Posteado por: rodrimdq | 5 abril 2015

Otra excepción polémica para favorecer un negocio inmobiliario


La Justicia investiga el posible lavado de dinero en la construcción de edificios. En el Concejo, se siguen cocinando controvertidas excepciones. Un negocio inmobiliario solicitó “normas especiales”.

Los empresarios detrás del edificio de Avellaneda al 1600 piden “normas urbanísticas especiales”.

Hace pocos días estalló el escándalo denominado “Carbón Blanco” en Mar del Plata. La Justicia investiga a una banda narco que habría lavado dinero mediante la construcción de edificios en la zona de la terminal vieja, Playa Grande, Varese y el barrio Stella Maris, causa por la cual está detenido el abogado Mariano Castellucci. Mientras tanto, el Concejo Deliberante sigue con el festival de las vidriosas excepciones.

En las últimas horas se conoció un nuevo caso: un inmueble en Avellaneda al 1600 que pidió “adoptarnormas urbanísticas especiales” en la construcción del edificio.

Extensos sectores de la ciudad, barrios característicos, están encuadrados de acuerdo al Código de Ordenamiento Territorial en Distritos Urbanísticos R4 (Residencial 4): Exterminal, Gral. Roca,Chauvín, San José, algún sector de Stella Maris, Plaza Peralta Ramos, Nueva Pompeya, y La Perla, entre otros. Estas zonas se habían consolidado con un tejido urbano de baja densidad, caracterizado por chalets de 1 ó 2 pisos de altura y con jardín delantero.

A pesar que el distrito permitía un poco más de altura, las ecuaciones económicas no hacían rentable tirar una construcción con calidad material y en sectores con calidad ambiental, para levantar otra de apenas unos 2 pisos más. Pero, desde el 2003, a partir del programa de “incentivos a la construcción” queaumentó en un 30% la cantidad de metros cuadrados posibles de ser construidos, y sobre todo a partir de la “flexibilización” de alturas admisibles que quitó el tope que encontraban esos metros para ser modelados hacia arriba, la ecuación cambió.

Comenzaron así a proliferar “como hongos” edificios que irrumpían en esos tejidos homogéneos, tirando abajo muchos chalets, y de calidad. Uno de ellos, el más emblemático por la movilización que generó en la comunidad fue el chalet de Peña y Sarmiento.

Ante el creciente malestar de los vecinos, el municipio tuvo que avanzar en dos normas que pusieran freno a esas distorsiones. La Ordenanza  20.304, que bajó las alturas del Distrito R4, y la 20.437 que renovó la ordenanza de “incentivos a la construcción” pero en forma más selectiva, quedando exceptuado de incentivos el Distrito R4.

Sólo un sector del R4, por considerarse que el tejido original ya estaba sumamente distorsionado, quedó con mayor altura admisible, y fue contemplado en el COT como “Distrito R4 Caso Especial”. Se trata del polígono territorial delimitado por las calles Olavarría, San Lorenzo, Sarmiento, Avellaneda, Tucumán, Rawson, Las Heras, Garay, Sarmiento y Rawson.

La ordenanza 20.304 expresa: “Establézcase la protección urbana y resguardo del carácter y fisonomía morfológica, de aquellos sectores en donde se observan ejemplos edilicios recientes que no se han integrado adecuadamente al tejido urbano preexistente, generando así una asimetría no deseable respecto a las alturas consolidadas, sobre todo en barrios tradicionales de nuestra ciudad”.

Sin embargo, el Ejecutivo local y el Concejo Deliberante empiezan a “desdibujar los límites, y a borrar con el codo lo que escribieron con la mano”, según indicó el arquitecto Cristian Andreoli, titular de la ONG Marplatenses Defensores del Patrimonio Arquitectónico y Urbano.

Primeramente a través de la modificación del COT de diciembre de 2013 que habilitó a que los “amenities” no computen para el límite de m2 totales y en la altura de la edificación, lo que agregó un piso más, nuevamente en forma indiscriminada  y luego a través del avance con excepciones dentro de los sectores “protegidos”, como el solicitado a través del expediente Nº 2305 del pasado año donde se busca autorizar al Fideicomiso Avellaneda 1686 a “adoptar normas urbanísticas especiales en la construcción del edificio destinado a vivienda multifamiliar”.

La excepción consiste en autorizar al edificio que se levanta en Avellaneda 1686, es decir dentro del Distrito Urbanístico R4 – un sector protegido-, a que tome los indicadores que corresponden al Distrito Urbanístico vecino: R4 Especial.

En ese contexto, Andreoli indicó que “como todas las excepciones que se vienen otorgando, ésta no tiende a solucionar problemas urbanísticos o a flexibilizar una normativa para permitir proyectos que resultan inocuos al entorno, sino por el contrario son excepciones que atienden exclusivamente el afán de lucro de los solicitantes y crean conflictos urbanísticos, avanzando en la distorsión de tejido urbano consolido, y planteando claras desigualdades ante la ley”.

En declaraciones a 0223, el arquitecto indicó que “las excepciones no pueden ser válidas cuando se perjudican intereses colectivos, como sucede cuando se daña un espacio público como las torres de Pelli en Playa Chica, un área patrimonial como están buscando insistentemente con el Hotel junto alchalet Plus Ultra, en la Loma de Santa Cecilia, o un bien patrimonial particular como en Güemes y la costa, perjudicando inclusive el pretendido reconocimiento de paisaje cultural la costa, o como en los casos recién analizados donde se distorsiona el tejido urbano de sectores característicos”.

“Las excepciones debieran ser aprovechadas en beneficio de la ciudad, vía exigencia de una compensación, pudiendo servir -como hemos planteado reiteradamente- para solucionar conflictos con bienes patrimoniales, a través de  plantear la transferencia de capacidad constructiva”, remarcó.

Para finalizar, Andreoli sostuvo que “para que la ciudad no siga urbanísticamente a la deriva, se hace necesario entonces que se deje de regalar capacidad constructiva, y se trabaje urgentemente en una ordenanza que regule las excepciones, para que resulten beneficiosas para la ciudad, equitativas para las vecinos y para que sea transparente su otorgamiento”.

Fuente: 0223.com.ar

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