Mercado inmobiliario: los desarrolladores ahora prefieren apostar al 2015


21-08-2014 La mayoría de los especialistas en el sector da por perdido este año como consecuencia de la incertidumbre económica. Sin embargo, creen que la coyuntura no les será tan adversa el año próximo y por eso prefieren demorar las decisiones


 
 

En medio de una retracción importante del mercado, los desarrolladores inmobiliarios prefieren pensar que la coyuntura no les será tan adversa después del 2015. Mientras tanto, buscan nuevas estrategias y alternativas de financiamiento en el mediano plazo, para darle mayor previsibilidad al negocio.

En los próximos dos años “el cambio va a ser positivo. Por eso, debemos llegar a ese punto con mucho producto para ofrecer al mercado que hoy está frenado por la incertidumbre”, señala Gonzalo Monarca, CEO del grupo del mismo nombre e impulsor de la licencia chilena Lagoon en sus emprendimientos suburbanos. Para impulsar las ventas, la firma acaba de lanzar un sistema de “cuota controlada“. Es decir que su valor -en pesos- sólo puede variar hasta un 15% por año.

Junto con otros desarrolladores, el empresario participó de una mesa sobre “Cómo actuar en la coyuntura”, que fue parte del 6° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias, que se realiza -hasta hoy- en Puerto Madero. Allí, fueron convocados los principales referentes del mercado. Y paralelamente, en la Expo Real Estate, se presentaron en distintos stands, con los más destacados desarrollos inmobiliarios de Argentina, Uruguay, Miami, Paraguay, Ecuador, Panamá y hasta Dubai, tal como informa Clarín.

Entre los desarrolladores locales, Horario Parga, director de la empresa cordobesa Edisur, coincidió en la descripción del escenario: “estamos en un camino empedrado y hay que ir con mucho cuidado, pero lo importante es continuar en movimiento”, señaló en cuanto a la medicina que aplica a su propia empresa.

En tanto, Mateo Salinas, director de Eidico, la firma que incursionó en el sistema cooperativo de desarrollo al costo, opinó que, “en tiempos de crisis también surgen oportunidades“. No obstante, contó que la empresa optó por “bajar la cantidad de metros cuadrados de los lotes” que comercializa. “Este año, la estamos peleando”, dijo. “Con lotes más chicos que la gente pueda pagar”, resumió.

Sucede que el sector es víctima de un combo explosivo, explica Germán Gómez Picasso, analista del sitio especializado Reporte Inmobiliario. “Con los altos costos de la construcción más la devaluación, el comprador se retrae porque siente que con los dólares que tiene debería comprar más metros cuadrados”, señala.

En julio, según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción ( CAC), el costo para edificar aumentó 6,4% y acumula un 28,1% en lo que va del año.

Si bien los desarrollos al costo están un poco mejor que el sector de compra y venta de inmuebles usados (prácticamente paralizado tras el cepo al dólar), también se está observando que tiende a desaparecer la oferta en pesos en muchas áreas de la ciudad de Buenos Aires, apunta el analista . “Y esto es por la poca previsibilidad que tiene el constructor “. Solo los productos de mayor escala están sosteniendo las ventas en pesos”, destacó.

Por eso, si bien la mayor parte del mercado utiliza la figura del fideicomiso al costo, ahora, casi todos exigen un anticipo del 40 o 50% del monto final, con cuotas ajustables por el índice CAC y en muchos casos, se prolongan los tiempos de las obras. “Hoy los desarrolladores están en un momento muy difícil y sin previsibilidad de solución”, según el analista.

 

Fuente: iprofesional.com

MERCADO INMOBILIARIO: PRIMER SEMESTRE NEGATIVO EN MAR DEL PLATA


 

edificios

De acuerdo a la información suministrada por el Colegio de Escribanos, en el mes de Junio se escrituraron en el Partido de General Pueyrredon un total de 932 operaciones de compraventa inmobiliarias por un monto de $227,48 millones.

Esto representa una recuperación interanual de 43,83% en el número de operaciones y de 101,28% en el monto involucrado en las mismas respecto a Junio de 2013, cuando se habían registrado 648 operaciones por $113,01 millones.

