El derrumbe de las ventas provocó la baja de 300 matrículas inmobiliarias


Los agentes advierten que la crisis sectorial se hizo más fuerte este año y que son cada vez más los inconvenientes que se presentan. Apuntan a la ‘resurrección’ del Cedin

El sector inmobiliario acusa desde hace más de dos años que su situación es preocupante, pero apunta que durante los últimos 12 meses el panorama se volvió todavía más oscuro.
La fuerte baja en el ritmo de ventas que se registra casi en forma sostenida desde hace tiempo obligó a varios agentes a cambiar su estrategia, que en algunos casos incluso motivó que varios de ellos decidieran desaparecer del mercado.
Según datos que maneja la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), durante el último año algo más de 300 representantes de este negocio solicitaron la baja de su matrícula, es decir que decidieron dejar de operar.
“Esta es una consecuencia directa de la compleja situación que le toca a vivir al mercado inmobiliario desde que se decidió imponer el corralito cambiario, cuando el negocio se comenzó a derrumbar”, sostuvo ante El Cronista Roberto Arévalo, titular de la CIA.
Esta situación se reflejó en diferentes formas.
El caso más grave, claro está, se da en aquellas inmobiliarias pequeñas que no tuvieron la capacidad suficiente para afrontar un mercado recesivo, y decidieron cerrar sus puertas en forma definitiva.
Otros, en cambio, si bien tomaron el mismo camino, lo hicieron hasta poder ver que el panorama comience a mejorar, para luego reabrir.
La complicada realidad del sector también tuvo repercusiones en las inmobiliarias de estructura más fuerte.
También debieron repensar el esquema de negocios, aunque apuntaron a achicar el personal o reducir el número de filiales.
“No hay nadie que haya podido escapar de este escenario. La realidad es dura para todos. Ante una baja tan fuerte de las operaciones a la que el mercado debe hacer frente, es imposible mantener una estructura como si nada hubiera pasado”, apuntó el titular de la CIA.
En medio de esto, las inmobiliarias arrancaron la semana pasada con una serie de reuniones que tienen como objetivo central lograr que se generen nuevos mecanismos que permitan darle un impulso a las ventas.
El más fuerte en este sentido es el intento por ‘resucitar’ a los Certificado de Depósito de Inversión (Cedin), que habían sido anunciados por el Gobierno como toda una salvación para el mercado, pero que no tuvieron los resultados esperados.
En primer lugar, los representantes de la CIA se reunieron con el jefe de Gabinete, Jorge Capitanich, a quien le dieron a conocer una propuesta para agilizar la operatoria de los Cedin en la compraventa de inmuebles. Así, propusieron que estos documentos pasen a llamarse ‘Título Público y de la Construcción-CEDIN’, y que los bancos obtengan una comisión por su gestión a manera de incentivo para colaborar con la agilización de la operatoria.
Hoy se reunirán con autoridades del Banco Central (BCRA).

 

Fuente: Elcronista.com

La AFIP completará el “cerco antievasión” para la venta y el alquiler de propiedades


28/12/2012 El fisco puso la mira en los operadores del sector y les exigirá aportar datos clave en tanto realicen más de tres ventas al año o superen en conjunto los $300.000. La avanzada, además, apunta a las locaciones que superen los $8.000 mensuales
Por Hernán Gilardo
Última actualización: 28/12/2012 7:12:28 am
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) arranca el 2013 reforzando el control sobre la compraventa y el alquiler de inmuebles.

En efecto, en menos de una semana entrará en plena vigencia el reformulado régimen informativo que obliga a los operadores del sector a inscribirse siempre que realicen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.

La avanzada también pone la lupa sobre los alquileres mayores a $8.000 mensuales. En igual sentido, quedan comprendidos los arrendamientos rurales de más de 30 hectáreas.

En este escenario, la normativa establece que las empresas y particulares que “realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias”.

Asimismo, en caso de tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la exigencia recaerá en sus representantes en el país.

Puntualmente, la resolución delimita el alcance a:

  • Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
  • El cedente, en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
  • El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
  • Locaciones: siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.

“Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción”, agrega la reglamentación.

Por otra parte, la normativa -a los efectos del régimen- hace referencia a:

  • Los arrendamientos rurales: cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
  • El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
  • La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.

Cuando las transacciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina.

Los responsables obligados tendrán que informar los detalles solicitados mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.

Con respecto al plazo, la norma establece que “los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos, y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos”.

En tanto, no corresponderá cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:

  • Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
  • Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
  • Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.

Además, se excluye a:

  • Las locaciones y prestaciones que sean efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
  • Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y a los beneficiarios de los regímenes de información allí establecidos.
  • Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
  • La transacciones de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.

