La Ciudad de Buenos Aires prepara una ley para regular Airbnb y otras plataformas de alquileres temporales


Por Esteban Rafele y Mariano Boettner │ Negocian una norma que obligaría a los propietarios a registrarse. Casi la mitad de los avisos de alquiler en los sitios web son de este tipo.

Publicada: 07/10/2019, 19:40hs.

Los propietarios de inmuebles o habitaciones en alquiler temporario deberán estar registrados. (Foto: Noticias Argentinas)
Los propietarios de inmuebles o habitaciones en alquiler temporario deberán estar registrados. (Foto: Noticias Argentinas)

El Gobierno porteño busca regular el mercado de los alquileres temporarios y propone crear un registro de inmuebles que tengan ese destino. El Ejecutivo local prepara un proyecto de ley que establece que los propietarios deberán estar inscriptos obligatoriamente para ofrecer esta clase de servicios y brindar condiciones mínimas de seguridad. Actualmente, casi la mitad de la oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires es de tipo temporario.

La versión preliminar de la iniciativa, a la que TN.com.ar tuvo acceso, prevé la creación de un listado oficial de inmuebles a los que se les permitirá tener como destino el alquiler temporal, que se diferencia con el modelo tradicional en que tiene plazos de estadía menores, suelen tener precios mensuales más altos por estar ya equipados y listos para ser habitados y está destinado a turistas.

El proyecto de ley alcanza no solo a los inmuebles ofrecidos de forma completa sino también a aquellos que ponen en oferta de alquiler solamente alguna de sus habitaciones. El listado en el que deberán estar referenciados llevará el nombre de Registro de Alquileres Temporarios Turísticos y solo los propietarios o apoderados estarán en condiciones de anotarlos.Leé tambiénEl Gobierno envía un nuevo proyecto de ley de alquileres al Congreso

La nueva regulación abarcaría a aquellos inmuebles ofrecidos en plataformas digitales como Airbnb. Los sitios web y aplicaciones que publiciten alquileres temporarios tendrán la obligación de explicitar el número de registro de cada inmueble y deberán excluir a las propiedades que no cumplan con esa condición. Consultados en relación al proyecto de ley, desde el Ente de Turismo de la Ciudad consideraron que se trata de “una etapa de consultas con todas las partes” y que “ley actual es obsoleta”. “Queremos que la Legislatura trate antes de fin de año un proyecto superador“, señalaron.

La aplicación de la ley implicará que los propietarios, para poder ofrecer su inmueble para alquiler temporario, deberán respetar “condiciones de seguridad y habitabilidad” y tendrán que contratar un seguro de responsabilidad civil. Además, habrá que informar con claridad al huésped cuáles son los “servicios ofrecidos, condiciones de los mismos y políticas de reserva y de cancelación”.

Una de las condiciones que establecerá la ley para permitir el alquiler temporario es que el reglamento del consorcio del edificio en cuestión no prohíba “expresamente” esa actividad. Además, el propietario deberá notificar al resto de los propietarios de esa edificación que uno de los inmuebles -o habitaciones- estará destinada a fines turísticos.

En casos de incumplimiento, la iniciativa propone multas que van desde las 500 a 25.000 unidades fijas, que es la forma de contabilización de sanciones económicas vigente en la Ciudad. El valor actual de esa unidad es de $21,40, por lo cual la escala iría de entre $10.700 y $535.000.

En el artículo 28° del proyecto, el Gobierno de la Ciudad se compromete a “establecer zonas de beneficios, a fin de alentar la actividad en áreas estratégicas de la Ciudad, garantizando la diversificación de la oferta”. En ese sentido, la iniciativa “zonifica” el territorio porteño en tres grandes grupos: alta, medio y baja demanda de alojamiento turístico.Leé tambiénPor la devaluación, la rentabilidad de los alquileres está en su mínimo histórico

En rigor, en la actualidad ya existe un registro de inmuebles que se destinan a alquileres temporarios, pero su alcance es menor a la nueva norma en elaboración. La Ley N°4632 porteña establece un listado de propiedades para este fin, pero solo es obligatorio para aquellos que propietarios que exploten más de cuatro inmuebles con esta modalidad.

