Créditos UVA: 6 propuestas de escribanos e inmobiliarias para aplacar el “efecto dólar”, dirigidas al Gobierno y a bancos


Créditos UVA: 6 propuestas de escribanos e inmobiliarias para aplacar el "efecto dólar" dirigidas al Gobierno y a los bancos
Quieren acortar el lapso entre el inicio del trámite bancario y el otorgamiento del dinero, además de reducir los costos de las escrituraciones
Por Esteban Vaughan
06.09.2018  11.00hs ECONOMÍA

Fines de abril de 2018. Los créditos hipotecarios UVA comenzaban a fluir con mayor vigor y se presentaban como los grandes salvadores de un mercado inmobiliario que venía seriamente golpeado.

Las ventas de viviendas comenzaban a mostrar cifras firmes y alentadoras y los bancos no daban abasto para atender la gran cantidad de solicitudes de las personas deseosas por acceder al financiamiento.

Pero, sin previo aviso, todo cambió. El dólar comenzó a repuntar y se debilitaron las posibilidades de muchos que ya tenían todo listo para firmar la escritura.

Los devaluados pesos que iban a recibir ya no alcanzaban para adquirir el total del dólares reclamados por los dueños. Y así se quedaron sin la posibilidad de disfrutar de una nueva vivienda.

Para los compradores, significó postergar una vez más sus sueños. Para los vendedores, tener que arrancar de cero el proceso. Para los agentes inmobiliarios, ver alejada la ilusión de beneficiarse de una recuperación prolongada de la actividad en la que se desempeñan.

Esto no hubiera pasado si no demorara tanto el proceso total asociado al financiamiento. Es decir, desde que se inicia el trámite con el banco hasta que se obtienen los fondos.

Muchísima gente se quedó sin escriturar pese a haber calificado para el préstamo. Los problemas surgieron cuando el dólar comenzó a subir con fuerza. Muchos de los que estaban listos para firmar vieron que los pesos que el banco les daba ya no les alcanzaba”, señala Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Luego de varias semanas de idas y vueltas con el billete verde, se había registrado cierta calma, pero duró poco. Como parte de los abruptos cambios de contexto, típicos de Argentina, la devaluación volvió a decir presente y el dólar se disparó a los $40.

“Este golpe es durísimo. Estábamos mal, pero ahora es como si nos hubiera caído un meteorito y destruido todo“, se lamenta Bennazar.

En este marco de alta volatilidad cambiaria, una de las quejas que ha ganado en intensidad nuevamente es el tiempo (tan prolongado) para que el comprador se haga del dinero solicitado.

Una de las consecuencias de una devaluación tan abrupta quedó a la vista de todos: miles de personas que ven frustrada, una vez más, la posibilidad de renovar su vivienda o acceder al techo propio.

Hoy día, la demanda de créditos UVA quedó muy reducida. En los últimos cuatro meses, los préstamos para la vivienda se derrumbaron cerca de un 60%.

“Después del primer sacudón, el mercado no se recompuso. Precisábamos al menos de un par de meses de estabilidad pero, lejos de eso, sobrevino el mazazo de la devaluación”, se lamenta Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

De acuerdo con Reporte Inmobiliario, el ingreso requerido subió cerca de un 250% de mayo de 2017 a hoy.

En aquel momento, un departamento de 2 ambientes en Capital costaba u$s105.000 ($ 1,7 millones). Ahora, u$s115.000 ($4,4 millones).

Para financiar en Banco Nación el 80% del monto de una vivienda:

– En mayo 2017 se podía solicitar hasta $1.3 millones, para una cuota mensual inicial de $6.500 y un ingreso familiar de $25.000.

– Hoy día, se pueden conseguir hasta $3,5 millones pero, para ello, el sueldo mínimo debe rondar los $90.000. Y la cuota mensual a enfrentar se ubica entre los $22.000 y los $24.000

– En cuanto al ahorro previo, pasó de $340.000 (mayo 2017) a unos 900.000 pesos.

El sector exige soluciones

Lejos de quedarse de brazos cruzados, tanto las inmobiliarias como los escribanos (parte de sus ingresos provienen de la participación en el proceso de venta de inmuebles) vienen presentando desde hace tiempo diferentes propuestas para reducir los plazos burocráticos y los costos de escrituración.

El golpazo que muchos interesados en hacerse de un crédito han recibido hizo que ahora se intensifiquen los reclamos para que estas mejoras, de una vez por todas, se concreten:

1. Rápido contacto entre escribanías y entidades bancarias

Desde el Colegio de Escribanos insisten en que los profesionales que nuclean deber ser parte más activa en el proceso administrativo asociado al otorgamiento del préstamo.

¿Qué ocurre hoy día? El banco guarda para sí toda la documentación que le pide al tomador del crédito. Una vez que avala que está en condiciones de obtener el dinero, recién entra en juego la escribanía. Por lo menos, un mes después.

Antes de eso, se mantiene inactiva. A partir de allí, el escribano entra en contacto con el interesado y debe requerirle toda la documentación ya solicitada por el banco.

Probablemente la escribanía, luego de la revisión, necesite de alguna información adicional. Si el cliente no la tiene, el proceso se alarga aún más.

Todo esto aumenta el riesgo de que, en ese ínterin, el dólar se dispare el tomador deba desistir de la operación.

De haber remitido el banco esa documentación de manera inmediata al escribano, el cliente hubiera resuelto esa eventualidad en tiempo y forma, lo que achicará el lapso que media hasta la escrituración.

Promover una mejora en este sentido fue tema de conversación entre el titular del BCRA, Luis Caputo, y referentes del rubro inmobiliario. Tuvo lugar en mayo, Sin embargo, todavía sigue en stand by.

2. Bajar los costos de las escrituraciones

Tras la escalada del billete verde de estos meses, se dieron situaciones particulares.

Muchos tomadores de préstamos contaban con lo justo para cubrir sus necesidades de fondeo. Pero, al momento de “abrochar” la escritura, se encontraron con que el dinero conseguido era insuficiente y ya no les quedaba resto siquiera para afrontar los gastos en la escribanía.

Meses atrás, el Colegio de Escribanos se reunió con distintos referentes del Gobierno porteño para tratar de achicar esas erogaciones, aunque aún no han logrado ese cometido.

En la actualidad, el grueso a pagar por estos conceptos tiene que ver con ítems burocráticos e impuestos como sellos (1,8% del total de la escritura), “sellos sobre hipoteca” (1%), aporte notarial, derecho de escritura y de inscripción.

Esto, entre varios otros ítems que van a parar a las arcas oficiales. En tanto, los escribanos cobran el equivalente al 1% de la escritura como parte de los honorarios.

3. Pautar los créditos en UVA y no en pesos

Las inmobiliarias entienden que eficientizar los procesos es una forma lógica de achicar los riesgos desde que se inicia el trámite bancario hasta que se obtienen los fondos.

Según señalan desde el sector, quien toma el préstamo recibe la cantidad de dinero para el inmueble. Pero todo esto sería mejor si se implementa de otro modo: mediante un mecanismo fiduciario.

4. Boleto de compra por billetes

En la última reunión entre los representantes del rubro del ladrillo y el ministro del Interior, Rogelio Frigerio, se planteó un pedido de muchos desarrolladores vinculado con la demora de los bancos para entregar el dinero a las personas.

Exigen que el préstamo esté disponible al momento de firmarse el boleto de compraventa, otra forma de impedir que el tiempo y la cotización de la divisa estadounidense haga estragos en la capacidad adquisitiva.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina señalan que “hubo buena voluntad” por parte de los funcionarios, pero que ahora están a la espera de que esa predisposición favorable se plasme en hechos concretos.

Esta modalidad correría para los emprendimientos en pozo, si bien luego puede extenderse al resto del mercado.

5. Gestión documental bonaerense

Desde hace tiempo, las inmobiliarias reclaman mejoras en lo que refiere a los registros de la provincia de Buenos Aires para la gestión documental de obras, aprobación de planos, subdivisión y escrituración.

Los especialistas apuntan que parte de esta forma también se lograría una reducción en los tiempos burocráticos, uno de los puntos centrales que atraviesan los reclamos de escribanos e inmobiliarias.

“Es importante que los boletos, los planos y las firmas sean digitales en todos los casos”, remarcó el presidente de la CIA, Juan Bennazar.

6. Menos laberintos en provincia

El Colegio de Escribanos de Buenos Aires le solicitó al Jefe de Gabinete bonaerense, Federico Salvai, que se agilice el entramado burocrático que provoca que un lote tarde hasta más de ocho años en escriturarse.

En la práctica, si no está escriturado, ese propietario no puede acceder a un crédito.

Según la entidad, muchos proyectos inmobiliarios pueden aceitar la rueda de la construcción y el crédito, si esa aprobación fluyera más rápido.

Los escribanos estiman que las postergaciones jurídicas de estos lotes afectan a unas 250.000 familias.

Todos esto puntos forman parte de la lista de reclamos y requerimientos para reducir los riesgos que enfrentan los tomadores de un crédito.

En la Argentina, con un dólar que siempre se ha comportado de modo impredecible, estas peticiones adquieren una importancia fundamental.

De esto pueden dar fe quienes aún están digiriendo el mal trago de haber estado a punto de escriturar y que la devaluación los dejó sin nada.

Fuente: iprofesional.com

Alquileres: cómo se ajustó el mercado tras la disparada del dólar


Aumentos semestrales

Pese a que se prevé una inflación de 40%, los propietarios están siendo conservadores.

Los alquileres, a dos años, terminan siendo firmados con subas semestrales de entre 12 y 15%. Foto: Waldmann

 

En las últimas dos semanas, la estimación de inflación pasó de 32 a 40% y el dólar, de $ 30 a $ 39. En el medio, se vieron locales cerrados por la falta de valores de venta, un clásico cuando la economía se descalabra tan vertiginosamente. Pero la vida sigue y hay precios que hay que definir aunque no se sepa qué pasará. Uno de ellos es el de los alquileres, que se van venciendo y hay que renovar.

“Estamos muy complicados, como en cantidad de otros rubros”, asegura Elsa Rozenblat, de Rozenblat Propiedades. Es que las expectativas de aumento de los alquileres que tienen los propietarios e inmobiliarias chocan con salarios que se están quedando rezagados. “Estamos pidiendo 15 % semestral (de aumento) lo que no se está ajustando a la realidad económica del momento, pero existe la imposibilidad de incrementar 20% porque los sueldos de ninguna manera han subido en esa proporción“, agrega.

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Por eso, si el inquilino es buen pagador, los propietarios optan por seguir con el 15 % semestral (el mismo monto que se pide para renovación). Prefieren ceder unos puntos antes que tener el departamento vacío, con lo que eso implica en gastos, especialmente en las expensas.

En promedio, el alquiler mensual de un departamento de dos ambientes va de $ 10.000 a $ 12.000, según el costo de las expensas y la ubicación, mientras que un tres ambientes oscila entre $ 13.000 y $ 17.000.

Armando Pepe, de la inmobiliaria homónima, ubica los valores de aumento un poco más abajo, entre 12 y 15% semestral. “Estamos viendo que todo sigue igual. No hubo cambios porque el mercado no los aguanta. Si se aumentara al 40% que da el relevamiento del Banco Central entre los economistas, queda todo vacío“, señala. El especialista asegura que hoy “lo más grave es el aumento terrible de las expensas, el ABL, la luz y el resto de los servicios. Estamos pidiendo al gobierno de la Ciudad que todas las propiedades menores a 60 m2 no paguen ABL para ayudar a los inquilinos”. Las expensas no bajan de $ 2.000 al mes y, según Pepe, hay casos en donde son más altas que el alquiler.

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Aunque está prohibida la indexación de los contratos, ya hace años que inmobiliarias e inquilinos encontraron la vuelta para acordar los aumentos periódicos. Sin embargo, en las inmobiliarias sugieren que podrían fijarse los contratos en UVA, unidades que reflejan la inflación y ya se usan para los créditos hipotecarios. Daría un costo más ajustado a la realidad y no se correría el riesgo de que siempre termine ganando una de las dos partes.

“Nosotros proponemos que se use UVA para que no haya más un error para alguna de las partes al hacer la estimación a futuro de la suba de precios. Produce inestabilidad en el mercado. Hoy no se puede indexar, pero se puede hacer una ley que salga rápido, como se hizo con la 5.859 (que puso tope a las comisiones, que ahora deben pagar los propietarios)”, indicó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y de la inmobiliaria que lleva su apellido.

En cuanto al alquiler de locales y oficinas, los porcentajes de incremento son los mismos que las viviendas, con la salvedad de que la demanda bajó. Por eso a los propietarios les cuesta más encontrar un nuevo inquilino. “El área comercial directamente está sin movimiento. No hay gente viendo locales en este momento. Están esperando la evolución de la situación. Y los locales vacíos, cuestan. Por eso, los dueños van a tener que poner en la balanza cuántos alquileres pierden para conseguir un nuevo inquilino y si les conviene más quedarse con anterior”, afirma Rozenblat.

Fuente: http://www.clarin.com

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