” (por ej. cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicio, disquerías, restaurantes de comidas rápidas pertenecientes a franquicias, etc.).

2. Alquiler progresivo o escalonado:

Se proyectará para todo el plazo contractual y su pago será dividido en cuotas que abarquen los meses involucrados, las cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc.), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la ficticia del INDEC.). Al respecto sostenemos la validez de tales cláusulas en base a la siguiente fundamentación:

Se trata de determinar si nuestra legislación permite contratar locaciones urbanas con precio variable por períodos, aunque se trate de los lapsos mínimos legales de locación, establecidos en el art. 1507 del CC, modificado por las leyes 11.156 y 23.091.

Como los alquileres escalonados o progresivos resultan autorizados por nuestra legislación (art. 1197 CC), tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa.

En el planteo que sigue, conforme estudios anteriores que sobre este tema hicieron Rezzónico por un lado y Rocca por otro, aparece demostrado que es procedente ‑legal‑, el uso de cláusulas de resguardo, por vía de contratación locativa con precio escalonado (Rezzónico, ob. cit., p. 160, coment. n. a fallo de Ival Rocca ‑JA, 23/VI/67, CNPaz).

a-) Terminología y denominaciones. La temática de los precios locativos por períodos ha recibido distintas denominaciones: 1) alquileres “escalonados” (situados ordenadamente de trecho en trecho, según los diccionarios); 2) alquileres “graduales” (por grados o estadios, según los diccionarios) 3) alquileres “progresivos” o “crecientes” o “ascendentes” (en avance o procurando el avance, según los diccionarios); 4) alquileres “regresivos”, “decrecientes” o “descendentes” (hacia atrás, hacia abajo, según los diccionarios); 5) Alquileres progresivos o escalonados crecientes y decrecientes.

b-) Exigencia de precio “serio”. Aunque el texto de nuestra ley no lo diga expresamente, es opinión doctrinal inalterable, que el precio de la locación debe ser “serio” es decir, “real”. Esto, que parece superfluo, es mucho más importante de cuanto semeja, porque demostrado que el precio de la locación no guarda alguna relación con la realidad, puede dar lugar a acciones de nulidad, simulación, fraude, imprevisión, mediante las que se puede obtener una invalidación parcial o total respecto a la locación del caso (Rezzónico, ob. cit., p. 97 y ss.).

c-) Exigencia de “determinibilidad”. El precio determinado que la locación exige, comprende también los casos en donde no aparece la determinación en primer plano, hay sin embargo elementos contractuales que permitirán abordar satisfactoriamente la etapa de determinación. Tales son los conceptos vertidos frecuentemente por Salvat y que se extraen de una interpretación originaria de Machado (Machado, José O., Exposición y comentario del Código Civil argentino, Científica y Literaria Argentina, Bs. As. 1922, t. IV, p. 237, 8).

ch-) No hay locación sin precio. La importancia del elemento “precio” en la locación es realzada por Pothier, quien abiertamente proclama que si no hay precio de la locación o no se la puede determinar indubitablemente, no hay contrato de locación de cosa; y tampoco hay locación de cosa, si cada parte sustenta un precio diferente respecto a la otra (Pothier, Robert J., Traité du contrat de louage, A. Durand & Pedone-Lauriel, Paris 1887, p. 22, nº48 y Spota, Alberto G., Instituciones de derecho civil, Contratos, Depalma, Bs. As. 1979, 2ª reimpr. 1986, vol. IV, p. 386, nº9).

d-) Precio “cierto”, precio “determinable”. El contrato de locación de cosa no puede celebrarse sin una remuneración cierta por el disfrute; aunque este juicio proveniente de Papiniano, está morigerado en la actualidad por la fórmula “precio cierto es precio determinable” también. La CSJN resolvió que no es válida la locación si la designación del precio quedase librada a uno solo de los contratantes (Fallos, 12.240, entre otros); sin embargo los modos operativos contemporáneos -en los hechos- no parecen respetar integralmente ese principio, cuando se ofrece, por ej. mediante los diarios, una unidad en locación, es el locador quien pide el precio y quien mayor influencia tiene finalmente en su fijación, por más que debatan, discutan, acuerden y estampen la cláusula en última instancia en el contrato de locación (Papiniano, Digesto romano, 24,1,52, proemio y Spota, ob. cit. p. 388).

e-) Fijación por terceros. Doctrinariamente está vigente el interrogante sobre si hay locación cuando el contrato comienza a ser ejecutado sin haberse convenido aún el precio o cuando un tercero ha sido encargado de fijar el precio y no lo ha hecho. Según Machado, autores franceses y nacionales sostienen que en tal caso no hay locación. Sin embargo la tesis más admitida entre nosotros con Borda, deja sentado que hay locación, que el precio debe fijarse de común acuerdo con posterioridad y que en ese caso la discrepancia abrirá la instancia judicial (art. 15 CC) con debida consideración de la pericia judicial de tasación respectiva (Planiol y Baudry, v. Machado, ob. cit., t. IV, p. 240).

f-) Locación forzosa, precio impuesto. Las leyes de algunos países paralelamente a la expropiación o venta forzosa al Estado, tienen instituida la “locación forzosa” (entre nosotros, la Ley Nacional de Expropiaciones 21.499 ‑la CABA y cada provincia tienen la propia‑, contiene el instituto de la ocupación temporánea, similar a la locación aunque de duración precaria y circunscripta a un estado de emergencia grave o necesidad ineludible), en la cual el precio ‑por excepción, cuanto debemos remarcar‑ no es el convenido entre las partes, sino cual surja de la ley que rija el caso dado.

g-) Precio mixto: el caso de impuestos, expensas y servicios. Aunque no todos los autores convengan en ello, la locación puede también tener un precio “mixto”, por ej., porción en dinero y porción en especie o en servicios; y desde el punto de vista de nuestro CC, la locación existiría puramente como tal, si el precio en dinero importa un valor mayor que el de la restante prestación concurrente (art. 1356 CC).

h-) Pago periódico: no desnaturaliza el concepto de precio. La opinión dominante es que no se desvirtúa legal ni económicamente el precio de la locación o alquiler, si se lo fija en forma global o en junto para todo el tiempo del contrato, cuanto por otro lado no significará impedir que se pueda pagar en las cuotas o plazos ‑generalmente mensuales‑ que el mismo contrato determine. Esto es así porque los conceptos económico-jurídicos de “alquiler” o de “renta” carecen de un contenido que puede ser conmovido por la cuestión circunstancial del modo de pago. Se corresponde con las explicaciones usuales sobre el concepto y contenido de la “renta” –alquiler‑ (Rocca, Ival, Locaciones, Bias Editora, Bs. As. 1974, t. 1, p. 345).

i-) Algunas razones de variabilidad inocente del precio. Se entiende por “variabilidad inocente del precio” (según períodos o por períodos), al caso en que el contrato no contenga diferencias (en más o en menos), para enjugar posibles pérdidas de una parte (ej. índices de ajuste insinceros, hacia arriba o hacia abajo), sino que las variaciones del alquiler para cada período hayan sido pactadas (alquiler “genuino”, no el resultante de la aplicación de ajustes) por circunstancias especiales, v.gr. dependientes de factores generales (expectativas determinadas, obras públicas o privadas de mejoras o desmejoras, etc.), de estados del locador (necesidades especiales, mayor o menor beneficio por hechos propios o del inquilino) u otros que puedan darse, como aumento en el número de cohabitantes o de la familia o en el uso de la finca para época determinada; aumento de la capacidad económica del inquilino calculada para determinado momento; perspectiva de ingresos importantes que hayan sido previstos por las partes, para comenzar por un precio inferior al normal convencional y llegar a uno mayor que “el de plaza” al momento del contrato, etc.

j-) Sin acuerdo de precio no puede existir el “nuevo contrato”. Por aplicación de los mismos principios que venimos exponiendo, está claro que si vencido el plazo contractual no hay acuerdo de precio no puede haber nuevo contrato. Si se tiene en cuenta este criterio se comprenderá mejor cómo juega entre nosotros el art. 1622 del CC y fuera de cuáles límites no puede operar el principio de ejecución contractual a que alude la ley 23.091, cuando se refiere a la prueba de la locación verbal.

k-) Exigencia de la bilateralidad para la alteración del precio. Si ambas partes conciertan un precio locativo por determinado lapso, se consolida una relación que resulta ley de las partes, por lo cual la cifra convenida en las condiciones que conformen ese contrato, resulta inalterable por el tiempo convenido (salvo, obviamente, si procedieren acciones de nulidad o de revisión judicial, en las condiciones que la ley determina); y en la locación urbana es también inalterable el precio convencional o de contrato, en los lapsos mínimos legales del art. 1507 del CC, ref. por leyes 11.156 y 23.091. Pero este principio de inalterabilidad no se opone a que también convencionalmente, las partes puedan fijar distintos precios por lapsos acordados en el término total del contrato.

l-) Propósito de nivelación de diferencias y alquileres escalonados. Algunas veces las partes, en la locación de cosas, conciertan alquileres de monto escalonado (progresivos o regresivos) ‑haya o no ajustes periódicos con arreglo a índices‑, porque consideran que con las variaciones periódicas establecidas en el contrato, preservan el equilibrio de las prestaciones. Esto es consecuente con la aplicación del principio de la autonomía privada (art. 1197 CC), porque además, no hay prohibición alguna al respecto, tal cual surge del art. 19 CN y, principio sobre que nadie puede ser privado de lo que no prohíbe la ley.

ll-) Eficacia de las cláusulas de escalonamiento (usualmente progresivas). Para Rezzónico, “al pagar el locatario los alquileres progresivos que convino al contratar, no altera los precios ni las condiciones del arriendo sino que precisamente reclama el cumplimiento de las condiciones que forman base sustancial de su contrato, que lo integran” y, agrega que “esas condiciones libremente pactadas y sin las cuales el contrato no se hubiese celebrado, no implican variación alguna por voluntad unilateral” del locador -que es cuanto quiso, esto último, impedir la ley- y no implica violar un precepto de orden público como indudablemente ‑y nadie lo niega‑ es el art. 1507 de CC (Rezzónico, ob. cit., coment. n. a fallo de Rocca, Ival ‑JA, 23/VI/67, p. 28‑).

m-) Nulidad de las cláusulas de escalonamiento. Recién hace unos 30 años se ha afirmado la tendencia de validez a que nos referimos, supra, ap. “l”. Fallos adversos a esta corriente, son escasos y de antigua data, pues la actual jurisprudencia se inclina a aceptar el escalonamiento. Las resoluciones contrarias a la admisión de arrendamientos progresivos se fundan en que el art. 1507 del CC impone: “sin que durante los términos mínimos legales puedan alterarse los precios ni las condiciones del arriendo”; pero en estos supuestos, se estaba confundiendo el derecho de las partes de desdoblar el precio como les conviniese, con el caso en que por vía del escalonamiento de los alquileres, se busque obligar al locatario a abandonar la finca o terminar con la locación, por ello en todos los casos será eficaz un pacto de alquiler global (todo el monto del contrato), dividido en cuotas (alquileres) mensuales escalonadas (Abatti; Enrique L. y Rocca, Ival –h‑, 350 Modelos de contratos y documentos mercantiles. Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. José María Gastaldi, 4ª ed. 1ª reimpr., Bs. As. 2007, p. 229 y ss.).

n-) Escalonamiento y libre contratación. Refiriéndose al texto del art. 1507 del CC reformado por la ley 23.091, que los sostenedores de la invalidez de escalonamiento mencionan como violado por la progresividad de los alquileres, replica Rezzónico: “lo que el art. 1507 significa es simplemente que el precio convenido no puede ser modificado unilateralmente por el locador aumentándolo o por el locatario disminuyéndolo durante la locación convenida por término fijo o cuya duración resulte de alguno de los plazos presuntos de la ley”.

Pero, hay mucho más que puede decirse. Por ej., terminado el primer contrato o excedido ya el límite mínimo legal para la primera locación o en los casos que el plazo contractual mayor que los límites legales ya hubiese transcurrido, no habría objeción posible ‑de tipo alguno‑ para enervar los efectos de los pactos de alquiler progresivo.

ñ-) Inexistencia de renuncia anticipada. Incidentalmente y en casos aislados se ha también sostenido ‑como argumento de refuerzo fundamentando la nulidad‑, que el pacto de alquiler progresivo implica una renuncia anticipada a los plazos mínimos legales. Es claro que no ha podido expresarse el fundamento de tal afirmación, pues el pacto de progresividad, a nuestro juicio, no es sino una modalidad de distribución o prorrateo del alquiler total que pagará el inquilino en el plazo integral de la locación, Rezzónico, aludiendo a los contratos posteriores a 1957 ‑que habían quedado excluidos del régimen locativo de emergencia en momentos de su exposición‑, dice: “En el régimen de libre contratación del alquiler que rige desde 1957 para las nuevas locaciones, el contrato de locación puede ser formalizado por cualquier precio que las partes estipulen y por alto que sea el importe debe ser respetado” (Rezzónico, ob. cit., p. 161).

o-) La presunción de mala fe no puede ser punto de partida necesario. Nos parece claro que si es dable al locador convenir cualquier monto como alquiler con su locatario y aún en el supuesto que la suma acordada pudiera ser excesiva, sería un absurdo desconocer a locador y locatario el derecho de convenir alquileres escalonados o progresivos o por períodos, entre otras cosas, porque el derecho “a lo más” incluye el derecho “a lo menos” (non debet ei cui plus licet, quod minus est non licere: se debe permitir hacer lo menos, a quien puede hacer lo más; Domitius Ulpianus –Ulpiano‑: Digesto, 50, 17, 21; aforismo que se traduce en el que puede lo más, puede lo menos).

p-) “Quien puede lo más puede lo menos; libertad inicial de precios”. Es sin duda un argumento “de efecto” cual mediante variaciones bruscas del precio que se impone a una locación, pueda en el hecho impedirse al inquilino el goce de los lapsos mínimos contractuales o legales. Esto es una realidad, pero para construir una norma no podemos partir de una presunción genérica del calibre de, por ej., “los locadores obran de mala fe e introducen la cláusula de alquiler progresivo” para privar a los locatarios de sus lapsos mínimos legales o convencionales de permanencia.

q-) La eficacia del escalonamiento no quitaba la procedencia del ajuste antes de la prohibición de reajustar. El alquiler progresivo es una cosa y el ajuste para actualización del precio ‑sean progresivos o no‑ es otra. Las cuotas del alquiler progresivo deberían operar para evitar el escamoteo que resulta de índices oficiales insinceros y el ajuste sobre cada cuota del alquiler, debe estar presente porque ‑suficiente o insuficiente el ajuste‑, las cuotas (alquileres) aún pactadas progresivamente pueden resultar insuficientes y concluir inequitativo para ambas partes (Rocca, Ival, Reforma del Código Civil. Ley 23.091. Nueva locación urbana. coment. y concord., pról. Carlos Molina Portela, Bias Editora, Bs. As. 1984, p. 121).

r-) Resoluciones de alzada y validez de los ajustes de precio. a) La Cám. Nac. Civil, sala A, dispuso que no constituye cláusula de estabilización ‑prohibida a partir del 1/IV/91 por la Ley de Convertibilidad 28.928, ref. art. 10, ley 25.561‑ la adecuación del canon locativo según el precio de la pintura, si dicho insumo sufrió escasas variaciones durante la vigencia del contrato -en el caso, cuatro incrementos que dan en promedio un aumento anual-, cuanto permite asimilar dicha estipulación a un alquiler escalonado (CNCiv., sala A, 11/II/03, Monte Ararat S.A. c/Grandes Pinturerías del Centro S.A. y Otro, LL, 2003-B,468); b) Para la sala “L”, los alquileres escalonados no constituyen cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos tiempos de locación y, por lo tanto, no se encuentran comprendidas en la prohibición reajustatoria de la ley de convertibilidad (CNCiv., sala L, 17/V/99, Paula S.A. c/Marconi, Victorio y Marconi, Victorio c/Paula S.A., LL, 1999-F,92 y DJ, 2000-1-1289); c) La Cám. de Apel. de Tucumán sostuvo que el pacto de cánones locativos escalonados es válido y no atenta contra las normas del CC y de la ley de convertibilidad (ADLA, LI-B, 1752), pues éstas exigen que el precio sea cierto más no inmutable (CCivil, Documentos y Locaciones, Tucumán, 24/VII/96, Arce de Castro, María M. c/Paz, Víctor M., LL, 1997-C,73); d) La Cám. Civil y Com. de San Isidro, resolvió que los alquileres escalonados no significan actualización ni están alcanzados por la prohibición legal vigente derivada del art. 10 de la ley 23.928 (ADLA, LI-B, 1752), porque la convención que establece anticipadamente modificaciones periódicas en el canon locativo puede responder a una previsión inflacionaria pero también a otras circunstancias tenidas en cuenta por las partes al contratar, no necesariamente vinculadas a la inflación (Cám. Apel. Civil y Com., San Isidro, sala II, 20/II/03 “Grimaldi, César c/Astorelli, Irene”, LLBA, 2003- julio-761).

s-) Particularidades sobre cómo pagar el alquiler “precio de la locación”. El precio de la locación, también denominado “arriendo”, “arrendamiento” o “alquiler” es la retribución que se paga por el uso y goce de la cosa ajena, cuando hay un contrato de locación (arts. 1493 y 1349 CC). El locatario está obligado a pagar el precio en los plazos convenidos y a falta de convención según los usos del lugar (art. 1556 CC). El art. 1574 del CC, vinculado con el 1575 acerca de las presunciones por los pagos adelantados del alquiler, no impide de todos modos, que se pague el precio en junto o separado o de una sola vez, el monto por todo el lapso de la locación (esto sólo prohibido en la habitacional). Por su lado, la ley de Locaciones Urbanas (23.091) vigente, impone que “el precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales” (art. 6º), estando prohibido exigir “pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes” (art. 7º inc. a ley 23.091).

t-) Esencias del precio de la locación. Comúnmente cuando se habla del precio de la locación, se está aludiendo al monto mensual de los alquileres, pero esto no quiere decir que técnicamente la expresión y la sinonimia entre “alquiler” y “un mes” sea correcta. Cuando se celebra un contrato de locación con un alquiler de $1.000 por mes, que dure 24 meses, el monto del contrato no es “1.000”, sino esta cantidad de dinero multiplicada por 24: el mismo monto, este último, que toman los organismos locales de rentas o tributación, para la percepción del impuesto de sellos del contrato. Estas menciones parecen superfluas, pero no es así, teniendo en cuenta estas circunstancias, que en verdad ‑jurídica y económicamente hablando‑ el precio de la locación, será la suma de todas las mensualidades (o períodos) que se pagan durante el contrato; la forma como se distribuya el pago en su plazo total, no tiene carácter de problema sustantivo. Así, se podría concretar una locación de $24.000 por 2 años, como a $10.000 por el primer año y $14.000 por el segundo año o a $1.000 por cada uno de los 24 meses totales. Y si aún queremos avanzar más en la temática, digamos que nada impide, aunque el monto total sea de $24.000, que en los primeros 6 meses deba pagarse $800 por mes, en los segundos 6 meses deba pagarse $900 por mes, en los terceros 6 meses deban pagarse $1.200 por mes. Esto pretende graficar cómo la formulación de alquileres escalonados, periódicos, progresivos, ascendentes que haya sido pactada es perfectamente legal.

