Mercado inmobiliario: los desarrolladores ahora prefieren apostar al 2015


21-08-2014 La mayoría de los especialistas en el sector da por perdido este año como consecuencia de la incertidumbre económica. Sin embargo, creen que la coyuntura no les será tan adversa el año próximo y por eso prefieren demorar las decisiones


 
 

En medio de una retracción importante del mercado, los desarrolladores inmobiliarios prefieren pensar que la coyuntura no les será tan adversa después del 2015. Mientras tanto, buscan nuevas estrategias y alternativas de financiamiento en el mediano plazo, para darle mayor previsibilidad al negocio.

En los próximos dos años “el cambio va a ser positivo. Por eso, debemos llegar a ese punto con mucho producto para ofrecer al mercado que hoy está frenado por la incertidumbre”, señala Gonzalo Monarca, CEO del grupo del mismo nombre e impulsor de la licencia chilena Lagoon en sus emprendimientos suburbanos. Para impulsar las ventas, la firma acaba de lanzar un sistema de “cuota controlada“. Es decir que su valor -en pesos- sólo puede variar hasta un 15% por año.

Junto con otros desarrolladores, el empresario participó de una mesa sobre “Cómo actuar en la coyuntura”, que fue parte del 6° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias, que se realiza -hasta hoy- en Puerto Madero. Allí, fueron convocados los principales referentes del mercado. Y paralelamente, en la Expo Real Estate, se presentaron en distintos stands, con los más destacados desarrollos inmobiliarios de Argentina, Uruguay, Miami, Paraguay, Ecuador, Panamá y hasta Dubai, tal como informa Clarín.

Entre los desarrolladores locales, Horario Parga, director de la empresa cordobesa Edisur, coincidió en la descripción del escenario: “estamos en un camino empedrado y hay que ir con mucho cuidado, pero lo importante es continuar en movimiento”, señaló en cuanto a la medicina que aplica a su propia empresa.

En tanto, Mateo Salinas, director de Eidico, la firma que incursionó en el sistema cooperativo de desarrollo al costo, opinó que, “en tiempos de crisis también surgen oportunidades“. No obstante, contó que la empresa optó por “bajar la cantidad de metros cuadrados de los lotes” que comercializa. “Este año, la estamos peleando”, dijo. “Con lotes más chicos que la gente pueda pagar”, resumió.

Sucede que el sector es víctima de un combo explosivo, explica Germán Gómez Picasso, analista del sitio especializado Reporte Inmobiliario. “Con los altos costos de la construcción más la devaluación, el comprador se retrae porque siente que con los dólares que tiene debería comprar más metros cuadrados”, señala.

En julio, según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción ( CAC), el costo para edificar aumentó 6,4% y acumula un 28,1% en lo que va del año.

Si bien los desarrollos al costo están un poco mejor que el sector de compra y venta de inmuebles usados (prácticamente paralizado tras el cepo al dólar), también se está observando que tiende a desaparecer la oferta en pesos en muchas áreas de la ciudad de Buenos Aires, apunta el analista . “Y esto es por la poca previsibilidad que tiene el constructor “. Solo los productos de mayor escala están sosteniendo las ventas en pesos”, destacó.

Por eso, si bien la mayor parte del mercado utiliza la figura del fideicomiso al costo, ahora, casi todos exigen un anticipo del 40 o 50% del monto final, con cuotas ajustables por el índice CAC y en muchos casos, se prolongan los tiempos de las obras. “Hoy los desarrolladores están en un momento muy difícil y sin previsibilidad de solución”, según el analista.

 

Fuente: iprofesional.com

Ladrillo “en gestación”: invertir desde boca de pozo mantiene su atractivo y buena rentabilidad.


21-07-2014 Mientras la compraventa de unidades terminadas no repunta, este segmento de negocios se posiciona como uno de los pocos que sigue captando una demanda estable. Por el lado de la oferta, se registró una depuración y desaparecieron los “pooles de amigos devenidos en desarrolladores”
Por Patricio EleiseguiÚltima actualización: 21/07/2014 11:07:00 am

El negocio inmobiliario no detiene su caída: en mayo, la compraventa de inmuebles en Capital experimentó un desplome de más del 15%.

De este modo, durante los cinco primeros meses, el total de escrituraciones acumuló un preocupante descenso de casi el 7%, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos porteño.

La cantidad de operaciones registradas en mayo (menos de 2.900) fue incluso más baja que la de igual mes de 2009, un año que venía atravesando los coletazos de la crisis internacional.

