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Caen las operaciones inmobiliarias y aparece el dólar celeste


Caen las operaciones inmobiliarias y aparece el dólar celeste

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Caen las operaciones inmobiliarias y aparece el dólar celeste

 

El dólar celeste, es lo nuevo en el mercado inmobiliario y viene a representar un valor entre el oficial y el paralelo. El sector, uno de los más golpeados por las últimas medidas económicas implementadas por el gobierno, vive un momento de recesión. A esto se debe la aparición de este tipo de herramientas que busca facilitar la concreción de operaciones.

 

El Presidente del Colegio de Martilleros Miguel Ángel Donsini, planteó su preocupación frente a la incertidumbre que implican las restricciones cambiarias para su sector. “No hay reglas claras” dijo Donsini.

 

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OFRECEN LA POSIBILIDAD DE PAGAR EN PESOS, PERO TOMAN COMO BASE EL DÓLAR BLUE La pesificación de las inmobiliarias encarece las propiedades un 25%


06-06-12 00:00 Sostienen que es la única vía que tienta a los dueños a recibir moneda local, como una forma de preservar sus activos. Dicen que el techo son los $ 5,60 de la cotización paralela.

 

MATÍAS BONELLI Buenos Aires

La pesificación se posiciona de a poco en el negocio inmobiliario. Primero fueron los desarrolladores quienes comenzaron a comercializar sus emprendimientos a estrenar en moneda nacional, y ahora son las inmobiliarias las que intentan sumarse a la modalidad aunque con una particularidad.

Este nuevo camino, destinado básicamente a las unidades usadas o a las nuevas que se venden mediante brokers, puede implicar un pago hasta un 25% superior al que se abonaría si se pagara con dólares.
El dato en sí sobre la posibilidad de pagar en pesos es positiva. Algunos dueños, bajo recomendación de las inmobiliarias con las que trabajan, muy de a poco comienzan a aceptar pesos en lugar de dólares. Pero si se escarba un poco sobre este punto la historia ya deja de ser tan auspiciosa.

Por un lado, es cierto que las transacciones –en los casos en los que los dueños del inmueble acepten la modalidad– se pueden pagar en pesos. Pero el punto de conflicto es qué tipo de cambio se toma como referencia. Y la realidad muestra que la “cotización ladrillo” se acerca mucho más al dólar blue que al oficial.

La explicación que se encuentra entre las inmobiliarias es clara. Al tomarse al dólar como una moneda de resguardo para los ahorros, se debe encontrar una fórmula que reemplace ese colchón. Y allí es donde aparece la variante del blue.

Por ejemplo, si una propiedad está valuada en u$s 100.000, se tomará la cotización paralela (unos $ 5,60) y se determinará que su valor será de 560.000 pesos. Si, en cambio, se hubiera hecho el cálculo con el dólar oficial, su valor en moneda nacional hubiera sido ayer de 449.000 pesos, una diferencia de $ 111.000 ó 24.700 dólares.

“Lo de pagar en dólares está perfecto pero de algún modo tenemos que preservar el activo de nuestros clientes. Se da la posibilidad de acceder a la vivienda en moneda nacional porque sino el mercado se congela más de lo que está hoy. Pero no por esto vamos a propiciar que se pierda valor. Los dueños no tienen por qué pagar el precio de las medidas que aplicó el Gobierno”, dijo a El Cronista el titular de una de las principales inmobiliarias locales.

Si bien la moneda de cambio es hoy el dólar blue, los especialistas afirman que, en la medida en la que el dólar oficial se mantenga dentro de los parámetros actuales, se respetará la banda de los $ 5,60 que tiene hoy el dólar ladrillo, más allá de lo que ocurra con el blue.

La modalidad de venta en pesos muy de a poco se mete en el mercado de las inmobiliarias, aunque por el momento no genera gran cantidad de adeptos entre los dueños de inmuebles.

El primero que había hablado sobre la necesidad de imponer un mecanismo de pago en pesos (sin hablar de qué tipo de cotización se debía tomar) había sido Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), quien había advertido sobre el riesgo que tendría el hecho de no plegarse a la pesificación.

“Es el mercado de la propiedad usada el que todavía permanece dolarizado. Lo que está en pozo y las construcciones nuevas no tienen problemas, y se venden en pesos, pero el usado es complejo porque el que compró en dólares quiere dólares”, marcó.

 

Fuente: Cronista.com

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Restricciones al dólar hacen caer las operaciones inmobiliarias


depto en venta

Restricciones al dólar hacen caer las operaciones inmobiliarias

La venta de propiedades en la Provincia cayó un 20% en abril. Es en comparación con igual mes del año pasado, según estadísticas del Colegio de Escribanos bonaerense.

 

Aseguran que las trabas impuestas para la compra de divisas extranjeras “repercute en el mercado inmobiliario, que está totalmente dolarizado”.

