Posteado por: rodrimdq | 16 junio 2014

Ventas de inmuebles: el peor índice de los últimos 35 años


16-06-2014 Un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina difundido la semana pasada indica que los valores de los inmuebles cayeron el último año apenas el 1,5%

Recesiones, devaluaciones, hiperinflaciones, Plan Bonex, colapso económico y social e incluso una guerra. Para el sector inmobiliario, nada fue tan letal como el cepo cambiario.

En el primer cuatrimestre del año, destaca Clarín, en Capital se escrituraron 8.930 propiedades, el nivel más bajo de los últimos 35 años, según indica un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.

El mismo derrumbe se observa en la provincia de Buenos Aires, distrito en el cual se concretaron apenas 17.084 escrituras entre enero y marzo de 2014, que contrastan con las 30.209 realizadas en el mismo lapso de 2011, es decir, meses antes de que el Gobierno restringiera la operatoria con dólares.

El derrumbe en las ventas, contra lo que pueda suponerse, no produjo una baja en los precios, coinciden en el mercado. De hecho, un informe de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina) difundido la semana pasada indica que los valores de los inmuebles (al menos los que pretenden obtener los propietarios) cayeron el último año apenas el 1,5%.

“Lo que sí ocurre”, aclara Roberto Arévalo, presidente de la CIA, “es que aumentó el margen de negociación entre vendedores y compradores al momento de cerrar una operación”.

“La relación entre el precio ofertado y el de venta oscila entre el 10 y el 15%, el doble de lo que sucedía antes del cepo cambiario”, explicó.

La restricción de operar con moneda extranjera, a partir de noviembre de 2011, provocó el desplome de un mercado tradicionalmente dolarizado. Arévalo culpa de la situación principalmente al cepo.

“Es el principal responsable, pero después vinieron la devaluación, la inflación, el intento de pesificación, los Cedin: todo ese cóctel provocó esta crisis”, enumeró angustiado.

Lo que ocurre en Capital es una muestra muy concreta de lo que ocurre en el país. En el distrito operan unas 6.000 inmobiliarias, que hacen malabares para sobrevivir. Debido al impacto en la industria de la construcción, el Gobierno impulsó el Cedin (vía blanqueo de capitales y fondos sin declarar) para la compra de unidades nuevas, pero la reactivación no llegó.

La razón es simple: el 85% de las operaciones son propiedades usadas. Y los dueños se resisten a vender, por temor a descapitalizarse. “La oferta cayó un 50% en los últimos dos años”, grafica Arévalo.

El contexto actual nunca fue tan grave, según muestran las series estadísticas, que en Capital comenzaron a elaborarse a partir de 1980 y en Provincia, desde 2000. En la Ciudad de Buenos Aires, el promedio anual es de 90.303 escrituras.

En la serie, los mejores años fueron 1982, guerra de Malvinas incluida (110.512 operaciones) y 1998 (107.184), en el inicio de la recesión.

Por el contrario, 1989 (84.324), 1990 (83.247), 2001 (79.760) y 2009 (75.950), fueron los más bajos. Ninguno de esos registros, sin embargo, se compara con la de 2013, año en el cual se escrituraron 60.182 unidades, esto es un 50% por debajo del promedio. Y este año pinta peor todavía.

La menor oferta y la brutal caída en la demanda impacta de lleno en el negocio de la intermediación: las inmobiliarias. Ajuste de costos, reducción de personal, cierre de sucursales: casi todas exploran esas alternativas.

“El cepo fue el inicio, pero lo peor es la incertidumbre, no se sabe cuál es el verdadero valor de las propiedades”, introduce Roberto Tizado, dueño de Tizado Propiedades, una cadena que cerró 4 de sus 39 locales por la crisis.

El precio de las propiedades continúa fijándose en dólares. Y los montos, prácticamente se mantienen. El gran interrogante, hoy, es el valor del dólar.

“Con las distintas cotizaciones, no termina de establecerse el verdadero precio. Entonces, el que vende no sabe si está malvendiendo y el que compra, lo mismo”, explica Tizado. Con larga trayectoria en el mercado (se inició en 1979), el empresario sostiene que nunca vio una parálisis semejante. “Pasamos el ajuste del 81/82, con una brusca devaluación; las híper del 89 y 90; las crisis del tequila y la de 2009; y la de 2001, que fue muy dura. El actual es el proceso recesivo más largo”, enumeró.

Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y que opera desde 1960, coincide casi textualmente.

“Nunca hubo una recesión tan larga y eso que pasé devaluaciones, rodrigazos, “sigoutazos” (alude al ex ministro de Economía Lorenzo Sigaut), pero nada parecido a esto”, recordó el operador.

Al igual que muchos de sus colegas, Pepe reconoce que debido a la menor actividad redujo personal y que muchos propietarios se retiraron del mercado.

Lento, pero algo se mueve “Algunas operaciones se hacen porque hay gente que tiene necesidad de comprar. El mercado no está totalmente paralizado, pero todo se vende menos. Hay un margen de negociación por el precio, pero muchas veces recibí ofertas ridículas”, concluye Pepe.

Hacia el futuro, Pepe se muestra optimista. “A pesar del cepo, la inseguridad jurídica, económica y política, cuando me preguntan yo digo que esto empieza a cambiar a partir de junio de 2015”, interpretó. En el sector creen que en el fondo, detrás de la crisis, hay una cuestión anímica que comenzará a revertirse con la llegada de un nuevo gobierno.

Jorge Toselli, dueño y titular de JT Propiedades, describe el mismo panorama. “La situación la sobrellevamos muy mal, porque los ingresos genuinos provienen de las ventas. Y ahora estamos subsistiendo con los alquileres, que son operaciones mucho más chicas”, dice.

Toselli fue el empresario que recibió las críticas de Cristina Kirchner por cadena nacional hace dos años, a poco de implementarse el cepo, por advertir sobre la parálisis del mercado. Hoy, insiste: “La pesificación no funcionó. El Gobierno no entiende que la gente quiere el dólar billete. Que si algo se compra con dólares, venderlo en pesos no cierra”.

Para los conocedores del rubro inmobiliario, la cantidad de llamadas es el mejor indicador de la demanda. En este sentido, Toselli comparó. “Antes del cepo, un sábado -el día con mayor cantidad de avisos publicados- recibíamos entre 70 y 90 llamados telefónicos. Hoy, con suerte, tenemos 10“.

Sin dejar de reconocer el mal momento del sector, Ignacio Mel (de Mel Propiedaes) y Diego Cazes (de LJ Ramos) coinciden en resaltar cierto repunte en las ventas en el segmento ABC 1. “En Belgrano, Palermo y Núñez tenemos demanda y se está vendiendo. El primer semestre de 2013 fue flojo, pero en el segundo repuntó”, dice Mel.

Cazes, por su parte, afirma que el año pasado las ventas cayeron fuerte, pero que “ahora observamos un cierto rebote y una mejor predisposición de la gente para comprar”.


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