Este contexto adverso, derivó en una caída de los precios en dólares de las propiedades terminadas.

En este sentido, un informe de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), da cuenta de que el impacto en las cotizaciones se ha venido sintiendo a partir de enero, y que esta contracción “da cuenta del mal momento del mercado”.

En este contexto, vale la pena repasar cómo están las cosas para un segmento del negocio inmobiliario que siempre ha generado sumo interés en muchos argentinos: los proyectos desde boca de pozo. Es decir, aquellos en los que los particulares participan desde la gestación de la obra.

¿Se han sumado a la “mala onda” que hay en el sector? ¿O, por el contrario, siguen manteniendo su atractivo en cuanto a la cantidad de adeptos y rentabilidad que ofrecen?

Una primera pista la aporta Diego Migliorisi, de Migliorisi propiedades: “La inversión en boca de pozo sigue manteniendo su solidez y ofreciendo una rentabilidad muy interesante. Es un negocio muy seguro, a diferencia de otros en los que el riesgo es mucho mayor”.

Buen margen de ganancia para particulares
En general, las fuentes del sector consultadas por iProfesional coinciden con el diagnóstico de Migliorisi, si bien consignan que el rendimiento cayó un poco respecto del de hace unos años.

Antes del cepo cambiario y en épocas del “boom del ladrillo”, los particulares que se sumaban a un proyecto desde boca de pozo lograban una rentabilidad del orden del 25% al 30% en dólares, para un desarrollo a dos años.

Hoy esos guarismos se han reducido, más allá de que se tenga que considerar a la moneda local como referencia.

“Hace unos años, la rentabilidad que se obtenía al invertir en un buen proyecto podía ser excelente. En la actualidad, se logra un 20% en pesos en términos reales. Es decir, por encima la inflación. Estas cifras pueden variar según el tipo de obra y la ubicación”, asegura Migliorisi.

Carlos Spina, gerente comercial Argencons, afirma: “En boca de pozo, si por ejemplo se mide en metros cuadrados, el inversor logra una alta capitalización”.

¿Y en dólares, cuánto se gana? “Dependerá de cómo esté el mercado inmobiliario -en cuanto a oferta y demanda- al finalizar la obra como también del ritmo devaluatorio que imponga el Gobierno hasta ese momento”, agrega el directivo.

Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, aporta otro dato: “Los emprendimientos que más se están demandando son los de dos y tres ambientes con amenities, ya que ofrecen buena renta para el inversor”.

“Las zonas donde más se concentran los proyectos en Capital Federal corresponden a Palermo, Belgrano y Caballito. Ha habido algo de derrame hacia otros barrios, como Almagro“, afirma José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Y agrega: “Fuera de Buenos Aires, se sigue construyendo mucho en la zona norte, en lugares como Vicente López. En el sur, hay varios proyectos que avanzan en Lomas y Lanús”.

Los desarrolladores, más apretados
Un cambio que se observa en este segmento de negocios tiene que ver con “los tiempos económico-financiero” que deben manejar los desarrolladores para este tipo de proyectos.

“Los lapsos para lograr una ganancia se modificaron sustancialmente. En las buenas épocas, el grueso de la preventa se realizaba principalmente mientras se desarrollaba la obra. Es decir, la empresa ya contaba con buena parte del dinero al año de concluido el emprendimiento”, apunta Migliorisi.

“En la actualidad, se debe esperar entre dos años y dos años y medio”, asegura. Desde Ayres coinciden: “Los tiempos para lograr una ganancia en muchos casos se estiran hasta los tres años”.

Los inversores, más cautos
En cuanto a la ganancia para el desarrollador, desde el sector afirman que la misma ha caído sustancialmente en términos reales. Y no faltan los que aseguran que muchas veces este porcentual no le compensa el riesgo incurrido a quienes gestan la obra.

Los menores márgenes y el cepo cambiario hicieron que el sector haya experimentado una depuración en cuanto a la oferta de este tipo de emprendimientos.

Estas iniciativas han vuelto a manos de desarrolladores profesionales y solventes, en tanto que los developers amateurs han salido un poco de la escena.

Tal como aseguran en el rubro, “desaparecieron los dentistas devenidos en desarrolladores inmobiliarios”.

Antes, era común encontrarse con un pool de amigos que compraban un terrenito, contrataban a un arquitecto, levantaban un edificio de unos pocos pisos y se hacían de una muy buena ganancia.

En algunos casos, hasta les insumía poco capital porque apalancaban financieramente la obra con la misma preventa.

Hoy, como aseguran los expertos consultados, esos players han vuelto a sus profesiones.