Como una carga adicional, las empresas y particulares del sector inmobiliario antes mencionados también “se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada, correspondiente al respectivo año calendario”.

La exigencia anual deberá cumplirse aún cuando en un período no existan operaciones a informar.

Asimismo, vale remarcar que, de acuerdo con el marco legal, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:

  • El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
  • Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.

De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.

 

Fuente: iprofesional.com

El 60% de los alquileres de departamentos se hace a través de Internet.


Publicada 22/12/2012 | 0 comentarios

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Los turistas confían cada vez más en los sitios web a la hora de alquilar propiedades de veraneo.

La primera reacción de la gente cuando se dispone a buscar un departamento para alquilar durante la temporada es meterse a Internet. Hasta hace algunos años la búsqueda servía para encontrar los teléfonos de inmobiliarias. Sin embargo, la tendencia ahora cambió: Internet sirve para resolver toda la operación.

“Actualmente entre el 60 y el 70% de las operaciones para la temporada se están cerrando a través de Internet“, le confió a 0223 el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata Miguel Ángel Donsini.

El titular de la institución recomendó a los turistas que tengan cuidado a la hora de buscar departamentos a través de la red, debido a que  si no lo hacen a través de profesionales o inmobiliarias reconocidas para evitar problemas. “Primero porque hay un servicio y después porque es una garantía”, remarcó.

Días atrás, en una entrevista con este medio, el titular de la Oficina Municipal de Información al Consumidor (Omic), Pablo Discala, confirmó que uno de las principales denuncias que tienen los turistas es por contrataciones hechas a través de Internet.

Sin embargo, existe mucha gente que publica su departamento para alquilar durante la temporada en Internet. Juan Pablo, un marplatense de 30 años, en septiembre publicó su departamento en el sitio Mercado Libre y desde septiembre comenzó a recibir consultas a través del correo electrónico.

“La gente manda correos electrónicos para hacer las consultas. He llegado a tener hasta 8 consultas en un mismo día. Si se decide a alquilarlo llama para cerrar el acuerdo”, contó Juan Pablo a este medio.

Cada vez más exigentes

A la hora de elegir los departamentos en los que pasarán los días de descanso en Mar del Plata los turistas son cada vez más exigentes, según precisó Donsini.

“En general piden casas, primero, que estén en buen estado. Después que tengan cable, heladeras con freezer y sommier para descansar”, detalló el presidente del Colegio de Martilleros. “¿E Internet?”, le consultó este medio.

“Que tengan Internet es algo que a esta altura ya se da por descontado. Es un elemento muy importante para la gente que viene a descansar”, replicó Donsini.

Fuente: 0223.com.ar

 

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Coyuntura Actual del Mercado inmobiliario Argentino – Diciembre de 2012


Autor: “soydeaqui”

