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Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales: la AFIP prepara nuevas inspecciones


Vencen múltiples regímenes que apuntan a gerentes de empresas, a padres que envían a sus hijos a colegios privados y a quienes invierten en fideicomisos. La renovada base de datos será cruzada con las últimas declaraciones anuales presentadas

Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales: la AFIP prepara nuevas inspecciones <!– ­
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Es tiempo de descuento. Sólo faltan unas horas para que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) tenga todo listo para disparar nuevas inspecciones, en las que el detonante es la información declarada en las últimas presentaciones del Impuesto a las Ganancias y el Impuesto sobre los Bienes Personales.

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Esto es así, dado que mañana vence el plazo para cumplir con los regímenes de información que ponen la mira sobre los gerentes de empresas, los padres que envían a sus hijos a colegios privados y sobre quienes invierten en fideicomisos.

De acuerdo a la información a la que pudo acceder iProfesional.com, una vez procesados los datos provistos por empresas y particulares, el organismo que conduce Ricardo Echegaray potenciará el cruce de los mismos a fin de direccionar próximas fiscalizaciones.

Puntualmente, el fisco nacional seguirá de cerca, por ejemplo, a los monotributistas ubicados en las categorías mas bajas que invirtieron cifras millonarias en fideicomisos.

También a los padres que afrontan cuotas de colegios privados que superen los $2.000 mensuales, pero que no presentan declaraciones e los mencionados tributos.

En igual sentido, investigará la situación fiscal de directivos de compañías que no declararon las ganancias que fueron distribuidas por la empresa e informadas ante el organismo.

Gerentes, apoderados, socios y accionistas
El régimen que más preocupación genera entre los empresarios es aquél que informa sobre la composición societaria de las compañías.

De acuerdo a la reglamentación vigente, las empresas deberán suministrar, hasta el sábado inclusive, los datos que identifican a los titulares del paquete accionario al 31 de diciembre del año pasado.

Más precisamente, las firmas tendrán que enviar -a través de la web- los siguientes datos de los socios, accionistas, gerentes y apoderados que actúen ante la AFIP:

  • Apellido y nombres, Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) o Código Único de Identificación Laboral (CUIL) y domicilio.
  • Cantidad de acciones, cuotas y porcentaje de las demás participaciones sociales, y -en su caso- su valor nominal y la cantidad de cuotas parte de fondos comunes de inversión.
  • Valor de las acciones, cuotas, participaciones y cuotas parte.
  • Fecha a partir de la cual han desarrollado en forma ininterrumpida el cargo.

Marcelo Domínguez, coordinador de la Comisión Tributaria de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (Facpce), indicó que “al conocerse la identidad de los titulares del capital societario y de los administradores de la sociedad, la AFIP podrá efectuar cruces entre lo informado por la compañía y lo declarado por los responsables en Ganancias”.

“Así, por ejemplo, el fisco nacional puede detectar la posible interposición de terceras personas como titulares del capital societario (accionistas o socios insolventes) o, como administradores de la sociedad (directores o gerentes presta-nombres)”, advirtieron desde la Facpce.

Fondos en fideicomisos
La AFIP apuntará a los contribuyentes que invierten importantes sumas de dinero en fideicomisos. De acuerdo a la normativa vigente, los administradores de fideicomisos financieros e inmobiliarios deben informar las características de los instrumentos constituidos durante el año pasado.

En relación a los fideicomisos no financieros, la AFIP solicita declarar los siguientes datos:

  • Respecto a fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios:
    • Apellido y nombres,
    • Denominación o razón social,
    • CUIT, CUIL o CDI.
  • Clase o tipo de fideicomiso.
  • Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar, así como también el total acumulado por cada período informado, valuados de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias.

En relación a los fideicomisos financieros, las autoridades del organismo de recaudación solicitan respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios, los mismos requerimientos de información que para los fideicomisos no financieros. En referencia a los beneficiarios, deberán informarse dichos datos sólo cuando se cuente con los mismos.

También se debe declarar el valor nominal y residual de los títulos valores representativos de deuda y datos clave con respecto a los certificados de participación.

Al respecto, Enrique Scalone, titular del estudio que lleva su nombre, destacó que “los controles se realizan porque los fideicomisos se basan en un desapoderamiento patrimonial inicial de los inversores, es decir, en una disminución de su patrimonio justificado por el mecanismo de aquellos”.

En lo que se refiere específicamente al cruzamiento de datos, el especialista aclaró que “se hará mediante un seguimiento electrónico de dichos movimientos, para luego contrastar sus resultados con las pertinentes declaraciones juradas de los individuos o empresas involucrados”.

Colegios top
Otro régimen clave es aquél que apunta a obtener información sobre quienes paguen cuotas de colegios privados mayores a $2.000 mensuales. A tal efecto, la AFIP solicita a los establecimientos educativos los siguientes datos correspondientes al sujeto obligado al pago de las cuotas:

  • Carácter (padre, madre, tutor o responsable del pago).
  • Apellido y nombres.
  • Domicilio declarado.
  • CUIT o, en su defecto, CUIL o Clave de Identificación (CDI) o tipo y número de documento de identidad.