Sin embargo, pese al balance interanual positivo de Junio, en el acumulado del primer semestre se contabilizaron 3.233 operaciones por $780,73 millones, lo que implica una reducción de 4,80% en el número de escrituras y un incremento de 22,23% en el monto total involucrado en comparación con el mismo período de 2013.

De este modo, la recuperación interanual observada en Junio deberá confirmarse en los próximos meses para analizar la posibilidad de un cambio de tendencia luego de las sucesivas caídas en el número total de operaciones escrituradas en 2012 (-12,78%) y 2013 (-25,24%).

En este sentido, desde la Fundación Bolsa de Comercio Mar del Plata analizaron que, a los efectos de interpretar el descenso en el nivel de actividad del mercado inmobiliario local en los últimos años, resulta ilustrativo señalar que el número de operaciones escrituradas en los primeros seis meses de 2014 se ubica 38,73% y 37,49% respectivamente debajo de los registros del primer semestre de 2012 (5.277 escrituras) y 2011 (5.172 escrituras).

El Partido de General Pueyrredon concentró en Junio el 7,59% del total de operaciones inmobiliarias registradas en la Provincia de Buenos Aires.

 

Fuente: puntonoticias.com

El mercado inmobiliario atraviesa el período de ventas más bajo en 34 años por el cepo cambiario


19-04-2014 En 2013 se asentaron 60.182 escrituras en el ámbito porteño, el menor número desde 1980, cuando se inició la serie de medición estadística. Los intentos oficiales por reactivar al sector, como fue el plan cedin, no han logrado apuntalar la comercialización de viviendas
Última actualización: 19/04/2014 9:04:00 am

Un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, en base a cifras del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires, señala que en 2013 se confeccionaron 60.182 escrituras en el ámbito porteño, el número más bajo en 34 años.

Reporte Inmobiliario refirió que el Registro de la Propiedad Inmueble -dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación- había suspendido el suministro de las cifras de escrituras inscriptas “a partir que los números comenzaran a reflejar la fuerte contracción de la actividad inmobiliaria”.

Eso sucedió con la imposición de las restricciones cambiarias a fines de 2011, datos que “permiten recuperar un indicador histórico objetivo para medir la actividad inmobiliaria en la ciudad”.

La consultora subrayó que de casi 91.500 escrituras en 2011 se pasó a 60.182 en 2013, período en el cual también cayeron los registros de unidades a estrenar. Las operaciones del año pasado resultan un 34% inferiores al promedio general que surge entre los años 1980 y el 2013, de 91.215 escrituras.

“De la inscripción de escrituras traslativas de dominio en el Registro, surge lo que tal vez buscaba esconderse al ocultar los datos, que el año 2013 fue el peor del que se tenga registro durante los últimos 34 años”, indica el estudio, según Infobae.

Ya 2012 había quebrado el piso histórico, con 73.099 transacciones registradas en la Capital Federal, por debajo de las escrituras de 2009 (75.950), 1988 (78.500) y 2001 (79.760).

En 2012, con plena vigencia de las restricciones cambiarias, las escrituras cayeron con relación al 2011 un 20% para luego en 2013 volver a caer en un 17,7% interanual con respecto al 2012. “Los datos ratifican claramente el fuerte impacto que produjo en la actividad de compraventas inmobiliarias la imposición del cepo cambiario y el virtual desdoblamiento del mercado de cambios que se dio a partir del mismo”, describe Reporte Inmobiliario.

Por otra parte, quedó en evidencia el fracaso de las iniciativas oficiales para pesificar el mercado inmobiliario, como los intentos para reactivar las operaciones a través del aún vigente blanqueo de capitales y la emisión de los CEDIN.

 

Fuente: iprofesional.com

El mercado inmobiliario suma 12 meses de caída consecutiva en la Provincia


En marzo, se firmaron 25% menos escrituras que el año pasado. En el primer trimestra la caída es de 27%.