u-) Periodos de modificación del precio y periodos de no pago. La circunstancia sobre que legalmente hablando, el precio de la locación está constituido por el total que se paga durante el plazo de la misma, es independiente de la facultad con que cuenta el locador para pedir el desalojo del locatario, si éste deja de pagar las cuotas o mensualidades fijadas (Rocca, Abatti y Rocca, Ival –h‑, Arrendamiento inmobiliario especializado, pról. Santiago E. Foutel, Bias Editora, Bs. As. 1985, p. 199).

v-) Prestaciones y pagos locativos complementarios de la locación. En nuestro caso prescindimos del problema de si las expensas, los impuestos, los servicios que casi todos los contratos de locación ponen a cargo del locatario (a contrario de cuanto supletoriamente prevé el CC), integran directamente el rubro “alquiler” o si se trata de prestaciones accesorias al mismo.

w-) Prohibición de progresividad de los alquileres. La Res. 144/93 del MEOySP (ADLA, 1993-A-246, con n. de Abatti, Enrique L., Demaría Massey, María E. “La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los alquileres”) interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones normativas dispuestas por la ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928. Por el art. 1º las partes del contrato locativo podrán determinar la moneda de pago de los alquileres y por tanto se debe considerar derogada la prohibición del art. 1º, 2ª pte. de la ley 23.091 y aplicables los arts. 617 y 619 del CC a las locaciones urbanas. La intención de la resolución es posibilitar, de acuerdo al principio de autonomía de la voluntad (art. 1197 CC) y dentro de los parámetros de los arts. 953, 954, 1071 1198 1ª pte. y conc. del CC, el acuerdo de alquileres en moneda extranjera, con lo cual, teniendo en cuenta la prohibición de indexación formulada por la Ley de Convertibilidad, se menguarían los perjuicios al acreedor surgidos de un alquiler sin actualización y se limitaría el enriquecimiento sin causa del locatario a expensas del otro contratante.

El art. 2º de la resolución considera que la ley de Convertibilidad y Desindexación, al eliminar toda forma de repotenciación de deudas, impide el escalonamiento de los alquileres mediante la asignación de diferentes precios en un mismo contrato, concluyendo que el precio acordado para el primer mes o periodo es cual deberá pagarse durante todo el plazo contractual. Esta resolución en sus considerandos se funda en los arts. 1494 y 1507 del CC y 6º de la ley 23.091, en cuanto los alquileres y demás condiciones contractuales no pueden alterarse durante los plazos mínimos de orden público establecidos y que consecuentemente, el escalonamiento de alquileres constituye una repotenciación prohibida por la ley. Pero analizando el art. 1494 mencionado, nos remite en lo referente al precio, al art. 1349 del CC, que a su vez establece que este podrá ser cierto o fijado al arbitrio de persona determinada o referido a otra cosa cierta. Cuanto no dice esta norma es que un precio cierto (cuando las partes lo determinan en una suma), no pueda ser, por ej. US$500 para los alquileres del primer año y US$600 para los alquileres mensuales del segundo año del contrato, totalizando el precio global para los dos años de plazo en US$13.200, dividido en las cuotas mensuales antedichas. Tampoco hay norma alguna que impida que un tercero fije un precio mensual para el primer año y otro para el segundo (que puede ser mayor o menor). Por ultimo, cuando el alquiler se fija en la cantidad necesaria de dinero para adquirir una cosa cierta en un mercado predeterminado, esta cosa puede aumentar o disminuir su valor y consecuentemente subir o bajar el precio locativo.

También el art. 1507 del CC impone —entre otros preceptos— que los alquileres y demás condiciones contractuales, no pueden alterarse durante los plazos mínimos de orden público establecidos; pero aquí el legislador quiso decir que una vez fijado el alquiler, éste no puede ser modificado unilateralmente, tal como lo hemos explicitado antes. Por tanto, si al comienzo del contrato se pactó un alquiler creciente o decreciente, esto debe ser cumplido (conf. art. 1107 CC) o si durante la vigencia del contrato, las partes de común acuerdo deciden modificar el monto del alquiler (en más o en menos), estando el locatario en uso y goce de la finca y por tanto siendo la parte “fuerte” del contrato, esto debe ser cumplido.

En realidad esta resolución adolece de varios defectos; en primer lugar, dice “interprétase…” y una simple resolución ministerial no puede interpretar la ley, pues ello es función del juez. Además, una ley debe ser aclarada por otra ley y a lo sumo, un decr. del PEN puede reglamentarla, pero nunca “interpretar”, lo correcto hubiera sido “aclarar”, pero desde ya utilizando el instrumento legal de la categoría correspondiente. La resolución en comentario viola el art. 6º de la ley 21.342, por la cual el Estado garantiza la libertad de contratación, además vulnera el principio de igualdad ante la ley (art. 16 CN), el orden de prelación de las normas del art. 31 de la CN y ataca el derecho de propiedad del locador garantizado por el art. 17 de la CN; por ello los planteos judiciales realizados en ese sentido por los locadores han tenido acogida favorable.

x-) Síntesis de las razones que justifican el escalonamiento. Nos parece de toda evidencia que del análisis sustantivo de nuestra legislación, todas las razones convergen para justificar la legalidad del pacto de alquileres progresivos (escalonamiento) y que no hay normas que lo prohíban implícita o explícitamente.

1-) norma permisiva. Es principio constitucional que las personas tienen derecho a la defensa de su patrimonio, conforme a la garantía de los arts. 17 y 18 de la CN.

2-) inexistencia de normas prohibitivas. La locación: urbana está regulada en nuestro país, por un conjunto de normas que en la materia tienen vigencia: Código Civil, leyes 21.342, 23.091, 23.928 y 25.561. Ninguno de estos cuerpos legales contiene norma prohibitiva al escalonamiento contractual del precio.

3-) monto de la locación. Cuando se contrata una locación, el monto del contrato no es el monto de un mes o de una cuota de contrato, sino que el monto total es la suma de todos los alquileres durante todos los años convenidos o sea el total de los alquileres sumados todos los años. Ese es el monto contractual, el monto legal, el monto económico y el interés final en juego. Una distribución igualitaria por períodos o cuotas o una distribución desigual (algún período sumando distinto que otro) resultan indiferentes a los efectos de la determinación ‑que ya vemos cómo opera‑ del monto del contrato.

4-) facultad de fijación del precio. En la práctica la formación del precio en este contrato comienza por la oferta lanzada por el locador. Las contraofertas quedan vinculadas al pedido inicial formulado. Aquella solicitud inicial de precio por la oferta del locador es total y absolutamente libre y no hay norma alguna que limite dicho precio o le imponga al locador requerir más o menos. También la contraproposición es de libre ofrecimiento. Por fin, en el mismo plano de libertad, el precio de una locación dada será cual aceptaron y convinieron las partes, locador y locatario. Si no hay imposición legal de limitación del precio de la oferta, mucho menos puede existir una limitación de la forma de pago (el escalonamiento es sólo esto: una forma de pago en un plazo contractual total).

5-) principio del contrato ley de partes. El contrato es la ley de las partes. La fijación de un precio, así fuera considerado “elevado” por alguno, una vez aceptado es ley de partes. Y en definitiva no hay compromiso, al respecto, ni de moral ni de buenas costumbres (al menos cuando no se introduce algún factor de anormalidad, a cuyo caso nuestro ej. no se refiere). Si se estipulara, v.gr. un precio demasiado reducido, también éste es en principio la ley de las partes.

6-) autonomía de la voluntad y revisión judicial del contrato. El principio de prioridad de la autonomía de la voluntad no es ciertamente absoluto, porque circunstancias especiales podrían dar lugar a la revisión judicial del contrato o de algunas cláusulas, v.gr. el ejercicio abusivo, la lesión subjetiva, ofensa moral, ofensa a las buenas costumbres, imprevisión contractual y hasta la “sorpresa” (Rocca, Ival, Teoría de la “sorpresa” para la revisión del contrato, Bias Editora, Bs. As. 1982. p. 20 y ss.).

7-) posibilidad de anulación: el art. 1507 del Cód. Civil. El hecho sobre que la fórmula de alquileres escalonados sea válida, no implica la eficacia de una cláusula de este tipo cuando se demuestra acabadamente que la finalidad perseguida ha sido la de violar ‑directa o indirectamente‑ la garantía de lapso legal mínimo de permanencia, establecida por el art. 1507 del CC. En consecuencia, si, por ej., mediante la adopción de alguna diferencia sideral anormal para determinado período de locación, implicara prácticamente interrumpir el disfrute del locatario, la cláusula sería anulable, porque su fin u objetivo será ilegítimo y violador de una norma legal.

y-) Conclusiones sobre la validez y efectos de escalonar alquileres. Una cláusula de escalonamiento del alquiler no es por sí ilícita ni implica propiamente una estipulación inválida. De acuerdo a lo antes expuesto, es evidente que los pactos de alquileres escalonados o progresivos, ascendentes o descendentes, son válidos y se encuentran en los parámetros del art. 1197 del CC.

3. Alquiler como obligación alternativa a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal:

Este alquiler alternativo escalonado y puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) ‑conf. arts. 635 y ss. CC‑, en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres.

Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa.

Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola la norma imperativa del art. 1507 del CC y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero (Abatti y Rocca (h), 1500 Modelos de contratos…, t. I, p. 30), salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival –h‑, Locaciones y desalojos, Abacacía Bs. As. 2009).

