lunes, 4 de febrero de 2013
Autor: «soydeaqui»
Introducción
En esta nueva colaboración generada para el Blog Técnico Inmobiliario – UTN Regional Buenos Aires mi objetivo es, como lo hice en diferentes oportunidades, tanto en calidad de forista o como autor, dar un panorama del escenario que se viene transitando a fin de que los lectores y especialmente los jugadores interesados en este sector de actividad tomen sus recaudos a la hora de tomar decisiones.
Mi percepción, por lo que observo en forma cotidiana es que mucha gente, incluyendo a los operadores inmobiliarios no tienen una visión objetiva de lo que ocurre con los ciclos económicos y los que se producen en los diferentes mercados, lo que les resta amplitud de criterio para tomar decisiones y orientar sus políticas comerciales y /o empresarias con sentido común. Es de hacer notar que la asiduidad de eventos políticos hace que ciertas noticias de economía, finanzas y mercados se desactualicen rápidamente, pese a lo cual es posible caracterizar a un escenario como el actual.
De ahí que comienzo por citar aspectos de índole estrictamente político-económico-financieros para luego, habiendo interpretado la situación económica, entrar de lleno a lo atinente a la evolución del mercado inmobiliario argentino.
La política y la economía
El escenario macroeconómico actual muestra duplicidad y hasta multiplicidad de indicadores.
Concretamente:
- Coexistencia de una «inflación oficial» (la informada por el Indec) y una «inflación paralela» mucho más realista que correlaciona con la expansión anual de la base monetaria (dinero en efectivo más las reservas que mantienen los bancos en el Banco Central) y la del crecimiento del dinero circulante.
- Información de la evolución del PBI (Producto Bruto Interno o sea el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por una economía en un período determinado. EL PIB es un indicador representativo que ayuda a medir el crecimiento o decrecimiento de la producción de bienes y servicios de las empresas de cada país, únicamente dentro de su territorio) en los que, casi inexorablemente para mostrar un crecimiento de la economía, el gobierno presenta porcentajes superiores a los reales. Esta variable – reforzando lo predicho – es indicativa del crecimiento o caída de la productividad reflejada a nivel microeconómico en los costos de producción a valor presente y moneda constante lo que a su vez da una idea de la competitividad de las actividades con valor agregado, con correlato en el saldo de la balanza comercial.
- Una paridad cambiaria oficial administrada por el BCRA y otra producto del desdoblamiento del mercado cambiario: dólar oficial y paralelo o blue.
En esto último lo primero que salta a la vista pasa por la determinación de una «paridad de equilibrio» que surge de cotejar la magnitud de la base monetaria (hoy del orden de los 330000 millones de pesos) frente al de las reservas declaradas (no necesariamente comprobables y puestas en tela de juicio por muchos analistas) la que se estimaría en una cifra no muy superior a los 40000 millones de dólares. Una simple cuenta de dividir daría una idea de la relación peso / dólar la que puede apreciarse que tiene muy poco que ver con la que se informa y manipula oficialmente.
El problema serio es que la base monetaria viene en franco aumento tal como lo consignan los propios informes del BCRA mientras que en lugar de haber ingresos de divisas hay fuga de capitales la que sin ir muy lejos y desde que se instrumentó el cepo cambiario generó lo que se conoce como «efecto goteo» (extracción y salida de dólares depositados en cuentas a la vista y plazos fijos no renovados). Lo precitado fue lo que le restó, sin ir muy lejos, liquidez al sistema bancario para prefinanciar exportaciones.
Las urgencias del gobierno son conocidas: necesita dólares para abastecer a un sistema energético el que por falta de políticas de estado no tuvo inversiones permanentes y que en un principio para fomentar al crecimiento de la economía subsidió al sector industrial el que lo único que hizo fue utilizar su capacidad ociosa producto del proceso recesivo que hubo desde 1998 hasta 2001, sin que luego se registraran grandes inversiones en bienes de capital (de hecho el sector energético es el más notorio) para incrementar la capacidad instalada y con ello expandir la oferta de bienes transables.
El otro tema pasaba y pasa para no caer en un nuevo default, por la necesidad del gobierno de honrar la deuda soberana que el mismo, y por arrastre de décadas, tiene. Lo que se hizo fue emitir bonos nominados en dólares, los que de acuerdo a sus condiciones de emisión se dispuso honrarlos en la misma divisa para reestructurar el default del año 2002. De ahí que en el mercado financiero existen bonos como los Par y Discount en dólares emitidos en 2005 y 2010 y otros de corto y mediano plazo como los Boden, Bonar y Global 2017 a los que vino honrando en tiempo y forma, sin dejar de lado todo el stock de los nominados en pesos en parte cubiertos por la aplicación de una fuerte presión tributaria a cargo de la AFIP y emisión monetaria.
Justamente, uno de los problemas existentes es que la política aplicada no contempló la regularización de las relaciones con los organismos internacionales de crédito como las que tienen nuestros países vecinos que se financian en el mercado de capitales a tasas de un dígito: los dólares que ingresan a las arcas del BCRA se hace en parte con pesos que se emitieron para adquirirlos. Pero además existe una significativa inyección de pesos debido a los subsidios que se hicieron extensivos amplios sectores y al crecimiento de la empleabilidad en el sector público en detrimento de un sistema que posibilite la creación de fuentes de trabajo genuinas.
Revertir el escenario actual debería implicar la instrumentación de un plan integral que opere en cuatro frentes en forma simultánea y que considere la interactividad de las diferentes variables a nivel macroeconómico. Ellos son a saber:
1. el fiscal.