 

La venta de propiedades en la provincia de Buenos Aires sufrió una nueva retracción en marzo: cayó 25,6% en comparación con el mismo mes del año anterior. En cambio, el crecimiento en la relación intermensual trepó al 68,2%. Las cifras acumuladas durante el primer trimestre de 2013 arrojan una caída del 27 por ciento, según el informe elaborado por el Colegio de Escribanos bonaerense. En marzo se registraron 7.860 operaciones inmobiliarias, contra las 10.558 relevadas de 2012.

Los montos operados en este período siguieron la misma tendencia: la contracción fue del 22,6%, lo que representa un descenso de más de $ 580 millones. Durante marzo se registraron operaciones por $ 1.985 millones, muy por debajo de los $ 2.565 millones de marzo de 2012. Respecto de febrero, el monto de operaciones subió 57,5%.

Durante el primer trimestre de 2013 se relevaron 15.625 operaciones, contra las 21.355 registradas durante el mismo período de 2012. Los montos operados en los tres primeros meses de 2013 arrojan una caída del%, lo que marca un descenso de más de 1.364 millones de pesos.

“El mercado inmobiliario acumula 12 meses de caída ininterrumpida“, señaló el notario Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense. “Las cifras de marzo son elocuentes: en términos estadísticos, se ha resignado un cuarto del mercado. Pero en las escribanías se vive una realidad todavía más cruda, ya que las estadísticas incluyen escrituraciones tramitadas con años de anterioridad. Si restamos estas operaciones, la caída rondaría el 40 por ciento. Desde abril del año pasado, en relación al período abril 2011 – marzo 2012, el mercado inmobiliario se retrotrajo más de 4 mil millones de pesos, y se registraron 24 mil operaciones menos”, agregó Mateo.

“Los datos de la relación intermensual deben ser tomados con pinzas. Aunque se haya registrado un crecimiento substancial, superior al 68 por ciento, esta cifra no da cuenta de la realidad del sector. Marzo es un mes en el que se cierran las operaciones inmobiliarias postergadas durante enero y febrero. La suba en términos porcentuales es importante, pero lo cierto es que estamos un 25% por debajo de los números del año pasado”, subrayó el titular del Colegio notarial bonaerense.

“El primer trimestre de 2013 arrojó cifras preocupantes, que apuntalan la tendencia decreciente del sector. En este período, la cantidad de escrituras disminuyó un 27% y los montos operados cayeron un 25%. Todo indicaría que las pautas cambiarias vinieron para quedarse, y para que el mercado asimile las nuevas condiciones aún falta mucho tiempo. Un cambio cultural de esa naturaleza no se consigue rápidamente”, concluyó Mateo.

 

fUENTE ieco clarin

El sector inmobiliario aseguró que atraviesa una crisis peor a la del 2001.


El sector inmobiliario aseguró que atraviesa una crisis peor a la del 2001

El director de Bullrich, José Azpiroz Costa, planteó un panorama muy preocupante como consecuencia de las restricciones cambiarias. “Las empresas que construían no mandaban fondos al exterior; no entiendo el castigo”, indicó

El sector inmobiliario aseguró que atraviesa una crisis peor a la del 2001

¿Es peor que la crisis del 2001 esto? Sí, porque en aquel momento a la gente le iba mal y vendía. Ahora la gente todavía no necesita vender. Y las inmobiliarias tratamos de subsistir como podemos con los alquileres”, declaró Azpiroz Costa en diálogo con Marcelo Longobardi en Radio Mitre.

El especialista planteó que desde que se impuso el cepo al dólar los permisos para la construcción fueron descendiendo año tras año, lo que provocó un fuerte descenso de los empleos. Por caso, aseguró que hay 70 mil obreros de la UOCRA que están sin actividad como consecuencia del parate en las operaciones.

“Cada metro cuadrado que se construye es 50% de mano de obra y 50% de material. Las empresas que construían eran casi todas argentinas, no mandaban los fondos al exterior, por lo no se entiende por qué se castigó por castigar. Yo creo que no se midió cuando se castigó al sector inmobiliario con esto de la pesificación”, explicó el directivo de inmobiliarias Bullrich.

De acuerdo al relevamiento que realiza el Colegio de Escribanos, el nivel de operaciones cayó 27% en 2012 con respecto al 2011. La cifra es la más baja de los últimos 15 años y se encuentra incluso por debajo de la registrada durante la crisis del 2001. El principal motivo del parate es la dificultad que existe para comprar y vender dólares.

