Crece la construcción por cuenta propia Es una opción ante la escasez de crédito y el encarecimiento de la vivienda


Domingo 03 de julio de 2011 | Publicado en edición impresa
Crece la construcción por cuenta propia

La mayor demanda de cemento en corralones muestra el crecimiento de la autoconstrucción.  / Silvana ColomboVer más fotos

Emilia Subiza
LA NACION

Esteban, ingeniero de 32 años, está construyendo su casa sobre unos locales comerciales que pertenecen a su padre. Pese a sus buenos ingresos y a contar con algunos ahorros, ésta fue la única alternativa que encontró para mudarse de un dos ambientes. Como no dispone de todo el dinero, va a hacer la obra en etapas.

Esta historia se replica en múltiples familias argentinas de ingresos medios y bajos en los que el acceso a la vivienda propia o la posibilidad de cambiarla por una más amplia es cada vez más remota. Construir una habitación, luego un baño o directamente construir otra vivienda en el piso superior o en el mismo terreno de la casa familiar son algunas de las modalidades.

El consumo creciente de cemento que se observa desde mediados del año pasado y los canales de venta elegidos ponen en evidencia este fenómeno. Fernando Lago, director del área de pensamiento estratégico de la Cámara Argentina de la Construcción, dice: “Se consume cemento en bolsas y se compra en corralones. Eso marca que es para pequeñas obras, ampliaciones y refacciones. Desde hace un año el consumo de cemento quiebra récords de venta mensuales”.

De acuerdo con datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland, el despacho para consumo interno durante mayo creció un 28% respecto al mismo período del año previo y un 5,3% respecto al mes anterior. Lago señala que otros indicadores como la venta de cerámico y broncería también confirman esto fenómeno creciente.

El gerente general de Cementos Minetti, José Santillana, advierte que en la Argentina hay un déficit habitacional importante de entre 3/5 millones de viviendas, según distintas estimaciones. “Es un factor estructural de la Argentina al que se suma la falta de posibilidades para acceder al crédito hipotecario. A la gente le queda ir ampliando la casa de a poco, con una construcción más o menos informal”, agrega.

Esta es la nueva forma de construir en los segmentos medios y bajos, según el empresario, y el mayor o menor poder adquisitivo sólo incide en la velocidad en que hacen las obras. “Nosotros nos dimos cuenta de las necesidades de este mercado y creamos una red con los proveedores para facilitar la financiación, que es muy necesaria en estas obras”, añade Santillana. La red Minetti ofrece un esquema de financiación similar al de las tarjetas de crédito.

Jorge Colina, economista del Instituto para el Desarrollo Social Argentino (Idesa), opina que la autoconstrucción es producto de una combinación de factores: el encarecimiento de las propiedades respecto al salario que se dio a partir de 2002, cuando, ante falta de inversiones confiables, mucha gente se volcó a los inmuebles e hizo subir su precio; y la desaparición de los contratos de largo plazo, que incluyen a los créditos hipotecarios, que sólo persisten en líneas muy acotadas y subsidiadas por el Estado.

Para familias con ingresos que rondan los $ 4000 y tienen algún ahorro, dice Colina, no hay otra opción de inversión más que poner el dinero en ladrillos, de a poco.

Un informe de Idesa señala que en los países bien organizados las personas acceden a la vivienda a través de medios propios: por la acumulación de ahorros, el acceso al crédito hipotecario de largo plazo o una combinación de ambos. En los países de menor desarrollo, la accesibilidad está mucho más restringida porque una parte importante de la población tiene remuneraciones bajas e inestables; y por la ausencia de instituciones de préstamo a largo plazo para la vivienda.

Este tipo de obras son atendidas en general por microempresas y muchas veces no demandan más mano de obra que un albañil. Ariel Frías, maestro mayor de obras que trabaja en la zona norte del Gran Buenos Aires, cuenta que el 75% de las obras que le tocan son ampliaciones o refacciones dentro de la misma propiedad. Habitaciones y baños adicionales son la mayoría de sus trabajos. “Las propiedades horizontales no se venden, la gente las va agrandando a medida que pueden y según el espacio que tienen. Son obras más a pulmón, se hacen por partes, a medida que se dispone del dinero y por ahí están paradas algunos meses”, comenta Frías. Suelo y hormigón, mampostería, techo y terminaciones son las etapas por las que se avanza cuando el presupuesto lo permite.

El arquitecto Jaime Nisnovich, autor de una serie de populares manuales prácticos de la construcción, explica que la autoconstrucción y la autogestión como lógica son un fenómeno que crece cada vez que aumentan los ingresos de la gente de menores y medianos ingresos. Y señala que en los últimos dos años la venta de sus manuales se incrementó 35%. Si bien aclara que esto no es un indicador, llama la atención sobre la mayor cantidad de gente que en los últimos años compró manuales para construir por su cuenta.

MAS CEMENTO 28%

Es lo que aumentó el consumo interno de cemento en mayo, respecto a igual período del año anterior, según los datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland.

 

Fuente: la nacion.com

Opinion de Luis J Ramos – Broker Inmobiliario sobre la actualidad del mercado inmobiliario


domingo 3 de julio de 2011

El empresario inmobiliario Luís J Ramos fue entrevistado por Chiche Gelblung en su programa de Radio Mitre el miércoles 29 de junio de 2011. Es interesante escuchar sus opiniones sobre la situación actual del mercado inmobiliario.

“Hay un mercado (inmobiliario) sobrevaluado en dólares”
“En las operaciones que se hacen se baja un 10 o un 15%”
“Muchos departamentos que se estaban alquilando se volcaron a la venta”
“Mucha gente piensa que estos precios en dólares no se van a mantener”
“Hoy el alquiler deja una renta miserable”
“La gente no califica para el crédito hipotecario”
“No se puede tomar un crédito con una tasa del 18% anual”
Fuente: Tecnico Inmobiliario.blogspot.com

Ponen en marcha un ambicioso proyecto inmobiliario en Miramar


11:05 | En la primera etapa fueron refaccionadas las viejas estructuras de alojamiento y salones principales. También se colocó el riego de aspersión en la cancha de golf, única en Sudamérica por su estilo escocés. Dentro de las 82 hectáreas se edificarán próximamente casas y un nuevo hotel.

En las instalaciones del Miramar Links, un campo de golf estilo británico, se construirán chalets y departamentos.

MIRAMAR (Corresponsal).- La inversión originaria de 4 millones de dólares será superada largamente una vez finalizado el proyecto inmobiliario sin precedentes que está llevando a cabo una importante empresa que regentea actualmente las instalaciones del Miramar Links, ese particular campo de golf estilo británico y único en el país el cual se encuentra sobre ruta provincial Nº 11, a 4 kilómetros de la “ciudad de los niños.

Si bien es una planificación a largo plazo, ya fueron remodeladas las viejas estructuras, aquellas que con el paso de los años fueron castigadas por el riguroso clima marítimo pero que conservaron una esencia estructural típica de los años 20.

Hasta el momento fueron refaccionados los techos, pisos de madera y cañerías, además de otras tareas de mantenimiento general. Por otra parte, en la cancha se colocó el riego de aspersión, además de realizar a nuevo todo el cerramiento perimetral del predio, también se marcaron caminos y lotes donde tras la licitación de servicios básicos y construcción, se levantarán las diversas viviendas.

El proyecto, de por sí ambicioso, está orientado a realizar edificaciones -chalets y departamentos sobre las 304 parcelas-. Actualmente quedan algunas pocas, que existen dentro de las 82 hectáreas que posee el predio.

Otra de las novedades enmarcadas dentro de la planificación es que la cancha no sufrirá modificaciones pese a que algunas de las construcciones se ubicarán en la parte céntrica. Sólo fueron extraídos varios pinos con el propósito de volver al link original, algo que estuvo bajo la coordinación del reconocido Florentino Molina.

Muchos de los inversores -no todos íntimamente ligados al golf- viven en Miramar, aunque se dieron a conocer casos de personas oriundas de Mar del Plata, Buenos Aires, Tandil y hasta Tierra del Fuego que adquirieron más de un terreno cuyos valores según su superficie, ubicación e inmueble a edificar están valuados entre los 38 y 167 mil dólares.

 

Nuevo hotel

 

Sobre el acceso al club, a pocos metros de la ruta, se levantará un importante hotel que integrará la oferta turística a los servicios que ofrece el lugar actualmente. Tendrá unas 49 habitaciones que quedarán integradas bajo esquema de condominio con pileta, spa, gimnasio y otros servicios adicionales.

