Tomar deuda en moneda local, cuota fija, y volcar ese dinero a un activo dolarizado atrae a muchos particulares de clase media alta. Apalancan 20% de la operación y luego repagan la deuda con un alquiler. Así, se registra un “llamativo” repunte de estos préstamos. ¿Que ganancia logran?
Por Ruben Ramallo
Es sabido que el dólar, el ladrillo y -en menor medida- el plazo fijo son las inversiones que concentran el mayor interés de los argentinos.
Y que buena parte de la sociedad se mantiene alejada de la apuesta por bonos y acciones, si bien muchos de estos papeles han dado, en 2010, enormes alegrías a quienes participan en estos mercados.
Prueba de esto último es el bajo volumen negociado por ejemplo, en la bolsa porteña, en comparación a otros países.
Sucede que, por cuestiones de tradición y costumbre, los ahorristas tienden a refugiarse en puertos menos riesgosos.
Así, el verde billete, pese a que durante mucho tiempo corrió por debajo de la suba de precios, sigue siendo considerado como el instrumento más adecuado para ponerse a resguardo de los vaivenes de la economía argentina.
Esto queda reflejado en la elevada fuga de capitales durante los primeros ocho meses del año (u$s15.000 M), que es un 30% más que la de todo el 2010.
El hecho de que el billete verde haya quedado barato, frente a subas salariales del orden del 30%, revitaliza el interés de dolarizar activos y, además, ofrece cobertura ante futuros ajustes cambiarios que puedan darse, una vez transcurridos los comicios de octubre.
En tanto, otorga otras ventajas, como la de su uso ampliamente aceptado en transacciones comerciales, la mínima brecha entre sus valores de compraventa y, fundamentalmente, su gran liquidez.
A su vez, estos atributos son los que convierten al dólar en el trampolín ideal para dar el gran salto a otro mercado, que siempre ha funcionado como un imán para los particulares: el inmobiliario.
Y esta fuga de dólares y su posterior traspaso al ladrillo queda en evidencia si se repasa el «llamativo» incremento registrado en el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios en estos últimos meses.
Desde las entidades reconocen este repunte.
Y destacan el mayor interés que viene generando el apalancar una operación, contrayendo una deuda en pesos, a tasa fija, y traspasando ese dinero a la adquisición de un activo que se mide en dólares.
¿Quiénes están tomando préstamos hipotecarios?
A la hora de saber cuál es el perfil de los tomadores de estos préstamos, la respuesta de los directivos de bancos y desarrolladores inmobiliarios no deja lugar a dudas.
Son los particulares de clase media-media y media-alta que, con billetes verdes en el colchón -que les permiten cubrir hasta el 80% del valor de la unidad- recurren a un préstamo en moneda local para completar el 20% restante y así hacer un «by-pass» a la divisa estadounidense.
De hecho, parte de esa deuda contraída la cubren con la propia renta que les genera el alquiler, si es que deciden volcar la unidad a ese mercado.
«Por lo general, los créditos más pedidos son los de 20 años a tasa fija. El porcentaje que se solicita es del orden del 25 al 30% del valor del bien. Es la forma más buscada para apalancar una compra», destaca Federico Sturzenegger, presidente del Banco Ciudad, la segunda entidad en otorgamiento de este tipo de préstamos, después del Banco Nación.
Y agrega: «El promedio mensual que estamos colocando es el doble que el año pasado, a razón de $100 millones por mes».
«En el caso de que un interesado requiera u$s25.000 a 20 años, a tasa fija, la cuota es de $1.400«, afirma Sturzenegger.
«Las operaciones crecieron en forma considerable. Pero lo llamativo es que, en su mayoría, se trata de inversores y no de personas que aspiran a la vivienda propia», expresa un funcionario de alto rango de un banco extranjero.
En la misma línea, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, manifiesta que «se observa a una gran mayoría de particulares que apuntan a una doble rentabilidad. Compran los inmuebles para luego alquilarlos y, además, se ven beneficiados por su revalorización en dólares«.
«Claramente lo que mueve al mercado es el inversor minorista, de hasta 100 mil dólares, que toma la obligación de pagar una cuota a lo largo de unos años y compensa parte de ella con la renta que le genera el alquiler», señala Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate.
«Este particular no invierte para mudarse, sino porque cree que el ladrillo es el mejor resguardo para sus ahorros. Y para cubrirse de la inflación», recalca Tabackman.
El desarrollador inmobiliario agrega: «Desde ya que hablamos de empresarios, profesionales y comerciantes«.
