Viviendas: la compra desde “boca de pozo” seduce a los ahorristas e inversores.


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Viviendas: la compra desde “boca de pozo” seduce a los ahorristas e inversores 

 

El repunte de las propiedades y la falta de opciones de financiamiento revitalizaron el interés de quienes cuentan con dinero por sumarse a estos proyectos

 

Viviendas: la compra desde “boca de pozo” seduce a los ahorristas e inversores <!– ­
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La escasez de alternativas con buen rendimiento para el inversor vuelve a apuntalar con fuerza a las operaciones “en ladrillo”.  

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Y junto con el mayor ritmo que se dio en la compraventa de viviendas nuevas y usadas, las inversiones llamadas “de boca de pozo” -es decir, aquellas en donde éste participa desde la gestación de la obra- también han vuelto al centro de la escena.

Así lo consideran los principales desarrolladores y gestores del mercado inmobiliario, que se dieron cita en un evento organizado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

Los expertos destacaron que la escalada de precios que afecta a la construcción repercutió de manera directa a la hora de efectuar desembolsos desde los cimientos. Y la suba de mano de obra e insumos fue, para los llamados “fideicomisos al costo”, un golpe casi letal.

Así, con grandes dificultades para presupuestar a largo plazo, esta forma de financiamiento, que tuvo su momento de esplendor años atrás, comenzó poco a poco a esfumarse a la par del mayor ritmo inflacionario.

Sin embargo, después de que el mercado inmobiliario mostrara señales de recuperación, con un 30% más de escrituraciones en el primer trimestre de 2010, la generación de proyectos en “boca de pozo”, apoyados en esta figura, vuelven a ser muy tenidos en cuenta por aquellos que disponen de unos dólares en el colchón, guardados en años previos.

Voces del sector
Según Miguel Giambruni, de la firma Intecons, la falta de crédito y de otras opciones de resguardo del dinero terminan siendo grandes aliados para que vuelvan a cobrar vida las inversiones en boca de pozo.

En efecto, según el directivo, como la Argentina se caracteriza por una carencia histórica de financiamiento de viviendas, quienes desean comprar una propiedad, suelen optar por los fideicomisos como mecanismo para sumarse a esta alternativa de inversión.

“Hoy tenemos una economía menos previsible y no hay estabilidad de precios. Pero por otro lado, la escasez de crédito obliga a los particulares a mirar otras posibilidades para financiar una inversión”, resaltó Giambruni.

En este contexto, los expertos detallaron por qué, a pesar de la inflación que afecta al ladrillo, prevén una marcada recuperación a mediano y largo plazo.

Dificultades de previsión
El principal problema que le agregó al negocio el aumento continuo de precios viene dado por la incertidumbre que genera en el comprador el no saber cuál será el precio final a pagar, si decide volcarse a un proyecto inmobiliario al costo.

Uno de los cambios radicales en el sector es que ahora los desarrollos de viviendas –que se comercializan bajo la figura de fideicomisos- salen a la venta cuando está el 100% de las licitaciones cubiertas.

Vale decir, cuando hay certeza acerca de los fondos que se necesitarán para cubrir el mayor porcentaje de los costos de la obra.

“La preocupación del inversor es el precio final. Crecieron muchos los valores en pesos y cayó el tipo de cambio real. Esto genera incertidumbre. Entonces, lo que se hace es licitar el proyecto cuando la obra ya está por comenzar”, comentó Giambruni.

En el mismo sentido opinó Miguel Camps, de Argencons, firma que desarrolla los edificios “Quartier”, quien explicó que todos quieren “colocar” el 100% del proyecto antes de iniciar el desarrollo.

“Al achicarse los márgenes, no se puede emprender una obra y luego salir a buscar a los potenciales compradores”, resaltó Camps.

Otro de los cambios que impulsa el contexto inflacionario es el de un mayor acopio de materiales. Esto permite, al menos, fijar el 50% del costo total de la obra, y dejar el resto sujeto a los vaivenes de la economía.

