Posteado por: rodrimdq | 16 agosto 2015

Todo lo que hay que saber sobre los alquileres en el nuevo Código Civil y Comercial


Con la entrada en vigencia de la nueva legislación, se produjeron modificaciones para alquilar una vivienda o un local comercial* El abogado y profesor universitario Juan Costantino analiza para LA CAPITAL los puntos más importantes* Además explica los cambios y lo que mantuvo el nuevo código*

Juan Costantino, profesor titular de la cátedra procesal Civil y Comercial.

La entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial trajo cambios para el momento en que haya que alquilar una vivienda o un local comercial.

Una de las modificaciones más importantes es que desde el primero de agosto de este año una casa o departamento podrá alquilarse como máximo por veinte años, mientras que en lo comercial el tope se extiende hasta los 50 años.

También, el código amplía derechos para las personas discapacitadas y fija las nuevas normas entre locador y locatario.

“En una primera aproximación advertimos la adecuación del legislador a la experiencia, doctrina y jurisprudencia de los últimos años. Recordemos que el posicionamiento contractual, las hipótesis de hecho y la terminología utilizada en el código derogado, eran las propias de hace 140 años atrás”, explica Juan Costantino, profesor titular de la cátedra procesal Civil y Comercial en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Mar del Plata. Y agrega: “En el texto actual se suprimen por excesivas normas innecesarias, anacrónicas y normas procesales ajenas al derecho de fondo. Desde otro punto de vista se incorporan algunas eficaces instituciones que tuvieron origen en la legislación de emergencia en materia de locaciones urbanas”.

A continuación, el especialista analiza los puntos más destacados y detalla lo que cambió y lo que se mantuvo de la anterior legislación.

Precio del alquiler

El nueva legislación tiene distintas variantes que deben ser discutidas entre propietarios e inquilinos. Por ejemplo, se puede estipular el precio del alquiler en pesos o moneda extranjera. En el caso en que se pacte el precio del alquiler en moneda extranjera se podrá pagar con su equivalente en moneda de curso legal Argentina. Es decir, pesos.

“Si bien es cierto que el alquiler se puede pactar en moneda extranjera se debe tener presente lo legislado en el art. 765 del nuevo código que textualmente dice: ‘Si por el acto por el que se ha constituido la obligación se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal’?, explica Costantino, abogado con 42 años de trayectoria. Y agrega: “Para evitar esta última posibilidad es necesario agregar una cláusula que establezca la paridad de la moneda extranjera (dólar generalmente) en su equivalente en los mercados de Zurich o Montevideo, por ejemplo”.

Intereses por falta de pago

En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés que se aplicará en el caso de que haya demoras en el pago.

Más allá de esto, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa es excesiva. “El interés por mora en el pago de cualquier obligación es una cláusula básica para proteger el crédito del acreedor, en este caso el locador. No obstante es uno de los temas en los que la Justicia ha intervenido desde siempre para morigerar la obligación”, explica Costantino. Y agrega: “Si bien en la Cámara de Apelación de Mar del Plata se ha producido una mayor libertad en el tome de las tasas de interés, a partir del plenario Metz, esto no significa que los jueces convaliden tasas que afecten el orden público. Por ejemplo, en materia de deuda por expensas de un edificio afectado a propiedad horizontal se ha reconocido un tope máximo del 36% anual, por tal motivo ese podría ser el techo para los intereses de los alquileres impagos”.

Plazo para alquileres de inmuebles

Si el contrato carece de plazo determinado se considera que fue pactado por el plazo mínimo legal que es de dos años.

En cuanto al máximo, no puede superar los veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos como el comercial.

“El nuevo código se adapta a la realidad actual y por tal motivo da mayor libertad a las partes, ampliando el tiempo de la locación. En el código derogado el plazo máximo era de 10 años y ahora puede ser de 20 para unidades destinadas a vivienda o 50 para otros destinos”, detalla el profesor de titular de la cátedra de procesal Civil y Comercial. Y, enseguida, explica: “Resulta de mucha utilidad la ampliación del plazo de destino comercial para emprendimientos de importancia, en los cuales el locatario debe realizar una muy importante inversión, como por ejemplo si se le alquila un terreno y debe edificar, cuyos beneficios requieren un tiempo prolongado para cubrir la inversión, y a partir de allí obtener la ganancia”.

Entrega de la propiedad alquilada

La propiedad alquilada debe ser entregada en buen estado.

“El tema de la entrega de la propiedad, y sus condiciones, es recíproco, ya que a la obligación del locador de entregarla en perfecta condiciones, se le adiciona la obligación del locatario de reintegrarla de la misma manera”, explica Costantino. Y agrega: “En la praxis contractual diaria sugerimos adjuntar al contrato de locación fotografías sobre el estado interior y exterior del inmueble, lo que da mayor seguridad jurídica a los contratantes. Muchas veces sucede que la propiedad se entrega en aparente buenas condiciones, pero a la postre van apareciendo vicios ocultos tales como perdidas de agua, levantamiento de pisos, ingreso de humedad o filtraciones por los techos, todo lo que habilita al locatario a intimar la inmediata reparación, retener el pago del alquiler y ante el incumplimiento del locador dar por resuelto el contrato, entregar la propiedad y demandar los daños y perjuicios que el incumplimiento del locador le ocasionó”.

