Boom inmobiliario: opciones de inversión que van más allá del segmento residencial


Domingo 16 de Mayo de 2010

Boom inmobiliario: opciones de inversión que van más allá del segmento residencial Guardar

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El repunte del ladrillo como refugio de capital vino acompañado de una demanda más atenta a los bienes que garanticen no sólo rentabilidad, sino también mayor seguridad para su dinero. Es así como se buscan opciones en el mercado residencial y en otros inmuebles. Conozca las propuestas

Boom inmobiliario: opciones de inversión que van más allá del segmento residencial <!– ­
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Si hay un sector que mostró el verdadero repunte de la economía, ese es, sin dudas, el inmobiliario.

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Con un incremento de las operaciones de compra-venta de más de 30% durante el primer bimestre del año, y expectativas positivas que marcan que la tendencia de crecimiento se mantendrá durante los próximos meses, el ladrillo se vuelve a posicionar como el refugio más tentador para los ahorros de los inversores.

De la mano de la recuperación, la búsqueda de oportunidades volvió a instalarse en el mercado, y las llamadas telefónicas y visitas a las inmobiliarias retomaron el nivel previo a la crisis de 2009, dejando en evidencia el interés por las propiedades para vivienda y otros inmuebles.

Si bien cuando se trata de los ahorristas particulares, especialmente de la clase media, las inversiones suelen apuntar a viviendas que en general cuestan entre u$s70.000 y u$s150.000, las posibilidades comienzan a diversificarse cuando se dispone de más dinero.

Es así como, las propiedades con fines comerciales, empiezan a incluirse en la cartera de ofertas para seducir al cliente.

Locales comerciales
Las propiedades destinadas a retails, ya sean locales a la calle o en shoppings, resultan un segmento muy atractivo que es seguido de cerca por quienes cuentan con un capital por encima de los 200.000 dólares.

En estos casos, se trata de inversiones a más largo plazo que las asociadas a viviendas, ya sea por el tiempo que lleva recuperar las inversiones como por el que insume salir del negocio, es decir, a través de la venta del inmueble. 

Son elegidos porque ofrecen una mayor rentabilidad. Mientras que en el segmento residencial se logra un 5 o 6 por ciento, en los locales se puede alcanzar del 8 al 13 por ciento anual.

En este sentido, un reciente informe presentado por la empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, en la Ciudad de Buenos Aires, reveló que hay cuatro arterias principales donde se encuentran los centros de compra más importantes, tanto por el tráfico de gente como por el segmento socio-económico al que pertenecen.

Ellos son:

  • Avenida Santa Fe: el m2 tiene un costo de u$s59 para alquilar. La tasa de vacancia es de 6%.
  • Florida: el m2 cuesta u$s109 para alquilarer. La tasa de vacancia, en este caso, es de 4%.
  • Recoleta: el m2 vale u$s49 para alquilar. La tasa de vacancia es de 9%.
  • Cabildo: el m2 tiene un costo de u$s46 para alquilar. La tasa de vacancia es de 5%.

Tal como explicó Herman Faigenbaum, Managing Director de C&W Argentina, el nivel de ocupación que tiene actualmente la zona coincide con los valores históricos, que promedian el 5 por ciento.

Recoleta es la arteria que está más despoblada, pero se trata de lo que definen como una situación “circunstancial”.

“En 2009, algunas marcas que se encontraban en la zona, se fueron del país. Muchos propietarios de locales, en lugar de alquilar a nuevos inquilinos a un precio inferior, que era lo que demandaban, prefirieron esperar hasta que el mercado se recuperase. Ahora comenzará a verse el cambio. Además, en Recoleta las marcas que se instalan suelen quedarse por varios años, por eso son relaciones comerciales a largo plazo y se analizan con profundidad”, comentó Alejandro Reyser, director de Brokerage de C&W.

Los locales más buscados son aquellos que tienen en promedio entre 100 y 300 m2, con mayor frente y poco espacio, para que sean más económicos.

Pero si el interés se focaliza en la compraventa, se advierte un problema que es la poca disponibilidad de locales a la venta que contrasta con los muchos interesados en comprarlos.

Por otro lado, los especialistas no descartan que otros lugares vayan a imponerse y ganar terreno como opciones de inversión a largo plazo.

Uno de ellos es Palermo Soho, que hoy se presenta como una de oportunidad de inversión de la cual se pueden obtener importantes resultados.

Algunas de las cuentas pendientes que tiene el barrio es la llegada de más empresas de primera línea, que se sumen a las de diseñadores o emprendedores que eligieron la zona.

Por ahora, los operadores del mercado inmobiliario aseguran que los precios son inferiores y faltan algunos años para que su consolidación sea realmente comprobada.

Otra oportunidad que está comenzando a gestarse son los espacios de 10 a 15 locales, construidos a cielo abierto, en zonas de barrios cerrados y countries. Son proyectos que se encuentran con más fuerza en el Gran Buenos Aires, en zonas como Canning, Benavidez y Tigre.

“Se trata de una nueva tipología de comercio a la calle, pero con un diseño en común y algo muy importante que es tener estacionamiento”, comentó Reyser.

Esta tipología de retails está ganando terreno y promete otorgar grandes beneficios a futuro. “Elegir esta inversión es, en la actualidad, una buena oportunidad”, coinciden los expertos.

Industriales y oficinas
Arturo Grieben Sauvidet, director de la división de Tasaciones de LJ Ramos, destacó otra oportunidad para tener en cuenta.

“Depende el volumen de inversión hay muchas alternativas, pero un negocio bueno y rentable es comprar las grandes superficies de industrias y subdividirlas como galpones más chicos. Eso puede dar hasta una renta del 4% mensual”, comentó el directivo.

En los últimos meses se vendieron grandes superficies destinadas a tal fin. El valor del m2, según la ubicación, va de los u$s30 a u$s60, según un informe de Colliers International.

En cuanto a las oficinas, también ofrecen buena rentabilidad, especialmente para el alquiler. En este sentido, Javier Dborkin, Director de Boston Andes Capital, hace una referencia especial a la inversión en departamentos chicos que puedan ser destinados para el uso de oficina.

En estos casos, el valor del m2 para comprar en un edificio AAA, que son los de máxima categoría, promedia los 1.700 dólares, y el m2 para alquiler alcanza los 22 dólares.

Se empiezan a evaluar las unidades apto profesional de no más de 40m2, en barrios céntricos de la ciudad. Son muy versátiles y flexibles porque permiten ser alquiladas tanto por alguien que desee vivir como por un profesional”, comentó Dborkin.

Cocheras
Según Moises Altman, de Altman Constructores, por la escasez o necesidad, lo primero para invertir son las cocheras.

En este caso, hay que pensar en una inversión no menor a u$s14.000, que es el precio de venta en Almagro, y que puede llegar hasta los u$s22.000 en Barrio Norte o Belgrano.

En cuanto a la rentabilidad que se puede obtener de su alquiler, en la actualidad alcanza hasta un 6% anual, algo similar a lo que sucede con los departamentos.

En general, este tipo de negocios es llevado adelante por grandes inversores o desarrolladores que tienen experiencia en el mercado. Implican, por un lado, un desembolso más grande, y por el otro, un mayor plazo para el recupero de la inversión.

Sin embargo, ante la falta de otras opciones donde refugiar el dinero, muchos ahorristas de la clase media han llegado a pensar en ampliar su portfolio de inversiones con otras propiedades como éstas.

Esta tendencia se está alimentando en los últimos meses y gracias a ello los precios de las propiedades comerciales han logrado recuperarse.

Guillermina Fossati
iProfesional.com 

 

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