¿Es lo mismo prestar para un rodado que para el techo propio? La lógica indica que, por el mayor riesgo, debería cobrarse una tasa mucho mayor en un prendario que para un hipotecario. Pero la realidad muestra otra cosa. Tres «curiosas» creencias y el dominio del cortoplacismo en la Argentina de hoy
Por Rubén Ramallo
Marcela y Julián viven en pareja hace un tiempo, poseen empleos estables y entre ambos reciben ingresos por unos $14.000 mensuales.
Ambos trabajan en el microcentro y alquilan un dos ambientes en Palermo.
En conjunto pueden ahorrar unos ochocientos dólares por mes.
Saben que guardarlos en el cajón, hoy por hoy, no es una buena inversión.
Curiosos por saber qué otro mejor destino pueden darle a ese dinero, pensaron en sacar un crédito hipotecario y destinar ese monto al pago de la cuota mensual.
Entusiasmados con la idea, emprendieron una ronda de consultas en distintos bancos. Y se encontraron con este panorama:
En buen romance:
• Por cada $100.000 solicitados (u$s25.000) la cuota mensual a afrontar ronda entre los $1.300 y los $1.800, dependiendo de la entidad y del tipo de crédito.
• Por cada $200.000 requeridos (u$s50.000) el pago por mes se ubica en la franja que va entre $2.500 y $3.100.
Esos ochocientos dólares que vienen destinando al ahorro, les permitiría aspirar a esta segunda opción, si es que la entidad está dispuesta a financiar el 100% de la vivienda.
Pero, al momento de hilar fino, se encontraron con una triste realidad: con esos u$s50.000 apenas podrían adquirir entre 20 y 28 metros cuadrados, de modo tal que terminaron por desistir de la idea de buscar un techo propio.
En un principio se habían entusiasmado, al ver que durante estos últimos años sus sueldos venían recibiendo fuertes mejoras.
Pero no se habían percatado de que las propiedades subieron aún más, de modo tal que -en términos de salario- su poder de compra se redujo.
Tal como diera cuenta iProfesional.com, en base a un informe de la consultora Abeceb, tras la devaluación de 2002 los precios de las viviendas en Buenos Aires escalaron un 460%, mientras que las remuneraciones se elevaron mucho menos, un 270 por ciento.
¿Cuántas viviendas se financian mensualmente?
Si se tiene en cuenta el valor de una vivienda considerada promedio en la Ciudad de Buenos Aires (2 o 3 ambientes, 60 metros cuadrados, que cotiza a u$s100.000), se estima que, en la actualidad, se financian unas 1.400 unidades mensuales.
Esta cifra representa casi la mitad del registro de hace apenas 3 años, tal como puede apreciarse:
En términos porcentuales, el total de operaciones que se apalancan con créditos hipotecarios -hoy por hoy- ronda el 6%, muy lejos del 30% que se llegó a alcanzar en épocas del 1 a 1.
Este deterioro en las condiciones de acceso al mercado inmobiliario juega en contra de los aspirantes a la vivienda propia. Como contrapartida, alienta el despegue de la venta de autos y la financiación vía bancos.
Tal es así que el volumen de créditos prendarios se quintuplicó en apenas dos años, pasando de unos 2.000 mensuales (principios de 2009), hasta unos 13.000 (diciembre del 2010):
Paradoja I: las tasas no guardan relación con el riesgo
¿Qué resulta más riesgoso para una entidad? ¿Financiar un inmueble o un rodado?
Resulta claro que el préstamo destinado al «techo propio» está atado a un menor riesgo, en comparación al de un vehículo.
Esto, naturalmente, debería verse reflejado en una tasa sustancialmente menor.
Pero, en la Argentina del «todo es posible», la realidad muestra que no es tan así.
En efecto, a pesar del mayor riesgo que representa otorgar dinero para un automóvil, esto no se traduce en un tipo de interés significativamente mayor.
Muy por el contrario, las tasas resultan ser sustancialmente inferiores a las que se cobran por un préstamo personal. Y apenas más altas que las hipotecarias.
Incluso, se ubican unos puntos por debajo de la «inflación real».
• Para una vivienda, la tasa nominal anual (TNA) promedio se ubica en un 14%.
• Para un prendario, en un 17%, una distancia muy corta si se considera que son productos muy disímiles.
Pero más allá de la tasa nominal (en realidad lo que debe tenerse en cuenta es el costo financiero total) lo llamativo es cómo se fue acortando la brecha entre una y otra.
En efecto, ahora la diferencia es de apenas un 3%, cuando hace dos años era de un 14 por ciento.
Esta es otra de las razones que ayudan a explicar por qué el volumen de créditos destinados a la compra de un vehículo viene creciendo a pasos agigantados, en total contraste con lo que sucede con la financiación para la vivienda.
Según ACARA, la asociación que agrupa a las concesionarias de autos de la Argentina, este año unos 130.000 vehículos serán adquiridos mediante esta línea de préstamos.
Con estos datos, y considerando un valor promedio de unos 20.000 dólares, de los cuales los créditos cubren entre el 60 al 70% del total, surge que la relación de ventas entre autos y viviendas con financiación bancaria es de ocho a uno.
Lo significativo de esta cifra es que cuadruplica el promedio registrado en los años 2007 y 2008.
