Sin duda alguna «2012 para el mercado inmobiliario argentino es un año para recordar» inversamente a lo que piensan y sienten muchos constructores y operadores que admiten que no hay nada que festejar y que es para olvidar.
¿Porqué sostengo esto?… Muy sencillo: de los fracasos, frustraciones, sinsabores es de donde se saca esa experiencia que permite hacer rectificaciones y enderezar el rumbo.
¿Pero entonces?… ¿Cual debe ser la actitud a tomar?… Muy sencillo: «empezar por ser realista y admitir la realidad».
Lo escrito previamente amerita un conjunto de comentarios generados recientemente, que les pongo a disposición a continuación.
El mercado inmobiliario y la visión de sus referentes
Leyendo esta nota de Hugo Menella, Presidente de Cucicba, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, lo que se advierte que su mensaje está dirigido fundamentalmente a la punta demandante del mercado inmobiliario.
Uno de los problemas reales, es que muchas veces se omite que en este mercado existe otra punta (la oferente), que el material vendible es mercadería en consignación que no pertenece a las inmobiliarias tal como ocurre en otros rubros del sector comercial de bienes.
El profesionalismo del operador inmobiliario consiste en unir tanto al sector de la demanda como al de la oferta a fin de cerrar operaciones de compraventa. El problema hoy, debido a los eventos que se vinieron sucediendo en el que el conocido cepo cambiario se constituyó en un factor limitante serio, es que existe un achicamiento de mercado muy evidente.
Conversando con varios operadores inmobiliarios los problemas que me comentaban era que parte del estrangulamiento se debía no solo al hecho de que tasar se tornó sumamente complejo dado que no se dispone de una unidad de cuenta indicativa de los precios reales, sino que como consecuencia de esto mismo lo que hay es una baja disponibilidad de material vendible y un cierto exceso del ofrecido en alquiler ya que muchos propietarios, particularmente aquellos que tienen propiedades compradas en los últimos años no están dispuestos a resignar valor patrimonial. El sentido común les indica a muchos de ellos que para lograr acercar las puntas del mercado hoy no basta con publicitar lo que se ofrece a la venta, que no es mucho y que de hecho tiene su costo, sino en desarrollar un trabajo de captación muy profesional que permita revertir la postura de retracción que tienen muchos vendedores potenciales.
Esto es una tarea harto compleja pues quienes utilizaron dólares para posicionarse en ladrillos, y tratándose como caso particular al mercado de reposición, no solo no resignan valor sino que pretenden vender en la misma divisa. De hecho los valores nominales mucho no han cambiado, pero lo concreto es que para tener una radiografía precisa lo que cuentan son los precios efectivos de cierre de operaciones, la mayor parte de los mismos, confidenciales. Y ahí es donde hay diferencias que en general no se dan a publicidad.
Son muy pocos los medios que se animan a describir con realismo la situación actual y lo que viene ocurriendo. Aparte se ven voces disonantes pues los jugadores interesados tienen un lenguaje muy diferente al de los analistas profesionales, muchos de ellos profesionales en ciencias económicas estudiosos de escenarios macroeconómicos y su incidencia a nivel micro, en los diversos mercados que conforman nuestra economía real. Lo más lamentable es que unos y otros no consiguen conciliar posiciones realistas, lo que es entendible pues es mucho dinero el que hay en juego, mientras tanto están quienes especulan con un reacomodamiento devenido de los intentos de pesificar a un sector el que durante muchas décadas adoptó al dólar como bien de cambio.
Así se está transitando un proceso lento y de difícil digestión en que la variable tiempo tiene un rol importante pues no se sabe si la política económica actual va o no a ser sustentable en el tiempo, por las muchas objeciones y falibilidades de las que es objeto.
El mercado inmobiliario en la visión de los economistas.
Últimamente y a raíz de una reunión organizada por el diario La Nación en el Museo de la colección Fortabat con un número nutrido de brokers destacados y dos economistas cuya opinión siempre interesa, me pareció oportuno reforzar lo expuesto en el comentario precitado.
