Inmobiliario: ARBA avanza sobre las propiedades que no están declaradas



La aprobación de la Ley Impositiva 2011 reforzó y amplió el poder de policía catastral que podrán llevar adelante los agentes del fisco bonaerense. También ajustó las facultades para secuestrar autos y embarcaciones pertenecientes a morosos

Inmobiliario: ARBA avanza sobre las propiedades que no están declaradas

Por Hern�n GilardoiProfesional.comCon la mira puesta en reforzar la recaudación y reducir el nivel de evasión en el Impuesto Inmobiliario, el gobernador Daniel Scioli ya cuenta con todas las armas necesarias para avanzar sobre las construcciones no declaradas o mal registradas.

La Ley Impositiva 2011 -que ya se encuentra en plena vigencia- reforzó y amplió el poder de policía catastral que podrán ejercer los agentes del fisco bonaerense.

Complementariamente, el Código 2011 también ajustó las facultades que deben seguir los inspectores a fin de secuestrar autos y embarcaciones pertenecientes a morosos impositivos.

La mira puesta en las construcciones
De acuerdo a la Ley Impositiva provincial vigente para este año, el poder de policía inmobiliario catastral se amplía y comprende las siguientes atribuciones, entre otras:

  • Practicar de oficio actos de relevamiento territorial con fines catastrales.
  • Exigir declaraciones juradas a los propietarios u ocupantes de los inmuebles.
  • Realizar inspecciones con el objeto de practicar censos y verificar infracciones.
  • Expedir certificaciones, controlar e informar sobre multiplicidad de inscripciones o superposiciones de dominio.
  • Realizar las tasaciones inmobiliarias que sean requeridas por los distintos Organismos Públicos bonaerenses.

Como otra medida a fin de reforzar el control, a partir de este año, la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA) obliga a los escribanos y a cualquier otro funcionario que autorice actos de transmisión, constitución, declaración o modificación de derechos reales sobre inmuebles bonaerenses, a realizar los siguientes trámites:

  • Requerir al fisco bonaerense, antes del otorgamiento del acto, el certificado catastral correspondiente al inmueble, especificando la inscripción de su dominio vigente y la nomenclatura catastral o preexistente, así como los números de las partidas que le correspondan en los padrones del Impuesto Inmobiliario.
  • Transcribir en los instrumentos públicos el contenido de dicho certificado, haciendo constar, la nomenclatura catastral, las observaciones, restricciones o aclaraciones que constaren y la descripción del inmueble, según las constancias del mismo.

Asimismo, el ordenamiento legal 2011 deja en claro que «en los casos en que ARBA detecte la existencia de obras y mejoras no declaradas, deberá determinar de oficio la valuación fiscal de las mismas«.

Para ello, el organismo a cargo de Martín Di Bella tiene que respetar las siguientes pautas:

  • Multiplicar la cantidad de metros cuadrados de edificación detectados, por el valor unitario por metro cuadrado correspondiente al tipo y destino de la construcción, valor que se presumirá y al que se le adicionará, en concepto de instalaciones complementarias que el inmueble posea, el siguiente porcentaje de la valuación resultante de los metros cuadrados edificados:
    • Un 15%, cuando se trate de predios de uso residencial o comercial.
    • Un 30% cuando se trate de inmuebles destinados a industrias, similares o comercios con superficie superior a los 350 metros cuadrados edificados.

Secuestro de autos
Complementariamente, la Ley Impositiva 2011 ajustó las facultades a implementar por los inspectores a fin de secuestrar autos y embarcaciones pertenecientes a morosos impositivos.

La reformulada reglamentación establece que se debe «proceder a la detención y al secuestro de vehículos automotores o embarcaciones deportivas, cuando se verifique la falta de pago de los Impuestos a los Automotores o a las Embarcaciones por un importe equivalente al 10% de la valuación fiscal asignada al bien o se adeude un 30%, o más, de las cuotas vencidas no prescriptas«.