V. LOCACIÓN EXIMIDA DE PLAZO MÍNIMO LEGAL Y HABILITADA A VARIARLE EL ALQUILER DESDE SU INICIO

Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 CC, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b c y d de la ley 23.091, que modificó la referida norma del código fondal y es la locación inmobiliaria no habitacional (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) con muebles. Esta reforma introducida en 1984, prevé la siguiente mecánica: a) Vivienda con o sin muebles: El plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma introducida por la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años; b) Restantes destinos (como vagamente los denomina la ley a cuales no son para vivienda): El plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles”, por ello para las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ra. pte. del art. 1507 CC, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente (Abatti, Dibar y Rocca –h‑, Comentario de la ley 23.091, ADLA, 1984-1982; Abatti y Rocca –h‑, Leyes de alquileres comentadas, García Alonso, Bs. As., 2007, p. 11); nosotros interpretamos, que cuando la norma establece “con o sin muebles”, esto alcanza también en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también pueden ser instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar. Consecuentemente, al establecer la Ley de Locaciones Urbanas 23.091 plazos mínimos para la locación de dos años (vivienda con o sin muebles) y tres años (para los restantes destinos), dejó sin efecto los dos primeros párrafos del art. 1507 CC, pero quedaron vigentes los que le siguen, tercero y sucesivos; y el párrafo 3°, que se refiere a casas y piezas amuebladas, sólo tiene ahora imperatividad si se trata de locaciones destinadas a vivienda. De más esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato.

La finalidad de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 CC, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones no destinada a vivienda.

Esta misma solución es aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 CC), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 CC), temas todos que hemos desarrollado (Rocca, Abatti y Rocca, Ival –h‑, Arrendamiento inmobiliario especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985) y actualizaremos en nota próxima.

VI. PRAXIS CONTRACTUAL

ALQUILER COMERCIAL GLOBAL ESCALONADO, DIVIDIDO EN CUOTAS ASCENDENTES DURANTE LOS PRIMEROS TRES AÑOS Y A FIJARSE PARA SUBSIGUIENTES.__ … CLÁUSULA … (ALQUILER) 1- El alquiler total por los primeros de treinta y seis (36) meses del plazo contractual será de pesos … ($…), pagadero en treinta y seis (36) cuotas mensuales y consecutivas, que vencerán los primeros cinco (5) días de cada mes, por los montos siguientes: a) las cuotas 1º a 6º, pesos … ($…); b) las cuotas 7º a 12, pesos … ($…); c) las cuotas 13 a 18, pesos … ($…); d) las cuotas 19 a 24, pesos … ($…); e) las cuotas 25 a 30, ($…); f) las cuotas 31 a 36, ($…); el lugar de pago será o en cualesquier otros, a elección del LOCADOR, en el horario, de 00,00 a 00,00, los días hábiles o útiles y los sábados de 00,00 a 00,00. 2- El alquiler de los restantes … (…) años del plazo contractual, será fijado desde el mes treinta y seis (36), cada …(semestre, año) antes de finalizar los últimos treinta (30) días que venzan los nuevos períodos, según el promedio de las tasaciones de dos (2) inmobiliarias, entre las principales que operen en la zona de ubicación de la finca locada, elegida una por cada parte y, en caso que hubiera entre ambas una diferencia mayor al …(diez, quince, veinte, veinticinco, treinta) por ciento, se requerirá la tasación de una tercera inmobiliaria, elegida de común acuerdo por ambas partes, promediándose entre las tasaciones de las tres (3) cada nuevo alquiler. 3- Nunca el trámite de fijación del alquiler por cada nuevo período podrá durar más de … (…) días y en el ínterin, provisoriamente, el LOCATARIO abonará en plazo y “a cuenta” el alquiler vigente hasta ese momento. …

ALQUILER ALTERNATIVO ESCALONADO O PROGRESIVO CON OPCIÓN AL LOCATARIO DE FIJARLO POR TERCERO.__ … CLÁUSULA … (ALQUILER) 1- El alquiler mensual será a elección alternativa del locatario, entre las siguientes: A) 1- Un monto global por todo el plazo contractual de tres (3) años de …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…), cual se pagará mensualmente a los valores siguientes: a) …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante los meses 1º a 6ª de vigencia contractual; b- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 7º a 12 de vigencia contractual; c- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 13 a 18 de vigencia contractual; d- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 19 a 24 de vigencia contractual; e- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 25 a 30 de vigencia contractual; f- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 31 a 36, últimos de vigencia contractual; B) 1- El alquiler vigente en la plaza inmobiliaria para la finca (propiedad inmueble) objeto de este contrato, para cada período referenciado en “A)”, fijado mediante el promedio de tasaciones practicadas por dos (2) corredores inmobiliarios, elegidos uno por el locatario y otro por el locador, entre las principales que operen en la zona de ubicación de la finca locada y, en caso que hubiera entre ambos una diferencia mayor al …(diez, quince, veinte, veinticinco, treinta) por ciento, se requerirá la tasación de un tercer corredor inmobiliario, elegido de común acuerdo por ambas partes, promediándose entre las tasaciones de los tres (3) cada nuevo alquiler. 2- Este derecho alternativo del locatario, libremente lo podrá ejercer con … (…) días de anticipación a finalizar cada período referenciado en “A)” y lo notificará por medio fehaciente al locador y, en caso contrario pagará los alquileres fijados en el punto “A)” de la presente cláusula y en la moneda pactada …(dólares E.U.A.; euros, pesos), por así convenirse respetando los artículos 617 y 619 del Código Civil. 3- En todos los casos y en el ínterin que dure el trámite de fijación de cada nuevo alquiler, que nunca excederá de quince (15) días, el locatario deberá abonar provisoriamente, en fecha y “a cuenta” el alquiler vigente en ese momento. …

VII. BIBLIOGRAFÍA

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, ts. 1/7, Abacacía, Bs. As., 1994/2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 Modelos de contratos y documentos mercantiles. Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. José M. Gastaldi, 4ª ed. 1ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2007 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, pról. Horacio Bielli, Abacacía, Bs. As., 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Contratos inmobiliarios, pról. Jorge H. Alterini, Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Leyes de alquileres comentadas 21.342, 23.091 y 24.808 y 25.713, 6º ed. 3ª reimpr. , García Alonso, Bs. As. 2008

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones y desalojos, Abacacía, Bs. As. 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos usuales de cartas documento. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales. pról. Eduardo Gerome, Abacacía, 1ª ed. 2ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom)

(*) Presidente, Vicepresidente y Secretario, respectivamente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal(CADIPH).

Estudio Abatti & Rocca Abogados (011-4315-0135) – Armando Pepe (011-4382-0109)

Gracias Jorgte Costagliola!!

Nueva Ley de Defensa del Consumidor (Ley 26.361, modificatoria de la 24.240)


Nueva Ley de Defensa del Consumidor (Ley 26.361, modificatoria de la 24.240)

El año pasado el congreso aprobó la ley 26.361, modificatoria de la 24.240, denominada ley de Defensa del Consumidor.

Las modificaciones que establece son las siguientes:

Abarca a todos los servicios públicos, antes el reclamo debía realizarlo en el ente regulador.

La ley contempla la posibilidad de rescindir un servicio en la misma forma que fue contratado (telefónica o electrónica). Además el plazo que tiene el consumidor para revocar la aceptación de un bien o servicio se amplió  a 10 días. Esto es muy importante, pues generalmente que es muy fácil contratar el servicio, generalmente de forma telefónica, pero las empresas obligan a los usuarios a una gran cantidad de trámites y/o a hacer colas para dar de baja el servicio.

La facultad de la autoridad de aplicación a determinar la existencia de daño directo a favor del usuario y la posibilidad de resarcir ese daño hasta un tope de $3000. Se delegan facultades judiciales a la Secretaría de Comercio para poder establecer estas indemnizaciones. Estas sumas serán deducibles de la eventual indemnización que se establezca en sede judicial. El rol del funcionario de Defensa del Consumidor como defensor de los intereses del consumidor está más definido, ya que a veces parecía más bien un mediador.

El aumento de las multas cuyos máximos pasan de 500 mil a cinco millones de pesos. Eleva las multas hasta en $5 millones para determinados incumplimientos. Lo recaudado en concepto de multas será destinada, el 50% para fomentar la educación al consumidor y el otro 50% engrosará  las arcas del tesoro nacional.

El establecimiento del “daño punitivo”, una nueva categoría de daño que posibilita al juez que, independientemente de los perjuicios resarcidos, pueda fijar un monto indemnizatorio a favor del consumidor como una forma de incentivar al resto de las empresas a no incurrir en nuevos incumplimientos, y una especie de sanción ejemplificadora. El monto por este tipo de multas judiciales podría llegar a $5 millones y se sumarían a las administrativas.

Los consumidores podrán recurrir a los Tribunales Arbitrales de Consumo dentro de la jurisdicción donde viven los conflictos que padezcan con los prestadores de servicios o comercializadores de bienes.

Obliga a los bancos a informar de manera “detallada, cierta y objetiva” todos los cargos que cobran por mantenimiento de cuenta y créditos.

Las acciones judiciales serán totalmente gratuitas, lo que podría acarrear un gran incremento de demandas, con el agregado que como ambas instancias -administrativa y judicial- serían independientes, podría aparecer el conflicto de que una sede condene y que la otra no.

Se establece una indemnización para supuestos de error de facturación en un 25% del monto cobrado de más por el proveedor. Ese importe deberá ser devuelto al consumidor con los mismos intereses que cobra el prestador del servicio.

Una novedad en materia procesal es que la Secretaría de Comercio podrá ordenar como medida cautelar el cese de la conducta que presuntamente viole la ley de defensa del consumidor, otra es que será obligatoria la instancia conciliatoria previa al inicio de las actuaciones administrativas.

