Crece el interés por los departamentos en cuotas y ya se revenden unidades en obra


 

Hay unidades que se vuelven a ofrecer un mes después de compradas. La secuencia se repite hasta tres veces más antes de que el edificio resulte terminado

Crece el interés por los departamentos en cuotas y ya se revenden unidades en obra

Un departamento a estrenar en Flores vale casi u$s2.000 el metro cuadrado. Al lado de ese inmueble se puede ver un terreno baldío donde lo único que hay es un cartel promocionando “venta de inmuebles al costo”, en el que un desarrollador promete construir, al cabo de dos años, una propiedad de las mismas características.
Lo paradójico es que el precio que piden es exactamente el mismo.

¿A que obedece este fenómeno? Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, revela que la clave es que se puede pagar en 24 cuotas mensuales. Para una unidad de u$s120.000, se deben pagar cuotas de u$s3.000, además de un anticipo del 30%, mientras el 15% restante se paga al momento de la entrega.

De hecho, el 80% de las construcciones que se están llevando a cabo en la ciudad de Buenos Aires se están realizando bajo este sistema, por lo que la cifra ya llega a unas 1.000 unidades.

El 95% de los compradores son inversores, que lo ven como una forma de ahorro obligado, de modo de no destinar todo su excedente al consumo”, comenta Gómez Picasso, en declaraciones divulgadas por El Cronista.

Por otra parte, hay quienes ganan una gran diferencia con el “revoleo”, tal como se denomina a la reventa de unidades mientras va avanzando la obra. En efecto, hay departamentos que se revenden a un mes de haberlo comprado y luego la secuencia se repite hasta tres veces más antes de que el edificio haya sido terminado, consigna El Cronista.

Y el precio se va encareciendo al compás del aumento del valor del metro en la zona donde fue construido. Por eso, los mismos constructores promocionan la obra como primera, segunda o tercera etapa. Cuando esto sucede, en la jerga del real estate vernáculo dicen que “hay mucho revoleo en el mercado”.

El negocio del desarrollador reside en ganar un fee por el gerenciamiento, ya que en muchas ocasiones se asocia con el dueño de la tierra. Por ejemplo, si pide u$s1 millón por el terreno, el developer se puede comprometer a entregarle tres unidades, cuyo costo total una vez terminados ascenderá a u$s1,2 millón.

En otras ocasiones, el desarrollador se limita a señar un terreno, para luego armar un anteproyecto y, una vez que tiene el edificio vendido, recién paga el terreno.

Una clave para quienes quieren incursionar en este negocio es verificar muy bien la trayectoria del developer, la marca y los casos que construyó antes con esta figura, ya que lo único que tienen para mostrar suele ser un plano y un dibujo.

En diálogo con el matutino, Juan Ignacio Mel, gerente de Ventas de Raúl Mel Propiedades, revela que los ahorristas invierten en departamentos de uno y dos ambientes, que sean fáciles de alquilar o revender en un futuro.

En los barrios más buscados, los monoambientes a estrenar no bajan de los u$s80.000, mientras que los dos ambientes nuevos arrancan desde los u$s120.000. En los tres ambientes se puede sacar una renta ligeramente diferencial, aunque el ciclo de venta o de alquiler es más largo.

De acuerdo al diario mencionado, una ubicación estratégica permite alquilarlo y revender más rápido. La sugerencia de Mel es concentrarse en los barrios clásicos, como Belgrano, Palermo y Barrio Norte, o en los de mucho empuje, como Villa Urquiza y Colegiales, en los que la demanda es alta, tanto para compra como para venta.

“Un inversor que busca renta tiende a adquirir unidades en perfecto estado, preferentemente a estrenar. Pocos se vuelcan a unidades usadas, ya que no quieren reformarlas”, advierte Mel.

Claudio Porcel, presidente de Balanz Capital, coincide en que el inversor busca unidades de 50 a 70 metros, de entre u$s100.000 y u$s150.000. Este producto es el más demandado por el inquilino y la renta es el motor de esta decisión.

Desde la óptica de Pedro Nicholson, socio a cargo del departamento de Real Estate del Estudio Beccar Varela, hoy la oferta es muy grande (y con precios demasiado altos), pero la demanda es muy escasa: “Es muy difícil realizar desarrollos rentables: los pocos que siguen siendo rentables están en serio peligro de dejar de serlo a causa de la gran inflación existente, que hace que el precio del terreno más el costo de construcción resulten mayores que el precio final del producto”.

Domingo Speranza, Socio de Binswanger Giménez Zapiola, advierte que las propiedades industriales y comerciales (oficinas y locales) han tenido fuerte demanda en aquellos que buscaban una diversificación mayor en su portafolio inmobiliario, ya que venían de inversiones residenciales muy rentables en años anteriores.

De hecho, señala El Cronista, en los últimos dos años el crecimiento de valor en propiedades comerciales ha sido del 30% y las propiedades residenciales de hasta un 25 por ciento

 

fuente: iprofesional.com

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