Ladrillos 2011: las propiedades ya acumulan aumentos de 14% y expertos revelan los “barrios estrellas” para invertir


Buenos Aires, 28 de septiembre de 2011
Inmobiliarias y desarrolladores no ven un freno en el ritmo alcista. Es que gran parte de las ganancias del país, las del campo y la Ciudad, “drenan” a la compra de unidades. Hay zonas que tienen un alto potencial de suba por ser linderas a las Premium. ¿Cuáles son y cuánto subirá el m2?Por Guillermina FossatiiProfesional.com

Ladrillos 2011: las propiedades ya acumulan aumentos de 14% y expertos revelan los "barrios estrellas" para invertir

Hay una frase que ya es popular entre los acérrimos defensores del ladrillo y que suelen repetirla a diario aquellos que “peinan canas” en el mercado inmobiliario: “El que vende un metro cuadrado, siempre se podrá comprar otro. El que tiene 2.000 dólares guardados, no sabe”.

Desde hace ya un buen tiempo el mercado de viviendas -para muchos- se ha transformado en el “nuevo sistema bancario“.

Es ahí donde los particulares “depositan” su dinero para luego obtener una renta futura, ante el temor que les genera a muchos dejar su suerte librada a la jubilación estatal.

Así las cosas, buena parte de las ganancias que se generan en el país terminan “drenando” al ladrillo, ya sea aquellas derivadas de las cosechas de soja (sector rural) como las de quienes han sido beneficiados por el boom de consumo y la renta financiera (sector urbano).

Ese “viaje” del dinero hacia el mercado de propiedades suele no ser directo, sino que tiene una “parada intermedia” en donde “cambia de vestuario” y se transforma de pesos a dólares.

Hay varias pruebas de este derrotero “renta obtenida-traspaso a billete verde-conversión a ladrillo”:

  • Del sistema financiero argentino se fueron en los últimos dos años unos u$s60.000 millones.
  • El precio del metro cuadrado no ha parado de subir, producto de la persistente demanda.
  • Este drenaje es de tal magnitud que las cotizaciones ya adquirieron una dinámica propia y se mueven de manera independiente al volumen de operaciones.
  • En buen romance, se venda más, menos o lo mismo, igual el precio sube.
  • Y esto es porque la oferta (los dueños) no aceptan grandes rebajas a la hora de vender, porque no tienen urgencia en deshacerse de la unidad.
  • A punto tal de que aunque un alquiler les genere una renta baja (actualmente cerca de un 4% neto) sienten que esa vivienda hace las veces de un “Treasury bond” argentino (bono del tesoro norteamericano) en cuanto a resguardo de su capital.

Y sino basta observar lo que viene sucediendo desde 2007 a hoy, período en el que se registraron fuertes derrumbes en la cantidad de operaciones (línea gris) pero los precios siguieron su ritmo alcista.

La siguiente infografía permite apreciar este fenómeno:

 


“Los valores pueden parecer exorbitantes, la calidad de la construcción hasta es dudosa en algunos casos. Pero alguien los avala y los paga. Ya sea al costo, bajo fideicomisos o al contado, el dinero siempre está“, afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

En este contexto, iProfesional.com realizó un relevamiento para saber cómo evolucionaron los precios del metro cuadrado, cuál es la tendencia que viene y qué barrios son los que muestran el mayor potencial de crecimiento.

Viviendas a estrenar
De acuerdo a un relevamiento efectuado por Reporte Inmobiliario en ocho barrios de alta demanda de la Ciudad de Buenos Aires, los aumentos siguieron a la orden del día, con cifras que van desde el 8% (Palermo) al 20% (Caballito).

En el mismo sentido, una reciente investigación de la UADE da cuenta de un aumento promedio del 14% anual en dólares para aquellos barrios más pretendidos.