Al respecto, Alejandro González Escudero, consultor tributario y presidente de la Fundación Economía y Sociedad (Fundecos), no dejó lugar a dudas: “El interés no es revisar los ingresos de los colegios, sino lo que evidentemente busca esta reglamentación es poder identificar quién paga las cuotas escolares”.

“Con esta información se podrá controlar los consumos declarados por estos contribuyentes en el Impuesto a las Ganancias”, agregó González Escudero. (Lea más: La AFIP apunta sobre los padres que mandan sus hijos a colegios privados)

Hernán Gilardo
© iProfesional.com

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Crece la compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires.


www.inmobiliariamardelplata.com

En mayo, el incremento en las operaciones fue del 41% interanual; la suma involucrada totalizó $ 1908,6 millones; en los primeros cinco meses del año, la actividad trepó 34,6%

Noticias de Economia
Jueves 8 de julio de 2010

Los actos de compraventa de inmuebles realizados por escribanos porteños alcanzaron las 5165 escrituras en mayo último, lo que significó un crecimiento de 41% mensual.

Así lo destacó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, que precisó que en el quinto mes del año la totalidad de las operaciones involucraron unos 1908,6 millones de pesos, es decir, 91,7% más que un año atrás.

Hay que tener en cuenta que el año pasado, en el primer semestre, el Colegio de Escribanos porteño había medido un descenso del 38% en las operaciones de compraventa. Aunque el dato es positivo, la comparación se realiza sobre un año de mal desempeño del sector.

En mayo de este año, el valor promedio de las transacciones se ubicó en 369.517 pesos, unos 90.748 dólares. El incremento fue de 36% interanual en moneda local y 29,9 en extranjera.

De enero a mayo, la actividad se elevó 34,6% en cantidad de transacciones inmobiliarias, y 74,4 en la suma global.

«Ese desempeño, que está alineado no sólo con la dinámica que muestran los indicadores de confianza de la población, sino también como la que muestran los datos de inversión en la actividad de la construcción, y el aumento de los ingresos de los asalariados, confirman el rol de reserva de valor que una franja importante del mercado le asigna a la compra de inmuebles», dice el Colegio de Escribanos en el informe.

En mayo, 56% de las transacciones se concentró en el segmento de las unidades de hasta 250.000 pesos, equivalente a unos 45.000 dólares, es decir unidades de hasta dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones ubicados en barrios alejados del centro de la Ciudad.

Sumaron en conjunto 3511 actos, de los cuales 26 por ciento del total correspondió a la franja de hasta 150.000 pesos y 30 por ciento fueron registros por entre 150 mil y 250 mil.

La tercera franja del mercado, comprendida entre un rango de 250.000 hasta $ 900.000, representó 38 por ciento del total, con 1964 escrituras, e incluyó a las unidades de tres a cuatro ambientes, según los barrios y dimensiones. El segmento de lujo representó el 6% restante de las transacciones.

Fuente: lanacion.com

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Multas a inmobiliarias por publicidad engañosaCambiaban el nombre del barrio para aumentar el precio de venta, capital federal.


Descubren una maniobra desleal en la Capital

Tres inmobiliarias de la ciudad fueron sancionadas con una multa de 1950 pesos cada una por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor por publicar publicidad engañosa, mientras que otras 11 están en proceso de juzgamiento por la misma razón.

El gobierno porteño puso bajo la lupa, por primera vez, los barrios que anuncian las inmobiliarias para ofrecer las propiedades que tienen para la venta o el alquiler, y que, en ocasiones, no coinciden con la realidad, con el fin de agregarle un valor económico adicional que no tienen.

Según el gobierno porteño, el primero de los avisos se publicó para la venta de una propiedad de la calle Velasco al 900, dentro del barrio de Palermo, pero, sin embargo, las autoridades pudieron establecer que, de acuerdo con los límites definidos por la ley 1777, de comunas, la propiedad pertenecía a Villa Crespo.

En otro caso, se publicó una propiedad situada en la avenida La Plata número par, dentro del barrio de Caballito, pero de acuerdo con la delimitación legal la propiedad corresponde al barrio de Almagro.

En el tercero, se ofertó una propiedad en Zuviría al 200, también en el barrio de Caballito, pero de acuerdo con la delimitación en vigor esa propiedad está en Parque Chacabuco.

En todos los casos, los barrios de publicación tienen un valor de mercado por metro cuadrado muy superior al que en realidad pertenecían las propiedades.

En la Subsecretaría de Atención Ciudadana, área de quien depende Defensa al Consumidor, explicaron que «el Derecho a la Información debe ser planteado en el centro de los derechos sustanciales del consumidor, ya que permite realizar elecciones bien fundadas, en este caso en el aspecto patrimonial». También indicaron que las inmobiliarias sancionadas fueron Zuker Servicios Inmobiliarios, Holder Propiedades y Omar Porta propiedades.

