Claves de por qué no hay crédito para la vivienda

1- Un problema crónico.
La falta de crédito hipotecario en la Argentina no es nueva. Sí es nuevo y alarmante que, pese al crecimiento económico sostenido, la baja participación de este tipo de financiamiento se viene acrecentando. El “boom” que se registró en el sector inmobiliario en estos últimos años estuvo motorizado exclusivamente por recursos propios de ciertos sectores con capacidad de ahorro e inversión, ya que el financiamiento hipotecario en la Argentina ha estado prácticamente ausente. Más aún, en términos del PBI, el crédito a la vivienda se ubica actualmente en 1,5% del PBI, menos de la mitad del promedio de los ´90 (4% del PBI), y sigue cayendo, destaca un informa de la consultora Ecolatina a junio de 2011. Esta baja participación del crédito hace que el mercado inmobiliario sea relativamente chico y con un techo bajo, ya que sólo los hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular y pagar todo el valor de una propiedad en un período tan corto.

2- Riesgo de burbuja y en dólares
La evolución del precio en dólares del M2 en la Argentina también sorprende en términos históricos. De hecho, en 2010 la cotización de los inmuebles más que duplicó los valores de la década del 90. Más acá en el tiempo, sólo en los últimos seis años el valor promedio en dólares de los inmuebles en la Argentina +157,5%.

Este boom de precios, destaca el Informe de Ecolatina, responde a diversos factores incluido también la falta de crédito hipotecario. El boom de ingresos agropecuarios, ligados inicialmente a la devaluación de 2002 y, posteriormente, a la continua mejora de los precios de las commodities agrícolas y la elevada propensión a colocar los abultados excedentes en ladrillos. Esto responde, en última instancia, a la falta de alternativas de inversión y/o al hecho de que los sectores con elevada capacidad de ahorro perciban a estos bienes como un refugio de valor atractivo en el largo plazo. Esta mayor demanda, pero concentrada en sectores minoritarios de la sociedad argentina presionan sobre la oferta, que sigue siendo acotada, y hace subir los precios.

Justamente, el deterioro de la relación ingreso/valor de la propiedad es uno de los condicionantes del acceso al crédito hipotecario. Sólo aquellos que tienen un sueldo muy elevado y ahorros acumulados califican actualmente para un préstamo.

3- La destrucción del CER
Luego de la devaluación, el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) surgió como un mecanismo de actualización, como el que existe en otros países, para preservar el valor del capital invertido aún en contextos de aumentos de precios. El CER, junto con la tasa de interés, preservaba el valor del dinero y habilitaba la inversión y el crédito porque aseguraba márgenes de rentabilidad para quienes invierten. Con la intervención del Indec y la destrucción de las estadísticas oficiales sobre inflación, el CER perdió relevancia y con su muerte desapareció la única herramienta posible que tenía el sistema financiero para evitar que la inflación licue el valor del dinero. Por eso ahora, sin el CER, las tasas de interés no pueden ser fijas y, si lo son, tienen que ser tan altas que incluyen la inflación prevista al menos durante el período que dure el crédito.  Esto hace que el crédito se vuelque mayoritariamente al corto plazo y que los préstamos hipotecarios brillen por su ausencia.

4- Inestabilidad y miedo
En este contexto, una salida para que haya más crédito es la indexación del préstamo según la inflación (mecanismo usual en hipotecas largas en países emergentes y desarrollados), lo que permitiría bajar la tasa de interés y lograr un flujo de pagos más estable en términos de salario. Pero en este caso, habría que aceptar que las tasas de interés sean variables y no fijas y es ahí donde la historia y la incertidumbre propia de la economía argentina juegan en contra y son muy pocos los que se atreven a aceptar un crédito a más largo plazo en estas condiciones.
El deudor argentino teme tomar deuda indexada por temor a desfasajes de la inflación por encima del salario. Sea o no fundado este temor, lo cierto es que la escasa demanda de hipotecas indexadas aún en el período previo a la intervención del Indec sugiere que, para que la indexación solucione el problema hipotecario, es necesario ponerle un techo a la actualización por inflación, explica Eduardo Levy Yeyati de Cippec y la Universidad Torcuato Di Tella en una nota publicada el fin de semana por el diario Clarín.Esta receta sencilla exige dos condiciones: un nuevo índice de inflación creíble que sirva de indexador del crédito y un seguro contra la inflación que permita actualizar la tasa de interés. Sin estas herramientas, el crédito hipotecaria seguirá siendo escaso, caro y prohibitivo para sectores cada vez más amplios de la sociedad.

Fuente: http://www.mdzol.com