Se invierte la carga de la prueba, ahora será el proveedor quien deberá probar que cumplió con la Ley de Defensa del Consumidor.

Se establece una presunción a favor del consumidor, cuando la facturación supere el 75% del promedio de los últimos dos años se presume que el proveedor incurrió en un error y es éste último quien debe demostrar que lo facturado es correcto.

Se extendió a seis meses el plazo de garantía por vicios o defectos de las cosas muebles y la de bienes muebles usados que será de tres meses.

Se faculta a las asociaciones de consumidores y usuarios a accionar en defensa de sus asociados en caso de violaciones a la ley de defensa del consumidor.

Se dispone que la prescripción de las acciones será de 3 años salvo que exista algún plazo más beneficioso para el consumidor.

Las personas jurídicas podrán ser consideradas consumidores y reclamar el cumplimiento de esta ley.

No se podrá ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciación alguna sobre precios, calidades técnicas o sobre bienes o servicios que salvo autorización de la autoridad de aplicación otorgada en razón al interés general y debidamente fundadas.

Se considerará reincidente a quien, habiendo sido sancionado por una infracción a esta ley, incurra en otra dentro del término de 5 (cinco) años.

Fuente: Estudio Juridico Dr. Herrera

Texto de la ley:

 

DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Ley 26.361

Modificación de la Ley Nº 24.240. Disposiciones complementarias.

Sancionada: Marzo 12 de 2008

Promulgada Parcialmente: Abril 3 de 2008

 

El Senado y Cámara de Diputados

de la Nación Argentina reunidos

en Congreso, etc. sancionan

con fuerza de

Ley:

ARTICULO 1º — Sustitúyese el texto del artículo 1º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 1º: Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.

Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo.

ARTICULO 2º — Sustitúyese el texto del artículo 2º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 2º: PROVEEDOR.

Es la persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, montaje, creación, construcción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor está obligado al cumplimiento de la presente ley.

No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentación de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la autoridad de aplicación de esta ley informará al denunciante sobre el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos de su tramitación.

ARTICULO 3º — Sustitúyese el texto del artículo 3º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 3º: Relación de consumo. Integración normativa. Preeminencia.

Relación de consumo es el vínculo jurídico entre el proveedor y el consumidor o usuario.

Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la Ley Nº 25.156 de Defensa de la Competencia y la Ley Nº 22.802 de Lealtad Comercial o las que en el futuro las reemplacen. En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor.

Las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica.

ARTICULO 4º — Sustitúyese el texto del artículo 4º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 4º: Información. El proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización.

La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que permita su comprensión.

ARTICULO 5º — Incorpórase como último párrafo del artículo 7º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente texto:

“La no efectivización de la oferta será considerada negativa o restricción injustificada de venta, pasible de las sanciones previstas en el artículo 47 de esta ley.”

ARTICULO 6º — Incorpórase como artículo 8 bis de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente:

Artículo 8º bis: Trato digno. Prácticas abusivas. Los proveedores deberán garantizar condiciones de atención y trato digno y equitativo a los consumidores y usuarios. Deberán abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No podrán ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciación alguna sobre precios, calidades técnicas o comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y servicios que comercialice. Cualquier excepción a lo señalado deberá ser autorizada por la autoridad de aplicación en razones de interés general debidamente fundadas.

En los reclamos extrajudiciales de deudas, deberán abstenerse de utilizar cualquier medio que le otorgue la apariencia de reclamo judicial.

Tales conductas, además de las sanciones previstas en la presente ley, podrán ser pasibles de la multa civil establecida en el artículo 52 bis de la presente norma, sin perjuicio de otros resarcimientos que correspondieren al consumidor, siendo ambas penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en nombre del proveedor.

ARTICULO 7º — Sustitúyese el texto del artículo 10 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 10: Contenido del documento de venta. En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles o inmuebles, sin perjuicio de la información exigida por otras leyes o normas, deberá constar:

a) La descripción y especificación del bien.

b) Nombre y domicilio del vendedor.

c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere.

d) La mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en esta ley.

e) Plazos y condiciones de entrega.

f) El precio y condiciones de pago.

g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente.

La redacción debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas deberán ser escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes.

Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relación contractual y suscribirse a un solo efecto.

Un ejemplar original debe ser entregado al consumidor.

La reglamentación establecerá modalidades más simples cuando la índole del bien objeto de la contratación así lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida en esta ley.

ARTICULO 8º — Incorpórase como artículo 10 ter de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente:

Artículo 10 ter: Modos de Rescisión. Cuando la contratación de un servicio, incluidos los servicios públicos domiciliarios, haya sido realizada en forma telefónica, electrónica o similar, podrá ser rescindida a elección del consumidor o usuario mediante el mismo medio utilizado en la contratación.

La empresa receptora del pedido de rescisión del servicio deberá enviar sin cargo al domicilio del consumidor o usuario una constancia fehaciente dentro de las SETENTA Y DOS (72) horas posteriores a la recepción del pedido de rescisión. Esta disposición debe ser publicada en la factura o documento equivalente que la empresa enviare regularmente al domicilio del consumidor o usuario.

ARTICULO 9º — Sustitúyese el texto del artículo 11 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 11: Garantías. Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles conforme lo establece el artículo 2325 del Código Civil, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozarán de garantía legal por los defectos o vicios de cualquier índole, aunque hayan sido ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado, o su correcto funcionamiento.

La garantía legal tendrá vigencia por TRES (3) meses cuando se trate de bienes muebles usados y por SEIS (6) meses en los demás casos a partir de la entrega, pudiendo las partes convenir un plazo mayor. En caso de que la cosa deba trasladarse a fábrica o taller habilitado el transporte será realizado por el responsable de la garantía, y serán a su cargo los gastos de flete y seguros y cualquier otro que deba realizarse para la ejecución del mismo.

ARTICULO 10. — Sustitúyese el texto del artículo 25 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 25: Constancia escrita. Información al usuario. Las empresas prestadoras de servicios públicos a domicilio deben entregar al usuario constancia escrita de las condiciones de la prestación y de los derechos y obligaciones de ambas partes contratantes. Sin perjuicio de ello, deben mantener tal información a disposición de los usuarios en todas las oficinas de atención al público.

Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios deberán colocar en toda facturación que se extienda al usuario y en las oficinas de atención al público carteles con la leyenda: “Usted tiene derecho a reclamar una indemnización si le facturamos sumas o conceptos indebidos o reclamamos el pago de facturas ya abonadas, Ley Nº 24.240″.

Los servicios públicos domiciliarios con legislación específica y cuya actuación sea controlada por los organismos que ella contempla serán regidos por esas normas y por la presente ley. En caso de duda sobre la normativa aplicable, resultará la más favorable para el consumidor.

Los usuarios de los servicios podrán presentar sus reclamos ante la autoridad instituida por legislación específica o ante la autoridad de aplicación de la presente ley.

ARTICULO 11. — Sustitúyese el texto del artículo 27 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 27: Registro de reclamos. Atención personalizada. Las empresas prestadoras deben habilitar un registro de reclamos donde quedarán asentadas las presentaciones de los usuarios. Los mismos podrán efectuarse por nota, teléfono, fax, correo o correo electrónico, o por otro medio disponible, debiendo extenderse constancia con la identificación del reclamo. Dichos reclamos deben ser satisfechos en plazos perentorios, conforme la reglamentación de la presente ley. Las empresas prestadoras de servicios públicos deberán garantizar la atención personalizada a los usuarios.

ARTICULO 12. — Sustitúyese el texto del artículo 31 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 31: Cuando una empresa de servicio público domiciliario con variaciones regulares estacionales facture en un período consumos que exceden en un SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) el promedio de los consumos correspondientes al mismo período de los DOS (2) años anteriores se presume que existe error en la facturación.

Para el caso de servicios de consumos no estacionales se tomará en cuenta el consumo promedio de los últimos DOCE (12) meses anteriores a la facturación. En ambos casos, el usuario abonará únicamente el valor de dicho consumo promedio.

En los casos en que un prestador de servicios públicos facturase sumas o conceptos indebidos o reclamare el pago de facturas ya abonadas el usuario podrá presentar reclamo, abonando únicamente los conceptos no reclamados.

El prestador dispondrá de un plazo de TREINTA (30) días a partir del reclamo del usuario para acreditar en forma fehaciente que el consumo facturado fue efectivamente realizado.

Si el usuario no considerara satisfecho su reclamo o el prestador no le contestara en los plazos indicados, podrá requerir la intervención del organismo de control correspondiente dentro de los TREINTA (30) días contados a partir de la respuesta del prestador o de la fecha de vencimiento del plazo para contestar, si éste no hubiera respondido.

En los casos en que el reclamo fuera resuelto a favor del usuario y si éste hubiera abonado un importe mayor al que finalmente se determine, el prestador deberá reintegrarle la diferencia correspondiente con más los mismos intereses que el prestador cobra por mora, calculados desde la fecha de pago hasta la efectiva devolución, e indemnizará al usuario con un crédito equivalente al VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del importe cobrado o reclamado indebidamente. La devolución y/o indemnización se hará efectiva en la factura inmediata siguiente.

Si el reclamo fuera resuelto a favor del prestador éste tendrá derecho a reclamar el pago de la diferencia adeudada con más los intereses que cobra por mora, calculados desde la fecha de vencimiento de la factura reclamada hasta la fecha de efectivo pago.

La tasa de interés por mora en facturas de servicios públicos no podrá exceder en más del CINCUENTA POR CIENTO (50%) la tasa pasiva para depósitos a TREINTA (30) días del Banco de la Nación Argentina, correspondiente al último día del mes anterior a la efectivización del pago.

