El mercado inmobiliario reflejó una caída en el mes de agosto


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Según las estadísticas elaboradas por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, la cantidad de compraventas otorgadas durante el mes de agosto fue de 7.446.

Se evidencia una disminución del 15,3% en la cantidad de compraventas, con respecto al mismo mes de 2014 (8,789 actos), y un 19,8% en comparación a agosto de 2013 (9,281 actos),

En cuanto a los montos, la variación absoluta interanual es de un 15,4 % y de un 45,8 % por encima del año 2014 y 2013, respectivamente ($ 3.355.831.159 en 2015, $ 2.908.176.612 en 2014 y $ 2.301.495.139 en 2013).

Este último hecho muestra un incremento interanual del 36,2 % en el valor del acto de compraventa promedio del mes de agosto de 2015 respecto a igual período de 2014 y del 81,7 % respecto a agosto de 2013 ($ 247.979 en agosto de 2013, $ 330.888 en agosto de 2014 y $ 450.689 en agosto del corriente año).

Si se evalúan las cifras acumuladas de los primeros ocho meses del año se manifiesta un incremento del 9,6 % en la cantidad de compraventas y de un 40,9 %, en cuanto a los montos, en comparación con estos mismos meses del año 2014.

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El repunte del dólar y el nuevo Código afectaron al sector inmobiliario


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Así se desprende del informe mensual que brinda el Observatorio Regional de la Fundación Bolsa de Comercio de Mar del Plata.

De acuerdo a la información suministrada por el Colegio de Escribanos, en el mes de Agosto se escrituraron en el Partido de General Pueyrredon 571 operaciones de compra venta inmobiliaria por un monto global de $180,5 millones, lo que representa una disminución de 13,09% en el número de operaciones y de 16,56% en el monto involucrado en las mismas respecto a Agosto de 2014.

En la comparación con Julio del corriente año Agosto presenta una fuerte caída de 38,73% en el número de escrituras y de 41,65% en el monto global de las mismas.

De este modo, Agosto exhibe un brusco freno a la recuperación observada en los meses previos.

Para el Observatorio de la Bolsa de Comercio esto podría responder al repunte del Dólar -habitual moneda de referencia en el sector- y a la entrada en vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial, que introduce cambios normativos profundos cuyos efectos aún se encuentran en proceso de estudio por los profesionales del sector.

A pesar de la caída de Agosto, en el acumulado de los primeros ocho meses de 2015 se escrituraron en el partido 5.056 operaciones por un valor total de $1.708,6 millones, lo que implica un crecimiento de 9,84% en el número de escrituras y de 45,05% en el monto involucrado en comparación con el mismo período de 2014.

Alquilar un departamento de 2 ambientes por quincena en enero saldrá $8 mil


El Colegio de Martilleros emitió una recomendación para que los alquileres de la temporada estival aumenten un 25%. “Marca un acompañamiento a la inflación”, dijo el titular de la entidad.

Publicada 15/09/2015

Los martilleros recomendaron un aumento del 25% igual que el de la temporada pasada. (Foto:0223)

Desde el Colegio de Martilleros distrital recomendaron a los propietarios de departamentos y viviendas aumentar un 25% el valor de los alquileres para esta temporada de verano 2016. Sugirieron además que para diciembre y marzo se cobre la quincena un 50% menos y para febrero un 30% menos que en enero.

En tal sentido, Miguel Ángel Donsini, titular del Colegio de Martilleros, afirmó a 0223 que los valores orientativos por quincena en enero serán desde $7000 para 1 monoambiente; $8000 para 2 ambientes; $12000 de 3 ambientes y en alrededor de $18000 la quincena para un chalet de 3 ambientes”. “Estos precios pueden subir según los servicios, el amoblamiento así como la ubicación de la unidad”, señaló.

“Creo que esto marca un acompañamiento con la parte inflacionaria porque vamos a tener una inflación del 27 a 28% y las paritarias marcaron un aumento del 25 al 28% y algunos casos especiales al 30%. Sabemos que el propietario va a querer un poco más pero hay que hacer un poquito de sacrificio para qué las propiedades estén ocupadas. La gente directamente pierde si la unidad esta desocupada”, deslizó.

En relación a los distintos departamentos a estrenar, Donzini dijo que “muchas unidades nuevas han sido construidas por grupo de inversores que lo han volcado dentro del mercado de locación temporario y buscan una rentabilidad para mantener las unidades a mejores épocas de venta”, explicó.

El porcentaje del 25% sugerido de aumento además de Mar del Plata, rige para Miramar, Mar Chiquita y Balcarce.

