Se frena la venta de inmuebles, pero los precios se sostienen.

Inversiones en propiedades / Los valores de los usados siguen subiendo
Por segundo mes consecutivo, en abril se registró una caída en el número de escrituras de venta

Alfredo Sainz
LA NACION

Las ventas de inmuebles parecen haber encontrado su techo en Buenos Aires, aunque el freno todavía no llegó a los precios. Ayer, el Colegio de Escribanos de la ciudad informó que, por segundo mes consecutivo, en abril se registró una caída interanual en el número de escrituras firmadas. La baja, sin embargo, no fue acompañada por los precios de las propiedades usadas -en especial, las más chicas-, que, lejos de frenarse, en el último trimestre tuvieron un alza promedio del 4% en dólares, y en los últimos doce meses han acumulado una suba de casi el 10 por ciento, de acuerdo con un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.

Según los datos oficiales de los escribanos porteños, en abril se firmaron 4750 escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad, lo que implica una caída del 1,4% en relación con el mismo mes de 2010. La baja de abril, además, se suma a la que se había registrado en marzo, cuando se cortaron quince meses consecutivos de recuperación de las ventas de casas y departamentos en la Capital.

El descenso igualmente no fue completo, ya que, según las estadísticas de los escribanos, el monto total de las operaciones en abril pasado llegó a $ 1862,2 millones, lo que implica un alza interanual del 15,1%, mientras que el valor promedio de las transacciones creció un 16,7 por ciento.

La baja en el número de escrituras, sin embargo, no se trasladó a los precios de las propiedades, lo que da cuenta de cierta disociación entre la evolución de la demanda y los precios de la oferta. «A pesar de que cuatro de los 36 barrios relevados tuvieron bajas durante el último trimestre, los departamentos usados se incrementaron en promedio 4% en la ciudad de Buenos Aires, y la tasa interanual se sigue ubicando en 9,8%», destacó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, que realiza su relevamiento de precios desde febrero de 2005.

Para entender la suba de precios en los departamentos usados más chicos, en un contexto de falta de crédito hipotecario, hay que tener en cuenta el efecto arrastre de las propiedades a estrenar -cuyos precios suben acompañando el aumento en dólares de los costos laborales y de los insumos para la construcción- y la falta de alternativas para la inversión. «Hoy, los principales compradores en el mercado no son los tomadores de crédito hipotecario para vivienda única, sino los inversores que se vuelcan al mercado inmobiliario ante la falta de alternativas para canalizar los ahorros», explicó Gómez Picasso.

La idea de que el motor del mercado inmobiliario hay que hallarlo en los inversores que buscan alternativas para canalizar sus ahorros también es confirmada por un estudio de la consultora Ecolatina. «La suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina, responde al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo. El poco dinamismo de la oferta también juega un rol clave en el boom de las cotizaciones», precisó el informe de Ecolatina, que destacó que en los últimos seis años el valor de los inmuebles en Buenos Aires creció a un promedio anual del 16,5% en dólares, por encima del ritmo de la inflación en la divisa norteamericana (12,8 por ciento).

Demanda concentradaPara tomar en cuenta la evolución de los valores de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires, Reporte Inmobiliario toma el valor del metro cuadrado en dólares para departamentos usados de dos y tres ambientes en los distintos barrios porteños. Según este relevamiento, hoy el metro cuadrado promedio en este tipo de propiedades se ubica en 1590 dólares, pero con variaciones muy fuertes de acuerdo al barrio.

En el relevamiento de Reporte Inmobiliario, Palermo desplazó a Recoleta como el barrio más caro de la ciudad en materia de usados, con un metro cuadrado promedio de 2415 dólares, mientras que entre los más baratos se encuentran la mayoría de los vecindarios del sur porteño, donde el metro cuadrado no supera la barrera de los US$ 1300.

En el sector, igualmente precisan que no siempre se puede trasladar la evolución de los departamentos usados de dos y tres ambientes al resto del mercado inmobiliario. «Hoy, la mayor porción de la demanda está concentrada en la compra de pequeñas unidades, que son las más accesibles para la gente que accede a un crédito hipotecario y que también son las más buscadas por los inversores», señaló Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Por segundo mes consecutivo, las operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires registraron datos negativos, revirtiendo un ciclo expansivo de 15 meses ininterrumpidos de reactivación de la actividad.
Así lo refleja un informe del Colegio de Escribanos porteño del cual se desprende que durante abril, la venta de inmuebles cayó 1,4% en comparación al mismo mes del año pasado.
Según el relevamiento, que la entidad difunde todos los meses, en el cuarto mes de 2011 se registraron 4.750 actos escriturales, por un monto total de 1.862,2 millones de pesos.
Si bien se trata del segundo mes consecutivo de caída, el Colegio de Escribanos advierte que “el fenómeno aún no tiene la entidad para determinar un cambio de tendencia”.
Sin embargo, también contra marzo se registra un descenso en la cantidad de operaciones ya que presenta un retroceso de 3%, aunque corregido por estacionalidad experimenta una caída de 19,3 por ciento.
“La modesta declinación de la actividad en abril no parece haber respondido a algún cambio en las condiciones del mercado, dado que no se evidenciaron acontecimientos macro y microeconómicos explicativos”. aclara el trabajo.
La serie desestacionalizada muestra también sendas disminuciones en las comparación intermensual e interanual, aunque el informe niega que esto se deba “a la pérdida de propensión de las familias por aspirar a la vivienda propia y tampoco de la opción como refugio de valor que eligen gran parte de los denominados inversores conservadores”.
El estudio destaca además el crecimiento del monto operado, evidenciando una revalorización en el precio de los inmuebles. En este sentido, los $ 1.862,2 millones generados durante abril representan un 15,1% más que en el mismo mes de 2010. Además, según el trabajo, el valor promedio de las transacciones fue de $ 392.036, un 16,7% más que en el mismo mes del 2010. La cifra es equivalente a u$s 96.430, al tipo de cambio medio del mes de $4,066 por dólar que informó el Banco Central.
“En el primer cuatrimestre de 2011 se concretaron 17.247 actos escriturales, por un monto global de $7.149 millones. En el primer caso se trató del nivel más alto desde 2008, mientras que en el segundo marcó un récord histórico en términos nominales en pesos”, señala el documento distribuido ayer.
Dichos valores promedio por operación representaron sendos incrementos en comparación con un año atrás de 16,7% en pesos y 11,3% en el equivalente en dólares.
En comparación con marzo pasado, la apertura de los actos en cinco segmentos, por rango de montos, reveló que los dos menores, que abarcan a las transacciones por hasta $ 250.000 volvió a ampliar su participación. Lo hizo en dos puntos porcentuales, casi calcando el comportamiento que surgió desde febrero último, llegando a 49,7% del total. “Ese giro explica que el valor promedio de las transacciones tanto en pesos como en en dólares, se mantuviera entre los menores del último semestre”, detalla el trabajo.
El comparativo de las escrituras de abril, en términos de unidades, con igual mes de los pasados trece años, muestra claramente que el movimiento de este año se ubicó entre los más bajos de la serie histórica, aunque se mantuvo lejos del mínimo de 2009 y también de 2001.
Por el contrario, frente a la composición del mercado inmobiliario en abril de 2010, las escrituras celebradas 12 meses después mostraron una reducción de la representatividad de las transacciones por sumas menores a $ 250.000 en 7,9 puntos porcentuales, a favor de las escalas superiores, en particular las de hasta $ 500.000.

 

Fuente: El cronista Comercial