Buscan asimilar por ley el régimen patrimonial de los concubinos al de las personas casadas


La iniciativa fue propuesta por la senadora oficialista Ana Corradi de Beltrán. Para poder ingresar a este régimen, la pareja debe tener un período mínimo de convivencia de cinco años. Cuáles serán sus consecuencias. Qué otros proyectos analiza el Congreso

Por Sebastian Albornos MailiProfesional.com

Buscan asimilar por ley el régimen patrimonial de los concubinos al de las personas casadas

Algunas parejas buscan iniciar una convivencia sin pasar por el Registro Civil. Tal vez lo hagan por desconfianza o inseguridad. O quizás por desconocimiento, ya que creen que el matrimonio y el concubinato son lo mismo.

Pero esto no es así y los problemas saldrán a la luz cuando, ya sea por muerte o por decisión de ambos miembros de la pareja, lo mismo decida concluir con la relación.

El problema principal es que, excepto por alguna norma dispersa que trata un tema específico, el concubinato no está regulado en la Argentina.

En tanto, los que pasen por el Registro Civil y se transformen en cónyuges sí cuentan con un régimen normativo por el cual tendrán dos tipos de bienes: los propios y los gananciales.

Los propios son aquellos con los que cada cónyuge llega al matrimonio -todo lo que tenía antes de casarse- y los que adquiera cada uno durante el mismo a título gratuito (una donación) o por una causa o título anterior al matrimonio (un juicio laboral, por citar un ejemplo).

En cambio, los gananciales son los que se adquieren dentro del matrimonio a título oneroso, o aún después de su disolución, por causa del matrimonio. Por ejemplo, dentro de los gananciales, se incluyen los sueldos y haberes de ambas partes.

Esta última clase no existe dentro de los concubinatos, por lo que probar lo que cada uno llevó a la pareja y poder dividirlo es caso de disolución será muy difícil.

En las Cámaras que conforman el Congreso, este tema está comenzando a ser propuesto a través de distintas iniciativas. En una de ellas, la senadora santiagueña Ana Corradi de Beltrán, del Frente para la Victoria (FPV), propone que -en cuanto al régimen de los bienes gananciales- el concubinato tenga el mismo tratamiento que el matrimonio, si supera los cinco años de vida en común.

Es decir, de aprobarse el proyecto, una vez transcurrido ese tiempo de convivencia a la pareja se la tratará -en cuanto al régimen patrimonial- como si fuese un matrimonio.

Concubinato y ganancialidad
La iniciativa de la legisladora santiagueña propone incorporar el segundo párrafo al artículo 1315 para que quede redactado de la siguiente manera:

“Los gananciales de la sociedad conyugal se dividirán por iguales partes entre los cónyuges, o sus herederos, sin consideración alguna al capital propio de los cónyuges, y aunque alguno de ellos no hubiese llevado a la sociedad bienes algunos”, resalta.

Y agrega: “También se considerarán gananciales, sujetos al régimen del párrafo precedente, los bienes adquiridos por el hombre o la mujer que se encuentren en estado de aparente matrimonio -concubinato- por el intervalo de cinco años“.

De acuerdo a los fundamentos efectuados por Corradi de Beltrán, con este proyecto “se pretende posibilitar tanto al marido, como a el/la conviviente, el poder de disfrutar de los beneficios de uso y del usufructo que tenga su pareja: sea este cónyuge o concubino“.

Para la senadora, en el tema analizado, la redacción actual del código aparece discriminatoria y se contrapone con el principio de igualdad dispuesto por el articulo 16 de la Constitución Nacional, así como también con numerosos tratados de derechos humanos con rango constitucional.

“La realidad social actual incluye como algo, si no habitual, bastante más extendido que hace dos décadas, la existencia de mujeres y hombres que voluntariamente han decidido formar una pareja estable y una familia, sin someterse a ninguno de los requisitos, ritos o fórmulas que los diversos ordenamientos prevén para “santificar” dicha unión”, remarcó la impulsora de la iniciativa.

Los derechos de los concubinos
Tras conocerse la propuesta parlamentaria, Fernando Millán y Leandro Merlo, especialistas en derecho de familia, y colaboradores de Microjuris Argentina, analizaron los derechos de los concubinos:

a) A continuar la locación en caso de fallecimiento de su concubino locatario.

b) Derecho a reclamar el daño material por muerte del otro.

c) La posibilidad de heredar al cónyuge si el matrimonio se celebró para regularizar un concubinato, cuando el cónyuge falleciera dentro del mes de celebrado el enlace a raíz una enfermedad que tenía al momento de casarse.

d) Posibilidad de alegar una sociedad de hecho para efectuar un reclamo sobre bienes. Sin embargo, destacaron que “este supuesto debe manejarse con extrema cautela”. Los tribunales señalan que el concubinato por sí solo, por extenso que sea, no hace presumir una sociedad de hecho entre los concubinos.

e) Derecho de pensión: el aparente matrimonio debió durar 5 años como mínimo inmediatamente anteriores al fallecimiento. El plazo de convivencia se reduce a dos años cuando exista un hijo reconocido por ambos convivientes.

El o la conviviente excluye al cónyuge supérstite cuando éste hubiere sido declarado culpable de la separación personal o del divorcio. En caso contrario, y cuando el concubino hubiere estado pagando alimentos, por haber dado causa a la separación personal o al divorcio, la prestación se otorgará al cónyuge y al conviviente por partes iguales.

f) Indemnización laboral por muerte del concubino: la Ley de Contrato de Trabajo establece el derecho a percibir la mitad de la indemnización por antigüedad que correspondiera, en caso de muerte del trabajador, a “la mujer que hubiese vivido públicamente con el trabajador, en aparente matrimonio, durante un mínimo de dos años anteriores al fallecimiento“. Este supuesto se aplica también al hombre, cuya concubina falleciera.

g) Inclusión en la obra social: se puede incluir como beneficiarios de las obras sociales a “las personas que convivan con el afiliado titular y reciban del mismo ostensible trato familiar”.

h) Presunción de paternidad: en un juicio de filiación donde se pretenda determinar la paternidad del hijo nacido de una pareja de concubinos, existe una presunción sobre la paternidad del concubino de la madre, si ambos convivían a la época en que el hijo fue concebido.

Sin embargo, esta presunción puede ser desvirtuada por el demandado por cualquier medio de prueba.

Repercusiones
Los especialistas de Microjuris Argentina, consideraron que “las uniones de hecho no deben tener regulación legislativa específica“.

“Las parejas que no quieren optar por el matrimonio, lo hacen a efectos de conservar libertades personales y patrimoniales, sustrayéndose voluntariamente a los efectos jurídicos que derivan del matrimonio”, remarcaron los expertos.

Por ese motivo, indicaron que “no es adecuada la incorporación de una legislación referida al concubinato porque, de regularse, se establecería una suerte de matrimonio “de segunda”, constituido por las uniones de hecho y uniones civiles, y otro “de primera”, constituido por el matrimonio tradicional, en cuanto a la extensión de derechos que tendría uno y otro”.

En ese mismo sentido se expresó Ana Ortelli, profesora de Derecho de Familia y de Sucesiones en la Universidad Austral y en la UCA y colaboradora de elDial.com, porque “es obligar a una persona a entrar a una situación legal que no pretendió“.

Eduardo Favier Dubois, presidente del Instituto Argentino de Empresa Familiar (IADEF), estimó que, para evitar contingencias en la pareja y con los terceros, se debería ampliar el plazo mínimo de convivencia, que no debería ser menor a diez años. Además, debería existir un registro del concubinato o un sistema que permita su publicidad y fecha cierta.

En cambio, Gabriel Martinez Niell, abogado del Estudio Grispo & Asociados, se mostró a favor de la regulación de las uniones de hecho y entendió que la iniciativa “responde a una situación cuyo tratamiento legal está pendiente desde hace largos años”.

“Por ello, resulta valioso el planteamiento de esta problemática a efectos de precisar la naturaleza específica de este vínculo y las consecuencias jurídicas que derivan del mismo”, agregó.

Otros proyectos
En el Senado también se aguarda el tratamiento de la iniciativa propuesta por la legisladora jujeña Liliana Fellner, que establece que los bienes adquiridos a título oneroso, desde el inicio de la relación por cualquiera de los integrantes de la pareja, o en cuanto se hubiese acrecentado el patrimonio propio de cada uno de ellos durante la vigencia de la unión, se considerarán gananciales en un 50% para cada una de las partes. Para entrar dentro de este régimen, la pareja debe tener un mínimo de convivencia de tres años.

En tanto, indica que los bienes comunes se administrarán por uno u otro concubino. Los gastos que realice uno de ellos y las obligaciones que contraiga para cubrir las necesidades recíprocas y de los hijos, obligarán también al otro.

Si la unión se disuelve por muerte de uno de los convivientes se procederá a la división de los bienes gananciales en la sucesión del fallecido.

Si no quedaron descendientes ni ascendientes, los convivientes que mantuvieron su unión por un período de, al menos, tres años y que cuenten con aptitud nupcial, se heredarán recíprocamente.

Por otra parte, cuando falleciere el conviviente propietario del inmueble que hubiere constituido asiento del hogar, el viudo o viuda podrá vivir en él -y de manera gratuita- siempre que careciera de un inmueble propio habitable.

Este derecho cesará cuando la fortuna del conviviente mejorase considerablemente a criterio del juez, contrajere nuevas nupcias o formare una nueva unión de hecho

 

fuente: diario la capital

Justicia anuló cláusula de renegociar en alquileres, Contratos alquiler: Alquiler escalonado VS cláusula de renegociar


MARCO LEGAL:

Los Dres Enrique Abatti e Ival Rocca (h) nos aportan su interpretación de un reciente fallo que demuestra que es más recomendable utilizar la cláusula de “alquiler escalonado” en los contratos de locación que la “cláusula de renegociar”. Cómo implementar un “alquiler escalonado” correctamente. Documento de lectura obligada.

ALQUILERES Y REAJUSTES: La justicia anuló “cláusula de renegociar” durante el plazo mínimo legal.

Sumario: I. Introducción. II. La estabilización de alquileres residenciales y comerciales. III. El fulminante fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. IV. Los alquileres escalonados. V. Locación sin plazo mínimo y con alquiler variable. VI. Bibliografía.

I.— INTRODUCCIÓN

1. Noción previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación que pagará el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero. El locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6º ley 23.091) aunque podrá porratearse en caso de resolución anticipada . Los períodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos no habitacionales (comercio, industria, profesionales) pueden ser por horas, día, semana, quincena, mes, semestre, año, etc.
La Ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928 prohibió reajustar los alquileres en base a índices, posibilidad que había sido impuesta en su art. 3º, por la Ley de Alquileres 23.091; a su vez, la inconstitucional resolución 144/93 del MEOySP, que comentamos más abajo, interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones impuestas por la ley 23.928.

2. Moneda de pago. Al modificarse los arts. 617 y 619 del Código Civil, se pueden concertar obligaciones en moneda extranjera, al derogarse la prohibición del art. 1º de la ley 23.091. El precio de la locación puede estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la propiedad horizontal, tasas e impuestos que pesen sobre la finca y su falta de pago tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler desalojo y cobro y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancelará la obligación, pues el pago sería parcial.

3. Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario está el pago del alquiler:

a) Tiempo del pago. El alquiler deberá pagarse en el tiempo contractualmente pactado y de no haberse convenido, será a los usos y costumbres del lugar;
b) Lugar de pago. En principio será el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se hará en el domicilio del locatario;
c) Forma y prueba. La prueba más habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por él, incluidas las entidades bancarias, cuando así se convino, en cuyo caso surtirán efecto los talones de depósito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o talón bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador; conviene insertar en los recibos y en cláusula especial del contrato, en caso de pago mediante depósito bancario: “este pago no implicará cancelación de las obligaciones anteriores” y “ningún depósito bancario hará presumir el pago de los alquileres anteriores”, respectivamente.

II.— LA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES RESIDENCIALES Y COMERCIALES.

1. Noción previa.

a) Advertencia. Es posible convenir diversas fórmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibición de reajustar impuesta por el art. 4º de la ley 25.561, según los supuestos que a continuación someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los “alquileres escalonados”, ascendentes o descendentes, a propósito del reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán contra Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres” (Expte. 84.054/2004), donde se dispuso, tal como lo venimos sosteniendo desde hace años, declarar la nulidad de la cláusula de un contrato de locación que contemplaba renegociar el alquiler transcurridos los primeros seis meses de vigencia, de acuerdo a los valores de plaza; la Cámara la fulminó por atentar contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante los plazos mínimos legales (2 años vivienda y 3 años los restantes destinos) previstos en el Código Civil.

b) Introducción. Los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones perdurables, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso con vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.
Convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflación, hoy disminuida por efecto de la crisis económica global imperante, será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que mantengan estabilizados los alquileres.

2. Cláusulas ineficaces y anulables. Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cláusulas que dejen indeterminado el alquiler durante el plazo mínimo locativo (2 años vivienda y 3 para los restantes destinos), tales como: “las partes cada X meses conversarán sobre el alquiler a aplicarse” o “el alquiler será fijado por dos o tres inmobiliarias de acuerdo al precio vigente de plaza”, etc. Porque con ello lo único que se logra es poner al locador en una situación de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, para fijación de monto del alquiler o por nulidad de la cláusula.
El locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio luego de transcurrido el plazo mínimo legal, tendrá que embarcarse en una acción por cumplimiento de contrato en relación a la cláusula de fijación del precio, lo cual le insumirá varios años de proceso, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el que se obliga de antemano el locatario a pagar.

3. Existen otros métodos de estabilización. Aunque no los desarrollamos aquí, a modo de referencia enumeramos someramente aquí algunos vinculados a la locación comercial:

a) alquiler como la cantidad de pesos necesarios para adquirir cantidades de cosas o productos determinados (tantas Tn de “soja” s/Rosario) o cantidad de unidades (ej.: tantos kw/hora, según tarifa “T1 G General 1 B” de Edesur), del ramo de explotación del locatario, también llamado “pacto o canon cuotativo”; con derecho de rescisión al inquilino mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con ella, pero reducida;
b) alquiler en dólares o euros y cláusula de rescisión para el locatario, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización;
c) alquiler en dólares o euros, con bonificaciones crecientes para el inquilino y cláusula de rescisión para el locatario, con preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida;
d) alquiler en pesos con cláusula indexatoria en suspenso (precios al consumidor, nivel general, del INDEC; costo de la construcción de la C.A.C.; etc.), tomando el número índice desde el inicio del contrato, hasta que por derogación expresa o desuetudo, pueda libremente aplicarse, con derecho a rescindir del locatario mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida (esta cláusula podrá insertarse como alternativa a otra de aplicación inmediata);
e) alquiler constituido en parte por una suma predeterminada (fija o escalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que varía según el rubro (1%, 2%, 4%, etc.) del comercio explotado por el locatario, pudiendo el locador designar un auditor para controlar los estados contables cada determinados períodos (mensuales, trimestrales, semestrales), para determinar los montos de las ventas y por ende la porción del alquiler a pagar; modalidad, utilizada frecuentemente por los “shoppings”, es aplicable principalmente con empresas de primera línea que lleven su contabilidad en regla sin ventas “en negro” (por ej. cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicio, disquerías, restaurantes de comidas rápidas pertenecientes a franquicias, etc).