Los alquileres de temporada vendrán con subas del 25 por ciento

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precios alquileres

De cara a la próxima temporada, los alquileres de inmuebles en Mar del Plata, al igual que las carpas y sombrillas, vendrán con aumento con respecto al verano pasado.

El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Departamento Judicial Mar del Plata, Miguel Ángel Donsini, acompañado por el presidente del Ente Municipal de Turismo (EMTUR), Pablo Fernández, dio a conocer los valores locativos para la temporada 2015/16

Los montos mínimos indicados, con relación a los valores obtenidos durante enero del corriente año, sufrirán un 25% de aumento.

Asimismo para diciembre y marzo se sugiere un 50% menos y para febrero, un 30% menos de los valores de enero.

Este Colegio sugirió los siguientes valores quincenales orientativos de los distintos departamentos con las variaciones que podrán tener según calidad, estado, ubicación y zona que incluyen servicios:

DEPTOS. DE 1 AMBIENTE (2/3 PERSONAS) DESDE $ 7.000.
DEPTOS. DE 2 AMBIENTES (3/4 PERSONAS) DESDE $ 8.000.
DEPTOS. DE 3 AMBIENTES (5/6 PERSONAS) DESDE $ 12.000.
CHALET 3 AMBIENTES DESDE $18.000.

Los precios tasados por los corredores no son de aplicación obligatoria, sino que los mismos quedan sujetos al libre juego de la oferta y demanda de bienes y servicios, sirviendo sólo como un valor de referencia que cada corredor expone a ambas partes de un contrato a título meramente orientativo.

Por otra parte, y para evitar fraudes que fueron denunciados en las últimas temporadas, se recomienda tanto a propietarios como a interesados en alquilar un inmueble, contactarse únicamente con inmobiliarias legalmente habilitadas.

De esta forma no solamente verán satisfechas sus necesidades, sino también evitarán situaciones indeseadas. Asimismo se recuerda que la labor del profesional brinda al inquilino un servicio durante todo el período locativo.

El 1 de noviembre arranca el servicio de guardavidas en las playas marplatenses


Así lo estableció el Ejecutivo local. Durará hasta el 31 de marzo de 2016, incluyendo  los días de celebración de Semana Santa.

Publicada 07/09/2015

El servicio de seguridad en playas comenzará el 1 de noviembre. Foto: 0223.

A pesar del reclamo de los guardavidas que pretendían un operativo de 180 días que se iniciara en octubre y concluyera a fines de abril, el secretario de Gobierno de la Comuna, Pablo Garcia, rubricó la resolución Nº 1954  por la cual se fijó el período de prestación del servicio de seguridad en playas desde el próximo 1 de noviembre hasta el 31 de marzo de 2016 en la costa de Mar del Plata.

En la documentación oficial, a la cual 0223 tuvo acceso, el funcionario de Pulti afirmó que “visto el Reglamento para el Servicio de Actividades Acuáticas en el Partido de General Pueyrredon (Anexo I de la ordenanza nº 14269 y sus modificatorias), y considerando que los artículos 4º y 9º de dicha norma, establecen que el Servicio de Seguridad en Actividades Acuáticas se prestará por un período mínimo de 150 días comprendidos entre el 1º de noviembre y 30 de abril del año siguiente, y faculta a esta Municipalidad a establecer el lapso efectivo de prestación”.

Para finalizar, García remarcó que “a raíz de ello resulta necesario establecer dicho período, proponiéndose el comprendido entre el domingo 1 de noviembre, y hasta el jueves 31 de marzo de 2016, incluyendo de esta forma los días de celebración de Semana Santa”.

En dólares, pesos o cedines, es un buen momento para invertir en real estate.


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El precio de los inmuebles estaría por tocar su piso; las opciones: cocheras, unidades chicas y barrios no consolidados

Por Mónica Fernández  | Para LA NACION

Para los argentinos los ladrillos son sinónimo de seguridad y resguardo de valor. Poco importa que con otras inversiones se pueda obtener mayor rentabilidad en menos tiempo o que el metro cuadro en algunas zonas cotice igual o más caro que en Madrid o Miami. El inversor que busca cierta tranquilidad sigue apostando parte de su cartera al real estate. Pero hay mejores momentos para entrar y segmentos con mejores perspectivas que otros.

Luego de casi tres años de contracción de la actividad, ¿se abre una ventana de oportunidad? “Los precios ya estarían tocando su piso. Ajustaron a la baja un poco más del 10%, que es poco en comparación con la evolución del dólar, que en 2011 se pagaba cerca de $ 4 y hoy está a más de $ 15 [el paralelo], pero empieza a verse una recuperación de la actividad que yo llamo ‘por resignación’, ante la perspectiva de que los valores no van a bajar más”, analiza José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

Además, dice, se suma un cierto cambio de expectativa que trae la renovación presidencial. “No estamos ante una reversión del ciclo en materia de real estate todavía, pero podríamos estar encaminándonos a ella a partir del segundo semestre de 2016 si las señales desde la macroeconomía acompañan”, añade. Mariano Ledo, de Inmobiliaria Bullrich, coincide en que es momento de invertir en ladrillos. “Se avecinan tiempos de cambio en la Argentina; se van a apreciar los activos reales”, dice.

“Es un buen momento para apostar por el sector, ya que los precios de venta se mantienen estables y con leve tendencia al alza. El mercado está muy líquido y los activos inmobiliarios son un buen resguardo de valor”, asegura Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield.

Según las últimas estadísticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, la cantidad de compraventas del mes de julio evidencian un incremento del 25% con respecto al mismo mes de 2014 y un 26,8 % versus julio de 2013, aunque los niveles aún están muy por debajo de los de 2007/2008, que fueron los mejores años de los últimos 15. La situación en la Ciudad de Buenos Aires también muestra una mejoría pero de menor escala. Con todo, LA NACION consultó a los expertos, que aportaron tips y recomendaciones para sacar el mayor provecho de la inversión.

Las alternativas

Lo primero que hay que tener en cuenta es que las oportunidades se generaran en zonas no consolidadas, donde los valores de incidencia son moderados, pero que presenten buenas condiciones de accesibilidad, infraestructura de servicios y seguridad, clave para la futura consolidación del área. “Son los atributos que tienen en cuenta los futuros ocupantes del espacio”, apunta Valera.

Al mismo punto va Rozados, que dice que quien tiene dólares físicos, tiene que hacerlos valer; es decir, negociar el precio. “Hay zonas o barrios alternativos, que no son los tradicionales premium, como Barrio Norte o Recoleta, pero que presentan una buena oportunidades si se siguen algunas reglas”, recomienda, y sugiere buscar barrios que estén consolidados, que su entorno no sea complicado. “Boedo, por ejemplo, es interesante siempre que el comprador se mantenga cerca de las avenidas San Juan y Boedo, sin alejarse más de dos o tres cuadras. Lo mismo sucede con Parque Patricios. El corredor de la Avenida Caseros, a mediano plazo, se va a consolidar y a revalorizar muy bien”, dice Rozados.

Mariano Capellino, CEO de Inmsa, una compañía que administra fondos que se invierten en real estate, no coincide plenamente con sus colegas en el análisis y sostiene que el mercado aún no tocó fondo. “Los valores, medidos en dólares, no llegaron a su piso, especialmente los clase A (premium); los precios siguen siendo altos respecto de la capacidad de compra y el poder adquisitivo de la mayoría de los usuarios”, dice.

Destaca, sin embargo, que quienes están decididos a entrar en el negocio inmobiliario hoy, para maximizar la inversión deben gestionar activamente la cartera. Para empezar, hay que buscar entrar por debajo del valor del mercado. Esto puede ser a través de subastas o financiando a los desarrolladores (pozo). “Una vez adentro, hay que administrar eficientemente y estar muy atentos no sólo a los ciclos del mercado, sino también de los sub-mercados, ya que los diferentes tipos de activos tienen diferentes comportamientos”, avanza.

Los emprendimientos desde el pozo son la opción elegida por Damián Tabakman, consultor especializado en real estate, para entrar al mercado en este momento. “Lo ideal es ingresar en un proyecto que se pague en pesos, en zonas buenas, sobre avenidas y cerca de alguna línea de subtes. Pagando entre US$ 2000 y US$ 2500 el metro cuadrado, cuando esté terminado valdrá 20% más”, sugiere.

Eduardo Pallette Pueyrredon, managing director de Caestta Equity, un fondo de inversión que busca oportunidades en el mercado inmobiliario, pone la mira en las zonas que están en expansión. Concretamente, en Parque Patricios. “Tendrá mucha demanda en los próximos años debido a los beneficios que tienen las empresas tecnológicas que se instalan allí y también por el desembarco del Gobierno de la Ciudad, que trae infraestructura a la zona”, dice el ejecutivo, y puntualiza que allí todavía la incidencia de la tierra “es baja” y permite realizar “buenos negocios”.

