La escasez de alternativas con buen rendimiento para el inversor vuelve a apuntalar con fuerza a las operaciones “en ladrillo”.  

<!–

–>

Así lo consideran los principales desarrolladores y gestores del mercado inmobiliario, que se dieron cita en un evento organizado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

Los expertos destacaron que la escalada de precios que afecta a la construcción repercutió de manera directa a la hora de efectuar desembolsos desde los cimientos. Y la suba de mano de obra e insumos fue, para los llamados “fideicomisos al costo”, un golpe casi letal.

Así, con grandes dificultades para presupuestar a largo plazo, esta forma de financiamiento, que tuvo su momento de esplendor años atrás, comenzó poco a poco a esfumarse a la par del mayor ritmo inflacionario.

Sin embargo, después de que el mercado inmobiliario mostrara señales de recuperación, con un 30% más de escrituraciones en el primer trimestre de 2010, la generación de proyectos en «boca de pozo», apoyados en esta figura, vuelven a ser muy tenidos en cuenta por aquellos que disponen de unos dólares en el colchón, guardados en años previos.

Voces del sector
Según Miguel Giambruni, de la firma Intecons, la falta de crédito y de otras opciones de resguardo del dinero terminan siendo grandes aliados para que vuelvan a cobrar vida las inversiones en boca de pozo.

En efecto, según el directivo, como la Argentina se caracteriza por una carencia histórica de financiamiento de viviendas, quienes desean comprar una propiedad, suelen optar por los fideicomisos como mecanismo para sumarse a esta alternativa de inversión.

“Hoy tenemos una economía menos previsible y no hay estabilidad de precios. Pero por otro lado, la escasez de crédito obliga a los particulares a mirar otras posibilidades para financiar una inversión”, resaltó Giambruni.

En este contexto, los expertos detallaron por qué, a pesar de la inflación que afecta al ladrillo, prevén una marcada recuperación a mediano y largo plazo.

Dificultades de previsión
El principal problema que le agregó al negocio el aumento continuo de precios viene dado por la incertidumbre que genera en el comprador el no saber cuál será el precio final a pagar, si decide volcarse a un proyecto inmobiliario al costo.

Uno de los cambios radicales en el sector es que ahora los desarrollos de viviendas –que se comercializan bajo la figura de fideicomisos- salen a la venta cuando está el 100% de las licitaciones cubiertas.

Vale decir, cuando hay certeza acerca de los fondos que se necesitarán para cubrir el mayor porcentaje de los costos de la obra.

“La preocupación del inversor es el precio final. Crecieron muchos los valores en pesos y cayó el tipo de cambio real. Esto genera incertidumbre. Entonces, lo que se hace es licitar el proyecto cuando la obra ya está por comenzar”, comentó Giambruni.

En el mismo sentido opinó Miguel Camps, de Argencons, firma que desarrolla los edificios “Quartier”, quien explicó que todos quieren “colocar” el 100% del proyecto antes de iniciar el desarrollo.

“Al achicarse los márgenes, no se puede emprender una obra y luego salir a buscar a los potenciales compradores”, resaltó Camps.

Otro de los cambios que impulsa el contexto inflacionario es el de un mayor acopio de materiales. Esto permite, al menos, fijar el 50% del costo total de la obra, y dejar el resto sujeto a los vaivenes de la economía.

De esta manera, los desarrolladores buscan acotar los riesgos y brindar una mayor certeza a los inversores.

Rentabilidad
Además de “cuestiones de organización” de los desarrolladores, otro tema importante tiene que ver con la ganancia que se alcance «punta a punta”, es decir, desde que comienza hasta que termina la obra.

Los expertos consideran que se puede lograr entre un 25 y 30 por ciento en dólares y resaltan la seguridad que ofrecen este tipo de alternativas, que se mantienen al margen de la volatilidad que afecta a otros activos.

“La rentabilidad en dólares también varía de acuerdo al proyecto. Según nuestra experiencia, oscila en una franja que va del 23% al 42%, punta a punta”, explicó Marcelo Plana, de Orlando Ferreres Fiduciaria.

Para Giambruni, la rentabilidad promedio es del orden del 25 por ciento.

Por otro lado, los expertos diferencian aquellos productos que son pensados de antemano para destinar al alquiler.  En este caso, a la rentabilidad que ofrece el emprendimiento, se le debe sumar un 12% como valor de renta bruta anual que pueden obtener los inversores.

Asumir riesgos
Aunque la inflación aporta nuevos ingredientes de preocupación a los fideicomisos, la celebración de cualquier contrato de estas características implica, de por sí, asumir riesgos asociados a la rentabilidad obtenida.

“Quien entra en este tipo de iniciativas sabe que se vende un proyecto empresario, no un departamento”, comentó Plana.

Para Camps, si bien existen riesgos, lo más importante para evitarlos es buscar la calidad y la ubicación. “Apuntamos a la alta calidad. Lo más importante es que el producto sea Premium”, resaltó el desarrollador de Quartier.

Para quien está evaluando la decisión de formar parte de un fideicomiso, hay que considerar, como mínimo, un plazo de realización de 24 meses.

Para los desarrolladores el proceso comienza mucho antes de poner el primer ladrillo. El primer paso se da con la búsqueda del terreno para generar el anteproyecto.

Encontrar el lote adecuado en Capital Federal es hoy su principal problema, especialmente por la escasez y por el alto costo, lo que deriva en una elevada incidencia sobre el producto final.

Este aspecto dio lugar a la generación de nuevos proyectos fuera de la ciudad.

Una vez localizada la tierra, la generación del anteproyecto lleva un mínimo de 4 meses, hasta que pueda ofrecerse a la preventa.

Algunas obras que están en marcha o que realizaron los desarrolladores, con la figura del fideicomiso, son:

Argencons  

• Creador de los edificios Quartier: tiene obras en San Telmo, Las Cañitas, Colonia, Punta del Este, y Nordelta. Considera que los márgenes se achican por inflación: hoy se inicia con un promedio de u$s3.000 el metro cuadrado, cuando antes era de 2.000 dólares.

Intecons  

• Desarrollador de Palermo View: es una obra de 34.000 m2 donde se invirtieron u$s35 millones. Tiene una revalorización promedio del 25 al 30 por ciento en dólares.