Las multas fueron ejecutadas bajo normas que así lo establecen. Según el artículo 4º de la ley 24.240 de defensa del consumidor, establece que «quienes produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios deben suministrar a los consumidores o usuarios en forma cierta y objetiva, información veraz, detallada, eficaz y suficiente sobre las características esenciales de los mismos».

Respecto de las publicaciones de avisos, el artículo 9º de la ley 22.802 de lealtad comercial define como publicidad engañosa toda aquella que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las características o propiedades, naturaleza, origen, calidad, uso, precio, condiciones de comercialización».

Además de pagar la respectiva multa, las immobiliarias sancionadas deberán publicar un aviso en el que informarán que fueron multadas por tal situación en algunos de los diarios de tirada nacional.

fuente diario la nacion.com

Multan a inmobiliarias por publicidad engañosa

Fueron sancionadas con una multa de $1.950 cada una por publicar publicidad engañosa, mientras que otras 11 están en proceso de juzgamiento

Tres inmobiliarias de la ciudad fueron sancionadas con una multa de $1.950 cada una por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor por publicar publicidad engañosa, mientras que otras 11 están en proceso de juzgamiento por la misma razón.

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El gobierno porteño puso bajo la lupa, por primera vez, los barrios que anuncian las inmobiliarias para ofrecer las propiedades que tienen para la venta o el alquiler, y que, en ocasiones, no coinciden con la realidad, con el fin de agregarle un valor económico adicional que no tienen, según informa La Nación en su edición de hoy.

De acuerdo al gobierno porteño, el primero de los avisos se publicó para la venta de una propiedad de la calle Velasco al 900, dentro del barrio de Palermo, pero, sin embargo, las autoridades pudieron establecer que, de acuerdo con los límites definidos por la ley 1777, de comunas, la propiedad pertenecía a Villa Crespo.

En otro caso, se publicó una propiedad situada en la avenida La Plata número par, dentro del barrio de Caballito, pero de acuerdo con la delimitación legal la propiedad corresponde al barrio de Almagro, detalla el matutino.

En el tercero, se ofertó una propiedad en Zuviría al 200, también en el barrio de Caballito, pero de acuerdo con la delimitación en vigor esa propiedad está en Parque Chacabuco.

En todos los casos, consigna el diario porteño, los barrios de publicación tienen un valor de mercado por metro cuadrado muy superior al que en realidad pertenecían las propiedades.

En la Subsecretaría de Atención Ciudadana, área de quien depende Defensa al Consumidor, explicaron que «el Derecho a la Información debe ser planteado en el centro de los derechos sustanciales del consumidor, ya que permite realizar elecciones bien fundadas, en este caso en el aspecto patrimonial». También indicaron que las inmobiliarias sancionadas fueron Zuker Servicios Inmobiliarios, Holder Propiedades y Omar Porta propiedades.

Además de pagar la respectiva multa, las immobiliarias sancionadas deberán publicar un aviso en el que informarán que fueron multadas por tal situación en algunos de los diarios de tirada nacional.

fuente infobae.com

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Alquileres de 24 meses: se toman señas y reservas, la oferta de alquileres crecieron un 30%.


ALQUILERES www.alquiler24meses.com.ar

Se toman señas y reservas

// 13.06.2010 | Los alquileres crecieron un 30% en lo que va del año. Los precios se mantienen estables, por las mejoras en la relación a la oferta y la demanda. Más propietarios están decidiendo al alquiler volcar propiedades que antes eran exclusivamente para la venta; ahora escuchan propuestas de locación.

La importante cantidad de propiedades terminadas que se vuelcan al mercado de locaciones mejoró la relación entre oferta y demanda. Esto permitió que los valores obtenidos se mantuvieran relativamente estables con respecto al año anterior.
Algunos inquilinos se dan el lujo de «estrenar» unidades habitacionales. Sin embargo, esto también hace que los precios queden altos para algunas familias. Un inconveniente al que se enfrenta el sector es la falta de garantías sólidas. A pesar de todo, las inmobiliarias coinciden en que se vive un «buen año» en materia de negocios de alquileres.
En el mes de mayo se registró un 30% más de alquileres para viviendas, lo que sostiene una de las patas del negocio de las inmobiliarias en la ciudad. El mismo porcentaje se registra en el período enero-mayo, siempre en comparación con los mismos periodos del año 2009.

Precios estables

Algunos dividen las aguas como «muy bueno para los inquilinos» y «bueno para las inmobiliarias y los propietarios». La explicación se basa en la cuestión de precios: «este año los valores se incrementaron a razón del 15% al 20%, y el año pasado subían del 20% al 30%”, dijo el martillero Diego del Valle. Por su parte, Alejandro Acámpora explicó que «en términos generales, la situación anda bien, aunque todavía la oferta no alcanza a cubrir la demanda».
Una característica que ambos notan es que entre este año y el anterior «se incrementó la cantidad de viviendas ofrecidas en alquiler, la gente está volviendo a ofrecer sus inmuebles para este tipo de servicio».
Esto hizo, sin dudas, «que los valores obtenidos se mantengan estables en comparación con lo que se venía negociando», según enfatizó el martillero Diego del Valle.