Para graficar la situación que se da en el mercado, Azpiroz Costa indicó que el comprador y el vendedor son dos rectas paralelas que nunca se cruzan ya que la gente que pretende vender sus propiedades prefiere quedárselos dentro del patrimonio y ponerlo en alquiler.

“El mercado está parado porque el que quiere cobrar lo que vale su departamento, más o menos lo que pagó, prefiere quedarse. ¿Para qué voy a vender si volver a comprar es un problema?. Y la UOCRA, que en 2011 tenía 500 mil afiliados, hoy el 12% de sus trabajadores está sin empleo”, completó.

Según el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, “el monto de las operaciones descendió en el último mes de 2012 a $2.076,1 millones, es decir, cayó 28,5% interanual. Fue equivalente a u$s425,3 millones al tipo de cambio que informa el Banco Central. En ese caso representó una retracción de 37% interanual”.

El valor promedio de los actos fue de $464.035, equivalente a u$s95.050, al tipo de cambio oficial medio del mes de $4,882 por dólar. De esta manera,nuevamente las unidades baratas fueron las que más movieron el mercado. En comparación con un año atrás, subió 1,1% en pesos, pero descendió 11,2% en la conversión a moneda extranjera.

“La apertura de los registros escriturales en cinco segmentos, por rango de montos, muestra que la franja de hasta $150.000 mantiene una de las proporciones más altas desde abril de 2011, con 19,5% del total, mientras que el extremo opuesto de más de $900.000 se amplió de 8,9% a 9,3% del total”, agrega el informe de los notarios. Por el contrario, perdieron relevancia las operaciones por transacciones entre 150 y 900 mil pesos. 

 

Fuente: infobae.com

Coyuntura Actual del Mercado inmobiliario Argentino – Diciembre de 2012


Autor: “soydeaqui”