El especialista también explica que esta hipótesis “podría ser aplicable al caso del locatario que se ve privado del suministro de gas, por el corte del servicio en todo el edificio afectado a propiedad horizontal, falta de suministro, total o parcial que en la ciudad de Mar del Plata afecta a más de 70 edificios”.

Pagos previos que no pueden pedirse

El nuevo código establece que no se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

“Estas pautas ya estaban previstas en la ley de locaciones urbanas 23091, ahora derogada con lo cual no constituye novedad”, sostiene Costantino.

También la nueva legislación determina que no se puede requerir depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. Pero no sólo eso: tampoco se puede exigir el pago de valor de la llave o equivalente. “Podemos aclarar que los pagos que no pueden requerirse del locatario son exclusivamente para el destino habitacional, pero nada se prohíbe para el destino comercial”, explica Costantino.

Además, el nuevo código garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o con capacidad restringida. Es decir, declara nula la cláusula que impide el ingreso o excluye del inmueble alquilado a una persona incapaz o con capacidad restringida. “En este punto, el legislador no hace más que sostener la ampliación de los derechos para las personas con capacidad diferente o restringida, que legisla en los artículos 31 y siguientes del nuevo código”, explica el abogado.

Mantenimiento de la propiedad

La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario. En caso de que el inquilino realice alguna reparación se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la obra o el cambio de artefactos o mantenimiento. Si es muy grave el desperfecto o la falta de mantenimiento, se puede pedir terminar el contrato sin multa para el inquilino.

Mejoras a la propiedad

El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad.

Cuidado de la propiedad alquilada

El inquilino debe cuidar la vivienda en el estado que la recibió. Debe responder por abandono, por destrucción o incendio culpable. También por los daños de los visitantes ocasionales. En caso de urgencia, el inquilino puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.

Pago de impuestos

Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven la propiedad, salvo expresa disposición contractual.

“La cláusula del contrato que pone a cargo del locatario el pago de los impuestos y expensas ha traído muchos dolores de cabeza al locador, ya que en la gran mayoría de los casos el locatario no las cumple, el locador no produce un seguimiento de esta falta de pago, y luego se entera que tiene en su contra una ejecución fiscal o un juicio por expensas con la unidad embargada”, sostiene Costantino. Y agrega: “Parecería preferible realizar una estimación anual de estas cargas impositivas y de expensas, y distribuirlas en el canon locativo, siendo el propietario el encargado del pago de las mismas para evitar sorpresas desagradables”.

Desalojo del inquilino

Al inquilino lo pueden desalojar por usar mal la propiedad o por no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.

“La cuestión del desalojo por falta de pago sigue las pautas de la ley 23091, hoy derogada. Antes de iniciar un desalojo por falta de pago, el locador debe intimar por un medio fehaciente, en la praxis carta documento, estableciendo el lugar de pago y dando un plazo de 10 días corridos. Sólo recién de cumplido este paso previo se puede iniciar la demanda de desalojo por falta de pago”, explica el abogado. Y agrega: “La necesidad de la intimación previa tiene como objetivo evitar maniobras dolosas del locador tales como buscar cualquier excusa para no cobrar el alquiler (por ejemplo viajes, o informarle al locatario que pasará más adelante a cobrar el alquiler, colocándolo de esta manera en mora automática y después sorprenderlo con el desalojo por falta de pago). Esta intimación previa es necesaria para la demanda por desalojo, pero el proceso ejecutivo por el cobro de los alquileres puede iniciarse sin intimación previa, si es que el contrato de locación tiene pactada la mora automática”.

La rescisión del inquilino

El inquilino puede rescindir el contrato sin multa o sanción, si el propietario no mantiene la propiedad en buena forma o si presenta vicios graves para su uso.

“El nuevo código, igual que el anterior, mantiene a cargo del locador la obligación de conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y reparar los deterioros originados en defecto del inmueble o daños generados por sus dependientes o en hechos de terceros”, detalla Costantino. Y explica: “De no cumplir el locador con esta obligación, el locatario deberá intimar para que en un plazo razonable lo haga y luego ? ante el incumplimiento del locador ? podrá dar por resuelto el contrato y demandar los daños y perjuicios que la situación le acarrea. Esta hipótesis puede ser aplicable al caso de los locatarios de unidades de vivienda o comercio, en un edificio de propiedad horizontal en los cuales por deficiencias edilicias y de mantenimiento, Camuzzi Gas Pampeana haya cortado el suministro.

Desde el punto de vista del locador éste podría ofrecer al locatario ? para evitar problemas mayores ? sustituir todos los artefactos a gas, por eléctricos y de esta manera el locatario, en termino generales no estaría sufriendo perjuicio”.

Salida anticipada del inquilino

No se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con sesenta (60) días de anticipación al propietario. “La posibilidad de rescindir anticipadamente ya estaba contemplada en el art. 8 de la ley 23091, ya derogada. La nueva legislación no exige la notificación previa con 60 días de anticipación, pero tampoco el locatario podría notificar intempestivamente la rescisión de su contrato, pues sería una conducta abusiva y con notorio perjuicio para el locador, ya que éste debe contar con un plazo prudencial para ir buscando otro locatario, y mantener así la continuidad de sus ingresos, ya que es factible que el propietario tenga compromisos tomados en función de un flujo de fondos proveniente del canon locativo. Se estima prudente una notificación previa con 30 días de anticipación”, sostiene Costantino.

Fuente: diario la capital

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

Categorías

A %d blogueros les gusta esto: