Nueva crisis mundial: su impacto en el precio local de las propiedades y la búsqueda del “bono ladrillo” libre de riesgo


Cuando una recesión amenaza al mundo los inversores se deshacen de activos riesgosos e invierten en bonos del tesoro norteamericano. Contrariamente, aquí se sale de aquello que tenga “olor” a riesgo soberano y se va en busca del “verdadero Treasury bond argentino” ¿Cómo impacta en precios del m2?

Por Fernando Gutiérrez (Producción: Mariano Jaimovich)iProfesional.com

Nueva crisis mundial: su impacto en el precio local de las propiedades y la búsqueda del "bono ladrillo" libre de riesgo

Seguramente, muchos argentinos que están en busca de una nueva vivienda no encuentren una relación directa entre esta nueva crisis de la economía mundial y su impacto en el valor de las propiedades.

Sin embargo, la situación financiera global tiene marcada incidencia sobre los precios tanto de los inmuebles como de los terrenos.

Sucede que estos fuertes cimbronazos impactan de lleno en la evolución de algunas variables clave, como son la relación del billete verde frente a otras monedas, la cotización de las materias primas (como la soja) y, fundamentalmente, la mayor demanda de activos de resguardo.

Es sabido que cuando los inversores “olfatean” que las cosas no marchan bien en el mundo buscan refugio en la divisa estadounidense, en los bonos del tesoro norteamericano, en el oro y en el franco suizo. También en el ladrillo.

Semanas atrás, ante el peligro de un nuevo escenario recesivo, Estados Unidos anunció que su política de “dólar barato” se iba a mantener por los próximos dos años. Y que dejará los tipos de interés en cero.

Esta decisión tiene influencia en el mercado inmobiliario. Particularmente, en un contexto turbulento como el actual.

Es que el hecho de saber que se mantendrá esa política por un largo tiempo imprime una presión adicional alcista al mercado de viviendas.

Claro está, no en los Estados Unidos, ya que allí todavía se viven los coletazos del colapso de hipotecas que se diera en 2008.

Pero sí en la Argentina, donde la compra de inmuebles se acrecienta, cuando aumenta la incertidumbre.

Nueva crisis, nuevo refugio
En el mercado local los inmuebles se pagan al contado. Apenas el 6% de las operaciones se apalancan con un préstamo.

Además, buena parte de los inversores que los adquieren no los habitan, sino que los vuelcan al mercado de alquiler, para así ganar por el doble efecto de la renta y el aumento natural de la unidad.

En este contexto, al no tenerlos atados a un préstamo bancario no tienen la presión de tener que vender, tal como sucede en otros países.

Más aún, cada “cimbronazo financiero” les refuerza la idea de que tienen su dinero a resguardo y, encima, en un activo que se muestra inflexible a la baja, como sucede en el mercado argentino.

Prueba de ello lo da la crisis global de 2008 que, a pesar del gran pánico generado, mostró que las cotizaciones se mantuvieron firmes.

Pasaron tres años. Y el país vuelve toparse con una nueva turbulencia global. Y la pregunta sobre cómo ésta afectará al ladrillo en Argentina vuelve a cobrar protagonismo.

Los operadores inmobiliarios no tienen dudas a la hora de responder este interrogante.

Para ellos, este nuevo cimbronazo sólo puede significar una cosa: más presión para la suba en las cotizaciones, en un mercado que viene registrando aumentos del 10% anual en dólares.

En este sentido, un sondeo realizado por la consultora Reporte Inmobiliario arroja como resultado que la gran mayoría de los expertos ven en el horizonte una agudización del “flight to quality” (vuelo a la calidad).

En otros mercados, esto significa la salida de activos riesgosos y el refugio en bonos soberanos.

En Argentina, esa seguridad la ofrece el ladrillo.

Así, por ejemplo, Ariel Acosta, gerente de negocios de la constructora Stieglitz, afirma que “la crisis global hace que los inversores busquen resguardo en productos que mantengan mínimamente su valor”.

En su visión, el menú de opciones no incluye hoy al oro, porque ya subió demasiado; ni al petróleo, que puede caer por un escenario recesivo; ni en acciones, porque son muy volátiles.

“Con todo este panorama, si el inversor busca un refugio va a invertir en propiedades“, afirma.

También el empresario inmobiliario Iuri Izrastzoff señala que “si hubiera corridas financieras, es probable que los inversores apunten con mayor énfasis al ladrillo“.

Y más gráfico aun, el director del Instituto Desarrollo Inmobiliario, Mario Goldman, expresa: “El motor del mercado inmobiliario hoy es el miedo, no la demanda”.

El “bono ladrillo” argentino libre de riesgo
La polémica, siempre caliente, sobre si existe o no una burbuja en el mercado inmobiliario, viene dándole la razón a quienes afirmaban que los precios no iban a caer, por más que resulten insólitamente altos para la gran mayoría de los argentinos.

Aquellos convencidos de que los valores son rígidos a la baja basan sus dichos en:

• Que todo se compra en cash y sin apalancarse en créditos hipotecarios, a tasas variables que puedan tornarse impagables.

• Que en un mundo en donde el dólar se debilita, todos los activos cuyos precios se miden en esa divisa tienden a encarecerse.

• Qué, tal como diera cuenta iProfesional.com, para muchos argentinos el mercado inmobiliario sustituyó al sistema bancario como refugio del dinero.

• Que la renta de un alquiler brinda la seguridad de contar con una “jubilación futura“, ante el temor que a muchos les genera la desaparición de las AFJP.