Por encima de coincidir o no con la posición ideológica de los economistas invitados al evento organizado por La Nación, rescato como positivo, y más si se lo incluyera en forma frecuente en este Suplemento de Noticias de Propiedades es el hecho de conocer las opiniones de economistas profesionales sobre la actividad inmobiliaria y especialmente sobre el telón de fondo, lo que denominamos «escenarios macroeconómicos» que permitan interpretar el comportamiento del sector y su interacción con el resto de los que conforman la economía argentina a nivel micro.
Hay frases que los profesionales analizando la coyuntura actual estiman como lógicos, que comparto y sintetizo:
- «en la Argentina hay una devaluación del 40%, pero el precio de la propiedad no cayó el mismo índice y eso no ayuda a que existan más operaciones. Es decir, así no habrá compradores».
- el reconocimiento «de una devaluación no aceptada, de una tasa de inflación muy alta y del cepo cambiario».
- «Si la gente pretende mantener precios altos y en dólares (salvo que tengan propiedades excepcionales), no se van a registrar operaciones».
Lo predicho es cierto: los agentes inmobiliarios que llevan un registro histórico de operaciones de compraventa y se manejan con criterio profesional saben muy bien que con un «dólar alto», o sea la antítesis de un escenario con «retraso cambiario» como el actual es cuando se cerró el mayor número de operaciones y cuando, con estabilidad económica la renta inmobiliaria era competitiva frente a otras opciones de inversión, cosa que no ocurre en la actualidad.
El otro aspecto importante a tener en cuenta, y que tácitamente está expresado en este artículo, es el «comportamiento procíclico del mercado inmobiliario»: se trata de su acompañamiento y magnificación tanto en los períodos de crecimiento, como de decrecimiento económico.
Queda en claro que cuando se dan fenómenos distorsivos como la multiplicidad de indicadores macro (varios tipos de cambio, de inflación y de indicadores de la evolución del PBI) son deletéreos pues tanto compradores como vendedores adoptan actitudes cautas y prefieren postergar una decisión tan trascendente como la de efectuar operaciones comerciales que implican desembolsos muy alto de dinero. Concretamente: fueron ellos quienes pusieron el pie en el freno y quienes tácitamente obligan a los comunicadores y operadores inmobiliarios a hacerse un fuerte replanteo de sus estrategias de marketing, pues en definitiva no se puede continuar haciendo foco en forma exclusiva en la demanda sino que hay que incentivar la oferta agudizando las estrategias de captación de modo que un mayor volumen de material vendible y a precios razonables pueda ser adquirido por los compradores potenciales.
Incidencia e interacción del sector de compraventa de propiedades con la Industria de la construcción
Con respecto a los costos de construcción indudablemente hay variables que tienen su incidencia:
1 La variable tiempo y obviamente los costos de mano de obra, materiales y artefactos que varían en forma frecuente.
2 La incidencia de los precios de los terrenos que tiene inelasticidad a la hora de ajustar dichos costos;
3 La fijación de márgenes de utilidades que tienen como piso tanto a las tasas de interés activas como a la inflación real estimada.
Uno de los problemas potenciales de las distorsiones actuales es la posibilidad real de que se comercialice por debajo de los costos de reposición de cambiar – sinceramiento mediante – la estructura de precios relativos de la economía argentina en su conjunto: esto es lo que se ve con mucha preocupación.
Y ya entrando de lleno a lo atinente a la interacción del mercado de compraventa de propiedades con el sector de la construcción mi visión tal como la reflejé en otra nota publicada en el matutino La Nación (Ref.:
http://www.lanacion.com.ar/1523025-construir-pese-a-todo) fue en los siguientes términos:
La entrevista efectuada por Adriana Anzillotti y Diego Cúneo es interesante para hacer un análisis. Tiene frases que permiten aportar interpretaciones diferentes que dependen mucho del lado del mostrador en el que uno se ubique.