Este cambio -además de la caída en la rentabilidad y del cepo- está potenciado además por las dificultades para acceder a créditos a tasas razonables.

Así las cosas, el mercado ha ido depurándose y han quedado principalmente los desarrolladores con expertise, espalda financiera y amplio conocimiento del negocio.

También se da el caso de inversores que compran terrenos bien ubicados, pero no para empezar a construir ahora, sino para tenerlos hasta que haya cambios en las condiciones de mercado.

“Es cierto que aquellos que invertían sus flujos de excedentes en pesos en este tipo de proyectos han ido desapareciendo del negocio”, señala Spina, de Argencons.

También existen diferencias respecto a las épocas doradas y boom de construcción, en las que todo metro cuadrado que se ponía a la venta rápidamente se “evaporaba”.

Incluso, en muchos casos, producto de una demanda ávida de comprar que no reparaba demasiado en la calidad y en las terminaciones de la unidad.

Ahora “los particulares están mucho más prudentes y se muestran más selectivos. Hacen un análisis más detallado de plazos y precios”, afirma el directivo de Ayres.

Rozados coincide con que la rentabilidad en baja limitó la oferta. Asegura que se enmarca en un momento complicado del mercado inmobiliario, que experimenta un descenso generalizado en la cantidad de escrituraciones.

Ladrillo nuevo, vida nueva
El director de Reporte Inmobiliario asegura que, en la actualidad, “el mercado de los nuevos desarrollos resulta de principal interés para quienes buscan en el ladrillo la posibilidad de una nueva vivienda”.

“Para este tipo de inversores, claramente estas iniciativas son oportunas porque permiten entrar en pesos y dan cierta comodidad con el pago en cuotas”.

¿Qué pasa con los que compran para revender? Rozados agrega que “quien sale a vender exige cash y todo junto, sin financiación”.

Y agrega: “El problema en esta instancia es conseguir a la persona que ponga toda la plata. Esta dificultad se viene dando desde que se impuso el cepo. Y este es un factor que aleja a los que compran desde boca de pozo para luego traspasar rápido la unidad”.

La construcción no levanta cabeza
Los permisos de construcción en la Ciudad experimentaron un desplome de algo más del 50% en 2013, según las estadísticas que maneja el gobierno porteño.

“Este descenso se suma a la baja del 24% que se había registrado en 2012 con respecto al 2011”, agrega Rozados.

Si se analizan los permisos por barrio, por primera vez en diez años no fue Palermo la zona estrella sino Belgrano, que lideró el ranking de la mayor cantidad de obras nuevas. Detrás se ubicaron Palermo, Villa Urquiza, Balvanera y Caballito

 

Fuent4e: iprofesional.com

El mercado inmobiliario atraviesa el período de ventas más bajo en 34 años por el cepo cambiario


19-04-2014 En 2013 se asentaron 60.182 escrituras en el ámbito porteño, el menor número desde 1980, cuando se inició la serie de medición estadística. Los intentos oficiales por reactivar al sector, como fue el plan cedin, no han logrado apuntalar la comercialización de viviendas
Última actualización: 19/04/2014 9:04:00 am

Un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, en base a cifras del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires, señala que en 2013 se confeccionaron 60.182 escrituras en el ámbito porteño, el número más bajo en 34 años.

Reporte Inmobiliario refirió que el Registro de la Propiedad Inmueble -dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación- había suspendido el suministro de las cifras de escrituras inscriptas “a partir que los números comenzaran a reflejar la fuerte contracción de la actividad inmobiliaria”.

Eso sucedió con la imposición de las restricciones cambiarias a fines de 2011, datos que “permiten recuperar un indicador histórico objetivo para medir la actividad inmobiliaria en la ciudad”.

La consultora subrayó que de casi 91.500 escrituras en 2011 se pasó a 60.182 en 2013, período en el cual también cayeron los registros de unidades a estrenar. Las operaciones del año pasado resultan un 34% inferiores al promedio general que surge entre los años 1980 y el 2013, de 91.215 escrituras.

“De la inscripción de escrituras traslativas de dominio en el Registro, surge lo que tal vez buscaba esconderse al ocultar los datos, que el año 2013 fue el peor del que se tenga registro durante los últimos 34 años”, indica el estudio, según Infobae.

Ya 2012 había quebrado el piso histórico, con 73.099 transacciones registradas en la Capital Federal, por debajo de las escrituras de 2009 (75.950), 1988 (78.500) y 2001 (79.760).

