Argentina: ¿Cuantos M2 puede comprar la gente con su ingreso?


Autor: Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI

BARAJAR Y DAR DE NUEVO

De cada diez familias argentinas, si se les consultara, ocho se definirían como de “clase media”. Una categoría difusa, que más allá de los números refiere a factores culturales, a un conjunto de valores y aspiraciones compartidas: un buen trabajo, capacidad de consumo, el auto y la casa propia son algunas de las claves de esa identidad.

Pero si una pareja de clase media típica, de unos 26 años, con un hijo pequeño, ubicada en el promedio de ingresos del segmento, hoy buscara comprar un departamento en Buenos Aires – estándar, de dos dormitorios y 60m2 – terminaría de pagar su “primera vivienda” a los 60 años. Con las condiciones actuales, sólo una de cada diez familias argentinas podría acceder a un departamento dentro de un plazo razonable, y no sería precisamente de “clase media”.

Mapeando la accesibilidad

Semanas atrás se conoció la actualización que la Consultora W realiza sobre la distribución de la pirámide socioeconómica argentina. El cruce de esos datos con la información de mercado procesada para el Índice.CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina), permite trazar un “mapa” de la accesibilidad a la vivienda, aquí y ahora.

Esto es, la pirámide socioeconómica traducida a m2: quién pueden comprar qué. Cuántos m2 de vivienda podría comprar por mes una familia ubicada en la media de cada grupo si asignara a eso un tercio de sus ingresos, y los años que le llevaría así acceder a aquel departamento.

Años y centímetros

En el extremo superior, con ingresos mensuales superiores a 42.500$/mes, la denominada “Clase top(AB.C1)” reúne al 5.5% de las familias. Su promedio de ingresos permitiría comprar 0.94 m2/mes, por lo que en unos 5 años estarían accediendo a un departamento estándar.

Conformando la “Clase media-alta (C2)”, 17% de las familias se ubica en la banda de 15.600 a 42.500 $/mes. Con la asignación típica de 1/3 del ingreso a la compra de la vivienda, una familia podría adquirir 30 cm2 de departamento por mes, llegando al departamento en 17 años.

La “Clase media típica (C3)” abarca al 31% de los hogares, que mensualmente suman ingresos de 8.800 a 15.600$. En este caso la capacidad promedio de compra alcanza a 15 cm2/mes, por lo cual -como en el ejemplo- el acceso al departamento de 60 m2 les demandaría 34 años.

Otro 30% de los hogares reúne un ingreso familiar de 4.185 a 8.800 $/mes, encuadrándose en lo que los especialistas definen como la “Clase baja superior (D1)”. Con las condiciones actuales del mercado su capacidad de compra sólo alcanza a 7 cm2 por mes, por lo que el acceso a un departamento estándar en Buenos Aires le llevaría 70 años de pagos mensuales.

En la base de la pirámide en tanto, 16.5% de las familias no llega a 4.185 $/mes. Replicando la misma mecánica, el ingreso promedio del segmento sólo permitiría comprar 3 cm2 por mes, extendiendo todo al impensable plazo de 150 años para llegar a un departamento.

Barajar y dar de nuevo

Leyendo la pirámide de arriba hacia abajo, hoy sólo una de cada diez familias podría acceder a su vivienda en un plazo de hasta 15 años, y otras seis requerirían de 34 a 70 años para hacerlo; mientras tanto en la base, dos de cada diez familias están fuera de toda posibilidad.

O bien a la inversa, de abajo hacia arriba: 8 de cada 10 familias necesita entre 35 a 150 años de pagos para poder comprar un departamento estándar. Sin saber, claro, dónde y cómo podría pagar esas (inexistentes) cuotas, o atesorar ese ahorro “para la casa” sin verlo diluirse mes a mes.

Ahora bien, con una oferta que -ante un escenario incierto, sin necesidad, ni costo de oportunidad- prefiere no cerrar operaciones; una demanda que “no llega”; precios descalzados de la capacidad de pago del público masivo; sin crédito ni políticas integrales de hábitat y vivienda.. ¿Podemos seguir sosteniendo que “el problema es el cepo”? Que si el próximo gobierno lo levanta mágicamente el mercado, la dinámica urbana/inmobiliaria volverán a ser… qué, cómo?

