Cordoba: LA Nueva ley de alquileres: temen que asuste a los propietarios


En debate. El proyecto oficialista amplía las alternativas del inquilino para cumplir con la garantía. (La Voz / Archivo)

La propuesta extiende a tres años el plazo del contrato. Polémico: obligaría a aceptar la garantía que ofrezca el inquilino.

El presidente Mauricio Macri avaló los reclamos de las asociaciones de inquilinos y pidió que la Cámara de Diputados acelerara el tratamiento de una iniciativa que en 2016 recibió media sanción del Senado, aunque no avanzó más. Ahora, el oficialismo presentará en Diputados un proyecto que toma como base algunos de los reclamos de la Federación Nacional de Inquilinos e introduce cambios en las garantías, en la duración del contrato, en el monto de depósito y en el pago de los honorarios.

En Córdoba, alrededor del 25 por ciento de la población alquila. El proyecto regula sólo las viviendas residenciales, y no las comerciales.

“Queremos dar a los inquilinos soluciones concretas para los problemas típicos de siempre. Sabemos lo difícil que es conseguir una garantía; quién se hace cargo de las comisiones y con qué criterio se actualiza el alquiler”, sostuvo Macri. En general, el proyecto flexibiliza muchas de las condiciones que se les exigen a los inquilinos. Para muchos, provocará una suba de los alquileres o, directamente, una retracción de las propiedades ofrecidas en alquiler.

 

Una por una

Garantías. El cambio más cuestionado se refiere a las garantías, porque el proyecto establece que el inquilino puede presentar otra garantía que no sea un recibo de sueldo o una propiedad de una tercera persona. El artículo 13 del proyecto establece que la garantía puede ser un aval bancario, un seguro de caución, una garantía real, una garantía de fianza o un recibo de sueldo propio.

“Las garantías bancarias son buenas para el inquilino porque hay una gama que es asalariada y bancarizada que no tiene garantía de terceros”, dice Rodrigo Betania, de Grupo Betania.

Sin embargo, el punto conflictivo es que el propietario estará obligado a aceptar lo que le propone el inquilino, sin margen de rechazo. “Eso puede generar en muchos casos que los propietarios no quieran alquilar y retiren sus propiedades del mercado, porque no tienen respaldo si el inquilino no abona”, considera Leonardo Frankerberg, titular del Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios.

 

Plazo. El segundo cambio de fondo está en la duración del contrato, que pasa de dos a tres años. Para el inquilino, es beneficioso, porque el riesgo siempre es que el propietario no quiera renovar y se vea obligado a buscar nueva vivienda, mudarse y pagar de nuevo los costos iniciales.

Pero para el dueño, la medida no es buena, porque si el inquilino no paga y tiene contrato vigente, no puede pedir el desalojo. Y en Córdoba, un juicio por desalojo lleva alrededor de año y medio, con lo cual se puede estar más de cuatro años sin cobrar.

“Pero el desalojo abreviado no está en el proyecto: eso sería justo, que el propietario pueda no pedir tantas garantías, pero que en dos días se desocupe si no paga”, dice Juan Carlos López, de la inmobiliaria Terra.

Sin embargo, hay un dato que no es menor: la Provincia cobra impuesto a los Sellos que equivale al uno por ciento sobre el monto del contrato. En general, los contratos para residenciales quedan por debajo del mínimo, pero con una duración de tres años pasarán a tributar.

Ajuste. El tercer cambio se refiere a la posibilidad de indexar cada seis meses con un índice que promedie la inflación (IPC) y los salarios (CVS).

En el sector ven razonable esa medida: les da previsibilidad a las dos partes y previene de los abusos de algunos dueños, que quieren cubrirse de la inflación futura con aumentos desmedidos.

Mes de depósito. Hoy el locatario puede pedir un mes de depósito por año de alquiler, sin que estén claras las condiciones de devolución del depósito. Con la ley actual, serían dos meses como máximo. El proyecto establece sólo un mes para los tres años, que se debe devolver al valor actualizado del último mes. “Hay que evaluar, porque quizás perjudique a las partes que se pretenden defender”, agrega Frankerberg.

Depósito. Sólo se podrá exigir un mes por un contrato de tres años. (La Voz)

Depósito. Sólo se podrá exigir un mes por un contrato de tres años. (La Voz)Honorarios. Córdoba, en general, no pide depósitos extraordinarios (como pasa en Buenos Aires, que llegó a pedir hasta seis meses anticipados) y cobra honorarios regulados por ley provincial equivalentes al cinco por ciento del valor del contrato, a cargo de los inquilinos.

El proyecto –que regiría en las jurisdicciones donde no hay leyes provinciales específicas– dice que a esa comisión la deberá pagar el dueño, aunque en el sector descuentan que eso terminará pasando al precio. “Nos parece justo y lógico que se solvente 50 y 50 porque el corredor actúa en representación de ambas partes. Si bien el propietario nos deja el inmueble en alquiler, informamos al inquilino sobre los alcances del contrato, le buscamos propiedades y asesoramos”, dice López.

El proyecto establece que el contrato deberá ser registrado en la Afip, y sólo los que cumplan esa condición podrán ser utilizados como instrumento para iniciar acciones judiciales. Las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan la propiedad estarán a cargo del propietario. El inquilino podrá dejar el inmueble dos meses antes de que finalice el contrato sin pagar multa.

“No digo que el proyecto sea antipropietario, pero busca un efecto mediático y populista que entorpece algo que funciona muy bien desde hace mucho tiempo. El problema no son los alquileres, sino la economía en general”, dice López.

Los puntos principales del proyecto

Se tratará de inmediato en el Congreso de la Nación.

Regulación. Nueva ley de alquileres para viviendas con destino habitacional. No afecta a las locaciones comerciales.

Duración. El plazo mínimo de contrato pasa de dos a tres años.

Comisión. El propietario asume los honorarios, las expensas extraordinarias y los impuestos provinciales.

Indexación. Cada seis meses, con un índice por elaborar, que promedia inflación y salarios.

Garantía. El inquilino podrá ofrecer su recibo de sueldo o garantías bancarias, y el propietario las deberá aceptar.

Depósito. Hoy en Córdoba se puede pedir hasta un mes por año de contrato. Ahora, será un mes por los tres años.

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