De esta manera, los desarrolladores buscan acotar los riesgos y brindar una mayor certeza a los inversores.

Rentabilidad
Además de “cuestiones de organización” de los desarrolladores, otro tema importante tiene que ver con la ganancia que se alcance “punta a punta”, es decir, desde que comienza hasta que termina la obra.

Los expertos consideran que se puede lograr entre un 25 y 30 por ciento en dólares y resaltan la seguridad que ofrecen este tipo de alternativas, que se mantienen al margen de la volatilidad que afecta a otros activos.

“La rentabilidad en dólares también varía de acuerdo al proyecto. Según nuestra experiencia, oscila en una franja que va del 23% al 42%, punta a punta”, explicó Marcelo Plana, de Orlando Ferreres Fiduciaria.

Para Giambruni, la rentabilidad promedio es del orden del 25 por ciento.

Por otro lado, los expertos diferencian aquellos productos que son pensados de antemano para destinar al alquiler.  En este caso, a la rentabilidad que ofrece el emprendimiento, se le debe sumar un 12% como valor de renta bruta anual que pueden obtener los inversores.

Asumir riesgos
Aunque la inflación aporta nuevos ingredientes de preocupación a los fideicomisos, la celebración de cualquier contrato de estas características implica, de por sí, asumir riesgos asociados a la rentabilidad obtenida.

“Quien entra en este tipo de iniciativas sabe que se vende un proyecto empresario, no un departamento”, comentó Plana.

Para Camps, si bien existen riesgos, lo más importante para evitarlos es buscar la calidad y la ubicación. “Apuntamos a la alta calidad. Lo más importante es que el producto sea Premium”, resaltó el desarrollador de Quartier.

Para quien está evaluando la decisión de formar parte de un fideicomiso, hay que considerar, como mínimo, un plazo de realización de 24 meses.

Para los desarrolladores el proceso comienza mucho antes de poner el primer ladrillo. El primer paso se da con la búsqueda del terreno para generar el anteproyecto.

Encontrar el lote adecuado en Capital Federal es hoy su principal problema, especialmente por la escasez y por el alto costo, lo que deriva en una elevada incidencia sobre el producto final.

Este aspecto dio lugar a la generación de nuevos proyectos fuera de la ciudad.

Una vez localizada la tierra, la generación del anteproyecto lleva un mínimo de 4 meses, hasta que pueda ofrecerse a la preventa.

Algunas obras que están en marcha o que realizaron los desarrolladores, con la figura del fideicomiso, son:

Argencons  

  • Creador de los edificios Quartier: tiene obras en San Telmo, Las Cañitas, Colonia, Punta del Este, y Nordelta. Considera que los márgenes se achican por inflación: hoy se inicia con un promedio de u$s3.000 el metro cuadrado, cuando antes era de 2.000 dólares.

   

Intecons  

  • Desarrollador de Palermo View: es una obra de 34.000 m2 donde se invirtieron u$s35 millones. Tiene una revalorización promedio del 25 al 30 por ciento en dólares.
  • Nordelta: Faro de Portezuelo. Los directivos dan cuenta de una revalorización del 25 por ciento en dólares.
  • Edificio Intecons de oficinas: son 33.000 m2 de obra. Estiman una revalorización del 25 a 30% en dólares y una renta bruta anual por alquiler del 12 por ciento.

   

El movimiento de la demanda
Hay algunas características que se deben tener en cuenta y que agregan certidumbre a la hora de entrar en un fideicomiso al costo.

Una de ellas es conocer los mecanismos de ajustes (generalmente se utiliza un índice elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción). Otra es saber de antemano cuál será el período de ajuste.
  

“Muchos consumidores finales apuestan a este tipo de obra y están dispuestos a pagar un porcentaje a quien se hace cargo de la gestión y desarrollo para asegurarse buenos resultados”, comentó Rozados.

En general, el plus que pagan al administrador del fideicomiso, que controla la evolución del proyecto, es del 8 al 13%, según la compañía.