Otra zona que identifica con buenas perspectivas es Pilar. El desarrollo de la infraestructura comercial y educativa en esta zona ofrecerá buenas oportunidades para desarrollos bien localizados cerca de Panamericana, lotes y departamento de bajo costo de mantenimiento y a la vez con amplias áreas comunes son características clave a la hora de definir el producto a comercializar, según Pallette Pueyrredon, quien le levanta el pulgar a la idea: “Es un buen momento para invertir en proyectos diferenciales, que ofrecen una rentabilidad más atractiva que la típica inversión en un departamento en una zona ya valorizada”.

Para hacer negocios con inmuebles, como con cualquier otro activo, hay que poner la mente en frío y dejar las emociones de lado. “El principal error que cometen los inversores es enamorarse de los inmuebles que compran”, advierte Mariano Sardans, experto en inversiones, y ejemplifica con aquellos que compraron en Recoleta y Punta del Este: pensaron que los precios no tenían techo, y ahora no pueden alquilar a los valores que esperaban ni vender a los precios a los que los compraron. “Para hacer diferencia hay que aprovechar los ciclos de mercado, y para ello, debemos desenamorarnos de las inversiones”, añade, y advierte, de todos modos, que el precio de los inmuebles aún va a sufrir una baja.

Cómo diversificar la cartera

Tres segmentos para distintos tipos de inversores

Viviendas. La inversión varía según la zona, pero en Capital Federal hay que pensar en un promedio de US$ 2100 por metro cuadrado. La recomendación es comprar unidades chicas y con bajo costo de mantenimiento. Hacer valer los dólares a precio blue o usar Cedines. La rentabilidad por alquiler está en los valores históricos más bajos y ronda el 2,5% a 3% neto sobre la inversión

Cocheras. Desde US$ 20.000/US$ 25.000 en Capital Federal. “Es un mercado muy interesante porque requiere baja inversión, la rentabilidad anual es incluso un poquito más alta que la de un departamento (de 3,5% a 4%), tiene demanda asegurada y un muy bajo nivel de conflictividad”, explica José Rozados

Comercial. El corredor Panamericana es una zona que varios desarrolladores están analizando para futuros proyectos. Las rentabilidades para oficinas clase A se encuentran en torno al 5% o 6%, mientras que las históricas rondaban el 12%. “Esto marca un gap de oportunidad. A la hora invertir se recomienda analizar aspectos clave, como flexibilidad del inmueble en términos de uso, mercado potencial y target”, explica Rafael Valera, de Cushman & Wakefield.

Modelo para armar

  • Comprar unidades chicas en emprendimientos o edificios que tengan bajos costos. Son más fáciles de alquilar o vender.
  • Potencial en el segmento comercial: las rentas están por debajo de los valores de la región.
  • En pozo: comprar en pesos a desarrolladores que previamente se haya comprobado que son confiables y tienen trayectoria.
  • Cedines: permite hacerse de “dólares” a un precio menor que en el mercado informal para comprar un inmueble.

Fuente: http://www.lanacion.com.ar/1825256

Procrear: en noviembre empezarán a construirse 800 viviendas


Se ubicarán en seis manzanas en el barrio Florentino Ameghino. Los terrenos ya cuentan con red de agua potable y tendido eléctrico, sólo resta la cloaca y el acondicionamiento final de la tierra.

Publicada 02/09/2015

En esas manzanas se construirán 800 casas del Procrear.

Seis manzanas destinadas al Plan Procrear que se extienden desde la calle 9 de Julio al 10.300 hasta la avenida Libertad, se encuentran en etapa avanzada y estarán listas a fines de noviembre para empezar a construirse viviendas. Por estos días, el Municipio se encarga de la construcción de la infraestructura para que esas casas tengan las condiciones de habitabilidad necesarias. Las obras deagua y el tendido eléctrico ya fueron finalizadas, las redes cloacales y el acondicionamiento del terreno son las tareas que restan terminar.

Este miércoles por la tarde, recorrieron el lugar director del Procrear Luciano Scatolini, el director del Banco de Tierras municipal, Federico Berté, el titular de Servicios Urbanos Marcelo Artime y la diputada provincial por el Frente Para la Victoria Alejandra Martinez.

Los planes de vivienda gestionados por el Estado son “una revitalización de la economía de la ciudad muy importante”, porque significan una inversión de “más de 1.160 millones de pesos, que es la mitad del presupuesto municipal”, explicó Scatolini.

Mar del Plata cuenta con 2.830 viviendas ya terminadas, y en este momento hay 700 en ejecución. Pero el problema que siempre se presentó, contó el director del Procrear, fue el acceso a la tierra, por eso resaltó la importancia de “esta articulación que permite que hoy tengamos casi 800 lotes, en poco más de un mes, para que las familias que han sido sorteadas ganadoras puedan por menos de 150 mil pesos acceder a un lote con todos los servicios”.

