Frente a la brusca desaceleración de los créditos hipotecarios y las operaciones inmobiliarias, analistas, bancos y empresas prevén que si el dólar se estabiliza entre $27 y $29, la reactivación podría demorar alrededor de tres meses.
Si bien el panorama es malo, no todas las variables son malas: en el mercado pronostican un estancamiento en los precios de las propiedades, que el año pasado registraron subas del 10%, en promedio.
El impacto de la devaluación del peso tiene varias aristas, especialmente en las operaciones con créditos hipotecarios. “La magnitud de la devaluación y la velocidad en que la se produjo provocó un desacople entre los montos previstos para las operaciones (en pesos) y los exigibles por reservas firmadas (en dólares)”, explicaJosé Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario.
Y añade que “la mayor complejidad se dio en los casos que estaban proceso de escrituración, lo que generó numerosas negociaciones entre compradores, vendedores y bancos”.
La volatilidad del tipo de cambio produce incertidumbre, pero los entendidos distinguen dos etapas en la gestión de las hipotecas. “Cuando el dólar saltó a $20, hubo espacio para negociar mayores montos y plazos (más años para pagar), pero a partir de abril el mercado se contrajo drásticamente”, reseña Ignacio Mel, de Mel Propiedades.
El escenario cambió no sólo por el efecto devaluatorio sino también por la suba de tasas, que encarece el valor de las cuotas y eleva las exigencias de ingresos a los solicitantes de créditos.
Rozados aclara “no falló el sistema de crédito sino el descalce de monedas generado entre las tasaciones dolarizadas de inmuebles y los ingresos y préstamos computados en pesos”. Este especialista, además, no descartaque se produzcan nuevas bajas en la cantidad de operaciones de compraventa en los próximos meses hasta que el dólar se estabilice.
El Banco Nación (líder absoluto en créditos) otorgó en el primer cuatrimestre del año casi 22.000 hipotecas (94% bajo la fórmula UVA) por un total de $29.000 millones. “La cifra cobra una magnitud enorme si se tiene en cuenta que en todo 2017 la entidad aprobó 26.248”, dice un informe elaborado por Reporte Inmobiliario y que consigna Clarín.
Guillermo Galluzi, gerente departamental del Nación, reconoce al matutino que las solicitudes decayeron y que en mayo registraron una caída de 30%. “Es lógico porque hay más incertidumbre”, subraya, pero agrega que la tendencia podría modificarse dentro de tres meses por varios factores: “Si el dólar se estabiliza entre $27 y $29 y se reabren las paritarias, la demanda se reactivará, porque en definitiva si bien las cuotas aumentaron, los precios de los alquileres también”.
Galluzi revela que al 22 de junio pasado, la entidad aprobó 30.170 créditos por $38.624 millones, en su gran mayoría UVA. En estos días, la entidad trabaja a destajo para resolver los trámites atascados por el nuevo valor del dólar y las tasas, que requieren de la aprobación de la casa matriz, “para respetar las condiciones originales en el momento que se solicitó”, dijo el funcionario.
Fuentes del mercado coinciden en que más allá de esta coyuntura complicada, la demanda de créditos continuará vigente por el alto déficit de viviendas. Una estadística del Banco Ciudad revela el impacto de la volatilidad del tipo de cambio. En la primera quincena de mayo (cuando el dólar saltó a $25), la cantidad de solicitudes disminuyó 13% con respecto al mismo lapso del mes anterior. “Cuando se estabilizó, hubo una recuperación y el mes terminó con un alza de 4%”, dice Alejo Espora, economista jefe de la entidad.
“Esa misma tendencia -completa- se observó cuando el dólar pasó a costar $28. La evidencia empírica, en nuestro caso, es que el mercado se recomponga cuando el tipo de cambio no tenga saltos bruscos y se estabilice, y que esta estabilidad sea duradera. Otro factor importante son las recomposiciones salariales”, finalizó.
Más allá de la inestabilidad cambiaria y las sucesivas corridas, en el sector inmobiliario descartan una baja de precios en las propiedades. Según Reporte Inmobiliario, los precios de los departamentos usados en Capital aumentaron en mayo 9,7% con respecto al mismo mes del año anterior. El dato es crucial es el poder de compra de los salarios. Así las cosas, con el ingreso familiar promedio, el plazo para pagar una unidad de 40 m2 pasó de 4,9 años a 6,7.