Por otro lado, Rozados destacó que en la gran variedad de proyectos que existen se ofrecen cuotas de todo los valores, según el “bolsillo” del interesado.

“Hoy vemos una gran actividad en el sector, y si bien no hay ninguna garantía de rentabilidad determinada, porque cada uno tiene su propia expectativa de revalorización, son proyectos que otorgan en promedio entre 20 y 25 por ciento”, comentó Roberto Tizado, de Tizado Propiedades.

Por otro lado, explicó que es una buena forma de ahorrar y proteger el dinero.

“Mientras antes se ingrese a la obra es mayor la ganancia. Hay muchos emprendedores que en la primera etapa venden cerca del costo, para asegurarse así el mayor porcentaje para financiar el proyecto. Así, en la preventa se pueden pagar u$s1.700 y, si se deja pasar el tiempo, esa cuota puede subir a u$s2.200”, comentó Tizado.

Expectativas
Las proyecciones a mediano y largo plazo son, según los expertos, mucho más alentadoras que el presente mismo.

En la actualidad se advierte que el número de escrituras está en aumento, al igual que la actividad económica, acompañada por una aceleración de la inflación.

Este contexto hace que, a corto plazo, ante la falta de alternativas de inversión se genere un repunte de la actividad inmobiliaria.   

Guillermina Fossati
(c) iProfesional.com

Intenso movimiento turístico por el fin de semana largo, mar del plata


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Intenso movimiento turístico por el fin de semana largo

Mar del Plata y los demás destinos de la costa y el sudeste empezaron a recibir a los turistas. A media tarde cruzaban el peaje de Samborombón entre 1.500 y 2.000 autos por hora. La Autovía 2 y la ruta 11 con tránsito constante hasta la noche.

El intenso movimiento que fue creciendo desde las primeras horas de ayer en la terminal de Retiro y en las rutas bonaerenses con motivo del fin de semana largo -feriado extra por el Bicentenario del 25 de Mayo- empezó a reflejarse desde media tarde y anoche en Mar del Plata y los demás centros turísticos d e la costa atlántica y la zona serrana.
La autopista Buenos Aires- La Plata presentaba un tránsito muy congestionada, con unos 10 kilómetros de autos demorados desde la zona de Avellaneda hasta el empalme con el ramal Gutiérrez, en dirección hacia la ruta 2, que a su vez continuaba con marcha intensa hacia la costa atlántica, en el comienzo de la jornada. Kilómetros más adelante, ya en plena Autovía 2, a la altura del peaje de Samborombón, fuentes del Servicio de Seguridad Vial informaron que alrededor de las 16.30 se registró un tránsito promedio de 1.500 a 2.000 vehículos por hora, similar al de los fines de semana largos preferidos por los viajeros.
Esas filas de autos y ómnibus de larga distancia se repartía luego entre la continuidad hasta Mar del Plata y más al sur, hasta los balnearios de Miramar y Necochea, tanto como en el desvío hacia ruta 11 para llegar a Pinamar y Villa Gesell.
Son estos los destinos que a priori fueron más demandados en cuanto a reservas de alojamiento, junto con Tandil en la zona serrana.
Operadores del sector reiteraron ayer que se esperan récord de visitantes en estos y los demás centros turísticos principales del país. Complementariamente, desde las agencias locales de viajes aseguraron que también será “importante” el desplazamiento de turistas hacia la Ciudad de Buenos Aires, desde esta zona y desde varias provincias, para participar de los festejos del Bicentenario programados en el centro porteño, que comenzaron ayer con miles de personas en las calles (ver páginas 20 y 21).