Según datos de mercado, la zona de Recoleta es la que mantiene las cotizaciones más elevadas (u$s3.000), seguida por lugares como Barrio Norte (u$s2.900), Las Cañitas (u$2.900), Palermo y Belgrano (u$s2.600 y u$s2.500 respectivamente).

 

 

 

 

 

En el “podio” de cotizaciones, se encuentran algunos edificios de lujo, como pueden ser los de Le Parc (en Avda. Figueroa Alcorta), el edificio Chateau (Avda. del Libertador), o emprendimientos emplazados en Puerto Madero, en los cuales las cifras se ubican por encima de los 6.000 dólares.

Efecto derrame
De acuerdo a los datos aportados a iProfesional.com por inmobiliarias y expertos del sector, la falta de terrenos en zonas Premium hace que los desarrollos en barrios linderos ganen en relevancia y los precios “se contagien” del ritmo alcista.

Para muchos, en estos lugares se encuentran las “muy buenas” oportunidades de inversión ya que -con los años- sus cotizaciones tienen un amplio camino por recorrer.

En la jerga inmobiliaria este fenómeno se lo conoce como “efecto derrame“.

“Se empezará a verificar un cambio de tendencia. Los productos que se venían haciendo en zonas consolidadas y caras, tendrán una demanda que irá debilitándose, producto de precios que empezarán a resultar elevados”, anticipa Damián Tabakman, experto del sector.

Y remarca: “El impulso de los próximos emprendimientos se orientará a nuevos lugares, dado que le permiten a los desarrolladores la realización de proyectos más accesibles”.

En el mismo sentido Roberto Ledo, presidente de Bullrich, destaca que buena parte de las nuevas obras serán enfocadas a otras áreas de la Ciudad y el conurbano.

“La falta de terrenos en lugares centrales hará que los desarrollistas busquen nuevos espacios en aquellos barrios que tienen potencial“, resalta Ledo.

Su opinión es compartida por Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades, quien afirma: “Creo que las viviendas en los lugares periféricos a las zonas más consolidadas y demandadas, darán una buena oportunidad de revalorización futura”.

¿Cuáles son esos barrios?
Para Norberto Lepore, de Lepore propiedades, si bien al inversor barrios tradicionales como Palermo, Recoleta, Caballito y Belgrano le aseguran mayor tranquilidad, otros como Monserrat, San Cristóbal, el entorno de Parque Patricios y Villa Crespo ofrecen buenas perspectivas de crecimiento.

De esta manera, y ante la saturación que se da en los Premium, entre las zonas que ganan protagonismo figuran:

  • Por un lado Nuñez, Colegiales, Coghlan y Saavedra.
  • Por otro, Almagro, Villa Crespo y Chacarita.
  • Y, finalmente, Barracas, San Telmo, y Montserrat.

Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades destaca a “Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario y Abasto” como de gran potencial.

Mariano Oppel, de Oppel Propiedades, apunta a Saavedra, por su fuerte crecimiento y cercanía a Núñez.

La diferencia es tal que el metro cuadrado en estas zonas se ubica entre u$s500 y u$s1.000 por debajo de las ya consolidadas.

Ampliando el horizonte de búsqueda, la zona norte de Buenos Aires ofrece muy buenas oportunidades de inversión.

Según Marcelo Orfilla, gerente general de Grupo Monarca, “están surgiendo desarrollos muy atractivos en Tigre y en Vicente López“.

Ganancia en boca de pozo
Según los expertos, en la actualidad, quien participa en una obra desde los cimientos puede obtener una ganancia en dólares del 10 al 15% por cada año, producto de la revalorización desde el momento cero hasta la entrega final. Esto, siempre que el emprendimiento esté bien ubicado y tenga una buena calidad de construcción.

“En la actualidad, un proyecto que se ejecuta en un plazo de 24 meses le permite a un particular obtener una ganancia -punta a punta- cercana a un 30% en dólares“, sostienen desde LJ Ramos.

“Un particular que participa de un emprendimiento desde su gestación puede obtener más de un 25%, dependiendo del tipo de proyecto”, remarca Mariano Bellagamba, director de la inmobiliaria homónima.

Unidades usadas
Para el caso de unidades usadas la suba en zonas de alta demanda, fue de un 11% anual en dólares, según da cuenta un relevamiento de Reporte Inmobiliario.

 

De la medición se desprende que en Barrios como Belgrano, Palermo, Barrio Norte y Barrio Norte las cifras se mueven en el rango que va desde los u$s2.000 a u$s2.600 el metro.

Un escalón más abajo se posicionan las zonas de Caballito, Villa Urquiza, Villa Devoto y Barracas.

¿Seguirá subiendo el metro cuadrado?
El consenso de los desarrolladores afirma que, dada las características de refugio de valor, las propiedades en las zonas de alta demanda mantendrán su escalada alcista.

No obstante, prevén un escenario de subas más gradual del que se diera hasta ahora.

Remarcan que los incrementos comenzarán a moverse en la franja que va del 8% al 10% anual, en línea con la inflación en dólares que se prevé para 2011.

“El metro cuadrado seguirá acompañando la suba de precios. La Argentina, en relación a otros países de la región, como Chile y Brasil, tiene valores inferiores, por lo cual queda un camino por recorrer”, remarca Rodrigo Fernández Prieto, de Fernández Prieto & Asoc.

Y destaca: “Además, con la volatilidad que hay en el mundo y en los mercados financieros, seguirá el resguardo en el ladrillo”.

“Si uno quiere saber qué pasará con los precios tiene que mirar de cerca cuál será el nivel de fuga de capitales y cómo le irá al campo. Porque buena parte de ese dinero va después al mercado inmobiliario”, remarca, off the record, un desarrollador.

“Los precios van a sostenerse“, explica Dina Crusizio, directora de la División Residencial de L.J.Ramos.

Ledo, de Bullrich, coincide en que “se espera que el mercado siga tonificado como hasta ahora”.

Orfilla agrega que él ve una evolución diferencial por sectores: “El aumento del m2 será más selectivo y dependerá de la zona”.

En cuanto a los barrios más demandados, si bien los “top” siguen liderando la tendencia alcista los linderos mostrarán repuntes significativos.

“En general, todas las zonas periféricas a las mencionadas reciben el derrame de la mayor demanda. Por ejemplo Villa Crespo y Chacarita son consecuencia del derrame de Palermo y por ahora cotizan hasta un 30% por debajo”, apunta Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades.

En cuanto al tipo de unidad de mayor demanda, los departamentos de dos y tres ambientes siguen siendo los más buscados y de mayor rotación.

Y esta polarización, que se dio en estos años en la construcción de unidades chicas, las más buscadas por los inversores para su posterior renta, ha dado lugar a un hecho curioso: escasean las unidades de 4 ambientes en zonas premium.

Por último, Tizado hace mención al escenario post-electoral.

“Con los resultados de las primarias se eliminó la incertidumbre y esto es muy bueno para el mercado, que seguirá creciendo como lo ha venido haciendo en todos estos años,” concluye.

 

Fuente: iprofesional.com

¿Conviene “invertir” en propiedades?… ¿Bajo que circunstancias?….


Autor: “soydeaqui”
Estimado lector:
Hoy en día no es poco lo que se escribe en los medios de comunicación masiva y obviamente en los especializados, sobre los precios de las propiedades y el acceso a la vivienda.
Hace aproximadamente un año generé para este Blog Técnico Inmobiliario una publicación pensada para aquellas personas que quieren llegar a tener su primera vivienda (http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html) y le comenté, tratándose de una historia de vida, que a mi me implicó un cambio de mentalidad dado que no podía pensar como ahorrista en un sistema económico como el nuestro en el que es necesario convertirse en inversor. Sin ir muy lejos los compradores de propiedades se reconoce hoy que son inversores.
Este tema también es tratado en la sección “Planificación Financiera” (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/p/planificacion-financiera_09.html), en dos artículos sumamente interesantes que deberían ser tomados en cuenta tanto por el lector que desea interiorizarse sobre el mercado inmobiliario, como el agente que inteligentemente busca tener un criterio amplio tratando a sus clientes ya que no solo debería hacer foco en la punta compradora sino unir con criterio a ambas.
Los artículos generados por el economista Sebastián Estevez a los que les sugiero leer con detenimiento llevan por título:
“Diferentes etapas de la planificación financiera”
“De ahorrista a inversor”
Y es así como yo conciente de la mutación que tuve de ahorrista a inversor siempre me pregunto de la conveniencia de la inversión inmobiliaria en las frecuentes y volátiles coyunturas macroeconómicas tanto en el orden local como internacional y su incidencia en el mercado inmobiliario argentino
En esta ocasión me pareció interesante generarle al lector una nueva publicación en la que – sin mi intervención – le obligue a agudizar su criterio analítico. La voy a presentar, en este caso particular, sobre la base de lo que ocurre en la actualidad en el mercado de locaciones urbanas.
Por favor, haga Ud. (y para Ud.), tomándose todo el tiempo que pueda, estos cálculos.
Suponga que en este momento compra una propiedad nueva a 80000/90000 U$S (es el precio de un 2 o tal vez de un 3 ambientes) que tentativamente alquilaría a 1500-2000 $/mes.
Compute la totalidad de gastos de compraventa e impositivos y un período breve de vacancia probable (o sea el que tendría su propiedad sin alquilar en condiciones normales). Estime que para las nuevas unidades una “depreciación anual” del 3% (que es – y lo afirmo con conocimiento de causa – la que consideran hoy muchas grandes empresas constructoras cuando hacen estudios de prefactibilidad técnico económica en evaluación de proyectos en el sector de la construcción residencial de tipología estándar), ya que la calidad constructiva no es la de antes.
Entonces considere y si puede estime un porcentaje de costos de refacciones los que no necesariamente deberían recaer en su totalidad en sus futuros inquilinos.
Considere, como ocurrió en un pasado no muy lejano, que si el dólar se disparara los precios de las propiedades podrían no acompañar la devaluación y que la probabilidad de ocurrencia de un fenómeno de estas características – por experiencia histórica (http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500×339.jpg) – iría en la misma dirección que el atraso cambiario en curso (léase la “inflación en dólares” que se viene produciendo).
Ahora, tome nota Ud. de su edad actual y escríbala.
A continuación, calcule el retorno de la inversión inmobiliaria – obviamente deflactada si el dólar se envileciera como ocurrió en los últimos tiempos – o sea intente “calcular el tiempo en que recuperará el capital total invertido a valor presente y moneda constante”, al menos en forma aproximada. Luego sume ese tiempo a la edad que Ud. tiene hoy para ver entonces en que año Ud. – y a que edad – recuperaría la inversión y pasaría a ganar dinero.
Finalmente respóndase a Ud. mismo – sacando sus propias conclusiones – si comprando a los precios actuales va a hacer efectivamente un buen negocio. Para eso no deje de hacerse de información pertinente para hacer los cálculos que le sugerí con el menor margen de error posible.
Por otro lado si Ud. es un agente inmobiliario que conserva información histórica, o un estudiante en la Carrera Universitaria Técnico Superior en Negociación de Bienes (TSNB) haga el mismo análisis con datos de 2003 para ver a que tipo de conclusiones llega…
Pero no se detenga ahí, como mínimo si Ud. actúa con idoneidad genérese en base al ejemplo precitado – sin omitir variable alguna – una planilla de cálculo a la que de aquí en más vaya a considerar un “Programa Simulador de Inversiones Inmobiliarias”. Y, en lo posible haciendo Ud. mismo “uso, y  abuso de su tiempo” pergeñe escenarios alternativos que le permitan obtener conclusiones a futuro conforme cambien las coyunturas macroeconómicas del país las que por supuesto van a modificar la “Coyuntura  Actual del Mercado Inmobiliario Argentino”.
Estoy seguro que no se va a arrepentir pues va a ganar en criterio analítico para incrementar la captación de clientes y, por sobretodo, desde una posición profesional bien sustentada podrá contribuir a la convergencia de la oferta y la demanda.