En el mercado inmobiliario destacan la importancia de tres factores: la estabilidad del dólar, la actualización salarial y también el nuevo valor de los alquileres.
El resultado de esas tres variables, coinciden las fuentes, producirá la tan ansiada recuperación del rubro. “La cantidad de consultas en los bancos cayó entre 30 y 50%, algo lógico en estos días de alta inestabilidad”, subrayan. Una vez superada la corrida, “los bancos tienen que mejorar las condiciones para otorgar créditos, dano más plazos, y flexibilizar la relación cuota/ingreso, entre otras cosas”, enumera.
Guillermo Jejcic, director de Marketing del Banco Itaú, señaló a Clarín que la desaceleración de consultas y operaciones hay que observarla en perspectiva.
“Hay que recordar que en materia de créditos para la compra de viviendasveníamos desde 0. Esto arrancó recién en 2016, en 2017 hubo un boom y actualmente la penetración del crédito hipotecario en el país ronda apenas el 1% del PBI”, comenta. En este sentido, Jejcic sostiene que esto representa “la décima parte de países como Chile o Brasil, que otorgan créditos con parámetros de indexación parecidos al UVA”.
A diferencia de otros, el alto ejecutivo del Itaú cree que la recuperación del mercado comenzará hacia fines de año, principios de 2019. “Posiblemente se produzca antes, si se reabren paritarias y se actualizan los salarios”. Por otro lado destaca que es muy posible recuperar los niveles de operaciones registradas el año pasado, “siempre y cuando la macroeconomía ayude”, con el impulso fundamental de la banca pública.
La corrida cambiaria afectó tanto al mercado inmobiliario como a la construcción. Los permisos para edificar en el primer trimestre del año totalizaban una superficie de 1,65 millones de metros cuadrados. “Marzo de 2018 se perfilaba para ser el mejor del último lustro, pero si incluimos abril, la cifra acumulada cae por debajo de años anteriores”, sintetiza Juan Fernández, economista de Oikos Buenos Aires.
Las proyecciones actuales, según todas las fuentes consultadas por el matutino, manifiestan su preocupación por las variaciones bruscas del tipo de cambio. Sin embargo, bancos e inmobiliarias recomiendan poner el tema en perspectiva. Y resaltan la importancia de los créditos hipotecarios basados en la fórmula indexatoria UVA, que ajusta el valor de la cuota por inflación más una tasa.
Esta realidad incierta y complicada, por ahora, no impacta en el valor de las propiedades. En el sector coinciden en que el metro cuadrado, promedio, aumentó cerca del 10%. Y no prevén que bajen, en paralelo con el enfriamiento de la demanda.
Germán Gómez Picasso, de la consultora Reporte Inmobiliario, sostenía que “si cae la demanda, los precios de las propiedades deberían acompañar, pero en la Argentina eso no ocurre. En los últimos años hubo varias devaluaciones, y los precios de los propiedades no bajaron”. Pero aclaró que “es muy posible que los propietarios tengan más predisposición a escuchar contraofertas”.
El mercado inmobiliario registró una fuerte recuperación a partir de la salida del cepo cambiario. Según datos del Colegio de Escribanos de la Capital, la cantidad de escrituras de 2015 a 2017 casi se duplicó: saltaron de 37.392 a 63.382 operaciones. En el sector coinciden (y celebran) el surgimiento de los créditos UVA, impulsado primero por los bancos públicos y replicado por los privados.
En marzo, casi el 36% de las operaciones de compraventa se concretaron con créditos hipotecarios, según datos de Reporte Inmobiliario. Pero la tendencia cambió. En lo que va del año, el peso se devaluó 57%, con el dólar cotizando este viernes apenas por debajo de los $30. Pero por ahora, las estadísticas no reflejan la caída del mercado inmobiliario.
“Las cifras de escrituras de compraventa es la medida más objetiva de la actividad. Difícilmente se registre una retracción durante el primer semestre por la gran inercia que tiene el proceso de compra inmobiliaria y más aún apalancado con crédito”, dice José Rozados, socio de esa consultora.
Con respecto a la corrida cambiaria, el experto concluye que “los efectos de la devaluación seguramente podrán ser dimensionados desde el tercer trimestre de este año, a partir del cual no se podrían descartar meses con caídas interanuales de compraventas”.
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