Como en Semana Santa

Los voceros del operativo de seguridad vial en rutas precisaron que sobre la autopista Buenos Aires-La Plata, que empalma con la Autovía, se registraron filas desde hasta diez kilómetros por el caudal de vehículos que salieron temprano desde la Capital Federal. A manera de ejemplo, se consignó que había “demoras importantes” entre Dock Sud y Quilmes, con nutrido caudal de autos hacia el ramal Gutiérrez y el empalme con las rutas 2 y 11.
En tanto, la demanda de pasajes en la terminal de Retiro obligó a las empresas de larga distancia a reforzar los servicios “como en Semana Santa”, aseguraron. Allí informaron que para ayer programaron -en general, a todo el país- 1.634 micros, cuando las partidas habituales de los viernes apenas superan los 1.000 servicios.
En la terminal de ómnibus y trenes marplatense el movimiento de arribos creció también desde la tarde de la víspera. En la estación Norte de Ferrobaires, por caso, los servicios programados para la jornada llegaron con pasaje completo.
Si se trazara un promedio de reservas de plazas hoteleras y de alojamiento en general para una docena de los centros de turismo receptivo más demandados -con la costa atlántica entre los preferidos-, operadores del sector estimaban ayer que se situaba en torno al 85%, lo que constituye un récord. Los puntos elegidos además de Mar del Plata y Pinamar, son Córdoba, Salta, Mendoza, Bariloche, Puerto Madryn y ciudades de la provincia de Entre Ríos.
La provincia de Buenos Aires en conjunto serA la más transitada en estos cuatro días, ya que además de la costa se destacan por el nivel de reservas Tandil y Sierra de la Ventana -agotaron sus plazas de alojamiento- y los municipios de San Nicolás y San Antonio de Areco.

Refuerzan los controles

Como ya es costumbre, semejante perspectiva de desplazamiento de vehículos y personas movilizó la organización de operativos de control de tránsito, laborales y fiscales en rutas, terminales de transporte y locales comerciales.
En las rutas, además de restringir la circulación de camiones de gran porte para prevenir accidentes, se reforzaron los controles de alcoholemia a los conductores en diferentes puntos donde se concentraban los viajeros y la presencia de efectivos policiales en particular en Mar del plata (ver aparte).
La Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA) en conjunto con el Ministerio de Trabajo realizarán desde hoy operativos de control y fiscalización en las principales ciudades de la costa atlántica.
Al respecto el director ejecutivo de ARBA Martín Di Bella aseguró que “la labor coordinada entre el Ministerio de Trabajo y la Agencia de Recaudación mejorará las tareas de fiscalización, ya que permitirá profundizar el alcance de los controles en cuestiones laborales e impositivas”. En tanto que el ministro de Trabajo Oscar Cuartango, aseguró que “el trabajo es el gran ordenador social y es tarea del Estado velar por el cumplimiento de la Ley para que ese trabajo además dignifique a la persona e indirectamente también al empleador”.
Los controles se harán en comercios de Mar del Plata con inspectores de ambos organismos, que esta vez también recorrerán rutas aledañas para verificar la inscripción de los comerciantes en los tributos provinciales y además constatar la situación laboral de los empleados para combatir el empleo informal

fuente: diario la capitalmdp.com

Mar del Plata será sede del Preolímpico de Básquet de 2011


Mar del Plata será sede del Preolímpico de Básquet de 2011

17:53|La FIBA América le concedió, esta tarde, a la ciudad bonaerense, la organización del torneo que entregará dos lugares para los Juegos Olímpicos de Londres 2012. Toronto y Río de Janeiro eran las otras candidatas.

El regreso de Manu Ginóbili a la Selección en competiciones oficiales será muy cerca de casa. Porque la FIBA América le concedió esta tarde a la ciudad de Mar del Plata, cercaba a su Bahía Blanca natal, la organización del Torneo Preolímpico de básquetbol masculino de 2011.

El torneo clasificará a dos seleccionados para los Juegos Olímpicos de Londres 2012 y será uno de los últimos de Manu (quizás el último, si no consigue el pase a la cita máxima del deporte) con la Selección argentina.

Argentina, que fue apoyada por la totalidad de las Confederaciones Sudamericanas y algunas de Centroamérica, superó en la segunda votación a Toronto. Río de Janeiro había sido eliminada en la primera instancia.

 

Fuente: clarin.com

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