Las dificultades para acceder a la casa propia


16:15 | Ni con un préstamo a 100 años una familia con ingresos de 15 mil pesos por mes podría comprar una vivienda, según un informe de la consultora KPMG.

BUENOS AIRES.- Una familia que cuente con ingresos de 15.000 pesos mensuales no podría comprarse una casa o departamento ni aún con un crédito hipotecario a cien años debido a la inflación, destaca hoy en un informe la consultora internacional KPMG.

El informe presentado hoy, con motivo del lanzamiento del nuevo Foro de Servicios Financieros de KPMG, mide el efecto del aumento de los precios sobre los créditos hipotecarios.

“Asumiendo un valor para el metro cuadrado de 1.740 dólares, un tipo de cambio de pesos 4 por dólar y una cobertura del 70 por ciento, ni siquiera un préstamo a 100 años permitiría que un sueldo familiar de pesos 15.000 mensuales alcance el porcentaje de 35 por ciento de afectación del ingreso, dado el costo financiero total de 20 por ciento anual”, explicó la consultora.

En otro términos, el informe privado advierte que una tasa de inflación como la actual, aplicada a las cuotas de un préstamo hipotecario, impide mantener la relación de hasta un 35 por ciento sobre el total del ingreso familiar por más que se amplíen al máximo los plazos de amortización.

“Esta es, podría denominarse, la restricción ‘estructural’ de la ausencia de crédito hipotecario”, destaca el reporte de la consultora.

KPMG agrega que “en ausencia de condiciones de certidumbre, la enorme brecha entre el precio de los inmuebles y los salarios resulta en un factor perjudicial para el desarrollo del crédito hipotecario en Argentina, mientras que esa misma brecha (incluso más amplia) era un importante motivo dinamizador del crédito en otras regiones antes de la crisis”.

La consultora señala que “incluso niveles de inflación moderados son suficientes para hacer desaparecer los mercados de largo plazo”.

En tal sentido, advierte que “la extensión de plazos no es suficiente para que el salario promedio permita la compra de, por ejemplo, un inmueble de 65 metros cuadrados que podría ser un 3 ambientes mediano”.

“Extender el plazo de 5 a 10 años hace una gran diferencia para atraer demanda, dado que la cuota y el ingreso necesario para pagarla se reducen en un 27 por ciento”, indica el reporte.

El informe agrega que “pasar de 10 a 20 años sigue siendo significativo en cuanto a nivel de cuota, pero plazos todavía mayores no aportan casi nada a las restricciones de ingreso de la demanda”.

El reporte advierte que los créditos bajo sistema francés, cuando las primeras cuotas están integrada casi en un 90 por ciento por intereses y las últimas casi talmente por capital, se tornan inviables para un tomador, ya que el valor de las primeras se vuelve muy alto.

De modo que la posibilidad de un préstamos con cuotas indexadas, que sería una solución para el problema, se torna poco atractivo para un cliente que no se endeudaría a largo plazo en montos que podrían variar.

fuente: diario la capital

La casa propia y un debate crucial: ¿hoy conviene comprar o alquilar?


10/04/11 Opiniones divididas, por el alto costo de la cuota de un crédito frente a un alquiler.

PorGustavo Bazzan

Para el argentino medio, ser dueño de una vivienda es un legítimo deseo pero también parece un mandato . Al alquiler se lo acepta solo como una “situación provisoria” hasta llegar al techo propio, pero muchos sienten que tiran la plata cada vez que pagan el alquiler.

¿Será así, se está tirando la plata? No hay respuestas contundentes a favor de comprar o de alquilar, pero distintos economistas se prendieron en la discusión.

Eduardo Levy Yeyati , de la Universidad Di Tella, opina que con una mirada de largo plazo, y a pesar de las altas tasas de interés, conviene meterse en un crédito (el que puede) porque finalmente al final del período que dura el préstamo la casa termina siendo de uno. Lo justificó así en su blog personal: “La hipoteca (aún a pesar de la tasa excesiva de intereses que cobra el banco), es una forma de ahorro . Precisamente por esto, pago más al principio y menos al final . En cambio, el alquiler, que es lógico suponer se incrementará año tras año como el valor de la propiedad no dejará de crecer .

Contra esa certeza, el economista Luciano Cohan , de la consultora Analytica, le respondió también desde su blog. “Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento , conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar. Este último ejemplo bien podría ser el de un matrimonio jóven, que luego de un tiempo necesita más espacio porque llegaron los hijos.

Antes de arribar a esta conclusión, Cohan hizo el siguiente ejercicio, basado en precios actuales de cuotas hipotecarias y alquileres.

Separó la diferencia entre el costo mensual del alquiler y la cuota de un préstamo y con ella “compró” dólares . “En un plazo de 75 meses habremos acumulado un monto equivalente al 100% de la propiedad.

En esto influye, también, que la mayoría de los créditos que se otorgan en el país son por “sistema francés”, donde las primeras cuotas son puro interés y casi nada de amortización del capital, por lo que la deuda de capital baja muy despacio. Es un sistema que penaliza la cancelación rápida de los créditos, precisamente porque los bancos hacen su negocio cobrando intereses.

Marcelo Elbaum , docente y especialista en finanzas, se preguntó. “¿Qué ocurriría si uno decidiera alquilar y todos los meses ahorrar la parte del dinero que le pagaría al banco? Luego de un tiempo, supongamos el mismo plazo por el que hubiera tomado el préstamo, contaría con el mismo dinero que le hubiera pedido al banco más los intereses ganados . Ni qué decir si la tasa del alquiler fuera inferior a la tasa del préstamo: ahorraría muchísimo más.

Imagínese que la tasa del alquiler fuese del 6% y la tasa que cobra el banco por los préstamos fuera del 14%. ¡Ahorraría el 8% anual!” El tema de la baja renta de los alquileres (5% anual sobre el valor del inmueble hoy, contra 10% en la década del 90) es lo que para algunos se convierte en una clara señal de que hoy conviene más alquilar que comprar.

A favor de endeudarse, juega ni más ni menos que la inflación . Hay quienes opinan, dentro del debate que se armó entre los lectores de los blogs de Yeyati y Cohan, que pese a las altas tasas de interés, la cuota, si es fija, se va “licuando”.

Esto eso: si hoy representa el 40% del ingreso familiar, en dos años pesará menos (porque hipotéticamente mejoraron los salarios), y eso es lo que realmente importaría a la hora de endeudarse.

El problema, contraatacan otros, es si uno queda atado a una tasa de interés fija pero alta y en un par de años se aplica un fuerte plan antiinflacionario.

Desde un costado irónico y también histórico, no faltó quien dijera que, en ese caso, el Estado aparecerá para lanzar un salvataje a favor de los deudores, como ocurrió en el 2002.

fuente: Clarin.com


La cuota de un crédito hipotecario puede costar el triple que alquilar


La cuota de un crédito hipotecario puede costar el triple que alquilar

24/03/11

Se debe a la suba de los precios de venta y el encarecimiento de los préstamos.

PorNatalia Muscatelli

El sueño de la casa propia –para un segmento importante de la población– se ha convertido en una aspiración cada vez más difícil de concretar. Sucede que la dificultad para pagar la cuota de un crédito hipotecario con el salario sumada a los elevados precios de las propiedades, entre otras causas, conminan a la gente a seguir alquilando. Básicamente porque hoy pagar la cuota de un préstamo cuesta el triple que alquilar.

Para ilustrar la situación, la consultora Abeceb tomó como ejemplo la cuota de un préstamo para la compra de un departamento nuevo de 60 m2 contra el alquiler de otro de similar tamaño.

En promedio, el valor de este inmueble de referencia (ubicado en una zona alejada de los puntos neurálgicos y más cotizados de la ciudad de Buenos Aires) ronda los 275.000 pesos o 69.000 dólares.

“Como este precio hace inaccesible la compra de la propiedad mediante un ahorro previo para la gran mayoría de las personas, la única posibilidad es financiar la compra con un préstamo hipotecario, que en la Argentina, llega hasta el 70% del valor de la vivienda ”, explicó un informe de la consultora.

“Así, para el caso analizado, con un crédito a 20 años a la tasa promedio de mercado que se consigue hoy –25,4%, considerando el costo financiero total–, la cuota inicial que se debe abonar por el crédito es de $ 3.606, mientras que por un departamento alquilado de las características mencionadas se paga, en promedio, entre 1.200 y 1.300 pesos”.

En consecuencia, se gasta hasta el triple en las cuotas mensuales de los préstamos de una casa propia, que en el alquiler de una vivienda.

Si se compara la relación entre alquilar y comprar, en los años ‘90, ésta era sustancialmente menor . Siguiendo el mismo caso, el alquiler de ese departamento costaba unos 500 pesos y la cuota de un crédito era de 617 pesos. “Claro que, desde la devaluación del año 2002, los precios de las viviendas en Capital Federal crecieron un 460% . En cambio, los alquileres aumentaron un 130% . Esta dispar evolución generó un cambio en los precios relativos, encareciéndose las cuotas hipotecarias en relación con los salarios, pero con un abaratamiento relativo de los alquileres”, explicó uno de los economistas de Abeceb.

De acuerdo con el último informe de la consultora CDI, que lleva un índice de originación de créditos hipotecarios, el mercado alcanzó en enero, un volumen de originación de 341 millones de pesos . Esto es 8,5 millones de pesos menos respecto del promedio de originación mensual del periodo de la Convertibilidad. Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), explica que “con este escenario de falta de acceso al crédito convivimos desde hace años. Con la diferencia de que antes, la persona que pedia un crédito terminaba pagando de cuota lo que pagaba de alquiler”. Por otra parte, el banco prestaba más que el 70 o 75% del valor del inmueble como ocurre ahora. Y, además, subieron mucho los valores de las propiedades y el precio de los alquileres no acompaño la inflación”.

En el último año, las mensualidades para los inquilinos subieron entre 15 y 20%. “Incluso por debajo de cualquier convenio colectivo salarial”, destacó el directivo. De todas maneras, la oferta de viviendas en alquiler se mantiene porque el mercado está incorporando unidades nuevas, especialmente en el segmento de propiedades más pequeñas, comentó.

 

Un segmento que no despega
En los últimos ocho años, hubo una fuerte retracción de los créditos hipotecarios. Mientras que en 2002 representaban más del 35% del total de préstamos al sector privado, en 2010 fueron sólo el 12%. Los intentos oficiales por recuperar el segmento resultaron insuficientes o fracasaron. La idea de dinamizar el segmento con el plan inquilinos, que ilusionó a muchos pensando que podrían llegar a propietarios pagando una cuota equivalente a un alquiler, se desvaneció. Había sido lanzado en agosto 2006 y contó con la adhesión 15 bancos. Las líneas de crédito debían cubrir el 100% de la compra de propiedades de hasta 200 mil pesos, y permitían comprobar ingresos presentando un contrato de alquiler y los recibos de pago de ocho meses.

  • Fuente: Clarin.com

EL HIPOTECARIO EMITIRÁ HOY CÉDULAS QUE FACILITAN EL ACCESO A LÍNEAS EN PESOS A 15%


EL HIPOTECARIO EMITIRÁ HOY CÉDULAS QUE FACILITAN EL ACCESO A LÍNEAS EN PESOS A 15%
Lanzan la tasa más baja del sistema para comprar la primera vivienda o construir
La primera serie de las cédulas “post-canje de deuda” tendrá un beneficio especial para sus suscriptores: la posibilidad de obtener un crédito de $ 200.000 a 20 años y a tasa fija
IGNACIO OLIVERA DOLL Buenos Aires ()
Es algo más sofisticado que un préstamo hipotecario, pero está al alcance de todos. El Banco Hipotecario colocará hoy la primera serie “post-canje de deuda” de sus cédulas hipotecarias con un beneficio especial para sus suscriptores: la posibilidad de acceder a un crédito por un valor hasta 10 veces superior al del título obtenido, a una tasa fija y en pesos de 15,5%.

Hasta hoy, sólo unas pocas entidades locales mantenían “activas” sus líneas para vivienda. Y prácticamente todas ellas aparecían inaccesibles para la clase media argentina por lo bajo de los salarios locales. En ofertas a tasa fija, el Ciudad era el más audaz, con un costo de financiamiento de 18% anual (TNA) en pesos a 20 años de plazo. En otro segmento (el de las tasas variables) el Banco Nación ofrecía una línea al 12,75% (TNA).

La colocación de las cédulas hipotecarias fue aprobada ayer por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Será por un total de $ 273 millones y tendrá plazo de colocación desde hoy hasta el martes próximo (20 de julio).

Los tenedores de estos títulos, que tendrán un rendimiento mayor a la Badlar y una duración de 5,4 años, obtendrán “privilegios” para calificar frente a los créditos hipotecarios del banco. Aquellos que suscriban un monto mínimo de $ 20.000, podrán obtener una línea hipotecaria de hasta diez veces el valor suscripto (o sea: $ 200.000) para construir o adquirir una vivienda con una tasa fija preferencial de 15,5% (TNA), a un plazo de 20 años, y sin gastos de originación.

La cédula funciona así como una garantía para el cliente bancario: con ella, la entidad “infiere” la capacidad de pago del solicitante a partir de la capacidad de ahorro que demostró con la suscripción del título. El financiamiento otorgado por el Hipotecario se ubica entre el 70% y el 75% del valor de la vivienda.

Para acceder a este instrumento de inversión, la entidad pone como requisitos “básicos” tener entre 18 y 65 años, una antigüedad laboral mínima de un año, un DNI, un comprobante de un servicio a nombre del titular (el último período facturado), constancia de CUIL, últimos tres recibos de sueldo (existen otros requisitos para quienes trabajan en forma independiente), entre otra documentación.

“Con esto tenemos el objetivo de impulsar el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas que genere liquidez en el primario”, dicen en el Banco Hipotecario.

Las cédulas hipotecarias son títulos destinados al mercado de capitales local, estructurados a través de fideicomisos financieros y respaldados por créditos originados por este banco, con garantía de hipotecas sobre inmuebles. La nueva oferta, denominada “Dueño x 10”, supone que “los suscriptores primarios de estas cédulas (CHA Serie XII) que requieran un préstamo hipotecario gozarán de beneficios en la política de análisis crediticio”.

“Se inferirá -precisa el banco- la capacidad de pago mensual del solicitante tomando en cuenta el monto suscripto de la cédula, pudiendo el beneficiario acceder a un monto de préstamo de hasta $ 200.000”.

Durante los últimos seis años, Banco Hipotecario ya colocó once series de fideicomisos CHA. “El desempeño fue excelente, hubo pleno cumplimiento y recibimos altos porcentajes de sobresuscripción”, contaron en la entidad

fuente: cronista.com

03:00

Creciente interés por la nueva línea de créditos hipotecarios del Banco Nación


Son en pesos y se pueden pagar hasta en 20 años con una tasa de interés que, en los primeros 3, es del 12,75% anual, la mitad de las expectativas de inflación. Están destinados a la compra y/o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación perma

No hay dudas de que, con una expectativa inflacionaria que según la mayoría de los economistas durante el año en curso rondaría el 25%, tener la posibilidad de acceder a un crédito en pesos, a pagar hasta en 20 años y a una tasa que durante los primeros 36 meses es del 12,75% anual y que después sufrirá modificaciones ajustadas a la variación de los salarios constituye una buena oportunidad para acceder a una vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente y/o para renovar la que ya se tiene.
Tratándose de las principales características de la línea de créditos hipotecarios “Nación Casa Propia” que días atrás anunciara la Presidenta de la República, Cristina Fernández, no extraña que, en el ámbito de la gerencia zonal Mar del Plata del Banco de la Nación Argentina -incluye 17 sucursales- en sólo 2 días (entre el lunes y el martes pasados) se hayan atendido unas 300 consultas y recibido formalmente 15 solicitudes.
Cabe señalar que, para poder gestionar el préstamo, hay que acreditar relación de dependencia -con una antigüedad mínima de 1 año-, estar contratado y/o ser monotributista y/o trabajador independiente y demostrar un ingreso mensual mínimo -libre de embargos- de 5 mil pesos (el grupo familiar). En cuanto al valor de la cuota, no puede exceder el 30% de ese monto. A la hora de pedir el crédito, los solicitantes, obviamente, deben evaluar la estabilidad de sus ingresos, la inflación y la revalorización de la propiedad que están dispuestos a adquirir.

Características

En diálogo con este medio, al dar a conocer detalles de la nueva operatoria, Rafael Cayetano Cortés -gerente zonal del Banco de la Nación Argentina- comentó que “la entidad va a otorgar créditos hasta un máximo de 360 mil pesos a pagar en 20 años”; es el 80% del valor de una unidad que cuesta 450 mil pesos, el tope establecido para ser objeto de este tipo de operatoria; los créditos también contemplan el cambio de viviendas, pero en estos casos el monto máximo del crédito a otorgar es de 250 mil pesos”, explicó.
En materia de interés señaló que “durante los primeros 3 años se contempla aplicar una tasa de fija del 12,75% anual; después, la tasa Badlar (tasa testigo del Banco Central para depósitos de hasta 1 millón de pesos) más un 4,5%, con la salvedad de que la actualización no podrá superar el índice de salarios que publique el Indec, que actualmente es del 17%”, precisó.
El funcionario, tras señalar que “por un préstamo de 100 mil pesos habrá que pagar una cuota de 1.304 pesos mensuales”, explicó que “como se aplica el sistema francés, quien acceda al crédito tendrá siempre la posibilidad de adelantar cuotas y/o de cancelarlo, con lo que el mismo es aún más ventajoso”.
Más tarde, si bien recordó que “en la sucursal Centro del Banco un par de años atrás se otorgaban hasta 3 créditos hipotecarios por día” aclaró que, “después, a raíz de la crisis global, ese número se redujo bastante; de todos modos, las condiciones no eran tan ventajosas como las que están contempladas en esta nueva línea de préstamos”, aclaró.

fuente> diario la capital

¿Quien puede comprar con crédito?


Las cuotas por un crédito hipotecario como mínimo duplican el precio del alquiler mensual que se abona por la misma propiedad. La relación cuota-ingreso y el low-to value continúan siendo los grandes obstáculos a salvar dentro de un contexto inflacionario que dificulta la reducción de tasas a largo plazo.
Cuotas en Buenos Aires y las principales localidades del país.

Acceder a la compra de la primer vivienda resulta prácticamente imposible para alguien con un ingreso medio tanto aquí como en cualquier parte del mundo si no se lo auxilia con financiación de largo plazo.

En Argentina el esfuerzo salarial que demanda la adquisición de una vivienda medido en años de sueldo cuando menos se duplicó a partir de nuestra última gran crisis propia 2001/2002. Aún así, en la actualidad, el número de años de sueldo a destinar para la compra de una vivienda usada media estándar es del orden de los 7 años; número que no difiere en demasía del que existe en otros países como Brasil, Chile y en su momento (y aún hoy) en E.E.U:U y España.

Pero esta situación dentro de un contexto de elevadas tasas de interés como reina en Argentina alejó la posibilidad de empalmar la cuota con el bolsillo, reduciendo a que el crédito hipotecario adopte un papel marginal como vehículo para el acceso a la propiedad de la primera vivienda, como así lo demuestran las cifras concretas de la participación de hipotecas con respecto al total de escrituras de inmuebles.


En el mes de mayo del año anterior se dispuso la inyección de fondos del Anses en forma directa al Banco Hipotecario con el fin de fluidificar las operatorias de créditos para vivienda. No obstante ello, el costo financiero total de dichas líneas siguió siendo un impedimento para el acceso a la financiación en virtud de los ingresos a demostrar para calificar a ellas. Dicha situación resulta aún hoy más complicada para la financiación de viviendas usadas ya que a partir del último trimestre del año pasado se decidió dejar de destinar el fondeo del Anses para viviendas usadas por lo que la tasa se incrementó y el costo financiero aumentó en el orden de 4 puntos adicionales, llevando a tener que demostrar, por caso, para la ciudad de Buenos Aires un ingreso superior a los 13.000 pesos para acceder al 70 % del valor de compra de un departamento usado de tres ambientes de calidad estándar y fuera de localizaciones de alta cotización del m2.



Dicho aumento de tasas provocó que en febrero de 2010 la cuota para quien solicite un crédito para viviendas usadas en dicho Banco, sea algo más de un 19 % mayor a la que se hubiera pagado antes de la corrección efectuada por la entidad financiera.

Las líneas para construcción y para compra de vivienda nueva resultan más accesibles ya que las tasas son inferiores y se puede extender el plazo a 20 años. Si bien el costo de una vivienda a estrenar es en general superior que una usada y eso obliga a contar con un mayor capital por el 30 % del valor del inmueble que queda exento de financiación a cargo del deudor, la cuota resultante para un departamento estándar nuevo en un barrio medio de la ciudad de Buenos Aires y el mayor porcentaje a afectar del sueldo que alcanza al 40 % para esta línea, permite calificar a quien demuestre ingresos del órden de los 9.000 pesos para el caso del ejemplo. Por supuesto la cuota y el ingreso demostrable variarán según localización, calidad de construcción y monto solicitado.

Otro de los bancos que se ha mostrado activo en los últimos tiempos en este tipo de financiación es el Banco Ciudad de Buenos Aires. Cuenta con líneas de prestamos hipotecarios a tasa variable, a tasa combinada y según trascendió próximamente pondría a disposición una nueva línea a tasa fija a 20 años con un costo financiero total del 19 %.


Si bien es probable durante el presente año sigan incorporándose algunas líneas de financiamiento a la oferta hipotecaria bancaria y flexibilizando o mejorando otras, resultará sumamente difícil lograr alinear las variables del valor del inmueble, cuota e ingresos del solicitante, más allá de la voluntad que se empeñe en la cruzada ya que la inflación junto con incertidumbres de corto, mediano y largo plazo, entre otras conspiran para que así sea.

fuente: Reporte inmobiliario.com