Dinámica comercial

Consultados los dos profesionales acerca de cómo observan la dinámica del sector en lo que va del año, ambos arrojaron impresiones positivas.
Del Valle hizo una aclaración: «es bueno porque tenemos una demanda muy sostenida y siempre en crecimiento». Y agregó: “un elemento que venimos siguiendo de cerca tiene que ver con el boom de la construcción; a raíz de la cantidad de edificios en construcción, todos los meses hay nuevas unidades que se suman a la oferta, ingresando al circuito de la locación».
Por su parte, Acámpora también se mostró optimista en la reflexión acerca de la evolución del negocio inmobiliario de alquiler, pero tuvo sus reparos en un tema clave como las garantías: «así como en el caso de las ventas no contamos con una poderosa herramienta de créditos hipotecarios accesibles, en alquileres a muchísima gente le cuesta conseguir una garantía sólida».
Un aspecto favorable que entrega el nuevo escenario marplatense es que, en muchos casos, los inquilinos se encuentran ante la inmejorable oportunidad de estrenar una propiedad, merced a la importante aparición de nuevos departamentos o casas que se construyen «como inversión».
Del Valle opinó que «sin dudas, esto es mejorar la calidad de vida». Además indicó que «el inquilino, actualmente, tiene muchas opciones, lo que le permite la discusión en toda negociación siempre con criterio».

Entre oferta y demanda

En cuanto a la relación oferta y demanda, consultamos a ambos profesionales de la ciudad acerca de la evolución del mercado de alquileres en los últimos meses.
En síntesis, puede concluirse que hay mayor oferta en relación al 2009, ya que casi todo lo que se ha construido y se está construyendo va destinado, en gran parte, a la oferta de locaciones. Por una cuestión lógica de la economía, este crecimiento en la oferta, acompañado por más calidad de construcción, permite una cierta estabilidad en los valores de alquiler. Como se sabe, en el caso de los alquileres los valores siempre van muy relacionados con la solución de la ecuación importante “oferta y demanda”.
El contexto de los últimos meses ha obligado a muchos propietarios, que tenían sus inmuebles sólo para la venta, a escuchar ofertas de locación. Frente a esta coyuntura, el mercado ha respondido de manera interesante, con una demanda constante. Tanto Acámpora como Del Valle resaltaron lo que inevitablemente se advierte: «en Mar del Plata, mucha gente invierte en inmuebles para destinarlos a renta».
En cuanto a lo que busca el mercado, hay similitud en las opiniones generalizadas de las inmobiliarias locales. Carlos Bañón, martillero de nuestra ciudad, también advirtió que “se buscan muchas propiedades pequeñas o de hasta tres ambientes”, pero agregó que “es difícil conseguir inmuebles con tres habitaciones”. Es que la demanda del mercado parece estar situada en propiedades pequeñas pero con cierta comodidad y funcionalidad, como el garage o el patio.
Evidentemente, también hay una explicación alrededor del público que busca estas comodidades, pues se marcan perfiles muy claros. Por un lado, la individualidad, en los casos de aquellas personas que se independizan de sus padres, los que rompen sus vínculos conyugales y los adultos mayores que dejan la casa y van en búsqueda de la seguridad de un departamento. Por otro lado, el grupo familiar que inicia su tránsito, el que tiene uno o dos hijos y busca mejor calidad de vida, sobre todo pensando en niños pequeños.

Contrastes

Mientras en Mar del Plata las ventas de materiales de construcción se mantienen firmes en lo que va del año, en el resto del país los datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland muestran una segunda caída mensual consecutiva.
En los corralones de la ciudad, coinciden en que están trabajando bien, a pesar de que saben que mayo y junio son meses de repliegue. En el resto del país, las ventas bajaron con respecto a abril, pero siguen recuperándose en la comparación interanual.
Según testimonios recogidos entre las empresas locales, las ventas son coincidentes con los niveles de construcción que registra nuestra ciudad. Quizás por eso aquí no se noten tan claramente las disminuciones que se observan en otras partes del país.
A priori, y según los testimonios de dos especialistas en la materia, las operaciones locales se mantuvieron estables. Al respecto, Pedro Rizzo, titular de la empresa Rizzo Revestimientos, dijo que «el mes (mayo) cerró bien, siempre con buena afluencia de público y precios accesibles para que los clientes puedan elegir y llevar de todo». Por su parte, Juan José Anastasía, del corralón A Tu Casa, explicó que «las ventas van mejorando paulatinamente y eso es un aspecto positivo, para que la actividad mantenga niveles aceptables de operaciones».
Pero en el contexto nacional las ventas de cemento anotaron su segunda baja mensual consecutiva, ya que las fábricas despacharon 797.176 toneladas en mayo, lo que representó una baja mensual de 6,2% y, al mismo tiempo, una suba interanual de 8,0%.
Según datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP), los despachos totalizaron 771.257 toneladas destinadas al consumo interno, 5,9% menos que en abril pero un 6,0% arriba de las colocaciones de mayo de 2009. En abril, los despachos totales de cemento habían bajado un 5,5% respecto del mes previo.
De esta manera, en los primeros cinco meses de 2010 los despachos de cemento sumaron 4.025.844 toneladas, 7,9% más que en el mismo lapso de 2009; mientras el consumo doméstico evidenció una suba de 6,55%, hasta 3.887.105 toneladas.
A lo largo del año pasado los despachos totales de cemento bajaron 4,15%, a 9.449.176 toneladas, producto del impacto de la crisis global. Para este año, AFCP proyecta colocar 9.836.000 de toneladas.

Matías Frati por

Fuente: noticiasyprotagonistas.com

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Consejos básicos para invertir en inmuebles


www.sanzyordoqui.com.ar

Terminó la ola de las oportunidades fáciles, pero los precios no bajan

Florencia Donovan
LA NACION

Los inmuebles son, desde hace tiempo, una de las reservas de valor más elegidas por los argentinos. La prueba está en que, si bien en 2009 la compraventa de departamentos sufrió una leve desaceleración, en ningún momento aflojaron los precios. Y, según coinciden los expertos, difícil será que la tendencia se revierta.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que se debe a que la mayoría de quienes compran sin crédito en la Capital Federal lo hacen como resguardo de valor, para obtener una renta con el alquiler, por lo que no tienen una «necesidad imperiosa» de salir de la inversión.

Quienes piensen invertir en inmuebles deben saber que no es fácil encontrar grandes oportunidades, como pudo haber sucedido después de la devaluación y hasta el año 2006-2007. Hoy, el inversor debe estar informado y tener un conocimiento más profundo del mercado si quiere hacer un buen negocio.

Así, según dice Rozados, ya no hay que buscar tanto por zona o barrio, sino por nichos de oportunidades. «Hay que ver los valores de reposición (cuánto saldría construir en esa zona sumado el costo de la tierra). Todo lo que pueda obtenerse por debajo o igual a ese valor conviene», indica el experto, que advierte que «ni con la tierra regalada se podría construir hoy por menos de US$ 1300 el m2».

Claro que existen ciertos barrios que, si bien son los más caros, también son los que mejor funcionaron en todas las crisis, resguardando el valor de la inversión y, además, facilitando la salida de la inversión. Estos son los casos de Recoleta, Belgrano y Palermo. «En las zonas premium, las apreciaciones de los inmuebles pueden superar a la inflación. También cuando uno quiere salir de la inversión es más fácil. Vender un departamento en Recoleta puede llevar 30 días, contra 60 o 90 de Villa Urquiza», explica Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. Toselli señala además que mientras que el alquiler anual promedio en Capital puede ser en torno al 5% del valor del inmueble, en los mejores barrios llega al 7 por ciento.

También hay barrios que se benefician del «efecto derrame» de las zonas más premium. Entre los de mayor potencial, los expertos incluyen a Almagro, Parque Patricios, Núñez, Villa Urquiza, Villa Crespo y Chacarita. Siempre, aclara Toselli, los departamentos de menos dimensiones -uno, dos o tres ambientes- son más fáciles de vender y de alquilar.

Una opción para quienes no tienen todo el cash para invertir, pero sí tienen buenos ingresos mensuales, son las inversiones de pozo, la mayor de ellas, a través de fideicomisos. Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de la UADE, dice que cuando se compra en el pozo se debe mirar la reputación del desarrollador y, además, aconseja ir a ver otros edificios que ya haya realizado, para ver la calidad de la obra.

Los fideicomisos suelen exigir que el inversor pague de entrada entre 20 y 30% del valor del inmueble, y luego financia en cuotas a un plazo promedio de tres años. Las cuotas pueden ser en pesos o en dólares; las primeras suelen ajustarse por el índice de precios de la construcción.

mibolsillo@lanacion.com.ar

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Alquileres: las inmobiliarias advierten fuertes subas a pesar de la mayor oferta


El mercado de viviendas tiene un 40% más de propiedades para la renta que hace un año atrás. Sin embargo, este mayor volumen no logra frenar el aumento en los valores, producto de una inflación que no da tregua. Cuánto se paga según la zona y cuáles son las exigencias de la demanda

Alquileres: las inmobiliarias advierten fuertes subas a pesar de la mayor oferta <!– ­
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El mercado de alquileres ha sufrido fuertes cambios desde hace un tiempo a esta parte.

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Inmobiliarias y expertos del sector dan cuenta de que existe una mayor oferta y, en consecuencia, conseguir una unidad ya no se hace tan cuesta arriba.

Los primeros síntomas de este cambio de contexto comenzaron a darse a partir de las crisis de hipotecas subprime.

Desde ese entonces, los interesados en comprar una vivienda comenzaron a pensar que los precios no se iban a sostener y, en consecuencia, se mostraron reticentes a aceptar los valores exigidos por los propietarios.

En tanto, estos últimos no se mostraban predispuestos a convalidar esa baja pretendida en la cotización y optaron por volcar esas unidades a la renta. De este modo, el mercado locativo comenzó a contar con un mayor stock de unidades.

