La vivienda como política de Estado

Damián Tabakman
Para LA NACION

Si hay un tema que no puede estar ausente en la próxima campaña electoral es el de la vivienda. Con un déficit que llega a las 4 millones de unidades y que no ha dejado de subir en los últimos años a pesar del crecimiento económico y de la recaudación récord, no plantear una política seria de viviendas sería una irresponsabilidad por parte de los partidos políticos.

Además de la obvia cuestión social, lograr poner en marcha un programa consistente en esta materia tendría un evidente rédito político. No olvidemos que la actual presidenta de Brasil, antes de ganar las elecciones era la ministra de Vivienda de Lula.

Es que en todos los segmentos del mercado inmobiliario hay problemas graves. En el ABC 1, los precios están en el nivel de lo que muchos creen que es una burbuja, y eso está preocupando hasta al FMI. Se habla de sobreoferta, de falta de usuarios finales genuinos y de valores que superan a los del Primer Mundo.

Esa realidad incontrastable, sumada a las revoluciones antitorres, ha generado una caída muy pronunciada en la actividad. Del 2007 a 2010, los permisos de edificación se desplomaron, al menos en Buenos Aires, y los inversores no encuentran rentabilidad en los proyectos.

En el segmento de clase media la falta de hipotecas hizo que se acumulara una demanda insatisfecha como nunca se había visto. Los jóvenes no tienen ninguna posibilidad de adquirir su primera vivienda y los planes que se están esbozando para implementar hipotecas indexadas por Coeficiente de Variación Salarial (CVS) parecen poco realistas en el corto plazo a la luz de la alta inflación vigente.

En el estrato más bajo, la situación también es deficiente. La problemática llega a la prensa cada tanto de la mano de las usurpaciones, los desalojos y las villas. Pero a juzgar por la calidad y la cantidad de viviendas que se construyen desde el Estado es evidente que no hay un plan habitacional consistente.

En el mundo, la vivienda de interés social es atendida por el sector público y también por el sector privado, de manera tal de poder expandir los recursos que necesita ese mercado. El subsidio a la demanda, que se aplica en casi todas partes y no aquí, hace que el Estado no sea el constructor, sino el financista.

En consecuencia, la gente más pobre elige donde quiere vivir, una vez que accede a un crédito blando o a un subsidio, y eso genera emprendimientos privados de mejor calidad que compiten por llegar a su clientela. Así, el Gobierno deja de contratar obras, de modo que la corrupción se desdibuja y el clientelismo tiene menos cabida.

En resumen, es claro que todos los segmentos del mercado de la vivienda tienen problemas graves que requieren soluciones políticas inmediatas. La mejor forma de encaminar este tema es asumiendo, desde el Estado, la responsabilidad de encarar la vivienda como una asignatura pendiente importante y trascendente. La gente lo sabrá apreciar en las propuestas de campaña.

Desde ya que el consumo hedonista alegra a las familias toda vez que acceden a televisores y celulares de última generación. Pero todo el mundo es consciente de que esto ocurre porque comprarse la casa propia es simplemente inaccesible. De lo contrario, la gran mayoría optaría por postergar el consumismo e invertir en un techo propio. Démosle crédito a la gente, que sabe qué hacer cuando tiene herramientas para elegir.

El autor es presidente de la Asociación de Profesores de Programas Inmobiliarios

fuente: diario la nacion