Sin duda alguna “2012 para el mercado inmobiliario argentino es un año para recordar” inversamente a lo que piensan y sienten muchos constructores y operadores que admiten que no hay nada que festejar y que es para olvidar.
¿Porqué sostengo esto?… Muy sencillo: de los fracasos, frustraciones, sinsabores es de donde se saca esa experiencia que permite hacer rectificaciones y enderezar el rumbo.
¿Pero entonces?… ¿Cual debe ser la actitud a tomar?… Muy sencillo: “empezar por ser realista y admitir la realidad”.
Lo escrito previamente amerita un conjunto de comentarios generados recientemente, que les pongo a disposición a continuación.
El mercado inmobiliario y la visión de sus referentes
No hace mucho tiempo, leí en La Nación una nota (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1521025-la-hora-del-ladrillo) que me hizo reflexionar bastante, a tal punto que generé el comentario siguiente textuales palabras:
Leyendo esta nota de Hugo Menella, Presidente de Cucicba, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, lo que se advierte que su mensaje está dirigido fundamentalmente a la punta demandante del mercado inmobiliario.
Uno de los problemas reales, es que muchas veces se omite que en este mercado existe otra punta (la oferente), que el material vendible es mercadería en consignación que no pertenece a las inmobiliarias tal como ocurre en otros rubros del sector comercial de bienes.
El profesionalismo del operador inmobiliario consiste en unir tanto al sector de la demanda como al de la oferta a fin de cerrar operaciones de compraventa. El problema hoy, debido a los eventos que se vinieron sucediendo en el que el conocido cepo cambiario se constituyó en un factor limitante serio, es que existe un achicamiento de mercado muy evidente.
Conversando con varios operadores inmobiliarios los problemas que me comentaban era que parte del estrangulamiento se debía no solo al hecho de que tasar se tornó sumamente complejo dado que no se dispone de una unidad de cuenta indicativa de los precios reales, sino que como consecuencia de esto mismo lo que hay es una baja disponibilidad de material vendible y un cierto exceso del ofrecido en alquiler ya que muchos propietarios, particularmente aquellos que tienen propiedades compradas en los últimos años no están dispuestos a resignar valor patrimonial. El sentido común les indica a muchos de ellos que para lograr acercar las puntas del mercado hoy no basta con publicitar lo que se ofrece a la venta, que no es mucho y que de hecho tiene su costo, sino en desarrollar un trabajo de captación muy profesional que permita revertir la postura de retracción que tienen muchos vendedores potenciales.
Esto es una tarea harto compleja pues quienes utilizaron dólares para posicionarse en ladrillos, y tratándose como caso particular al mercado de reposición, no solo no resignan valor sino que pretenden vender en la misma divisa. De hecho los valores nominales mucho no han cambiado, pero lo concreto es que para tener una radiografía precisa lo que cuentan son los precios efectivos de cierre de operaciones, la mayor parte de los mismos, confidenciales. Y ahí es donde hay diferencias que en general no se dan a publicidad.
Son muy pocos los medios que se animan a describir con realismo la situación actual y lo que viene ocurriendo. Aparte se ven voces disonantes pues los jugadores interesados tienen un lenguaje muy diferente al de los analistas profesionales, muchos de ellos profesionales en ciencias económicas estudiosos de escenarios macroeconómicos y su incidencia a nivel micro, en los diversos mercados que conforman nuestra economía real. Lo más lamentable es que unos y otros no consiguen conciliar posiciones realistas, lo que es entendible pues es mucho dinero el que hay en juego, mientras tanto están quienes especulan con un reacomodamiento devenido de los intentos de pesificar a un sector el que durante muchas décadas adoptó al dólar como bien de cambio.
Así se está transitando un proceso lento y de difícil digestión en que la variable tiempo tiene un rol importante pues no se sabe si la política económica actual va o no a ser sustentable en el tiempo, por las muchas objeciones y falibilidades de las que es objeto.
El mercado inmobiliario en la visión de los economistas.
Últimamente y a raíz de una reunión organizada por el diario La Nación  en el Museo de la colección Fortabat con un número nutrido de brokers destacados y dos economistas cuya opinión siempre interesa, me pareció oportuno reforzar lo expuesto en el comentario precitado.
Lo que hice notar al pie de un artículo que alude a dicho evento (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1532074-palabra-de-economistas) es lo siguiente:
Por encima de coincidir o no con la posición ideológica de los economistas invitados al evento organizado por La Nación, rescato como positivo, y más si se lo incluyera en forma frecuente en este Suplemento de Noticias de Propiedades es el hecho de conocer las opiniones de economistas profesionales sobre la actividad inmobiliaria y especialmente sobre el telón de fondo, lo que denominamos “escenarios macroeconómicos” que permitan interpretar el comportamiento del sector y su interacción con el resto de los que conforman la economía argentina a nivel micro.
Hay frases que los profesionales analizando la coyuntura actual estiman como lógicos, que comparto y sintetizo:
  1. “en la Argentina hay una devaluación del 40%, pero el precio de la propiedad no cayó el mismo índice y eso no ayuda a que existan más operaciones. Es decir, así no habrá compradores”.
  1. el reconocimiento “de una devaluación no aceptada, de una tasa de inflación muy alta y del cepo cambiario”.
  1. “Si la gente pretende mantener precios altos y en dólares (salvo que tengan propiedades excepcionales), no se van a registrar operaciones”.
