Dólar hoy: 11 consejos para invertir en propiedades en medio de la tensión cambiaria|


La palabra de los especialistas

Expertos del mercado inmobiliario analizan el momento económico actual.

Enfrentar la coyuntura económica. Qué, cuándo, cómo y dónde invertir en el mercado inmobiliario actual.

1 El ladrillo no traiciona

Hernán Oppel, director de inmobiliaria que lleva su nombre, considera que, en épocas como esta, el ladrillo demostró ser la mejor inversión.

“Los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes: el costo de la tierra, un bien escaso por su ubicación; y el costo de construcción, compuesto por la mano de obra y el valor de los materiales”.

El que compró un departamento hace diez años en Belgrano hoy ganó un 140 % en dólares.

El que compró un departamento hace diez años en Belgrano hoy ganó un 140 % en dólares.

Los dos últimos componentes están bajando en dólares, mientras los valores de las propiedades se muestran estables en la misma moneda.

Por su parte, Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma: “Si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora pero más estable y en moneda dura”.

Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, ejemplifica en el mismo sentido: “El que compró un departamento hace diez años en Belgrano hoy ganó en dólares un 140%“.

2 Aprovechar el momento

Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad del momento.

“En periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que más le cierra, más como refugio de inversión que por satisfacer su necesidad real. En momentos de mercado como este, donde la menor demanda genera mayor y más competencia en la oferta, es un muy buen momento para comprar, se pueda elegir mejor“.

En el largo plazo, los inmuebles demostraron sortear todas las crisis que presentó nuestra economía.

En el largo plazo, los inmuebles demostraron sortear todas las crisis que presentó nuestra economía.

Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, recomienda “sin dudas” comprar.

“Las crisis son tiempos de oportunidad sólo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. Sin embargo, respecto a los inmuebles como refugio de capital, el empresario es cauteloso. “Todo depende del intervalo temporal que se considere. En el largo plazo, los inmuebles demostraron sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo de los ’80 a la fecha, revalorizando su cotización en dólares. En el corto plazo, la evolución de los activos inmobiliarios puede presentarmovimientos hacia la baja, tal como ocurre hoy en el mercado de los usados”.

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, compañía desarrolladora que recientemente presentó Selene Libertador en La Lucila, considera al ladrillo como una buena inversión, pero “depende del tipo de producto a comprar y la zona”. Para el directivo, en el contexto actual “hay que ser más cuidadosos que antes ya que cada propiedad responde distinto”.

3 Las preguntas clave

Según Chomer “hay que pensar como en cualquier otra inversión. ¿Qué panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demanda de viviendas? ¿Mayor turismo receptivo? ¿Mejores rentabilidades en el campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra responderse estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria hacia viviendas, locales u oficinas. También hay que prestar atención a los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de edificación de CABA, será casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertirán en un bien escaso”.

4 En qué invertir

Puebla recomienda evaluar el tipo de operación en base al monto de inversión que se tenga. “En un monto de entre US$ 20.000 y US$ 30.000, recomiendo la compra de cocheras en zonas de alta densidad ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de venderlo”.

Hay posibilidades de inversión en bienes raíces desde US$ 20 mil.

Hay posibilidades de inversión en bienes raíces desde US$ 20 mil.

En línea con esto, el empresario recuerda. “Nuestros padres nos educaron para tener el techo propio, pero yo creo que hoy debemos repensar todo de nuevo ya que para un joven con capacidad de ahorro y con una vida por delante, las pequeñas unidades de negocio le permiten hacerse de una renta para vivir en el lugar que más le guste sin el peso de la casa propia”.

Según Chomer, hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target está más disociado de las crisis económicas y también en productos asociados a un contexto de dólar alto.

5 Qué esperar

En relación con la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad “para un pase de manos”.

“’Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que suele dar resultado ya que uno toma el riesgodel éxito del negocio en sí, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 años. Lo que debe responderse, antes de invertir, es por qué creo que este inmueble subirá de valor en ese plazo”.

6 Las expensas

Puebla asegura que hay buenas oportunidades en pozo, pero señala que “si se busca una renta es mejor buscar algo con entrega inmediata. En los departamentos usados hay que mirar muy bien el estado del edificio a nivel mantenimiento ya que muchas veces el precio parece conveniente pero las reparaciones necesarias en el edificio hacen que las expensas sean unverdadero problema”.