Ahora, el temblor americano quedó atrás. Sin embargo, más de media docena de expertos consultados por iProfesional.com coinciden en que la sobreoferta sigue vigente.

Los propietarios ven con buenos ojos el hecho de continuar haciéndose de una renta.

En definitiva, si bien no es tan alta (3 al 5% neta anual) como la que llegó a ser en otros períodos (8 a 10% anual, en el caso de viviendas), tampoco tienen a mano otras alternativas de inversión (dólar o plazo fijo) que les represente un alto costo de oportunidad el hecho de no abandonar el ladrillo.

A esto se suma que muchos emprendimientos iniciados en años previos llegaron a su etapa de concreción y se volcaron recientemente al mercado, dando lugar a un incremento en la cantidad de unidades.

Y por último, otro cambio importante se dio porque aquellos que tenían las unidades para alquileres temporarios, ante la disminución del turismo, decidieron cambiarlo al segmento tradicional de 24 meses.

Mayor oferta pero más inflación
A pesar de esta mayor alerta del mercado, donde tal incremento debería dar lugar a una tendencia bajista en los precios, se da un «choque de intereses» con la exacerbada inflación.

Por ello, inmobiliarias y expertos afirman que por el mayor ritmo inflacionario los contratos de alquiler se están pactando con subas de hasta un 20 por ciento.

Uno de los factores que potencia el alza viene dado por el propio reclamo de los propietarios, que se muestran “fastidiosos” por los mayores gastos de mantenimiento que deben afrontar.

Según Armando Pepe, titular de Armando Pepe Propiedades, en el mercado hay un 40% más de propiedades en comparación con el mismo período de 2009. De todos modos, explicó que las renegociaciones se realizan con un incremento de 15 a 20% en los contratos.

En igual sentido se expresan la mayoría de los consultados.

“Los precios siguen subiendo más que nada por un tema inflacionario”, comentó Ariel Champanier, Broker de RE/MAX Bestseller.

Por su parte Jorge Toselli, de JT Propiedades, reconoce subas del 15% promedio como piso, aunque es un número que considera acorde con la escalada inflacionaria, que es aún mucho mayor.

¿Cómo se vienen dando las negociaciones?
Los expertos rescatan algunas diferenciaciones según el barrio y la relación entre locatario y locador.

“Los dueños diferencian muy bien los buenos inquilinos, (puntuales en el pago, cumplidores y cuidadosos del inmueble y su mantenimiento) de aquellos que no lo son. En el primer caso, ambas partes se manifiestan flexibles y renegocian en buenos términos”, explicó Mariano Oppel, titular de Oppel Propiedades.

En cuanto a las ubicaciones, los expertos reconocen que los precios que más pudieron contenerse son los de barrios Premium, que ya son elevados.

Dina Crusizio, directora de la división Residencial en L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, da cuenta de un aumento promedio del 20% aunque resalta que, particularmente en las zonas Premium, se fue revisando cada renegociación y no se han aplicado grandes ajustes, con el claro objetivo de no perder inquilinos.

“Existe un aumento lógico del 15 a 20%. Tiene que ver con el alza de los precios en general, aunque cada zona pone su propio parámetro”, agregó Leandro Soldati, de Soldati Propiedades.

Los más buscados
Los barrios que tradicionalmente se mantienen como los preferidos por la demanda son Palermo, Belgrano y Barrio Norte.

Pero el mercado, con más de 13.000 departamentos chicos para elegir, muestra un cambio importante a partir de la aparición de nuevas propuestas.

Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, explicó que ante la suba, mucha gente opta por correrse unas cuadras y es así como «aparecen como oportunidad lugares que antes estaban más relegados, como Villa Crespo, Colegiales, Villa Urquiza y Nuñez, que tienen mejores precios”, agregó”.

Modalidad de contratos
A partir de la disponibilidad que tiene la demanda para elegir, algunos contratos comenzaron a flexibilizarse.

“En muchos casos vemos que piden únicamente un mes de depósito y un mes de anticipo, cuando antes era mucho más. Además, se aceptan garantías del interior del país, mientras que las exigencias eran siempre que sean de Capital Federal cuando la propiedad se encontraba en ese territorio”, comentó Pepe.

Por otro lado, una consecuencia que ha dejado la suba de precios en el mercado es la evaporación de los llamados “contratos paquete”.

Los mismos contemplaban un pago mensual por parte del inquilino, y el propietario es que se hacía cargo del pago de ABL y servicios como aguas, expensas y canon locativo.

En la actualidad, debido al incremento constante en los valores de los servicios, los dueños se niegan a continuar con esa modalidad.

“En muchos casos, donde todavía se contemplaba el contrato paquete, lo que hicieron los propietarios fue no aumentar los valores en la renegociación, pero sí eliminar esta opción y que los inquilinos asuman el pago de expensas”, comentó la ejecutiva de LJ Ramos.

“A mayor gasto, menor renta. Hoy la modalidad, en general, es alquiler más todo. Lo único a cargo de los propietarios es el impuesto Municipal (ABL) y las expensas extraordinarias. No hay más alquileres fijos, son todos escalonados”, comentó Oppel.