 

Mientras tanto, en inmobiliarias de Mar del Plata ya se observan los valores de las propiedades en dólares y en pesos.

 

En el cuarto mes del año, se realizaron 8.592 operaciones inmobiliarias en la Provincia contra las 10.372 registradas en igual período del 2011, según las estadísticas provistas por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires.

 

De esta manera, en el primer cuatrimestre, la cantidad de escrituras acumuló una caída del 0,8 por ciento en comparación con igual período de 2011.

 

Según el informe, entre enero y abril del 2011 se realizaron 30.209 escrituraciones, mientras que en el mismo período de este año se concretaron 29.949.

 

Al respecto, el titular del Colegio de Escribanos de la Provincia, Carlos Agustín Sáenz, explicó que “la baja registrada tiene relación con la dificultad -que es de conocimiento público y se ha acentuado en las últimas semanas- para la adquisición de dólares”.

 

Agregó que las trabas impuestas por la AFIP para la compra de divisas extranjeras “repercute en el mercado inmobiliario, que está totalmente dolarizado“.

 

Fuente: puntonoticias.com

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Corredores Inmobiliarios al borde de un ataque de nervios


El título de la película de Almodovar sirve para describir la situación actual.
·   El Gobierno con necesidad de dólares cierra todos los canales de comercialización del dólar al precio oficial.
·       Inmuebles que desde 1975 se comercializan en dólares, buscando una moneda dura que proteja al capital de la depreciación de la moneda local.
·     Operaciones inmobiliarias que quedan entrampadas entre dos tipos de cambio, uno oficial a $ 4,50 por dólar y uno paralelo, negro o blue a un valor indefinido, entre $ 5,50 y $ 6,00 por dólar.
·         Propietarios que pretenden que su venta se pague en dólares billetes.
·      Compradores con dificultades para obtener dólares al tipo de cambio oficial y quieren pagar en pesos al tipo de cambio oficial.
·         Economistas que dicen que el mercado paralelo es de muy poco volumen de operaciones y por lo tanto el precio que se publica no es representativo de un mercado transparente.
·      Otros economistas que dicen que el dólar se estancó frente a la inflación interna y que su valor actual debería ser $ 8,10 ó $ 15,90 ó vaya a saber cual. (La cantidad de gente que apareció en los diarios escribiendo sobre el dólar es increíble)
·         Opiniones que dicen que llegó el momento de pesificar la economía y  que la venta de inmuebles se deberían hacer en pesos.
·       Otras opiniones que dicen: el peso perdió 13 ceros hasta la fecha,  que es como dividir el peso actual por 10.000.000.000.000 para conocer su valor histórico.
·         Opiniones que dicen que se terminó el mito del ladrillo como reserva de valor.
·         Otras opiniones que fueron defensoras del ladrillo que hacen “mutis por el foro”
·        Desarrolladores inmobiliarios que se salvaron de este desastre cuando hace 2 años inventaron el modelo de “fideicomiso al costo”. El desarrollador no pone en riesgo su utilidad, que la asegura con un ingreso fijo,  el riesgo por los mayores costos lo tienen los compradores que son  “dueños” del proyecto.
·     Propietarios que piensan en no vender hasta que pase la tormenta y ofrecer su propiedad en alquiler ó dejarla “cerrada con llave”.
·         Compradores que pueden esperar y esperan, intuyendo que este nuevo valor del dólar llegó para quedarse.
·         Dirigentes inmobiliarios que dicen que la actividad bajó un 30%
·         Colegios de Escribanos que dicen que se hacen muchas menos escrituras.
Y en el medio de este gran lío esta el Corredor Inmobiliario, cuya misión es intermediar entre la oferta y la demanda y que en estas condiciones su trabajo se hace muy difícil y a veces imposible de llegar a un acuerdo satisfactorio para las partes.

Si no hay acuerdo, no hay honorarios, no se pueden pagar sueldos, los gastos fijos comienzan a asfixiar al negocio y el “pato de la boda” lo terminan pagando los que viven de su ingreso mensual.

Esto se veía venir.
El mercado inmobiliario tiene un funcionamiento especial: los inmuebles se venden en dólares pero el costo de su construcción es en pesos, estoy hablando de los inmuebles nuevos, pero estos fijan el precio de los usados.
En los últimos años el dólar ha tenido una devaluación anual del 5%, mientras que el índice de precios de la construcción que elabora la cámara del sector, vino creciendo a un 20% anual. ¿Qué pasa con esa diferencia del 15%? Si el desarrollador no hace nada, debe vender más dólares de su ingreso para cubrir sus mayores costos en pesos y eso da como resultado que baje su rentabilidad. Para evitar la pérdida de rentabilidad aumenta los precios.
Aquí un ejemplo

Por lo tanto en los últimos 7 años el precio de las propiedades vino creciendo año a año ¿pero se trataba de un crecimiento genuino por incremento de la demanda? No,  porque no se incrementó la cantidad de unidades vendidas,  que estuvo por debajo del promedio. El aumento se debió a un ajuste inflacionario: inventamos “la inflación en dólares”.