En 2012, con plena vigencia de las restricciones cambiarias, las escrituras cayeron con relación al 2011 un 20% para luego en 2013 volver a caer en un 17,7% interanual con respecto al 2012. “Los datos ratifican claramente el fuerte impacto que produjo en la actividad de compraventas inmobiliarias la imposición del cepo cambiario y el virtual desdoblamiento del mercado de cambios que se dio a partir del mismo”, describe Reporte Inmobiliario.

Por otra parte, quedó en evidencia el fracaso de las iniciativas oficiales para pesificar el mercado inmobiliario, como los intentos para reactivar las operaciones a través del aún vigente blanqueo de capitales y la emisión de los CEDIN.

 

Fuente: iprofesional.com

Bienes Personales, el impuesto que convierte en “ricos” hasta a quienes son dueños nada más que de una cochera


01/04/2013

Debido al atraso en el valor del mínimo exento que determina quién paga y quién no, el cual no se actualiza desde 2007, cada vez más personas pueden convertirse en contribuyentes del gravamen. Cómo evolucionó el tributo al patrimonio en la Argentina. Ejemplos prácticos. La opinión de expertos
Por Gonzalo Chicote y Hernán Gilardo
Última actualización:

01/04/2013 8:04:11 am

En la actualidad, cada vez más personas son contribuyentes del Impuesto sobre los Bienes Personales.

Y esto tiene que ver, fundamentalmente con dos razones:

  • Un contexto inflacionario en el que los precios de los bienes aumentan constantemente.
  • Y que este impuesto alcanza a los bienes -gravados- cuyo valor supera los $305.000.

Ambos puntos son cruciales para “sacar la foto” del patrimonio a fin de cada año y analizar si corresponde presentar una declaración jurada ante la AFIP y, consecuentemente, pagar el gravamen. Por un lado, porque hoy en día no se necesita tener demasiados bienes como para encuadrar como un sujeto obligado frente al fisco.
Sucede que con un pequeño departamento y un auto usado “sobra” porque fácilmente se supera el mínimo exento de 305.000 pesos.
El problema radica en que ese valor no ha sido modificado desde 2007, pese a que la inflación acumulada desde ese año es cercana al 240 por ciento.
Considerando que en la liquidación hay que tener en cuenta a los inmuebles, automóviles, el dinero en cuentas bancarias, entre otros, y que las tablas de valuación para los mismos -que publica la AFIP- contemplan año a año una actualización que no se acompaña de un ajuste en el mínimo exento, irremediablemente, se genera un efecto que es negativo para el bolsillo de los contribuyentes.
Para ilustrar esta situación, vale mencionar que en lo respectivo a propiedades sigue creciendo la cotización en dólares del metro cuadrado en todo el país. Y que, por ejemplo, en barrios porteños como Palermo subió hasta un 110 por ciento.

En tanto, el valor de los inmuebles se guía por el dólar por lo que una misma propiedad en 2007 podía no generar el pago del tributo mientras que ahora sí.

Mario Volman, socio de Kaplan, Volman & Asociados, explicó que “el flagelo de la inflación erosiona los ingresos de la población en materia de su capacidad de compra con sus rentas fijas y también causa problemas en materia tributaria”.

Según el experto, Bienes Personales “ha quedado desactualizado por el paso del tiempo y de las variaciones de precios. Una vivienda o un automóvil no cuestan lo mismo ahora que en el año 2007“.

Según Volman, ello se ve agravado porque los inmuebles deben valuarse de acuerdo con lo que establece la ley. Es decir, a su valor de compra -según la escritura, más gastos de adquisición y neto de amortizaciones acumuladas- o a la valuación fiscal para el pago del Impuesto Inmobiliario provincial o de la Ciudad Autónoma, el que fuera superior.

En tanto, la consultora tributaria Flavia Melzi destacó que si se aplicara el Índice de Precios Internos al por Mayor (IPIM) publicado por el INDEC desde la fecha de la última modificación “el mínimo exento debiera elevarse a $491.100”.

“Algo similar ocurriría de aplicar como pauta de ajuste el Índice de Salarios, que daría un monto de $454.511. Incluso considerando el dólar oficial, llegaríamos a $433.329“, precisó la especialista.

Y concluyó: “A fin de evitar atrasos en la fijación de dichos mínimos, se exhibiría como razonable consensuar una metodología de repotenciación automática, de modo de evitar el incremento de la presión tributaria por el mero efecto de la inflación”.

Ejemplos que “hablan” por sí solos
En 2007 quedaba alcanzado por el tributo quien adquiría un inmueble de casi 120 m2 en un barrio como Nueva Pompeya. En 2013, esa cantidad se reduce a 35 m2. 

