8:55 | Los operadores inmobiliarios dicen que se están vendiendo departamentos de entre 500.000 y hasta un millón de dólares en la costa. Los Troncos es otra de las zonas más buscadas para adquirir propiedades de lujo.
En la costa el metro cuadrado cuesta entre 2.000 y 3.000 dólares.
Tras el notorio repunte generalizado de la construcción en 2010, y a pesar de las previsiones optimistas para lo que resta de este año, los desarrolladores inmobiliarios están cambiando el foco del negocio. Hoy, las constructoras apuestan fuerte por las viviendas de alta gama en barrios muy bien ubicados y con vista al mar. No es para menos: los operadores del sector dicen que se están vendiendo departamentos de entre 500.000 y hasta un millón de dólares en la costa. Un panorama similar se vive en Los Troncos, otra de las zonas más buscadas por los inversores para adquirir propiedades de lujo.
El presidente del Colegio de Martilleros, Miguel Angel Donsini, dijo que el mercado inmobiliario de alta gama registró «un buen» nivel de ventas en lo que va del año en Mar del Plata. «El ritmo de operaciones fue sostenido y parejo. La gente sigue apostando fuerte al ladrillo», afirmó.
En la misma línea, el arquitecto Marcelo Martínez -director de la empresa constructora Imasa- sostuvo que la venta de propiedades lujosas se mantiene a buen ritmo. «La construcción nunca ha dejado de ser una buena fuente de inversión. La gente prefiere invertir en ladrillos antes que poner la plata en el banco», aseguró.
La costa -donde el metro cuadrado cuesta entre 2.000 y 3.000 dólares- es la zona en la que se venden más departamentos de alto valor. «Desde Juan B. Justo hasta Constitución las propiedades ofrecen una linda perspectiva del mar y buenas visuales», señaló Martínez. Y enseguida agregó que Güemes es otro de los lugares más buscados por los inversores.
Los desarrolladores y arquitectos compiten por atraer a este sector con gusto sofisticado y exigente. Una vivienda de alta gama debe cumplir condiciones de excelencia: buena ubicación y diseño arquitectónico, materiales, construcción y terminaciones de calidad; instalaciones frío-calor con climatización sectorizada por ambientes (volumen de refrigeración variable); sistema central inteligente para iluminación y seguridad. Además, en los edificios se incorporan los espacios comunes de servicio y esparcimiento (también llamados amenities), como salón de usos múltiples, gimnasio, piletas de natación climatizadas, hidromasajes, sauna y ducha escocesa, salas de lectura, internet y hasta cancha de tenis.
Comprar desde «el pozo»
Con el impulso que cobró la construcción en los últimos tiempos, el negocio de comprar propiedades desde «el pozo» y venderlas antes de que estén terminadas, está generando una rentabilidad interesante. Es el caso de inversores que compran departamentos incluso antes de que las obras se hayan iniciado. A veces como opción de ahorro a 2 o 3 años y otras para vender las unidades antes de que finalice la obra, a un precio mucho más alto del que se pagó al ingresar al negocio.
«Hoy, casi todos los proyectos se están vendiendo con el sistema de preventa desde el pozo: es el modelo que está sustentando la construcción. Al menos a nosotros nos ha surtido un gran efecto», dijo el arquitecto Martínez. Además explicó que «comprar desde el pozo es una forma de ganar más al invertir en inmuebles porque estás comprando más barato. En este momento estamos con un emprendimiento que fue vendido en un 30% antes de arrancar la obra. A medida que fue avanzando la construcción se han ido vendiendo más unidades. La venta desde el pozo sale con algunos valores rebajados de lo que va a ser la oferta final y eso para la gente es un elemento de atracción importante a la hora de invertir».
El negocio empieza desde la elección del terreno. El dueño de la tierra es habitualmente remunerado mediante dos formas: con metros cuadrados terminados o haciéndolo participar dentro de la actividad del desarrollista o constructor.
Después, la prioridad es buscar el dinero para edificar. Se plantea un esquema de preventa, se van vendiendo las unidades y van entrando compradores que van haciendo aportes a través de cuotas, según el avance de la construcción.
«Generalmente el desarrollista espera a tener una masa de dinero ‘controlada’ o una cantidad de inversores que todos los meses pagan la cuota de una unidad para lanzar el emprendimiento», explican los especialistas. Mientras tanto, se invita a inversores típicos inmobiliarios a que participen, comprando unidades en la preventa que al final de la obra van a tener un revalúo.
La compra de propiedades desde «el pozo» para su posterior venta es una práctica tradicional en el mercado inmobiliario y en promedio ofrece una rentabilidad que oscila entre un 20 y un 30 por ciento. Esto depende de la zona donde está el proyecto, de la valuación de la propiedad y del estado de la obra cuando el inversor decide vender. El dato más llamativo es que ahora esta modalidad se encuentra mucho más generalizada. «Aunque parezca un poco extraño hoy tenemos más compradores que buscan propiedades como inversión y que apuestan a comprar una unidad que todavía está en obras para después revenderla cuando se estrena», coinciden en las empresas constructoras.
Los analistas explican que si el negocio no sale tan bien, porque no se produce un revalúo importante de la propiedad, igual la inversión es interesante, «porque implicó un riesgo muy bajo y habrá sido una inversión segura» en ladrillos.
«Lo importante es participar sólo en proyectos bien estructurados, en los que el desarrollista sea confiable», aconsejan los especialistas. Porque también existen riesgos: uno es que se complique el negocio porque una de las partes se retira o se parta de un supuesto muy optimista de preventa y el proyecto comience cuando no esté garantizada la preventa. Otro es entrar en el negocio con un valor demasiado ajustado y que se achique demasiado el margen del desarrollista.
Crédito escaso
La forma de hacer negocios «desde el pozo» se utilizó mucho en los años 70 y 80, cuando el acceso al crédito era escaso. Ahora vuelve porque, a pesar de que existen líneas de crédito, muchas familias no acceden a ellas.
fuente: diari la capital
Inmobiliarias Mar del Plata 
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