Es claro que para aquellas familias como para las empresas (inmobiliarias, constructoras, desarrolladoras, etc.); para la salud de nuestras ciudades, de su economía y los mercados, este escenario hiperconcentrado no es razonable, ni sustentable. Pero antes tampoco lo era: el cepo sólo descorrió el velo a la ficción, des-cubrió el holograma de un “mercado virtual”.

Cruzada por factores macro como por cuestiones propias, la dinámica inmobiliaria -de la vivienda en particular- ha alcanzado niveles de distorsión estructural que es preciso revertir.

Consolidar dinámicas genuinas, inclusivas (masivas) y sustentables, es el objetivo; pero más allá del contexto, ó del próximo cambio de escenario, es claro también que lograr un resultado diferente requiere pensar/hacer las cosas de manera diferente.

¿Qué se viene pues para la actividad en 2016/2020? es la pregunta que se suele escuchar. Respuesta: lo que seamos capaces -individualmente y como sector- de generar ahora, en 2015.

El desafío es aprovechar el tiempo. Es un año de transición, un buen momento para repensar con sentido crítico y creativo la producción y la gestión urbana/inmobiliaria. Para rediseñar las lógicas, los modelos de negocios y las prácticas en la cadena de valor. De nosotros depende.

Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI

@marcelosatu // ar.linkedin.com/in/mgsarq

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La recuperación de la zona norte y un anteproyecto que ilusiona


Se trata de la puesta en valor urbano del sector. Se realizó un concurso mediante un convenio entre Obras Sanitarias Mar del Plata-Batán y el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires. Fue comunicado el resultado del concurso y difundida la imagen del proyecto ganador del concurso de ideas y anteproyectos provincial para poner en valor urbano el predio donde hoy se ubica la planta de pretratamiento. 

Culminó el concurso de ideas y anteproyectos con alcance provincial destinado a la puesta en valor urbano del predio donde hoy se ubica planta de pretratamiento que será demolida una vez construida la nueva planta (EDAR), el sector del obrador en el que se desarrollaron las tareas operativas- logísticas para la construcción del emisario submarino y el sector costero aledaño a la zona.

El concurso se ha podido materializar merced al convenio de colaboración institucional entre Obras Sanitarias Mar del Plata-Batán S.E. y el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Distrito IX.

Ambas instituciones han trabajado en el último año con el objetivo de gestionar la convocatoria a este concurso provincial de ideas anteproyectos a dos vueltas para la “Puesta en valor urbano y reacondicionamiento del predio costanero de la planta de pre tratamiento de efluentes cloacales Ing. Alberto Baltar”.

El primer premio del concurso fue para el equipo encabezado por el arquitecto Pablo Fidel Rescia, de Mar del Plata, identificado con la clave 0003. En la imagen se muestra una perspectiva aérea del sector y según las críticas del jurado: “se entiende que la propuesta conforma un fuerte conjunto con identidad, que pone en valor el sector y es la respuesta esperada de la convocatoria y se suma a la ciudad aportando un nuevo espacio de calidad para la vida pública”.

Los profesionales sintetizan en la memoria que “la propuesta intenta conformar un nuevo hito en el recorrido costero que revalorice y se adapte al crecimiento del sector norte. Si bien se pretende mantener un perfil “verde”, en los últimos años hemos asistido a un cambio significativo: todo lugar ha pasado a ser entendido como un paisaje, sea natural o artificial. El paisaje ha dejado de ser ese fondo neutro sobre el que destacan objetos artificiales arquitectónicos, ha perdido su inercia y ha pasado a ser objeto de transformaciones posibles”.

La propuesta se basa en dos premisas principales, dando respuesta a distintas escalas: a nivel ciudad la de generar un “Paisaje Operativo” y a escala barrial y de fragmento costero se propone un “conector urbano-costero”.