2. el monetario.
3. el cambiario.
4. el productivo.
Esto requería contar con equipos técnicos profesionales multi e interdisciplinarios experimentados, serios y objetivos «que operen sobre causas y no sobre efectos» como se lo vino y viene haciendo en que, lo coyuntural puso en un segundo plano todo aquello que nunca se deja de lado, cuando se hace foco en el desarrollo de la economía a mediano y largo plazo.
El mercado inmobiliario
Todo la anteriormente descrito en materia de economía y finanzas es lo que pegó muy fuerte a todos los mercados y que, en el caso particular del inmobiliario, lo dejó en una situación realmente apremiante hecho que hoy en día tiene final abierto.
Pero para interpretar el comportamiento del mercado inmobiliario, lo fundamental es no remitirse exclusivamente al sector de compraventa de todo tipo de bienes raíces, sino a toda su cadena de valor y muy en especial a la industria de la construcción. Esto obliga a analizar su evolución en función del tiempo y su comportamiento en diferentes ciclos económicos asociados a los ciclos políticos de la historia argentina más reciente.
El gráfico que se muestra el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción a Diciembre de 2012 (Ref.: http://public.tableausoftware.com/shared/4XFP4ZYHW) permite efectuar lecturas dignas de tener en cuenta. Si se observa lo ocurrido entre 1997 y 2002 lo que hubo, en el epílogo del ciclo de convertibilidad monetaria, fue un decrecimiento del nivel de actividad. Cabe recordar que en ese período se produjo un proceso recesivo que tomó cuerpo a mediados de 1998 y que, tal como pasa actualmente, se hablaba de «retraso cambiario» o lo que es lo mismo de un «dólar bajo».
Observando lo ocurrido en 2002 en que, aparte de la aversión de amplios sectores de la población al mercado financiero y al sistema bancario como producto del corralito, el corralón y la pesificación asimétrica, hubo una maxidevaluación que cambió, sin que se observaran en lo inmediato tensiones inflacionarias, la estructura de precios relativos de todos los bienes y servicios observándose un escenario macro y microeconómico con «dólar alto». Analizando bien el gráfico se aprecia que en esa época – años 2002 /2003 – cambió en forma sustancial el comportamiento del sector de la construcción aumentando muy fuertemente su nivel de actividad.
Hasta 2005, y pese a que se observaba una cierta inflexión en la tendencia, resultaba sorprendente el dinamismo alcanzado. No obstante, a partir de ese año y hasta 2007 y con el objetivo de atraer inversores, se produjo un ciclo de fuertes valorizaciones que hizo que los usuarios finales, que aún eran mayoría en los años previos, perdieran participación en forma creciente y sostenida. Este proceso se dio como consecuencia de un fenómeno que los analistas económicos tienen muy bien caracterizado. Se trata del conocido «esquema Ponzi» de tipo piramidal, que básicamente consiste en que las ganancias las obtuvieran quienes inicialmente invirtieron en propiedades con capital propio la que amplificaron a través de una política de marketing agresiva. La misma se basaba en el concepto «refugio de valor» y consistía en prometer obtener grandes valorizaciones, lo que despertó la atención de muchos inversores que desconocían el comportamiento dinámico del mercado inmobiliario. En esa época todo lo que se construía se vendía como pan caliente, por más que muchos proyectos no estuvieron bien estructurados.
Pero ese escenario empezó a cambiar en 2008 en parte por el problema con el campo y también debido a la crisis financiera internacional que generó fuga de divisas. Mucho más recientemente, con el cepo cambiario que generó el desdoblamiento que todos conocemos, se produjo una elevación más que notoria del dólar blue. Así es que lo que se observa en este momento es que muchos de quienes efectuaron inversiones en propiedades en los últimos 6 años, desde fines de Octubre de 2011 a hoy se ven impedidos de realizar los beneficios significativos prometidos, medidos en dólares billete.
Era, y es de suponer, que quienes pusieron dólares para comprar propiedades de vender, pretendan hacerlo en la misma divisa a precios no inferiores, lo que en este momento es prácticamente imposible. No es casual que por ese motivo y tal como se aprecia en el gráfico, venga cayendo el nivel de actividad, y consecuentemente la superficie permisada. Pero además, y como reconocen muchos operadores cuando desde el mismo gobierno se citó un precio de referencia de 6$ para el dólar oficial, los teléfonos de las inmobiliarias dejaron de sonar…
Concluyendo, y volviendo a observar el gráfico, se pueden sacar estas conclusiones:
- con dólar oficial alto, mercado único de cambios, e inflación baja es muy dinámico el nivel de la industria de la construcción y de todos los gremios industriales que dependen de la misma.
- con alta inflación, retraso cambiario y una elevada brecha entre el dólar oficial y marginal ocurre el proceso inverso.
En estos momentos se transita la etapa 2. Lo deseable es que se retorne a la 1 en forma gradual, lo que implicaría actuar con muchísimo profesionalismo y responsabilidad tanto en la instrumentación de medidas de política económica (lo que es prioritario e ineludible) como en los niveles de decisión más representativos del sector privado, de modo que en el futuro no se vuelvan a cometer viejos errores conocidos que contribuyeron a que el mercado inmobiliario perdiera mucho más dinamismo que el que supuestamente debería tener en la actualidad.
Les saludo muy respetuosamente,
sdaqui («soydeaqui» – soydeaqui01@gmail.com)
Fuente: Tecnicoinmobiliario.blogspot.com
Inmobiliarias Mar del Plata 