Es decir, comprar un modesto monoambiente en el sur de la Ciudad termina convirtiendo al propietario en contribuyente de Bienes Personales.

Consultado por iProfesional.com, Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, aseguró que “hoy, con ese dinero, no se compra prácticamente nada, ni en la Ciudad de Buenos Aires, ni en la mayoría de las zonas del conurbano bonaerense”.

Y advirtió: “Hay que tener en cuenta que aproximadamente a ese monto está cotizando una cochera en la Capital debido a la fuerte revalorización en pesos que tuvieron las propiedades a partir del cepo cambiario”.

Otro ejemplo es el un propiestario de un departamento ubicado en Palermo de 60 m2 que fue adquirido en 2007, quien no pagaba el impuesto en ese momento ya que su valor era cercano a $240.000.

En cambio, por ese mismo inmueble, en la actualidad debería abonar el tributo a una tasa del 0,75% dado que su cotización es superior a los 1.290.000 pesos.

En tanto, una propiedad en Caballito de 100 m2 en 2007 hacía que su titular abonara un poco más de $1.900 al año, mientras que quien haya adquirido en 2012 una vivienda similar deberá afrontar un gravamen anual de 12.900 pesos.

 


No obstante, el valor de los departamentos no es el único que demuestra el atraso del mínimo de $305.000. Los valores de los automóviles también evidencian la falta de actualización.

Por ejemplo, un Chevrolet Astra GLS 2.0 cotizaba en 2007 a $58.000, mientras que en 2012 a $80.600. Es decir, casi un 40% mayor. Sin embargo, esa diferencia es del 60% en el caso de un Ford Fiesta 1.6L EDGE PLUS.

Comparando vehículos de alta gama, mientras que el que compraba un BMW 530D A seis años atrás no pagaba Bienes Personales (ya que su valor era de $258.000) aquella persona que haya adquirido dicho vehículo el año pasado deberá pagar el tributo debido a que la AFIP fijó su precio en 451.100 pesos.

El análisis de los expertos
Mario Buedo, socio del estudio Montero & Asociados, destacó: “Sin lugar a dudas, éste es otro impuesto que ha sufrido los embates de la inflación respecto de su modalidad de cálculo, con efectos perjudiciales para los contribuyentes”.

Y esto es así, según el especialista, debido a que “en la medida que no se ha actualizado el importe del mínimo exento más personas se ven alcanzadas por el tributo convirtiéndolo cada vez más en un gravamen que alcanza manifestaciones patrimoniales que no representan capacidad contributiva”.

En tanto, Volman consideró correcto que exista un impuesto sobre el patrimonio que deje afuera a la población de menores recursos pero advirtió que “se debe contar con un mínimo exento actualizado”.

Un ajuste necesario
Consultado al respecto, Iván Sasovsky, director de Sasovsky & Asociados, sostuvo que es importante que los legisladores identifiquen la necesidad de efectuar una modificación inminente en Bienes Personales.

No obstante, aclaró que “dicha necesidad debe ser saciada con una ley seria, que contemple los distintos supuestos de la realidad de los ciudadanos y, principalmente, de la capacidad contributiva que los mismos tengan”.

El especialista afirmó que las normas referidas al patrimonio “deben sufrir un cambio radical que implique una visión progresista de la tributación, emanada de la tenencia de bienes”.

“Desde esa concepción, es cuando vamos a producir un verdadero desarrollo en nuestro sistema legislativo“, concluyó Sasovsky.

La historia del impuesto al patrimonio
Para entender cómo surge el impuesto que recae sobre el patrimonio resulta conveniente realizar un breve repaso histórico.

Al respecto, Buedo explicó que recién en 1972 se sancionó la Ley 20.046 que dispuso la creación del Impuesto al Patrimonio Neto, antecedente directo del Impuesto sobre los Bienes Personales.

Este gravamen como tal duraría muy poco porque en 1973 se derogó (por medio de la Ley 20.069) y se suplantó por otro complementario del tributo sobre el capital de las empresas, con un título que alcanzaba los patrimonios de las personas físicas y sucesiones indivisas.

Por problemas de implementación y reglamentación -debido a la complejidad de su redacción-, no entró en vigencia por los años 1973 y 1974. La reforma impositiva sancionada a partir de 1976 creó el gravamen sobre el Patrimonio Neto desde el año fiscal de 1975, que rigió hasta 1989.

En 1985, fue modificada sustancialmente por la Ley 23.297, en un contexto político cambiante con el advenimiento del régimen democrático y el cambio de la situación económica.