Los organizadores de este concurso valoraron que con este proyecto comenzará un proceso de reconversión, recuperación y recualificación del borde costero de Mar del Plata, del que se señala que sobre sus 47 kilómetros de extensión sólo 14 kilómetros se encuentran tratados como espacio público. Asimismo, Obras Sanitarias Mar del Plata-Batán ha previsto para este concurso la apropiación del muelle instalado para la construcción del Emisario Submarino, transformando un pasivo ambiental de esa obra en un activo de valor turístico.

Otros premios

El segundo premio fue para el equipo de los arquitectos Omar Calviño y Alejandra Inés Camerano, de la ciudad de La Plata, identificado con la clave 0002. En este caso el Jurado entiende que “la propuesta conforma un aporte valioso para el sector en relación al paisaje y una arquitectura adecuada para un nuevo espacio de calidad para la ciudad”.

El tercer premio le correspondió a los arquitectos Nicolás Picón Fernández y Nicolás Rosales, de la ciudad de Buenos Aires, identificado con la clave 0006. A modo de conclusión el jurado entiende que “la propuesta conforma un aporte valioso para el sector en relación al paisaje y un adecuado uso del espacio público en beneficio para la ciudad”.

Mientras que los trabajos identificados bajos las claves 0007 y 0005 recibieron, respectivamente, la 1º y 2º Mención del Jurado.

La ceremonia de premiación y exposición de las propuestas premiadas se realizará en lugar y fecha a confirmar y en el acto estarán representadas ambas Instituciones por sus presidentes, el ingeniero Mario Dell’ Olio por Obras Sanitarias y la arquitecta Julia Romero por el Capba D. IX, miembros de sus consejos directivos y autoridades municipales y de instituciones de la ciudad.

En la primera vuelta se seleccionaron un total de cinco (5) trabajos, los que debieron ajustar parte de sus propuestas a las recomendaciones establecidas por el cuerpo de jurados. Dicho cuerpo estuvo constituido por cuatro (4) representantes por OSSE: el arquitecto Alejandro Pozzobón, los ingenieros Rubén Muñoz y Juan Pablo González y Martín Rojas; el arquitecto Marcelo Lorelli, votado por los participantes; el arquitecto Patricio Ezcurra, representante por F.A.D.E.A.; y el arquitecto José Solla, por el cuerpo de Jurados del Capba IX.

Integración de los premiados

El estudio vencedor que lideró el arquitecto Pablo Fidel Rescia, matrícula Capba Nº11659, y colaboraron la arquitecta Jennifer Fernández, matrícula Capba Nº 24980, María José Díaz Varela, Guadalupe Bahl, José Manuel Álvarez, Eduardo Arrepol, Carlos Roldán, Patricio Bellagamba, obtuvo un premio de 92 mil pesos.

Los autores del segundo premio son los arquitectos Omar Calviño, matrícula Capba Nº 4405, Alejandra Inés Camerano, matrícula Capba Nº 4406 y su colega Mauro Omar Calviño, como asociado; colaboraron Rodrigo A. Jorge, Naymé L. Calviño, con la asesoría de Estructuras Estudio H Delaloye y Asociados, recibieron 15 mil pesos.

El tercer premio recibirá 10 mil pesos y fue de los arquitectos autores Nicolás Picón Fernández, matrícula Capba Nº 24047 y Nicolás Rosales matrícula Capba Nº P04283, colaborando su colega Sebastián Marsiglia, Carolina Mardones, Valeria Roa, asesor en estructuras el ingeniero Sebastián Berdichevsky, y en paisajismo, la arquitecta Natalia Galdo Novo.

La primera mención es el proyecto del arquitecto Javier Curros, matrícula Capba Nº 25687, que contó con la colaboración de su colega Guadalupe Ciocoletto; y la segunda mención fue del arquitecto Pablo Martínez, matrícula Capba Nº 27373, siendo colaboradores León Nilsson, Magalí Satelier, Carolina Guerra, Florencia Cotone.

Fuente: Diario La Capital

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