La relación entre el prestador de servicios públicos y el usuario tendrá como base la integración normativa dispuesta en los artículos 3º y 25 de la presente ley.

Las facultades conferidas al usuario en este artículo se conceden sin perjuicio de las previsiones del artículo 50 del presente cuerpo legal.

ARTICULO 13. — Sustitúyese el texto del artículo 32 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 32: Venta domiciliaria. Es la oferta o propuesta de venta de un bien o prestación de un servicio efectuada al consumidor fuera del establecimiento del proveedor. También se entenderá comprendida dentro de la venta domiciliaria o directa aquella contratación que resulte de una convocatoria al consumidor o usuario al establecimiento del proveedor o a otro sitio, cuando el objetivo de dicha convocatoria sea total o parcialmente distinto al de la contratación, o se trate de un premio u obsequio.

El contrato debe ser instrumentado por escrito y con las precisiones establecidas en los artículos 10 y 34 de la presente ley.

Lo dispuesto precedentemente no es aplicable a la compraventa de bienes perecederos recibidos por el consumidor y abonados al contado.

ARTICULO 14. — Sustitúyese el texto del artículo 34 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 34: Revocación de aceptación. En los casos previstos en los artículos 32 y 33 de la presente ley, el consumidor tiene derecho a revocar la aceptación durante el plazo de DIEZ (10) días corridos contados a partir de la fecha en que se entregue el bien o se celebre el contrato, lo último que ocurra, sin responsabilidad alguna. Esta facultad no puede ser dispensada ni renunciada.

El vendedor debe informar por escrito al consumidor de esta facultad de revocación en todo documento que con motivo de venta le sea presentado al consumidor.

Tal información debe ser incluida en forma clara y notoria.

El consumidor debe poner el bien a disposición del vendedor y los gastos de devolución son por cuenta de este último.

ARTICULO 15. — Sustitúyese el texto del artículo 36 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 36: Requisitos. En las operaciones financieras para consumo y en las de crédito para el consumo deberá consignarse de modo claro al consumidor o usuario, bajo pena de nulidad:

a) La descripción del bien o servicio objeto de la compra o contratación, para los casos de adquisición de bienes o servicios.

b) El precio al contado, sólo para los casos de operaciones de crédito para adquisición de bienes o servicios.

c) El importe a desembolsar inicialmente —de existir— y el monto financiado.

d) La tasa de interés efectiva anual.

e) El total de los intereses a pagar o el costo financiero total.

f) El sistema de amortización del capital y cancelación de los intereses.

g) La cantidad, periodicidad y monto de los pagos a realizar.

h) Los gastos extras, seguros o adicionales, si los hubiere.

Cuando el proveedor omitiera incluir alguno de estos datos en el documento que corresponda, el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o de una o más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera necesario.

En las operaciones financieras para consumo y en las de crédito para consumo deberá consignarse la tasa de interés efectiva anual. Su omisión determinará que la obligación del tomador de abonar intereses sea ajustada a la tasa pasiva anual promedio del mercado difundida por el Banco Central de la República Argentina vigente a la fecha de celebración del contrato.

La eficacia del contrato en el que se prevea que un tercero otorgue un crédito de financiación quedará condicionada a la efectiva obtención del mismo. En caso de no otorgamiento del crédito, la operación se resolverá sin costo alguno para el consumidor, debiendo en su caso restituírsele las sumas que con carácter de entrega de contado, anticipo y gastos éste hubiere efectuado.

El Banco Central de la República Argentina adoptará las medidas conducentes para que las entidades sometidas a su jurisdicción cumplan, en las operaciones a que refiere el presente artículo, con lo indicado en la presente ley.

Será competente, para entender en el conocimiento de los litigios relativos a contratos regulados por el presente artículo, siendo nulo cualquier pacto en contrario, el tribunal correspondiente al domicilio real del consumidor.

ARTICULO 16. — Incorpórase como artículo 40 bis de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente texto:

Artículo 40 bis: Daño directo. Es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor, susceptible de apreciación pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona, como consecuencia de la acción u omisión del proveedor de bienes o del prestador de servicios.

La autoridad de aplicación podrá determinar la existencia de daño directo al usuario o consumidor resultante de la infracción del proveedor o del prestador de servicios y obligar a éste a resarcirlo, hasta un valor máximo de CINCO (5) Canastas Básicas Total para el Hogar 3, que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos de la República Argentina (INDEC).

El acto administrativo de la autoridad de aplicación será apelable por el proveedor en los términos del artículo 45 de la presente ley, y, una vez firme, respecto del daño directo que determine constituirá título ejecutivo a favor del consumidor.

Las sumas que el proveedor pague al consumidor en concepto de daño directo determinado en sede administrativa serán deducibles de otras indemnizaciones que por el mismo concepto pudieren corresponderle a éste por acciones eventualmente incoadas en sede judicial.

ARTICULO 17. — Sustitúyese el texto del artículo 41 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 41: Aplicación nacional y local. La Secretaría de Comercio Interior dependiente del Ministerio de Economía y Producción, será la autoridad nacional de aplicación de esta ley. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las provincias actuarán como autoridades locales de aplicación ejerciendo el control, vigilancia y juzgamiento en el cumplimiento de esta ley y de sus normas reglamentarias respecto de las presuntas infracciones cometidas en sus respectivas jurisdicciones.

ARTICULO 18. — Sustitúyese el texto del artículo 42 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 42: Facultades concurrentes. La autoridad nacional de aplicación, sin perjuicio de las facultades que son competencia de las autoridades locales de aplicación referidas en el artículo 41 de esta ley, podrá actuar concurrentemente en el control y vigilancia en el cumplimiento de la presente ley.

ARTICULO 19. — Sustitúyese el texto del artículo 43 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 43: Facultades y Atribuciones. La Secretaría de Comercio Interior dependiente del Ministerio de Economía y Producción, sin perjuicio de las funciones específicas, en su carácter de autoridad de aplicación de la presente ley tendrá las siguientes facultades y atribuciones:

a) Proponer el dictado de la reglamentación de esta ley y elaborar políticas tendientes a la defensa del consumidor o usuario a favor de un consumo sustentable con protección del medio ambiente e intervenir en su instrumentación mediante el dictado de las resoluciones pertinentes.

b) Mantener un registro nacional de asociaciones de consumidores y usuarios.

c) Recibir y dar curso a las inquietudes y denuncias de los consumidores o usuarios.

d) Disponer la realización de inspecciones y pericias vinculadas con la aplicación de esta ley.

e) Solicitar informes y opiniones a entidades públicas y privadas con relación a la materia de esta ley.

f) Disponer de oficio o a requerimiento de parte la celebración de audiencias con la participación de denunciantes damnificados, presuntos infractores, testigos y peritos.

La autoridad de aplicación nacional podrá delegar, de acuerdo con la reglamentación que se dicte en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las provincias las facultades mencionadas en los incisos c), d) y f) de este artículo.

ARTICULO 20. — Sustitúyese el texto del artículo 45 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 45: Actuaciones Administrativas. La autoridad nacional de aplicación iniciará actuaciones administrativas en caso de presuntas infracciones a las disposiciones de esta ley, sus normas reglamentarias y resoluciones que en consecuencia se dicten, de oficio o por denuncia de quien invocare un interés particular o actuare en defensa del interés general de los consumidores.

Previa instancia conciliatoria, se procederá a labrar acta en la que se dejará constancia del hecho denunciado o verificado y de la disposición presuntamente infringida.

En el acta se dispondrá agregar la documentación acompañada y citar al presunto infractor para que, dentro del plazo de CINCO (5) días hábiles, presente por escrito su descargo y ofrezca las pruebas que hacen a su derecho.

Si se tratare de un acta de inspección, en que fuere necesaria una comprobación técnica posterior a los efectos de la determinación de la presunta infracción y que resultare positiva, se procederá a notificar al presunto responsable la infracción verificada, intimándolo para que en el plazo de CINCO (5) días hábiles presente por escrito su descargo. En su primera presentación, el presunto infractor deberá constituir domicilio y acreditar personería.

Cuando no se acredite personería se intimará para que en el término de CINCO (5) días hábiles subsane la omisión bajo apercibimiento de tenerlo por no presentado.

La constancia del acta labrada conforme a lo previsto en este artículo, así como las comprobaciones técnicas que se dispusieren, constituirán prueba suficiente de los hechos así comprobados, salvo en los casos en que resulten desvirtuados por otras pruebas.

Las pruebas se admitirán solamente en casos de existir hechos controvertidos y siempre que no resulten manifiestamente inconducentes. Contra la resolución que deniegue medidas de prueba sólo se concederá el recurso de reconsideración. La prueba deberá producirse entre el término de DIEZ (10) días hábiles, prorrogables cuando haya causas justificadas, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa imputable al infractor.

En el acta prevista en el presente artículo, así como en cualquier momento durante la tramitación del sumario, la autoridad de aplicación podrá ordenar como medida preventiva el cese de la conducta que se reputa en violación de esta ley y sus reglamentaciones.

Concluidas las diligencias sumariales, se dictará la resolución definitiva dentro del término de VEINTE (20) días hábiles.

Sin perjuicio de lo dispuesto en este artículo, la autoridad de aplicación gozará de la mayor aptitud para disponer medidas técnicas, admitir pruebas o dictar medidas de no innovar.

Contra los actos administrativos que dispongan sanciones se podrá recurrir por ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, o ante las cámaras federales de apelaciones con asiento en las provincias, según corresponda de acuerdo al lugar de comisión del hecho.

El recurso deberá interponerse ante la misma autoridad que dictó la resolución, dentro de los DIEZ (10) días hábiles de notificada y será concedido en relación y con efecto suspensivo, excepto cuando se hubiera denegado medidas de prueba, en que será concedido libremente.

Las disposiciones de la Ley Nº 19.549 de Procedimientos Administrativos, en el ámbito nacional y en lo que ésta no contemple las disposiciones del Código Procesal, Civil y Comercial de la Nación, se aplicarán supletoriamente para resolver cuestiones no previstas expresamente en la presente ley y sus reglamentaciones, y en tanto no fueren incompatibles con ella.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las provincias dictarán las normas referidas a su actuación como autoridades locales de aplicación, estableciendo en sus respectivos ámbitos un procedimiento compatible con sus ordenamientos locales.

ARTICULO 21. — Sustitúyese el texto del artículo 47 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 47: Sanciones. Verificada la existencia de la infracción, quienes la hayan cometido serán pasibles de las siguientes sanciones, las que se podrán aplicar independiente o conjuntamente, según resulte de las circunstancias del caso:

a) Apercibimiento.

b) Multa de PESOS CIEN ($ 100) a PESOS CINCO MILLONES ($ 5.000.000).

c) Decomiso de las mercaderías y productos objeto de la infracción.

d) Clausura del establecimiento o suspensión del servicio afectado por un plazo de hasta TREINTA (30) días.

e) Suspensión de hasta CINCO (5) años en los registros de proveedores que posibilitan contratar con el Estado.

f) La pérdida de concesiones, privilegios, regímenes impositivos o crediticios especiales de que gozare.

En todos los casos, el infractor publicará o la autoridad de aplicación podrá publicar a costa del infractor, conforme el criterio por ésta indicado, la resolución condenatoria o una síntesis de los hechos que la originaron, el tipo de infracción cometida y la sanción aplicada, en un diario de gran circulación en el lugar donde aquélla se cometió y que la autoridad de aplicación indique. En caso que el infractor desarrolle la actividad por la que fue sancionado en más de una jurisdicción, la autoridad de aplicación podrá ordenar que la publicación se realice en un diario de gran circulación en el país y en uno de cada jurisdicción donde aquél actuare. Cuando la pena aplicada fuere de apercibimiento, la autoridad de aplicación podrá dispensar su publicación.

El CINCUENTA POR CIENTO (50%) del monto percibido en concepto de multas y otras penalidades impuestas por la autoridad de aplicación conforme el presente artículo será asignado a un fondo especial destinado a cumplir con los fines del Capítulo XVI —EDUCACION AL CONSUMIDOR— de la presente ley y demás actividades que se realicen para la ejecución de políticas de consumo, conforme lo previsto en el artículo 43, inciso a) de la misma. El fondo será administrado por la autoridad nacional de aplicación.

ARTICULO 22. — Sustitúyese el texto del artículo 49 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 49: Aplicación y graduación de las sanciones. En la aplicación y graduación de las sanciones previstas en el artículo 47 de la presente ley se tendrá en cuenta el perjuicio resultante de la infracción para el consumidor o usuario, la posición en el mercado del infractor, la cuantía del beneficio obtenido, el grado de intencionalidad, la gravedad de los riesgos o de los perjuicios sociales derivados de la infracción y su generalización, la reincidencia y las demás circunstancias relevantes del hecho.

Se considerará reincidente a quien, habiendo sido sancionado por una infracción a esta ley, incurra en otra dentro del término de CINCO (5) años.

ARTICULO 23. — Sustitúyese el texto del artículo 50 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 50: Prescripción. Las acciones judiciales, las administrativas y las sanciones emergentes de la presente ley prescribirán en el término de TRES (3) años. Cuando por otras leyes generales o especiales se fijen plazos de prescripción distintos del establecido precedentemente se estará al más favorable al consumidor o usuario. La prescripción se interrumpirá por la comisión de nuevas infracciones o por el inicio de las actuaciones administrativas o judiciales.

ARTICULO 24. — Sustitúyese el texto del artículo 52 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 52: Acciones Judiciales. Sin perjuicio de lo dispuesto en esta ley, el consumidor y usuario podrán iniciar acciones judiciales cuando sus intereses resulten afectados o amenazados.

La acción corresponderá al consumidor o usuario por su propio derecho, a las asociaciones de consumidores o usuarios autorizadas en los términos del artículo 56 de esta ley, a la autoridad de aplicación nacional o local, al Defensor del Pueblo y al Ministerio Público Fiscal. Dicho Ministerio, cuando no intervenga en el proceso como parte, actuará obligatoriamente como fiscal de la ley.

En las causas judiciales que tramiten en defensa de intereses de incidencia colectiva, las asociaciones de consumidores y usuarios que lo requieran estarán habilitadas como litisconsortes de cualquiera de los demás legitimados por el presente artículo, previa evaluación del juez competente sobre la legitimación de éstas.

Resolverá si es procedente o no, teniendo en cuenta si existe su respectiva acreditación para tal fin de acuerdo a la normativa vigente.

En caso de desistimiento o abandono de la acción de las referidas asociaciones legitimadas la titularidad activa será asumida por el Ministerio Público Fiscal.

ARTICULO 25. — Incorpórase como artículo 52 bis de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente texto:

Artículo 52 bis: Daño Punitivo. Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando más de un proveedor sea responsable del incumplimiento responderán todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el artículo 47, inciso b) de esta ley.

ARTICULO 26. — Sustitúyese el texto del artículo 53 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 53: Normas del proceso. En las causas iniciadas por ejercicio de los derechos establecidos en esta ley regirán las normas del proceso de conocimiento más abreviado que rijan en la jurisdicción del tribunal ordinario competente, a menos que a pedido de parte el Juez por resolución fundada y basado en la complejidad de la pretensión, considere necesario un trámite de conocimiento más adecuado.

Quienes ejerzan las acciones previstas en esta ley representando un derecho o interés individual, podrán acreditar mandato mediante simple acta poder en los términos que establezca la reglamentación.

Los proveedores deberán aportar al proceso todos los elementos de prueba que obren en su poder, conforme a las características del bien o servicio, prestando la colaboración necesaria para el esclarecimiento de la cuestión debatida en el juicio.

Las actuaciones judiciales que se inicien de conformidad con la presente ley en razón de un derecho o interés individual gozarán del beneficio de justicia gratuita. La parte demandada podrá acreditar la solvencia del consumidor mediante incidente, en cuyo caso cesará el beneficio.

ARTICULO 27. — Incorpórase como artículo 54 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente:

Artículo 54: Acciones de incidencia colectiva. Para arribar a un acuerdo conciliatorio o transacción, deberá correrse vista previa al Ministerio Público Fiscal, salvo que éste sea el propio actor de la acción de incidencia colectiva, con el objeto de que se expida respecto de la adecuada consideración de los intereses de los consumidores o usuarios afectados. La homologación requerirá de auto fundado. El acuerdo deberá dejar a salvo la posibilidad de que los consumidores o usuarios individuales que así lo deseen puedan apartarse de la solución general adoptada para el caso.

La sentencia que haga lugar a la pretensión hará cosa juzgada para el demandado y para todos los consumidores o usuarios que se encuentren en similares condiciones, excepto de aquellos que manifiesten su voluntad en contrario previo a la sentencia en los términos y condiciones que el magistrado disponga.

Si la cuestión tuviese contenido patrimonial establecerá las pautas para la reparación económica o el procedimiento para su determinación sobre la base del principio de reparación integral. Si se trata de la restitución de sumas de dinero se hará por los mismos medios que fueron percibidas; de no ser ello posible, mediante sistemas que permitan que los afectados puedan acceder a la reparación y, si no pudieran ser individualizados, el juez fijará la manera en que el resarcimiento sea instrumentado, en la forma que más beneficie al grupo afectado. Si se trata de daños diferenciados para cada consumidor o usuario, de ser factible se establecerán grupos o clases de cada uno de ellos y, por vía incidental, podrán éstos estimar y demandar la indemnización particular que les corresponda.

ARTICULO 28. — Sustitúyese el texto del artículo 55 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 55: Legitimación. Las asociaciones de consumidores y usuarios constituidas como personas jurídicas reconocidas por la autoridad de aplicación, están legitimadas para accionar cuando resulten objetivamente afectados o amenazados intereses de los consumidores o usuarios, sin perjuicio de la intervención de éstos prevista en el segundo párrafo del artículo 58 de esta ley.

Las acciones judiciales iniciadas en defensa de intereses de incidencia colectiva cuentan con el beneficio de justicia gratuita.

ARTICULO 29. — Sustitúyese el texto del artículo 59 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 59: Tribunales Arbitrales. La autoridad de aplicación propiciará la organización de tribunales arbitrales que actuarán como amigables componedores o árbitros de derecho común, según el caso, para resolver las controversias que se susciten con motivo de lo previsto en esta ley. Podrá invitar para que integren estos tribunales arbitrales, en las condiciones que establezca la reglamentación, a las personas que teniendo en cuenta las competencias propongan las asociaciones de consumidores o usuarios y las cámaras empresarias.

Dichos tribunales arbitrales tendrán asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en todas las ciudades capitales de provincia. Regirá el procedimiento del lugar en que actúa el tribunal arbitral.

ARTICULO 30. — Sustitúyese el texto del artículo 60 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 60: Planes educativos. Incumbe al Estado nacional, a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a las provincias y a los Municipios, la formulación de planes generales de educación para el consumo y su difusión pública, arbitrando las medidas necesarias para incluir dentro de los planes oficiales de educación inicial, primaria, media, terciaria y universitaria los preceptos y alcances de esta ley, así como también fomentar la creación y el funcionamiento de las asociaciones de consumidores y usuarios y la participación de la comunidad en ellas, garantizando la implementación de programas destinados a aquellos consumidores y usuarios que se encuentren en situación desventajosa, tanto en zonas rurales como urbanas.

ARTICULO 31. — Sustitúyese el texto del artículo 61 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 61: Formación del Consumidor. La formación del consumidor debe facilitar la comprensión y utilización de la información sobre temas inherentes al consumidor, orientarlo a prevenir los riesgos que puedan derivarse del consumo de productos o de la utilización de los servicios. Para ayudarlo a evaluar alternativas y emplear los recursos en forma eficiente deberán incluir en su formación, entre otros, los siguientes contenidos:

a) Sanidad, nutrición, prevención de las enfermedades transmitidas por los alimentos y adulteración de los alimentos.

b) Los peligros y el rotulado de los productos.

c) Legislación pertinente, forma de obtener compensación y los organismos de protección al consumidor.

d) Información sobre pesas y medidas, precios, calidad y disponibilidad de los artículos de primera necesidad.

e) Protección del medio ambiente y utilización eficiente de materiales.

ARTICULO 32. — Derógase el artículo 63 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor.

ARTICULO 33. — Incorpórase como artículo 66 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente:

Artículo 66: El Poder Ejecutivo nacional, a través de la autoridad de aplicación, dispondrá la edición de un texto ordenado de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor con sus modificaciones.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

ARTICULO 34. — Sustitúyese el texto del artículo 50 de la Ley Nº 25.065 de Tarjetas de Crédito, por el siguiente:

Artículo 50: Autoridad de Aplicación. A los fines de la aplicación de la presente ley actuarán como autoridad de aplicación:

a) El Banco Central de la República Argentina, en todas las cuestiones que versen sobre aspectos financieros.

b) La Secretaría de Comercio Interior, dependiente del Ministerio de Economía y Producción, en todas aquellas cuestiones que se refieran a aspectos comerciales, pudiendo dictar las respectivas normas reglamentarias y ejercer las atribuciones de control, vigilancia y juzgamiento sobre su cumplimiento.

Con relación al inciso b), la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las provincias actuarán como autoridades locales de aplicación, ejerciendo el control, vigilancia y juzgamiento sobre el cumplimiento de la presente ley y sus normas reglamentarias respecto de los hechos sometidos a su jurisdicción, pudiendo delegar atribuciones, en su caso, en organismos de su dependencia o en las municipalidades. Sin perjuicio de ello, la autoridad de aplicación nacional podrá actuar concurrentemente aunque las presuntas infracciones ocurran sólo en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o de las provincias.

ARTICULO 35. — Sustitúyese el texto del artículo 22 de la Ley Nº 22.802 de Lealtad Comercial, por el siguiente:

Artículo 22: Toda resolución condenatoria podrá ser recurrida solamente por vía de apelación ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal o ante las cámaras federales de apelaciones competentes, según el asiento de la autoridad que dictó la condena.

El recurso deberá interponerse y fundarse ante la misma autoridad que impuso la sanción, dentro de los 10 (diez) días hábiles de notificada la resolución, y será concedido en relación y con efecto suspensivo excepto cuando se hubieren denegado medidas de prueba, en que será concedido libremente.

ARTICULO 36. — Sustitúyese el texto del artículo 27 de la Ley Nº 22.802 de Lealtad Comercial, por el siguiente:

Artículo 27: Las disposiciones del Código Procesal Penal de la Nación y, en lo que éste no contemple, las del Código Procesal, Civil y Comercial de la Nación, se aplicarán supletoriamente para resolver cuestiones no previstas expresamente en la presente ley y sus reglamentaciones, y en tanto no fueran incompatibles con ellas.

ARTICULO 37. — Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, EL DIA DOCE DE MARZO DEL AÑO DOS MIL OCHO.

—REGISTRADA BAJO EL Nº 26.361—

EDUARDO A. FELLNER. — JULIO CESAR C. COBOS. — Enrique Hidalgo. — Juan H. Estrada.

 

Decreto 565/2008

 

Bs. As., 3/4/2008

VISTO el Expediente Nº S01:0112975/2008 del Registro del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS y el Proyecto de Ley registrado bajo el Nº 26.361, sancionado por el HONORABLE CONGRESO DE LA NACION el 12 de marzo de 2008, y

CONSIDERANDO:

Que el Artículo 32 del Proyecto de Ley registrado bajo el Nº 26.361, deroga el Artículo 63 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, que dispone: “Para el supuesto de contrato de transporte aéreo se aplicarán las normas del Código Aeronáutico, los tratados internacionales y, supletoriamente, la presente ley”.

Que las normas de defensa al consumidor nacen con la finalidad de actuar como correctores en los contratos de oferta masiva.

Que estas nuevas leyes no constituyen normas de fondo sino que resultan reglas protectivas y correctoras, siendo complementarias y no sustitutivas de la regulación general contenida en los códigos de fondo y la legislación vigente.

Que las mismas tienen por objeto actuar como efectivo control de cláusulas contractuales predispuestas en los contratos de adhesión, cuando el ESTADO NACIONAL no interviene mediante un control genérico en actividades como el transporte aerocomercial por medio de una Autoridad de Aplicación específica, con cuerpos normativos especiales (Código Aeronáutico, Reglamentación del Contrato de Transporte Aéreo y Tratados Internacionales que integran el Sistema de Varsovia), con controles tarifarios, de autorizaciones de los servicios a prestarse, de habilitaciones del personal, de aeronaves, de talleres de mantenimiento y de horarios, rutas, frecuencias y equipos con los cuales se cumplirá.

Que el derecho de los usuarios del transporte aerocomercial está reglamentado en la Resolución Nº 1532 de fecha 27 de noviembre de 1998 del ex MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS, “Condiciones Generales del Contrato de Transporte Aéreo”.

Que los países de mayor tráfico aéreo, también se rigen por reglamentos que sólo complementan las normas aeronáuticas comerciales. En el caso europeo, el Reglamento (CE) Nº 261/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo del 11 de febrero de 2004, resulta una complementación de la norma de fondo vigente, esto es el Convenio de Montreal de 1999.

Que los principios de autonomía, integralidad, uniformidad e internacionalidad del derecho aeronáutico siguen siendo consagrados en los más altos tribunales, tanto es así que el Tribunal Supremo de Judicatura Inglés sostuvo en el caso “Sidhu c/ British Airways” en 1977, que los Tribunales de cada país no cuentan con la libertad de brindar recursos previstos por las normas de derecho interno, dado que ello significa socavar la Convención —refiriéndose a la Convención de Varsovia de la cual es miembro la República Argentina— y agregaba que ello representaría establecer en forma paralela a la Convención un Conjunto de normas completamente diferentes que distorsionaría el funcionamiento de todo el sistema.

Que la Corte Suprema de los ESTADOS UNIDOS DE AMERICA en el caso “El Al Israel Airlines c/ Tseng” en 1999 manifestó que dado el esquema integral de reglas en materia de responsabilidad previsto por las normas de la Convención y su énfasis literal sobre la uniformidad, no podríamos llegar a la conclusión de que la intención de los delegados de Varsovia fuera que las Compañías de Transporte Aéreo estuvieran sujetas a normas de responsabilidad diferentes y que no guarden uniformidad con cada una de las partes signatarias.

Que entonces, la promulgación del proyecto de reforma a la Ley de Defensa del Consumidor que incluya la derogación prevista en su Artículo 32, dejaría en pugna el principio de orden constitucional que otorga prioridad a los Tratados Internacionales sobre el orden interno, quedando inmediatamente sujeta a revisión judicial su aplicación.

Que sumado a las razones técnico jurídicas antedichas, de aprobarse la derogación propuesta, acarrearía inseguridad jurídica tanto a las empresas nacionales, —un sector que se encuentra con declaración del Estado de Emergencia del Transporte Aerocomercial por el Decreto Nº 1654 de fecha 4 de septiembre de 2002 y el Decreto Nº 1012 de fecha 7 de agosto de 2006— como a las internacionales que operan en la REPUBLICA ARGENTINA, a las cuales se las pretendería alcanzar con normas de derecho interno inspiradas en un régimen infraccional, excluyendo a las normas uniformes, internacionales y vigentes, para el NOVENTA POR CIENTO (90%) del transporte aerocomercial del mundo, dentro de los cuales se encuentra adherida la REPUBLICA ARGENTINA.

Que en virtud de lo señalado precedentemente resulta necesario observar el Artículo 32 del Proyecto de Ley registrado bajo el Nº 26.361.

Que la presente medida no altera el espíritu ni la unidad del proyecto de Ley sancionado por el HONORABLE CONGRESO DE LA NACION.

Que la DIRECCION GENERAL DE ASUNTOS JURIDICOS dependiente de la SUBSECRETARIA LEGAL del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS ha tomado la intervención de su competencia.

Que la presente medida se dicta en virtud de lo dispuesto por el Artículo 80 de la CONSTITUCION NACIONAL.

Por ello,

LA PRESIDENTA DE LA NACION ARGENTINA, EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS

DECRETA:

Artículo 1º — Obsérvase el Artículo 32 del Proyecto de ley registrado bajo el Nº 26.361.

Art. 2º — Con la salvedad establecida en el artículo precedente, cúmplase, promúlgase y téngase por ley de la Nación el Proyecto de ley registrado bajo el Nº 26.361.

Art. 3º — Dése cuenta a la Comisión Bicameral, Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACION.

Art. 4º — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — FERNANDEZ DE KIRCHNER. — Alberto A. Fernández. — Martín Lousteau. — Julio M. De Vido. — Alicia M. Kirchner. — Aníbal F. Randazzo. — Juan C. Tedesco. — María G. Ocaña. — Aníbal D. Fernández. — Carlos A. Tomada.

fUENTE: http://www.esderecho.com.ar/nueva-ley-de-defensa-del-consumidor-ley-26361-modificatoria-de-la-24240/

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