Los controles al dólar y el valor del “blue” paralizan al mercado inmobiliario


28/05/2012 En mayo quedó a la vista, indisimuladamente, el efecto de las restricciones cambiarias en el “mundo del ladrillo”. Reducción de operaciones, expectativas negativas hacia el futuro y gran incertidumbre sobre el actual nivel de precios. ¿Qué puede esperarse? El análisis de Reporte Inmobiliario
Por Reporte Inmobiliario

Mucho se dice en estos últimos días sobre la actividad inmobiliaria y cómo ésta fue afectada por las restricciones a la compra de dólares que rigen desde octubre del año pasado.

Sin embargo, la situación actual era absolutamente previsible ni bien las medidas fueron aplicadas, aunque -en su momento- los efectos que provocarían en el mercado y que hoy se manifiestan con toda crudeza fueran ignorados o disimulados por muchos referentes del real estate local, ya sea por interés o ingenuo optimismo.

Hoy, a unos seis meses del desdoblamiento del mercado cambiario, las consecuencias no pueden ser ya pasadas por alto, las cifras de caída en la cantidad de operaciones son contundentes y la realidad no admite ser soslayada por más tiempo: el mercado cambió rotundamente a partir de la regulación del mercado de cambios.

Nos preguntábamos en nuestro editorial del último día de octubre del año pasado cual sería el tipo de cambio para el mercado inmobiliario, ya que dábamos por descontado que las medidas tomadas el día anterior conducirían al desdoblamiento que hoy se vive en toda su intensidad. Esa incógnita ha quedado absolutamente develada: el “blue” (antes negro) es el valor de referencia para el mercado.

Frente a una extrema escasez para hacerse de dólares y a una cotización en ascenso, resulta lógico que los inversores que dinamizaron el mercado los últimos 10 años hoy tengan dudas y estén “esperando hasta que aclare”.

Tal vez una frase que resume la forma de pensar de quien movilizó el mercado estos años sea: “Si compro un inmueble, ¿podré reponer los dólares cuando lo venda?”.

Así las cosas, frente al actual nivel de precios, los inversores advierten que no es el momento de entrar para especular motivados por un alza de su valor futuro en el corto y mediano plazo, a menos que se obtenga una rebaja sustancial del orden del 30% promedio en el valor, si se tienen los dólares billete.

Comienza así a desarmarse el mercado netamente inversor. Las ventas que caen en mayor proporción son, precisamente, las que sumaron el mayor número en los últimos años: hoy los inversores le han soltado la mano al ladrillo, se refugian y cuidan sus dólares.

En la otra punta del mercado, a pesar de la caída en la demanda, los propietarios no se muestran dispuestos a bajar los precios, por lo menos por ahora.

Ante la caída de compradores buscando inmuebles, algunos comercializadores han optado en estos días por sugerir a sus clientes que acomoden los precios. Las respuestas más escuchadas fueron: “Mejor lo saco de la venta” o “¿y si lo pongo en alquiler?”.

Este distanciamiento entre oferta y demanda del mercado se acusa de manera inobjetable en las cantidades. Del Registro de la Propiedad Inmueble se desprende que, durante abril, las escrituras cayeron 22% con respecto al mismo mes del 2011.

De todas formas, debido al “delay” que posee una operación inmobiliaria (búsqueda, reserva, boleto, escritura, proceso de conteo estadístico y publicación), estimamos que la baja será aún más marcada durante los próximos meses, lo que se ve reafirmado por otra parte por la encuesta realizada a usuarios de Reporte Inmobiliario.

Frente a esta situación la pregunta clave es: ¿Qué va a ocurrir con los precios de las propiedades?

La lógica indicaría que los valores deberían reducirse, aunque no puede esperarse que esto se dé en forma inmediata, sino gradual. Tampoco es válido aventurar una magnitud.

Sin embargo, también se debe tener en cuenta que gran parte de la tenedores de segundas o terceras viviendas hoy no tiene grandes necesidades, ya que han comprado con excedentes sin endeudamiento lo que explica su reticencia a admitir la reducción del valor del inmueble y su consecuente retiro de la oferta de venta o recambio a oferta en alquiler del inmueble.

Debido a una naturaleza más especulativa de los inversores de ciertos emprendimientos a estrenar que ofertan en reventa las unidades adquiridas y/o en función de la necesidad de realización de unidades por parte del desarrollador, según sufra distorsiones en su apalancamiento, será donde la dinámica de ajuste de precios podrá observarse con mayor velocidad.

Hoy la cotización en dólares de un inmueble es referencial, habida cuenta que el valor de la moneda utilizada como unidad de cuenta es incierto.

Estamos ante un gran problema. Los inmuebles se apreciaron casi un 36% en pesos los últimos 30 días.