Sin duda alguna “2012 para el mercado inmobiliario argentino es un año para recordar” inversamente a lo que piensan y sienten muchos constructores y operadores que admiten que no hay nada que festejar y que es para olvidar.
¿Porqué sostengo esto?… Muy sencillo: de los fracasos, frustraciones, sinsabores es de donde se saca esa experiencia que permite hacer rectificaciones y enderezar el rumbo.
¿Pero entonces?… ¿Cual debe ser la actitud a tomar?… Muy sencillo: “empezar por ser realista y admitir la realidad”.
Lo escrito previamente amerita un conjunto de comentarios generados recientemente, que les pongo a disposición a continuación.
El mercado inmobiliario y la visión de sus referentes
No hace mucho tiempo, leí en La Nación una nota (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1521025-la-hora-del-ladrillo) que me hizo reflexionar bastante, a tal punto que generé el comentario siguiente textuales palabras:
Leyendo esta nota de Hugo Menella, Presidente de Cucicba, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, lo que se advierte que su mensaje está dirigido fundamentalmente a la punta demandante del mercado inmobiliario.
Uno de los problemas reales, es que muchas veces se omite que en este mercado existe otra punta (la oferente), que el material vendible es mercadería en consignación que no pertenece a las inmobiliarias tal como ocurre en otros rubros del sector comercial de bienes.
El profesionalismo del operador inmobiliario consiste en unir tanto al sector de la demanda como al de la oferta a fin de cerrar operaciones de compraventa. El problema hoy, debido a los eventos que se vinieron sucediendo en el que el conocido cepo cambiario se constituyó en un factor limitante serio, es que existe un achicamiento de mercado muy evidente.
Conversando con varios operadores inmobiliarios los problemas que me comentaban era que parte del estrangulamiento se debía no solo al hecho de que tasar se tornó sumamente complejo dado que no se dispone de una unidad de cuenta indicativa de los precios reales, sino que como consecuencia de esto mismo lo que hay es una baja disponibilidad de material vendible y un cierto exceso del ofrecido en alquiler ya que muchos propietarios, particularmente aquellos que tienen propiedades compradas en los últimos años no están dispuestos a resignar valor patrimonial. El sentido común les indica a muchos de ellos que para lograr acercar las puntas del mercado hoy no basta con publicitar lo que se ofrece a la venta, que no es mucho y que de hecho tiene su costo, sino en desarrollar un trabajo de captación muy profesional que permita revertir la postura de retracción que tienen muchos vendedores potenciales.
Esto es una tarea harto compleja pues quienes utilizaron dólares para posicionarse en ladrillos, y tratándose como caso particular al mercado de reposición, no solo no resignan valor sino que pretenden vender en la misma divisa. De hecho los valores nominales mucho no han cambiado, pero lo concreto es que para tener una radiografía precisa lo que cuentan son los precios efectivos de cierre de operaciones, la mayor parte de los mismos, confidenciales. Y ahí es donde hay diferencias que en general no se dan a publicidad.
Son muy pocos los medios que se animan a describir con realismo la situación actual y lo que viene ocurriendo. Aparte se ven voces disonantes pues los jugadores interesados tienen un lenguaje muy diferente al de los analistas profesionales, muchos de ellos profesionales en ciencias económicas estudiosos de escenarios macroeconómicos y su incidencia a nivel micro, en los diversos mercados que conforman nuestra economía real. Lo más lamentable es que unos y otros no consiguen conciliar posiciones realistas, lo que es entendible pues es mucho dinero el que hay en juego, mientras tanto están quienes especulan con un reacomodamiento devenido de los intentos de pesificar a un sector el que durante muchas décadas adoptó al dólar como bien de cambio.
Así se está transitando un proceso lento y de difícil digestión en que la variable tiempo tiene un rol importante pues no se sabe si la política económica actual va o no a ser sustentable en el tiempo, por las muchas objeciones y falibilidades de las que es objeto.
El mercado inmobiliario en la visión de los economistas.
Últimamente y a raíz de una reunión organizada por el diario La Nación  en el Museo de la colección Fortabat con un número nutrido de brokers destacados y dos economistas cuya opinión siempre interesa, me pareció oportuno reforzar lo expuesto en el comentario precitado.
Lo que hice notar al pie de un artículo que alude a dicho evento (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1532074-palabra-de-economistas) es lo siguiente:
Por encima de coincidir o no con la posición ideológica de los economistas invitados al evento organizado por La Nación, rescato como positivo, y más si se lo incluyera en forma frecuente en este Suplemento de Noticias de Propiedades es el hecho de conocer las opiniones de economistas profesionales sobre la actividad inmobiliaria y especialmente sobre el telón de fondo, lo que denominamos “escenarios macroeconómicos” que permitan interpretar el comportamiento del sector y su interacción con el resto de los que conforman la economía argentina a nivel micro.
Hay frases que los profesionales analizando la coyuntura actual estiman como lógicos, que comparto y sintetizo:
  1. “en la Argentina hay una devaluación del 40%, pero el precio de la propiedad no cayó el mismo índice y eso no ayuda a que existan más operaciones. Es decir, así no habrá compradores”.
  1. el reconocimiento “de una devaluación no aceptada, de una tasa de inflación muy alta y del cepo cambiario”.
  1. “Si la gente pretende mantener precios altos y en dólares (salvo que tengan propiedades excepcionales), no se van a registrar operaciones”.
