Ventas de inmuebles: el peor índice de los últimos 35 años


16-06-2014 Un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina difundido la semana pasada indica que los valores de los inmuebles cayeron el último año apenas el 1,5%

Recesiones, devaluaciones, hiperinflaciones, Plan Bonex, colapso económico y social e incluso una guerra. Para el sector inmobiliario, nada fue tan letal como el cepo cambiario.

En el primer cuatrimestre del año, destaca Clarín, en Capital se escrituraron 8.930 propiedades, el nivel más bajo de los últimos 35 años, según indica un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.

El mismo derrumbe se observa en la provincia de Buenos Aires, distrito en el cual se concretaron apenas 17.084 escrituras entre enero y marzo de 2014, que contrastan con las 30.209 realizadas en el mismo lapso de 2011, es decir, meses antes de que el Gobierno restringiera la operatoria con dólares.

El derrumbe en las ventas, contra lo que pueda suponerse, no produjo una baja en los precios, coinciden en el mercado. De hecho, un informe de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina) difundido la semana pasada indica que los valores de los inmuebles (al menos los que pretenden obtener los propietarios) cayeron el último año apenas el 1,5%.

“Lo que sí ocurre”, aclara Roberto Arévalo, presidente de la CIA, “es que aumentó el margen de negociación entre vendedores y compradores al momento de cerrar una operación”.

“La relación entre el precio ofertado y el de venta oscila entre el 10 y el 15%, el doble de lo que sucedía antes del cepo cambiario”, explicó.

La restricción de operar con moneda extranjera, a partir de noviembre de 2011, provocó el desplome de un mercado tradicionalmente dolarizado. Arévalo culpa de la situación principalmente al cepo.

“Es el principal responsable, pero después vinieron la devaluación, la inflación, el intento de pesificación, los Cedin: todo ese cóctel provocó esta crisis”, enumeró angustiado.

Lo que ocurre en Capital es una muestra muy concreta de lo que ocurre en el país. En el distrito operan unas 6.000 inmobiliarias, que hacen malabares para sobrevivir. Debido al impacto en la industria de la construcción, el Gobierno impulsó el Cedin (vía blanqueo de capitales y fondos sin declarar) para la compra de unidades nuevas, pero la reactivación no llegó.

La razón es simple: el 85% de las operaciones son propiedades usadas. Y los dueños se resisten a vender, por temor a descapitalizarse. “La oferta cayó un 50% en los últimos dos años”, grafica Arévalo.

El contexto actual nunca fue tan grave, según muestran las series estadísticas, que en Capital comenzaron a elaborarse a partir de 1980 y en Provincia, desde 2000. En la Ciudad de Buenos Aires, el promedio anual es de 90.303 escrituras.

En la serie, los mejores años fueron 1982, guerra de Malvinas incluida (110.512 operaciones) y 1998 (107.184), en el inicio de la recesión.

Por el contrario, 1989 (84.324), 1990 (83.247), 2001 (79.760) y 2009 (75.950), fueron los más bajos. Ninguno de esos registros, sin embargo, se compara con la de 2013, año en el cual se escrituraron 60.182 unidades, esto es un 50% por debajo del promedio. Y este año pinta peor todavía.

La menor oferta y la brutal caída en la demanda impacta de lleno en el negocio de la intermediación: las inmobiliarias. Ajuste de costos, reducción de personal, cierre de sucursales: casi todas exploran esas alternativas.

“El cepo fue el inicio, pero lo peor es la incertidumbre, no se sabe cuál es el verdadero valor de las propiedades”, introduce Roberto Tizado, dueño de Tizado Propiedades, una cadena que cerró 4 de sus 39 locales por la crisis.

El precio de las propiedades continúa fijándose en dólares. Y los montos, prácticamente se mantienen. El gran interrogante, hoy, es el valor del dólar.

