Coyuntura actual del Mercado Inmobiliario Argentino – Septiembre 2011

Autor: «soydeaqui»

Un artículo publicado en La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1404808-en-cierto-equilibrio  – 10/09/2011) que contiene un conjunto de frases que es interesante analizar  es lo que me decidió a enviar esta colaboración a este Blog Técnico Inmobiliario – UTN Regional Buenos Aires.  Entre sus frases advertí una que empieza señalando: «El sistema tiene sus reglas: mientras no haya créditos a tasas bajas y accesibles a la población de clase media, …»

En dicho artículo Néstor Walenten, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina también alude a «la falta de crédito o posibilidad de acceso en función de las altas tasas de interés» Es que con alta inflación es imposible otorgar créditos a tasas bajas por que ello, como no puede ser de otro modo, le significa descapitalizarse a las entidades que las otorguen aparte de los problemas de descalce bancarios conocidos debido al cortoplacismo de las imposiciones a plazo fijo.

No hace mucho indique textualmente en este blog que «En infinidad de eventos los jugadores más notorios y mediáticos del sector inmobiliario clamaron y reclamaron por créditos hipotecarios sin advertir que sus demandas debían apuntar a la raíz de los problemas de financiamiento.

El gran error que vinieron y continúan cometiendo es que «no reclaman una política antiinflacionaria seria»: ninguno de ellos destaca explícitamente que «para que realmente sean viables los créditos hipotecarios, hay que atacar la inflación».

Concretamente: no aparecen los jugadores referentes (si es que efectivamente se los pudiera considerar de ese modo) – desde las cámaras y asociaciones empresarias del sector de la construcción y del de compraventa de bienes raíces, incluyendo todas las instituciones que los aglutinan – que se animen a juntar cabezas para que se ponga en claro en forma explícita que «el problema es la inflación». (De esto mismo da cuenta La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1404884-inflacion-el-desafio-mas-inmediato )  y que lo importante y determinante es contar con un plan antiflacionario el que, instrumentado por el gobierno, permita a no muy largo plazo, operar a las entidades con tasas activas y pasivas reales de 1 dígito y que, mediante la instrumentación de políticas de estado serias, se cuente con capacidad prestable en forma permanente.».

Nestor Walenten además admite que «La mayoría de los inversores que financian construcciones se las quedan y las vuelcan al mercado locativo, lo que indica un crecimiento de la oferta… Pero la demanda está atada al salario y no siempre el salario acompaña la inflación».

Esto se suma lo indicado por el Arq. Damián Tabakman en el 3º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias (Expo Real Estate Argentina 2011 – Hotel Hilton Buenos Aires 1/ 2 -09 – 2011) (Ref.: «Afirman que inversores apuntan al mercado inmobiliario» – http://www.puntoedilicio.com/noticia_desplegada.php?id=6444&from=1  ) quien textualmente expresó: «se ha construído mucho de lo mismo, mucho monoambientes, todos productos iguales. La paradoja es que hay muchos inversores y poca posibilidad de ofrecerles productos diferenciales y rentables».

Con lo que antecede coincide el empresario Armando Pepe, presidente del SOM, cuando reconoce que «El mercado está ofrecido. ¿La razón? Son varias: primero, entre el 30 y 35% de la gente que invirtió en ladrillos lo hizo con la idea de alquilar, sobre todo departamentos chicos de uno, dos y tres ambientes.» A lo que agrega «Hay que aclarar que hoy existe una oferta importante en relación con enero del año último: un 47% más de oferta de unidades para alquilar que en esa fecha».

O sea, y por lo que les vengo destacando, ahora no se disimula que efectivamente la rentabilidad que podría obtener quien piensa en las propiedades como una inversión en este momento y de aquí en adelante – de no mediar un cambio macroeconómico sustancial – está sin lugar a dudas puesta en tela de juicio.

Es que el negocio de invertir en propiedades dejó de ser el que fue: este hecho fue tema de tapa de un matutino porteño archiconocido (Ref.:http://www.ieco.clarin.com/economia/valores-propiedades-subieron-inflacion_0_550145023.html) en el que se consigna que: «Los valores de las propiedades subieron menos que la inflación.

Es una tendencia que se inició en 2009 y se profundizó en el último año. Desde septiembre de 2010 hasta la fecha, los precios de los inmuebles aumentaron 15,6%. En cambio, la inflación anual que miden las provincias llegó a 24,2%.». O sea que la inversión inmobiliaria no es como algunos comunicadores interesados declaman un «refugio de valor», más aún si se toman en cuenta que de acuerdo a lo informado en La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1310455-los-costos-de-acceder-a-un-nuevo-hogar ) que «En la Capital, hay que abonar el impuesto de sellos (2,5 por ciento) sobre el mayor valor (el de la operación o el que determina el valor de inmueble de referencia, VIR), el comprador paga el 1,25% y el vendedor el otro 1,25%; el ITI (1,5%) sobre el valor de la operación (o impuesto a las ganancias, si se trata de una sociedad, 3%).

Además del COTI, que es el valor de venta, declarado por el vendedor a la AFIP, si supera los 600.000 pesos el vendedor paga el 1,5%. Se suman los honorarios del escribano (2%) y la firma interviniente (entre el 3 y 4 por ciento).» lo que se acentúa si se trata de adquirir propiedades como las que se construyen en la actualidad en que la calidad edilicia dista mucho que desear ya que, en este mismo blog (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html se reconoce textualmente: «Hay edificios que todas la paredes interiores están hechos de placas de yeso, la gente compra desde una unidad de muestra en un showroom  o en base a folletos y se encuentra con estas sorpresas porque los empaquetan, no leen el pliego de especificaciones técnicas, un plano con las medidas exactas que deberían estar presentes en un boleto de preventa.».

Lo descripto y muchos otros aspectos de la misma índole determinaron que la preexistente y tomada como referencia depreciación anual histórica del 2% hoy se haya  incrementado en un 50% y algo más también, a punto que el grueso de las nuevas propiedades de tipología estandar (y la mayoría de las que se construyen hoy en día), al igual que los automotores, se lo considere ni más ni menos como «bienes de consumo durable» que requieren y requerirán reparaciones (refacciones) frecuentes y que en más de un caso en estos últimos años insumieron desenbolsos a sus propietarios para que sean habitables.

En cuanto al segmento  ABC1 (conocido como «premium») el gravísimo problema que existe es que la imposibilidad de acceso a la clase media determinó que en forma masiva los grandes developers pusieran casi todas sus fichas y en todas sus variantes en la erección de emprendimientos de esa tipología incluyendo barrios cerrados en áreas suburbanas.

Y hoy, pese a que hay cierta demanda, la que de ningún modo es sostenida, reconocen que no se vende todo. De ahí que como un efecto colateral visible en las principales ciudades del país – tomando como ejemplos Puerto Norte en Rosario, Puerto Madero en Buenos Aires (a quienes algunas personas del sector que prefieren no decir sus nombres denominan irónicamente «Puerto Fantasma») y al frente costero de la Av. Patricio Peralta Ramos en Mar del Plata (ciudad en la que acertadamente Armando Pepe – Ref http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/08/mar-del-plata-de-ayer-y-de-hoy.html   – destaca que «En estos momentos en construcción hay 245 construcciones de todo tipo.») – es que se observan, aparte de una mayoría de persianas bajas en forma permanente, muchas luces apagadas por la noche lo que permite corroborar que la vacancia existente es elevada e indiscutible. (Ni hablar de los costos de expensas, bienes personales y los citados previamente que a más de un propietario lo obliga a pensar en la conveniencia de mantenerlas).

Situaciones como las descriptas determinan que la rentabilidad en el segemento ABC1 diste de colmar las expectativas de sus propietarios, muchos quienes hoy son proclives a venderlas manifestando su tendencia a ganar en liquidez ya que le asignan importancia a la dolarización de sus portafolios de inversión.

Lo citado pude corroborarlo dado que luego de recabar muchas opiniones «off the record», no fueron pocos los brokers que se sinceraron y me admitieron claramente que de haber un sinceramiento de valores, sin duda alguna el ABC1 va a ser el más afectado, no así el de tipología estandar el que reconociendo claramente que existe una demanda insatisfecha el que, debido a la coyuntura macro actual, (Ref.:  http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2000/01/un-punto-de-partida-para-solucionar-el.html ) hoy está ofertado debido a la falta de convergencia entre las pretensiones de los oferentes y las posibilidades reales de los demandantes debido a problemas crediticios como los precitados.

Por otra parte, más de un operador también nota que, por desconocimiento de economía, muchos propietarios y ante la transición político económica actual, retiraron propiedades de la venta (les hablo específicamente del mercado de reposición) hecho de lo que da cuenta iProfesional.com (Ref.: http://economia.iprofesional.com/notas/122036-Mercado-inmobiliario-se-reduce-la-oferta-de-viviendas-y-suben-los-precios  ).

Pero, siendo sensato y considerando lo ridículo que es engañarse a uno mismo, me importa que se observe que no hace falta tener mucha lucidez para ver que todos los fines de semana en Clarín Clasificados y en el Suplemento Propiedades de La Nación aparecen estimativamente más de 10000 avisos de venta de propiedades, con más de 100 edificios completos a estrenar (a lo que se agregan las obras en actualmente en ejecución), en forma permanente y desde hace tiempo.

Esta es la coyuntura actual del mercado inmobiliario a Septiembre de 2011, la que además está fuertemente condicionada a medidas de política económica futuras las que lejos de que las podamos prever como se advierte con facilidad, por más que muy difícilmente haya sorpresas, hacen que no esté lo suficientemente definido el panorama como para que se pueda aceptar que hoy se cuenta con reglas de juego estables en un marco de seguridad jurídica que no le ofrezca dudas al inversor, ya no solo en este sector de actividad, sino en todos los que conforman la economía real.

Les saludo muy respetuosamente,