¿Es para decir entonces, que los créditos hipotecarios mostrarán, en los próximos meses, cifras muy superiores al magro 6% del total de transacciones que exhiben en la actualidad?
Seguramente no. Porque el grupo mencionado es reducido en comparación con el grueso de la clase media, que aún encuentra dificultades para calificar para un préstamo.
Pero sí marca la tendencia de lo que está haciendo un grupo de la sociedad para avanzar en su «fuga al ladrillo«, contrayendo deuda en pesos para hacerse de activos que han venido creciendo a razón de un 10 a un 15% en dólares, si es que la unidad se emplaza en zonas de alta demanda.
«Lo interesante del caso es ver que este perfil de inversor, a diferencia de lo que ocurría en el pasado, no apunta a tener una rápida ganancia de capital, ni a vender la unidad enseguida a un precio mayor», argumenta Tabackman.
«Hace las cuentas, calcula el alquiler que obtendrá, el menor peso que irá teniendo la cuota fija en relación a sus ingresos y la potencial revalorización de esa unidad a mediano plazo», destaca.
Esto en definitiva, evidencia un fenómeno del que ya diera cuenta iProfesional.com: muchos argentinos que, tras la desaparición de las AFJP -y al no estar seguros del haber jubilatorio estatal que recibirán- buscan en el mercado inmobiliario la tranquilidad de garantizarse una futura renta.
Los números avalan la tendencia
Las afirmaciones de los directivos consultados, que dan cuenta del repunte de estos últimos meses, quedan plasmadas en las propias estadísticas del Banco Central (ver infografía).
En efecto, las cifras correspondientes a agosto de este año muestran que se colocaron $638 millones en concepto de nuevas hipotecas.
¿Qué significa este monto? Que se superó el pico más elevado de la serie, registrado en octubre de 2007, con $618 millones.
Para Rodrigo Benítez, economista de Alpha, esta escalada no responde a un hecho puntual, es decir de un solo mes.
«Si se compara el incremento del período enero-agosto de este año con el mismo lapso de 2010, la suba es del 90 por ciento«, destaca.
En efecto, el total prestado para nuevas hipotecas pasó de $1.790 millones a $3400 millones (esto es, «dinero fresco» canalizado para nuevos créditos).
El repunte del mercado inmobiliario
Este incremento viene a confirmar el mayor dinamismo demostrado por el sector inmobiliario entre enero y julio de este año.
En efecto, según cifras oficiales, en el área comprendida por la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano, en ese lapso se superaron las 100.000 escrituras, según datos aportados por los Colegios de Escribanos.
Dicha cifra representa un aumento de casi el 15% (volumen de transacciones) con respecto a igual período del año anterior.
En monto, se movilizaron unos u$s6.800 millones. Es decir, un 33% más en la comparación interanual.
Relacionando el monto negociado con las unidades transferidas surge:
- Para la Ciudad de Buenos Aires: se concretaron 34.000 escrituras –el nivel más alto desde 2008- por un total de u$s3.400 millones, un 18% más que en 2010. El monto promedio por transacción fue de 100.000 dólares.
- Para el Gran Buenos Aires: al cabo de los primeros siete meses se realizaron 66.000 operaciones, que implica un alza de casi 10% respecto a igual período del año anterior. El monto operado fue de u$s3.430 millones, que marca un crecimiento del 50% en términos anuales. El promedio de escrituración fue de 52.000 dólares.
Una cuestión de tasas
«La ecuación es muy simple. Pese a que las tasas de interés, en términos nominales, resultan elevadas, si se considera la inflación no lo son tanto y siguen siendo atractivas para el inversor particular«, remarca José Antonio López, consultor inmobiliario.
Y esto es así porque, en su visión, «apuestan al efecto licuación de la cuota, en especial si el préstamo es a tasa fija«.
Además, en el cálculo que efectúan consideran que la renta aumenta periódicamente.
A la hora de ver los tipos de interés que ofrecen las entidades más activas se observa que éstas permiten dos variantes.
- Un conjunto de bancos otorga tasa fija, en un rango que va desde un 15% a un 23%, aunque el grueso de las mismas gira en torno del 18 por ciento. Un rendimiento atractivo, si se la mide contra la inflación.
- Otro grupo ofrece sus créditos hipotecarios a interés variable, que se compone de la tasa Badlar, que es aquella que pagan por depósitos mayoristas -que ahora ronda el 13%- a la que le adicionan un diferencial fijo.
Siempre de acuerdo a los datos oficiales, en este último segmento se observa una brecha de más de 10 puntos entre entidades.