En ese sentido, el funcionario señaló que antes de fin de año se inyectan “cerca 500 millones de pesos en la economía de la ciudad”, si se considera un valor promedio de 700 mil pesos cada una de esas viviendas.

En cuanto al futuro de los terrenos, dijo: “Durante el mes de octubre se va a empezar a citar los planos de mensura y subdivisión que están bastante avanzados también”, y se cree que para mediados de ese mismo mes “ ya van a empezar a ser citadas las familias ganadoras, van a tener las primeras entrevistas concretamente en el Banco Hipotecario con sus proyectos personales de vivienda, para que ni bien los lotes estén terminados puedan iniciar las obras”.

El Plan Procrear Anses, para Sacatolini se corresponde a las tres “T” que plantea el Papa Francisco:tierra, techo y trabajo. “Con una acción mancomunada con el Municipio y la Provincia logramos estar a la altura de la demanda de una figura mundial que tenemos el orgullo que sea argentino”, sostuvo.

***

Uno de los puntos que resalto el presidente del Enosur, Marcelo Artime, fue que en el caso de estos terrenos específicos del Barrio Florentino Ameghino, cada familia tiene su propio diseño de vivienda. “Tiene una mecánica distinta” que los complejos de vivienda en los que la gente no elige las viviendas, porque “acá cada familia pudo sentarse con un maestro mayor de obras, un arquitecto y diseñar realmente una vivienda de acuerdo a sus gustos y sus necesidades”.

Por otro lado, con respecto al lugar en el que se construirán los Complejos de Viviendas de los también beneficiarios del Procrear, Artime explicó que la decisión de que el predio conocido como “Canchita de los Bomberos” siga como espacio verde “ya se tomó”. Allí, “hay una resistencia muy fuerte por parte de los vecinos” y  “hay que respertarla”. Ahora queda “ver cuál es el terreno que lo va a reemplazar”, concluyó.

Fuente: 0223.com.ar

Inmobiliarias y el Nuevo Código Civil: un toque de atención de la Justicia


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El deudor ofrecía pagar su deuda en pesos al valor oficial, alegando que no podía conseguir la moneda debido al cepo cambiario; el tribunal lo rechazó

La Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó un fallo de primera instancia que había rechazado una demanda que había iniciado una deudora hipotecaria, que había recibido un préstamo de 37.900 dólares y pretendía devolver en pesos al valor oficial, alegando que no podía conseguir la moneda extranjera debido al cepo cambiario.

En su presentación, la deudora relató que había cancelado en la moneda pactada hasta la sexta cuota, y que había manifestado en esa oportunidad al autorizado a recibir los pagos que en “en virtud del ‘cepo cambiario’ vigente le era imposible adquirir en el mercado oficial la suma de dólares necesaria para el pago de las futuras cuotas acordadas y su intención de arribar a un acuerdo con los acreedores a fin de pactar ‘el valor en moneda de curso legal de los posteriores vencimientos”.

En ese marco, indica la resolución, intimó a sus acreedores a que, en caso contrario a acordar la forma en que debían cancelarse las cuotas pendientes, a recibir en pago cancelatorio cada una de las cuotas pendientes no vencidas la cantidad de pesos equivalente a la suma de 1.356 dólares convertida al valor de la cotización oficial del día anterior a la fecha de pago.

En respuesta, el autorizado al cobro le manifestó “desconocer la existencia de disposición legal alguna posterior a la celebración del contrato, que configure un extremo de fuerza mayor o hecho del soberano que impida a la actora cumplir el mutuo en los términos pactados. Asimismo hizo saber a la actora que la única manera en la que podría abonar la deuda en moneda argentina sería con la cotización obtenida a través del procedimiento denominado ‘contado con liquidación’”.

La Cámara señaló conforme lo establecido en el nuevo Código Civil y Comercial las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes a menos que de su modo de expresión, de su contenido o su contexto resulte de carácter indisponible (art. 962).

“El art. 765 del Código Civil y Comercial no resulta ser de orden público, y por no resultar una norma imperativa no habría inconvenientes en que las partes en uso de la autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 del código citado) pacten -como dice el art. 766 del mismo ordenamiento-, que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente en la especie designada”, agregó.

Por otro lado, el tribunal indicó que “para que nazca la posibilidad de cumplir la prestación pactada por la vía del equivalente dinerario es preciso que se configure un supuesto de imposibilidad de cumplimiento de la obligación. Es decir que el deudor deberá demostrar que la prestación ha devenido física o jurídicamente imposible, esto es, que exista una imposibilidad sobrevenida, objetiva y absoluta”.