En otras palabras, quien tenía los pesos para la compra de una propiedad hace un mes y hoy quiere comprar los dólares y no puede acceder al mercado oficial debe conseguir 36% más de pesos para comprar igual cantidad de moneda verde ($441.000 hace 30 días, más de $600.000 hoy…), complicándose así incluso operaciones ya pre concertadas.

Dentro de este contexto, los únicos que contarían con una suerte de seguro por tipo de cambio son quienes tomen un crédito hipotecario ya que el banco tiene la obligación de aportarle los dólares al comprador al cambio oficial. Pero, como es sabido, quienes acceden a un préstamo de este tipo son -desde hace años- una extrema minoría que añaden tan sólo un 5/6% al total de operaciones que se concretaban hasta ahora.

Por otra parte, los que corren también con la ventaja de compra de dólares oficiales son aquellas personas físicas o jurídicas que ocupan la franja de mayores ingresos.

Paradójicamente, los más ricos son precisamente los que hoy pueden comprar los dólares más baratos.

Las tasaciones continuarán referenciándose en la moneda de Estados Unidos, pero la pesificación al momento del cierre resultará un paso inexorable.

A menos que el comprador cuente con la totalidad de los billetes verdes, se deberá acordar un valor consensuado entre las partes en pesos para el momento de la escritura, atado a la proyección de la cotización del dólar paralelo. Este mecanismo no es nuevo y ya fue habitual su utilización en el mercado en otros momentos de ebullición del billete estadounidense.

Seguramente aparecerán algunas oportunidades pero no podrá esperarse, en principio, que el mercado se convierta en un escenario general con precios de remate y sale off, a menos que la economía entre en recesión y se mantenga así por un tiempo prolongado.

Persistirán en el mercado, como siempre, los compradores de uso y recambio. Hacia ellos deberán dirigirse -en mayor medida- los esfuerzos tanto de constructores como de comercializadores.

La caída en la cantidad de inicio de obras resulta inexorable. Más allá de que se trate de llevar el modelo a moneda pesos, la inflación en los costos de construcción, los cuales venían creciendo a un ritmo ya muy fuerte estos últimos años, complican también esta operatoria.

Los desarrollistas hoy tienen muchas dudas y el comprador que reinó en este ciclo esperará a ver cómo sigue la situación. Un inversor nos preguntaba resumiendo una inquietud generalizada: “Si yo compro en pozo y pago en pesos, ¿voy a tener compradores que me den los dólares en 12 meses?”.

Los comercializadores no podrán repetir las fórmulas utilizadas durante los últimos años y el slogan sobre la constante revalorización de las propiedades en dólares pierde fuerza frente a la actual situación de regulación, control y desdoblamiento del tipo del cambio.

No obstante, las obras ya comenzadas o en proceso de inicio no irían para atrás, aunque algunas demandarán negociaciones con los compradores de haberse pactado cuotas en dólares.

Los desarrollistas locales han dado muestra de contar con la flexibilidad para adaptar el producto pensado con otra coyuntura a la actual, pero la inercia que tiene el negocio inmobiliario va a hacer que veamos muchas menos obras en los años 2013-2014.

Las operaciones deberán atenderse una a una con precisión de cirujano, demando mayor esfuerzo, tiempo y capacidad.

Aquellos comercializadores que adviertan esta situación y se muestren flexibles al cambio serán los que podrán sortear con mayor éxito este momento de crisis.

Son tiempos para apelar más que nunca al ingenio y a la aplicación de las nuevas herramientas tecnológicas para la comercialización y la detección de oportunidades, así como también sacar a relucir las mejores dotes del arte de la negociación basada en la sensatez y en el espíritu de ganar-ganar, del cual tanto vendedor como comprador deberán imbuirse si quieren concretar una operación inmobiliaria.

La situación del mercado inmobiliario ha cambiado en forma rotunda. Las señales que se advierten con respecto a la tendencia futura en materia de regulación por parte del Gobierno sobre la economía no van en el sentido de su flexibilización, sino de su agudización y profundización.

Incluso llegaron a circular versiones periodísticas acerca de la pesificación y bancarización obligatoria por decreto de toda la operatoria de compraventa de inmuebles que, de concretarse, provocaría una baja aún más profunda de la actividad, reduciéndola a limites cercanos a la paralización.

Así como no demoramos ni un día en advertir lo que ocurriría en octubre de 2011, haciéndolo público en dos artículos (Mercado inmobiliario y restricción cambiaria) y (Dólar y Mercado inmobiliario), hoy lo reafirmamos con el convencimiento de que hacerse cargo a tiempo de los cambios ayudara también a apurar las acciones que deberán llevarse adelante para morigerar sus consecuencias desfavorables y retomar de manera renovada y mejorada la senda de crecimiento de mercados tan dinámicos como el de la construcción y el real estate.

Confiamos en que la situación actual cambie por el bien del negocio inmobiliario y la construcción privada en Argentina.

 

Fuente: iprofesional.com

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