En cuanto al plazo y moneda en que se pactan, se efectúan a 24 meses y para viviendas siguen manteniéndose en pesos, aunque hay excepciones.

“No hacemos alquileres en dólares ya que produce incertidumbre. Esto sí se da en la parte comercial, donde igualmente piden una mínima ‘indexación’ en esa moneda y los alquileres de departamentos con amenities y servicios, que por lo general se cierran paquete (incluidas las expensas) y en dólares”, comentó Soldati.

La dualidad que preocupa
Aunque el mercado cuenta con una amplia oferta, el aumento en los precios locativos, que dificulta las posibilidades de muchos interesados, es una preocupación latente para los participantes del sector.

“El mercado de alquileres está alicaído. Los valores que se repactan buscan seguir a la inflación y alejan a la demanda”, resaltó Héctor D´Odorico, presidente de Héctor D´Odorico Negocios Inmobiliarios.

El problema, según D´Odorico, es que los propietarios quieren resguardar su rentabilidad ante la suba de precios. Pero los salarios no se reacomodan a igual ritmo.

El mismo desfasaje entre los ingresos y gastos se ve en aquellos que tienen interés en tomar un préstamo hipotecario para pagar la cuota a un banco por una casa propia, en lugar de gastarla en una renta.

Aunque siempre se habla de igualar los pagos mensuales con los de una locación, lo cierto es que en general, por un préstamo de u$s50.000 promedio, debe pagarse más del doble.

En cuanto a la cantidad de salarios que hay que guardar para llegar a la casa propia, también éstos se incrementan cada vez más y ahora representan más de 7 años promedio de ahorro.

Guillermina Fossati
iProfesional.com

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Califican de «excelente» balance de temporada estival Fuerte presencia de turistas en el último fin de semana de febrero.


Califican de «excelente» balance de temporada estival

Fuerte presencia de turistas en el último fin de semana de febrero. 

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2010-02-27 13:22:53 

El último fin de semana de febrero registró un promedio de ocupación en la Costa Atlántica que superó el 75% de reservas hoteleras, sin contabilizar a aquellos turistas de la segunda quincena que aún se encuentran en los destinos sondeados. 

«La temporada de verano ha sido excelente y hemos notado que respecto del mismo mes del año 2009 hay una diferencia porcentual que osciló entre los 6 y 12 puntos, marcando picos máximos superiores al 80% durante el segundo y tercer fin de este año», informó el secretario de Turismo provincial, Ignacio Crotto. 

Según datos aportados por los municipios la diferencia con años anteriores ha registrado resultados positivos para los diversos sectores afines al turismo. Asimismo, las localidades con fuerte demanda turística manifestaron que las modalidades requeridas han sido las cabañas y los hoteles de 3 y 4 estrellas. 

«El turista es cada vez más exigente», aseguró Crotto y expresó que desde el gobierno provincial «se han brindado todas las condiciones para que sea el verano más seguro, con menos accidentes viales y el más exitoso de los últimos años tanto en las playas de la Costa como en la comarca serrana». 

Asimismo señaló que los datos finales de la temporada están siendo procesados por el equipo técnico de la Secretaría y durante los primeros días de la semana entrante los resultados serán completos. 

Mar del Plata se vistió de fiesta con la presencia de las fragatas que participan de la Regata del Bicentenario y fue un motivo más para que más de 250 mil veraneantes disfrutaran de este gran evento. 

Desde el municipio de General Pueyrredón aseguraron que hasta el jueves los hoteles de mayor categoría tenían un 80% de ocupación, mientras que las reservas al fin de semana superaban el orden del 70% en los hoteles de 2 estrellas. 

En tanto, este viernes más de 19.900 autos pasaron por el peaje Samborombón, de la Ruta 2, con destino a la Costa Atlántica, mientras que en la Ruta 11 se registraron más de 7800 pasos de vehículos por el peaje conocido como «La Huella». 

Crotto concluyó que «la diversidad de la oferta hotelera sumada a la gran variedad de espectáculos gratuitos y a la belleza natural que caracteriza nuestras costas de la Provincia ha sido fundamental a la hora de definir el destino». Fuente> Puntonoticias

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Mar del Plata, recargada. Se reactiva el mercado después de la crisis


 

 
Si bien la oferta está muy consolidada, sobre todo en la zona céntrica y en la línea del mar, en la playa más tradicional de la costa bonaerense surgen algunas posibilidades para quienes buscan invertir. Nuevos barrios cerrados compiten con el ya consolidado Rumencó. En la zona céntrica vuelven a aparecer las obras de edificios residenciales con valores cercanos a los u$s 2.000 el m2. 
 