“En el caso y como se refirió anteriormente la deudora alega que a partir del denominado ‘cepo cambiario’ su parte quedó imposibilitada de adquirir dólares estadounidenses y consecuentemente de poder cumplir su obligación en la moneda pactada. Considera que tal situación configura un supuesto de ‘fuerza mayor’ derivado de un acto del poder público. Sin embargo coincido con la sentenciante de grado en cuanto a que la imposibilidad alegada por la deudora de obtener moneda extranjera en virtud de las disposiciones dictadas por el poder público no resulta suficiente para acreditar los presupuestos antes mencionados que tornen procedente la consignación pretendida. En efecto, como ya lo ha sostenido esta Sala en similares precedentes, existen otras operaciones de tipo cambiarias y bursátiles que habilitan a los particulares, a través de la adquisición de determinados bonos, que canjeados posibilitan la adquisición de los dólares estadounidenses necesarios para cancelar la obligación asumida”, destacó..

Fuente: http://www.indiceprop.com/inuevo/inmobiliarias-y-el-nuevo-codigo-civil-un-toque-de-atencion-de-la-justicia/#.VehNV0h58bI.facebook

El cepo no es excusa: un fallo del nuevo Código Civil rechaza la pesificación de las deudas en dólares


02-09-2015 La Cámara Civil dictó un fallo relevante para aquellos acuerdos que se firmaron e incumplieron con el anterior régimen. Los jueces interpretaron el flamante cuerpo normativo en su conjunto y consideraron que las partes pueden disponer la forma de pago ya que no se trata de una norma obligatoria
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El Código Civil y Comercial tuvo su debut en un tema de alta sensibilidad: qué pasa con las deudas en dólares que, por causa del “cepo cambiario” no pueden ser pagadas en la moneda original estipulada en el contrato.

Y el fallo es concluyente: no hay excusa para pesificar una deuda en dólares.

El tema es, desde hace tiempo, objeto de controversia, debido a las dificultades para hacerse de las divisas. En algunos casos, recurrieron al “contado con liquidación” y en otros buscaron billetes estadounidenses en el mercado marginal para no caer en mora.

Sin embargo, la creciente brecha entre el tipo de cambio oficial y el del mercado paralelo han llevado a que el incumplimiento sea cada vez mayor. La apertura parcial de la ventanilla para obtener dólares a precio oficial, pagando un 20% en concepto de anticipo por el Impuesto a las Ganancias, no fue suficiente.

En la actualidad, hay miles de reclamos por este tema en los distintos tribunales del país. Las sentencias son variadas pero ya hay patrones determinados: por ejemplo, si el deudor, luego de instaurado el “cepo total” canceló cuotas en dólares estadounidenses, no puede luego pretender cancelar las restantes en pesos al valor del cambio oficial.

Si no se pactaron obligaciones alternativas, pocas sentencias permitieron al deudor liberarse entregando pesos al tipo de cambio oficial.

A ello, hay que sumarle que el pasado 1 de agosto comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial. En dicho cuerpo normativo se establecen dos artículos sobre la cancelación de deudas en moneda extranjera. En uno de ellos (artículo 765) concede al deudor la posibilidad de pagar en pesos la deuda que contraída en moneda extranjera.

Este nuevo articulado generó temor en los acreedores porque entregaron dólares e iban a recibir la cantidad de pesos necesarios para adquirir esa moneda extranjera al cambio oficial. Esto en la práctica, le hubiese impedido obtener la misma cantidad de “billetes verdes” que prestaron.

Ahora, la Justicia comenzó a dictar fallos en los que, si se estipuló que se debía devolver dólares, se devuelvan dólares.

Libertad para fijar la moneda de cancelación
En febrero de 2012, las partes celebraron un préstamo con garantía hipotecaria. Una mujer recibió u$s37.900, que se comprometió a devolver en 36 cuotas mensuales y consecutivas de u$s1.356 cada una.

Esas cuotas incluían un interés del 16% anual sobre saldo deudor. En el contrato se establecía que la parte deudora asumía “la obligación y su pago en la misma moneda extranjera” y que renunciaba “a invocar o ampararse en los criterios jurídicos que sustenten la teoría de la imprevisión para la revisión del contrato hipotecario, por la mayor onerosidad que pudiera sobrevenir”.