Lo predicho es cierto: los agentes inmobiliarios que llevan un registro histórico de operaciones de compraventa y se manejan con criterio profesional saben muy bien que con un “dólar alto”, o sea la antítesis de un escenario con “retraso cambiario” como el actual es cuando se cerró el mayor número de operaciones y cuando, con estabilidad económica la renta inmobiliaria era competitiva frente a otras opciones de inversión, cosa que no ocurre en la actualidad.
El otro aspecto importante a tener en cuenta, y que tácitamente está expresado en este artículo, es el “comportamiento procíclico del mercado inmobiliario”: se trata de su acompañamiento y magnificación tanto en los períodos de crecimiento, como de decrecimiento económico.
Queda en claro que cuando se dan fenómenos distorsivos como la multiplicidad de indicadores macro (varios tipos de cambio, de inflación y de indicadores de la evolución del PBI) son deletéreos pues tanto compradores como vendedores adoptan actitudes cautas y prefieren postergar una decisión tan trascendente como la de efectuar operaciones comerciales que implican desembolsos muy alto de dinero. Concretamente: fueron ellos quienes pusieron el pie en el freno y quienes tácitamente obligan a los comunicadores y operadores inmobiliarios a hacerse un fuerte replanteo de sus estrategias de marketing, pues en definitiva no se puede continuar haciendo foco en forma exclusiva en la demanda sino que hay que incentivar la oferta agudizando las estrategias de captación de modo que un mayor volumen de material vendible y a precios razonables pueda ser adquirido por los compradores potenciales.
Incidencia e interacción del sector de compraventa de propiedades con la Industria de la construcción
Con respecto a los costos de construcción indudablemente hay variables que tienen su incidencia:
1      La variable tiempo y obviamente los costos de mano de obra, materiales y artefactos que varían en forma frecuente.
2       La incidencia de los precios de los terrenos que tiene inelasticidad a la hora de ajustar dichos costos;
3       La fijación de márgenes de utilidades que tienen como piso tanto a las tasas de interés activas como a la inflación real estimada.
Uno de los problemas potenciales de las distorsiones actuales es la posibilidad real de que se comercialice por debajo de los costos de reposición de cambiar – sinceramiento mediante – la estructura de precios relativos de la economía argentina en su conjunto: esto es lo que se ve con mucha preocupación.
Y ya entrando de lleno a lo atinente a la interacción del mercado de compraventa de propiedades con el sector de la construcción mi visión tal como la reflejé en otra nota publicada en el matutino La Nación (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1523025-construir-pese-a-todo) fue en los siguientes términos:
La entrevista efectuada por Adriana Anzillotti y Diego Cúneo es interesante para hacer un análisis. Tiene frases que permiten aportar interpretaciones diferentes que dependen mucho del lado del mostrador en el que uno se ubique.
Siendo sensatos y objetivos, por un lado están quienes defienden los intereses que hacen a sus actividades como las personas entrevistadas, incluyendo a los comunicadores que alientan el desarrollo de la actividad inmobiliaria, lo que de hecho es previsible. Por otro, quienes ya sea por ser propietarios, inversores o inquilinos asumen posiciones muchas veces antagónicas y, en una medida importante, interesadas. Una tercera, como en mi caso, cuando sin tener una participación directa (aclaro que soy propietario) pasa por opinar con frialdad, habiendo recabado información de todo tipo de fuentes, tanto verbal de primera mano como publicada, que trata sobre los escenarios – coyunturas – alternativos posibles.
Esto último – relacionado con la mesa redonda que organizó el diario La Nación – me llevó a escribirles lo que les paso a comentar detalladamente.
Ariel Wasserman, por más que es un jugador interesado, reconoce los ciclos económicos que tienen todos los mercados hecho sin duda, fundamental. Por su parte Gabriel Mayo sabe que el peor enemigo es la inflación lo que marca una diferencia sustancial entre el escenario existente entre los años 2001/ 2002 y el actual. El invita a independizarse al inversor del ciclo económico lo que de hecho es controvertido: lo que pasa es que los inversores que no se circunscriben a un solo tipo de activos y mercados y sobre todo si tienen una cuota de mentalidad especulativa lo primero que intentan visualizar es el escenario tanto a nivel macro como microeconómico a fin de detectar en que fase del ciclo se está, para decidir si conviene comprar o vender, invertir o desinvertir, en todos aquellos activos que forman parte de su portafolio. Esto último incluye no transables como son los bienes raíces.
Obviamente que en todos los mercados hay operadores o comisionistas cuyo interés que es el de cerrar el mayor número de operaciones posibles puede diferir de los que tienen las partes interesadas en la adquisición o venta de activos tasables o cotizables. Todos, sin excepción no dejan de lado las medidas de política económica, o simplemente la política gubernamental, de acuerdo a sus intereses específicos.
Hoy la preocupación real en la industria de la construcción y de la comercialización de propiedades es el nivel de actividad y la rotura de los eslabones que conforman su cadena de valor. Así si no se vende, no se construye, o por otro lado si en el mercado de reposición no se aceptan pesos va a haber capitales que no se realizan y que por lo tanto no se van a poder redirigir a la punta demandante del mercado de unidades a estrenar.
Como indica Alejandro Belio: que “Estamos en un momento de transición”, es indiscutible. Lo que genera nerviosismo es cuanto tiempo se va a extender este momento, si las decisiones que toma el gobierno son correctas o no, y si las reglas de juego van a ser (o no) sostenibles en el tiempo. Por otro lado se admite y preocupa algo que antes no se discutía: “el hecho de que el mercado inmobiliario esté (o no) atado a la oferta y la demanda”; se pretende desacoplarlo, pero la lógica indica que “los mercados no funcionan en forma desacoplada dado que las relaciones ingresos / precios también dependen de los niveles de actividad del resto de los sectores que conforman la economía real del país”.