Siendo sensatos y objetivos, por un lado están quienes defienden los intereses que hacen a sus actividades como las personas entrevistadas, incluyendo a los comunicadores que alientan el desarrollo de la actividad inmobiliaria, lo que de hecho es previsible. Por otro, quienes ya sea por ser propietarios, inversores o inquilinos asumen posiciones muchas veces antagónicas y, en una medida importante, interesadas. Una tercera, como en mi caso, cuando sin tener una participación directa (aclaro que soy propietario) pasa por opinar con frialdad, habiendo recabado información de todo tipo de fuentes, tanto verbal de primera mano como publicada, que trata sobre los escenarios – coyunturas – alternativos posibles.
Esto último – relacionado con la mesa redonda que organizó el diario La Nación – me llevó a escribirles lo que les paso a comentar detalladamente.
Ariel Wasserman, por más que es un jugador interesado, reconoce los ciclos económicos que tienen todos los mercados hecho sin duda, fundamental. Por su parte Gabriel Mayo sabe que el peor enemigo es la inflación lo que marca una diferencia sustancial entre el escenario existente entre los años 2001/ 2002 y el actual. El invita a independizarse al inversor del ciclo económico lo que de hecho es controvertido: lo que pasa es que los inversores que no se circunscriben a un solo tipo de activos y mercados y sobre todo si tienen una cuota de mentalidad especulativa lo primero que intentan visualizar es el escenario tanto a nivel macro como microeconómico a fin de detectar en que fase del ciclo se está, para decidir si conviene comprar o vender, invertir o desinvertir, en todos aquellos activos que forman parte de su portafolio. Esto último incluye no transables como son los bienes raíces.
Obviamente que en todos los mercados hay operadores o comisionistas cuyo interés que es el de cerrar el mayor número de operaciones posibles puede diferir de los que tienen las partes interesadas en la adquisición o venta de activos tasables o cotizables. Todos, sin excepción no dejan de lado las medidas de política económica, o simplemente la política gubernamental, de acuerdo a sus intereses específicos.
Hoy la preocupación real en la industria de la construcción y de la comercialización de propiedades es el nivel de actividad y la rotura de los eslabones que conforman su cadena de valor. Así si no se vende, no se construye, o por otro lado si en el mercado de reposición no se aceptan pesos va a haber capitales que no se realizan y que por lo tanto no se van a poder redirigir a la punta demandante del mercado de unidades a estrenar.
Como indica Alejandro Belio: que «Estamos en un momento de transición», es indiscutible. Lo que genera nerviosismo es cuanto tiempo se va a extender este momento, si las decisiones que toma el gobierno son correctas o no, y si las reglas de juego van a ser (o no) sostenibles en el tiempo. Por otro lado se admite y preocupa algo que antes no se discutía: «el hecho de que el mercado inmobiliario esté (o no) atado a la oferta y la demanda»; se pretende desacoplarlo, pero la lógica indica que «los mercados no funcionan en forma desacoplada dado que las relaciones ingresos / precios también dependen de los niveles de actividad del resto de los sectores que conforman la economía real del país».
El hecho que se indique textualmente «El tema es también que no tenemos una moneda que empareje al comprador con el vendedor, porque el peso no da confianza» implica que para poder ahorrar se necesita una moneda que no se envilezca. Es que con una moneda que se deprecia no se llega nunca a tener la masa de fondos necesarios (sobre todo si desconocen inversiones alternativas para poder defender ahorros) para comprar propiedades al contado y/o a poder acceder a créditos a tasas razonables. Por todo esto es que «tal vez no está muy claro hoy qué se puede esperar del mercado». Es que afligen los cambios de reglas de juego: esto paraliza la toma de decisiones.
En lo que hace a la presión tributaria también resulta preocupante, sobre todo si a un inversor le resta rentabilidad tratándose aparte de bienes que, de un modo u otro, necesitan que les ingrese dinero para poder mantenerlos. Lo interesante en esta entrevista es que deja en claro que por más que haya inversores, hay que pensar en el usuario final, porque a la corta o a la larga este proceso, textuales palabras «siempre termina dando la vuelta».