Durante esos años se dio un debate: si había o no burbuja de precios. Puedo decir que los precios se inflaron como un globo y siempre pasa que los globos se desinflan.
No es cuestión de encontrar al malo de la película, porque el desarrollador que aumentó los precios lo hizo obligado porque aumentaron los costos, y además los compradores después convalidaban el aumento de precios comprando, y es mas, se ponían contentos porque esos mayores precios le revaluaban positivamente su capital (el inmueble). En criollo: compraban a 100 y en algún momento podían vender en 150 haciendo una buena diferencia (si vendían).
Hoy probablemente le quieran pagar 120 y el propietario igual habrá hecho una diferencia con el precio de compra y revaluado su capital, aunque no quizás, la diferencia que esperaba. Mañana nadie sabe lo que va a pasar, es lo que se llama incertidumbre.
Los Ciclos Económicos
Si se estudia la economía argentina en el tiempo se encuentra una curva que evoluciona entre cimas y fondos. El estudio se hace midiendo la evolución de una variable que se llama Producto Interno Bruto (que es el volumen total de transacciones económicas que se hace en el país en un período determinado). Si se grafican las variaciones de esa variable en el tiempo se obtiene el siguiente gráfico:
La curva roja representa a toda la economía, la curva azul representa a la actividad de la construcción que está inserta en esa economía. A la línea azul se la llama ciclo inmobiliario y tiene un comportamiento particular:
  • En los momentos de crecimiento del PIB general el PIB inmobiliario crece más.
  • En los momentos de caída del PIB general,  el PIB inmobiliario cae más.
Esto se debe a que la duración de un proyecto inmobiliario ocupa varios años. En los momentos de crecimiento económico,  como es rentable desarrollar nuevos proyectos, estos se multiplican; pero si la situación económica cambia, un proyecto ya lanzado no se puede detener porque el costo de detenerlo es más alto que continuarlo.
Los proyectos terminados se acumulan y como no es negocio realizar nuevos proyectos,  el PIB de la construcción cae. La duración de esta caída dependerá del ciclo económico. Durante la caída, las nuevas necesidades de vivienda se resuelven del stock de viviendas desocupadas disponibles en las ciudades.
Hacia delante es difícil prever como se comportarán las variables, por eso se habla de incertidumbre; pero,  probablemente haya una baja de la actividad económica que produzca una baja de la actividad de la construcción.
Si no se hace nada con respecto a la inflación y el tipo de cambio se mantiene retrasado con respecto a ésta,  se seguirán produciendo tironeos en la economía.
Qué hacer con los clientes
No todas las situaciones son iguales. En propiedades de menor valor,  los montos involucrados entre la punta vendedora y la compradora son más fáciles de resolver. En operaciones de mayor precio los montos son más altos y las posiciones son más irreductibles.
Aquel que venda para comprar tendría que “calzar” el descuento que deba hacer en el precio para vender con el descuento que le pedirá al vendedor para comprar.
Aquel que venda porque quiere convertir su inversión inmobiliaria en dinero está en la situación mas difícil ya que deberá asumir que quizás no pueda lograr el precio esperado, pero que,  sin embargo,  logre una diferencia entre el precio que obtenga y el que pagó la propiedad.
La tarea del Corredor, como siempre,  será acercar a las partes haciendo notar los pro y los contra de cada decisión.
Para el que resuelva suspender la venta y ofrecer la propiedad en alquiler deberá saber que la rentabilidad neta de los alquileres ronda el 3% anual sobre el capital invertido y que esa ecuación puede bajar si aumentan impuestos y expensas y no sube el precio de los alquileres por sobreoferta en el mercado.
Es una situación difícil para el mercado que solo el tiempo podrá aclarar.
Como broche final coleccione de Internet frases famosas que han dicho los funcionarios públicos sobre el dólar.
Las frases con el dólar como protagonista