El hecho que se indique textualmente  “El tema es también que no tenemos una moneda que empareje al comprador con el vendedor, porque el peso no da confianza” implica que para poder ahorrar se necesita una moneda que no se envilezca. Es que con una moneda que se deprecia no se llega nunca a tener la masa de fondos necesarios (sobre todo si desconocen inversiones alternativas para poder defender ahorros) para comprar propiedades al contado  y/o a poder acceder a créditos a tasas razonables. Por todo esto es que “tal vez no está muy claro hoy qué se puede esperar del mercado”. Es que afligen los cambios de reglas de juego: esto paraliza la toma de decisiones.
En lo que hace a la presión tributaria también resulta preocupante, sobre todo si a un inversor le resta rentabilidad tratándose aparte de bienes que, de un modo u otro, necesitan que les ingrese dinero para poder mantenerlos. Lo interesante en esta entrevista es que deja en claro que por más que haya inversores, hay que pensar en el usuario final, porque a la corta o a la larga este proceso, textuales palabras “siempre termina dando la vuelta”.
Con respecto a los problemas de infraestructura son serios y conocidos, como por citar un caso, los atinentes a las zonas inundables con alta densidad demográfica no solo en la CABA, sino en toda el área metropolitana.
En cuanto a 2013, al tratarse de un año electoral la incertidumbre por lo general crece en lugar de bajar, lo que obliga agudizar el ingenio para que exista viabilidad operativa. Es positivo que se admita que los metros cuadrados ofrecidos generaron como se indica: “una sobreoferta de propuestas que tiene que ver con el típico inversor que distorsionó el mercado” y que “Tenemos un universo conflictivo de monoambientes que de pronto no tiene lógica”, hecho sobre el que hasta hace poco tiempo se hacía caso omiso, reconociéndose que es preocupante que no se haya pensado en unidades más grandes que consideren los incrementos del número de miembros de los núcleos familiares.
Viabilidad crediticia en el mercado inmobiliario argentino
Uno de los problemas centrales que existe en el mercado inmobiliario es el de la escasez de líneas de créditos hipotecarios y como obrar en consecuencia.
Este tema también fue tratado en el matutino La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1526549-sin-credito-buscan-alternativas-para-la-vivienda) y en esa oportunidad mi posición fue la siguiente:
Lo destacable en la última década fue el incremento significativo de la relación ingresos / precios que les pegó de lleno a los sectores de ingresos fijos. Esta relación que históricamente se ubicaba en 4 a 6 años de sueldos en los sectores de la considerada clase media, hoy supera holgadamente los 9 años.
A todo esto se produjeron fenómenos fácilmente observables:
1       Se construyó pensando en inversores, no en usuarios finales;
2       Se fogoneó publicitariamente la valorización de las propiedades como reserva de valor: los incrementos que se produjeron fueron muy notorios en el trienio 2005-2007 cuando aún no había tomado cuerpo la dinámica de un proceso inflacionario tan generalizado como el actual. Este fenómeno fue marginando en forma creciente a amplios sectores especialmente a muchas personas de ingresos medios (parejas jóvenes en particular) que se fueron incorporando a la población económicamente activa.
3        No hubo políticas de planeamiento y desarrollo urbano lo que hizo que en el sector de la construcción, con un criterio netamente mercantilista se desarrollaran en forma muy evidente determinadas zonas como la del corredor norte de la CABA y el GBA mientras otras evolucionaron en menor medida, haciéndose foco en el target ABC1 (Premium) y en los sectores cuyo poder adquisitivo canalizara fondos para ahorro en ladrillos aprovechando el desprestigio en que cayó el sistema bancario y el mercado financiero como consecuencia de la crisis de 2001 – 2002.
4        No se propusieron como sí se lo comienza a advertir ahora, instrumentos que permitan el ahorro a través del mercado de capitales, como el chileno por citar un ejemplo concreto, pese a que hubo antecedentes conocidos como las cédulas hipotecarias de Banco Hipotecario Nacional y los Valores Vivienda (Vavis) emitidos por el Banco de la Pcia. de Buenos Aires en los años ’80.
5       La políticas gubernamentales en materia habitacional no fueron concebidas criteriosamente hecho que quedó en evidencia en los fracasos sucesivos que se produjeron cuando desde diferentes instituciones se lanzaron líneas de créditos hipotecarios que no tuvieron éxito: esto habla de la carencia de políticas de estado en materia lo que de hecho implicaba actuar con continuidad con un criterio profesional que brilló por su ausencia.
Comentario final
Hoy el tema de la vivienda figura, prima facie, entre las prioridades el Gobierno Nacional, que ha instrumentado un programa ambicioso llamado Plan Procrear que hay que ver como evoluciona sobre la marcha para comprobar que tan efectivo resulta, sobre todo si se hace foco en sectores de ingresos medios y recursos limitados. Me abstengo en lo inmediato de emitir un juicio de valor.
En general habida cuenta que el problema central del mercado inmobiliario es la inflación y la depreciación de nuestro signo monetario, yo hace más de 2 años para este mismo Blog Técnico Inmobiliario generé una publicación descriptiva de mi vivencia personal. El título de la misma: “Una vía alternativa para llegar a ser propietario” (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html ) a la que la considero vigente pese a los conocimientos y riesgos que es necesario adquirir para convertirse de ahorrista en inversor (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2009/10/de-ahorrista-inversor.html), tal como lo describe el Lic. Sebastián Estévez.
Les saludo muy respetuosamente,
“soydeaqui” – soydeaqui01@gmail.com

