MERCADO DE ALQUILERES – MAYO 2014


FUENTE: LIC. MARIO GOMEZ / POR  / EN VOCES DE ESPECIALISTAS / EL 15 MAYO, 2014 A LAS 0:22 /

alquileres

¿Cómo considera el comportamiento de los alquileres en estos momentos?

El mercado de alquileres se compone por un lado por inquilinos (la demanda) y por otro de propietarios (la oferta). En América Latina, según un informe del BID, una de cada cinco familias alquila, lo cual tiene cierta racionalidad: si vemos el caso de Argentina, históricamente los alquileres han sido un 67 % más baratos que la porción de interés de una cuota de crédito hipotecario (el dato lo aporta Miguel Pato en un comentario en Facebook https://www.facebook.com/lebleu.inmobiliaria). Por el lado de la oferta, el propietario es un inversor de renta, que los sajones denominan como “buy for cash flow and equity buildup”, es decir lo que buscan es obtener un flujo de fondos más o menos estable a lo largo del tiempo, a la vez que se va construyendo un capital inmobiliario.

¿Existe una demanda sostenible?

Existe una demanda sostenida por la racionalidad económica explicada antes y porque a su vez, sin crédito hipotecarioy con el encarecimiento de la vivienda en términos de salarios, a mucha gente no le queda alternativa.

¿Hay mucha oferta?

La oferta se forma de pequeños y medianos inversores que vuelcan sus ahorros, indemnizaciones, dinero que disponen por la venta de un negocio, etc. a adquirir un inmueble para alquilarlo. Luego del cepo cambiario, también se sumaron los que no pudieron vender sus inmuebles y decidieron volcarlos al mercado de alquiler.

¿Los aumentos están de acuerdo a la rentabilidad que se podría obtener? ¿Y de cuánto es ésta?

Claramente la rentabilidad de la inversión de renta, medida en dólares ha caído. El inversor obtiene mucho menos de la que obtenía 15 años atrás. Sin embargo, este fenómeno tiene un correlato en el rendimiento de activos alternativos. El rendimiento de los bonos del tesoro americano o de un plazo fijo en un banco internacional de primera línea son cercanos a cero. Invertir en activos domésticos significa, muchas veces, no poder cubrir siquiera la depreciación monetaria. Por lo tanto, siguiendo un criterio de costo de oportunidad, aún cuando rinden menos que antes, los inversores de renta siguen invirtiendo en el mercado inmobiliario. Además, el inversor de renta tiene expectativas de que se valorice el capital, el inmueble en el que invierte. Hoy en la Argentina los activos están baratos y esa es una razón adicional para invertir.

¿De cuánto es el aumento de los alquileres (porcentaje)?

La dinámica del mercado de alquileres se mueve con los salarios. El espíritu que las partes buscan volcar en un contrato de alquiler es que el propietario pueda mantener el poder adquisitivo de su ingreso y que al inquilino le signifique un mismo porcentaje dentro de su canasta de gastos.

¿Cómo analiza el panorama para los próximos meses? ¿Cuál será la tendencia?

Creo que va a continuar en la mesa de negociaciones esta lógica de que el mercado se mueva de acuerdo a las expectativas de aumentos de salarios. El propietario va a buscar mantener el poder adquisitivo de su ingreso y el inquilino pagar un mismo porcentaje dentro de su canasta de gastos.

¿Cómo afecta la falta de créditos hipotecarios? ¿Crece el interés por alquilar debido a esta carencia?

Sin crédito hipotecario y con el encarecimiento de la vivienda en términos de salarios, a mucha gente no le queda alternativa. Sin embargo no tenemos que dejar de considerar el otro argumento, muy racional, que hace que muchos hagan las cuentas y vean que los alquileres han sido más baratos que la porción de interés de una cuota de crédito hipotecario.

¿Cuáles son los barrios de Capital más demandados?

En la medida que un barrio es considerado más seguro, mejor comunicado, con mejor infraestructura, mejores colegios, costos de los servicios, mejores centros de salud, etc., la demanda se consolida. No podemos desconocer que el canon de alquiler de un pequeño departamento en el corredor norte de la ciudad es similar al de una casa en ciertas localidades de Gran Buenos Aires. Si hubiera más seguridad, mejores medios de transporte, más infraestructura, seguramente se produciría ese “arbitraje de zona” y no estaría tan concentrada la demanda en pocos lugares.

¿Cuáles son los barrios en los cuales más aumento se produjo?

Los corredores inmobiliarios podemos contar la experiencia de las operaciones en las que participamos, pero tenemos poca información agregada. Por eso, celebro las iniciativas que están buscando armar índices de precios que permitan contar con datos fidedignos.

¿El aumento en los costos de las expensas y los servicios, también repercuten a la hora de tomar una decisión para alquilar?

Evidentemente el inquilino busca pagar un cierto porcentaje dentro de su canasta de gastos en “vivienda”. Si el edificiotiene expensas altas (sin que estas signifiquen servicios diferenciales para los habitantes del edificio), va a ser un obstáculo a la hora de alquilarlo.

¿Cuál es el target del público que alquila (edades, sexo, profesionales, empleados, etc)?

El target de público tiene que ver con el producto inmobiliario que se ofrece. Es difícil hacer generalizaciones, sin embargo, si tenemos en cuenta que en los últimos 10 años el 80% de los nuevos departamentos incorporados al mercado son 1 y 2 ambientes y teniendo en cuenta que gran parte de esas unidades se volcaron al mercado de alquiler, podemos decir que los inquilinos son jóvenes profesionales, empleados o independientes, matrimonios jóvenes sin hijos y gente mayor que deja una vivienda más grande.

¿Cuáles son las zonas dónde más alquileres se concretan?

Los corredores inmobiliarios podemos contar la experiencia de las operaciones en las que participamos, pero tenemos poca información agregada. Por eso, celebro las iniciativas que están buscando armar índices de precios que permitan contar con datos fidedignos.

¿Cuáles son los requisitos para alquiler y cuánto se debe desembolsar?

Se pide que puedan demostrar ingresos, que no tenga antecedentes comerciales negativos y que deje un mes de depósito que se devuelve al final de contrato una vez que se comprueba que el departamento está en las condiciones de entrega y liquidadas todas las facturas de impuestos, servicios y expensas correspondientes hasta el último día de ocupación del bien locado.

¿Se necesita una garantía o se cobra por adelantado varios meses o año?

Históricamente se estila que exista una fianza personal de un tercero con garantía propietaria. Hoy, muchos propietarios también aceptan seguros de caución otorgados por bancos o compañías especializadas.

¿Se invierte en nuevos emprendimientos para luego rentarlos?

El inversor en nuevos emprendimientos busca lo que los sajones denominan como “buy for cash”, es decir su objetivo es vender la unidad una vez terminada y hacerse del efectivo. Una vez que el inversor logró liquidez, es probable que vuelva a ingresar a un nuevo emprendimiento. Sin embargo, luego del cepo cambiario, muchos de estos inversores no pudieron vender sus inmuebles y decidieron volcarlos al mercado de alquiler.

¿De cuánto es actualmente?

La renta bruta de los alquileres se ubica entre un 3 y 5% anual.

Fuente: elinmobiliario.com

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