Con respecto a los problemas de infraestructura son serios y conocidos, como por citar un caso, los atinentes a las zonas inundables con alta densidad demográfica no solo en la CABA, sino en toda el área metropolitana.
En cuanto a 2013, al tratarse de un año electoral la incertidumbre por lo general crece en lugar de bajar, lo que obliga agudizar el ingenio para que exista viabilidad operativa. Es positivo que se admita que los metros cuadrados ofrecidos generaron como se indica: «una sobreoferta de propuestas que tiene que ver con el típico inversor que distorsionó el mercado» y que «Tenemos un universo conflictivo de monoambientes que de pronto no tiene lógica», hecho sobre el que hasta hace poco tiempo se hacía caso omiso, reconociéndose que es preocupante que no se haya pensado en unidades más grandes que consideren los incrementos del número de miembros de los núcleos familiares.
Viabilidad crediticia en el mercado inmobiliario argentino
Uno de los problemas centrales que existe en el mercado inmobiliario es el de la escasez de líneas de créditos hipotecarios y como obrar en consecuencia.
Lo destacable en la última década fue el incremento significativo de la relación ingresos / precios que les pegó de lleno a los sectores de ingresos fijos. Esta relación que históricamente se ubicaba en 4 a 6 años de sueldos en los sectores de la considerada clase media, hoy supera holgadamente los 9 años.
A todo esto se produjeron fenómenos fácilmente observables:
1 Se construyó pensando en inversores, no en usuarios finales;
2 Se fogoneó publicitariamente la valorización de las propiedades como reserva de valor: los incrementos que se produjeron fueron muy notorios en el trienio 2005-2007 cuando aún no había tomado cuerpo la dinámica de un proceso inflacionario tan generalizado como el actual. Este fenómeno fue marginando en forma creciente a amplios sectores especialmente a muchas personas de ingresos medios (parejas jóvenes en particular) que se fueron incorporando a la población económicamente activa.
3 No hubo políticas de planeamiento y desarrollo urbano lo que hizo que en el sector de la construcción, con un criterio netamente mercantilista se desarrollaran en forma muy evidente determinadas zonas como la del corredor norte de la CABA y el GBA mientras otras evolucionaron en menor medida, haciéndose foco en el target ABC1 (Premium) y en los sectores cuyo poder adquisitivo canalizara fondos para ahorro en ladrillos aprovechando el desprestigio en que cayó el sistema bancario y el mercado financiero como consecuencia de la crisis de 2001 – 2002.
4 No se propusieron como sí se lo comienza a advertir ahora, instrumentos que permitan el ahorro a través del mercado de capitales, como el chileno por citar un ejemplo concreto, pese a que hubo antecedentes conocidos como las cédulas hipotecarias de Banco Hipotecario Nacional y los Valores Vivienda (Vavis) emitidos por el Banco de la Pcia. de Buenos Aires en los años ’80.
5 La políticas gubernamentales en materia habitacional no fueron concebidas criteriosamente hecho que quedó en evidencia en los fracasos sucesivos que se produjeron cuando desde diferentes instituciones se lanzaron líneas de créditos hipotecarios que no tuvieron éxito: esto habla de la carencia de políticas de estado en materia lo que de hecho implicaba actuar con continuidad con un criterio profesional que brilló por su ausencia.
Comentario final
Hoy el tema de la vivienda figura, prima facie, entre las prioridades el Gobierno Nacional, que ha instrumentado un programa ambicioso llamado Plan Procrear que hay que ver como evoluciona sobre la marcha para comprobar que tan efectivo resulta, sobre todo si se hace foco en sectores de ingresos medios y recursos limitados. Me abstengo en lo inmediato de emitir un juicio de valor.
Les saludo muy respetuosamente,
«soydeaqui» – soydeaqui01@gmail.com
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La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) arranca el 2013 reforzando el control sobre la compraventa y el alquiler de inmuebles.
Inmobiliarias Mar del Plata 