Aunque la tendencia poco a poco comienza a cambiar, la cotización del metro cuadrado en viviendas casi nuevas oscila entre los 2.500 y los 6.000 dólares. Las zonas que comienzan a tentar a los inversionistas. Rentabilidad y el dilema de los costos. Perspectivas del fenómeno

Por Patricio Eleisegui

A escasas semanas de cerrar el 2010, Miami parece continuar abriéndole la puerta a los argentinos que apuntan a concretar inversiones fuera de las fronteras nacionales.

Sucede que, aunque las cotizaciones frenaron su declive, siguen apareciendo oportunidades, en un mercado con precios hasta un 50% más baratos que en relación al 2006.

Al momento de evaluar el contexto, especialistas y agentes inmobiliarios consultados por iProfesional.com coincidieron en un pronóstico: durante 2011 las cotizaciones de las propiedades en esa ciudad de EE.UU. no sólo dejarán de caer, sino que evidenciarán un marcado nivel de repunte.

De este modo, los valores en áreas como Downtown, Brickell, Aventura, o Bal Harbour, que van desde los 2.500 a los 6.000 dólares el metro cuadrado, comenzarían a incrementarse en los próximos meses.

En un momento en el que el pago al contado se impone tanto para estadounidenses como para extranjeros, el mercado de Miami aparece como una invitación más que tentadora para aquellos que, en un contexto de liquidez, buscan opciones para llevar a cabo una inversión.

Una muestra de cuán ventajosas son las condiciones que ofrece la ciudad ubicada en la Florida puede rastrearse en el accionar de empresarios como Eduardo Costantini, titular del Grupo Consultatio y creador de Nordelta. El ejecutivo hace dos meses adquirió en u$s78 millones una propiedad para desarrollar viviendas.

Así, el empresario se quedó con 4,2 hectáreas en la zona de Key Biscayne. Se trata de un lote de 152 metros lineales sobre aguas del Atlántico, yen el que tiene autorización para construir un complejo de residencias de 165 unidades.

Este emprendimiento puntual sirve para ilustrar las oportunidades que existen en ese mercado inmobiliario. Un negocio que, como bien lo señala Mariano Bellagamba, de BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario, poco a poco comienza a entrar en una etapa de mayor prosperidad.

«En la situación actual se empieza a notar una mayor estabilidad en cuanto a valores y tendencias, y un lento comienzo de saneamiento de los edificios que presentan problemas financieros en su administración«, comentó a iProfesional.com.

Roberto Ledo, titular de Bullrich Inmobiliaria, no dudó en señalar a iProfesional.com que «una de las ventajas de Miami radica en que los precios están baratos, mientras que las posibilidades de equivocarse son bajas».

El panorama de la crisis
Al momento de abordar el estado de la crisis, la postura de las inmobiliarias es unánime: el mercado está a pedir de los argentinos. Tal es así que todos reconocen que aún existen buenas condiciones para invertir.

«Desde el segundo semestre de 2010 se puede observar estabilidad de precios en el mercado residencial ubicado al sur de La Florida. Especialmente en Miami Dade», sostuvo a iProfesional.com Mariano Oppel, titular de Oppel SA.

En tanto Ledo, de Bullrich, aseguró que «hay muchas propiedades que los bancos van largando al mercado, dado que no se pueden quedar con tanto inventario. Varias de estas alternativas las están aprovechando los latinoamericanos».

El problema es que la paulatina reducción de este stock es lo que con el correr de los meses hace temer una recuperación en el nivel de precios.

«Las ventas de casas usadas en Miami disminuyeron 1% en el tercer trimestre del año respecto de 2009, pero subieron 43% en comparación con el 2008. Por el lado de los condiminios, el incremento en el nivel de operaciones en relación a las de hace dos años fue del 105%», precisó a este medio Antonio Aguirre, broker de Re/Max Total.

«Buena parte del stock fue absorbido, en gran medida, por extranjeros que realizaron operaciones en efectivo», sostuvo a iProfesional.com Daniel Mintzer, socio de GYD Developers.