La historia del Miramar Links se remonta a 1927, cuando un grupo de ingleses, propietarios del ferrocarril, construyó la cancha de golf de 18 hoyos par 72 aprovechando las similitudes del clima y lugar con los links escoceses, tierra de la que es oriundo este deporte.

El crecimiento del turismo y el entusiasmo cada vez mayor que despertaba el golf en la comunidad impulsó la construcción de una casa de departamentos.

El lugar sin duda fortaleció la llegada de visitantes a Miramar, por eso siguiendo el mismo estilo constructivo también se erigió un club de campo que se inauguró en 1930.

 

Túnel a la playa

 

Una verdadera obra de arte e ingeniería significó el túnel construido en 1951 para brindar a los turistas un cómodo acceso a la playa por debajo de la ruta 11. Cuenta con una extensión de 42 metros, construido en roca, quebracho y concreto.

 

Llegó la nieve

 

Pasadas las 20 de ayer se desató una intensa nevada en Miramar, lo que produjo que niños y adultos salieran a las calles y por algunos momentos disfrutaran de este fenómeno, recordando muchos aquel inolvidable 1 de agosto de 1991, cuando la ciudad amaneció cubierta de blanco.

Tanto las playas como la zona céntrica comenzaron a tener un manto blanco sobre autos, árboles y techos.

Según los pobladores, una hora antes de que comenzaran a caer los primeros copos de nieve en Miramar, la localidad de Comandante Nicanor Otamendi, perteneciente también al partido de General Alvarado, se colmó de gran cantidad de nieve en sus calles y zonas rurales

 

fuente: diario la capital

Nieve en Mar del Plata: No fue para hacer muñecos, pero…


10:15 | Muchos marplatenses se lanzaron anoche a las calles con la ilusión de ver nevar. Durante algunos minutos, el agua nieve se convirtió en nieve y se soñó con revivir las experiencias de la década del 90. En Miramar y Comandante Nicanor Otamendi la nevada fue algo más copiosa.

Durante algunos minutos, el agua nieve se convirtió en nieve. En Punta Mogotes algo se llegó a acumular en canteros y sectores parquizados.

Por momentos el “agua nieve” se convirtió en algo más y los marplatenses pudimos anoche contemplar efímeras nevadas en distintos sectores de la ciudad. Hasta la medianoche los factores climáticos no habían llegado a conjugarse para brindarnos un panorama como el que vivimos en las nevadas de la década del ’90. De tal manera, esos copos que cayeron durante algunos minutos no tardaron en diluirse.

Llamados telefónicos recibidos de distintas zonas de la ciudad, principalmente el Puerto y Punta Mogotes, indican que en algunos sectores comenzó a formarse un manto blanco que no tardó en derretirse.

De todas formas, en muchos marplatense flotaba anoche la ilusión de que durante la madrugada esa “agua nieve” se formalizara en una nevada de proporciones que les permitiera levantarse hoy con un blanco panorama en la ciudad.

El fenómeno se observó entre las 22 y las 23 y un par de horas antes, con algo más de intensidad, se había registrado en Miramar y Comandante Nicanor Otamendi. Según el Servicio Meteorológico Nacional, se esperaba que la nevada fuera más intensa y se extendiera hacia el norte durante la madrugada.

 

fuente: diario la capital

Usurpacion de terrenos en Mar del Plata, Cortando Clavos.


Nota Central

03.07.2011 | Aumentan las usurpaciones de terrenos, ya que cualquiera parece poder vender propiedades sin documentación de respaldo. Algunos dicen que un lote sin construir ni alambrar está “abandonado”, pero no suena serio. Nadie responde por este delito delicado que es considerado leve. Claro, si uno no es el dueño.

Más de cuatrocientas denuncias por usurpaciones de terrenos parecen haber caído en saco roto a juzgar por la escasa respuesta de las fiscalías. Titulares de lotes comprados hace más de veinte años, que no han efectuado construcciones, denuncian que son llamados por vecinos o concurren espontáneamente y encuentran personas que han comenzado a medir o a alambrar en tales predios. Muchos de ellos han comprado de buena fe en diversas inmobiliarias, y hasta tienen firmas de notarios.
Las zonas en que más casos se han registrado dependen jurisdiccionalmente de Batán, por lo que fue consultado el delegado municipal, Ernesto Lenzo, cuya respuesta fue al menos decepcionante. Afirma el funcionario que las respuestas que ha recibido de la fiscalía correspondiente han sido tibias, bajo la excusa de que, si no hay corte de alambrados o no aparece un dueño reclamando la titularidad, “parece no haber delito”.
“No hay dueños”, dice Lenzo, a la vez que afirma que en estos sectores la necesidad de vivienda es enorme, por lo cual ya han solicitado con urgencia la construcción de un plan de unas trescientas unidades habitacionales, atendiendo al importante crecimiento demográfico de la ciudad. “Esta es una zona tranquila”, dijo, “por lo cual mucha gente quiere vivir aquí”. La gente se pregunta entonces a qué precio sigue el crecimiento, o quién tiene derecho de crecer primero.
Se trata fundamentalmente de ciertas zonas de Estación Chapalmalal y El Boquerón donde, al parecer, los terrenos usurpados son verdadera tierra de nadie. Lenzo, si bien no justifica la situación, al menos la minimiza, cuando afirma que tales lotes están sin alambrar y con la totalidad de sus impuestos impagos. De todas maneras, según indica el sentido común, esos inmuebles siguen teniendo un dueño, y no parece sujeto a derecho que la inmobiliaria pueda volverlos a vender porque cree que el propietario no aparecerá jamás.
“Te digo francamente que de la cuestión judicial no entiendo mucho” dijo el delegado cuando fue preguntado sobre el tema, aunque aclaró uno de los detalles más alarmantes: los compradores creen que por el hecho de haber mediado en la operación la firma de un escribano, está automáticamente legitimada, cuando el realidad el notario lo único que hace es verificar la identidad de comprador y vendedor.
En realidad la estafa se consuma igual, es decir que ya queda poco en qué creer: ni siquiera confiar en el número de matrícula notarial.
De hecho, efectuadas las demandas por los que presencian la usurpación o los funcionarios políticos que las reciben, la fiscalía no les ha presentado demasiados elementos de defensa, aunque los vecinos afirmen que se trata de una usurpación evidente. Recae en los mismos denunciantes la necesidad de encontrar al titular para que se presente a reclamar su derecho.

¡Vendido!

Pero sucede que no es tan así lo que realmente sucede. Nada es tan secreto, ni tan anónimo, y alguien no está trabajando.
En abril último, por ejemplo, se presentó Norma Esther Bustamante a efectuar una denuncia penal en la cual consta que ella misma es la propietaria de un terreno situado en Fermín Errea y Falkner, ante esquina de la mano impar: circunscripción VI, sección A, manzana 27-s, parcela 5, que ocupa una superficie de 330,60 metros cuadrados. Afirma que lo compró el 25 de junio de 1985, y exhibe el boleto de compraventa de aquella operación pagada en australes, la moneda legal del momento. Intervino en la operación la inmobiliaria Chiesa de avenida Colón 2567, que según la denunciante ha investigado, es la misma firma que en la actualidad se llama García Propiedades y funciona en Lamadrid 2275, ambas de esta ciudad.
La señora Bustamante se enteró a través de los vecinos de que había un hombre limpiando su lote, al parecer queriendo construir. Concurrió al lugar y encontró que había una cantidad de pozos que procedió a tapar, y varios tablones de madera que retiró.
La propietaria ubicó a la persona que efectuaba estas tareas a través de un familiar -ya que no conoce su identidad-, y el supuesto usurpador le refirió que había comprado el lote en la inmobiliaria García Propiedades, y que la persona que se lo había vendido era, efectivamente, Carlos Chiesa.
Por supuesto que Bustamante concurrió a la inmobiliaria en cuestión, y se encontró al mencionado titular, y aun con la misma secretaria que le había vendido el lote en 1985. Esta empleada le dijo, según denuncia: “había tenido que vender el terreno porque tenía una deuda de impuestos”, como si ella misma tomara en sus manos el poder judicial de ejecutar un bien por una cuestión tributaria, cuando la denunciante no mantenía deuda alguna con Chiesa. Había pagado la totalidad de las cuotas de su propiedad inmueble, aunque no lo había escriturado.
De allí se trasladó la señora a la escribanía Greco, en Rivadavia 3025 de Mar del Plata, donde le informaron que Chiesa no puede realizar ninguna operación inmobiliaria porque tiene la firma inhibida.
La pregunta es, entonces: ¿este Carlos Alberto Chiesa, titular de la inmobiliaria fantasma, es el mismo que supo ser dueño de las disco Chocolate y La Llorona? ¿El mismo que era tan amigo del ex legislador provincial Jesús Porrúa? ¿El mismo que fue visto más de una vez en un yate de paseo por las costas de Santa Catarina en Brasil? Quizá.
Lo cierto es que la señora Bustamante muestra el boleto de compraventa y varios recibos de cuotas pagas en el banco Oceánico Cooperativo Limitado. Posee además comprobantes de impuestos municipales pagos a diciembre de 2010, y de Obras Sanitarias, también del año pasado. En cuanto al impuesto provincial, alcanza la primera cuota del 2011.
Pero no es el único caso. Ramón Roberto Rami denunció en febrero la usurpación de su lote del barrio San Eduardo, en jurisdicción del destacamento de El Marquesado. Tiene 75 años, y un terreno que compró en ese barrio en 1977 a la empresa Tulsa SACIF, aunque nunca construyó.
Rami se presentó en su propiedad este año, cuando constató que el lote se encontraba alambrado, y había allí un pilar de luz a nombre de la familia Nicolossi.
Por supuesto que se dirigió a la Dirección de Catastro local, y de allí a la Defensoría del Pueblo: su terreno había sido vendido y nuevamente escriturado. ¿Cómo es posible? Según afirma el denunciante, la venta apócrifa la habría efectuado la empresa Mifa por intermedio de la misma Tulsa que fuera vendedora allá en 1977, y habría intervenido el escribano Jorge María Allende, con domicilio legal en avenida Presidente Perón de Capital Federal.

Esto es mío

¿Es verdad, entonces, que ante delitos tan evidentes como que una inmobiliaria acepte que ha vuelto a vender un terreno bajo la misma firma, la fiscalía no puedaehacer nada? Las declaraciones ante la 99.9 del abogado Martín Ferrá parecen dar la contracara de aquellas afirmaciones un tanto livianas.
Afirma con autoridad Ferrá que la usurpación es un delito de acción pública, y por lo tanto la fiscalía debe actuar de oficio, esté o no presente el dueño original. Exactamente como si se trata del robo de cualquier otro bien que registre propiedad privada comprobable. “La usurpación es un delito leve”, dice Ferrá, pero el Código Penal no distingue entre delitos graves y leves por la urgencia y necesidad de su investigación, sino por la categoría de la pena que los sanciona.
El dueño del terreno es perfectamente rastreable, y la investigación le corresponde a la fiscalía. A partir de allí, es el fiscal quien citará al titular para lograr cerrar este cuadro probatorio y poder actuar. No es necesario que haya un alambre cortado o que aparezca alguien diciendo “esto es mío”.
La realidad es que los funcionarios no le prestan atención al boleto apócrifo, que es un segundo delito conectado con el principal, la usurpación. Permite que el engaño cobre cuerpo, y que más de un testigo no sepa a quién creerle.
Lo cierto es que esta investigación necesaria para determinar la titularidad termina quedando en manos de los vecinos, porque la institución judicial no se hace cargo de la función que realmente le corresponde, según afirma Ferrá.
Aun cuando un bien se considere vacante, porque su propietario ha muerto sin sucesión, la titularidad corresponde al Estado. Y cuando no haya cumplido su propietario con el pago de los impuestos, es el municipio a través de sus asesores letrados quien debe intimarlo al pago. Transcurridos los plazos de rigor, se cumplirá con la debida ejecución y el remate del terreno. Pero no es una inmobiliaria privada quien vuelve a vender un lote porque el titular no pagó  impuestos, como dijo la secretaria de Chiesa.
Ferrá afirma que el delito en la ciudad crece a pasos agigantados y que la única solución que encuentra es la remoción del fiscal general, ya que él es el máximo responsable. “Si yo no sé hacer algo, me voy”, dijo, a la vez que consideró que era el mismo fiscal quien debería haber reconocido su incapacidad para controlar el delito en la ciudad a través de su función específica.
Mientras tanto, si usted tiene un terreno como inversión, si pensó en comprar tierra por si alguna vez se le daba, por si podía hacer una casita de fin de semana, le conviene mudarse allí con una carpa, o poner un mojón que declare su nombre a los cuatro vientos. De lo contrario, perderá la paz, porque su boleto parece no querer decir nada. Ni siquiera su escritura. Desde ahora dormirá cada noche de su vida cortando clavos.

 

Fuente: http://www.noticiasyprotagonistas.com

 

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