III.— EL FULMINANTE FALLO “KUSCHNIROFF VS. MANDELBAUM”.

a) Antecedentes. El fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, sala F, del 3/12/2008, en los autos “Kuschniroff contra Mandelbaum”, resuelve sobre un contrato locativo de local comercial celebrado en diciembre/2003, por un plazo de 36 meses de vigencia a partir del 1/1/2004, en cual una cláusula, que fijaba el alquiler mensual rezaba: “Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones”. En septiembre/2004, cuando el locatario, ofreció el pago del alquiler del mes corriente, el locador, adujo “cambios económicos que provocaron un total desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza” e hizo saber a aquél que debía aumentarse el canon locativo a $1.200 mensuales y, a su vez le intimó a pagar los $680 pactados originariamente, pero “para ser imputados a cuenta” del monto que en definitiva se acordase; por su parte el locatario se negó a realizar pagos “a cuenta”, pues pretendía cancelar su obligación abonando el alquiler ya convenido desde iniciado el contrato.

b) Demanda. Entonces, el locatario como demandante consignó judicialmente en pago del alquiler debido la suma de $700 ($680 + $20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso del proceso y además demandó por nulidad parcial del contrato de locación en relación a la cláusula de renegociación referida, considerando, en lo sustancial, que violaba de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7°), amén de permitir al locador elevando el precio, indirectamente violar el plazo mínimo legal de la locación. Subsidiariamente, adujo mala fe en la actuación contractual del locador y pidió que el Tribunal el precio justo del alquiler.

c) Contestación de la demanda. Al contestar la demanda, el locador argumentó que la cláusula de renegociación del contrato de locación, lejos de vulnerar el plazo mínimo legal de la locación, es tan sólo una cláusula que fija pautas “para un reacomodamiento de común acuerdo del canon locativo a través de una negociación entre las partes”, cuestionando que se tratare de una cláusula nula por cuanto no fue impuesta unilateralmente de su parte y también pidió que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese el juez quien fijase el alquiler, considerando las características del local comercial y el lugar donde se encuentra.

d) Sentencia de primera instancia. La sentencia de grado, desestimó la acción de nulidad, la consignación de los alquileres y la declaración de mala fe de la parte demandada, intentadas por el locatario o demandante. En cambio hizo lugar a la demanda en subsidio por la fijación del precio de la locación, fijándolo en $1.050 mensuales e impuso las costas a ambas partes, ante la forma como se resolvió y los vencimientos parciales y mutuos.

e) Apelación de la sentencia. Ambos litigantes apelaron, cuestionando el locador demandado el monto del alquiler fijado por el juez considerándolo anacrónico y desfasado con los valores del momento en el mercado inmobiliario. A su vez el locatario demandante, criticó el pronunciamiento íntegro, por rechazar la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato y desestimar la consignación intentada, además se agravió por compartir las costas, afirmando deberían haberse cargado al locador demandado.

f) Fallo de segunda instancia. La Cámara estimó realizar un nuevo análisis, respecto a la cuestión de fondo que planteó como acción principal el demandante: la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato por violar el art. 1507 del Código Civil, norma de orden público, que impone un alquiler invariable durante el plazo mínimo legal, ya que distinta será la suerte de la consignación y el reajuste que ambas partes requirieron, en subsidio, si la decisión sobre aquello fuera diferente.

El camarista preopinante, Dr. Eduardo A. Zannoni, en los fundamentos de su enjundioso voto consideró las normas de orden público que regulan el contrato de locación y analizó lo relativo a las eventuales variaciones del alquiler durante los plazos legales mínimos establecidos en beneficio del locatario; sostuvo que la ley 23.091 impone plazos mínimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos y que prevé, sólo en favor del locatario la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. A su vez, que la ley 24.808 extendió esta facultad en favor de los locatarios de comercio, profesionales o de industria, considerando sin embargo, que en cualquier caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cód. Civil, según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Sin embargo, reconoció que la ley 23.091, permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°) y que a partir del 1/5/1991, por la ley 23.928, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas y se derogaron las normas que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 ley 23.928).

Esta circunstancia replanteó la vigencia del fallo plenario “Revello vs. Fernández”, de la ex Cámara Nacional de Paz, dictado en 1971, de aplicación en el fuero civil, según el cual en principio son válidos los “alquileres escalonados” para regir durante el plazo del art. 1507 del Código Civil. Desde la ley 23.091 que, permitió la actualización monetaria de los alquileres, este plenario había perdido virtualidad, puesto que más práctico que establecer “alquileres escalonados”, era prever la actualización periódica del arriendo original mediante la aplicación de índices. Pero luego con la ley 23.928 esta cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz, cuando la cuestionada -e inconstitucional- resolución 144/93 del Ministerio de Economía Obras y Servicios Públicos, pretendiendo interpretar la ley, dispuso que fijar alquileres diferentes en distintos meses o periodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Aunque hubo acuerdo en que la resolución no podía ser una suerte de “interpretación auténtica” de la ley cual es reservada al Congreso Nacional mediante otra ley, algunos autores consideraron que la prohibición de toda actualización monetaria en los contratos de ejecución continuada requería renovar el examen y en su caso la subsistencia del plenario “Revello vs. Fernández”. Si bien en el fuero civil la jurisprudencia mayoritaria mantuvo el criterio del plenario, existieron pronunciamientos disidentes de otras jurisdicciones judiciales.

En su voto el Dr. Zannoni agregó que, aunque se acepte o discrepe con la posibilidad de continuar con la prohibición de indexar de la ley 23.928 y que ha mantenido la vigente ley 25.561, los “alquileres escalonados” durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan “alquileres escalonados”, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el alquiler en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera parte puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada a favor del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091.

En el caso en análisis el locador demandado no pretendió prevalerse de la cuestionada cláusula del contrato lo que, con coherencia, le habría exigido reconvenir por rescisión anticipada de la locación ante la falta de acuerdo con el locatario, por el contrario, el locador no se atrevió a eso: peticionó que, a todo evento, fuese el Juez quien estableciese el precio justo de la locación y en este aspecto su petición coincidió con la del demandante. Pero en el presente caso no se da un supuesto que permita al juez recomponer las bases del contrato, porque si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, Código Civil), no parece que pudiera el juez de grado convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio.
En virtud de tales argumentos, el Dr. Zannoni, al que se adhirieron sus colegas Dres. Fernando Posse Saguier y José Luis Galmarini, opinó que la sentencia apelada debía ser revocada y correspondía declarar nula la “cláusula de renegociación” del contrato de locación y consecuentemente, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los alquileres al precio pactado originario en el contrato, tal como lo pidió el locatario, imponiéndole todas las costas del proceso al locador demandado.

g) Secuelas del fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. A consecuencia de este fallo, consideramos conveniente repasar los fundamentos que hemos venido sosteniendo en relación a la ineficacia de la difundida e inconveniente fórmula de estabilizar alquileres mediante la renegociación del precio durante el plazo mínimo legal locativo y las bondades del “alquiler escalonado”, que no viola norma imperativa alguna, a más de otras fórmulas, como “el alquiler como obligación alternativa a elección del locatario” , entre dos opciones, una el canon escalonado y otra la fijación por tercero, como pueden ser por dos o tres inmobiliarias, una elegida por el locatario, otra por el locador y una tercera de común acuerdo, método que sí puede ser implementado durante el plazo mínimo legal.

IV.— LOS ALQUILERES ESCALONADOS.

Para fijar en monto de este tipo de arriendos, se deben proyectar los alquileres para todo el plazo contractual (dos, tres o los años que fueren) y dividir su pago en cuotas que abarcan todos los meses involucrados, cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc. ), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la hoy ficticia del INDEC.).
Como los “alquileres escalonados” están añejamente aceptados por la jurisprudencia, tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa.

Alquiler escalonado o precio “a fijar” como obligación alternativa y a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal:

Este “alquiler escalonado” puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) conf. arts. 635 y ss. Código Civil , en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres.
Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa.

Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola el imperativo art. 1507 del Código Civil y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar.

V.— LOCACIÓN SIN PLAZO MÍNIMO Y CON ALQUILER VARIABLE.

Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 Código Civil, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b, c, y d, de la ley 23.091, que es de dos años para destino vivienda y tres años para los demás destinos, y que se da sólo en la locación inmobiliaria no habitacional o cuyo destino excluya la vivienda (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) y que incluya los muebles o instalaciones asimilables y removibles. La reforma de 1984, previó la siguiente mecánica:

a) vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma de la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años;
b) restantes destinos (vagamente denominados cuales no son para vivienda): el plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles” , por ello en las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª pte. del art. 1507 Código Civil, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente; interpretamos que cuando la norma establece “con o sin muebles”, incluye en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también lo serán las instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar.

No está demás esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato y que los muebles sean apropiados para su destino.

El fin de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 Código Civil, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones y no destinada a vivienda.

La misma solución sería aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 Código Civil), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 Código Civil), temas todos que hemos desarrollado.

Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
titulares del ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS
TE: 4315-0135
estudioabattirocca@fibertel.com.ar

Un documento exclusivo para Reporte Inmobiliario de los prestigiosos especialistas en contratos de locación: Abatti a la izq. y Rocca (h) a la derecha

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, viernes 12 de junio de 2009.


OPORTUNIDAD DE INVERTIR EN REAL ESTATE

VI.— BIBLIOGRAFÍA Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, ts. 1/7, Abacacía, Bs. As., 1994/2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 Modelos de contratos y documentos mercantiles. Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. José M. Gastaldi, 4ª ed. 1ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2007 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, pról. Horacio Bielli, Abacacía, Bs. As., 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Contratos inmobiliarios, pról. Jorge H. Alterini, Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Leyes de alquileres comentadas 21.342, 23.091 y 24.808 y 25.713, 6º ed. 3ª reimpr. , García Alonso, Bs. As. 2008

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones urbanas, teoría y práctica. Locación, comodato, desalojo y fianza (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Abacacía, Bs. As. 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos usuales de cartas documento. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales. pról. Eduardo Gerome, Abacacía, 1ª ed. 2ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom) Fuente: Reporte Inmobiliario

Desalojo (Primera parte: Inquilinos)


Por ramirorech

Este año se produjo en la provincia de Buenos Aires una reforma legislativa muy importante referida al desalojo de los inquilinos.

Por esa razón me referiré a ésta hipótesis en ésta primera parte y en el próximo explicaré el de los intrusos (bastante más complicado, por cierto).

Hay que empezar diciendo que el juicio de desalojo -que tiene como lógico objetivo la restitución de la propiedad al locador- es un proceso judicial que en principio suele durar bastante tiempo, aunque este año entro en vigencia la reforma legislativa que adelantábamos y que puede abreviar mucho los tiempos de recupero de la propiedad por las razones que paso a explicar.

 

A partir de ahora se permite que una vez iniciado el juicio de desalojo y notificada la otra parte, el locador puede pedir lo que se llama “desocupación anticipada” siempre y cuando previamente ofrezca una garantía económica por los eventuales daños y perjuicios que se pudieran haber causado al inquilino en caso de que dicha desocupación haya sido mal pedida (hipótesis bastante rara porque en la práctica casi siempre está bien pedida).

El monto de esa garantía patrimonial lo fija el juez de acuerdo al caso (monto del alquiler, meses adeudados, etc.) y lo interesante es que puede depositarse el dinero u ofrecerse la propia propiedad alquilada como garantía, lo que evidentemente simplifica mucho la cosa para el locador.

Una cuestión que parece obvia pero no es menor: además de la garantía que comentamos, el derecho que invoca el locador debe ser “verosímil”, es decir, creíble.

Dicho de otro modo, el juez puede negar la medida si el pedido le genera dudas (a título personal se me ocurre que eso podría pasar en algunos casos con los contratos muy viejos, que no estén sellados ni tengan la firma certificada, que tengan hojas diferentes entre sí y sólo aparezca firmada la última o que estén todas firmadas pero las firmas parezcan muy distintas, etc.).

De todos modos me atrevo a suponer que en la mayoría de los casos los jueces van a considerar el derecho verosímil y van a hacer lugar al pedido ordenando la desocupación inmediata.

Un detalle de la reforma: para el caso de que el locador haya obtenido la desocupación anticipada ocultando hechos o documentos relacionados con el contrato o al pago de los alquileres (por ejemplo, si oculta un nuevo contrato o una prórroga vigente del anterior o recibos de pagos de alquileres) además de ejecutarse inmediatamente la garantía se le suma una multa de “hasta” $ 20.000 a favor del inquilino (otra vez, me animo a suponer que van a ser casos raros pero no está de más mencionarlo).

Una cuestión muy importante: la desocupación anticipada de esta reforma se podría pedir en juicios ya iniciados, incluso antes.

Hay que decir que esta modificación es copia textual del código de Capital Federal, que tiene éste mecanismo hace mucho tiempo y ha dado muy buen resultado.

Prácticamente podría decirse que se trata de una especie de “sentencia anticipada”.

Saliendo ahora de esta reforma y pasando a un par de cuestiones generales sobre el desalojo, viene al caso hacer algunas precisiones:

Por un lado, si bien el juicio de desalojo se dirige contra el inquilino, también hay que demandar y notificar al garante sólo en relación a los costos del juicio. En otras palabas, si el locador pretende que el garante pague los gastos del juicio y los honorarios, hay que notificarlo. Esto es absolutamente lógico porque hace al derecho de defensa del garante, al que no se le pueden reclamar sumas de dinero resueltas en un proceso en el que no participó.

(De cualquier manera, seguramente el garante no pondrá palos en la rueda porque estará muy de acuerdo en que desocupen la propiedad cuanto antes para que no se incremente la deuda).

Otra cuestión interesante del juicio de desalojo es que, contrariamente a lo que suele creerse, no sólo puede iniciarlo el dueño registral de la propiedad (es decir, el que figura en el Registro de la Propiedad), sino cualquier persona que pueda firmar el contrato como “locador” (por eso utilicé esa palabra en todo el texto).

Los casos más comunes: los herederos, el usufructuario (el que tiene el “usufructo”, bastante común cuando se hacen donaciones de padres a hijos), un apoderado, el garante (interesado en que no suba la deuda), un consorcio cuando se trata de ocupantes no propietarios que incurre en alguna violación reglamentaria o legal, e incluso el propio inquilino contra el subinquilino en el caso de subalquiler.

Siendo el desalojo un tema tan amplio y tan sensible no pretendo haberlo agotado pero me interesaba dar un pantallazo y comentar esta muy importante modificación legal.

Recordando una vez más que en el próximo artículo hablaré del caso de los intrusos, no quisiera terminar sin reiterar algunas reflexiones que ha hice en alguna otra oportunidad en anteriores artículos:

Soy consciente que al elogiar los desalojos rápidos y promover las desocupaciones inmediatas pueda haber gente que se encuentre en situación de probable desalojo y se sienta incómoda frente a mis palabras.

Lo cierto es que -al revés de lo que se cree- la demora en los desalojos perjudica especialmente a los inquilinos y futuros inquilinos.

¿Por qué?

Porque la histórica demora en desalojar inquilinos morosos llevó a muchos propietarios a no ofrecer su propiedad en alquiler y a muchos más a endurecer las exigencias sobre las garantías.

De hecho, los difíciles requisitos respecto a las garantías existen no tanto por miedo a que el inquilino no pague, sino por miedo a que se quede mucho tiempo sin pagar.

Dicho de otra manera, si un propietario tuviera la certeza de que a un inquilino que no paga lo desaloja en poco tiempo, no le molestaría tanto perder dos o tres meses de alquiler y sería mucho más flexible con las garantías que pide.

Por todo eso estoy absolutamente convencido de que esta reforma y todo mecanismo que permita desalojar rápidamente a un inquilino beneficia directamente al gran universo de inquilinos porque le quita el miedo a alquilar a los propietarios y afloja mucho las exigencias respecto a las garantías.

Cabe resaltar también algo evidente pero no siempre tenido en cuenta por mucha gente: cada día que una persona se queda sin pagar en una propiedad, su dueño pierde plata, lo que significa que un particular subsidia a otro particular directamente y contra voluntad, lo cual es claramente inaceptable.

Y finalmente, más allá de sentimentalismos y situaciones personales, las obligaciones están para cumplirse y antes de un desalojo hay siempre una obligación incumplida.

Hasta la próxima…

 

Fuente: http://ramirorech.wordpress.com/2011/07/30/desalojo-primera-parte-inquilinos/

Código de Publicidad Urbana del Partido de General Pueyrredon


Municipalidad del Partido de General Pueyrredon
Departamento Deliberativo
Expediente D.E.: 9514-7-08
Expediente H.C.D.: 1563-CO-2008
Nº de registro: O-14577
Fecha de sanción: 19-03-2011
Fecha de promulgación: 01-04-2011
Decreto de promulgación: 735
ORDENANZA Nº 20276
Artículo 1º.- Apruébase el Código de Publicidad Urbana del Partido de General Pueyrredon que como
Anexo I forma parte de la presente.
Artículo 2º.- Fíjase a la Secretaría de Gobierno como autoridad de aplicación del Código de Publicidad Urbana. El Departamento Ejecutivo dictará la reglamentación del Código de Publicidad Urbana del Partido de General Pueyrredon.
Artículo 3º.- Deróganse las siguientes normas: Ordenanza 208/56, 1159/59, Ordenanza 1661/61, Ordenanza 756/68, Ordenanza 157/72, Decreto 1370/77, Ordenanza General 197/77, Ordenanza 4203/77, Decreto 54/80, Ordenanza 8157/91, Ordenanzas 9608, 9833, 10277, 10375, 10386, 10885, 10961, 10972, 11085, 11446, 11746, 11951, 12714, 15628, 16737, 17845, los artículos 6.1, 6.2, 6.3 y 6.4 de la Ordenanza 4560 y el ítem 2do. del artículo 115° del Decreto n° 1308/71, Decreto 303/84, Decreto 62/87, Decreto 353/88, Decreto 333/92, Decreto 2101/88, Decreto1095/96, Decreto 15/06, Ordenanza 19877, Ordenanza 19737 y Ordenanza 19681. Artículo 4º.- Créase en el ámbito del Partido de General Pueyrredon la Comisión Asesora de Publicidad Urbana (C.A.P.U.), que estará integrada por tres (3) representantes del Municipio, un (1) representante técnico del sector privado (Cámara de Empresas Publicitarias) y un (1) representante del Sindicato Único de Publicidad.
Sus funciones serán:
a) Actuar como órgano consultivo para considerar propuestas no contempladas en el presente Código y que sea necesario analizar en forma particular.
b) Podrá formular y considerar propuestas de actualización del Código elevándolas a consideración del Honorable Concejo Deliberante.
c) Evaluará la aplicación gradual, progresiva y consensuada de la aplicación del presente Código, dentro de los temas y plazos previstos.
d) Determinará corredores publicitarios clasificados en avenidas y arterias comerciales, en los que se analizará la adecuación del presente Código, dentro de los límites y plazos fijados. Las propuestas serán elevadas al Departamento Ejecutivo para su inclusión en el respectivo Decreto Reglamentario.
Artículo 5º.- La aplicación del presente Código entrará en vigencia a partir de los noventa (90) días de reglamentada la presente ordenanza.
Artículo 6º.- Comuníquese, etc.-
Dicándilo Artime
Castorina Ciano Pulti
Ordenanza Nº 20276 1
Municipalidad del Partido de General Pueyrredon
Departamento Deliberativo
ANEXO I
CAPITULO 1
De los alcances
1.- Se regirá por las disposiciones de la presente ordenanza toda actividad publicitaria que se desarrolle dentro del Partido de General Pueyrredon y que integre su paisaje urbano,  manifestada por cualquiera de las formas permitidas por este cuerpo normativo, que establece parámetros de regulación.
2.- Queda exceptuada de la regulación del presente código la actividad publicitaria efectuada en el interior de locales habilitados para el ejercicio del comercio, industria y/o espectáculos, referida a productos, servicios y actividades que en los mismos se ofrecen o venden; la publicidad o anuncios exteriorizados en libros, radiofonía, cinematografía, televisión y prensa gráfica, en sus diversas formas.
3.- La finalidad que persigue la presente norma es evitar la superpoblación y/o superposición de elementos publicitarios de manera tal que resulte eficazmente resguardado el  ordenamiento físico, la estética y el paisaje de los distintos ámbitos urbanos, preservando los valores culturales, patrimoniales e históricos de sus sitios y salvaguardando la seguridad y la comodidad de los ciudadanos y sus bienes. En caso de duda sobre los alcances y/o aplicación de esta norma o sus reglamentaciones, para su interpretación deberá tenerse en cuenta esta finalidad.
CAPITULO 2
De las definiciones
4.- Se considera a la actividad publicitaria urbana como parte del ordenamiento urbano ambiental y, por ello, deberá ejercerse de estricta conformidad con lo que establece esta ordenanza, con las limitaciones del Código de Ordenamiento Territorial, el Reglamento General de Construcciones y las normas nacionales, provinciales y municipales complementarias y derivadas vigentes.
5.- Defínese como actividad publicitaria urbana a toda acción tendiente a dar a conocer una labor o un producto comercial, industrial o de servicio, público o privado, realizada en la vía pública y/o en sitios de acceso o vista al público, a través de medios empleados para el cumplimiento de sus fines.
6.- Se considera elemento publicitario al objeto o medio (soporte, dispositivo, módulo o similar) mediante el cual se realiza la actividad publicitaria. Los elementos publicitarios formarán parte integrante del paisaje público de la ciudad y del ambiente visual.
7.- Se considera anuncio publicitario a todo mensaje, leyenda, inscripción, signo o símbolo, dibujo, logotipo, isotipo, estructura representativa o emisión de sonido o imagen que pueda ser percibida en o desde la vía pública, o en los lugares de carácter público urbano, realizado o no con fines comerciales, informativos o promocionales; como así también aquellas actividades destinadas a la difusión publicitaria en la vía pública, parques, plazas, playas, riberas, lugares de acceso público o que se proyecten hacia la vía pública o sean visibles desde ésta, tanto sea, en bienes muebles y/o inmuebles de dominio público y/o privado.
8.- Son considerados sujetos de la actividad publicitaria las personas físicas o jurídicas que desarrollan la actividad en el ámbito del Partido de General Pueyrredon y se encuentren debidamente inscriptos.
Se clasifican en:
8.1. Anunciante: se considera a la persona física o jurídica que a los fines de su industria, comercio, profesión o actividad propia, realiza con o sin intervención de uno o algunos de los restantes sujetos de la actividad publicitaria, la promoción o difusión pública de sus productos o servicios.
8.2. Agencia de publicidad: se considera a la persona física o jurídica que toma a su cargo por cuenta y orden de terceros, funciones de asesoramiento, creación y planificación técnica de los elementos

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destinados a difundir anuncios, la administración de campañas publicitarias o cualquier actividad vinculada con dicho objeto.
8.3. Titular del medio de difusión: se considera a la persona física o jurídica que desarrolla la actividad cuyo objeto es la difusión de anuncios, por cuenta y orden de terceros o propia, mediante elementos publicitarios de su propiedad instalados en bienes muebles o inmuebles propios o de terceros con autorización suficiente otorgada por sujeto con derechos sobre el inmueble, de acuerdo con lo que establezca la reglamentación.
8.4. Difusor de publicidad: se considera a la persona física o jurídica cuya actividad en relación con la publicidad consista en la colocación de afiches y/o distribución de elementos con sujeción a las normas de este código.
9. Los elementos publicitarios se clasifican de la siguiente forma:
9.1. Según su ubicación y contenido:
9.1.1. Aviso: se considera al anuncio colocado en sitio o lugar distinto al destinado para el comercio o industria que se explotan o profesión o actividad que se ejerza.
9.1.2. Letrero: se considera el anuncio colocado sobre la fachada del comercio, industria o profesión y que se refiere exclusivamente a dicha actividad.
9.1.3. Letrero combinado: se considera a aquel que además de las características de letrero, contiene en parte de su superficie un anuncio publicitario.
9.1.4. Letrero ocasional: se considera el anuncio que corresponda a remate, venta, locación de inmuebles o cambio de domicilio o sede y/o liquidación de mercaderías.
9.2. Según sus características físicas:
9.2.1. Afiche: es el anuncio publicitario pintado o impreso en papel vinilo o cualquier otro sustrato que se utiliza a tales efectos para ser fijado en lugares permitidos.
9.2.2. Volante: anuncio impreso para ser distribuido en mano.
9.2.3. Muestra: producto ofrecido en forma gratuita para ser distribuido en mano.
9.2.4. Elemento publicitario iluminado: es el que recibe luz artificial mediante fuente de luz exterior a éste instalada para ese fin.
9.2.5. Elemento publicitario luminoso: es cuando emite luz propia con instalaciones ejecutadas al efecto incluidas en el cuerpo de la pieza publicitaria.
9.2.6. Elemento publicitario animado: es el que produce sensación de movimiento por articulación de sus partes, o por efectos de luces.
9.2.7. Elemento publicitario electrónico: es el activado por dispositivo lumínico – electrónico, display o paneles electrónicos, constituidos por leds programables para la transmisión de mensajes.
9.2.8. Elemento publicitario móvil: es cuando puede trasladarse por cualquier medio.
9.2.9. Elemento publicitario mixto: es cuando reúne más de una de las características enunciadas en los incisos anteriores.
9.2.10. Elemento publicitario referencial: cuando remite a una estructura representativa, posea o no formas geométricas, materiales y características comunes, pertenecientes a alguna de las categorías precedentes y que constituyen un valor de símbolo específico o característico de alguna marca, empresa, producto o actividad.
9.2.11. Stand, exhibidor, vidriera o artefacto especial donde se muestren objetos y mensajes, se ejecuten exhibiciones que llamen la atención al público, o se anuncien productos y/o servicios sean o no de la misma marca y se ubiquen en lugar distinto del comercio o industria.
9.2.12. Banderas, banner o estandartes que contienen los anuncios pintados o impresos, colocados en mástiles u otras especies de soportes.
9.2.13. Sombrillas, gazebos, mesas, sillas y otros elementos que contienen en cualquiera de sus partes anuncios de marcas o servicios.
9.2.14. Espacio de proyección: soporte publicitario en los cuales el mensaje se materializa mediante la proyección, cualquiera fuera el dispositivo con el cual se proyecta.
9.3. Según su emplazamiento:
9.3.1. Frontal: aviso o letrero adosado a la fachada y dispuesto paralelamente a la línea municipal.
9.3.2. Saliente: aviso o letrero dispuesto perpendicularmente u oblicuo en relación a la línea municipal o de retiro obligatorio.
9.3.3. De medianera: aviso dispuesto sobre el paramento medianero del edificio en el cual se emplaza.

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9.3.4. Entelado artístico: imagen de obras pictóricas, escultóricas, fotográficas históricas, realizadas por artistas reconocidos en un tiempo anterior a los dos años de su emplazamiento y cuyo fin o mensaje no se relacione con intención comercial alguna, impresa en tela o similar.
9.3.5. De marquesina publicitaria: protección volumétrica colocada en edificaciones que avanzan hacia la vía pública, que contengan o puedan contener avisos o anuncios publicitarios.
9.3.6. De toldo publicitario: aviso o letrero dispuesto sobre una o más caras externas de estas estructuras que avanzan hacia la vía pública, adosadas a las edificaciones.
9.3.7. Autoportante: aviso o letrero que requiere de una estructura particular con base de sustentación propia ubicados sobre espacios privados.
9.3.8. Pantalla: es un elemento autoportante o aislado donde sólo se permite fijar un afiche.
9.3.9. Cartelera: es un elemento frontal sin sustentación propia donde sólo se permite fijar afiches.
9.3.10. En mobiliario urbano: son elementos dispuestos en el espacio público que prestan un servicio de utilidad a las personas como refugios para los usuarios de transporte público de pasajeros, cestos de basura, bancos, asientos y cualquier otra instalación que facilite comodidades en el espacio público y pueda actuar como soporte de anuncios publicitarios.
9.4. Según su temporalidad:
9.4.1. Publicidad transitoria en eventos especiales: es la publicidad que se realiza en actividades esporádicas tales como congresos, convenciones, torneos, celebraciones, exposiciones u otras, por un lapso no mayor a treinta (30) días.
9.4.2. Publicidad política: aquella que se realice en los días previos al acto eleccionario según las normas provinciales y nacionales que lo regulan.
9.4.3. Mallas protectoras de obra: imagen de la obra terminada impresa en malla o tela de protección.
CAPÍTULO 3
De las dimensiones, condiciones, características y formas de los elementos de publicidad.
10.- La superficie de un anuncio publicitario se mide por el área del polígono que lo circunscribe, pasando por los puntos extremos excluyendo el pedestal o estructura portante y se sumarán cuantas caras o planos de anuncio contenga. El marco no se tomará en cuenta a los fines de verificar la superficie del anuncio en tanto no supere los 15 cm de ancho en cualquiera de sus caras.
11.- Elementos publicitarios frontales:
11.1. Los frontales serán colocados paralelos a la línea municipal o de fachada y con una separación máxima de 0,25 mts. de la misma. Deberán colocarse por encima de los 2,20 mts. sobre el nivel de la acera, no pudiendo superar los 3,60 mts. del nivel de acera ni la altura del local habilitado, debiendo integrarse a los lineamientos de las fachadas. Deberán estar colocados con un retiro mínimo de 0,50 mts. de los ejes medianeros.
Por debajo de los 2,20 mts. sólo se permitirán carteleras para afiches y los anuncios sobre vidrieras.
La suma de las superficies de los frontales colocados en fachadas no podrá superar el 40 % de la superficie permitida para la colocación de los mismos. Los anuncios publicitarios no podrán superar el 70% de la superficie total de los frontales.
11.2. No está permitido instalar elementos publicitarios frontales sobre barandas, columnas, calados, aberturas, pérgolas, escaleras, toldos, bajo o alto relieve o cualquier elementos y/o tratamiento arquitectónico relevante que presenten las fachadas.
11.3. Se podrán colocar anuncios publicitarios como parte integrante de una fachada, sean en bajo o alto relieve o esculpidos, a condición de que armonicen con su arquitectura, respetando los máximos y mínimos establecidos para el elemento publicitario frontal.
11.4. Elemento Publicitario Electrónico y Animado: únicamente podrán instalarse como elementos publicitarios frontales, debiendo ser autorizados en cada caso particular por el Honorable Concejo Deliberante, previo dictamen a través del área que corresponda del Departamento Ejecutivo. En ningún caso podrán atentar contra la seguridad del tránsito vehicular y/o peatonal, provocar situaciones de riesgo, ocasionar distracción o factibilidad de accidente.
12. Elementos Publicitarios Salientes.
12.1. Las superficies de éstos no podrán exceder los dos metros cuadrados (2 m2), deberán ser colocados a una altura que supere los 2,60 metros del nivel de la acera debiendo integrarse a los lineamientos de la fachada. La saliente máxima total permitida incluidas las ménsulas no podrá ser en