Lo predicho es cierto: los agentes inmobiliarios que llevan un registro histórico de operaciones de compraventa y se manejan con criterio profesional saben muy bien que con un “dólar alto”, o sea la antítesis de un escenario con “retraso cambiario” como el actual es cuando se cerró el mayor número de operaciones y cuando, con estabilidad económica la renta inmobiliaria era competitiva frente a otras opciones de inversión, cosa que no ocurre en la actualidad.
El otro aspecto importante a tener en cuenta, y que tácitamente está expresado en este artículo, es el “comportamiento procíclico del mercado inmobiliario”: se trata de su acompañamiento y magnificación tanto en los períodos de crecimiento, como de decrecimiento económico.
Queda en claro que cuando se dan fenómenos distorsivos como la multiplicidad de indicadores macro (varios tipos de cambio, de inflación y de indicadores de la evolución del PBI) son deletéreos pues tanto compradores como vendedores adoptan actitudes cautas y prefieren postergar una decisión tan trascendente como la de efectuar operaciones comerciales que implican desembolsos muy alto de dinero. Concretamente: fueron ellos quienes pusieron el pie en el freno y quienes tácitamente obligan a los comunicadores y operadores inmobiliarios a hacerse un fuerte replanteo de sus estrategias de marketing, pues en definitiva no se puede continuar haciendo foco en forma exclusiva en la demanda sino que hay que incentivar la oferta agudizando las estrategias de captación de modo que un mayor volumen de material vendible y a precios razonables pueda ser adquirido por los compradores potenciales.
Incidencia e interacción del sector de compraventa de propiedades con la Industria de la construcción
Con respecto a los costos de construcción indudablemente hay variables que tienen su incidencia:
1      La variable tiempo y obviamente los costos de mano de obra, materiales y artefactos que varían en forma frecuente.
2       La incidencia de los precios de los terrenos que tiene inelasticidad a la hora de ajustar dichos costos;
3       La fijación de márgenes de utilidades que tienen como piso tanto a las tasas de interés activas como a la inflación real estimada.
Uno de los problemas potenciales de las distorsiones actuales es la posibilidad real de que se comercialice por debajo de los costos de reposición de cambiar – sinceramiento mediante – la estructura de precios relativos de la economía argentina en su conjunto: esto es lo que se ve con mucha preocupación.
Y ya entrando de lleno a lo atinente a la interacción del mercado de compraventa de propiedades con el sector de la construcción mi visión tal como la reflejé en otra nota publicada en el matutino La Nación (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1523025-construir-pese-a-todo) fue en los siguientes términos:
La entrevista efectuada por Adriana Anzillotti y Diego Cúneo es interesante para hacer un análisis. Tiene frases que permiten aportar interpretaciones diferentes que dependen mucho del lado del mostrador en el que uno se ubique.
Siendo sensatos y objetivos, por un lado están quienes defienden los intereses que hacen a sus actividades como las personas entrevistadas, incluyendo a los comunicadores que alientan el desarrollo de la actividad inmobiliaria, lo que de hecho es previsible. Por otro, quienes ya sea por ser propietarios, inversores o inquilinos asumen posiciones muchas veces antagónicas y, en una medida importante, interesadas. Una tercera, como en mi caso, cuando sin tener una participación directa (aclaro que soy propietario) pasa por opinar con frialdad, habiendo recabado información de todo tipo de fuentes, tanto verbal de primera mano como publicada, que trata sobre los escenarios – coyunturas – alternativos posibles.
Esto último – relacionado con la mesa redonda que organizó el diario La Nación – me llevó a escribirles lo que les paso a comentar detalladamente.
Ariel Wasserman, por más que es un jugador interesado, reconoce los ciclos económicos que tienen todos los mercados hecho sin duda, fundamental. Por su parte Gabriel Mayo sabe que el peor enemigo es la inflación lo que marca una diferencia sustancial entre el escenario existente entre los años 2001/ 2002 y el actual. El invita a independizarse al inversor del ciclo económico lo que de hecho es controvertido: lo que pasa es que los inversores que no se circunscriben a un solo tipo de activos y mercados y sobre todo si tienen una cuota de mentalidad especulativa lo primero que intentan visualizar es el escenario tanto a nivel macro como microeconómico a fin de detectar en que fase del ciclo se está, para decidir si conviene comprar o vender, invertir o desinvertir, en todos aquellos activos que forman parte de su portafolio. Esto último incluye no transables como son los bienes raíces.
Obviamente que en todos los mercados hay operadores o comisionistas cuyo interés que es el de cerrar el mayor número de operaciones posibles puede diferir de los que tienen las partes interesadas en la adquisición o venta de activos tasables o cotizables. Todos, sin excepción no dejan de lado las medidas de política económica, o simplemente la política gubernamental, de acuerdo a sus intereses específicos.
Hoy la preocupación real en la industria de la construcción y de la comercialización de propiedades es el nivel de actividad y la rotura de los eslabones que conforman su cadena de valor. Así si no se vende, no se construye, o por otro lado si en el mercado de reposición no se aceptan pesos va a haber capitales que no se realizan y que por lo tanto no se van a poder redirigir a la punta demandante del mercado de unidades a estrenar.
Como indica Alejandro Belio: que “Estamos en un momento de transición”, es indiscutible. Lo que genera nerviosismo es cuanto tiempo se va a extender este momento, si las decisiones que toma el gobierno son correctas o no, y si las reglas de juego van a ser (o no) sostenibles en el tiempo. Por otro lado se admite y preocupa algo que antes no se discutía: “el hecho de que el mercado inmobiliario esté (o no) atado a la oferta y la demanda”; se pretende desacoplarlo, pero la lógica indica que “los mercados no funcionan en forma desacoplada dado que las relaciones ingresos / precios también dependen de los niveles de actividad del resto de los sectores que conforman la economía real del país”.