En cuanto a los precios, Bellagamba, de BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario, destacó que «se encuentran unidades de lujo de no más de tres años, en ubicaciones ‘top’ sobre la playa o el Downtown, con valores que pueden ir de los 3.500 a los 6.000 dólares, y unidades en edificios premium de hasta 10 años, bien ubicadas aunque fuera de la línea de la playa, a entre 2.000 y 3.500 dólares el metro cuadrado».

Terreno de oportunidades
Con relación a las posibilidades de inversión que se le abren a los argentinos en Miami, los especialistas coincidieron en que todavía el costo de construcción supera al precio de venta.

Y que las alternativas dependen, en buena medida, de la zona en la que desee hacer base el dueño del capital.

«Aunque las posibilidades son muchas, una de las mejores opciones es comprar departamentos en edificios a estrenar, con preferencia de pisos altos y vista abierta. Es importante que el edificio brinde todos los servicios», sostuvo Mariano Oppel, presidente de la comercializadora Oppel SA.

Al momento de sugerir áreas clave para concretar un desembolso, el experto resaltó: «El sector del Downtown, Brickell Avenue y Biscayne Boulevard, que fueron los de mayor crecimiento en estos años. De ahí que hoy en día, haya muchos departamentos vacíos y a precios relativamente bajos».

«En Miami Beach, el desarrollo fue menor al de Downtown, pero la mayoría de lo ofrecido al mercado fue vendido y a buenos precios. En conclusión, los dos sectores son atractivos para invertir. Uno por bajo precio, y el otro por visión a futuro», agregó.

Por su parte, Bellagamba pone unas fichas en el potencial de Biscayne Boulevard y Dowtown.

«El corredor de Biscayne, desde la calle 1 a la 11 en Downtown y sus inmediaciones, está en pleno desarrollo y crecimiento. Ahí se pueden encontrar unidades premium en edificios de lujo con excelentes expectativas alcistas  en el corto y mediano plazo», dijo.

Para luego añadir: «Un ejemplo de esto es el edificio ‘900 Biscayne’, frente al Miami Arena, que se comercializó con mucho éxito. En esa área se encuentran valores promedio de 3.500 dólares el metro cuadrado, todos con inmejorables vistas a la bahía«.

En lo referente a la rentabilidad, Bellagamba sostuvo que hoy por hoy en la Florida «se puede esperar un mínimo del 2% anual hasta alcanzar el 8 o 9 por ciento».

Un detalle importante
Más allá de estas oportunidades de negocios, Oppel advirtió que «hay que tener mucho cuidado con los gastos de mantenimiento, las expensas, y los impuestos a la propiedad».

Precisamente en lo que hace al mantenimiento en Miami los valores pueden alcanzar los u$s1.500 para las propiedades consideradas «top» (departamento de 350 metros cuadrados en Bal Harbour o South Beach) , según algunos especialistas.

Para viviendas más chicas, menos lujosas, o más alejadas de las zonas de la alta demanda, el costo puede bajar a la mitad.

Victoria Brunacci, de MLR Realty, aclaró al respecto: «Los costos de mantenimiento anualizados varían mucho entre las diferentes zonas de Miami y son fáciles de consultar por la web, lo que hace que muchas personas puedan hacerlo desde Buenos Aires«.

«Tal como sucede en la Argentina con las expensas, los valores son anualizados. En general, los argentinos que compran evalúan la conveniencia de adquirir un inmueble para luego rentarlo. Ése es básicamente el tipo de inversión que se está haciendo», aseguró.

A modo de ejemplo, Andrés Leiser, de Constec Realty, detalló: «Si se toma un condominio de 300.000 dólares con dos habitaciones, dos baños, living y cocina, que tiene unos 90 metros cuadrados, los costos de mantenimiento por mes ascienden a 600 dólares, o unos 7.200 dólares anuales en promedio«.

«A esta cifra, hay que sumarle alrededor de 4.000 ó 4.500 dólares anuales de impuestos. Posteriormente, se puede optar por un seguro, por fuera del que ya tiene el condominio, que puede tener un valor aproximado de u$s1.500 anuales», concluyó

fuente: iprofesional.com