El Gobierno prevé frenar el proyecto de Ley de Alquileres


El proyecto de ley que se está tratando el Congreso tuvo un giro y se frenó el apoyo oficial a la iniciativa. Será reemplazado por un impulso a la construcción.
Liliana Franco

LILIANA FRANCO
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El proyecto de ley que se está tratando el Congreso tuvo un giro y se frenó el apoyo oficial a la iniciativa.

 

El proyecto de ley que se está tratando el Congreso, referido a la regulación de los alquileres, tuvo un giro y se frenó el apoyo oficial a la iniciativa impulsada en la Cámara baja por el diputado de Cambiemos Daniel Lipovetzky.

De acuerdo con información que trascendió desde el círculo más cercano al presidente Mauricio Macri, el propio primer mandatario ordenó que se interviniera en el tema cuando se enteró que un importante desarrollo de viviendas para alquiler -de varias decenas de millones de dólares- había sido frenado por la incertidumbre que generó el proyecto de ley que promueve el diputado de Cambiemos.

En el Ejecutivo ahora se está pensando, anticipan fuentes oficiales, en opciones superadoras como premiar desde el punto de vista tributario, el desarrollo de construcciones que tengan como destino el alquiler y aplicar tasas de impuestos reducidas para el blanqueo de los contratos de alquiler, tanto de vivienda como comerciales.

La Cámara de Diputados dio dictamen días atrás a un proyecto que apunta a defender a los inquilinos regulando los mecanismos de ajuste de los alquileres (por el índice de salarios o la variación de los precios) y extender a un mínimo de 3 años el plazo de los alquileres.

El proyecto fue defendido por las organizaciones que representan a los inquilinos, pero mereció numerosas críticas tanto de las inmobiliarias como de los propietarios, escribanos y desarrolladores. Estos sectores advirtieron que las regulaciones propuestas terminarían reduciendo la oferta y, en última instancia, perjudicando a los inquilinos.

Los datos oficiales arrojan que tres millones y medio de hogares tienen problemas de vivienda y que es necesario construir más de un millón de unidades. Pero al mismo tiempo el rendimiento promedio que dejan los alquileres es bajo. Cálculos del sector lo estiman en el orden del 3% (antes de gastos) del capital invertido.

En estas condiciones, en medios del sector inmobiliario se considera mayores costos para los propietarios o un aumento en la incertidumbre en cuanto al grado de cumplimiento de los contratos, llevaría no sólo a que se frenen nuevas construcciones, sino que también los actuales propietarios terminen destinando a la venta las viviendas.

Frente a esta situación, en el Poder Ejecutivo se analiza impulsar medidas alternativas. Una de ellas es la de otorgar beneficios impositivos para aquellos emprendimientos cuyo destino sea la construcción de viviendas destinadas al alquiler. 

• Blanqueo

En el Gobierno también consideran necesario “blanquear” la actividad ya que -según cálculos aproximados- no es más del 20 o 30% de los contratos, incluyendo los de carácter comercial, que están registrados. La iniciativa contemplaría reducir a la mitad lo que se tributa por el impuesto a las Ganancias de los propietarios, es decir al 17,5%, para combatir la informalidad y, de paso, lograr mayor recaudación.

Por lo pronto, tanto el ministro de Hacienda, Nicolás Dujovne, como el titular de la AFIP,Leandro Cuccioli están trabajando en el tema aunque se estima que de prosperar esta iniciativa la recaudación por el blanqueo de propiedades en alquiler podría alcanzar cifras importantes.

• Desalojos

Otra cuestión bajo estudio por parte de las autoridades, consiste en reforzar la ejecutividad en los desalojos para el caso de los inquilinos que no pagan. La intención oficial, señalan, es que “los juicios sean sumarísimos, de manera tal que el inquilino que no cumpla, sea desalojado en un plazo máximo de 60 días”.

El secretario de Vivienda, Iván Kerr, es el funcionario encargado de avanzar en esta iniciativa a los efectos de lograr un proyecto para que pueda ser tratada en el Congreso el año próximo.