¿Financiar una casa es lo mismo que un auto?
Debería haber una diferencia de tasas mucho mayor. ¿Por qué no la hay?
Una respuesta a este interrogante lo da el cortoplacismo de los depósitos de ahorristas y empresas, que les dificulta a las entidades prestar a largo plazo en condiciones más favorables para el tomador del crédito.
«Con el grueso de las colocaciones entre los 30 y los 90 días resulta complicado financiar un prendario a 60 meses. Pero es mucho más difícil hacerlo a 10 años y a tasa fija«, destaca Gustavo Giraldez, director de ZonaBancos.com.
El otro impedimento, claro está, es la alta inflación, que prácticamente «pulveriza» la posibilidad de prestar a 20 o 30 años a una tasa más baja que la vigente en el mercado.
Paradoja II: ante la falta de opciones, el auto se toma como inversión
Para el analista Mariano Otálora, buena parte de los que optan por un vehículo «lo hacen por descarte y no por necesidad. Los bienes de mayor valor a los que les gustaría acceder, como los inmobiliarios, se ubican por encima de su capacidad de ahorro«.
Ante la falta de alternativas, se crea el «falso mito» de que un auto es una inversión cuando, en realidad, es un bien de consumo.
«La Argentina debe ser el único país del mundo en donde el auto simula ser una inversión«, destaca Otálora, autor del libro «Del colchón a la inversión».
Al respecto, días atrás iProfesional.com dio cuenta de este hecho «curioso» de tender a pensar que un vehículo sirve como refugio del dinero.
Esto no es así, dado que este tipo de bien no sólo que no aumenta su valor en el tiempo sino que, además, está sujeto a altos gastos de mantenimiento e impuestos.
A punto tal que ambos conceptos -como consignara iProfesional.com– para el caso de un auto medio como lo es un Gol o un Corsa, pueden llega a «comerse» casi el 80% del capital invertido en apenas dos años, en caso de que se tenga que alquilar una cochera.
Aun así el falso mito está instalado.
Paradoja III: el préstamo personal es más barato que el prendario
Por lo general las concesionarias requieren tener al menos entre el 20% o el 30% del valor del vehículo en efectivo. El resto puede financiarse en plazos de 1 a 5 años.
Una de las curiosidades que ofrece este mercado es que pese a la notable diferencia que existe entre las tasas de los prendarios y los personales, muchas personas prefieren estos últimos, pues prevalece la idea de que se reducen varios gastos, como el de constitución de la prenda o el costo del seguro.
Sin embargo, en la práctica, dicha brecha no justifica la elección, pues en el caso de los seguros, los bancos redujeron sustancialmente sus valores.
Por ejemplo, para comprar un Peugeot 206 ($52.900 precio contado) se necesita contar con unos $20.000 en efectivo y el resto se puede pagar en 36 cuotas fijas, de unos 1.400 pesos.
«En los últimos meses, se evidenció un proceso de aceleración en el ritmo de crecimiento de las líneas de prendarios«, señala Rodrigo Benítez, economista senior del estudio Alpha.
«Esto es producto de que las tasas han bajado considerablemente«, apunta el analista.
En la misma línea, Gabriel Molina, gerente de Ford Robayna, destaca que «además de las mejoras logradas en las condiciones de financiación los plazos pasaron de 48 a 60 meses».
En este contexto, se produjo otro hecho que llama la atención: los bancos concretan acuerdos con concesionarias en condiciones incluso más ventajosas que las que las entidades que ofrecen a sus propios clientes.
«La oferta de créditos a tasas accesibles ya no es exclusiva de una entidad financiera. De hecho, se manejan propuestas de varios bancos al mismo tiempo, más allá de los planes propuestos por la terminal», destaca Molina.
Las opciones que ofrecen los bancos
Los bancos cuentan con una variada gama de opciones destinadas a la compra de autos, ya sean nuevos o usados.
En todos los casos son a tasa fija en pesos y financian entre el 60 y 80% del valor, a un plazo máximo de 60 meses.
Desde el Banco Macro informaron que poseen una línea de créditos personales destinados a la compra de automóviles sin la necesidad de constituir una prenda.
«Damos otorgamiento inmediato, mayores plazos y se puede financiar hasta el 100% de la compra del automóvil», destaca Milagro Medrano, Gerente de Relaciones Institucionales.
El HSBC ofrece varias propuestas, que incluyen la bonificación del seguro.
Los resultados han sido auspiciosos para la entidad pues, en los primeros meses, colocó más de 7.800 créditos, frente a poco más de 5.000 del mismo período del año pasado.
Una evolución parecida observó el BBVA Francés, que en igual lapso incrementó en 2,6 veces las operaciones.
Con este resultado, estiman que a lo largo del año aumentarán sus transacciones en alrededor del 140 por ciento.
El Santander Río también cuenta con préstamos prendarios y personales para la compra de vehículos.
Si bien éstos son más onerosos, la ventaja es que presentan menores requisitos de otorgamiento.
Tras su recorrida, Marcela y Julián despejaron todas sus dudas y ya decidieron su próximo paso: disfrutar de un 0km.
Ahora viene lo peor: ponerse de acuerdo en cuanto al auto que van a elegir, pero esa es otra historia.
fuente: iprofesional.com
Inmobiliarias Mar del Plata 