Cristina Fernández de Kirchner el 25/05/2012
“Me acuerdo de un amigo, que no voy a decir el nombre porque me va a matar si lo digo, que una de los dos hijas vive acá en Bariloche, y me decía en 2002, cuando se produjo el crac económico y el Parlamento elige un nuevo gobierno el 1º de enero, este amigo de la familia viene y le dice a mi hijo Máximo: ‘Máximo, hay que comprar dólares –estaba a 4,80 en ese momento – porque se va a ir a 10 pesos’. Y el amigo nuestro compró. No sé qué habrá hecho con esos dólares o si los tendrá.”
SBATELLA QUIERE DESDOLARIZAR «POR LA BUENA O POR LA MALA»
El titular de la Unidad de Información Financiera (UIF), José Sbatella, consideró que «por la buena o por la mala tenemos que recuperar la soberanía monetaria. Pensamos que, inclusive, la desdolarización de la Argentina requiere ponerle un límite a la facilidad con que se hacían las cosas», señaló el economista. Abril de 2012
SBATELLA: «NADIE PROHÍBE AHORRAR EN DÓLARES»
El titular de la Unidad de Información Financiera remarcó que las nuevas medidas cambiarias sólo buscan conocer «el origen de los fondos» y dijo que el Gobierno viene siguiendo la diferencia entre el dólar oficial y el «blue». Noviembre de 2011
La gente que tiene ingresos y que compra dólares con su sueldo o con su jubilación, más allá de estar haciendo un mal negocio, lo que tiene que hacer solamente cuando lo hace es dar información», Miguel Pesce, vicepresidente del BCRA. Noviembre de 2011
EL QUE DEPOSITO DOLARES, RECIBIRA DOLARES…
Frase dicha por Eduardo Duhalde al asumir como presidente en enero de 2002 después del corralito de Domingo Felipe Cavallo. Sin comentarios…
LES HABLE CON EL CORAZON Y ME CONTESTARON CON EL BOLSILLO 
Dicho por el ministro de Economía Juan Carlos Pugliese en 1989, en medio de una gran crisis financiera, luego de un discurso que intentó frenar en vano la corrida cambiaria-bancaria.  En aquel fatídico verano de 1989, hasta los jubilados iban a las casas de cambio a comprar dólares para defenderse de la inflación, mientras Raúl Alfonsín, negando la realidad, trataba de quitarse la responsabilidad del incendio y hablaba de un golpe de mercado.
EL QUE APUESTA AL DOLAR, PIERDE
Advertencia lanzada en 1981 por el ministro de Economía Lorenzo Sigaut. Asumió como ministro de Economía, cuando el entonces general Jorge Rafael Videla, quien se había desempeñado en la presidencia del gobierno militar desde el 24 de marzo de 1976, fue desplazado por Roberto Viola. El cambio en la presidencia de facto implicó también el cambio del ministro de Economía que había acompañado toda la gestión de Videla, José Alfredo Martínez de Hoz.  Sigaut, un economista proveniente del sector industrial argentino, asumió con la intención de poner fin a la subvaluación del dólar que caracterizó la etapa de Martínez de Hoz. En ese sentido, al momento de asumir su cargo, Sigaut pronunció una frase que, obviamente tenía como objetivo desalentar maniobras especulativas, pero que pasó a la historia argentina como ejemplo de la poca confiabilidad de las declaraciones de los gobernantes: «el que apuesta al dólar, pierde». Pocos días después, dispuso una revaluación del dólar en un 30%, la primera de una serie de devaluaciones que tomó durante su función.
EL RODRIGAZO
El 4 de junio de 1975, el entonces Ministro de Economía Celestino Rodrigo, dispuso un brutal ajuste que consistió en devaluar el peso ley llevándolo de 10 a 26 en lo que hacía al dólar comercial; el dólar financiero pasó de 15 a 30 pesos ley, y se creó un nuevo tipo de cambio turístico, en 45 pesos. Ya Gómez Morales, en marzo, había llevado el cambio comercial de 5 a 10 pesos y el financiero de 10 a 15. Las tarifas eléctricas subieron de 50 a 75%. La nafta súper, 172% y la común, 181%.. Igual otras tarifas. Nunca en la Argentina había habido semejante ajuste de precios relativos, ni tanta inflación y devaluación, más una recesión que acabó con 11 años seguidos de crecimiento. Y todo en un contexto de vacío de poder tras la muerte de Perón en 1974 y una espiral de violencia.
Fuente: Tecnicoinmobiliario.blogspot.com
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Alquileres de Temporada 2011/2012, se lanzan los valores para la proxima temporada de verano.


de Sanz y Ordoqui, el Martes, 20 de septiembre de 2011, 13:05

INFORMACIÓN DE ALQUILERES

TEMPORADA DE VERANO 2011/2012

 

El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Departamento Judicial Mar del Plata, Miguel Angel Donsini, acompañado por el secretario de Turismo de la Provincia de Buenos Aires, Ignacio Crotto; el director Provincial de la Oficina de Delegaciones Turísticas Carlos Patrani y el presidente del Ente Municipal de Turismo (EMTUR), Pablo Fernández dio a conocer este martes los valores locativos para la temporada 2011/12. También estuvieron presentes representantes de la Cámara de Balnearios Restaurantes y afines: Jorge Ricillo, y de la Cámara de la Recreación Eduardo Meyer, el vicepresidente 1º del Colegio Horacio Espatolero y los delegados departamentales de Gral Alvarado y de Mar chiquita. Pedro Duda y Jorge Giorno respectivamente.