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ningún caso superior a los 1,50 metros, desde la fachada. Los elementos publicitarios salientes no podrán en ningún caso superar la altura del local habilitado, que lo contienen salvo en edificaciones de una sola planta. En las avenidas, el elemento publicitario saliente colocado a una altura superior a los 4 mts. del nivel de la acera admitirá una saliente de 2 mts.
12.2. En edificios de varios pisos de una misma empresa industrial, comercial y/o de servicio se permite un único elemento publicitario vertical que recorra el total de su altura, siempre que la saliente máxima total permitida, incluidas las ménsulas, no sea superior a 1,50 m. y no se vean afectadas cuestiones de seguridad para las personas o bienes. Siendo la superficie máxima permitida la que resulte de la saliente máxima (1,50 m) por la altura contada desde los 2,60 m. del nivel de la acera hasta la altura máxima del edificio.
13. Vidrieras: pintados o rotulados sobre cristales:
13.1. Siendo que los anuncios temporarios en interiores de vidriera, responden a la dinámica de comercialización y/o promoción propia de cada establecimiento de comercio, éstos no deberán ser declarados ante la autoridad municipal.
13.2. Cuando la superficie de vidriera esté compuesta por anuncios permanentes (período igual o superior a seis meses), no podrán superar el 50% de la superficie de la misma, siempre que se tratare de la colocación de vinilo microperforado, transparente impreso o cualquier otra que no impidan la visibilidad hacia el interior, deberán ser declarados ante la autoridad municipal.
14. Elemento publicitario autoportante:
14.1. Sobre terrenos de propiedad privada:
14.1.1. Unicamente se podrán instalar elementos publicitarios autoportantes sobre terrenos de propiedad privada, fuera de la zona comprendida por: todo el frente costero entre calle Kraglievich y la Diagonal Estados Unidos; la Av. Constitución, la Av. Vértiz, y Av. Jara y/o Av. Carlos Tejedor y/o Avda. Polonia.
La Comisión Asesora de Publicidad Urbana podrá evaluar y proponer dentro de las zonas de exclusión y exclusivamente sobre avenidas y arterias comerciales, condiciones específicas para la aplicación del presente artículo.
14.1.2. Superficie máxima en la zona permitida: 50 m2 con una distancia mínima de 100 metros entre cada elemento publicitario.
14.1.3. Ninguna parte del elemento publicitario autoportante podrá estar a una distancia menor de 1 metro de los muros linderos.
14.1.4. La altura máxima permitida será de 10 metros incluida su base de sustentación, en los casos que esta altura sea mayor a la permitida por el COT no podrá exceder esta última.
14.1.5. Altura mínima de despegue del anuncio: 2,00 m. (dos) sobre el nivel de la línea municipal.
14.1.6. En los casos de usos comerciales, industriales o de equipamiento se podrá considerar la instalación en retiros de mojones, “tótem”, o piezas de identificación de la actividad en cuestión verificándose la máxima adecuación a la arquitectura del predio y no podrá superar en ningún caso los 2 metros de altura.
14.1.7. La estructura portante deberá impedir el escalamiento de la misma y el predio deberá estar cercado de acuerdo con el Reglamento General de Construcciones.
14.2. Sobre azoteas o techos de propiedad privada: estos elementos publicitarios autoportantes deberán estar montados sobre estructuras tipo atril no conformada por una columna única.
14.2.1. No se podrán instalar elementos publicitarios autoportantes sobre azoteas o techos de propiedad privada dentro de la zona comprendida por: todo el frente costero entre las Avdas. Libertad y Avda. Juan B. Justo; Avda. Libertad, Avda. J.B. Justo y Avda. Jara. La Comisión Asesora de Publicidad Urbana podrá evaluar y proponer dentro de las zonas de exclusión y exclusivamente sobre avenidas, arterias comerciales y edificios de más de treinta (30) pisos, condiciones específicas para la aplicación del presente artículo.
14.2.2. Dentro de las zonas precedentemente mencionadas solamente se podrán colocar avisos publicitarios en las azoteas o techos cuando el edificio posea una altura superior a los 30 pisos y su estructura lo permita.
14.2.3. Se permitirá colocar elementos publicitarios autoportantes que no superen los 2 m. de altura, incluido el soporte con un máximo de 10 m. de ancho fuera de la zona establecida en el inciso anterior y hasta el límite constituido por: el frente costero entre las Avdas. Libertad y Avda.

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Departamento Deliberativo
Constitución y entre Avda. Juan B. Justo y Vértiz; y Avda. Constitución, Vértiz, Avda. Jara y Avda. Champagnat.
14.2.4. Fuera de las zonas establecidas anteriormente se podrán colocar elementos publicitarios autoportantes con una superficie máxima de 50 m2. y con una distancia mínima de 100 m. entre cada elemento publicitario.
14.2.5. Las estructuras que sostienen los elementos publicitarios en azoteas deberán quedar enmascaradas siguiendo los lineamientos del edificio donde se asientan, en ningún caso se permitirá estructuras en voladizo en relación a los paramentos del edificio.
14.2.6. En el caso de avisos instalados en las azoteas de los edificios, la altura de los mismos no podrá superar la altura para las llamadas instalaciones complementarias que contempla el Código de Ordenamiento Territorial.
15. En muros de medianeros solo se podrán instalar entelados artísticos. Los mismos no deberán superar más del 70% de superficie del muro ni la altura del mismo. Dentro del entelado se podrán instalar avisos publicitarios al pie de los mismos que no superen el 15% de su superficie.
16.- Afiches en pantallas y carteleras:
16.1.- La fijación de afiches se podrá realizar solamente en los siguientes lugares:
a. Pantallas emplazadas en la vía pública. Estas últimas serán concedidas únicamente a través de los mecanismos de licitación pública conforme la normativa vigente.
b. Carteleras.
16.2. Carteleras:
16.2.1. Las carteleras colocadas sobre cercos de terrenos baldíos, edificios abandonados o en desuso u obras en construcción serán de hilera simple y tendrán que ajustarse a lo siguiente:
a) Para la instalación de las mismas se deberá contar con permiso expreso del propietario del terreno.
b) Las carteleras no podrán superar la altura del cerco que las contiene.
c) Los responsables deberán mantener las carteleras en óptimas condiciones de limpieza y mantenimiento, no pudiendo mantenerse las carteleras con afiches rotos o vacías. Las mismas deberán ocuparse con afiches blancos o institucionales públicos.
d) Superficies máximas de las carteleras: 2,00 m2 por unidad.
e) Tendrán que tener una separación mínima de 0,15m entre marcos de carteleras.
16.3. Carteleras vallas o séxtuples:
16.3.1. No se podrán instalar carteleras de vallas o séxtuples en todo el frente costero comprendido entre la calle Kraglievich y la Diagonal Estados Unidos y la zona comprendida entre la Avda. Libertad, Avda. Juan B. Justo y Avda. Jara.
La Comisión Asesora de Publicidad Urbana podrá evaluar y proponer dentro de las zonas de exclusión y exclusivamente sobre avenidas y arterias comerciales, condiciones específicas para la aplicación del presente artículo.
16.3.2. Podrán colocarse únicamente sobre cercos, obras en construcción, cerramientos de edificios abandonados o en desuso, ajustados a lo siguiente.
a) Altura máxima: 2,60m desde nivel de acera no pudiendo sobrepasar la altura de los cercos.
b) Tendrán que tener una separación lateral mínima de 0,30m entre unos y otros.
c) Superficie máxima: 12,00m2 por unidad.
17. En vehículos de uso privado:
17.1. En vehículos de promoción: La promoción de productos o servicios desde vehículos podrá realizarse bajo las siguientes condiciones:
a) Los vehículos decorados u ornamentados podrán desfilar en arterias permitidas por la legislación vigente, siempre que no afecten la circulación de peatones o el tránsito vehicular, no pudiendo emitir sonido alguno amplificado.
b) No podrán emitirse mensajes publicitarios verbales, aunque sea en forma de cantos, ni en forma directa por amplificación.
c) Los vehículos deberán llevar inscripto en lugar visible en ambos laterales en la parte posterior, un letrero o identificación de 0,40m por 0,40 m con el nombre, apellido, domicilio y teléfono en caso de la persona física o jurídica titular del mismo. Estos letreros no están sujetos a gravámenes.
d) Quedan incluidas en este ítem la promoción que se lleve a cabo a través de los vehículos de carga y reparto.

Ordenanza Nº 20276 6
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17.2. En el transporte público de pasajeros, taxis, remises y autos rurales:
La utilización de los espacios publicitarios gráficos y/o de cualquier otro tipo en el transporte público de pasajeros estará sujeta a las disposiciones de este Código de Publicidad Urbana. Los concesionarios del transporte público de pasajeros deberán adecuar la publicidad existente y los vehículos cumplimentar las disposiciones de este Código bajo apercibimiento de incurrir en las sanciones que se dispongan tanto en materia publicitaria como las dispuestas en los pliegos generales, particulares y contrato de concesión.
Las empresas concesionarias del transporte público de pasajeros y titulares de licencias, serán los responsables de tramitar el Código de Autorización Publicitaria y del pago de los Derechos por Publicidad y Propaganda. La publicidad tanto en el exterior como en el interior de las unidades del transporte público de pasajeros, taxis, remises y autos rurales, será reglamentada por el Departamento Ejecutivo en cuanto a las dimensiones y ubicación de la misma, observando que no distorsione la normal identificación del vehículo como parte del sistema de transporte público.
18. Se prevé la inclusión de publicidad en las piezas y componentes de los sistemas de mobiliario urbano que a futuro sean licitados en el municipio, de forma que en los pliegos licitatorios que al respecto se elaboren podrá incorporar a los elementos de tal mobiliario (módulos de espera de transporte público, cestos de residuos y contenedores para reciclajes, asientos de vía pública, contenedores de piezas de jardinería urbana o similares) mensajes de carácter publicitario siempre que no afecten la calidad visual y funcional de las piezas y formando parte de la ecuación de negocios de los cánones a tributar por la/s concesión/es respectiva/s.
19. El Departamento Ejecutivo regulará la inclusión de publicidad en las piezas y componentes del sistema de señalética urbana.
20. En stands o exhibidores:
20.1. En espacios públicos, la promoción de productos o servicios temporarios desde espacios fijos (stands) o exhibidores, no deberá afectar la circulación de peatones o vehículos. Deberá tramitarse su autorización en cada caso particular ante el Departamento Ejecutivo a través del área que corresponda, el cual de ser viable será enviado para su tratamiento al Honorable Concejo Deliberante.
20.2. Deberá presentarse proyecto y planos en escala. En dichas instalaciones no podrá efectuarse venta ni degustación de productos. No obstante, podrá autorizarse la entrega en mano de productos o muestras y obsequios promocionales, así como también impresos con calendario, planos y/o guías informativas de la ciudad.
21. Sombrillas, gazebos y banners verticales:
Las sombrillas, gazebos y banners verticales deberán contar con permiso especial de uso del espacio público otorgado por la autoridad competente.
CAPITULO 4
22. De las Prohibiciones:
a) Generales:
22.1. Ningún anuncio visual comercial podrá contener alusiones que promuevan, inciten o importen cualquier tipo de discriminación, agravien confesiones, países y sus símbolos, colectividades, minorías, entidades, personas o figuras históricas.
22.2. Ningún mensaje, sea o no comercial, tendrá contenido que resulte contrario a los símbolos nacionales, los derechos humanos y la paz.
22.3. Ningún elemento de publicidad podrá distorsionar en forma alguna el entorno, ni afectar estéticamente el paisaje urbano.
22.4. No se podrán instalar elementos publicitarios que impliquen riesgo alguno para la seguridad de las personas y de los bienes, así como aquellos que causen molestias, ya sea con vibraciones, ruidos y/ o deslumbramiento.
22.5. Ningún elemento publicitario podrá restringir las condiciones de movilidad y circulación urbanas.
b) Específicas:

Ordenanza Nº 20276 7
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22.6. Todo anuncio relativo al consumo de alcohol o la práctica de juegos de azar que se hallen en la
vía pública o trascienda a ésta, deberá contener de manera visible la leyenda “el consumo excesivo es
perjudicial para la salud” o según el caso “el juego compulsivo es perjudicial para la salud” o
cualquier otra leyenda que establezca la legislación vigente.
22.7 La instalación de elementos publicitarios sobre aceras, calzadas, cordones, rotondas, isletas de
calles, avenidas o rutas, parques, plazas, paseos, cementerios, árboles, columnas destinadas al servicio
público, señalización vertical reglamentaria histórica y turística oficial, semáforos o demás elementos
de equipamiento urbano y demás construcciones de dominio público.
22.8. La colocación de elementos publicitarios que impidan o dificulten la contemplación de
monumentos, edificios o conjuntos de valor histórico, arquitectónico o paisajístico. Para la colocación
de elementos publicitarios en edificios declarados de interés patrimonial, deberá tramitarse su
autorización en cada caso particular ante el Departamento Ejecutivo a través del área que corresponda,
el cual de ser viable será enviado para su tratamiento al Honorable Concejo Deliberante.
22.9. La instalación de elementos publicitarios que atenten contra la seguridad del tránsito vehicular y/
o peatonal, provoquen situaciones de riesgo, ocasionen distracción o factibilidad de accidente.
Tampoco aquellos que imiten o se asemejen a señalización urbana o vial u otra información prioritaria
o interrumpan su visualización, especialmente los que puedan provocar confusión en el tránsito.
22.10. Que los elementos publicitarios interrumpan el cono de visión de la bocacalle, como así el
espacio comprendido desde el filo de las ochavas hasta dos (2) metros hacia el centro de la cuadra, no
pudiendo los mismos ser salientes.
22.11. La colocación de los denominados pasacalles.
22.12. La fijación compulsiva, furtiva y sin autorización de afiches murales.
22.13. Los anuncios publicitarios pintados en forma directa sobre la superficie de las fachadas.
22.14. La instalación de más de un elemento publicitario por local habilitado.
22.15. Cualquier tipo de elemento publicitario impreso adherido, pintado o alternativo en muros
medianeros.
22.16. La colocación de elementos publicitarios en los basamentos de edificios.
22.17. Utilizar carteleras como cerramiento de terrenos baldíos o edificios abandonados o en desuso,
obras en construcción.
22.18. Los elementos del tipo marquesina publicitaria y toldos publicitarios.
22.19. Los carteles llevados o colocados sobre personas o sostenidos por ellas.
22.20. Las banderas publicitarias.
22.21. La colocación de elementos publicitarios que obstaculicen la vista hacia el mar, siendo parte
constitutiva de este código el Decreto nº 1689/09 del Departamento Ejecutivo.
22.22. El retiro o desmantelamiento en forma parcial de los elementos de publicidad.
22.23. La publicidad mediante medios sonoros que sean percibidos desde la vía pública, sean éstos
efectuados desde un punto fijo o mediante móviles en desplazamiento; utilizando medios terrestres o
aéreos o acuáticos.
22.24. Arrojar en la vía pública productos, muestras, obsequios promocionales o volantes.
22.25. Entregar cualquier tipo de productos, muestra o elemento promocional a ocupante de vehículos
en circulación, aunque estén momentáneamente detenidos.
22.26. La colocación compulsiva de volantes sobre vehículos estacionados.
22.27. La fijación compulsiva externa de obleas autoadhesivas, calcomanías u otros similares sobre
vehículos estacionados en la vía pública.
22.28. La instalación de elementos publicitarios que contengan avisos en edificios en los que se
presten servicios públicos municipales, provinciales o nacionales directamente por la Administración
o a través de terceros.
22.29. A partir de la promulgación de la presente no se autorizarán nuevas marquesinas publicitarias
en el Partido de General Pueyrredon. Asimismo, se establece un plazo de 18 meses para el retiro de
las autorizadas con anterioridad a la promulgación de la presente, facultándose al Departamento
Ejecutivo a convenir la implementación del retiro de las mismas.
CAPITULO 5
De los permisos para la actividad publicitaria
23. Para efectuar publicidad en cualquiera de las formas establecidas en este ordenamiento se deberá
solicitar permiso previo a la autoridad de aplicación.
Ordenanza Nº 20276 8
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23.1. La reglamentación establecerá los procedimientos, presupuestos, recaudos, contenidos y
condiciones para la obtención, el otorgamiento y el mantenimiento de los permisos.
23.2. Una vez otorgado el permiso, y previo pago de los derechos correspondientes, se entregará al
solicitante, o a quien él indique, un código de autorización publicitaria (CAP) por elemento
publicitario, que deberá colocar en lugar visible y mantener en óptimo estado de conservación, de
acuerdo con lo que establezca la reglamentación.
23.3. El Departamento Ejecutivo podrá denegar permisos de instalación de un elemento publicitario
cuando existan razones de interés público, seguridad, salubridad o de higiene, o cuando su instalación
violente lo normado en el capítulo 1 inciso 3 aunque el mismo estuviere permitido por la presente;
previo dictamen fundado del órgano de aplicación. También cuando el solicitante presente una
conducta fiscal de incumplimiento o morosidad, o cuando no acredite debidamente la correcta
registración laboral de los empleados a su cargo, de acuerdo con la normativa vigente en la materia.
24. Los permisos para la instalación de elementos publicitarios, sean éstos en sitios públicos o
privados, con acceso y/o vista al público, serán siempre precarios y revocables por razones de interés
público, mediante acto debidamente fundado y sin derecho a indemnización alguna. En estos casos, el
retiro de los elementos publicitarios podrá hacerse en forma directa por la Municipalidad a costa de
los responsables y deberán reintegrarse los gravámenes pagos proporcionales al tiempo en que la
publicidad dejó de realizarse.
25. Plazo de vigencia: Los permisos se otorgarán por el plazo que el Departamento Ejecutivo
determine en cada caso particular teniendo en cuenta parámetros de protección del entorno
urbanístico, con un plazo máximo de dos (2) años.
26. En los casos de nuevas habilitaciones de locales o transferencias de las mismas, en las que se
pretenda conservar un elemento publicitario debidamente autorizado, se podrá autorizar la continuidad
de los mismos, previo pago de las deudas fiscales y contravencionales existentes.
27. El permiso se extinguirá:
27.1. Por cumplimiento del plazo.
27.2. Por baja solicitada por el titular del permiso.
27.3. Por revocación fundada en razones de interés general, seguridad pública, salubridad pública u
oportunidad y conveniencia.
27.4. Por falseamiento de la declaración jurada, o alteración de la situación fáctico jurídica que se tuvo
en cuenta al otorgarlo.
27.5. Por caducidad, cuando:
a. El interesado no instalare el anuncio antes del vencimiento de los seis (6) meses de su otorgamiento,
cualquiera fuese el plazo de vigencia del permiso.
b. El elemento publicitario no reúna las condiciones necesarias para su funcionalidad o la seguridad
pública, por falta de mantenimiento o causas fortuitas y no se instrumenten las medidas de reparación
en tiempo y forma.
c. Faltare, no se pudiere leer o no se encontrase en lugar visible el CAP municipal en el elemento
publicitario.
d. Incumplieren los responsables sus obligaciones tributarias derivada de la actividad publicitaria
durante más de tres meses consecutivos.
e. No acreditaren los responsables el pago o la vigencia de los seguros que correspondan.
f. No cumplan los permisionarios las obligaciones estipuladas en los respectivos instrumentos de
otorgamiento de las autorizaciones.
g. De no registrarse el pago de los derechos que correspondan por la instalación de elementos
publicitarios en el plazo de tres (3) días hábiles.
CAPITULO 6
De las responsabilidades.
28. Todos los sujetos de la actividad publicitaria serán responsables por toda violación o
inobservancia a las normas relacionadas con esta actividad.
Ordenanza Nº 20276 9
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28.1. En el caso de elementos publicitarios destinados a instalarse en locales industriales, comerciales,
o de servicios es responsabilidad del titular de la habilitación del local tanto la gestión y obtención de
los permisos pertinentes como el cumplimiento de las especificaciones y obligaciones que regulan la
publicidad.
29. Los permisionarios estarán obligados a contratar un seguro de responsabilidad civil, por los daños
y perjuicios que pudieran ocasionar a terceros los elementos publicitarios colocados por los mismos.
Este seguro deberá ser presentado para poder obtener el permiso correspondiente y la reglamentación
establecerá las condiciones que deberá reunir la póliza.
30. La responsabilidad comprende la obligación de conservación y mantenimiento del elemento
publicitario autorizado y retiro del mismo, y su instalación en caso de cese de la actividad comercial
anunciada o, cuando se haya dispuesto la revocación del permiso otorgado, dejando el espacio
desocupado en perfectas condiciones.
CAPITULO 7
De las Sanciones
31. Comprobada una infracción a las normas contenidas en el presente ordenamiento o a las
disposiciones que para el caso resulten de aplicación, si el elemento publicitario fuera susceptible de
ser adecuado, se labrará acta de constatación e intimación a la adecuación en plazo que dispondrá el
Departamento Ejecutivo.
32. Si la infracción no fuera susceptible de ser corregida se labrará el acta de constatación
correspondiente y se dispondrá su inmediato retiro.
33. En el caso de falta de pago de los derechos que correspondan por la instalación de elementos
publicitarios la autoridad de aplicación podrá proceder del siguiente modo:
a. Intimará a los sujetos responsables por medio fehaciente a que en un plazo de tres (3) días hábiles
regularicen la situación fiscal con el Municipio;
b. De no registrarse el pago en el tiempo indicado dará por extinto el permiso.
34. En los casos de elementos publicitarios que afecten a la seguridad pública, se encuentren
prohibidos por este ordenamiento, ofrezcan peligrosidad por su estado de deterioro, o sus responsables
no exhiban sus comprobantes de subsistencia de la póliza de seguro se procederá del siguiente modo:
a. Se labrará el acta de constatación respectiva.
b. Se dispondrá su inmediato retiro preventivo, labrándose acta de secuestro.
35. Todos los elementos de publicidad que hayan sido retirados por el Departamento Ejecutivo quedan
a disposición de lo ordenado por el Juez de Faltas.
36. Las infracciones a las normas establecidas en la presente ordenanza serán sancionadas por los
Jueces de Faltas Municipales con arreglo al régimen de penalidad que establece el presente
ordenamiento.
37. Los distintos sujetos de la actividad publicitaria serán pasibles, de acuerdo a la gravedad o
reiteración de las infracciones en que incurrieren, de las siguientes sanciones:
a. Multa establecida entre 1 a 50 sueldos mínimos.
b. Suspensión de registro municipal.
c. Inhabilitación.
.
38. La suspensión en el registro municipal implica la imposibilidad de intervenir en nuevas
actuaciones hasta tanto la pena aplicada sea cumplida.
39. La inhabilitación implica la imposibilidad de intervenir en nuevas actuaciones hasta tanto haya
desaparecido la causa que lo motivó.
Ordenanza Nº 20276 10
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40. En caso de reincidencia por parte de los sujetos de la actividad publicitaria en la inobservancia o
violación a las normas relacionadas con esta actividad, serán excluidos del registro de sujetos de la
publicidad y quedará inhabilitado para operar en el Partido de General Pueyrredon.
CAPITULO 8
De los registros de sujetos de la publicidad
41. La autoridad de aplicación deberá llevar como mínimo los siguientes registros:
a. De anunciantes.
b. De agencias de publicidad.
c. De titulares de medios de difusión.
d. De antecedentes contravencionales de los registrados.
42. El Departamento Ejecutivo reglamentará los requisitos, tasas, procedimientos y condiciones para
la inscripción en tales registros y la vigencia de la inscripción.
CAPITULO 9
43. De las excepciones:
43.1 No se deberá solicitar permiso, ni dar cuenta a la Municipalidad, respecto de los siguientes
elementos publicitarios y anuncios.
1.- Los exigidos por las disposiciones vigentes.
2.- Los que contengan exclusivamente una advertencia de interés público.
3.- Las placas de tamaño tipo, donde consten solamente nombre y especialidad de profesionales con
título universitario.
4.- Los letreros indicadores de turnos de farmacias en cuanto no contengan publicidad.
5.- Los anuncios realizados por entidades oficiales.
6.- Los insertos en programas de espectáculos públicos y telones de salas de espectáculos públicos.
7.- La publicidad de espectáculos públicos colocadas en los vestíbulos de las respectivas salas.
8.- Los anuncios que realicen las reparticiones nacionales, provinciales o municipales.
43.2. No se aplicará la prohibición para la instalación de elementos publicitarios tipo marquesina en
los siguientes casos: hoteles, teatros y farmacias. El Departamento Ejecutivo reglamentará las
condiciones en que se permitirá la instalación de los mismos.
44. No se deberá solicitar permiso pero si dar cuenta por escrito a la Municipalidad respecto a los
siguientes elementos publicitarios:
a. Letreros ocasionales que anuncien venta, remate o locación de inmuebles y cambio de domicilio.
En los anuncios de remates deberá signarse en todos los casos, el nombre del rematador, su domicilio
y fecha de la venta o remate, especificando si es judicial, transcurrido éste deberá procederse al retiro
de los anuncios dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes al mismo.
b. Cuando se tratare de solicitud de publicidad para la venta o remate de inmuebles, originados en
planos de subdivisión o fraccionamiento, la presentación deberá ajustarse a lo prescripto por la Ley
9078.
CAPITULO 10
45. Disposiciones particulares:
45.1. En las rutas de acceso al Partido de General Pueyrredon los elementos publicitarios
autoportantes instalados sobre terrenos de propiedad privada y o sobre azoteas o techos de edificios,
autorizados con anterioridad a la promulgación de la presente podrán continuar hasta el dictado de una
regulación específica. Sin perjuicio de ello, se podrán autorizar nuevos elementos publicitarios
autoportantes en tanto los mismos mantengan una distancia mínima de 200m con cualquier elemento
publicitario existente y tengan un máximo de superficie de 100m2, no pudiendo ser instalados en
zonas residenciales. Esta disposición regirá:
a) En la Ruta nº 2 entre el límite del Partido y la intersección de la Ruta nº 2 y la Avda. Constitución
incluyendo la Rotonda.
b) En la Ruta nº 226 entre la Avda. Salvador Viva (ex 290) y los límites del Partido.
Ordenanza Nº 20276 11
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c) En la Ruta nº 88 entre los límites del Partido y la Avda. de acceso al Autódromo.
d) Las rutas del Partido de General Pueyrredon que se desplazan por el frente marítimo quedan
sometidas a las prescripciones generales establecidas en el presente código.
45.2. En la Avda. Champagnat en el tramo comprendido entre la Avda. de acceso al Autódromo por la
Ruta nº 88 y la rotonda de la Avda. Constitución los elementos publicitarios autoportantes instalados
sobre terrenos de propiedad privada y/o sobre azoteas o techos de edificios, como así también los
letreros (anuncios colocados sobre la fachada del comercio, industria o profesión y que se refiere
exclusivamente a dicha actividad), autorizados con anterioridad a la promulgación de la presente,
podrán continuar hasta el dictado de una regulación específica.
En caso de no dictarse una nueva regulación en el plazo de 24 meses para los elementos publicitarios
autoportantes instalados sobre terrenos de propiedad privada y/o sobre azoteas o techos de edificios,
serán de aplicación las normas generales establecidas en la presente.
45.3. En los trayectos comprendidos entre la Diagonal Estados Unidos y el límite sur del Partido y
entre la calle Kraglievich y el límite norte del Partido, los elementos autorizados previamente a la
promulgación de la presente podrán continuar hasta el dictado de una regulación específica. Sin
perjuicio de ello, se podrán autorizar nuevos elementos publicitarios autoportantes en tanto los
mismos mantengan una distancia mínima de 200m con cualquier elemento publicitario existente y
tengan un máximo de superficie de 50m2. En todos los casos se autorizarán únicamente sobre el lado
continental.
45.4. Los elementos publicitarios autoportantes sobre predios concesionados de balnearios, deberán
ajustarse a las prescripciones de este código.
CAPITULO 11
46. Disposiciones transitorias:
46.1. En los casos en que los sujetos responsables se avengan a convenir con el Departamento
Ejecutivo la reducción de posiciones y medidas hasta encuadrar sus respectivas actividades en el
marco de este Código, el Departamento Ejecutivo podrá convenir plazos de adaptación al presente, en
tanto se garantice el efectivo cumplimiento de las normas en forma material y concreta.
46.2. Aquellos sujetos de la actividad publicitaria y/o responsables, que no cuenten con la debida
autorización por los elementos publicitarios a la fecha de promulgación de la presente, deberán
retirarlos en forma inmediata.

IMPUESTOS DE SELLOS LEY IMPOSITIVA DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES


IMPUESTOS DE SELLOS LEY IMPOSITIVA DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES 2011

de Sanz Ordoqui Propiedades, el miércoles, 04 de mayo de 2011 a las 20:30

PERÍODO FISCAL AÑO 2011- Ley nº 14.200 publicada en el B.O. del 24-12- 2010 (Suplemento)

ARTÍCULO 53- Establecer, para el ejercicio fiscal 2011, la aplicación del Título V “Tasas Retributivas de Servicios Administrativas y Judiciales” de la Ley nº 14.04 y modificatorias.

LEY 14.044: Promulgada por Decreto 2099/09 del 6/10/09

Publicada en B.O. nº 26230 (Suplemento) del 16/10/09

Título IV

Impuesto de Sellos

ARTÍCULO 42. El impuesto de Sellos establecido en el Título IV del Código Fiscal -Ley Nº 10.397 (Texto ordenado 2004) y modificatorias-, se hará efectivo de acuerdo con las alícuotas que se fijan a continuación:

A) Actos y contratos en general:

1. Billetes de lotería. Por la venta de billetes de lotería, el veinte por ciento 20 o/o

2. Cesión de acciones y derechos. Por las cesiones de acciones y derechos, el diez por mil 10 o/oo

3. Concesiones. Por las concesiones o prórrogas de concesiones otorgadas por cualquier autoridad administrativa, a cargo del concesionario, el quince por mil 15 o/oo

4. Deudas. Por el reconocimiento de deudas, el diez por mil 10 o/oo

5. Energía eléctrica. Por el suministro de energía eléctrica, el diez por mil 10 o/oo

6. Garantías. De fianza, garantía o aval, el diez por mil 10 o/oo

7. Inhibición voluntaria. Por las inhibiciones voluntarias, el diez por mil 10 o/oo

El impuesto a este acto cubre el mutuo y reconocimiento de deudas a las cuales accede.

8. Locación y sublocación.

a) Por la locación o sublocación de inmuebles excepto los casos que tengan previsto otro tratamiento, el diez por mil 10 o/oo

b) Por la locación o sublocación de inmuebles en las zonas de turismo, cuando el plazo no exceda ciento veinte (120) días

y por sus cesiones o transferencias, el cinco por ciento 5 o/o

c) Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $60.000, alícuota cero 0

d) Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya

valuación fiscal supere $60.000, el cinco por mil 5 o/oo

9. Locación y sublocación de cosas, derechos, obras o servicios.

Por las locaciones y sublocaciones de cosas, derechos, obras o servicios, incluso los contratos que constituyan modalidades o elementos de las locaciones o sublocaciones a que se refiere este inciso, y por las remuneraciones especiales, accesorias o complementarias de los mismos, el diez por mil 10 o/oo

10. Mercaderías y bienes muebles. Por la compraventa de mercaderías y bienes muebles en general (excepto automotores), diez por mil 10 o/oo

11. Automotores:

a) Por la compraventa de automotores usados, el veinte por mil 20 o/oo

b) Cuando se trate de compraventa de automotores usados respaldada por una factura de venta emitida por agencias o concesionarios que sean contribuyentes del impuesto sobre los Ingresos Brutos en la provincia de Buenos Aires y se encuentren inscriptos como comerciantes habitualistas en los términos previstos en el Decreto-Ley N° 6.582/58 ratificado por Ley N° 14.467, el diez por mil 10 o/oo

12. Mercaderías y bienes muebles; locación o sublocación de obras, de servicios y de bienes muebles e inmuebles y demás actos y contratos:

a) Por las operaciones de compraventa al contado o a plazo de mercaderías (excepto automotores), cereales, oleaginosos, productos o subproductos de la ganadería o agricultura, frutos del país, semovientes, sus depósitos y mandatos; compraventa de títulos, acciones, debentures y obligaciones negociables; locación o sub-locación de

obras, de servicios y de muebles, sus cesiones o transferencias; locación o sublocación de inmuebles destinados a plantas comerciales, industriales o para la prestación de servicios, sus cesiones o transferencias; reconocimiento de deudas comerciales; mutuos comerciales; los siguientes actos y contratos comerciales: depósitos, transporte, mandato, comisión o consignación, fianza, transferencia de fondos de comercio, de distribución y agencia, leasing, factoring, franchising, transferencia de tecnología y derechos industriales, capitalización y ahorro para fines determinados, suministro. En todos los casos que preceden, siempre que sean registrados en Bolsas, Mercados o Cámaras, constituidas bajo la forma de sociedades; Cooperativas de grado superior; Mercados a Término y asociaciones civiles; con sede social en la Provincia, extensiva a través de las mismas a sus entidades asociadas de grado inferior en la localidad en que se encuentren los bienes y mercaderías, se desarrollen las prestaciones o, en los otros actos y contratos, en el sitio en que se celebren; o en la localidad más próxima al lugar en que se verifiquen tales situaciones, y que reúnan los requisitos y se someta a las obligaciones que establezca la Autoridad de Aplicación, el cinco por mil 5 o/oo

b) Por las mismas operaciones cuando no se cumplan las condiciones establecidas en el párrafo anterior, el nueve por mil 9 o/oo

13. Mutuo. De mutuo, el diez por mil 10 o/oo

14. Novación. De novación, el diez por mil 10 o/oo

15. Obligaciones. Por las obligaciones de pagar sumas de dinero, el diez por mil 10 o/oo

16. Prendas:

a) Por la constitución de prenda, el diez por mil 10 o/oo

Este impuesto cubre el contrato de compraventa de mercaderías, bienes muebles en general, el del préstamo y el de los pagarés y avales que se suscriben y constituyen por la misma operación.

b) Por sus transferencias y endosos, el diez por mil 10 o/oo

17. Rentas vitalicias. Por la constitución de rentas, el diez por mil 10 o/oo

18. Actos y contratos no enumerados precedentemente, el diez por mil 10 o/oo

B) Actos y contratos sobre inmuebles:

1. Boletos de compraventa, el diez por mil 10 o/oo

2. Cancelaciones. Por cancelación total o parcial de cualquier derecho real, el dos por mil 2 o/oo

3. Cesión de acciones y derechos. Por las cesiones de acciones y derechos, el diez por mil 10 o/oo

4. Derechos reales. Por las escrituras públicas en las que se constituyen, prorroguen o amplíen derechos reales, con excepción de lo previsto en los incisos 5 y 6, el quince por mil 15 o/oo

5. Dominio:

a) Por las escrituras públicas de compraventa de inmuebles o cualquier otro contrato por el que se transfiere el dominio de inmuebles, excepto los que tengan previsto un tratamiento especial, el treinta por mil 30 o/oo

b) Por las escrituras públicas traslativas del dominio de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación hermanente, cuando el monto imponible sea superior a $60.000 hasta $90.000, el veinte por mil 20 o/oo

c) Por las adquisiciones de dominio como consecuencia de juicios de prescripción, el diez por ciento 10 o/o

6. Actos y contratos que instrumenten operaciones de crédito y constitución de gravámenes en los supuestos contemplados en el artículo 274, inciso 28) apartado a), del Código Fiscal -Ley Nº 10.397 (Texto ordenado 2004) y modificatorias- pero cuyo monto imponible sea superior a $60.000 hasta $90.000, el cinco por mil 5 o/oo

C) Operaciones de tipo comercial o bancario:

1. Establecimientos comerciales o industriales. Por la venta o transmisión

de establecimientos comerciales o industriales, el diez por mil 10 o/oo

2. Letras de cambio. Por las letras de cambio, el diez por mil 10 o/oo

3. Operaciones monetarias. Por las operaciones monetarias registradas contablemente que devenguen intereses, el diez por mil 10 o/oo

4. Ordenes de pago. Por las órdenes de pago, el diez por mil 10 o/oo

5. Pagarés. Por los pagarés, el diez por mil 10 o/oo

6. Seguros y reaseguros:

a) Por los seguros de ramos elementales, el diez por mil 10 o/oo

b) Por las pólizas flotantes sin liquidación de premios, el equivalente a un jornal mínimo, fijado por el Poder Ejecutivo Nacional, vigente a la fecha del acto.

c) Por los endosos de contratos de seguro, cuando se transfiera la propiedad, el dos por mil 2 o/oo

d) Por los contratos de reaseguro, el diez por mil 10 o/oo

7. Liquidaciones o resúmenes periódicos de tarjetas de crédito o compra.

Por las liquidaciones o resúmenes periódicos que remiten las entidades a los titulares de tarjetas de crédito o compra, el seis por mil 6 o/oo

El boleto de compraventa inmobiliaria y su naturaleza jurídica (autor: Dr. Esteban D. Otero)


EL BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA Y SU NATURALEZA JURIDICA

I.                   Introducción.

Las operaciones de compraventa, por su complejidad y la naturaleza de las diferentes circunstancias que preceden a la conclusión del negocio definitivo, requieren en muchas oportunidades de la realización de diversos y sucesivos actos jurídicos que afirmen los avances en pro de esa operación, llevando certidumbre y seriedad en cada paso, a las partes involucradas en la negociación.

Parte de esas tratativas preliminares se cumplen a partir de diversos actos, en los que en muchos casos se incluye la actividad de intermediación propia del corredor inmobiliario. Así ocurre con las autorizaciones de venta y con las reservas. En la primera, si bien no hay una promesa unilateral de venta, se genera un primer vínculo contractual obligacional que une al eventual vendedor en la operación final con el corredor. En el segundo caso, el de la reserva, dicho vínculo que puede ser entre el futuro comprador y el corredor en su calidad de nuncio o bien entre dicho comprador y el mismo interesado en vender, además de configurar un vínculo contractual diferente de la compraventa misma, se constituye a su vez en oferta de compraventa si reúne todos los elementos constitutivos de ese contrato, de modo tal que con la sola aceptación del vendedor podría entenderse concluido el negocio principal.

Sin embargo, aún en ese estado, no siempre puede sostenerse que ante la aceptación lisa y llana del vendedor nos encontremos frente a un contrato de compraventa perfecto y definitivo. Podremos sostener, según el caso y el modo en que se manifestó la voluntad de los contratantes, que hayan celebrado acuerdos previos, pero no compraventa, cuando la voluntad expresada libremente por las partes no alcance para definir la totalidad de los elementos que harán al contrato definitivo, o sujeto a alguna condición o plazo querido por las partes. Estaremos en tales casos ante boletos de tipo provisorios, o para mejor entendimiento del concepto, ante contratos previos o precontratos que versan sobre la conducta a la que las partes se obligan para la conclusión del negocio definitivo de compraventa, ya con todos sus elementos constitutivos del tipo contractual acordados.

Estos boletos provisorios generan obligaciones, pero no del tipo que surgen de un contrato de compraventa sino que generalmente alcanzan y obligan a las partes a determinados modos de comportarse frente a la operación que tienen en ciernes concluir. Sirven para definir y delimitar efectos, obligaciones, extremos y derechos que se concretarán recién a partir de la compraventa definitiva, pero se diferencian en la carencia de completitud del acuerdo para alcanzar la condición de compraventa. Las obligaciones que se asumen son de hacer, y como tal, ante su incumplimiento generan responsabilidad contractual devenida en la reparación de los daños y perjuicios, pero nunca la obligación de escriturar que por imperio del art. 1185 C. Civil surge a partir de la celebración de un boleto de compraventa “definitivo”.

2. Boleto de Compraventa. Naturaleza Jurídica:

Una vez que las partes coinciden en una sola manifestación de voluntad común que se integra con el contenido íntegro de la operación de compraventa que procuran, pueden éstas directamente concluir sus negociaciones a partir de la celebración del contrato de compraventa mediante la suscripción de la correspondiente escritura pública en la que celebran el contrato de compraventa definitivo, o bien pueden previamente a esa escritura, celebrar un boleto de compraventa inmobiliaria.

El tráfico inmobiliario negocial desde antaño ha impuesto como costumbre la celebración de “boletos de compraventa” como modo de acordar la compraventa de inmuebles.

El boleto de compraventa aparece entonces ante las partes involucradas como un modo ágil para asegurar la operación que tienen en mente celebrar, es decir, la compraventa inmobiliaria. Como tal, el boleto formaliza el acuerdo de voluntades a partir de la suscripción de un instrumento privado en el que constan todos los elementos esenciales de la operación.

Sin embargo, la agilidad con que la operación se materializa, debe concebirse dentro de los límites y eficacia que nuestro Código Civil exige y reconoce para determinados actos, con respecto a su forma. El art. 1184 dispone que “Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: 1) Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro ; …” . Ese requisito de forma se completa con el efecto otorgado por el mismo Código a todos aquellos contratos celebrados por instrumento privado, en los que obviamente no se cumpla con el recaudo de escritura pública así dispuesto. Dice el art. 1185: “Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.”

A partir de lo señalado aparece entonces la necesidad de interpretar y concluir qué naturaleza tiene tiene el boleto de compraventa inmobiliaria y que efectos jurídicos produce. A primera vista, de acuerdo a lo que indican los arts. 1184 y 1185, C.Civil, podría señalarse que el boleto no alcanzaría a reunir la forma legal dispuesta por lo cual su efecto sería el de un contrato por el cual las partes se obligan a celebrarlo por escritura pública. Sin embargo así dicho, no se termina de responder al planteo consistente en definir cuál es la naturaleza jurídica de tal boleto. ¿Es el boleto el contrato de compraventa, o constituye un precontrato diferente de dicha convención?, o más aún: en caso de negar su naturaleza de contrato de compraventa perfecto: ¿será un precontrato, o bien un contrato definitivo, pero diferente del de compraventa, al que se le imprime en tal caso la condición de compraventa forzosa (art. 1324 inc. 2 C. Civil)?

Esta introducción nos obliga a delimitar las diferentes doctrinas que con disímiles argumentos llegan a conclusiones bien distintas y alejadas de una de la otra, dificultando una concepción uniforme sobre el tema.

A tal fin, señalaremos algunas de las que entendemos las principales vertientes doctrinarias en la materia:

a)      Según algunos doctrinarios, el boleto de compraventa es en sí mismo un contrato de compraventa definitivo y perfecto. Esa conclusión surge de la aplicación del art. 1323 C. Civil que define a la compraventa como un contrato consensual y no formal, es decir que basta para su celebración que las partes se obliguen a transmitir la propiedad de la cosa, una de ellas; y pagar el precio, la otra. Por eso podría asegurarse según esta postura, que al momento de celebrarse el boleto las partes son ya comprador y vendedor respectivamente. Entonces, concluye esta doctrina en que con la firma del boleto de compraventa se configuraría el contrato de compraventa, siendo el requisito de forma exigido por el art. 1184 inc. 1 a los fines de cumplir con la transmisión del dominio, pero nunca un requisito para que el contrato de compraventa exista. La escrituración se ubicaría para esta doctrina en el orden de los actos relacionados y necesarios para el cumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato, y no como requisito constitutivo del acto, y consecuentemente no es condicionante de su  eficacia.

b)      Otros autores sostienen que el boleto de compraventa sería un precontrato. Es decir, un acuerdo previo al de compraventa, por el cual las partes manifiestan su intención de ser compradora y vendedora en  un contrato futuro (posterior), mas no por ello se constituyen en tal carácter ya en el boleto, sino que asumen la obligación de serlo en lo que será el contrato de compraventa, que se formalizará exclusivamente a partir de su celebración por escritura pública. Esta teoría interpretativa recibió fuertes críticas de quienes sostienen la tesis no formalista definida sobre todo en el punto a), consistentes fundamentalmente en que por el carácter consensual del contrato de compraventa, y entendiéndose que este no sirve por sí solo para la transmisión de dominio, sino que hace nacer obligaciones y derechos personales para que opere dicha transmisión, conllevaría a la imposibilidad lógica jurídica de concebir la posibilidad de un precontrato, ya que cuando alguien se obliga a ser vendedor, no hace más que vender, debido a que una vez obligado a ocupar esa posición contractual, se materializan los efectos del contrato mismo, por lo que no podría haber nunca un precontrato de compraventa con todos los elementos constitutivos del acto, sino la compraventa en sí misma.

c)      Existen quienes sostienen que el boleto de compraventa no es el contrato de compraventa, sino que es un contrato definitivo (no precontrato) pero que como efecto genera la obligación de celebrar una compraventa forzosa de acuerdo a lo que señala el art. 1324 inc. 2 del Código Civil. Según esta concepción, superadora de la anterior, no es posible ni necesario acudir a la idea de un precontrato, sino que debe entenderse la real eficacia del boleto como contrato definitivo, el cual no sería la misma que la del contrato de compraventa, que para ser tal necesitaría inevitablemente cumplir para su celebración con el requisito de la forma impuesta por el art. 1184.

d)     Otros autores, siguiendo una postura formalista, como el caso de López de Zavalía, aseguran la nulidad del boleto de compraventa como contrato de compraventa por incumplimiento del requisito de forma, sin perjuicio de lo cual, ese contrato a priori nulo, por imperio legal de lo dispuesto por el art. 1185 C.Civil sería válido a su vez como un contrato preliminar con los efectos propios de la conversión que dicho artículo dispone. El autor denomina a este cuadro en el que se presenta el boleto como un contrato con naturaleza bifronte. Las obligaciones que nacen así del boleto son naturales, en virtud de lo dispuesto por el art. 515 inc. 3 del C. Civil, ya que el boleto mencionado encuadraría en uno de los supuestos de acto jurídico mencionado en ese inciso, el que por falta de forma exige encuadrar las obligaciones que nacen de él, como obligaciones naturales. A partir de esa conclusión se justifica que el pago del precio y entrega de la cosa a partir del cumplimiento de las obligaciones naturales que en tal sentido nacen del boleto, sean válidas y encuentren como fuente el boleto.

e)      Existen además de las posturas señaladas, otras teorías intermedias que guardan en algún punto similitudes o diferencias con alguna o varias de las expuestas más arriba.

La importancia de aunar un criterio para sustentar la real naturaleza jurídica de la compraventa radica en la diferencia entre muchos de los efectos que surgen a partir de su celebración, según la posición que se asuma. Así, sus efectos y la diferente conclusión a la que se puede llegar según la postura que se adopte, abarca los campos de la constitución del derecho real de dominio, el reconocimiento para algunos autores de un nuevo derecho real de posesión, la diferencia entre esa posesión ejercida de buena fe y su adquisición de acuerdo a la interpretación que se haga de la nueva redacción del art. 2355 C. Civil a partir de la reforma de la ley 17.711; el cómputo de los plazos de la prescripción tanto adquisitiva como liberatoria; el momento en que debería operar el asentimiento conyugal en los supuestos del art. 1277 C. Civil; la oponibilidad del comprador por boleto que tiene el inmueble (sea bajo el marco de tenencia o de posesión según la postura que se adopte) frente a otros supuestos adquirentes por boleto o aún por escritura, y de otros acreedores del vendedor anteriores o posteriores a la entrega del inmueble al comprador.

No solamente la doctrina, sino la jurisprudencia ha sido heterogénea a la hora de decidir al respecto, y en buena parte sigue mostrándose y dictando sentencias de modo diverso, sustentada según la situación y el criterio del Juzgador. Podemos encontrar así en el transcurso de esta agitada historia jurisprudencial hasta la fecha, diferentes pronunciamientos que se fundan en alguna de las posturas expuestas. Se puede mencionar como antecedente clarificador, el plenario de la Cámara Nacional Civil en autos “Cazes de Francino, Amalia c/Rodriguez Conde, Manuel s/ Escrituración” que encontró su correlato en la regulación hoy vigente plasmada en los Códigos procesales nacional y de la Provincia de Buenos Aires, en cuyos cuerpos normativos se legisla sobre el juicio de escrituración (arts. 512 y 510 de cada código respectivamente), otorgándosele al Juez la facultad de extender la escritura traslativa de dominio, cuando habiendo condena firme a escriturar, en virtud de la obligación que como fuente emana de un boleto de compraventa, el deudor no la cumpliera o se reusara a cumplirla. Esta primera aproximación, en el caso basada en un fundamento cercano a la doctrina realista, no aportó sin embargo mayor claridad o unificación de criterios para varios de los planteos ya señalados, por lo que para otros litigios a juzgar que no tuvieran como pretensión la escrituración lisa y llana, se esbozaron soluciones que recopiladas, en muchos casos resultan diversas y hasta contradictorias las unas respecto de las otras.

En conclusión, en la actualidad, al firmar las partes un boleto de compraventa inmobiliaria, establecen las condiciones de venta a las que quedan obligadas, y que no podrán ya modificar. Por también, la firma del boleto las obligará a cumplir con todas las obligaciones que allí se establecen: pagar el precio, entregar la posesión y suscribir la escritura de compraventa, fundamentalmente.

Más adelante analizaremos algunas de las principales circunstancias jurídicas que se desarrollan alrededor del boleto de compraventa, sus efectos y soluciones.

fuente: Facebook: Asistencia jurídica para negocios inmobiliarios Otero Abogados

Administración Federal de Ingresos Públicos; Resolución General 2820


Administración Federal de Ingresos Públicos

FACTURACION Y REGISTRACION

Resolución General 2820

Procedimiento. Operaciones compraventa y/o locación bienes inmuebles. Agentes que intervienen en el mercado inmobiliario. “Registro de Operaciones Inmobiliarias”. Requisitos, plazos, formas y condiciones para su inscripción. Empadronamiento. Régimen de información. Resolución General 2168 y su modificatoria. Su sustitución.

Bs. As., 30/4/2010

VISTO la Actuación SIGEA Nº 10056-453-2008 del Registro de esta Administración Federal, y

CONSIDERANDO:

Que mediante la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria, se creó el “Registro de Operaciones Inmobiliarias” en el que deben inscribirse los sujetos que intervienen en las operaciones de compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles.

Que razones de administración tributaria hacen aconsejable extender los alcances de dicha norma a otras operaciones económicas que se vinculen con los referidos bienes.

Que asimismo, se considera adecuado modificar el monto a partir del cual, los sujetos que intervengan en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios efectuados por cuenta propia sin la intervención de “inmobiliarias”, se encuentran obligados a inscribirse en el mencionado registro.

Que por otra parte y con el objeto de optimizar las acciones de control sobre las locaciones y/o cesiones de derechos reales sobre inmuebles, procede implementar adicionalmente un régimen de información a cumplir por quienes asuman el carácter de “locador”, “arrendador” o “cedente” en dichas operaciones.

Que tales modificaciones y la consecuente necesidad de disponer los requisitos, formas y condiciones que deberán observar los sujetos obligados a actuar como agentes de información, ameritan la sustitución de la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria.

Que para facilitar la lectura e interpretación de las normas, se considera conveniente la utilización de notas aclaratorias y citas de textos legales, con números de referencia, explicitados en el Anexo I.

Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación, las Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de Recaudación, de Fiscalización, de Sistemas y Telecomunicaciones, Técnico Legal Impositiva, de Servicios al Contribuyente, y la Dirección General Impositiva.

Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades conferidas por el Artículo 7º del Decreto Nº 618 del 10 de julio de 1997, sus modificatorios y sus complementarios.

Por ello,

EL ADMINISTRADOR FEDERAL DE LA ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS

RESUELVE:

TITULO I

REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS

A – SUJETOS OBLIGADOS

Artículo 1º — Las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos (1.1.) que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles (1.2.), deberán inscribirse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias” (1.3.), en adelante el “Registro”, excepto cuando se trate de:

a) Los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

b) Las entidades exentas en el impuesto a las ganancias, comprendidas en los incisos e), f), m) y r) del Artículo 20 de la Ley del gravamen.

Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior (1.4.), la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país (1.5.).

Están exceptuados de la obligación dispuesta en el presente artículo, los condóminos que obtengan exclusivamente rentas provenientes de sus participaciones en condominios, cuando éstos últimos hayan cumplido con la misma.

B – OPERACIONES COMPRENDIDAS

Art. 2º — Los sujetos mencionados en el artículo anterior quedan obligados a solicitar su incorporación al “Registro”, en los casos en que realicen alguna de las operaciones que se detallan a continuación:

a) La intermediación en la compraventa (2.1.) y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.

b) La locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles —incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing (2.2.)—, por cuenta propia o con la intervención de los sujetos que efectúen las operaciones mencionadas en el inciso a) precedente, así como las “sublocaciones” y “subarriendos”, conforme a lo establecido en los Artículos 1583 a 1603 del Código Civil, cuando:

1. Las rentas brutas devengadas —a favor de su propietario, sublocador, subarrendador, condominio o, en su caso, condómino— por dichas operaciones en su conjunto (2.3.), sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.

Tratándose de contratos en los cuales el importe de la contraprestación se haya definido para un período distinto al mensual, a fin de determinar su sujeción al presente régimen, corresponderá calcular el monto equivalente a un mes, a cuyo efecto se considerará que el mismo tiene TREINTA (30) días.

Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción, entendiéndose por tal, el que para cada caso se indica seguidamente:

1.1. Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.

1.2. Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.

2. En el caso de inmuebles rurales (2.4.), los mismos tengan una superficie —considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación (2.5.)—, igual o superior a TREINTA (30) hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.

A los efectos de este inciso, se entiende por rentas provenientes del alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles, las incluidas en los incisos a), b) —excepto anticresis—, c), d) y e) del Artículo 41 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.

c) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen las operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación a que se refiere el inciso a) del presente artículo, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:

1. Se efectúen más de TRES (3) operaciones durante el año fiscal, o

2. el monto involucrado en su conjunto supere los TRESCIENTOS MIL PESOS ($ 300.000.-), teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa, según corresponda. En caso de existir ambos instrumentos, deberá considerarse el mayor importe que resulte de los mismos.

d) La locación de espacios o superficies fijas o móviles —exclusivas o no— delimitados dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, “stands”, góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos (2.6.), cuando cumplan la condición del monto de renta establecido en el punto 1 del inciso b).

e) La cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos (2.7.) —excepto hipoteca y anticresis— no comprendida en el inciso b), siempre que se cumpla la condición del monto de renta bruta dispuesta en el punto 1 del inciso b).

f) La cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales —excepto hipoteca y anticresis— no comprendidacomprendida en el inciso b), cuya superficie —considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación—, resulte igual o superior a TREINTA (30) hectáreas.

Lo dispuesto en el presente artículo, también alcanza a aquellos contratos nominados previstos en la Ley Nº 13.246 y sus modificaciones —arrendamiento y aparcerías rurales— y cualquier otro de similares características, con independencia de la instrumentación, modalidad o denominación que se le otorgue.

Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización —tipo comprador— del Banco de la Nación Argentina, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de ocurrencia del hecho que determina su sujeción en el presente régimen.

No corresponderá solicitar la incorporación en el “Registro”, en los casos en que las operaciones que se realicen estén comprendidas en el Artículo 1º de la Ley Nº 19.640, sus modificatorias y complementarias.

C – SOLICITUD DE INCORPORACION AL “REGISTRO”. EMPADRONAMIENTO

Art. 3º — Los sujetos obligados deberán solicitar la inscripción en el “Registro”, en adelante “empadronarse”, en forma individual por cada tipo de operación de las indicadas en el Artículo 2º, dentro de los DIEZ (10) días hábiles administrativos de reunidas las condiciones previstas en el citado artículo.

Dicha obligación se cumplirá mediante transferencia electrónica de datos a través del Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, habilitado en el sitio “web” de este Organismo (http:// http://www.afip.gob.ar), utilizando la “Clave Fiscal” obtenida conforme la Resolución General Nº 2239, su modificatoria y sus complementarias, ingresando los datos requeridos por el sistema, según el tipo de operación de que se trate.

Art. 4º — El Sistema a que se refiere el artículo anterior no permitirá efectuar la transacción informática, cuando:

a) En todos los casos: detecte inconsistencias respecto del domicilio fiscal declarado, y/o

b) tratándose de las operaciones de intermediación comprendidas en el inciso a) del Artículo 2º: la actividad declarada por el responsable ante esta Administración Federal no se corresponda con alguna de las que se consignan en el Anexo II.

En ambos supuestos; el sujeto obligado deberá regularizar su situación ingresando con “Clave Fiscal” al servicio “Sistema Registral” disponible en el sitio “web” institucional (http://www.afip.gob. ar), o en su caso, en la dependencia de este Organismo en la que se encuentre inscripto.

De resultar aceptada la transacción, el Sistema emitirá un comprobante como “Constancia de Empadronamiento”.

Este Organismo publicará en su sitio “web” (http://www.afip.gob.ar) el listado de los sujetos empadronados que realicen las operaciones económicas mencionadas en los incisos a) y c) del Artículo 2º.

D – MODIFICACION DE DATOS Y CESE DE ACTIVIDADES

Art. 5º — De producirse modificaciones respecto de los datos informados conforme lo dispuesto en el Artículo 3º, los sujetos empadronados deberán ingresar —a través del citado sitio “web”— al Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, a efectos de registrarlas, dentro del plazo de DIEZ (10) días hábiles administrativos de producidas. Una vez realizada la transacción, el sistema emitirá un comprobante como constancia de la modificación de datos.

Art. 6º — Cuando se verifique el cese de actividades por las cuales el sujeto resultó obligado a empadronarse conforme lo dispuesto en los Artículos 1º y 2º, deberá ingresar al servicio mencionado en el artículo anterior y comunicar tal circunstancia, dentro de los DIEZ (10) días hábiles administrativos de acaecida. Una vez realizada la transacción, el Sistema emitirá una constancia de baja del “Registro”.

TITULO II

REGIMEN DE INFORMACION

A – SUJETOS OBLIGADOS

Art. 7º — Los sujetos obligados a “empadronarse” en el “Registro” previsto en el Título I, que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar, en las operaciones comprendidas en los incisos b), d), e) y f) del Artículo 2º y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, deberán cumplir con el régimen de información que se establece en el presente título.

B – EXCEPCIONES

Art. 8º — No corresponderá cumplir con el presente régimen, cuando el o los inmuebles:

a) Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.

b) Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de deporte, etc.), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación.

c) Se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) regulados por la Ley Nº 26.356.

C – INFORMACION A PRESENTAR

Art. 9º — Los sujetos aludidos en el Artículo 7º deberán suministrar los datos que se detallan en el Anexo III de la presente, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio “web” institucional (http://www.afip.gob.ar). A tal efecto, deberán ingresar al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” con “Clave Fiscal” —obtenida conforme a lo dispuesto por la Resolución General Nº 2239, su modificatoria y sus complementarias — y seleccionar la opción “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”.

El sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador. Una copia de la misma deberá ser entregada al locatario —inquilino o arrendatario— o, en su caso, cesionario.

Art. 10. — La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes inmediato siguiente a aquél en que, conforme al respectivo contrato de locación y/o cesión, se verifiquen las condiciones establecidas en los incisos b), d), e) y f) y segundo párrafo del Artículo 2º, que determinan la sujeción al presente régimen.

Las modificaciones a los mencionados contratos, deberán ser informadas hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan las mismas.

Art. 11. — Los responsables se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 9º, correspondiente al respectivo año calendario.

La mencionada obligación deberá cumplirse el día 26 de marzo del año calendario inmediato posterior a aquel al que corresponda la información, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio “web” institucional (http://www. afip.gob.ar). A tal efecto, se deberá ingresar con “Clave Fiscal”, obtenida conforme a lo dispuesto por la Resolución General Nº 2239, su modificatoria y sus complementarias, al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” y seleccionar en “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles” la opción “DD.JJ. Anual”.

La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad “SIN MOVIMIENTO”.

Art. 12. — Cuando la fecha de vencimiento —Artículos 10 y 11— coincida con un día feriado o inhábil, el mismo se trasladará al día hábil inmediato siguiente.

D – RETENCION DEL IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Art. 13. — Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención, conforme a lo dispuesto por la Resolución General Nº 830, sus modificatorias y complementarias, respecto de las operaciones comprendidas en el presente régimen de información, deberán verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo (13.1.).

Dicha verificación se efectuará mediante “Clave Fiscal”, a través de una consulta disponible en el sitio “web” de este Organismo (http://www. afip.gob.ar), a cuyo efecto el sistema requerirá el ingreso de los siguientes datos: Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) del agente de información y del locatario —inquilino o arrendatario — o cesionario, según corresponda, y el código verificador que obra en la constancia obtenida conforme al Artículo 9º.

Art. 14. — A los fines de la determinación de la retención, corresponderá aplicar la mayor de las alícuotas que, según el tipo de operación de que se trate, se establecen en el Anexo VIII de la Resolución General Nº 830, sus modificatorias y complementarias (14.1.), sin considerar el monto no sujeto a retención, cuando se verifique alguno de los siguientes puestos:

a) El locador, o en su caso cedente —siempre que la operación o el sujeto no se encuentren expresamente excluidos de la obligación—, no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento aludida en el segundo párrafo del Artículo 9º.

b) Los datos de la constancia entregada por el locador o, en su caso, cedente, no coincidan con los obtenidos de la consulta aludida en el segundo párrafo del Artículo 13.

E – OTRAS DISPOSICIONES

Art. 15. — Cuando, estando obligado a hacerlo, el condominio no cumpliere con la presentación de la información, cada uno de sus integrantes deberá suministrar la información individualmente, con prescindencia del monto de las rentas que corresponda a su participación.

Art. 16. — Esta Administración Federal establecerá el cumplimiento al presente régimen como requisito a los fines de la tramitación de solicitudes efectuadas por los contribuyentes y/o responsables, de la incorporación y/o permanencia en los distintos registros implementados por la misma, de la obtención de certificados de créditos fiscal o constancias de situación impositiva, previsional y/o aduanera, entre otros.

Art. 17. — Los sujetos obligados por el presente régimen quedan exceptuados de las obligaciones establecidas en los regímenes de información dispuestos por las Resoluciones Generales Nº 1375, sus modificatorias y complementaria, y Nº 2457.

TITULO III

DISPOSICIONES GENERALES

Art. 18. — Las constancias que emita el Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” deberán encontrarse a disposición del personal fiscalizador de este Organismo en el domicilio fiscal del responsable.

Art. 19. — El incumplimiento de las obligaciones establecidas en esta resolución general, dará lugar a la aplicación de las sanciones previstas en Ley Nº 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones.

Art. 20. — Apruébanse los Anexos I a III, que forman parte de la presente.

Art. 21. — Las disposiciones de esta resolución general entrarán en vigencia a partir del primer día del tercer mes inmediato siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, inclusive, con las siguientes salvedades:

a) Las obligaciones establecidas en el Título I, se considerarán cumplidas con el “empadronamiento” que los sujetos hubieran efectuado de acuerdo con lo dispuesto por la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria, respecto de las operaciones económicas comprendidas en el mismo, correspondiendo en su caso, cumplir con las que alcancen a otras operaciones que realice el mencionado sujeto.

b) El “empadronamiento” de los sujetos que, a la fecha de publicación de la presente en el Boletín Oficial, reúnan las condiciones establecidas en los incisos b), c), d), e) y f) del Artículo 2º —siempre que por dichas operaciones no se hubiesen encontrado obligados por la Resolución general Nº 2168—, se considerará cumplido en término hasta el último día del tercer mes siguiente al de dicha publicación.

c) La presentación de la información dispuesta en el Título II, respecto de los contratos de locación y/o cesión celebrados con anterioridad a la fecha indicada en el primer párrafo y siempre que se encuentren vigentes a dicha fecha, se considerará cumplida en término si la misma se realiza hasta el último día hábil del cuarto mes siguiente al de la publicación referida en el inciso precedente.

Art. 22. — Déjanse sin efecto a partir de la entrada en vigencia de la presente, las Resoluciones Generales Nº 2168 y Nº 2262, sin perjuicio de mantener la validez del “Registro de Operaciones Inmobiliarias” y de las Constancias de Empadronamiento emitidas conforme a dichas normas.

Art. 23. — Regístrese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — Ricardo Echegaray.

ANEXO I – RESOLUCION GENERAL Nº 2820

NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES

Artículo 1º.

(1.1.) Se encuentran comprendidos los sujetos que se indican a continuación:

a) Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país.

b) Establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior.

(1.2.) Se consideran inmuebles a los efectos del presente régimen, los contemplados en los Artículos 2314 a 2317 del Código Civil.

(1.3.) Creado por la Resolución General Nº 2168 y su modificatoria.

(1.4.) A efectos de determinar la residencia de un sujeto, se aplicarán los Artículos 119 y concordantes de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.

(1.5.) Aquellos sujetos obligados a cumplir el régimen de información previsto en la Resolución General Nº 1375, sus modificatorias y complementarias.

Artículo 2º.

(2.1.) Incluidas las realizadas mediante subasta judicial.

(2.2.) Conforme lo establecido en la Ley Nº 25.248.

(2.3.) Comprende todas las rentas generadas por los inmuebles locados o arrendados, incluidas aquellas derivadas de las locaciones sucesivas de un inmueble.

(2.4.) Inmuebles rurales: cuando conforme a las leyes catastrales locales revistan el carácter de “rurales” o “subrurales”.

(2.5.) A los efectos del presente régimen debe entenderse como “unidad de explotación” a los bienes inmuebles rurales afectados al desarrollo de una misma explotación económica —vgr. agropecuaria, minera, forestal, etc.— con independencia de las identificaciones catastrales que la conformen —vgr. parcelas, partidas inmobiliarias, nomenclaturas catastrales, etc.—.

Asimismo, se considera explotación agropecuaria, la que tenga por finalidad el cultivo y obtención de productos de la tierra, así como el desarrollo, entre otras, de las actividades de crianza y explotación de ganado y animales de granja, fruticultura, horticultura, avicultura, apicultura, etc.

(2.6.) Contratos o acuerdos de concesión —temporal, transitoria, transitoria móvil, etc.—, contratos de góndola, concesiones comerciales, contratos de “stands” o de cesión de autorización para instalaciones de “stands”, y similares, cualquiera sea su denominación.

(2.7.) Inmuebles urbanos: cuando conforme a las leyes catastrales locales revistan tal carácter.

Artículo 13º.

(13.1.) Cuya copia fuere entregada por el locador o cedente conforme lo establecido en el último párrafo del Artículo 9º “in fine”.

Artículo 14º.

(14.1.) Alícuotas correspondientes a beneficiarios que no acrediten su condición de inscriptos frente al impuesto a las ganancias.

ANEXO II – RESOLUCION GENERAL Nº 2820

CODIGOS DE ACTIVIDADES

701010 – Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones y otros eventos similares.

701090 – Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p.

702000 – Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata. (Incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes, etc., realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de martilleros, rematadores, comisionistas, etc.).

ANEXO III – RESOLUCION GENERAL Nº 2820

DATOS A PROPORCIONAR SOBRE CONTRATOS DE LOCACION Y/O CESION DE BIENES INMUEBLES

I – RESPECTO DEL INMUEBLE

a) Identificación conforme a la siguiente tabla:

Tabla de Tipos de Bienes Inmuebles. Descripción.

01 – Casa

02 – Departamento

03 – Departamento con cochera

04 – Cochera

05 – Local

06 – Lote de terreno

07 – Country, quintas, etc.

08 – Mejoras construcción

09 – Rurales con vivienda

10 – Rurales sin vivienda

99 – Otros inmuebles

b) Ubicación.

A tal fin se consignarán los siguientes datos:

1. Zona.

1.1. Urbana, incluye suburbana.

1.2. Rural, incluye subrural.

1.3. Otra.

2. Ubicación: calle, número, piso, departamento, unidad funcional, ruta, kilómetro, código postal, localidad, paraje, provincia.

3. Cualquier otro dato que permita su correcta localización.

c) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble.

De corresponder, se individualizará la superficie total: cubierta, semicubierta y a cielo abierto.

d) Tratándose de bienes inmuebles rurales:

1. Superficie arrendada o cedida.

2. TRES (3) puntos de geoposicionamiento satelital —puntos GPS— representativos del mismo —grados, minutos y segundos—.

e) Nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria, según corresponda.

f) Destino del inmueble objeto del contrato de locación o cesión, conforme a la siguiente tabla:

01 – Local con fines comerciales.

02 – Espacios móviles, “stands”, puestos, góndolas, etc.

03 – Afectado a establecimientos industriales o de prestación de servicios.

04 – Explotación rural.

04.1 Contrato de arrendamiento.

04.2 Contrato de aparcería.

04.3 Contratos accidentales.

04.4 Otros tipos.

05 – Casa habitación.

06 – Recreo o veraneo, con fines turísticos o esparcimiento.

07 – Otros fines —oficinas, administración, sedes, etc.— En este caso se deberá aclarar el destino dado a dichos bienes.

II – RESPECTO DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES

a) Datos del titular del bien inmueble:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.).

Cuando se trate de condominios:

1. Denominación.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.).

3. Respecto de cada uno de los condóminos:

3.1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

3.2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.).

3.3. Porcentaje de participación.

En el caso de personas físicas o jurídicas residentes en el exterior:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) del país de residencia, según Anexo VII de la Resolución General Nº 2233, su modificatoria y complementaria.

3. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) o Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) del representante en el país.

De tratarse de leasing inmobiliario, deberá proporcionarse los datos identificatorios del “dador”.

b) Datos del locatario o cesionario:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.). En el caso de personas físicas o jurídicas residentes en el exterior:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) del país de residencia, según Anexo VII de la Resolución General Nº 2.233, su modificatoria y complementaria.

3. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) o Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) del representante en el país.

c) Datos del locador:

1. Apellido y nombres, denominación o razón social.

2. Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) o Clave de Identificación (C.D.I.).

Estos datos sólo deberán ser informados cuando la condición de locador y titular del bien inmueble, no recaiga sobre el mismo sujeto.

III) RESPECTO DEL CONTRATO DE LOCACION Y/O CESION

a) Denominación del contrato (vgr. de locación, cesión a título oneroso, cesión a título gratuito).

b) Fecha de celebración o instrumentación.

c) Fecha de inicio y finalización pactada.

d) Modalidad del precio pactado:

1. Efectivo: en su caso deberá considerarse lo dispuesto en el tercer párrafo del Artículo 2º de la presente resolución general.

2. En especie

2.1. Granos —por tipo de grano—: cantidad (unidad de medida por hectárea) o porcentaje.

2.2. Hacienda: kilos, cabezas o porcentaje por unidad de superficie y/o por unidad de tiempo.

2.3. Combinado: cualquier combinación de las modalidades detalladas en los puntos 2.1.y 2.2.

2.4. Otra modalidad de pago en especie no detallada anteriormente.

3. Mixto: cuando se pacten contraprestaciones en efectivo y en especie.

e) Frecuencia pactada para el pago del precio convenido: mensual, bimestral, trimestral, cuatrimestral o anual; inferior al mes u otra (cosecha, campaña, etc.).

f) Monto del precio pactado por el contrato de locación y/o cesión:

1. De tratarse de la modalidad en efectivo:

– Importe total pactado a devengar durante la vigencia de su instrumentación (comprende desde el inicio hasta su finalización).

2. De tratarse de la modalidad en especie:

– Cantidades y condiciones a devengar durante la vigencia de su instrumentación (comprende desde el inicio hasta su finalización).

g) Modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos detallados precedentemente así como la eventual rescisión del convenio, contrato, acuerdo o cualquier otra forma de instrumentación que cumpla la misma finalidad.