El hecho que se indique textualmente  “El tema es también que no tenemos una moneda que empareje al comprador con el vendedor, porque el peso no da confianza” implica que para poder ahorrar se necesita una moneda que no se envilezca. Es que con una moneda que se deprecia no se llega nunca a tener la masa de fondos necesarios (sobre todo si desconocen inversiones alternativas para poder defender ahorros) para comprar propiedades al contado  y/o a poder acceder a créditos a tasas razonables. Por todo esto es que “tal vez no está muy claro hoy qué se puede esperar del mercado”. Es que afligen los cambios de reglas de juego: esto paraliza la toma de decisiones.
En lo que hace a la presión tributaria también resulta preocupante, sobre todo si a un inversor le resta rentabilidad tratándose aparte de bienes que, de un modo u otro, necesitan que les ingrese dinero para poder mantenerlos. Lo interesante en esta entrevista es que deja en claro que por más que haya inversores, hay que pensar en el usuario final, porque a la corta o a la larga este proceso, textuales palabras “siempre termina dando la vuelta”.
Con respecto a los problemas de infraestructura son serios y conocidos, como por citar un caso, los atinentes a las zonas inundables con alta densidad demográfica no solo en la CABA, sino en toda el área metropolitana.
En cuanto a 2013, al tratarse de un año electoral la incertidumbre por lo general crece en lugar de bajar, lo que obliga agudizar el ingenio para que exista viabilidad operativa. Es positivo que se admita que los metros cuadrados ofrecidos generaron como se indica: “una sobreoferta de propuestas que tiene que ver con el típico inversor que distorsionó el mercado” y que “Tenemos un universo conflictivo de monoambientes que de pronto no tiene lógica”, hecho sobre el que hasta hace poco tiempo se hacía caso omiso, reconociéndose que es preocupante que no se haya pensado en unidades más grandes que consideren los incrementos del número de miembros de los núcleos familiares.
Viabilidad crediticia en el mercado inmobiliario argentino
Uno de los problemas centrales que existe en el mercado inmobiliario es el de la escasez de líneas de créditos hipotecarios y como obrar en consecuencia.
Este tema también fue tratado en el matutino La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1526549-sin-credito-buscan-alternativas-para-la-vivienda) y en esa oportunidad mi posición fue la siguiente:
Lo destacable en la última década fue el incremento significativo de la relación ingresos / precios que les pegó de lleno a los sectores de ingresos fijos. Esta relación que históricamente se ubicaba en 4 a 6 años de sueldos en los sectores de la considerada clase media, hoy supera holgadamente los 9 años.
A todo esto se produjeron fenómenos fácilmente observables:
1       Se construyó pensando en inversores, no en usuarios finales;
2       Se fogoneó publicitariamente la valorización de las propiedades como reserva de valor: los incrementos que se produjeron fueron muy notorios en el trienio 2005-2007 cuando aún no había tomado cuerpo la dinámica de un proceso inflacionario tan generalizado como el actual. Este fenómeno fue marginando en forma creciente a amplios sectores especialmente a muchas personas de ingresos medios (parejas jóvenes en particular) que se fueron incorporando a la población económicamente activa.
3        No hubo políticas de planeamiento y desarrollo urbano lo que hizo que en el sector de la construcción, con un criterio netamente mercantilista se desarrollaran en forma muy evidente determinadas zonas como la del corredor norte de la CABA y el GBA mientras otras evolucionaron en menor medida, haciéndose foco en el target ABC1 (Premium) y en los sectores cuyo poder adquisitivo canalizara fondos para ahorro en ladrillos aprovechando el desprestigio en que cayó el sistema bancario y el mercado financiero como consecuencia de la crisis de 2001 – 2002.
4        No se propusieron como sí se lo comienza a advertir ahora, instrumentos que permitan el ahorro a través del mercado de capitales, como el chileno por citar un ejemplo concreto, pese a que hubo antecedentes conocidos como las cédulas hipotecarias de Banco Hipotecario Nacional y los Valores Vivienda (Vavis) emitidos por el Banco de la Pcia. de Buenos Aires en los años ’80.
5       La políticas gubernamentales en materia habitacional no fueron concebidas criteriosamente hecho que quedó en evidencia en los fracasos sucesivos que se produjeron cuando desde diferentes instituciones se lanzaron líneas de créditos hipotecarios que no tuvieron éxito: esto habla de la carencia de políticas de estado en materia lo que de hecho implicaba actuar con continuidad con un criterio profesional que brilló por su ausencia.
Comentario final
Hoy el tema de la vivienda figura, prima facie, entre las prioridades el Gobierno Nacional, que ha instrumentado un programa ambicioso llamado Plan Procrear que hay que ver como evoluciona sobre la marcha para comprobar que tan efectivo resulta, sobre todo si se hace foco en sectores de ingresos medios y recursos limitados. Me abstengo en lo inmediato de emitir un juicio de valor.
En general habida cuenta que el problema central del mercado inmobiliario es la inflación y la depreciación de nuestro signo monetario, yo hace más de 2 años para este mismo Blog Técnico Inmobiliario generé una publicación descriptiva de mi vivencia personal. El título de la misma: “Una vía alternativa para llegar a ser propietario” (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html ) a la que la considero vigente pese a los conocimientos y riesgos que es necesario adquirir para convertirse de ahorrista en inversor (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2009/10/de-ahorrista-inversor.html), tal como lo describe el Lic. Sebastián Estévez.
Les saludo muy respetuosamente,
“soydeaqui” – soydeaqui01@gmail.com