Luego de hacer un exhaustivo análisis, este Colegio SUGIERE los siguientes VALORES QUINCENALES orientativos de los distintos departamentos con las variaciones que podrán tener según calidad, estado, ubicación y zona que incluyen servicios:

DEPTOS. DE 1 AMBIENTE (2/3 PERSONAS)          DESDE  $ 1.500.-

DEPTOS. DE 2 AMBIENTES (3/4 PERSONAS)        DESDE  $ 2.000.-

DEPTOS. DE 3 AMBIENTES (5/6 PERSONAS)        DESDE  $ 3.000.-

CHALET DE 3 AMBIENTES                                        DESDE  $ 3.500.-                   

Los montos indicados, con relación a los VALORES OBTENIDOS durante enero del corriente año, sufrirán un 18% de aumento.

Asimismo para diciembre y marzo se sugiere un 50% menos y para febrero, un 30% menos de los valores de enero.

Los colegiados realizaron diferentes reuniones, en las cuales tasaron de manera estimativa los valores locativos de las unidades más solicitadas y que se presume serán pedidas por los locadores en los contratos de locación por temporada de verano.

Cabe destacar que ha entrado en la oferta una gran cantidad de unidades nuevas y de mayor nivel que ha hecho que el mercado estival se esté aggiornando.

Los precios tasados por los corredores no son de aplicación obligatoria, sino que los mismos quedan sujetos al libre juego de la oferta y demanda de bienes y servicios, sirviendo sólo como un valor de referencia que cada corredor expone a ambas partes de un contrato a título meramente orientativo.

Por otra parte, y para evitar fraudes que fueron denunciados en las últimas temporadas, se  recomienda tanto a propietarios como a interesados en alquilar un inmueble, contactarse únicamente con inmobiliarias legalmente habilitadas. De esta forma no solamente verán satisfechas sus necesidades, sino también evitarán situaciones indeseadas. Asimismo se recuerda que la labor del profesional brinda al inquilino un servicio durante todo el período locativo.

Se aclara que de modo alguno las estimaciones implican determinación o fijación de valores ya que es una alternativa exclusiva y excluyente que las partes en los contratos de locación fijan de acuerdo con sus pretensiones y posibilidades.

Estas aclaraciones se formulan al sólo efecto de que no exista una incorrecta interpretación de la reunión informativa. Además se comunica que la tarea que aquí se brinda pretende colaborar con las autoridades y fuerzas vivas de la ciudad, en un deseo de poder captar la mayor cantidad posible de turistas que en definitiva redundarán en la obtención de mayores y mejores beneficios para todos los habitantes de Mar del Plata y la zona.

Donsini reclamó la puesta en vigencia del Decreto 659 de 2007 que se refiere que todas aquellas unidades inmobiliarias que se ofertan en locación temporaria deberán poseer un certificado de habitabilidad firmado por un profesional martillero o corredor público, primer paso para dar lugar a la tan ansiada categorización de las unidades que se ofrecen en el mercado.

Por su parte, el secretario de Turismo provincial, Ignacio Crotto aseguró que “con responsabilidad  y esfuerzo tanto del sector privado como del Estado provincial lograremos una buena temporada estival que ya se perfila muy positiva” y remarcó que “es fundamental establecer precios competitivos y accesibles”.

Mar del Plata, 20 de septiembre de 2011

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Nace el nuevo portal inmobiliario gratuito en Mar del Plata, www.propiedadesmdp.com


http://www.propiedadesmdp.com ofrecerá servicios inmobiliarios gratuitos a agencias inmobiliarias y particulares y se afianza como una alternativa sólida en el mercado de los portales inmobiliarios.

El nuevo portal inmobiliario http://www.propiedadesmdp.com avanza con paso firme para situarse entre los grandes portales inmobiliarios de la ciudad y se afianza como alternativa sólida en un sector tan competitivo como el inmobiliario al ofrecer la máxima calidad gratuitamente.

Como característica principal, http://www.propiedadesmdp.com se desmarca del resto de competidores al ofrecer sus servicios a las agencias inmobiliarias de forma totalmente gratuita: publicación de un número ilimitado de propiedades, registro de la inmobiliaria en la base de datos y utilización de los principales servicios del portal se ofrecen sin coste alguno a las agencias, profesionales en general y, por supuesto, para los particulares.

De entre los servicios que pueden encontrarse en casanuncio destaca la posibilidad de ubicar a la propiedad publicada en el mapa de google maps. Asimismo, los usuarios pueden añadir los mapas de google a sus anuncios.

Existen también numerosos servicios que hacen muy fácil la tarea de buscar propiedades: listado ordenados por operacion, ambientes, moneda, tipo de propiedad, precio, zona como asi tambien un cuadro para el numero de ficha para una llegada mas rapida a la informacion.  Además, la ficha del anuncio de la vivienda incluye una galería de fotografías deslizantes y el mapa de google, todo simultáneamente.

La oferta inmobiliaria se incrementa, se presenta una nueva y novedosa herramienta de publicidad gratuita en la ciudad de Mar del Plata.

Propiedadesmdp.com está diseñado con un moderno y atractivo diseño y una interfaz intuitiva y fácil de usar, haciendo uso de la web 2.0 para optimizar la experiencia del usuario.