La mujer cumplió con el pago de las primeras seis cuotas. Hasta que anotició a los acreedores sobre de las dificultades “invencibles” de adquirir dólares en el mercado legal debido al “cepo cambiario” y los intimó a arribar a un acuerdo. En todo caso, señaló que abonaría la deuda en pesos calculada al tipo de cambio oficial.

Dicha solicitud fue rechazada por los acreedores, quienes le indicaron que la única manera en que se aceptaría el pago en moneda argentina sería con la cotización obtenida a través del procedimiento denominado “contado con liquidación”.

A los pocos días, la deudora se presentó ante el domicilio de los acreedores con un escribano para abonar dos cuotas al cambio fijado por el BCRA, pero no fue aceptado. Por ello, consignó judicialmente el importe. El juez de primera instancia obligó a la mujer a que pague en dólares, por lo que ella apeló la sentencia ante la cámara.

Los integrantes de la sala F de la Cámara Nacional Civil, en un fallo difundido hace pocos días, indicaron que de acuerdo a lo establecido en el nuevo Código Civil y Comercial “las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes a menos que de su modo de expresión, de su contenido o su contexto resulte de carácter indisponible” (que no se pueden dejar de lado ni negociar”.

Además remarcaron que el mismo cuerpo legar dispuso que cuando la norma es supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución, debiéndose aplicar lo que las partes acordaron al momento de la celebración del contrato

En ese sentido, “el artículo 765 del Código Civil y Comercial no resulta ser de orden público, y por no resultar una norma imperativa”. De esta forma, no habría inconvenientes en que las partes pacten  que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente en la especie designada, como establece el artículo 766.

Además, rechazaron la consignación que había realizado.

Repercusiones
Entre los expertos se discute si la norma del artículo 765 CCyC que consigna el derecho de sustitución del deudor puede ser dejada de lado por los contratantes o es una norma de la cual no pueden apartarse

Para Maximiliano Juan Yaryura Tobias, del estudio de Aguirre Saravia & Gebhardt, dicha norma “no parece ser de orden público”.

En ese sentido, remarcó que “se impone la moneda extranjera como moneda de pago, sin que el deudor pueda liberarse entregando pesos  en los artículos referidos al depósito irregular, al depósito bancario, al préstamo bancario y al mutuo”.

Para el especialista del estudio de Aguirre Saravia & Gebhardt, “no hay que olvidar que aún subsiste la prohibición de actualizar, por lo que si se pactó un crédito en dólares sólo parapreservar el valor adquisitivo de la moneda el deudor podría intentar liberarse abonando en pesos al tipo de cambio oficial”.

En tanto, Máximo Bomchil, socio del estudio M & M Bomchil, también coincidió en señalar que “por principio todas las normas del Código Civil y Comercial que regulan las obligaciones y los contratos son supletorias y no imperativas”.

“Esto está expresado enfáticamente el Código en los artículos 958 y 962”, agregó. El primero de dichos artículos señala que “las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres”.

El segundo señala que “las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte de carácter indisponible“.

Es decir, para Bomchil, “no se trata de una norma de orden público cuyo objetivo sería desterrar la utilización de la moneda extranjera en nuestro territorio para promover la utilización de la propia”.

Por el contrario, son numerosas las normas en el propio Código Civil y Comercial que imponen la moneda extranjera como moneda de pago sin que el deudor tenga el derecho de sustitución.

En particular, sobre este tipo de obligaciones, la norma dice que el deudor “puede” desobligarse dando el equivalente en moneda de curso legal y no que debe hacerlo.

Bomchil también señala que “de la expresión y del contexto de la norma resulta que es una facultad del deudor y como tal puede ser renunciada”.

Para eliminar toda duda al respecto, el artículo 944 dispone que “toda persona puede renunciar a los derechos conferidos por la ley cuando la renuncia no está prohibida y sólo afecta intereses privados…”

En tanto, Yaryura Tobias, remarca que “hay que buscar la manera de minimizar riesgos”.

En tal sentido, sostiene que “es de buena práctica indicar que el deudor u obligado ya cuenta con los dólares estadounidenses en su poder;  indicar que el pago en dólares estadounidenses es una obligación esencial del contrato”.

“Establecer que el deudor renuncia a ejercer la posibilidad de abonar su deuda en pesos al tipo de cambio oficial y –lo más importante a su criterio – pactar una obligación alternativa a elección del acreedor”, agrega el abogado del estudio Aguirre Saravia & Gebhardt.

En este último caso, se aceptaría el pago en pesos pero a un tipo de cambio que le permita acreedor comprar la cantidad de moneda extranjera estipulada en una plaza en el exterior de la República donde tal adquisición no esté restringida, o en títulos de deuda en moneda extranjera emitidos por la Nación que coticen en el exterior que vendidos en una plaza extranjera le permitan al acreedor adquirir la moneda adeudada.

Yaryura Tobias destaca que “siempre hay cuestiones a tener en cuenta, como lo es el hecho de que si la obligación se pactó antes o después del dictado de la normativa fiscal y cambiaria queprohibió o dificultó la compra de moneda extranjera; la calidad de los contratantes; si la contraprestación al pago en moneda extranjera debe cumplirse en el extranjero, entre otros”.

Fuente: http://www.iprofesional.com/notas/218654-El-cepo-no-es-excusa-un-fallo-del-nuevo-Cdigo-Civil-rechaza-la-pesificacin-de-las-deudas-en-dlares

Para la Justicia, los contratos en dólares no se pueden pagar en pesos


MIÉRCOLES 02 DE SEPTIEMBRE 2015

Para la Justicia, los contratos en dólares no se pueden pagar en pesos

Juan Pablo ParrillaPor: Juan Pablo Parrilla jparrilla@infobae.com

La Cámara Civil sostuvo que el cepo no es una excusa para no cancelar las deudas en moneda norteamericana. Argumentó que hay otra forma de conseguir las divisas y puso como ejemplo el “contado con liqui”

La Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil rechazó los argumentos de una deudora quepretendía cancelar en pesos un préstamo en dólares debido al cepo cambiario. El tribunal argumentó quehay otras formas de conseguir la moneda estadounidense y puso como ejemplo el llamado “contado con liquidación”.

El contrato en cuestión fue celebrado en febrero de 2012. La deudora, identificada en el fallo como M. R. F., recibió 37.900 dólares en el marco de un préstamo con garantía hipotecaria, y se obligó a devolverlos en 36 cuotas de 1.356 dólares. La mujer cumplió hasta la sexta cuota, pero al realizar el último pagó le manifestó a su acreedor que debido al “cepo cambiario” no podía adquirir la moneda estadounidense en el mercado oficial y que quería acordar un monto en pesos para cancelar lo que debía.

A través de una carta documento la mujer ofreció pagar en pesos tomando como referencia la cotización oficial del dólar y los acreedores le exigieron el valor del dólar “contado con liqui”. Al final no hubo acuerdo y ambos recurrieron a la Justicia. Los prestamistas iniciaron una ejecución hipotecaria y M. R. F. buscó “consignar el pago”, que es la herramienta que tienen los deudores para depositar lo que deben cuando no se los quieren recibir.

La jueza de primera instancia les dio la razón a los prestamistas y hoy la Cámara Civil confirmó el fallo. “La imposibilidad alegada por la deudora de obtener moneda extranjera en virtud de las disposiciones dictadas por el poder público no resulta suficiente. En efecto, existen otras operaciones de tipo cambiarias y bursátiles que habilitan a los particulares, a través de la adquisición de determinados bonos, que canjeados posibilitan la adquisición de los dólares estadounidenses necesarios para cancelar la obligación asumida“, argumentó la Sala F, en una clara alusión al dólar “contado con liqui”.

Pero la discusión también versó sobre el artículo 765 del Código Civil y Comercial, que dio qué hablar durante el debate por la implementación del nuevo cuerpo legal. La norma establece que si en un contrato se estipula que la cancelación sea en moneda extrajera “el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”. Algunos interpretaron que la norma se iba a traducir en la pesificación de todos los contratos. Sin embargo, la Cámara sostuvo que lo que prevalece es la voluntad de las partes.

“El art. 765 del Código Civil y Comercial no resulta ser de orden público y, por no resultar una norma imperativa, no habría inconvenientes en que las partes, en uso de la autonomía de la voluntad, pacten que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente en la especie designada“, destacó la sentencia.

Los jueces recordaron, además, que la deudora renunció expresamente en el contrato “a invocar o ampararse en los criterios jurídicos que sustenten la teoría de la imprevisión para la revisión del contrato hipotecario por la mayor onerosidad que pudiera sobrevenir en las prestaciones a su cargo, declarando tener debidamente presupuestado y a su oportuna disposición el monto adeudado”.

Frente a ello, el tribunal integrado por los magistrados José Luis Galmarini, Fernando Posse Saguier y Eduardo Zannoni ratificó lo decidido en primera instancia, rechazando la consignación y mandando a llevar adelante el juicio de ejecución hasta que se cubra el monto adeudado en dólares.

Fuente: http://www.infobae.com/2015/09/02/1752592-para-la-justicia-los-contratos-dolares-no-se-pueden-pagar-pesos

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