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Fuente: Tecnico inmobilirio.com

Verano: buen nivel para las reservas de alojamiento y espacios de sombra


Se acerca la temporada 2012/13 y los potenciales visitantes se ponen en marcha para reservar tanto espacios de sombra a lo largo de casi 50 kilómetros de costa como vivienda para pasar sus días de descanso.

Los operadores consideran que el panorama para la próxima temporada de verano es alentador.

Los carteles de “alquilo mes, quincena, semana” adornan las ventanas de casas y departamentos, mientras que las inmobiliarias muestran sus ofertas en las vidrieras.

“No podemos estimar un porcentaje porque es muy disímil la oferta, pero en Mar del Plata hay opciones para todos los gustos y bolsillos”, señaló el vicepresidente del Colegio de Martilleros de General Pueyrredon, Horacio Espatolero. Y adelantó que “en estos días comienzan a cerrarse las operaciones de alquiler de temporada”.

Sin embargo, en algunos barrios ya se adelantaron y en determinadas zonas de la ciudad, el mercado se fue moviendo casi al ritmo de las olas.

“Hubo un movimiento interesante -describió Gabriela, de Velati Propiedades-. A comparación, mucho mejor que el año pasado”.

Entre las propiedades más pedidas figuran “las casas grandes y los departamentos de buena calidad, en primera línea sobre la costa, en edificios de categoría, con dos dormitorios en suite, terraza, hidromasaje, seguridad y cochera”, ejemplificó.

 

Contratos cerrados

 

La mayoría de los alquileres se cerraron “por mes y algunas quincenas, especialmente enero. Para febrero todavía no tenemos nada cerrado, aunque sí hay muchas consultas y la mayoría por internet. Después vienen y concretan el fin de semana”, describió

Desde la calle Güemes, en la inmobiliaria Saforcada aseguraron que “en relación al año anterior, estamos recibiendo un mayor volumen de consultas y hemos concretado reservas de unidades antes de lo previsto, principalmente durante los últimos fines de semana largos del año”, indicó el licenciado Ignacio Saforcada.

En la zona de Playa Grande y Alem “los valores de los alquileres temporarios se han incrementado entre un 20 y 30 por ciento en relación al año anterior”, mientras que los inmuebles con mayor demanda son “departamentos próximos a la playa y centro comercial de Alem, de 2 y 3 ambientes, preferentemente con cochera, así como también unidades de alta gama frente al mar en edificios con amennities y muy bien equipadas”, reseñó el operador.

Asimismo, los períodos de alquiler más solicitados corresponden al mes de “enero, siendo la segunda quincena la más requerida, como lo es habitualmente”. También analizó que los períodos de estadía oscilan “entre 10 y 15 días, en su mayoría”.

En relación a los valores, un departamento de 2 ambientes parte desde los $ 5 mil la quincena de enero en adelante, mientras que un departamento de 3 ambientes con cochera con capacidad para 4/5 personas tiene un “valor aproximado de $ 12 mil. En febrero los valores se calculan un 30 por ciento menos respecto de enero”.

 

Sombra

 

Con los movimientos de arena como telón de fondo, en Playa Grande se preparan a pura obra para el verano.

“Estamos a un ritmo parecido al del año pasado para este época, tuvimos un comportamiento similar. Las reservas se mantienen igual”, dijo Esteban Ramos, con balnearios en la zona de Playa Grande, Varese y La Perla.

Asimismo, anunció que “esperamos el próximo fin de semana largo -del 26 de noviembre-, que venga mucha gente y concreten” y calcula en “un 50 por ciento” las reservas para alquilar sombra realizadas hasta la fecha.

Si bien especificó que “es muy difícil” poder establecer una estadística general teniendo en cuenta la cantidad de balnearios existentes en la ciudad, el presidente de la Cámara Empresaria de Balnearios, Restaurantes y Afines (Cebra), Jorge Riccilo, consideró que “estamos muy bien” en cuanto al nivel de reservas realizadas hasta la fecha.

Específicamente en Perla Norte estimó que “estamos con buen porcentaje, como el año pasado para la misma fecha”, aunque aclaró que la venta de espacios de sombra había comenzado en setiembre pasado. “Nosotros llamamos a la gente, les explicamos que ya está abierto el balneario y ellos reservan o no”, explicó. En ese sector costero, más al norte como en Bahía Bonita o Puerto Cardiel, la mayoría de los arrendatarios tanto de sombrillas como de toldos son marplatenses en “un 80 por ciento”.

Así las cosas, Riccilo estimó que “puede ser una buena temporada, no hay que adelantarse, pero la cuestión climática va a ser fundamental”.

 

Los precios

 

El abanico de precios, que parte de los $6 mil mensuales, cotiza a un 20 por ciento más que el verano pasado. Para muchos operadores esto significó “ir detrás de la inflación real, porque la del Indec acá no cotiza”.

En la zona sur, es decir, las playas ubicadas pasando el faro, la situación es más o menos similar. Jorge González, que desde hace 27 años comanda los destinos de La Caseta, aseguró que ritmo de reservas es “similar” al registrado el año pasado para esta época, aunque destacó una prolongación en las estadías. “Hay una cierta tendencia -analizó- a extender la estadía, pasando quizás de la quincena al mes, y también hay gente que se queda enero y febrero”.

Ese cambio de comportamiento se puede producir debido a que “la ciudad también se estableció como destino para el fin de semana de verano y es una alternativa para quienes se les complican las escapadas al exterior”, señaló.

 

Alojamiento bajo las estrellas

 

Para los que prefieren dormir a cielo abierto, es decir, en medio de la naturaleza, la ciudad también ofrece la opción del camping con varios predios diseminados en el mapa marplatense. Y en estos espacios también están recibiendo reservas de cara a la próxima temporada veraniega.

Así, en el Camping Municipal -pegado al faro, con acceso directo a las playas del sector- aseguraron que ya cuentan con “bastante reservas” para dormir, bungalows y cabañas, ya que los predios para carpas no se pueden reservar.

En ese sitio, los bungalows por día -con capacidad hasta 4 persona- cotizan en plena temporada a $560, mientras que las cabañas (habitaciones de madera con 3 camas cuchetas colchón y almohada) con capacidad hasta 6 personas, parten de los $430 diarios y los dormis para dos personas desde $240. Cabe destacar que las unidades no tienen ropa de cama ni vajilla, aunque allí mismo se puede contratar ese servicio.

Las parcelas para motohome, para dos personas, cotizan a partir de los $160 diarios; las de carpa cuestan $140 por día y 10 pesos más las de casas rodantes. Para más información, se puede ingresar en http://www.autocampingdelfaro.com.ar.

Por su parte, en el camping “El Griego” cuentan “aproximadamente con la misma cantidad de reservas” que el año pasado para esta época, aunque con la diferencia que las consultas comenzaron antes. “En 2011 -dijeron desde la administración- empezaron las consultas y reservas en octubre, en cambio este año ya empezaron a llamar después de las vacaciones de invierno”.

Aunque las parcelas para carpas no se pueden reservar, sí se puede tomar esta precaución para los bungalows, que para pleno verano están reservados en “un 50 por ciento”.

El promedio de estadías en carpa es de “3 días” y en bungalows de “una semana”. Para acampar, por dia, la estadía parte de los $70 mientras que los bungalows para 4 personas -sin baño privado- cotiza desde $400 diarios. Más información se puede recabar en http://www.elgriego.com.ar.

 

Fuente: diario la capital

Quejas en las inmobiliarias: “El Gobierno le puso un pie encima a la construcción”


El fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina dice que en su sector se están cerrando oficinas y hay despidos y suspensiones. Solo se mueven los alquileres y las obras nuevas, en pesos.

El fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Armando Pepe, aseguró hoy que la venta de inmuebles se mantiene “en caída libre” a raíz de la restricción cambiaria, y recordó que en julio pasado las escrituras se redujeron un 27,8% respecto del mismo mes de 2011. Y acusó al Gobierno de haberle puesto el pie encima a la industria de la construcción.

“Todos los días tenemos noticias de colegas que van cerrando sus oficinas, o las inmobiliarias más grandes que van despidiendo o suspendiendo gente o adelantando las vacaciones, porque realmente la actividad inmobiliaria está muy planchada“, se quejó, en declaraciones a Radio Diez.

Pepe señaló que “el mercado inmobiliario sigue exactamente igual que hace un mes, muy parado” y que “lo único” que se mantiene activo está relacionado con operaciones en pesos, como “alquileres de viviendas y locales comerciales” y “unidades de vivienda desde el pozo, en fideicomisos”. “Las obras (que están en marcha) se siguen construyendo sin problemas, pero no se inician nuevas”.

“Seguimos cada día peor. Ayer emitió un informe el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: en el mes de julio fue un 27,8% la caída de las escrituras con respecto al mismo mes del año anterior. Seguimos en caída libre en cantidad de escrituras”, prosiguió.

Según el empresario, para las propiedades usadas, “el que la tiene que comprar, si tiene dólares, la puede comprar y, si no, son muy poquitos los casos de propietarios que aceptan pesos por una propiedad. Se hace siempre una fórmula que no es ni el dólar blanco ni el blue, es un dólar celeste, intermedio”.

Con ironía, Pepe se quejó de que “en el Día de la Industria, la Presidenta (Cristina Fernández), en su cortísima cadena nacional, ni siquiera habló del sector de la construcción. Es una industria a la que el Gobierno le ha puesto el pie encima para que se paralice. No sabemos cuáles son los motivos para que quieran hacer esto”, manifestó.

 

Fuente: clarin.com

El mercado inmobiliario de Mar del Plata sufre una de sus peores crisis


 

deptos mdp

La cantidad de operaciones inmobiliarias concretadas en julio en Mar del Plata disminuyó notoriamente respecto al mismo mes del año anterior. Fueron 574 ante las 1132 de 2011, una reducción del 49,29%. El Bimestre Junio/Julio también es muy fuerte en números, la baja interanual llega al 42,42%.

 

El mercado inmobiliario de Mar del Plata está sufriendo el saldo negativo más importante desde la crisis de 2001/2002. Este año, el interanual alcanzó el -7,19%.

 

Diego del Valle, martillero y corredor público, destacó que “lamentablemente los propietarios de la vivienda usada sólo venden en dólares, y nosotros como intermediarios no podemos hacer magia”.

 

El referente inmobiliario había adelantado que la llegada de un “dólar negro” afectaría fuertemente al sector: “esta realidad es muy difícil de ocultar, en octubre del año pasado empezó este proceso con la disminución de consultas, y al mismo tiempo aquellos que disponían de dólares tomaron una pausa; lamentablemente han pasado nueve meses y la situación no mejoró“.

 

Encima, Del Valle resaltó que “los créditos hipotecarios que nos ayudaron a pasar los meses se cortaron abruptamente a partir de julio, cuando caducó la posibilidad de pasarlos a dólares como quieren los propietarios”.

 

En ese sentido, la cantidad de transacciones por créditos hipotecarios también muestran una caída muy importante en el interanual del mes, -44,25%, con sólo 97 operaciones.

 

“Lamentablemente los propietarios de la vivienda usada sólo venden en dólares, y nosotros como intermediarios no podemos hacer magia. Es una situación muy compleja. El mercado cayó y se paralizó sin un sentido, y por no tener una regla de juego clara; porque los dólares en algún lugar siguen estando, lo lamentable es que ya hace varios meses que no se mueven. El dinamismo y movimiento de ese dinero, generaba beneficios para todos. No hay algo tan perjudicial como que los dólares queden quietos”, se explayó Del Valle.

 

Consultado sobre cuál cree que pueden ser las claves para salir de este presente, Diego del Valle afirmó: “debemos volver todos a crear confianza, esa palabra es la más valiosa en mundo inmobiliario. Tendríamos que sincerar la situación, eliminar un mercado de dólar negro que todavía sigo sin entender quién se beneficia (pero sí tengo claro cuántos somos los perjudicados)”.

 

“Hay que caminar todos juntos, si la decisión política es ir hacia una pesificación, encontrar el modo de hacerla realidad con plazos, etapas y planificación. No existe inversión más genuina y que genere puestos como el ladrillo; en nuestra ciudad no tenemos que olvidar que es muy alto el número de puestos directos e indirectos que se generan. No podemos seguir pasando meses donde que no se recuperan nunca, todos tendremos que colaborar para poder encontrar una vuelta a un mercado tan positivo para cualquier economía como lo es el mercado de la construcción y el inmobiliario”, concluyó.

 

Para finalizar, el interanual de los primeros siete meses en la región también da saldos negativos: Bahía Blanca -7,45%, Balcarce -12,45%, Necochea -11,39%, Olavarria -3,31%, Pinamar -13,44%, Tandil -4,82%, Tres Arroyos -14,38%.

 

(Los datos son fuente y suministrados por la Fundación Bolsa de Comercio Mar del Plata – Director Ejecutivo Lic. Marcelo Sosa – Jefe Departamento de Estadísticas Lic. Alejandro Aníbal García).

 

Fuente: pùntonoticias.com