Con el Gobierno iniciado en 1989, varió la opinión sobre el Impuesto al Patrimonio Neto y se propició su derogación a partir del año fiscal 1990, atribuyéndosele al tributo importantes defectos.

Desde el año 1991, y con una supuesta afectación al recupero de los ingresos de la clase pasiva, comenzó a aplicarse en la Argentina un gravamen sobre el Patrimonio Bruto de las personas físicas, es decir, considerando sólo los bienes de los sujetos sin deducir las deudas, denominado Impuesto sobre los Bienes Personales no Afectados al Proceso Económico (Ley 23.996).

Este tributo tenía algunas falencias desde el punto de vista de la técnica tributaria, entre las que se destaca las importantes exenciones (permitiendo el ahuecamiento de la base de imposición), los métodos de valuación de determinados bienes (especialmente los suntuarios) y las altas tasas. Por esta razón no rindió en la medida que se esperaba, inclusive por falta de controles.

Fue así que, aprovechando el contexto económico del país afectado por el entorno internacional (crisis mexicana), sufrió una reforma muy importante durante el año 1995.

En ese escenario y buscando obtener una mejora en la recaudación, la Ley 24.468 introdujo modificaciones sustanciales al impuesto que incluían la derogación de exenciones a las inversiones financieras en el país, la reducción de la tasa y la aplicación de la figura del responsable sustituto sobre ciertos bienes del país correspondientes a empresas del exterior.

Los vaivenes de la economía argentina hicieron que se retrocediera respecto de la eliminación de las exenciones sobre activos financieros, hoy eximidas por los incisos g) y h) del artículo 21.

Sin embargo, la modificación propiciada por la Ley 26.317 fue la más importante de los últimos años.

Esto es así, según el especialista, debido a que se cambiaron lo que hasta ese momento era un mínimo no imponible (puesto que estaba gravada la diferencia entre el valor computable de los bienes retrayéndole $102.300) y se incorpora el nuevo valor de $305.000 al articulado con los demás conceptos exentos.

El otro cambio importante fue la incorporación de la obligación de las sociedades -en su carácter de “responsables sustitutos”- de ingresar, en función del porcentaje de participación de tenencia de la persona física en el capital, el 0,50% del Valor Patrimonial Proporcional de las acciones.

“El efecto de tal modificación constituyó un verdadero atentado a la proporcionalidad que deben tener los impuestos, en la medida que se mantuvo como tasa única la menor de las alícuotas. Así se vieron beneficiados los sujetos con bienes superiores a $750.000“, remarcó Buedo.

Y concluyó: “Es decir, aquella persona que poseía una pequeña participación accionaria (por ejemplo $150.000) y que hasta ese momento no tributaba impuesto comenzó a pagar bajo esta figura. En cambio, otra que poseía un paquete accionario mayor (por ejemplo, $4.000.000) paga la tasa más baja (0,5%) cuando antes abonaba la alícuota máxima“.

De esta marera, se puede observar que el gravamen tal como se lo conoce se creó en medio de una crisis y, pese a que buscaba que quienes poseen un patrimonio importante paguen por él, recibió cambios que generaron un aumento de la presión tributaria sobre quienes no cuentan con una verdadera capacidad contributiva.

 

Fuente: iprofesional.com

Los dueños de dos inmuebles del mismo tipo abonarán un nuevo impuesto


La provinicia de Buenos Aires comenzará a aplicar desde julio un nuevo impuesto,aprobado por ley a fines del año pasado, que alcanzará a los propietarios de más de un inmueble del mismo tipo radicados en el territorio provincial.

La nueva carga fiscal que alcanzará a unos 90 mil contribuyentes que en conjunto poseen 450 mil partidas, le representará a la Provincia alrededor de 400 millones de pesos, lo que contribuirá a atenuar su grave situación financiera.

El nuevo tributo a los multipropietarios gravará con un adicional a aquellos contribuyentes que tengan más de una propiedad urbana del “mismo tipo de planta”, más de un campo, más de una casa o más de un terreno considerado baldío. 

Se explicó que la posesión de una vivienda y de un campo, por ejemplo, no será gravada por ese adicional, mientras el dueño de dos casas y un terreno baldío pagará el plus en el Inmobiliario únicamente por sus dos inmuebles.

La Agencia de Recaudaciones Bonaerense (ARBA) prevé aplicarlo a partir del julio yserá pagadero en tres cuotas cuando las sumas sean abultadas.