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03:00
Después de la crisis, el mercado vuelve a reactivarse en Mar del Plata con algunos proyectos residenciales, barrios cerrados, hoteles, aparts y hasta un centro comercial en la antigua estación terminal. Aldrey Iglesias, dueño del diario La Capital, y un grupo español que trajo a César Pelli como arquitecto, se disputan el proyecto y la puja aún no se define. «En 2009 percibimos una baja del 30% en las ventas, pero los precios se sostuvieron y hasta aumentaron ahora. Si bien el primer semestre del año pasado fue muy malo, ahora repuntó. Se ven obras nuevamente», comenta Mariano Gómez, gerente comercial de Boulevard Desarrollos. La compañía, además de terminar de vender Vistas de Playa Grande, un edificio proyectado por el estudio marplatense Mariani – Pérez Maraviglia, que ganó el primer premio en la categoría Edificio de Viviendas en la última edición del premio Bienal SCA CPAU, está lanzando Maires Punta Piedra. Ubicado en Moreno y Viamonte, será un edificio de 10 pisos «Del 1 al 5 son dos departamentos de 2 ambientes de 54 m2. Los de arriba tienen tres ambientes de 110 m2». Además de este emprendimiento, Boulevard va a lanzar un edificio cerca de Güemes. «Será un proyecto residencial, destinado tanto al marplatense como al turista. El estudio también es Mariani – Pérez Maraviglia, tendrá 6 pisos y el m2 costará alrededor de u$s 1900», adelantó Gómez.

En cuanto a barrios cerrados, se consolidan Rumencó y Marayuí. Además, Eidico avanza con Arenas del Sur sobre la Av. Jorge Newbery y Barrancas de San Benito en Chapadmalal. «Los dos emprendimientos, al igual que Costa Esmeralda en Pinamar, fueron desarrollados al costo bajo el sistema Eidico. Primero diseñamos y propusimos el proyecto, luego convocamos a los inversores y, una vez logrado esto último, comenzamos el desarrollo. Según este esquema, la inversión no sale de la empresa sino que es la suma de los aportes individuales de cada uno de los pequeños inversores y consumidores finales», describe Patricio Miguens, gerente comercial de la empresa.

Arenas del Sur, en plena ejecución, es un predio de 67 ha que demandará un inversión de u$s 7,2 millones. El master plan que ordena los 429 lotes (205 en la 1º etapa y 224 en la 2º ) fue proyectado por el estudio Robirosa, Beccar Varela, Pasinato, Gonzalo, Amarante. La superficie promedio de los lotes es de 883 m2 y se cotizan en $85, valor de suscripción, y $98, valor de reventa. La entrega está prevista para diciembre de 2010.

Otro proyecto de Eidico, en el que invertirán u$s 4,8 millones, es Barrancas de San Benito en Chapadmalal, próximo a la Estafeta. El emprendimiento de 47 ha. ya está en marcha y ofrece terrenos a partir de los $62 el m2 (valor de suscripción). Los 266 lotes tienen un promedio de 944 m2 cada uno. Los estudios de arquitectura a cargo son EBA – Estudio Buenos Aires Arquitectos – y Bullrich, Cecchi & Asociados. La comercialización está a cargo de O»Reilly-Torrado & Sanguinetti y María de Tigre Inmobiliaria y la fecha de entrega está pautada para abril de 2010.

Por su parte, las 150 ha de Rumencó van tomando forma. De los 780 lotes divididos en seis sectores, ya hay cuatro en marcha: Los Pinos, Los Álamos, Los Sauces y Los Tilos. En todos los casos está desarrollada la infraestructura. «Los lotes varían entre 600 y 1200 m2. Tenmos gas natural que es un diferencial en la zona y otros barrios cerrados no tienen», comenta Laura Barés, del departamento de arquitectura de Rumencó. El desarrollo total del barrio requerirá una inversión de u$s 14 millones aproximadamente. Los fondos son aportados por grupos empresarios argentinos, que ya vienen participando en otros emprendimientos similares, como Ayres del Pilar, en la zona norte del Gran Buenos Aires.

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Se alargó la estadía de los veraneantes en Mar del Plata


Se alargó la estadía de los veraneantes en Mar del Plata

 De acuerdo a datos inmobiliarios el promedio fue de una semana aunque también crecieron los alquileres por quincena. 196 palabras Lectura en 0.8′ 2010-02-05 07:46:21 En Mar del Plata los visitantes retornaron a la estadía por quincena a diferencia de otros años donde las escapadas cortas, los viajes de fines de semana eran la constante en la Costa Atlántica. Los datos del Colegio de Martilleros marplatense señalan que el año pasado se hacían contratos hasta de 3 días mientars que este año el promedio de alojamiento en el centro fue de 7 días, y en otras zonas, se quedaron las dos semanas. Lo mismo ocurrió en el Partido de la Costa, que este año registró un 5% más de ingresos donde hubo una estadía promedio de 9 días y los mayores movimiento se dieron los fines de semana con picos de hasta 100% de ocupación según informa el diario Clarín. Cabe destacar que desde mediados de diciembre hasta estos primeros días de febrero es récord la cantidad de visitantes en esa zona de la Provincia de Buenos Aires que superó los 4 millones de turistas. Asimismo creció el número de turistas extranjeros y sólo en Mar del Plata se duplicó con respecto al año anterior que llegó a los 19.000 y se notó el regreso del público ABC1.

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