La casa propia y un debate crucial: ¿hoy conviene comprar o alquilar?


10/04/11 Opiniones divididas, por el alto costo de la cuota de un crédito frente a un alquiler.

PorGustavo Bazzan

Para el argentino medio, ser dueño de una vivienda es un legítimo deseo pero también parece un mandato . Al alquiler se lo acepta solo como una “situación provisoria” hasta llegar al techo propio, pero muchos sienten que tiran la plata cada vez que pagan el alquiler.

¿Será así, se está tirando la plata? No hay respuestas contundentes a favor de comprar o de alquilar, pero distintos economistas se prendieron en la discusión.

Eduardo Levy Yeyati , de la Universidad Di Tella, opina que con una mirada de largo plazo, y a pesar de las altas tasas de interés, conviene meterse en un crédito (el que puede) porque finalmente al final del período que dura el préstamo la casa termina siendo de uno. Lo justificó así en su blog personal: “La hipoteca (aún a pesar de la tasa excesiva de intereses que cobra el banco), es una forma de ahorro . Precisamente por esto, pago más al principio y menos al final . En cambio, el alquiler, que es lógico suponer se incrementará año tras año como el valor de la propiedad no dejará de crecer .

Contra esa certeza, el economista Luciano Cohan , de la consultora Analytica, le respondió también desde su blog. “Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento , conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar. Este último ejemplo bien podría ser el de un matrimonio jóven, que luego de un tiempo necesita más espacio porque llegaron los hijos.

Antes de arribar a esta conclusión, Cohan hizo el siguiente ejercicio, basado en precios actuales de cuotas hipotecarias y alquileres.

Separó la diferencia entre el costo mensual del alquiler y la cuota de un préstamo y con ella “compró” dólares . “En un plazo de 75 meses habremos acumulado un monto equivalente al 100% de la propiedad.

En esto influye, también, que la mayoría de los créditos que se otorgan en el país son por “sistema francés”, donde las primeras cuotas son puro interés y casi nada de amortización del capital, por lo que la deuda de capital baja muy despacio. Es un sistema que penaliza la cancelación rápida de los créditos, precisamente porque los bancos hacen su negocio cobrando intereses.

Marcelo Elbaum , docente y especialista en finanzas, se preguntó. “¿Qué ocurriría si uno decidiera alquilar y todos los meses ahorrar la parte del dinero que le pagaría al banco? Luego de un tiempo, supongamos el mismo plazo por el que hubiera tomado el préstamo, contaría con el mismo dinero que le hubiera pedido al banco más los intereses ganados . Ni qué decir si la tasa del alquiler fuera inferior a la tasa del préstamo: ahorraría muchísimo más.

Imagínese que la tasa del alquiler fuese del 6% y la tasa que cobra el banco por los préstamos fuera del 14%. ¡Ahorraría el 8% anual!” El tema de la baja renta de los alquileres (5% anual sobre el valor del inmueble hoy, contra 10% en la década del 90) es lo que para algunos se convierte en una clara señal de que hoy conviene más alquilar que comprar.

A favor de endeudarse, juega ni más ni menos que la inflación . Hay quienes opinan, dentro del debate que se armó entre los lectores de los blogs de Yeyati y Cohan, que pese a las altas tasas de interés, la cuota, si es fija, se va “licuando”.

Esto eso: si hoy representa el 40% del ingreso familiar, en dos años pesará menos (porque hipotéticamente mejoraron los salarios), y eso es lo que realmente importaría a la hora de endeudarse.

El problema, contraatacan otros, es si uno queda atado a una tasa de interés fija pero alta y en un par de años se aplica un fuerte plan antiinflacionario.

Desde un costado irónico y también histórico, no faltó quien dijera que, en ese caso, el Estado aparecerá para lanzar un salvataje a favor de los deudores, como ocurrió en el 2002.

fuente: Clarin.com


La cuota de un crédito hipotecario puede costar el triple que alquilar


La cuota de un crédito hipotecario puede costar el triple que alquilar

24/03/11

Se debe a la suba de los precios de venta y el encarecimiento de los préstamos.

PorNatalia Muscatelli

El sueño de la casa propia –para un segmento importante de la población– se ha convertido en una aspiración cada vez más difícil de concretar. Sucede que la dificultad para pagar la cuota de un crédito hipotecario con el salario sumada a los elevados precios de las propiedades, entre otras causas, conminan a la gente a seguir alquilando. Básicamente porque hoy pagar la cuota de un préstamo cuesta el triple que alquilar.

Para ilustrar la situación, la consultora Abeceb tomó como ejemplo la cuota de un préstamo para la compra de un departamento nuevo de 60 m2 contra el alquiler de otro de similar tamaño.

En promedio, el valor de este inmueble de referencia (ubicado en una zona alejada de los puntos neurálgicos y más cotizados de la ciudad de Buenos Aires) ronda los 275.000 pesos o 69.000 dólares.

“Como este precio hace inaccesible la compra de la propiedad mediante un ahorro previo para la gran mayoría de las personas, la única posibilidad es financiar la compra con un préstamo hipotecario, que en la Argentina, llega hasta el 70% del valor de la vivienda ”, explicó un informe de la consultora.

“Así, para el caso analizado, con un crédito a 20 años a la tasa promedio de mercado que se consigue hoy –25,4%, considerando el costo financiero total–, la cuota inicial que se debe abonar por el crédito es de $ 3.606, mientras que por un departamento alquilado de las características mencionadas se paga, en promedio, entre 1.200 y 1.300 pesos”.

En consecuencia, se gasta hasta el triple en las cuotas mensuales de los préstamos de una casa propia, que en el alquiler de una vivienda.

Si se compara la relación entre alquilar y comprar, en los años ‘90, ésta era sustancialmente menor . Siguiendo el mismo caso, el alquiler de ese departamento costaba unos 500 pesos y la cuota de un crédito era de 617 pesos. “Claro que, desde la devaluación del año 2002, los precios de las viviendas en Capital Federal crecieron un 460% . En cambio, los alquileres aumentaron un 130% . Esta dispar evolución generó un cambio en los precios relativos, encareciéndose las cuotas hipotecarias en relación con los salarios, pero con un abaratamiento relativo de los alquileres”, explicó uno de los economistas de Abeceb.

De acuerdo con el último informe de la consultora CDI, que lleva un índice de originación de créditos hipotecarios, el mercado alcanzó en enero, un volumen de originación de 341 millones de pesos . Esto es 8,5 millones de pesos menos respecto del promedio de originación mensual del periodo de la Convertibilidad. Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), explica que “con este escenario de falta de acceso al crédito convivimos desde hace años. Con la diferencia de que antes, la persona que pedia un crédito terminaba pagando de cuota lo que pagaba de alquiler”. Por otra parte, el banco prestaba más que el 70 o 75% del valor del inmueble como ocurre ahora. Y, además, subieron mucho los valores de las propiedades y el precio de los alquileres no acompaño la inflación”.

En el último año, las mensualidades para los inquilinos subieron entre 15 y 20%. “Incluso por debajo de cualquier convenio colectivo salarial”, destacó el directivo. De todas maneras, la oferta de viviendas en alquiler se mantiene porque el mercado está incorporando unidades nuevas, especialmente en el segmento de propiedades más pequeñas, comentó.

 

Un segmento que no despega
En los últimos ocho años, hubo una fuerte retracción de los créditos hipotecarios. Mientras que en 2002 representaban más del 35% del total de préstamos al sector privado, en 2010 fueron sólo el 12%. Los intentos oficiales por recuperar el segmento resultaron insuficientes o fracasaron. La idea de dinamizar el segmento con el plan inquilinos, que ilusionó a muchos pensando que podrían llegar a propietarios pagando una cuota equivalente a un alquiler, se desvaneció. Había sido lanzado en agosto 2006 y contó con la adhesión 15 bancos. Las líneas de crédito debían cubrir el 100% de la compra de propiedades de hasta 200 mil pesos, y permitían comprobar ingresos presentando un contrato de alquiler y los recibos de pago de ocho meses.

  • Fuente: Clarin.com

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