Los últimos datos oficiales muestran que existen apenas 453 inmuebles registrados. De ese total, 143 están ubicados en la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución), 127 en la Comuna 2 (Recoleta) y 101 en la Comuna 14 (Palermo). En menor cantidad, se registran en la Comuna 3 (Balvanera y San Cristóbal), Comuna 5 (Almagro y Boedo) y la 13 (Núñez, Belgrano y Colegiales).

Paralelamente, la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés (AHRCC), que considera al alquiler temporario como una forma de “competencia desleal”, tiene en sus registros que las plazas de alquiler temporario alcanzan los 487.000 en Buenos Aires, superando a las 420.000 hoteleras.

Airbnb será una de las plataformas digitales incluidas en la nueva regulación, que incluirá un registro obligatorio de propiedades en alquiler temporario. (Foto: Shutterstock)
Airbnb será una de las plataformas digitales incluidas en la nueva regulación, que incluirá un registro obligatorio de propiedades en alquiler temporario. (Foto: Shutterstock)

Cada vez más barrios ofrecen alquileres temporarios

El fenómeno de los alquileres temporarios creció en los últimos años y actualmente abarca no solo en los barrios turísticos más tradicionales, sino que según fuentes del mercado ya alcanza a otras ubicaciones. Una de las explicaciones sobre el crecimiento de esta actividad está explicada por la ganancia más alta que da este tipo de alquileres respecto al tradicional.

El director de la consultora Reporte Inmobiliario, José Rozados, explicó a TN.com.ar que “la mayor rentabilidad está relacionada con una inversión inicial mayor, ya que este tipo de alquileres requiere que el departamento esté amueblado y equipado para ser habitado, además de los gastos corrientes que pueda tener”.Leé tambiénAlquileres: por la suba de la inflación, los propietarios exigen hasta 20% de ajuste semestral

Por otra parte, indicó que para los dueños de los inmuebles en alquiler temporal “la rentabilidad anual que pueden conseguir es como mínimo el doble de la que logran a través de los alquileres tradicionales con contratos a dos años”. El último dato de Reporte Inmobiliario refleja que la renta por año en dólares de un departamento en la Ciudad puesto en alquiler es de 2,5%, uno de sus niveles históricos más bajos.

Uno de los peligros que advierten en el mercado inmobiliario sobre la expansión de los alquileres temporarios tiene que ver con un desplazamiento de la oferta de vivienda en alquiler tradicional y que esa menor disponibilidad se traduzca en precios más altos. “Hoy estamos viendo que hay barrios que uno podría decir que no están a priori en el radar de turistas pero se ofrecen, como Boedo, y algunas zonas alrededor de La Boca Barracas. Es una tendencia que crece cada vez más”, concluyó Rozados.

El presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, comentó por su parte que “el Gobierno de la Ciudad tiene la tendencia de eludir la discusión de las urgencias”. “Ayer fue la vivienda vacía y hoy Airbnb. Mientras tanto en la Ciudad de Buenos Aires se incendian hoteles familiares, 1.200.000 personas viven en viviendas alquiladas por lo cual no reciben factura, pagan todas las expensas, sufren aumentos semestrales del 20%, no hay control sobre inmobiliarias ni administraciones de consorcios, los contratos de alquiler no tienen ningún control y la venta de tierra pública rompe récords”, criticó.

“Somos la ciudad más atrasada en materia de políticas públicas en vivienda. Hay que regular el alquiler temporario pero sobretodo hay que garantizar que los porteños puedan pagar el alquiler y en blanco“, apuntó Muñoz.Leé tambiénSiete de cada diez familias porteñas no pueden pagar un alquiler sin caer en la pobreza

De acuerdo a un relevamiento realizado por este medio, actualmente casi la mitad de la oferta de alquiler en los sitios web líderes en el mercado son de tipo temporarios. El sondeo incluye la base de datos de Properati, ArgenProp, ZonaProp y MercadoLibre. Entre las cuatro plataformas, el 47% de los inmuebles que figuran bajo la categoría alquiler están destinados a turistas.

En un extremo, en MercadoLibre el 55% de la oferta es de ese tipo (20.997 propiedades contra 38.228 en total que están en alquiler). En el otro lado, Properati tiene un 29% de sus publicaciones de alquiler (13.789 de las 50.796 totales) en la categoría temporario.

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