De acuerdo con lo explicado por ARBA, el monto del adicional que abonará cada contribuyente con propiedades múltiples surgirá de la resta entre lo que abonaría en concepto del Inmobiliario Urbano (o del Inmobiliario Rural, o Baldío) en caso de sumarse las valuaciones fiscales de sus, al menos, dos propiedades, y aplicando una mayor alícuota en función del total de ese monto, y lo que paga en la actualidad por esas propiedades, ya que a cada una de las cuales, de manera individual, se le aplica una alícuota menor.

A modo de ejemplo, se cita el caso de un contribuyente que posee dos inmuebles urbanos edificados cuya valuación es de 500.000 pesos cada uno, la alícuota del nuevo impuesto no resultará la misma si se efectuara una liquidación por cada inmueble (como ocurre hasta el momento) que si se lo hiciera sobre el monto de valuación fiscal considerando la suma de ellos, es decir, 1 millón de pesos”.

“En el primer caso la alícuota efectiva considerando la tabla sancionada para el periodo fiscal 2013, sería de 0,93 por ciento por lo que pagaría un tributo de 9.325 pesos, mientras que en el segundo caso, sumando las dos valuaciones fiscales, la alícuota efectiva sería de 1,39 y el impuesto determinado sería de 13.930 pesos“.

De esta forma, el impuesto complementario para este multipropietario ascendería a la suma de 4.604 pesos, cifra resultante de la diferencia entre 13.930 y 9.325 pesos.

Esta imposición, según el informe, no alcanzará a todo el universo de propietarios con más de una propiedad de la misma planta; cuando la diferencia a cobrar como resultado del cálculo sea menor a los 400 pesos, el nuevo tributo no se cobrará, de acuerdo a lo indicado por fuentes oficiales.

Desde ARBA, se indicó que “la idea subyacente de este desdoblamiento del impuesto en dos definiciones de hecho imponible que se corresponden con un inmobiliario básico liquidado por inmueble, y un inmobiliario complementario por cada conjunto de ellos que posea un mismo contribuyente, es potenciar la progresividad del impuesto acumulando para ello las bases imponibles, de modo que se tribute en esos casos a una mayor alícuota”.

El tributo se abonará en una sola cuota con vencimiento en julio para aquellos casos en que la diferencia sea entre 400 y 800 pesos y en tres cuotas para aquellos que superen ese monto que vencerán en julio, septiembre y noviembre.

 

Fuente: infobae.com

ARBA detectó en Mar del Plata cuatro edificios que nunca fueron declarados


07/01/2013 Las construcciones totalizaban más de 12 mil metros cuadrados construidos que no habían sido registrados ante la Provincia. A través de esa maniobra los propietarios evadieron, en conjunto, más de $150 mil en concepto de Impuesto Inmobiliario.
Por
Última actualización: 07/01/2013 9:01:03 am

En el marco del operativo de verano 2013, inspectores de la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires detectaron cuatro edificios ubicados en la ciudad de Mar del Plata que nunca habían sido declarados ante el fisco.

Estos predios ubicados en zonas exclusivas de la ciudad,  tienen varios pisos y se encuentran habitados casi en su totalidad, y suman en conjunto más de 12.200 metros cuadrados construidos que sus dueños no registraron para evadir el pago del Impuesto Inmobiliario.

Con la maniobra, los propietarios dejaron de pagarle a la Provincia más de $150 mil en impuestos, suma que ahora deberán regularizar. Además, como sanción ante la evasión detectada, Arba les impuso una multa de $30 mil, que es la máxima prevista en la legislación bonaerense para quienes no registran ante el fisco las construcciones y mejoras que realizan en sus inmuebles.

El director de ARBA, Martín Di Bella, explicó que “al no declarar la construcción de estos edificios, los propietarios evadieron buena parte de lo que debían pagar en concepto de Impuesto Inmobiliario. Esa conducta ilegal generó un perjuicio a los recursos públicos que son de todos los vecinos de la Provincia, y por eso los infractores van a tener que afrontar una sanción económica muy importante”.

Con respecto a los inmuebles detectados, se trata de un moderno edificio ubicado a metros de Playa Grande, en Matheu N°78, estaba declarado como una construcción del año 1941, de 180 metros cuadrados. Sin embargo, los agentes de Arba comprobaron que, en realidad, el predio contaba con 1.200 metros cuadrados construidos, por lo que su valuación fiscal debía ser superior a $1,6 millones.

Del mismo modo, en calle Sarmiento esquina Julio Argentino Roca, los inspectores detectaron un edificio de 4.000 metros cuadrados que, ante los registros provinciales, estaba declarado como terreno baldío. De acuerdo a las características de la construcción, los técnicos de la Agencia determinaron que la valuación de este predio era superior a los $5,5 millones.

En otro de los inmuebles marplatenses, ubicado en calle Balcarce esquina Catamarca, fueron encontrados más de 3.500 metros cuadrados construidos que estaban sin registrar, por lo que la valuación real ascendía a más de $4,8 millones. En tanto que el cuarto edificio, emplazado en Julio Argentino Roca entre Sarmiento y Alsina, tenía 3.500 metros cuadrados que nunca habían sido declarados, con un valor fiscal superior a los $2,6 millones.

Di Bella sostuvo además que “las acciones para castigar a los incumplidores van a intensificarse, queremos que los contribuyentes entiendan que cuando construyen o realizan mejoras en sus propiedades tienen la obligación de informarlas al fisco. Es un trámite simple, que puede hacerse por internet, así que no hay excusas”, afirmó.

Estas acciones catastrales, que se apoyan en las herramientas de tecnología satelital que utiliza Arba, forman parte del operativo de verano que la Agencia de Recaudación lleva adelante en la costa atlántica hasta fines de febrero. De esta fiscalización integral participan, en total, 1.200 inspectores que realizan distintos controles tendientes a combatir la evasión y el incumplimiento.

 

Fuente: iprofesional.com

CEPO CAMBIARIO Marco del Pont confirmó que no se podrán comprar dólares para adquirir propiedades


La presidenta del Central dijo que, desde noviembre, la compra y venta de inmuebles a través del sistema financiero será solo en pesos. Así, los únicos que podrían operar en dólares serían los que ya los tengan ahorrados. Desde ayer, además, rige la prohibición de comprar dólares para ahorro, que, según Marcó del Pont, es “transitoria”.

La presidenta del Banco Central, Mercedes Marcó del Pont, confirmó que no se podrán comprar dólares en el mercado formal destinados al mercado inmobiliario. La decisión implica que los únicos que podrán comprar propiedades con la moneda estadounidense serán quienes los tengan ahorrados. Pero desde ayer, además, desde ayer rige también la prohibición de comprar dólares para ahorro, que, según la funcionaria, es “transitoria”.

 

En una entrevista con Página 12, la jefa de la entidad monetaria precisó los alcances de la decisión del Gobierno de blanquear el cepo al dólar que en los últimos meses endureció las trabas que el Central ya había resuelto implementar desde noviembre pasado.

 

“Lo único que contemplamos, hasta el 31 de octubre, es la posibilidad de acceder al mercado único y libre de cambios a quienes ya tienen aprobado un crédito hipotecario. Después se terminan los créditos hipotecarios en dólares. Es un paso adelante en la pesificación del mercado inmobiliario”, expresó la funcionaria. La normativa aprobada, en realidad, permitiría comprar dólares con los créditos hipotecarios preaprobados hasta ayer, pero no los que sean preaprobados de hoy en adelante.

 

Marcó del Pont aseguró, además, que la prohibición de comprar dólares para ahorro –que ya regía de hecho pero que ayer fue ocficializada a través de una resolución de la entidad monetaria- será “transitoria. Y justificó el cepo cambiario: “En un escenario de creciente incertidumbre externa por la crisis internacional, donde aumenta la demanda de divisas para atesoramiento, la política económica tiene distintas opciones: aceptar una variación brusca del tipo de cambio, financiar la fuga de capitales con endeudamiento externo o limitar transitoriamente el acceso a los dólares demandados para ahorro”.

 

La presidenta del Central también defendió otra resolución –difundida ayer y anticipada el miércoles por la presidenta Cristina Fernández de Kirchner- que obliga a los bancos a destinar por lo menos el 5% de sus depósitos a préstamos para empresas destinados a la inversión, en créditos a por lo menos tres años de plazo y con una tasa fija en pesos de hasta el 15,01%.

 

“Hay mucha demanda de préstamos para la inversión que no está cubierta porque los bancos privados ni los contemplan o ponen condiciones imposibles de cumplir”, indicó la funcionaria nacional, justificó. “La inversión productiva es fundamental para el crecimiento económico. La nueva línea de crédito parte de un diagnóstico objetivo de todo el equipo económico: hay mucha demanda para créditos de inversión insatisfecha No va a haber demanda si los bancos exigen a las empresas que paguen en un año y con tasas del 20 por ciento. Las condiciones tienen que ser consistentes con su rentabilidad esperada”, agregó.

 

fUENTE: IECO.CLARIN.COM