Posteado por: rodrimdq | 18 julio 2012

En el sector inmobiliario prevén el mayor desplome de la década y cuentan por qué esta crisis es peor que la de 2002


16/07/2012 Sienten que son los más afectados por el cepo cambiario. Hacen referencia a desplomes inusitados en la compraventa y en la ejecución de nuevas obras. Cuentan la diferencia respecto a lo sucedido en el corralito y señalan cómo vienen evolucionando los fideicomisos en pesos
Por Patricio Eleisegui

Una suerte de “tormenta perfecta” se posa sobre el mercado del ladrillo.

Incluso, actores del sector como inmobiliarias hasta desarrolladores ya catalogan el actual escenario como peor al de la crisis de 2002.

Desplome histórico en la compraventa, mayor cantidad de locales comerciales en alquiler, y freno en la ejecución de nuevas obras describen al actual panorama que azota a la actividad.

Poco pueden hacer los titulares de inmobiliarias o los desarrolladores, que se limitan a observar lo que sucede sin contar con casi ningún margen de maniobra.

“Se parece al peor momento. Pero no me pidas que nombre el año: es mufa para algunos”, se excusó ante iProfesional.com un referente del segmento, en alusión a la crisis de 2002.

“Y no, no estamos igual. Estamos peor y más preocupados”, afirmó.

Algunos temen opinar por temor a represalias. Otros, con nombre y apellido, certifican que los momentos de ese período tan dramático están siendo superados por el actual escenario.

“Este 2012 es peor al 2002. Luego del corralito, que tuvo un efecto muy fuerte en los primeros 60 días de ese año, la compraventa se recuperó fuerte. Ahora, en cambio, la actividad no deja de caer y tampoco hay perspectivas de mejora, sino todo lo contrario”, aseguró a iProfesional.com Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI).

“En 2002 al menos pudimos reunirnos con Roberto Lavagna y discutir un plan de acción o alternativas. Ahora nadie nos atiende y, para peor, se siguen tomando más medidas para complicar al sector”, agregó.

Sus dichos son compartidos por Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). “La verdad es que con el primer semestre de 2012, vamos a estar cerrando el peor año de la última década”, dijo a iProfesional.com.

La comparación con 2002 no es antojadiza. Y el resultado actual, que según los propios actores del sector es más negativo que el de aquellos momentos, arroja los siguientes datos:

  • Según Armando Pepe, la compraventa de inmuebles cayó casi un 70% si se compara el primer tramo de 2012 con igual período del año pasado.
  • De acuerdo con información suministrada a iProfesional.com por la Cámara Inmobiliaria Argentina, en la Ciudad de Buenos Aires en mayo la ejecución de nuevas obras se derrumbó 70 por ciento.
  • Desde la consultora especializada Reporte Inmobiliario precisaron que de enero a junio la cantidad de metros cuadrados aprobados para edificar se redujo casi un 50% respecto a igual período de 2011.
  • En la actividad de la construcción, Armando Pepe destacó que desde la instauración del cepo cambiario el sector de la construcción perdió unos 75.000 puestos de trabajo.
  • En su visión -de mantenerse el actual declive- en este 2012 unos 300.000 obreros quedarán desocupados.

Como contrapartida, lo único que le da un poco de oxígeno al sector son los fideicomisos en pesos lanzados para desarrollos en curso.

Igualmente, no faltan las voces que alertan sobre esta alternativa, ya que señalan que muchos de estos emprendimientos son vendidos  por el atractivo que ofrece el pago de cuotas en moneda local, aunque ocultan un dólar de color “celeste” y casi “azul oscuro”.

“No faltan los que ya convierten a un valor de 7 pesos. La situación varía según la empresa”, aseveró a este medio Miguel Giambruni, director de la firma Intecons.

En igual sentido Walenten señaló: “Al querer pesificar, sin ninguna duda los precios van a aumentar ya que se toma como referencia el único dólar que existe: aquél que se puede comprar y meter en el bolsillo; el otro (el oficial) es virtual”.

Comparaciones odiosas
Al momento de establecer un comparativo con lo sucedido en 2002, Armando Pepe sostuvo que para la actividad inmobiliaria el peor momento de ese año “tuvo lugar entre el 6 de enero y el 15 de julio. Es decir, mientras estuvo vigente el corralito”.

Pero, aclaró, “luego Lavagna lo abrió por 45 días y ahí se vendió mucho“.

“Ahora no vemos nada hacia adelante. La gente se ve complicada con el control sobre el dólar y desde noviembre del año pasado el Gobierno no emitió señales de querer modificar el rumbo. Además, no existe un interlocutor oficial”, recalcó.

Walenten, sostiene que una prueba de cuánto peor es el 2012 respecto de la última gran crisis económica local puede medirse en el nivel de escrituraciones porteñas y la perspectiva de cara a diciembre.

“En 2002 se realizaron 82.662 operaciones. Ahora, en los primeros cinco meses, apenas superamos las 30.000. De acuerdo con nuestros cálculos, 2012 podría terminar con poco más de 75.000 inmuebles escriturados”, reveló a iProfesional.com.

Esta caída también la confirman desde Reporte Inmobiliario, aunque destacan que en 2009 también se registró un fuerte desplome.

Clientes se buscan
Por su partes, las inmobiliarias enfrentan el duro desafío de mantenerse en pie, principalmente las de barrio.

Sin embargo, la caída en la facturación -combinada con los mayores costos operativos- dio lugar a los primeros cierres y despidos, tal como anticipara iProfesional.com. (Ver nota: “Contra las cuerdas”: así están hoy las inmobiliarias de barrio, que confiesan la dramática situación por la que atraviesan).

Hugo Menella, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), graficó que la actividad de las inmobiliarias se redujo a la mitad en lo que va del 2012, según un relevamiento del Instituto de Estudios Inmobiliarios.

Armando Pepe aportó más detalles: “Se está dando un proceso creciente de cierres que se hace extensivo al interior del país”.

“Algunas hace más de tres meses que no concretan una sola venta. Y el contexto de crisis no sólo se limita a las firmas chicas. Incluso hay muchas empresas con grandes estructuras que comenzaron a prescindir de empleados”, aseguró.

Según pudo averiguar iProfesional.com, una de las inmobiliarias de gran envergadura que comenzó a recortar agentes de venta es LJ Ramos.

Una fuente del sector, en estricto off de récord, aseguró a este medio que en las últimas semanas, y por la baja actividad la firma -que emplea a más de 100 personas-, prescindió de los servicios de unos 15 vendedores.

Los fideicomisos en pesos ¿un bálsamo encubierto?
Frente a las actuales complicaciones, los fideicomisos en pesos tratan de convertirse en un bálsamo para el sector.

En este sentido el economista Tomas Bulat marcó una clara distinción: “Una cosa son los emprendedores a los que el cepo al dólar los agarró a mitad de camino -que se ven obligados a concluir la obra y aceptar el medio de pago que sea- y otra muy distinta es la situación de aquellos que tenían previsto hacer algo pero que aún no arrancaron”.

“Ahora se está tratando de ofrecer todo en moneda local. Pero la realidad es que nadie se pelea por comprar. Se hacen algunas operaciones pero son muy pocas, y todas a ritmo bastante lento. Se vende, pero despacito”, indicó Pepe.

También en junio, iProfesional.com abordó en profundidad el fenómeno de los proyectos inmobiliarios en moneda nacional, dando cuenta de que se trata de una alternativa que -en muchos casos- tiene un dólar oculto superior al valor oficial.

Además, subyace un negocio cambiario.

“Si uno hace las cuentas, se termina pagando entre un 20% y un 30% más respecto a si no hubiese controles sobre el dólar”, confiesa off de récord una reconocida fuente del sector.

El empresario explica que el proporcional del terreno -que antes el desarrollador cobraba según cotización oficial- ahora se calcula a un valor superior.

Algo similar ocurre con los gastos de mano de obra e insumos. Sobre ellos pesa el efecto de un dólar “oculto” más alto, sumado a cuotas que se ajustan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Esto es así porque la indexación de los pagos mensuales sólo le permite al desarrollador compensar la suba en gastos de materiales e insumos. Pero, al final de la obra, lo que realmente busca es que el proyecto le sea rentable -punta a punta- en términos ganancia porcentual medida en dólares, que es la moneda que desembolsó y de la que buscará reaprovisionarse.

Por otro lado cabe resaltar, que el índice CAC ha subido en estos últimos años varios puntos por encima del dólar oficial.

De modo que los proyectos pesificados son un “gran aporte” para aquellos que creen que durante el transcurso de la obra puede darse en el país una brusca devaluación.

Pero, los que no están en esa vereda y miden su patrimonio en divisa estadounidense, saben que deberán pagar cuotas en pesos que subirán a razón de un 20% a 25% anual frente a un billete verde que escalará varios puntos por debajo.

Al respecto, fuentes consultadas hicieron referencia al uso del “dólar celeste”, que se ubica entre el oficial y el blue. “Este es el mecanismo que hoy prevalece en el mercado”, señaló Gustavo Ortolá, titular de Go Real Estate.

Según varias consultas a diversos desarrolladores ese valor se ubica en la actualidad en el orden de los $5,50, llegando a $6 en algunos casos.

Una vez más se comprueba lo perjudicial que resulta en la vida de los particulares un mercado desdoblado, sobre todo si se tiene en cuenta que el paralelo mueve cifras muy bajas en comparación con el circuito de cambio oficial pero, a pesar de ello, es el referente utilizado a la hora de pactar operaciones.

Cómo es el negocio financiero
Si se considera el ajuste de los pagos mensuales indexados a partir del índice CAC, las cuotas suben en promedio a razón de un 2% mensual.

“El inconveniente de aplicar dicho índice lo tiene el que paga más que el que construye. Es que el acumulado el año pasado fue del 25%, ya que se mueve en torno a la inflación real”, señaló a iProfesional.com una reconocida voz del sector.

“En realidad los que impulsan el proyecto lo que hacen es cargarle al interesado un gasto parejo y constante mes a mes, cuando, en realidad, este indicador no se mueve tan así”, añadió.

“Quien compra, paga una cuota pesificada en continuo ascenso. En tanto, quienes construyen, lo que hacen es ir acopiando rápidamente materiales desde el inicio”, explicó el directivo.

En otras palabras, ya “ganan por el hecho de adquirir buena parte de los insumos en el momento cero para luego ir recibiendo pagos indexados, que les permite hacerse de una diferencia y de un negocio financiero“, completó.

Aplicado a un ejemplo con el incremento mencionado anteriormente (2% de suba mensual) esta indexación implica cuotas incrementales que, finalizado un plan de 24 meses, eleva el precio final de manera apreciable.

En cifras, tal como señalara este medio, por una unidad que antes de los controles costaba u$s100.000 termina pagándose $668.000 (u$s121.000 al dólar celeste o u$s148.000 al valor actual del oficial).

Aun así, el desprenderse de moneda local para volcarla al ladrillo alienta el ingreso de algunos particulares a los fideicomisos en pesos, vistos por el sector como una tabla de flotación utilizada para agarrarse en medio de la actual marejada.

 

Fuente: iprofesional.com

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