La pregunta del millón: ¿A menor precio aumenta la venta de inmuebles?


18 Mayo 2019

En el contexto de un mercado inmobiliario paralizado por variables macroeconómicas adversas, vale hacerse una pregunta: ¿el precio puede ser un elemento crucial a la hora de atraer nuevos compradores? Opinan los expertos.

La pregunta del millón: ¿A menor precio aumenta la venta de inmuebles?

Noticias Argentinas

¿Influye la baja de precios en el aumento de las ventas de inmuebles?, ¿de cuánto debería ser la reducción para aumentar la demanda?, ¿puede una medida como ésta reactivar el mercado?. Muchas preguntas, pocas respuestas.

Como lo establece la ley de la oferta y la demanda en su formulación básica, la disminución en el precio de un bien aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta. Es un principio económico elemental que, aunque a esta altura suene a verdad de Perogrullo, no siempre es entendida del todo por los actores principales del real estate argentino donde los precios parecen por lo general tender al alza independientemente de la situación macroeconómica del país.

Poniendo a prueba esta idea, distinguidos brokers y desarrolladores analizan la actualidad del mercado inmobiliario local y opinan sobre el impacto que tiene la reducción del precio del inmueble en su venta.

Sobre este punto no tiene dudas Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, quien señala: “Verificamos en el día a día que si los precios bajan las ventas suben. Ajustando el precio las ventas inmobiliarias se concretan”. Tampoco duda su colega Tomás Seeber, de la inmobiliaria RG Montes, para quién “hoy claramente hay una pulseada de precios entre oferta y demanda a la baja. Aquel propietario que flexibiliza su posición en términos racionales vende (en buenos barrios del 10% al 15%) y aquel que no lo hace (salvo propiedades con intangibles excepcionales), no encuentra compradores”.

Para Francisco Altgelt, de Altgelt Propiedades, “la disminución del precio no necesariamente redunda en un aumento de las ventas. Si bien el número de operaciones es bastante menor en comparación a 2018, hay ventas en el mismo valor del m2 en relación al año pasado. Hace un par de años, con el resurgimiento de los créditos hipotecarios, muchos propietarios decidieron publicar sus departamentos a un precio mayor al tasado. Hoy se dieron cuenta de que el mercado no está validando esos precios y decidieron volver a los precios de la tasación. Además, volvimos a tener una demanda similar que hace cuatro años: escasa y sin financiación”.

Flavio Galli del Grupo Tueroc opina al respecto que “en un contexto como el actual, resulta muy difícil asegurar que la baja del precio asegura la venta. Porque si bien es cierto que los inversores podrían verlo como una oportunidad, la verdad es que el mercado está esperando señales más contundentes y las mismas parecieran no ocurrirán hasta luego de las elecciones. Así y todo, para aquellas personas que tenían los dólares, puede existir la tentación si la baja del valor para desarrollos de pozo en zonas premium está en el orden del 25 al 30% del valor final”.

Algunos desarrolladores y brokers han pasado de la teoría a la acción ofreciendo una reducción de precios en los inmuebles que integran su cartera. Los resultados obtenidos han sido bastante similares.

En el caso de Di Mitrio, su Director señala: “Nosotros venimos trabajando en el ajuste de precios desde mediados de 2018. Leyendo la coyuntura (fin de ciclo de los créditos hipotecarios UVA luego del máximo abril / mayo 2018, sumado a la devaluación del peso que por entonces había comenzado a operar, la desaceleración que se advertía en el nivel de consultas y cierres de compraventas por fuera del circuito de los créditos hipotecarios), no teníamos ninguna duda hacia dónde íbamos y hacia dónde finalmente llegamos, a un escenario donde sin ajuste de precio caíamos en una profunda recesión como la actual”.

También Diego Migliorisi, de Inmobiliaria Migliorisi, asegura: “Implementamos rebajas en el precio y la experiencia fue positiva, lo que demuestra que hay un segmento activo. Pasa con todas las propiedades. Creo que el atractivo del precio trasciende la mayor incertidumbre electoral de los últimos 40 años”.

En el caso de Altgelt, indica: “bajamos los precios de los departamentos cuyos propietarios tienen la necesidad de venta, y acomodamos también valores de algunos inmuebles. Si bien tenemos algunas consultas más, no hay concreción en las operaciones”.

Por último, Martín Fabiani, Director de Fab Consulting & Develops, afirma que “en aquellos casos donde los precios estaban por arriba de lo que podría pagarse por ese producto, y que podría existir la posibilidad de venta bajando los precios -y obviamente sea un negocio para el vendedor-‘’así lo hicimos y efectivamente logramos ventas. Lo hemos realizado con desarrollos inmobiliarios de terrenos, y chacras (barrio de chacras) en zona norte de Buenos Aires, desarrollos inmobiliarios de pozo en zonas como Retiro, Recoleta y Belgrano”.

El porcentaje, clave

Otra duda surge del mismo interrogante planteado en torno al precio: ¿Qué porcentaje se deberían bajar los valores para que ello redunde en la concreción de las ventas?

Para Seeber, “si uno tiene un inmueble en el mercado y sobre todo si está en venta hace tiempo, es esperable que reciba ofertas de un 10% menos y hasta de un 15% también. Ahora, si el inmueble está tasado recientemente en forma responsable, es probable que los márgenes de negociación sean los históricos (+/-5%)”.

Damián Garbarini, Director de la inmobiliaria que lleva su nombre y que recientemente ha cumplido 20 años de actividad, señala que “la baja del precio ayuda al consumidor final. Si la baja en muy fuerte algunos inversores de mediano plazo también están comprando. Entiendo que en el conurbano impacta mucho más en la compra la baja del precio, esto se debe a que es un mercado no tan estandarizado como en de la ciudad de Buenos Aires. Los porcentajes en los que debería reducirse el precio para concretar más ventas van del 30/40% en el Gran Buenos Aires y 15/20% en CABA”.

En la misma línea responde Migliorisi, para quien “el propietario que precisa vender rápido, al mejor precio y considerando la situación sociopolítica que afecta al mercado hoy, si baja el precio vende. Ese valor puede variar entre el 10 y el 20%. Pero esto ocurre siempre que el comprador necesite vender por cuestiones personales urgentes o tenga un mejor negocio para hacer con el dinero”.

Finalmente, en la opinión de Galli de Grupo Tueroc, “para poder lograr los resultados esperados, la reducción del precio debe estar entre un 20 o un 25%, pero solo si hay una preventa del orden del 60% del desarrollo, de lo contrario es preferible disminuir el ritmo de obra y esperar la recuperación del mercado”.

Aun cuando la mayoría de los especialistas opinan que la reducción del precio puede ayudar a concretar ventas en el corto plazo, no todos están de acuerdo en que esa medida pueda ayudar a reactivar por si sola el mercado inmobiliario.

Para Damián Garbarini, por ejemplo, “si se diera una reducción del precio como factor común a las operaciones, el mercado empezaría a reactivarse; simple, de a poco pero en movimiento. Es una medida que contribuye, no alcanza a reactivar el mercado por completo pero ayuda”.

Coincide también Migliorisi para quién se trata simplemente de un “paliativo en una situación muy adversa. Esto siempre ocurre uno o dos meses antes de las elecciones. Pero en este caso comenzó un año antes. El mercado va a mejorar cuando haya certidumbre de que no vamos a ser Venezuela ni con una estanflación permanente. La incertidumbre sobre el futuro político es lo que afecta duramente el mercado, mucho más que el dólar y la inflación”.

Altgelt tampoco piensa que reducir el precio pueda ayudar a reactivar el mercado. “Para que el mercado vuelva a moverse hay que reactivar la demanda, y para es necesitamos volver al crédito hipotecario”, señala.

Por último, Fabiani opina que “en cuanto al mercado, en el corto plazo, habría más movimiento. Pero esto tendría que estar acompañado de medidas que incentiven la compra de proyectos y fortalezca la actividad”.

Fuente: https://www.ambito.com/la-pregunta-del-millon-a-menor-precio-aumenta-la-venta-inmuebles-n5032291

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