Uno de los aspectos que contemplara el proyecto será el fomento a la construcción de vivienda para alquilar. El Gobierno contempla ofrecer a las empresas constructoras -especialmente las pymes- una promoción fiscal y una serie de instrumentos financieros, sobre todo de viviendas para la clase media (que cuesten menos de 140 mil UVA, equivalentes a unos 100.000 dólares) aprobados por la Secretaría de Vivienda. Se busca promover la construcción de 60.000 viviendas con estos beneficios en 4 años.

Específicamente, las iniciativas oficiales incluyen:

• Impulso para desarrolladores vía reducción o exención de IVA, impuesto a los débitos y créditos, ganancias e ingresos brutos (sujeto a adhesión de las provincias).

• Crédito intermedio a desarrolladores contra boleto de compraventa, que pasará a ser registrable y tomado como garantía.

• Seguros de caución para que los desarrolladores puedan acceder al financiamiento intermedio y los bancos estén cubiertos de posibles inconvenientes con la terminación de la obra.

• Licitación de tierra pública para la construcción y uso de recursos del FONAVI como fondo de garantía para otorgar crédito a las pymes constructoras provinciales.

• Se reducirá la alícuota de ganancias a los Fondos Comunes Cerrados de Inversión y Fideicomisos Financieros que inviertan en viviendas de 220.000 UVA (unos 155.000 dólares). Las compañías de seguros van a poder invertir en estos FCI y aprovechar la exención de ganancias.

 Para seguir mejorando la regulación del sector y hacerla más amigable a las necesidades de la oferta pero también a la de los hogares, los seguros de caución permitirán ampliar el acceso al crédito a los constructores. El Banco Nación financiará a constructores tomando como garantía un seguro de caución válido hasta el fin de la obra municipal.

• Además, la creación de un seguro hipotecario para los bancos permitirá bajar las tasas y mejorar el perfil crediticio de los hogares.

• Con el objetivo de acelerar los procesos de otorgamiento de crédito hipotecario en los casos en que se compra desde el pozo, se permitirá el registro y digitalización del boleto de compraventa, para concederle carácter público y escriturable al boleto, al pasar a ser un documento oponible a terceros. Así, el crédito podrá darse desde el momento en el que hay boleto y este será la garantía.

• Se licitarán predios de la tierra pública. El lote se le entrega al desarrollador a modo de subsidio (a diferencia de la manera actual en la que se da una bonificación de capital).

Fuente: http://www.ambito.com/937685-el-gobierno-preve-frenar-el-proyecto-de-ley-de-alquileres

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Alquileres: nuevo proyecto plantea “desalojos express” para ampliar la oferta y dar seguridad a los propietarios


Alquileres: nuevo proyecto plantea "desalojos express" para ampliar la oferta y dar seguridad a los propietarios
La iniciativa ingresó a la cámara de Diputados. Considera que, de aprobarse, se agilizará el mercado e incrementará la cantidad de propiedades disponibles

La diputada nacional Anabella Hers (Cambiemos) presentó un proyecto de reforma de varios artículos del Código Procesal Civil y Comercial para agilizar los procesos de desalojo de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires. De esta manera, se busca incentivar a los dueños de propiedades que se encuentran desocupadas de colocarlas en alquiler.

La idea surgió desde la asociación de abogados Gente de Derecho, que cuestiona elproyecto oficialista de nueva ley de alquileres que impulsa el diputado Daniel Lipovetsky porque considera que perjudica todos los sectores involucrados (dueños, inquilinos e inmobiliarias).

Para el titular de dicha asociación, Jorge Rizzo (a la que también pertenece la diputada Hers), la iniciativa de agilizar los desalojos ayudará a reducir el costo de las locaciones y a darle más seguridad a los propietarios, ya que un proceso de este tipo en los tribunales capitalinos dura entre 1 y 2 años y medio. De aprobarse el proyecto, bajaría a 30 días como máximo.

En este punto, Gente de Derecho critica el texto con media sanción del Senado -y con dictamen con modificaciones de Diputados- porque un desalojo no se podría iniciar si el contrato de alquiler no está inscripto en la AFIP.

En concreto, la nueva iniciativa propone que:

– Podrá interponer el desalojo de inmuebles cualquier persona que tenga derecho a usar y gozar de la cosa por un título legítimo.

– La acción de desalojo se sustanciará por el procedimiento establecido para el juicio sumarísimo.

– En ningún caso se podrá exigir al demandante (por ejemplo, el propietario) el cumplimiento de cuestiones impositivas y/o tributarias como condición para iniciar la demanda de desalojo.

– En los casos que la acción se dirija contra un intruso, en cualquier estado del juicio después de notificada la demanda y a pedido del actor, el juez deberá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria (promesa) de reparar los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar.

– Cuando el desalojo se funde en causales de cambio de destino (por ejemplo, se alquiló como habitacional y su uso es comercial), deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar -antes del traslado de la demanda- un reconocimiento judicial dentro de los tres días de dictada la primera providencia para ordenar el proceso.

– Si el demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción (en este caso, la ciudad de Buenos Aires), la notificación de la demanda podrá realizarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere.

– La medida deberá decretarse bajo la responsabilidad del demandante, quien deberá dar caución juratoria por todas las costas y daños y perjuicios que pudiere ocasionar.

– En el caso de que falte la chapa indicadora del la dirección donde debe realizarse la notificación, el notificador procurará localizarlo preguntándole a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes, requerirá en el inmueble la identificación de los ocupantes, si los encuentra, pidiéndoles que indiquen su relación con el demandado.

– Si la notificación debe hacerse en una edificio y en la cédula no se especifique la unidad, o se la designe por el número y en el edificio estuviere designada por letras, o viceversa, el notificador deberá consultarle al encargado y a los vecinos si el demandado vive en el edificio. Si lo halla, deberá notificarlo. En caso contrario, devolverá la cédula informando el resultado de la diligencia, salvo que el actor hubiera solicitado que se fije en la puerta de acceso correspondiente a ese lugar.

Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el Oficial Notificador, si hallare a él demandado:

  1. Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes, aunque no hubiesen sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles.
  2. Identificará a los presentes e informará al juez sobre el carácter que aquellos invoquen y acerca de otros sobre el carácter de sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones de aquéllos.

Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos.

  1. Podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad.

El incumplimiento de esas disposiciones constituirán una falta grave del notificador.

– En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, después de notificada la demanda, el propietario obtendrá también, bajo caución juratoria, la desocupación inmediata del inmueble, si el derecho invocado fuese verosímil.

– Si se prueba que el demandante obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta cinco veces el valor del último canon locativo en favor de la contraparte.

– En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental y la pericial.

El desalojo se ordenará:

  1. Si se trata de quienes entraron en la tenencia u ocupación del inmueble con título legítimo, a los diez días de la notificación de la sentencia si la condena de desalojo se fundare en vencimiento del plazo, falta de pago de los alquileres o resolución del contrato por uso abusivo u otra causa imputable al locatario; en los casos de condena de futuro, a los diez días del vencimiento del plazo. En los demás supuestos, a los treinta días de la notificación de la sentencia, a menos que una ley especial estableciera plazos diferentes.
  2. Respecto de quienes no tuvieron título legítimo para la ocupación del inmueble, el plazo será de cinco días.

En caso de aprobarse, la ley será aplicable a todos los juicios, aun, a los que se encontraren en trámite.

De acuerdo a los fundamentos de la propuesta normativa, se pretende “agilizar y simplificar los procesos de desalojo en resguardo al derecho de propiedad consagrado en nuestra Carta Magna”.

Y destaca que la mayor parte de los Códigos Procesales provinciales acuerdan al proceso de desalojo un carácter sumario, existiendo dicho proceso en su derecho positivo. En este sentido, menciona los Códigos de Buenos Aires, Mendoza, Santa Fe, Chubut. El Código cordobés, por el contrario, asigna al proceso el trámite de juicio abreviado.

“Teniendo como propósito la restitución de la cosa y tratándose de una acción personal, la legitimación activa no se encuentra circunscripta al propietario de la cosa”, agrega la impulsora del proyecto en sus fundamentos, por lo que puede ejercerla cualquier persona que tenga derecho a usar y gozar de la cosa y excluir a otros del inmueble en cuestión.

Fuente: https://www.iprofesional.com/legales/280312-alquiler-proyecto-ley-Alquileres-nuevo-proyecto-plantea-desalojos-express-para-ampliar-la-oferta-y-dar-seguridad-a-los-propietarios

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