7 Ubicación

Migliorisi asegura que la ubicación es un factor muy importante en cualquier inversión inmobiliariay señala a los barrios en desarrollo: Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados a la Villa Olímpica del Sur de la Ciudad de Buenos Aires.

“El que apuesta allí hará un excelente negocio“, sostiene y afirma que en esas zonas, tanto emprendimientos desde el pozo, propiedades usadas como nuevas tendrán una plusvalía mayor que en el consolidado corredor Norte de la Ciudad. Sin embargo, considera que tanto la Ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior están en pleno desarrollo y ese es un crecimiento permite múltiples opciones.

Villa Olímpica. El nuevo desarrollo valorizará la zona en la que, todavía, hay varios lotes disponibles para futuros emprendimientos.

Villa Olímpica. El nuevo desarrollo valorizará la zona en la que, todavía, hay varios lotes disponibles para futuros emprendimientos.

Di Mitrio asegura que, en la actualidad, existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimientocomo el Sur de CABA, concretamente en cercanías del Parque Lezama. “Hay emprendimientos inmobiliarios con entrega hacia el año 2020 y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importantedevaluación que traemos de diciembre a la fecha”.

Por su parte, Puebla coincide que hay que prestar especial atención a lazona Sur de la Ciudad debido a las inversiones que realiza el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y señala aLugano, Pompeya, Parque Patricios, La Boca y Barracas.

8 Pozo, usado o nuevo

Según Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja; además dice que “los de pozo están saliendo con valores altos en relación con el usado. Antes de la aparición de los créditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habrá que ver si hay un resurgimiento de los créditos”.

Mientras tanto, para Oppel,el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento “que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado”.

“El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de encontrar reemplazo, con materiales difíciles de volver a conseguir y a valores, que en muchas ocasiones no llegaría a su real costo de reposición”, dice.

Las unidades en el pozo es una buena oportunidad para comprar al costo y con cierto financiamiento.

Las unidades en el pozo es una buena oportunidad para comprar al costo y con cierto financiamiento.

En cualquier caso, Seeber recomiendano descalzarse, es decir, vender y comprar al mismo tiempo.

“No hay que especular con el techo propio”. Según este especialista, hay que volver a mirar los pozos en buenas zonas si se convalida que el costo de construcción baja realmente; analizar la compra de inmuebles comerciales que quizás hoy encuentran vendedores con más ganas de venta porque las rentas dolarizadas han sufrido con la devaluación; Seeber dice que en este momento también hay que evaluar la compra de unidades usadas a reciclar porque los plazos de obra son cortos y ahí se puede capitalizar la baja del costo de remodelación medido en dólares en forma inmediata.

9 Sin afecto

Chomer enfatiza con un consejo fundamental: no atarse al inmueble. “Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversión en otro lado. Elinversor conservador piensa en la variable ubicación, pero el inversor profesional también piensa en la variable de tiempo”.

10 Considerar la renta

Altgelt sugiere que si la compra es para inversión es importante analizar la renta. “En ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comercialesson lo que más se asemeja a esa renta”. Por último, el inmobiliario observa que “el temporario hoy no lo ve” ya que considera que el negocio cambió porque el inquilino que viene hoy es el latinoamericano que suele pagar en pesos.

No puede pensarse sólo el negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta, hay que maximizar la utilidad logrando el mayor valor en ambas.

No puede pensarse sólo el negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta, hay que maximizar la utilidad logrando el mayor valor en ambas.

Chomer coincide en que no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario por suvalorización ni sólo por renta.

“Para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Lo pongo en un ejemplo: comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversión”.

11 Temporario o permanente

Para Oppel, “el alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vacío y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento”.

Por su lado, Seeber recomienda analizar la compra de unidades afectadas al alquiler temporal ya que si Argentina se vuelve más barata, “mejora el turismo y este cliente paga en moneda dura”.

“El alquiler temporario fue un negocio muy bueno en la década pasada -dice Ezequiel Chomer- pero en los últimos años tendió a estancarse por el enorme crecimiento de la oferta”. Además, agrega que es un negocio que requiere de un elevado costo de mantenimiento, más riesgo de vacancia, y fundamentalmente, hay que ocuparse de atenderlo.

“Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la valorización esperada. No está tan mal, pero si uno busca una estrategia más profesional, sugiero prestar atención a los ciclos de cada tipología y cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demografía, en calidad, en infraestructura”, agrega Chomer.

Fuente: Clarin.com

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