Le saludo con profundo respeto.

fuente: Tecnico inmobiliario Blog.

El muelle del Club de Pesca tendría alumbrado ornamental


De este modo serían realzadas sus características arquitectónicas, luego de que hace un año dejara de ser utilizado como soporte para publicidades.

Vista del tradicional muelle marplatense.

La Municipalidad de General Pueyrredon evalúa distintas alternativas para realizar una intervención que permita embellecer el muelle del Club de Pesca ubicado en la Playa Popular, luego de que meses atrás, fuera retirado el enorme cartel publicitario que se encontraba emplazado sobre el edificio, despejando así la visualización de la bahía Bristol. Según pudo saber LA CAPITAL, luego de evaluar diferentes proyectos, se optó por la idea de avanzar en la instalación de un sistema de iluminación ornamental. De este manera se mejoraría el aspecto de toda la estructura y serían puestas en valor algunas de sus características arquitectónicas originales, dándole realce a una edificación considerada como Monumento Histórico Nacional, Monumento Histórico Provincial y de interés patrimonial, que a la vez, está emplazada en un punto neurálgico de la costa de Mar del Plata.

La decisión de renovar el aspecto del muelle viene siendo considerada desde hace tiempo por las autoridades municipales que, años atrás, emprendieron gestiones lograr que dejara de ser el soporte de letreros publicitarios que obstruyeran la posibilidad de que el público contemplara el paisaje de la bahía.

A lo largo de varias décadas, el espigón del Club de Pesca fue el lugar elegido por diferentes empresas para exhibir nombres de distintos productos y fue así como en diferentes épocas, en ese lugar pudo apreciarse la marca de una bebida alcohólica, de un alfajor y de sal. El último letrero en ser exhibido fue el correspondiente a la cerveza Quilmes, el cual fue retirado el año pasado luego de que el Ejecutivo municipal realizara extensas gestiones con los directivos de la empresa y del club. De este modo se le puso fin a un contrato que, en el caso de haber seguido vigente, hubiera asegurado la presencia del letrero hasta el año 2017. Una vez materializada esta decisión, en los últimos meses fueron consideradas distintas ideas para poner en valor el muelle así como las edificaciones existentes sobre él, compuestas por un salón de reuniones y un restaurante. Inicialmente se había analizado la posibilidad de colocar otro letrero, más pequeño, con una leyenda alusiva a la ciudad. Sin embargo la balanza se inclinó a favor de otra variante menos “invasiva”, consistente en colocar sobre la estructura un sistema iluminación que realce sus características originales. De hecho, el Club de Pesca posee en sí mismo algunos rasgos que podrían ser destacados mediante la colocación de luminarias, ya que su edificación, simula a un transatlántico “anclado” en la bahía. El espigón fue inaugurado en 1927, luego de que años atrás un temporal arrasara con un muelle de madera ubicado en ese mismo lugar, conocido como muelle del Laborante. En aquél momento su construcción -realizada en hormigón- fue considerada como “una obra de vanguardia”.

De hecho, la posibilidad de lograr un efecto con la iluminación nocturna ya había sido considerada por quienes habían estado a cargo de la obra. Sin embargo, la instalación de carteles monumentales, además de interrumpir la visualización de la bahía, había provocado los rasgos náuticos de la edificación quedaran desdibujados. Fuentes de la comuna explicaron que la instalación de un sistema de iluminación ornamental en el muelle sería financiada a través del aporte de privado, sin generar erogaciones para el municipio. Asimismo se indicó que existe un plan para extender este tipo de obras hacia otras edificaciones emblemáticas de la ciudad.

 

fuente: diario la capital

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