En el extremo inferior se ubica el Hipotecario (12%) y en el superior, el Galicia (25,5%), tal como se refleja en los siguientes cuadros:
A la hora de decidir, la tasa nominal anual (TNA) es apenas una parte de la ecuación. A la misma deben sumarse los gastos administrativos, comisiones, seguros y otros costos que conforman el Costo Financiero Total (CFT).
Sin embargo, los particulares que avanzan en este tipo de créditos, más que la tasa o el costo financiero total, lo que miran es la cuota mensual que deberán afrontar.
En este sentido, según datos aportados por zonabancos.com, surge que quien solicite un crédito de unos u$s25.000 dólares -a cinco años- pagará una cuota inicial que se ubicará entre $2.300 y $3.100, según el banco en el que lo tramite y el tipo de tasa.
Así las cosas, para una cuota que se ubique en la mitad de ese rango ($2.700 fija) el interesado deberá contar con ingresos cercanos a los 10.000 pesos.
El apalancamiento o leverage
Es un mecanismo por el cual quien cuenta con un capital inicial, y desea incrementarlo, toma un préstamo para cubrir esa expansión.
Este mecanismo (también llamado leverage) es una buena forma de incrementar el rendimiento de dicho capital, si el particular toma un compromiso a una tasa y luego coloca ese monto en un emprendimiento que le genera un mayor interés (en la jerga callejera es como hacer un «pase de manos» y quedarse con la diferencia).
En el caso de que no logre dicho diferencial y «empate», le permite reducir el costo de oportunidad que le implica inmovilizar el 100% de los fondos propios.
En este contexto, cabe considerar -a modo de ejemplo- a quienes disponen de u$s75.000 y apuntan a comprar una unidad de u$s100.000:
- Por el préstamo solicitado pagarán, en promedio, una cuota de u$s600, de acuerdo a los datos ya consignados.
- Pero recuperarán parte de esa erogación con el alquiler del bien, que ronda los u$s500 mensuales, si la unidad se emplaza en un barrio de alta demanda.
- Ahora bien, si la vivienda se revaloriza un 12% anual en dólares, habrá incrementado el valor de su activo de u$s100.000 a u$s112.000.
- Así, estaría generando una ganancia que -descontando la diferencia entre cuota y renta- sería del 10,8% en dólares.
- Finalmente, su deuda se habrá reducido en u$s3.630.
En resumidas cuentas, y según las condiciones planteadas, con una diferencia entre la cuota del préstamo y la renta cercana a los u$s100, este «clase media» -que contaba con dólares en el colchón y se apalancó con un hipotecario- se encontrará con que habrá aumentado su capital inicial en casi un 20,8 por ciento.
De esta manera, su patrimonio dolarizado se verá incrementado inicialmente en un monto similar al del préstamo.
Y coincidirá con el precio de su propiedad, que estima se irá revalorizando.
En cuanto a la deuda, al ser en pesos, y más allá de la tasa, se supone que se irá licuando, aun considerando cierta moderación de los actuales niveles inflacionarios.
Por lo que el capital neto también se irá incrementando de forma gradual.
Cabe recordar que, aquél que realiza este tipo de inversión parte de la premisa que las cuotas se irán cancelando mensualmente, total o en forma parcial, con el dinero obtenido de la renta, siempre que mantenga la unidad alquilada en forma constante.
Desde uno de los bancos líderes en el segmento hipotecario, convalidan lo expuesto.
Mencionan que en estos últimos años los argentinos fugaron una cifra superior a todas las reservas del Central y que buena parte de este caudal de dinero encontró al ladrillo como destino.
«Al haber pocas alternativas de inversión, quienes tienen dólares en el colchón y se apalancan con un hipotecario, apostando a la revalorización de esa propiedad, lo que hacen básicamente es acotar el riesgo cambiario, porque se endeudan en moneda nacional«, destaca, off the record, el directivo del banco.
En lo que respecta a la suba de las propiedades, los expertos del sector aseguran que en las zonas de alta demanda los precios mantendrán su dinamismo, producto de que buena parte de la renta que genera el país -en el campo por la soja y en las ciudades por el boom de ventas- termina yendo al mercado inmobiliario y no se canaliza en nuevas inversiones.
Y este drenaje al ladrillo, que exacerba la demanda y termina convalidando los altos precios del metro cuadrado, es visto por muchos analistas críticos del Gobierno como una gran flaqueza del modelo «K»
Fuente: iprofesional.com
Inmobiliarias Mar del Plata 
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