 

www.propiedadesmdp.com

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AFIP: elevan a $600.000 el piso para informar operaciones inmobiliarias


El fisco nacional duplicó el valor que deben tener en cuenta escribanos, inmobiliarias y propietarios de inmuebles al momento de reportar esas transacciones. También se modificaron las pautas para obtener el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles

Por Hern�¡n GilardoMailiProfesional.com

AFIP: elevan a $600.000 el piso para informar operaciones inmobiliarias

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) decidió duplicar el piso a partir del cual escribanos, inmobiliarias y propietarios deben informar la compraventa de propiedades.

En efecto, a través de la resolución 3101, publicada en el Boletín Oficial, se decidió elevar de $300.000 a $600.000 el valor mínimo de las transacciones a informar. El monto se mantenía sin cambios desde fines de 2007. Para acceder al texto completo de la norma haga clic aquí.

El control, impulsado desde el organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se apoya en la utilización del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que permite controlar la operación desde el momento de puesta a la venta del inmueble hasta su escrituración. 

Cerco antievasión
Puntualmente, la reformulada normativa establece que el titular o condómino del bien inmueble deberá solicitar el COTI, con carácter previo a la operación, cuando cualquiera de los siguientes valores supere los 600.000 pesos:

  • El precio consignado en el acto de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir; o
  • La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.

Asimismo, se aclara que la solicitud del COTI se efectúa individualmente por cada inmueble.

En cuanto a los actos de negociación, oferta o transferencia de propiedades, que se realicen en conjunto, la obligación queda configurada cuando el valor, considerado individualmente para cada bien inmueble o en su conjunto, resulte igual o superior a los 600.000 pesos.

Trámite para obtener el COTI
A fin de solicitar el nuevo código, el titular de dichos bienes debe comunicar a la AFIP los siguientes datos:

  • Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir.
  • Ubicación del mismo.
  • Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
  • Identificación de los condóminos, indicando los número de la CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
  • Consignar la CUIT de las inmobiliarias intervinientes en la operación.

Para suministrar los datos al fisco nacional podrán optar entre los siguientes procedimientos:

  • A través de la página web de la AFIP, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la clave fiscal accediendo a la opción «Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles» del servicio «Transferencia de inmuebles».

En este aspecto, la flamante resolución establece que, sólo en caso de inoperatividad de Internet, se podrá solicitar el código mediante comunicación al Centro de Información Telefónica de la AFIP.

Cuando intervenga una inmobiliaria en la operación deberá ingresar, dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de la carga inicial de datos por parte del propietario, la identificación del COTI proporcionada por el titular del bien a transferir a efectos de:

  • Confirmar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia de la propiedad o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
  • Rechazar su designación como intermediario.

Respecto al plazo para ser utilizado, el COTI tiene una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.

Si por algún motivo el titular de la propiedad decide desistir de realizar la transacción, debe informar a la AFIP tal circunstancia mediante el servicio disponible en la página web.

Una vez confirmada la operación, las inmobiliarias son las que se encargan de informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, así como el monto de la operación concertada consignando la identificación del COTI.

Para cumplir con el compromiso de transferencia tienen sólo cinco días corridos contados desde la ocurrencia -en primer término- de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:

  • Firma o cesión del boleto de compra venta.
  • Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio.
  • Celebración del acto de firma de la escritura.
  • Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
  • Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.

Escribanos
Como último pilar del control, los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble, deben verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del COTI ingresando al servicio denominado «Transferencia de inmuebles – Informe Escribanos».

Una vez verificada la vigencia del COTI, los escribanos deben constatar e informar los siguientes datos:

  • Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
  • Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
  • Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
  • Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
  • Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
  • Declarar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la transferencia.

Una vez que los escribanos carguen los datos el sistema informático emitirá el «Certificado de Bienes Inmuebles».

Los profesionales deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo, el cual resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente

fuente: iprofesional.com

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De paseo y junto al mar, para planear las próximas vacaciones, mar del plata 2011.


Fin de semana largo / Escapadas a Mar del Plata y a Pinamar

Los turistas, además de las caminatas por la playa, visitaron distintas inmobiliarias

Domingo 10 de octubre de 2010 | Publicado en edición impresa

De paseo y junto al mar, para planear las próximas vacaciones

En Pinamar, la gente se animó a ir a la playa, pero el viento persistente obligó a llevar abrigo. Foto Mauro V. RizziVer mas fotos

 

Dario Palavecino
Enviado especial

PINAMAR.- Desde la ventana del apart-hotel con vista al mar, parece una mañana ideal, con sol pleno y unas pocas nubes lejanas. Pero los pocos pasos que van desde el lobby hasta la arena son suficientes para sentir el rigor del viento suave, pero fresco, que acaba con cualquier chance de una jornada de verano.

Un escenario meteorológico que ayer se repitió en toda la costa atlántica y tentó para que decenas de miles de turistas se acercaran a las playas de la zona, pero que en todo momento obligó a tener más a mano un abrigo que el bronceador, o a pensar más en disfrutar de los cuatriciclos entre las dunas y el bosque, o las caminatas junto al mar, que en tenderse en las reposeras en busca de los primeros tonos dorados.

Los visitantes, en busca del mejor microclima posible, se dispersaron bastante. En Pinamar, marcharon con sus vehículos por la orilla del mar hacia las playas del Norte, donde sólo encontraron reparo entre sus camionetas y las dunas. En Mar del Plata, todo fue más sencillo: las carpas ya están en pie en la mayoría de los paradores y le pusieron un freno a la brisa costera. Sólo allí asomaron los primeros trajes de baño.

A tono con el nivel de reservas que habían anticipado tanto hoteles como inmobiliarias, la afluencia de viajeros es alta desde anteanoche y se espera que hoy se dé el pico de esta fecha ideal para minivacaciones. El movimiento turístico es importante, pero está lejos de saturar la capacidad.

Tanto Mar del Plata como Pinamar anuncian para este fin de semana un promedio de ocupación del 80% de las plazas hoteleras, y algo mayor es la demanda en Cariló. Pero también llegó buena cantidad de propietarios y comienzan a alistar sus inmuebles, tanto casas como departamentos, para arrendarlos la próxima temporada.

Muchos turistas saben aprovechar esta fecha para tomar un primer contacto con el mercado de alquileres y evaluar su alojamiento para la próxima escala veraniega. En las inmobiliarias anticipan algunos valores, que en promedio exhiben aumentos cercanos al 15% con respecto al año anterior. Pero también reconocen que todavía la oferta está incompleta, ya que muchos dueños todavía no ofrecen sus inmuebles porque esperan hasta último momento para definir precios.

Las inmobiliarias de Pinamar, que tuvieron una mañana tranquila, esperaban consultas durante el atardecer, una vez que los turistas finalizaran la rutina de playa. «La prioridad es pasear y descansar, pero también veremos alojamiento para venir en enero», contaron Mayra y Diego, que esperan veranear con amigos en Pinamar. Por un departamento céntrico de tres ambientes, les pidieron entre 6000 y 7000 la quincena. Con un solo dormitorio, los valores oscilan entre 3800 y 5000 pesos.

En los balnearios de Mar del Plata también esperaban con entusiasmo el paso de los turistas que alquilen sombra en el verano. En enero, una carpa costará 3000 pesos y la temporada completa oscila entre los 4000 y 8000 pesos. Hoy, con sol y mejor temperatura, habrá buena chance para comenzar a probar el servicio.

fuente> LA NACION>COM

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ALQUILERES DE VERANO, un termometro clave, valores de Mar del Plata


ALQUILERES DE VERANO

Un termómetro clave

// 26.09.2010 | Todos los años se ajustan los valores al ritmo de la inflación. Esta temporada, los martilleros marplatenses recomiendan a los propietarios no incrementar más del 10% los precios del año pasado. En el rubro de alquileres comerciales, diferentes profesionales ya anticipan que los valores de renovación tendrán un incremento del 15% al 20% en comparación con 2009.

Hace pocos días, el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Ángel Donsini, realizó el tradicional anuncio de pretemporada en cuanto al precio de los alquileres con vistas al verano. El índice elegido para establecer los ajustes de las locaciones turísticas fue del 10%.
Donsini detalló la decisión asumida por la entidad de cara a los ajustes de los precios de alquileres de temporada, y le puso números a cada tipo de unidad habitacional. Los precios por quincena serán de $1.000 para un departamento de un ambiente apto para dos o tres personas, $1.500 para departamentos de dos ambientes aptos para tres o cuatro personas, $1.800 para departamentos de tres ambientes destinado a cinco y seis personas. Y el nivel superior de chalet de 3 ambientes rondará el costo de $2.800.
No obstante, vale aclarar que estos valores sugeridos por los profesionales se refieren a los precios mínimos que debe cobrar un propietario a la hora de ofrecer su casa o departamento. Pero pueden aumentar hasta un 100% dependiendo de la calidad de la unidad, los servicios y la proximidad con la costa.

Brasil, el “cuco”

Consultado sobre el bajo nivel de ajuste, y teniendo en cuenta que la inflación que miden las consultoras privadas arrojará para este año en curso un promedio del 22% al 25%, el presidente de los martilleros locales reconoció que “se tomó esta determinación pensando en la fuerte competencia nacional e internacional que tendrá Mar del Plata durante la temporada de verano”. ¿Cuál? Puntualmente, Brasil.
Al respecto, señaló: «sabemos que la inflación es más elevada que el 10% aconsejado para el ajuste; lo que estamos recomendando a los propietarios es mantener estos precios. No nos olvidemos que tenemos una competencia muy grande y este año, internacional».
Sobre esta amenaza turística internacional explicó que «hay valores en el exterior, como en Brasil, donde los precios se han acercado muchísimo a los valores locales. Esto nos obliga, realmente, a presionar un poco para salir con una buena temporada. Lo que se busca es tener la mayor cantidad de ocupación posible».
Como ya ha sucedido el año pasado, el Colegio de Martilleros recomendó que en diciembre y marzo se alquile por un 50% menos a los valores de enero. Para febrero, se solicitó a los profesionales y propietarios que realicen un descuento del 30% a los precios del primer mes del año.

Los comerciales

Otro rubro importante en “La Feliz” es el de los locales comerciales, que suelen ser muy buscados durante los meses de octubre y noviembre. Por estos días, el martillero Diego Del Valle indicó que “las renovaciones de propiedades, oscilarán entre el 15% y el 20%, y ya se estima ocupación plena en Peatonal San Martín, Rivadavia y Güemes”.
Justamente en esta última zona, los locales de pocos metros rondan los u$s 10.000 por mes; los de características y dimensiones más importantes pueden llegar a u$s 20.000 mensuales. Y en los últimos días, una importante propiedad donde funcionaba la cadena de videos Blockbuster fue ofertada a un importante comercio gastronómico local por un valor de u$s 25.000 al mes.
Pero fuera de ahí, y con excepción de estas zonas muy exclusivas y limitadas, la oferta en alquileres comerciales es importante: “nos encontramos a meses de una nueva temporada de verano con una oferta más que amplia para la parte comercial», redondeó el entrevistado.
Es por eso que, en este rubro, los martilleros saben que los próximos 60 días serán clave para lograr colocar la mercadería disponible. Por eso recomiendan a los propietarios dos cosas: inteligencia y coherencia para aprovechar las oportunidades, y no dejar vacío el local hasta abril o mayo del año próximo.
Del Valle señaló que las perspectivas del sector son de mucha «prudencia», teniendo en cuenta que “el comercial ha sido uno de los sectores de la economía más golpeados por la inflación”.
Por otro lado, habló de una plaza cada vez «más competitiva», donde la gente busca más y mejor servicio: «Ya no alcanza con alquilar un buen local, bien ubicado, y esperar a vender. En todos los rubros la competencia termina con un solo vencedor, el que piensa y repiensa su negocio cada cuatrimestre. Y que tiene en cuenta que ya no sólo tener un buen producto y una buena ubicación es regla de negocio».
Así las cosas, la mayoría de los operadores inmobiliarios locales coinciden en que la palabra clave es “prudencia”, pues advierten que por estos días se están teniendo niveles de consultas y sondeos muy parecidos a los de los últimos años. Esto indica que, al final del verano, el volumen de negocios podrá haber resultado similar a las dos temporadas pasadas.

Relación sueldo-vivienda

De manera periódica, la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) realiza su índice del Salario Real en relación al Valor del metro cuadrado. Allí compara la relación entre un sueldo de un empleado en la Capital Federal con el precio del metro cuadrado de vivienda, para tomar un dato estadístico constante de la marcha de la economía.
Quisimos relevar el mismo dato pero con parámetros locales, por lo que consideramos que el metro cuadrado de vivienda promedio está en u$s1.350 y el salario promedio de los trabajadores de empleados de comercio, en referencia a un cajero de supermercado, es de $2.200 o u$s 551.
Entonces podemos advertir que, a precios constantes, con un sueldo tipo se alcanza a cubrir apenas el 40,81% de un metro cuadrado de vivienda. Si consideramos una propiedad promedio, de 65 metros cuadrados, a precios constantes de hoy un empleado de comercio necesitaría 159 salarios para adquirir su vivienda.
En Capital Federal la relación entre el sueldo y el metro cuadrado es un poco mejor, ya que el salario cubre el 44% del valor del metro cuadrado de construcción.
Los últimos datos de julio que maneja la UADE muestran que en los últimos doce meses el salario nominal aumentó 19,8%, mientras que el valor del metro cuadrado promedio de departamentos nuevos creció un 14,6% y el tipo de cambio sólo lo hizo un 3,3%.
La UADE también señaló que estos datos, especialmente el de capacidad de compra del metro cuadrado, están un 52% deprimidos respecto del año 1997 cuando empezó a relevar el indicador.

Relevamiento de la UADE

En cuanto al poder adquisitivo salarial según los precios inmobiliarios en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, durante julio alcanzó para adquirir un 44 por ciento del valor del metro cuadrado de una vivienda nueva en la zona norte.
En otras zonas, de menor valor inmobiliario, tales como Caballito y Almagro, el porcentaje ascendió a 54 y 55 por ciento, respectivamente.
Para julio último, este poder de compra en viviendas se encontraba cerca de un 52 por ciento por debajo del registrado al período considerado como base para este trabajo (1997), según concluyó el informe.

Matías Frati por Matías Frati

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