Usuario registrado en lanación.com 
https://registracion.lanacion.com.ar/mis-datos-publico?usuario_id=1207351

Fuente: Tecnico inmobilirio.com

Despidos y cierre de sucursales por la crisis en el mercado inmobiliario


 

Aseguran que el control del Gobierno al dólar es la principal causa. El último mes bajaron casi 50% las operaciones de compraventa. La actividad inmobiliaria tiene el peor año desde 1980 y las grandes firmas ya implementan ajustes

Despidos y cierre de sucursales por la crisis en el mercado inmobiliario

Crédito foto: NA

Los controles que realiza el gobierno nacional desde el año pasado en el mercado de cambios amenazan al sector inmobiliario a tal punto que ya se registran despidos, ajustes y cierre de locales.

“Es la medida más extrema, no es sólo cerrar un local, sino resignar la profesión, perder años de trabajo”, sostuvo Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Arévalo admitió que por la crisis que atraviesa el sector, “las grandes inmobiliarias que cuentan con varias sucursales, por cuestiones operativas y para achicar los costos, deciden reducir el número de sucursales”,

En una entrevista publicada en el diario Ámbito Financiero, el referente del sector advirtió que “los ajustes están a la orden del día, con reducción de personal y costos”.

Arévalo explicó que aún no se va a percibir esto porque en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios las matrículas se actualizan anualmente y vence entre febrero y abril.

Sin embargo, las bajas se reflejan en la calle, donde fue notoria la disminución de departamentos en venta y alquiler, así como el cierre de sucursales. El freno significa ajustes también en los costos: la publicación de avisos en los diarios bajó 50%.

Así se puede corroborar que D’Odorico cerró hace algunas semanas su local de Palermo. Lo mismo  sucedió con Ocampo Propiedades, que eliminó de su página web la sucursal de Junín.

El último relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires arrojó una contracción de casi 50% en las operaciones inmobiliarias, con un total de 3.247 compraventas de viviendas, el peor año desde 1980.

Fuente: infobae.com
A %d blogueros les gusta esto: