¿Conviene «invertir» en propiedades?… ¿Bajo que circunstancias?….

Autor: «soydeaqui»

Estimado lector:

Hoy en día no es poco lo que se escribe en los medios de comunicación masiva y obviamente en los especializados, sobre los precios de las propiedades y el acceso a la vivienda.

Hace aproximadamente un año generé para este Blog Técnico Inmobiliario una publicación pensada para aquellas personas que quieren llegar a tener su primera vivienda (http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html) y le comenté, tratándose de una historia de vida, que a mi me implicó un cambio de mentalidad dado que no podía pensar como ahorrista en un sistema económico como el nuestro en el que es necesario convertirse en inversor. Sin ir muy lejos los compradores de propiedades se reconoce hoy que son inversores.

Este tema también es tratado en la sección «Planificación Financiera» (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/p/planificacion-financiera_09.html), en dos artículos sumamente interesantes que deberían ser tomados en cuenta tanto por el lector que desea interiorizarse sobre el mercado inmobiliario, como el agente que inteligentemente busca tener un criterio amplio tratando a sus clientes ya que no solo debería hacer foco en la punta compradora sino unir con criterio a ambas.

Los artículos generados por el economista Sebastián Estevez a los que les sugiero leer con detenimiento llevan por título:

«Diferentes etapas de la planificación financiera»

(http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2008/06/diferentes-etapas-de-la-planificacion.html)

«De ahorrista a inversor»

(http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2009/10/de-ahorrista-inversor.html)

Y es así como yo conciente de la mutación que tuve de ahorrista a inversor siempre me pregunto de la conveniencia de la inversión inmobiliaria en las frecuentes y volátiles coyunturas macroeconómicas tanto en el orden local como internacional y su incidencia en el mercado inmobiliario argentino

(http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/coyuntura-actual-del-mercado.html

(http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/08/hay-que-seguir-al-dolar-agosto-2011.html).

En esta ocasión me pareció interesante generarle al lector una nueva publicación en la que – sin mi intervención – le obligue a agudizar su criterio analítico. La voy a presentar, en este caso particular, sobre la base de lo que ocurre en la actualidad en el mercado de locaciones urbanas.

Por favor, haga Ud. (y para Ud.), tomándose todo el tiempo que pueda, estos cálculos.

Suponga que en este momento compra una propiedad nueva a 80000/90000 U$S (es el precio de un 2 o tal vez de un 3 ambientes) que tentativamente alquilaría a 1500-2000 $/mes.

Compute la totalidad de gastos de compraventa e impositivos y un período breve de vacancia probable (o sea el que tendría su propiedad sin alquilar en condiciones normales). Estime que para las nuevas unidades una «depreciación anual» del 3% (que es – y lo afirmo con conocimiento de causa – la que consideran hoy muchas grandes empresas constructoras cuando hacen estudios de prefactibilidad técnico económica en evaluación de proyectos en el sector de la construcción residencial de tipología estándar), ya que la calidad constructiva no es la de antes.

Entonces considere y si puede estime un porcentaje de costos de refacciones los que no necesariamente deberían recaer en su totalidad en sus futuros inquilinos.

Considere, como ocurrió en un pasado no muy lejano, que si el dólar se disparara los precios de las propiedades podrían no acompañar la devaluación y que la probabilidad de ocurrencia de un fenómeno de estas características – por experiencia histórica (http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500×339.jpg) – iría en la misma dirección que el atraso cambiario en curso (léase la «inflación en dólares» que se viene produciendo).

Ahora, tome nota Ud. de su edad actual y escríbala.

A continuación, calcule el retorno de la inversión inmobiliaria – obviamente deflactada si el dólar se envileciera como ocurrió en los últimos tiempos – o sea intente «calcular el tiempo en que recuperará el capital total invertido a valor presente y moneda constante», al menos en forma aproximada. Luego sume ese tiempo a la edad que Ud. tiene hoy para ver entonces en que año Ud. – y a que edad – recuperaría la inversión y pasaría a ganar dinero.

Finalmente respóndase a Ud. mismo – sacando sus propias conclusiones – si comprando a los precios actuales va a hacer efectivamente un buen negocio. Para eso no deje de hacerse de información pertinente para hacer los cálculos que le sugerí con el menor margen de error posible.

Por otro lado si Ud. es un agente inmobiliario que conserva información histórica, o un estudiante en la Carrera Universitaria Técnico Superior en Negociación de Bienes (TSNB) haga el mismo análisis con datos de 2003 para ver a que tipo de conclusiones llega…

Pero no se detenga ahí, como mínimo si Ud. actúa con idoneidad genérese en base al ejemplo precitado – sin omitir variable alguna – una planilla de cálculo a la que de aquí en más vaya a considerar un «Programa Simulador de Inversiones Inmobiliarias». Y, en lo posible haciendo Ud. mismo «uso, y  abuso de su tiempo» pergeñe escenarios alternativos que le permitan obtener conclusiones a futuro conforme cambien las coyunturas macroeconómicas del país las que por supuesto van a modificar la «Coyuntura  Actual del Mercado Inmobiliario Argentino».

Estoy seguro que no se va a arrepentir pues va a ganar en criterio analítico para incrementar la captación de clientes y, por sobretodo, desde una posición profesional bien sustentada podrá contribuir a la convergencia de la oferta y la demanda.