Ladrillo “en gestación”: invertir desde boca de pozo mantiene su atractivo y buena rentabilidad.


21-07-2014 Mientras la compraventa de unidades terminadas no repunta, este segmento de negocios se posiciona como uno de los pocos que sigue captando una demanda estable. Por el lado de la oferta, se registró una depuración y desaparecieron los “pooles de amigos devenidos en desarrolladores”
Por Patricio EleiseguiÚltima actualización: 21/07/2014 11:07:00 am

El negocio inmobiliario no detiene su caída: en mayo, la compraventa de inmuebles en Capital experimentó un desplome de más del 15%.

De este modo, durante los cinco primeros meses, el total de escrituraciones acumuló un preocupante descenso de casi el 7%, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos porteño.

La cantidad de operaciones registradas en mayo (menos de 2.900) fue incluso más baja que la de igual mes de 2009, un año que venía atravesando los coletazos de la crisis internacional.

Este contexto adverso, derivó en una caída de los precios en dólares de las propiedades terminadas.

En este sentido, un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), da cuenta de que el impacto en las cotizaciones se ha venido sintiendo a partir de enero, y que esta contracción “da cuenta del mal momento del mercado”.

En este contexto, vale la pena repasar cómo están las cosas para un segmento del negocio inmobiliario que siempre ha generado sumo interés en muchos argentinos: los proyectos desde boca de pozo. Es decir, aquellos en los que los particulares participan desde la gestación de la obra.

¿Se han sumado a la “mala onda” que hay en el sector? ¿O, por el contrario, siguen manteniendo su atractivo en cuanto a la cantidad de adeptos y rentabilidad que ofrecen?

Una primera pista la aporta Diego Migliorisi, de Migliorisi propiedades: “La inversión en boca de pozo sigue manteniendo su solidez y ofreciendo una rentabilidad muy interesante. Es un negocio muy seguro, a diferencia de otros en los que el riesgo es mucho mayor”.

Buen margen de ganancia para particulares
En general, las fuentes del sector consultadas por iProfesional coinciden con el diagnóstico de Migliorisi, si bien consignan que el rendimiento cayó un poco respecto del de hace unos años.

Antes del cepo cambiario y en épocas del “boom del ladrillo”, los particulares que se sumaban a un proyecto desde boca de pozo lograban una rentabilidad del orden del 25% al 30% en dólares, para un desarrollo a dos años.

Hoy esos guarismos se han reducido, más allá de que se tenga que considerar a la moneda local como referencia.

“Hace unos años, la rentabilidad que se obtenía al invertir en un buen proyecto podía ser excelente. En la actualidad, se logra un 20% en pesos en términos reales. Es decir, por encima la inflación. Estas cifras pueden variar según el tipo de obra y la ubicación”, asegura Migliorisi.

Carlos Spina, gerente comercial Argencons, afirma: “En boca de pozo, si por ejemplo se mide en metros cuadrados, el inversor logra una alta capitalización”.

¿Y en dólares, cuánto se gana? “Dependerá de cómo esté el mercado inmobiliario -en cuanto a oferta y demanda- al finalizar la obra como también del ritmo devaluatorio que imponga el Gobierno hasta ese momento”, agrega el directivo.

Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, aporta otro dato: “Los emprendimientos que más se están demandando son los de dos y tres ambientes con amenities, ya que ofrecen buena renta para el inversor”.

“Las zonas donde más se concentran los proyectos en Capital Federal corresponden a Palermo, Belgrano y Caballito. Ha habido algo de derrame hacia otros barrios, como Almagro“, afirma José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Y agrega: “Fuera de Buenos Aires, se sigue construyendo mucho en la zona norte, en lugares como Vicente López. En el sur, hay varios proyectos que avanzan en Lomas y Lanús”.

Los desarrolladores, más apretados
Un cambio que se observa en este segmento de negocios tiene que ver con “los tiempos económico-financiero” que deben manejar los desarrolladores para este tipo de proyectos.

“Los lapsos para lograr una ganancia se modificaron sustancialmente. En las buenas épocas, el grueso de la preventa se realizaba principalmente mientras se desarrollaba la obra. Es decir, la empresa ya contaba con buena parte del dinero al año de concluido el emprendimiento”, apunta Migliorisi.

“En la actualidad, se debe esperar entre dos años y dos años y medio”, asegura. Desde Ayres coinciden: “Los tiempos para lograr una ganancia en muchos casos se estiran hasta los tres años”.

Los inversores, más cautos
En cuanto a la ganancia para el desarrollador, desde el sector afirman que la misma ha caído sustancialmente en términos reales. Y no faltan los que aseguran que muchas veces este porcentual no le compensa el riesgo incurrido a quienes gestan la obra.

Los menores márgenes y el cepo cambiario hicieron que el sector haya experimentado una depuración en cuanto a la oferta de este tipo de emprendimientos.

Estas iniciativas han vuelto a manos de desarrolladores profesionales y solventes, en tanto que los developers amateurs han salido un poco de la escena.

Tal como aseguran en el rubro, “desaparecieron los dentistas devenidos en desarrolladores inmobiliarios”.

Antes, era común encontrarse con un pool de amigos que compraban un terrenito, contrataban a un arquitecto, levantaban un edificio de unos pocos pisos y se hacían de una muy buena ganancia.

En algunos casos, hasta les insumía poco capital porque apalancaban financieramente la obra con la misma preventa.

Hoy, como aseguran los expertos consultados, esos players han vuelto a sus profesiones.

Este cambio -además de la caída en la rentabilidad y del cepo- está potenciado además por las dificultades para acceder a créditos a tasas razonables.

Así las cosas, el mercado ha ido depurándose y han quedado principalmente los desarrolladores con expertise, espalda financiera y amplio conocimiento del negocio.

También se da el caso de inversores que compran terrenos bien ubicados, pero no para empezar a construir ahora, sino para tenerlos hasta que haya cambios en las condiciones de mercado.

“Es cierto que aquellos que invertían sus flujos de excedentes en pesos en este tipo de proyectos han ido desapareciendo del negocio”, señala Spina, de Argencons.

También existen diferencias respecto a las épocas doradas y boom de construcción, en las que todo metro cuadrado que se ponía a la venta rápidamente se “evaporaba”.

Incluso, en muchos casos, producto de una demanda ávida de comprar que no reparaba demasiado en la calidad y en las terminaciones de la unidad.

Ahora “los particulares están mucho más prudentes y se muestran más selectivos. Hacen un análisis más detallado de plazos y precios”, afirma el directivo de Ayres.

Rozados coincide con que la rentabilidad en baja limitó la oferta. Asegura que se enmarca en un momento complicado del mercado inmobiliario, que experimenta un descenso generalizado en la cantidad de escrituraciones.

Ladrillo nuevo, vida nueva
El director de Reporte Inmobiliario asegura que, en la actualidad, “el mercado de los nuevos desarrollos resulta de principal interés para quienes buscan en el ladrillo la posibilidad de una nueva vivienda”.

“Para este tipo de inversores, claramente estas iniciativas son oportunas porque permiten entrar en pesos y dan cierta comodidad con el pago en cuotas”.

¿Qué pasa con los que compran para revender? Rozados agrega que “quien sale a vender exige cash y todo junto, sin financiación”.

Y agrega: “El problema en esta instancia es conseguir a la persona que ponga toda la plata. Esta dificultad se viene dando desde que se impuso el cepo. Y este es un factor que aleja a los que compran desde boca de pozo para luego traspasar rápido la unidad”.

La construcción no levanta cabeza
Los permisos de construcción en la Ciudad experimentaron un desplome de algo más del 50% en 2013, según las estadísticas que maneja el gobierno porteño.

“Este descenso se suma a la baja del 24% que se había registrado en 2012 con respecto al 2011”, agrega Rozados.

Si se analizan los permisos por barrio, por primera vez en diez años no fue Palermo la zona estrella sino Belgrano, que lideró el ranking de la mayor cantidad de obras nuevas. Detrás se ubicaron Palermo, Villa Urquiza, Balvanera y Caballito

 

Fuent4e: iprofesional.com

Quejas en las inmobiliarias: “El Gobierno le puso un pie encima a la construcción”


El fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina dice que en su sector se están cerrando oficinas y hay despidos y suspensiones. Solo se mueven los alquileres y las obras nuevas, en pesos.

El fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Armando Pepe, aseguró hoy que la venta de inmuebles se mantiene “en caída libre” a raíz de la restricción cambiaria, y recordó que en julio pasado las escrituras se redujeron un 27,8% respecto del mismo mes de 2011. Y acusó al Gobierno de haberle puesto el pie encima a la industria de la construcción.

“Todos los días tenemos noticias de colegas que van cerrando sus oficinas, o las inmobiliarias más grandes que van despidiendo o suspendiendo gente o adelantando las vacaciones, porque realmente la actividad inmobiliaria está muy planchada“, se quejó, en declaraciones a Radio Diez.

Pepe señaló que “el mercado inmobiliario sigue exactamente igual que hace un mes, muy parado” y que “lo único” que se mantiene activo está relacionado con operaciones en pesos, como “alquileres de viviendas y locales comerciales” y “unidades de vivienda desde el pozo, en fideicomisos”. “Las obras (que están en marcha) se siguen construyendo sin problemas, pero no se inician nuevas”.

“Seguimos cada día peor. Ayer emitió un informe el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: en el mes de julio fue un 27,8% la caída de las escrituras con respecto al mismo mes del año anterior. Seguimos en caída libre en cantidad de escrituras”, prosiguió.

Según el empresario, para las propiedades usadas, “el que la tiene que comprar, si tiene dólares, la puede comprar y, si no, son muy poquitos los casos de propietarios que aceptan pesos por una propiedad. Se hace siempre una fórmula que no es ni el dólar blanco ni el blue, es un dólar celeste, intermedio”.

Con ironía, Pepe se quejó de que “en el Día de la Industria, la Presidenta (Cristina Fernández), en su cortísima cadena nacional, ni siquiera habló del sector de la construcción. Es una industria a la que el Gobierno le ha puesto el pie encima para que se paralice. No sabemos cuáles son los motivos para que quieran hacer esto”, manifestó.

 

Fuente: clarin.com

“Las torres Pelli responden a intereses empresarios”


TorresPelli

“Las torres Pelli responden a intereses empresarios”

La ex concejal Viviana Roca respaldó el comunicado emitido por la Asociación Civil Marplatenses Defensores del Patrimonio Arquitectónico y Urbano en rechazo a la autorización concedida por el intendente Gustavo Pulti para construir tres torres en la zona de Playa Chica, diseñadas por el reconocido arquitecto César Pelli.

 

Refirió que ese tipo de proyectos responden a los intereses de las corporaciones empresarias y no a las necesidades de la ciudad.

 

La referente de la agrupación Construcción Colectiva destacó que existen informes medioambientales que establecen que esas torres en plena zona costera producirán modificaciones que no solo se adscriben a las sombras que producirán, y que están prohibidas en el Código de Ordenamiento Territorial, sino que también alterará los vientos, “solo basta con caminar por la costa en la zona del mirador Cabo Corrientes para entender este fenómeno”.

 

Viviana Roca comparó esta situación con la de las obras del patrimonio marplatense que fueron defendidas durante su gestión en el Concejo Deliberante como la Plaza del Agua. Y el caso del Chalet Rodríguez Etcheto de Colón y Catamarca “que marca la identidad desttruida de la avenida Colón, la que a partir de la proliferación de grandes edificios en altura no han podido mantener algo de tanta importancia para una ciudad y que el arquitecto patrimonialista Roberto Livingston denominan como la Escala Humana, lo que representa la organización de la vida colectiva de los vecinos de esas ciudades”, consideró la ex edil.

 

“Perder esa dimensión en una ciudad como Mar del Plata que todavía tiene una escala poblacional reducida es perder la oportunidad de mantener una ciudad que permita una convivencia sin violencia, con la búsqueda integradora que debería ser el objetivo esencial de una efectiva planificación urbana y no provocar nuevos conflictos con la proliferación de grandes masas de personas radicadas en los mismos sectores que complejizan no solo la provisión de los correspondientes servicios sino que además traen en contrapartida grandes diferencias entre sectores de vecinos”, sentenció Roca.

 

Por último consideró que el proyecto al que el intendente Gustavo Pulti dio luz verde para la construcción de tres torres en la manzana comprendida entre las calles Garay, Aristóbulo del Valle, Rawson y Bulevar Marítimo Patricio Peralta Ramos “tiene una finalidad rentista sobre los sectores costeros que ya han sido altamente sobreexplotados por las corporaciones empresarias”.

 

Fuente: puntonoticias.com

Mar del Plata: Hacia arriba


La construcción de decenas de torres pequeñas de entre cuatro y nueve pisos les está cambiando la fisonomía a tradicionales barrios de casas como Los Troncos, Chauvin, San José y Stella Maris; los espacios favoritos son los más próximos a la calle Güemes.

MAR DEL PLATA.- La imagen de barrios tradicionales y casas bajas se diluye. Los típicos chalets de piedra, algunos con más de medio siglo, se convierten en escombros y en su lugar emergen torres de departamentos.

El fenómeno se advierte claro y contundente en las arterias más próximas al centro comercial de la calle Güemes, casi en el corazón de Los Troncos. Los turistas que por ahí andan de compras deben buscar estacionamiento entre grandes grúas y camiones hormigoneros que van y vienen durante todo el día. Y eludir vallados de seguridad que vedan el paso frente a las obras en marcha.

Algo similar, casi al mismo ritmo, se vive y respira en áreas aledañas y muy tentadoras para los inversores, como Chauvin, San José, el centro y La Perla. Proliferan los departamentos a un ritmo poco visto por aquí. Y el mercado inmobiliario, tanto de construcción como de comercialización, vive un gran momento; a costa, claro, de algunas de las más valiosas postales de la ciudad.

La situación despertó a la par las críticas de vecinos de las zonas residenciales afectadas, incómodos por la aparición de estas torres que acaban con la intimidad de todas las propiedades de la manzana, y también de aquellos que reclaman al Estado políticas que permitan la preservación de inmuebles que se consideran parte del patrimonio arquitectónico y cultural del balneario.

En la ciudad hay más de 350 obras de edificios en ejecución y otras 150 esperan la aprobación por parte del municipio para avanzar con los cimientos. Fuentes del sector confirmaron a La Nacion que sólo durante 2010 se construyeron 220.000 m2. Según el Observatorio de Desarrollo Regional que dependen de la Bolsa de Comercio de Mar del Plata, en el mismo período se movieron aquí unos 300 millones de dólares en compra y venta de propiedades, cifra que, sin ser récord, es una de las más interesantes de los últimos tiempos.

“Podemos decir que en la ciudad tenemos hoy una actividad inmobiliaria muy importante con buena cantidad de construcciones y, por sobre todo, con propuestas de muy buena categoría”, explicó el ingeniero Luis Silva, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Mar del Plata.

La entidad tomó forma en los meses finales de 2010 y tuvo su presentación en sociedad durante este verano. Ocupó un local en los balnearios de Playa Grande y desde ahí difundió la oferta inmobiliaria de la ciudad, además de generar un ciclo de charlas con participación de referentes del sector.

El cierre fue anteayer y estuvo a cargo de Carlos Melconián. El economista describió alternativas para este año electoral y escenarios posibles más allá de octubre. Pero les dejó un mensaje claro y positivo para el rubro: “Pase lo que pase, inversiones en los ladrillos vamos a tener”, les dijo.

Exigencia y calidad

Las obras que están en ejecución tienen un perfil común: son torres con diseños modernos, buen equipamiento y, por sobre todo, muchas comodidades. Los amenities están a la orden del día, aun cuando se trate de edificios de menor magnitud.

Silva explica que es una consecuencia del tipo de demanda que tiene el mercado. “Aquí tenemos gente muy exigente, con mucho ABC 1, que está pidiendo construcciones de buen nivel y calidad”, remarcó.

En su mayoría son complejos de uno a cuatro ambientes. Pisos y semipisos enriquecidos -según el caso- con solárium, SUM, piscina y laundry.

Según la zona y el producto, el metro cuadrado de las nuevas unidades puede costar entre 1500 y 2500 dólares. Los valores más altos corresponden en casi todos los casos a edificaciones con vista al mar.

El formato de fideicomiso está muy presente entre los inversores que apuestan a la construcción. Con un dólar casi inamovible e inversión en alza, los ladrillos otra vez parecen garantía de rentabilidad.

Los históricos del ramo señalan la aparición en escena de nuevos inversores que vuelcan capitales fuera de su actividad original. “En lugar de correr riesgos con ampliación de su fábrica o abrir nuevos locales buscan seguridad en el rubro inmobiliario”, explicaron.

Desde la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios aseguran que se comercializa casi a la par de lo que se construye. Hay mercado y por eso la ola de construcciones no se detiene. Destacan a familias, en muchos casos matrimonios mayores, que dejan Buenos Aires u otros puntos del país para cumplir su sueño de vivir más cerca del mar. O que quieren asegurarse un techo propio para su veraneo o escapada en la costa. Pero también los propios marplatenses aprovechan estas nuevas unidades. Cambian sus casas con parque por departamentos muy bien equipados. Más seguridad y mejor calidad de vida son los argumentos centrales cuando explican su decisión.

Después de la crisis

La construcción tuvo su repunte en Mar del Plata poco después de la crisis de 2001-2002. Tras aquel escenario de complicaciones y dudas aparecieron inversiones muy fuertes, en especial con la serie de torres premium que se repartió en la primera línea de cara al mar.

Al mismo tiempo, y como un intento para mantener viva la denominada industria madre , el Concejo Deliberante aprobó entonces una ordenanza que permitía incrementar hasta en un 30% el límite máximo de superficie a construir por lote. Fue una forma de ofrecer mayores garantías de rentabilidad a los inversores, que supieron aprovechar esta ventaja mucho más allá de aquella coyuntura.

Ese beneficio promocional se extinguió el 31 de diciembre último y desde la Comuna anticiparon que las nuevas construcciones no podrán superar los cuatro pisos en los barrios Chauvin, San José, La Perla, Nueva Pompeya, Villa Primera, Estación Norte, Bernardino Rivadavia, Plaza Peralta Ramos, Peralta Ramos Oeste, Lomas de Stella Maris, Leandro Alem, el centro y Playa Grande. “Son sitios donde hay una característica constructiva que identifica a Mar del Plata y que el gobierno municipal desea preservar”, argumentó el intendente local, Gustavo Pulti, al presentar una iniciativa que pretende poner límites al desarrollo de grandes torres en barrios caracterizados por la presencia de chalets.

El objetivo de las autoridades es alcanzar un desarrollo inmobiliario planificado, y para eso buscarían -entre otras alternativas- mantener medidas promocionales para alentar el despegue de otros puntos de la ciudad.

Acompañar el crecimiento de la zona norte -donde se proyecta la construcción del Museo de Arte Contemporáneo y playas recuperadas a partir de la nueva planta de efluentes cloacales- y de Punta Mogotes son apenas algunas alternativas.

Silva reconoce que hace falta un ordenamiento y una mejor planificación del crecimiento de la ciudad. Pero también advierte que no se puede decidir sin atender al mercado. “Los clientes quieren zonas preestablecidas”, dijo. Por eso, antes de tomar medidas y fijar políticas pidió escuchar también al potencial usuario definitivo de esas nuevas propiedades.

Darío Palavecino, 26 de febrero de 2011.
Publicaddo por LA NACION

Quedó limitada la construcción de edificios en barrios residenciales en Mar del Plata


La nueva regulación para la construcción provocará que se limite la edificación en altura en varios barrios residenciales de la ciudad. Ahora el Ejecutivo deberá proponer medidas para no desactivar el ritmo de la inversión en obras privadas.

La ordenanza apunta a evitar que sigan proliferando edificios junto a viviendas bajas en barrios residenciales.

La ordenanza apunta a evitar que sigan proliferando edificios junto a viviendas bajas en barrios residenciales.

Con la aprobación de la nueva regulación para la actividad de la construcción, la Municipalidad resolvió esta semana limitar las posibilidades de que sigan siendo construidos edificios de hasta 6 pisos de altura en diferentes barrios residenciales de Mar del Plata en donde predominan las edificaciones bajas.

La nueva norma votada de manera favorable por el Concejo Deliberante el lunes pasado, modificará los indicadores urbanísticos de sectores de la ciudad considerados como Residenciales 4, entre los cuales figuran barrios como Chauvín, La Perla, Lomas de Stella Maris o Villa Primera, entre otros.

Se espera que con la aplicación de esta ordenanza se frene la posibilidad de que sigan siendo construidos cierto tipo de edificios en distintos sectores de Mar del Plata donde la realización este tipo de obras provocó drásticos cambios en el paisaje y airados reclamos de vecinos.

Pero a la vez se evitaría que otros barrios residenciales puedan verse también afectados por este mismo fenómeno en el futuro. “Esta es la primera vez en muchos años que se trata de prever con anticipación el impacto negativo que podrían tener los desarrollos inmobiliarios en algunos sectores de la ciudad. Con esta ordenanza, además de reducir los perjuicios en ciertas zonas, se trata de llevarles tranquilidad a muchos vecinos que eligieron un barrio con ciertas características para vivir”, le explicó ayer a LA CAPITAL el presidente del Concejo Deliberante, Marcelo Artime.

El eje central de la norma limita las posibilidades de construir en altura en zonas Residenciales 4 en las que hasta hace poco tiempo podían ser edificados hasta 6 pisos.

Este tipo de obras ya no podrán realizarse debido a que la comuna dejó de implementar en toda la ciudad una serie de beneficios que se encontraban vigentes desde hacía varios años, los cuales fueron eliminados o su aplicación de encuentra suspendida. Uno de ellos es el que permitía que los constructores ocuparan un 30% más de superficie de la autorizada en el Código de Ordenamiento Territorial como medida de aliento a la industria de la construcción.

La otra ventaja -la cual fue dejada sin efecto por un plazo de 90 días- permitía que quienes ocuparan menos del 50% de un lote construyeran hasta dos pisos adicionales a los permitidos según la zona.

Pero además de haber dejado sin efecto estos beneficios, con la sanción de la ordenanza aprobada esta semana comenzarán a ser aplicadas nuevas restricciones.

Una vez que esta norma entre en vigencia, en los sectores catalogados como R4 sólo se podrán realizar edificaciones de planta baja y de dos pisos o, a lo sumo de tres pisos, siempre y cuando la planta baja sea libre.

Se espera que de este modo, barrios que venían siendo afectados por la demolición de casas bajas para poder construir edificios comiencen a sufrir con menor intensidad los efectos de este fenómeno.

No obstante, la ordenanza aprobada el lunes hace referencia a una serie de “casos especiales” dentro de los cuales figuran sectores de algunos de estos barrios donde las normativas de construcción seguirán siendo algo más flexibles.

Artime explicó que se trata de zonas que “ya fueron impactadas” por la aparición de edificios, en las que por lo tanto, se admitirá que las nuevas edificaciones tengan algo más de altura.

Una de ellas es la comprendida por las calles San Lorenzo, Gascón, Olavarría y Güemes, donde por ya existir algunos edificios, se permitirá que haya nuevas obras de, a lo sumo 5 pisos.

No obstante esto será posible siempre y cuando sean cumplidos ciertos requisitos como el de dejar la planta baja libre y ocupar menos del 50% del lote.

Por otra parte Artime subrayó que dentro la ordenanza aprobada el lunes por los concejales no sólo fueron planteadas limitaciones para la construcción.

También se pidió que dentro de 30 días el Ejecutivo presente un proyecto de ordenanza proponiendo la implementación de nuevas ventajas para la industria.

“La inversión inmobiliaria tendrá que ser orientada porque tan importante como la preservación del patrimonio es lograr conservar el ritmo de una actividad económica que asegura muchos puestos de empleo en Mar del Plata”, subrayó.

fuente: diario la capital

En Mar del Plata se construyen 360 edificios


Por Sofía Wachler
En Mar del Plata se construyen 360 edificios

27/09/10

Mar del Plata está viviendo un auge constructivo que se ha ido incrementando en los últimos años, acompañado de un buen nivel de ventas.

“En la actualidad, se están construyendo 360 edificios tanto para vivienda permanente como veraniega. Están en diferentes etapas y son de diferentes tipologías, dúplex, departamentos con y sin amenities”, explicó Alejandro Acampora, de la inmobiliaria homónima.

Este proceso arrancó tímidamente en 2006 y dónde primero se comenzó a construir fue en el frente costero, la zona preferida por los turistas.

“Pero a poco de empezar el 2007 la construcción se inició en la avenida Colón hacia Juan B. Justo, pleno macrocentro, y se fue extendiendo hacia los barrios, con edificios para la gente de Mar del Plata a quienes no les interesan los amenities, tienen altas expensas y requieren de mucho mantenimiento”, añadió.

El tipo de construcción también cambió, sobre todo, porque se modernizó con un marcado cambio en la utilización de materiales de construcción de mucha mejor calidad, para lo que era el standard de la ciudad, con servicios completos y muy eficientes.

En lo referente al ritmo de ventas, cambiaron algunas tendencias que eran habituales en La Feliz, hasta hace algunos años, las fechas elegidas eran los fines de semana largos, Semana Santa, vacaciones de invierno, ahora “ el ritmo es parejo todo el año”.

Tanto es así, comentó Jorge D. Costagliola de COS-MAR Propiedades, que “prácticamente ninguna inmobiliaria tiene abierta sus puertas los días domingos y los sábados solamente hasta el mediodía. También hay que tomar en cuenta que con internet y los mails se opera de otra manera. Obviamente existen las guardias”.

El promedio de construcción de los edificios marplatenses es de cuarenta años, pero con este auge constructivo, “se inició un proceso de reciclado de departamentos que estructuralmente están en buenas condiciones, en general, y se venden actualmente, más de 500 de estos departamentos “a nuevo”, por año, a valores que superan aún a las unidades nuevas”, añadió.

Acampora comentó que el metro cuadrado de construcción nueva tiene un valor en promedio de u$s 1.500, pero hay departamentos usados localizados en pleno macrocentro, generalmente de un ambiente, que bordean los u$s 2.000, porque en nuevos no hay unidades chicas.

Aclaró que “un departamento de 18 a 20 m2 tiene un valor de venta de u$s 42.000, en esa ubicación céntrica y son los elegidos por los turistas que eligen Mar del Plata para veranear, alquilarlos, porque en realidad, no necesitan más espacio que ese; tampoco pagar expensas tan altas”.

Costagliota recordó que “años atrás los compradores inmobiliarios provenían del interior del país porque Mar del Plata era su máxima meta. Ahora el 80 % de los compradores son de la Capital y del Gran Buenos Aires”.

Un fenómeno en crecimiento es que de acuerdo a estadísticas del 2009 se radican, por día, 8 familias en Mar del Plata, obviamente, de todos los estratos sociales. Ya no son las clásicas que se instalaban durante la temporada veraniega y volvían a sus lugares de origen al finalizar la Semana Santa para hacer “una diferencia”.

Mar del Plata recibe durante los fines de semana de todo el año un promedio de 30.000 visitantes que la disfrutan, producto de la mejora de los accesos viales y de todo lo que tiene para ofrecer.

Fuente: asterico.tv

Crece en metros cuadrados la construcción gracias a las fuertes inversiones en edificios


Crece en metros cuadrados la construcción gracias a las fuertes inversiones en edificios

Este año se autorizaron 21% más de metros cuadrados de viviendas que en todo 2009. Atribuyen la suba a la cantidad de edificios residenciales, en obra y proyectados. Además del centro y el macrocentro, se concentran en barrios como La Perla, Chauvín e inm

La construcción de edificios se concentra en la actualidad en la zona del centro y el macrocentro, con propuestas que apuntan al mercado local.

La construcción de edificios se concentra en la actualidad en la zona del centro y el macrocentro, con propuestas que apuntan al mercado local.

La construcción privada de viviendas en Mar del Plata ya superó durante los primeros 8 meses de este año algunas de las cifras registradas durante 2009, fundamentalmente por el gran caudal de inversiones dedicado a levantar edificios en zonas de alta y media densidad como es el caso del micro y el macrocentro y barrios como La Perla, Chauvín o las inmediaciones de la calle Güemes. Según los datos de la Dirección de Obras Privadas de la comuna, entre enero y agosto pasado fueron autorizadas obras por un total 117 mil metros cuadrados en el rubro viviendas. Si se tiene en cuenta que durante todo 2009 esa cifra fue de unos 131 mil metros cuadrados, es posible suponer que en el transcurso de los próximos meses y al concluir 2010, ese número podría ser superado con facilidad.

Pero si se consideran los datos oficiales vinculados sólo a la construcción de viviendas multifamiliares -entre las cuales predominan los edificios residenciales- se advierte de manera muy clara que al concluir agosto pasado ya fue autorizada la construcción de un 21% más de superficie en relación a todo el año pasado.

Es que mientras que entre enero y diciembre de 2009 la Municipalidad aprobó dentro este rubro obras por 72.110 metros cuadrados, en lo que va de 2010 esa cifra ya llegó a los 87.297.

Sin embargo esto no quiere decir que haya sido autorizada la construcción de más propiedades.

Por el contrario, mientras que en 2009 se aprobaron obras para 209 unidades, en lo que va de 2010 la cifra llegó a 135. Para el secretario de Planeamiento Urbano del municipio, José Luis Castorina el hecho de que en el transcurso de este año hayan sido autorizados más metros para vivienda multifamiliar pero menos unidades que en 2009, demuestra que hay una muy fuerte actividad ligada a la construcción de edificios en zonas donde está permitido levantar torres o realizar obras de hasta 5 ó 6 pisos.

“Las estadísticas reflejan que en la actualidad las inversiones están concentradas en sectores de la ciudad de alta y de mediana densidad poblacional”, precisó el funcionario.

Si bien la zona costera sigue siendo un punto atractivo para las inversiones en propiedad horizontal, lo cierto es que tras la concreción de varios proyectos de este estilo entre los años 2004 y 2007, en ese sector ya quedan muy pocos terrenos vacantes para iniciar nuevas obras.

Al mismo tiempo aún existe un importante stock de departamentos a estrenar en edificios con amenities y vista al mar que todavía no fueron absorbidos por el mercado que, en este caso, tiene como principales protagonistas a clientes de alto poder adquisitivo que no residen de manera permanente en Mar del Plata.

Por esa razón, en los últimos años la construcción de edificios comenzó a trasladarse hacia otros sectores de la ciudad, con el desarrollo de una oferta no tan exclusiva y más bien orientada al público marplatense con capacidad para autofinanciar la adquisición de una primera o de una segunda propiedad.

Obras en marcha

Al ser consultado sobre la cantidad de obras de vivienda multifamiliar que existen actualmente en marcha, Castorina precisó que si se tiene en cuenta que durante el año pasado se aprobaron 209 y en lo que va de 2010 otras 135, es perfectamente posible que haya unas 360 en plena etapa de ejecución.

No obstante aclaró que no todos son edificios, ya que hay que considerar como vivienda mutifamiliar a toda obra que implique la construcción de más de una unidad por lote, por lo que también allí se incluyen a los complejos, los PH y los dúplex, tríplex o similares.

Esta clase de inversiones siguen realizándose en barrios más alejados del centro, como es el caso de Parque Luro, Villa Primera, Caisamar o Constitución, aunque a un menor ritmo que en años anteriores.

Según le indicaron a LA CAPITAL algunas fuentes vinculadas a la actividad inmobiliaria, el gran movimiento vinculado a la construcción de edificios en el marco y macrocentro está motorizado fundamentalmente por pequeños o medianos inversores que se asocian creando fideicomisos. A diferencia de lo que sucedía tiempo atrás, cuando esta clase de obras eran encaradas por grandes empresas, hoy por hoy muchas de las propiedades horizontales en ejecución están llevándose a cabo con el dinero que aportan grupos de personas que tienen buenos ingresos económicos y se unen para destinar sus ahorros a construir, vinculándose con una firma que realice la obra y con grandes inmobiliarias para que se ocupen de la comercialización.

En teoría, el negocio resulta atractivo para quien está en condiciones de invertir unos mil dólares para la construcción por metro cuadrado, con la chance de vender departamentos a un valor de entre 2 mil y 3 mil dólares el metro, en la zona del centro o el macrocentro

Fuente: Diario la capital