Es decir, el ladrillo se convirtió en el destino “natural” del ahorro en el país.

Para Salvador Di Stefano, analista inmobiliario, esta situación no tiene perspectivas de revertirse, hasta que no haya un cambio cultural que devuelva la confianza.

“Los bonos argentinos o las acciones pueden ser mejores inversiones que los inmuebles”, grafica Di Stefano.

Y, más lejos todavía, hay quienes creen que el ladrillo es el “bono libre de riesgo” argentino.

En otras palabras, así como el estadounidense cuando se asusta compra bonos del tesoro norteamericano (Treasury Bond) el argentino hace lo opuesto: se desprende de cualquier cosa que tenga “olor” a riesgo soberano y pone sus ahorros en la propiedad de un inmueble.

Para Juan José Cruces, decano de la Escuela de Negocios de la Universidad Di Tella, la medida del miedo se refleja en el hecho de que, al comprar un departamento y alquilarlo, están aceptando un muy bajo nivel de retorno, con tal de sentir cierta seguridad.

“La rentabilidad neta de una propiedad, que ha bajado hasta ubicarse en un 3% anual, es muy similar a lo que paga un bono del Tesoro estadounidense a 10 años, considerado libre de riesgo. Es muy sugerente que aquí la gente espere la misma tasa que paga el mejor deudor del planeta, cuando podría comprar otros activos que le dan mucho más”, afirma Cruces.

Ahora, tras la decisión de Estados Unidos de mantener su política de “dólar barato” por los próximos dos años y dejar la tasa de interés de referencia en cero, la expectativa del mercado argentino es que la búsqueda de inmuebles como “activo libre de riesgo” se agudice.

¿Cómo le fue al ladrillo argentino en la crisis previa?
La actual crisis financiera muestra ciertas diferencias respecto a la ocurrida en 2008-2009.

En aquel momento hubo una caída muy fuerte de la soja, que se desplomó de u$s600 a menos de u$s300. Pero había dos grandes diferencias. Una es que se temía una recesión en Asia, cosa que hoy no ocurre. Y segundo, que hoy no existen grandes reservas de alimentos, con lo cual no se puede posponer compras para forzar una caída de precios”, analiza el economista Pablo Rojo.

Pero, aun bajo la hipótesis de si los precios cayeran (o no fueran tan buenos como los actuales) y la soja dejara de funcionar como “locomotora” de la construcción, tampoco hay motivos para pensar en una desvalorización del metro cuadrado.

Como antecedente está la crisis previa, en la que se registró un enfriamiento de las ventas, pero no se dio una caída en los valores.

Este fenómeno es una de las características más típicas del mercado inmobiliario argentino, donde los dueños se niegan a convalidar precios bajos y prefieren alquilar antes que “malvender“.

Las estadísticas son elocuentes:

En 2008 hubo una retracción de 6% en la actividad inmobiliaria de Capital, mientras que las cotizaciones subieron un 7% en dólares.

En 2009 el mercado se desplomó un 25% en cuanto a cantidad de operaciones, pero los precios subieron hasta un 14%.

El motor de la soja
En este contexto, las miradas naturalmente están puestas en los productores agropecuarios, que son quienes con más intensidad vuelcan su “excedente” de rentabilidad hacia el mercado inmobiliario.

Y la combinación de un precio de la soja que no muestra señales de una fuerte baja -lo que les garantiza una buena rentabilidad- sumado a la búsqueda del “bono ladrillo argentino libre de riesgo“, hace pensar que la demanda de unidades seguirá firme. Y esto, para muchos expertos, es lo que apuntalará los precios.

Y no sólo en el interior. También la Ciudad de Buenos Aires, habida cuenta de que el sector rural compra departamentos en Capital para volcarlos al mercado de alquiler o bien, eventualmente, para que los utilicen sus hijos si deciden cursar sus estudios en universidades porteñas.

Y la vinculación entre el sector rural y el mercado del ladrillo es tal que, como señala a iProfesional.com el asesor financiero Sebastián Estévez “lo que ocurra con el precio del metro cuadrado en la Argentina va a depender en buena medida de lo que pase con la cotización de la soja“.

¿Hay que festejar?
Finalmente, queda la gran pregunta.

El hecho de que el mercado inmobiliario sirva de resguardo ante crisis globales ¿es un motivo de festejo o de preocupación?

Para los propietarios, naturalmente es una tranquilidad.

Pero no son pocos los analistas que ven en esta situación un síntoma de problemas sociales no resueltos.

Cruces, de la Di Tella, afirma que cuando el ahorro se vuelca a departamentos, en vez de ir al sistema financiero, el país sufre una asignación ineficiente de sus recursos.

Y Marcelo Satulovsky, consultor y docente de la Universidad Tecnológica Nacional, advierte sobre el riesgo de un “modelo” de industria de la construcción donde quienes compran sólo son atraídos por la lógica inversora.

“Un 80% de la población sigue buscando comprar la compra de una casa. Pero, mientras tanto, el mercado hace productos de inversión, de resguardo de valor, bonos de ladrillo“, indica Satulovsky.

Y para sostener su argumento, ejemplifica con el tipo de construcción que domina el mercado argentino.

Un 80% de las viviendas construidas el año pasado fue de uno y dos ambientes. Una familia para vivir necesita más espacio. ¿Dónde está contemplada la familia en esas construcciones pequeñas? La respuesta es simple: son viviendas estipuladas para la capacidad de pago de un ahorrista medio“.

Para este experto sólo puede haber una conclusión: “Evidentemente, algo está desfasado“.

Diario iprofesional.com

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