“Con las distintas cotizaciones, no termina de establecerse el verdadero precio. Entonces, el que vende no sabe si está malvendiendo y el que compra, lo mismo”, explica Tizado. Con larga trayectoria en el mercado (se inició en 1979), el empresario sostiene que nunca vio una parálisis semejante. “Pasamos el ajuste del 81/82, con una brusca devaluación; las híper del 89 y 90; las crisis del tequila y la de 2009; y la de 2001, que fue muy dura. El actual es el proceso recesivo más largo”, enumeró.

Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y que opera desde 1960, coincide casi textualmente.

“Nunca hubo una recesión tan larga y eso que pasé devaluaciones, rodrigazos, “sigoutazos” (alude al ex ministro de Economía Lorenzo Sigaut), pero nada parecido a esto”, recordó el operador.

Al igual que muchos de sus colegas, Pepe reconoce que debido a la menor actividad redujo personal y que muchos propietarios se retiraron del mercado.

Lento, pero algo se mueve “Algunas operaciones se hacen porque hay gente que tiene necesidad de comprar. El mercado no está totalmente paralizado, pero todo se vende menos. Hay un margen de negociación por el precio, pero muchas veces recibí ofertas ridículas”, concluye Pepe.

Hacia el futuro, Pepe se muestra optimista. “A pesar del cepo, la inseguridad jurídica, económica y política, cuando me preguntan yo digo que esto empieza a cambiar a partir de junio de 2015”, interpretó. En el sector creen que en el fondo, detrás de la crisis, hay una cuestión anímica que comenzará a revertirse con la llegada de un nuevo gobierno.

Jorge Toselli, dueño y titular de JT Propiedades, describe el mismo panorama. “La situación la sobrellevamos muy mal, porque los ingresos genuinos provienen de las ventas. Y ahora estamos subsistiendo con los alquileres, que son operaciones mucho más chicas”, dice.

Toselli fue el empresario que recibió las críticas de Cristina Kirchner por cadena nacional hace dos años, a poco de implementarse el cepo, por advertir sobre la parálisis del mercado. Hoy, insiste: “La pesificación no funcionó. El Gobierno no entiende que la gente quiere el dólar billete. Que si algo se compra con dólares, venderlo en pesos no cierra”.

Para los conocedores del rubro inmobiliario, la cantidad de llamadas es el mejor indicador de la demanda. En este sentido, Toselli comparó. “Antes del cepo, un sábado -el día con mayor cantidad de avisos publicados- recibíamos entre 70 y 90 llamados telefónicos. Hoy, con suerte, tenemos 10“.

Sin dejar de reconocer el mal momento del sector, Ignacio Mel (de Mel Propiedaes) y Diego Cazes (de LJ Ramos) coinciden en resaltar cierto repunte en las ventas en el segmento ABC 1. “En Belgrano, Palermo y Núñez tenemos demanda y se está vendiendo. El primer semestre de 2013 fue flojo, pero en el segundo repuntó”, dice Mel.

Cazes, por su parte, afirma que el año pasado las ventas cayeron fuerte, pero que “ahora observamos un cierto rebote y una mejor predisposición de la gente para comprar”.

5 claves para comprar casa y dólares con la Ley Antilavado


Demostrar cómo se generó el dinero para la operación es fundamental. Los montos límite.

VALORES. Las transacciones inmobiliarias de más de $ 500 mil deben ser justificadas con extractos bancarios y certificaciones sobre el origen de los fondos. José Sabbatella ganó poder en la UIF.

La nueva ley que previene el lavado de activos provenientes de ilícitos institucionaliza los controles cambiarios lanzados a fin del año pasado y fija nuevas reglas para los que compran o venden propiedades. En base a las respuestas de la especialista Adriana Piano, del estudio SMS y de la senadora Sonia Escudero, que participó de la elaboración de la norma, PERFIL responde las cuestiones básicas que plantea su sanción.

1. ¿Qué trámite o formulario debo realizar cuando compro dólares?

La compra de moneda extranjera debe realizarse únicamente en las entidades habilitadas a operar en el mercado único y libre de cambios. Al momento de la compra, se debe identificar el número de CUIT, CUIL o CDI de la persona. Si la operación de cambio no supera los $ 5 mil, se admite consignar el DNI. El monto máximo de compra en un mismo mes por todas las compras no puede superar la suma de US$ 2 millones. Debe firmarse una declaración jurada en el momento de realizar la operación para que esto se controle. Cuando las compras mensuales superan los US$ 5 mil y el monto adquirido en el año calendario supera los US$ 250 mil, la entidad financiera debe constatar que los montos adquiridos sean compatibles con la situación impositiva de la persona, o demostrar que se generaron con ingresos del año en curso, préstamos recibidos, entre otros. Tal situación también debe ser manifestada por la persona en una declaración jurada que debe firmar al realizar la operación.

2. ¿Qué trámites debo realizar cuando compro o vendo un inmueble?

Si el valor del inmueble es superior a $ 200 mil, hay que firmar una declaración jurada sobre la licitud de los fondos. Si es de más de $ 500 mil, además de la declaración jurada se debe aportar documentación respaldatoria que justifique la existencia de los fondos. Por ejemplo: copia de la escritura por venta de inmuebles por importe suficiente, certificación de contador público, extractos bancarios, etc.

3. ¿Qué nuevas responsabilidades implica para contadores, martilleros y escribanos?

Los obliga a recabar y guardar información sobre sus clientes, que prueben su identidad, personería y otros datos relacionados con la actividad que realicen los mismos. Informar cualquier operación sospechosa, sin importar el monto, cuando se trate de transacciones que de acuerdo a los usos y costumbres, experiencia e idoneidad resulten inusuales o sin justificación económica, ya sea que sean realizadas en forma aislada o reiterada. Deben implementar internamente una política de prevención en materia de lavado de activos y financiación del terrorismo, a través de manuales, herramientas tecnológicas, entre otras.

4. ¿Cómo demuestro que el dinero con el que, por ejemplo, compro un barco, y que heredé hace veinte años de un padre que me lo dejó en una caja de seguridad que nunca abrí, no proviene del lavado de activos o no es una operación sospechosa?

Deberé justificar la existencia mediante los datos que surjan de mis declaraciones juradas de impuestos, o de las declaraciones juradas de las personas de las cuales recibí una donación.

5. ¿Cuáles son las operaciones más comunes que pueden ser consideradas sospechosas?

Se considera sospechoso que los clientes se nieguen a aportar los datos requeridos, que exista el mismo domicilio y autorizados de distintas empresas, cuando no existan razones que justifiquen tal circunstancia, movimientos bancarios inconsistentes con la actividad, operaciones de compra y/o recompra de bienes por importes que no guarden relación con valores de mercado, préstamos recibidos de paraísos fiscales, creación simultánea de empresas con los mismos integrantes y directores, entre otras.

Redacción Diario Perfil

La clase media y la posibilidad de compra El sueño de la casa propia, por lo menos para la clase media, parece cada vez más lejano.


Por:  Natalia Muscatelli

La escasez de financiamiento a tasas accesibles y los precios en alza de las propiedades son los obstáculos más importantes para aceitar el mercado inmobiliario.

Estas cuestiones más la incidencia de los costos de la construcción que sigue en aumento y limita la posibilidad de encarar nuevas obras, fueron motivo de análisis ayer de empresarios ligados a la Construcción, en una convención organizada por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) en la Rural.

Según el presidente de la entidad, Fernando Esquerro, este año “el ritmo de actividad de nuestro sector va a ser menor porque son el reflejo de los permisos de construcción aprobados el año pasado, un periodo de crisis. Por eso, este nivel escaso de la actividad no ayuda a paliar el aumento del déficit de viviendas”. Se calcula que ese deficit es de dos millones de viviendas.

“Mientras no existan préstamos a 20 o 30 años, con tasas de interés de un dígito, del orden de 4 o 5 % y ajustables por una variable atada al salario”, la clase media va a tener que seguir pagando alquileres que se ajustan por la inflación”, señaló el empresario. Según la propuesta de los empresarios, que fue transmitida a algunos partícipes de la política, “esta sería una forma de que una porción mayor de la población, estimada en 1,2 millones de familieras, obtengan una cuota verdaderamente accesible para comprar su primera vivienda. De la convención participaron importantes desarrolladores que dieron su visión del mercado.

Entre ellos, Moisés Altman, Horcio Parga, del grupo Edisur y José Chouhy, de Nordelta. Miguel Camps, de Argencons S.A. se encargó de describir la operatoria de los fideicomisos al costo para financiar las obras. Y todos coincidieron en la necesidad de captar los fondos de una parte de la sociedad que genera excedentes y no quiere dársela a los bancos para que la custodien, señaló Carlos Bossio Maturana, de Argencons, en las conclusiones de la convención. “Ese es el potencial que permitiría abrir nuevos proyectos”.

fuente: inmueble clarin

La AFIP lanzó un fuerte control sobre alquileres y venta de inmuebles Guardar


Hoy se publicó en el Boletín Oficial una nueva norma que obliga a los operadores del sector inmobiliario a inscribirse en tanto realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los $300.000. También se pone la mira sobre las locaciones que superen los $8.000 mensuales

La AFIP lanzó un fuerte control sobre alquileres y venta de  inmuebles

Con la mira puesta en reducir la evasión en el sector inmobiliario, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) relanzó un fuerte control sobre alquileres y venta de inmuebles.

A través de la resolución general (AFIP) 2.820 publicada este miércoles en el Boletín Oficial, el fisco nacional reformuló y actualizó el régimen informativo que obliga a los operadores del sector a inscribirse en tanto realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.

La nueva reglamentación –que entra en plena vigencia a partir de agosto próximo- también pone bajo la lupa a los alquileres que superen los $8.000 mensuales. En igual sentido, quedan comprendidos los arrendamientos rurales de más de 30 hectáreas.

Desde el organismo que conduce Ricardo Echegaray aseguraron que “la medida beneficia a los inquilinos ya que podrán pedir a los propietarios una copia de la constancia donde figuren los datos del contrato que firmó”. Para acceder al texto completo de la norma haga clic aquí.

Claves del nuevo seguimiento
A fin de determinar el alcance del renovado control, la flamante reglamentación establece que las empresas y particulares que “realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias”.

En caso de tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación a cumplir estará a cargo de sus representantes en el país.

Puntualmente, la resolución delimita el alcance a:

  • Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
  • Locaciones: siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.

“Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción”, agrega la norma.

  • Arrendamientos rurales: cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
  • El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
  • La locación de espacios o superficies fijas o móviles —exclusivas o no— delimitados dentro de bienes inmuebles.

“Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización —tipo comprador— del Banco de la Nación Argentina”, agrega la reglamentación.

Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.

Respecto al plazo, la norma establece que “los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos”.

No corresponderá cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:

  • Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
  • Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
  • Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.

La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.

Como una carga adicional, las empresas y particulares del sector inmobiliario antes mencionados también “se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada, correspondiente al respectivo año calendario”. La presentación vencerá el 26 de marzo del año calendario inmediato posterior.

“La obligación anual deberá cumplirse aún cuando en un período no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la leyenda SIN MOVIMIENTO”, advierte la reglamentación.

También se suma una carga fiscal extra. De acuerdo a la resolución general (AFIP) 2.820, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:

  • El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
  • Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.

De esta manera, la AFIP reforzó el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.

Hernán Gilardo
© iProfesional.com

¿Quien puede comprar con crédito?


Las cuotas por un crédito hipotecario como mínimo duplican el precio del alquiler mensual que se abona por la misma propiedad. La relación cuota-ingreso y el low-to value continúan siendo los grandes obstáculos a salvar dentro de un contexto inflacionario que dificulta la reducción de tasas a largo plazo.
Cuotas en Buenos Aires y las principales localidades del país.

Acceder a la compra de la primer vivienda resulta prácticamente imposible para alguien con un ingreso medio tanto aquí como en cualquier parte del mundo si no se lo auxilia con financiación de largo plazo.

En Argentina el esfuerzo salarial que demanda la adquisición de una vivienda medido en años de sueldo cuando menos se duplicó a partir de nuestra última gran crisis propia 2001/2002. Aún así, en la actualidad, el número de años de sueldo a destinar para la compra de una vivienda usada media estándar es del orden de los 7 años; número que no difiere en demasía del que existe en otros países como Brasil, Chile y en su momento (y aún hoy) en E.E.U:U y España.

Pero esta situación dentro de un contexto de elevadas tasas de interés como reina en Argentina alejó la posibilidad de empalmar la cuota con el bolsillo, reduciendo a que el crédito hipotecario adopte un papel marginal como vehículo para el acceso a la propiedad de la primera vivienda, como así lo demuestran las cifras concretas de la participación de hipotecas con respecto al total de escrituras de inmuebles.


En el mes de mayo del año anterior se dispuso la inyección de fondos del Anses en forma directa al Banco Hipotecario con el fin de fluidificar las operatorias de créditos para vivienda. No obstante ello, el costo financiero total de dichas líneas siguió siendo un impedimento para el acceso a la financiación en virtud de los ingresos a demostrar para calificar a ellas. Dicha situación resulta aún hoy más complicada para la financiación de viviendas usadas ya que a partir del último trimestre del año pasado se decidió dejar de destinar el fondeo del Anses para viviendas usadas por lo que la tasa se incrementó y el costo financiero aumentó en el orden de 4 puntos adicionales, llevando a tener que demostrar, por caso, para la ciudad de Buenos Aires un ingreso superior a los 13.000 pesos para acceder al 70 % del valor de compra de un departamento usado de tres ambientes de calidad estándar y fuera de localizaciones de alta cotización del m2.



Dicho aumento de tasas provocó que en febrero de 2010 la cuota para quien solicite un crédito para viviendas usadas en dicho Banco, sea algo más de un 19 % mayor a la que se hubiera pagado antes de la corrección efectuada por la entidad financiera.

Las líneas para construcción y para compra de vivienda nueva resultan más accesibles ya que las tasas son inferiores y se puede extender el plazo a 20 años. Si bien el costo de una vivienda a estrenar es en general superior que una usada y eso obliga a contar con un mayor capital por el 30 % del valor del inmueble que queda exento de financiación a cargo del deudor, la cuota resultante para un departamento estándar nuevo en un barrio medio de la ciudad de Buenos Aires y el mayor porcentaje a afectar del sueldo que alcanza al 40 % para esta línea, permite calificar a quien demuestre ingresos del órden de los 9.000 pesos para el caso del ejemplo. Por supuesto la cuota y el ingreso demostrable variarán según localización, calidad de construcción y monto solicitado.

Otro de los bancos que se ha mostrado activo en los últimos tiempos en este tipo de financiación es el Banco Ciudad de Buenos Aires. Cuenta con líneas de prestamos hipotecarios a tasa variable, a tasa combinada y según trascendió próximamente pondría a disposición una nueva línea a tasa fija a 20 años con un costo financiero total del 19 %.


Si bien es probable durante el presente año sigan incorporándose algunas líneas de financiamiento a la oferta hipotecaria bancaria y flexibilizando o mejorando otras, resultará sumamente difícil lograr alinear las variables del valor del inmueble, cuota e ingresos del solicitante, más allá de la voluntad que se empeñe en la cruzada ya que la inflación junto con incertidumbres de corto, mediano y largo plazo, entre otras conspiran para que así sea.

fuente: Reporte inmobiliario.com