«La medida deberá ser comunicada de inmediato al juez correccional de turno, para que, previa audiencia con el responsable, decida dejar sin efecto el secuestro del bien o mantener la medida hasta tanto se verifique la cancelación o regularización de la deuda o se efectivice la traba de alguna medida cautelar sustitutiva», agrega el texto de la Ley Impositiva bonaerense 2011.

A su vez, los agentes de ARBA podrán «requerir el auxilio inmediato de la fuerza pública«, cuando se les impida llevar adelante el secuestro del automóvil o de la embarcación deportiva que se encuentre bajo la lupa del fisco provincial.

Subas en el Inmobiliario
En lo que refiere al aumento de la carga fiscal que soportarán los contribuyentes bonaerenses durante el año próximo, el texto de la Ley Impositiva también aprobó una suba de hasta 50% en el Impuesto Inmobiliario.

Puntualmente, se estableció un adicional del 20% sobre el monto del Inmobiliario Urbano calculado para edificaciones de valuación inferior a $20.000 que se encuentren sobre terrenos cuyo valor supere los 200.000 pesos.

Hugo Kaplan, socio de Kaplan Volman & Asociados, explicó que el nuevo cargo apunta a situaciones que mayormente se dan en la zona norte. «Existen muchos terrenos de alto valor con casas construidas -en muy buen estado- que tienen cerca de 50 años», explicó el experto.

«Esto hace que la construcción esté prácticamente amortizada y su valor sea bajo. Por lo tanto, la aplicación de esta nueva propuesta sería una manera de reconocer que hay un mayor valor intrínseco», precisó Kaplan.

De igual manera, la iniciativa estableció un adicional del 25% sobre el monto del Inmobiliario Urbano para los terrenos baldíos que tengan una valuación fiscal superior a 43.750 pesos.

Al respecto, el experto indicó que «habitualmente se aplica un recargo a los terrenos baldíos».

«La medida tiene un sentido productivista, como todo impuesto patrimonial», concluyó el experto.

fuente: iprofesional.com

Ciudad de Buenos Aires: Ranking 2010: ¿cuánto aumentó el valor del metro cuadrado en los barrios de mayor demanda?



Concluyó un año en el que el ladrillo volvió a recobrar protagonismo como refugio de inversión. En las zonas más requeridas las cotizaciones siguieron en aumento. ¿Cuáles lideran las subas, tanto en viviendas a estrenar como en usadas? Perspectivas 2011 y el efecto derrame

Ranking 2010: ¿cuánto aumentó el valor del metro cuadrado en los barrios de mayor demanda?

Por Guillermina FossatiiProfesional.com

 

Tras un 2009 plagado de incertidumbres – producto de una crisis mundial que obligó a muchos particulares a postergar sus decisiones de inversión – la compraventa de viviendas volvió a recobrar su dinamismo en 2010.

Desde pequeños ahorristas hasta grandes empresarios se inclinaron al ladrillo como resguardo de capital al ver, por otra parte, que el dólar esta vez está fuera de carrera.

Y las previsiones dan cuenta de que este mejor clima que ha vivido el mercado inmobiliario, lejos de concluir, continuará durante un buen tramo del 2011.

Así las cosas, el incremento en la demanda dio lugar a un alza en los precios. Claro está, que no en todas las zonas sino, en particular, en las llamadas «Premium».

Sin embargo, los repuntes en las cotizaciones no se explicaron, únicamente, por el mayor número de interesados sino, además, por la suba en los costos de construcción y por la falta de terrenos para emplazar nuevas obras, especialmente en Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Recoleta.

Del lado de la oferta también ha influido que ya no se pone «manos a la obra» a nuevas edificaciones con el mismo dinamismo que el de otros períodos.

Tal es así que, según datos del IERIC, la superficie permisada se redujo un 20% en los últimos dos años.

Por otro lado, el cóctel conformado por el faltante de terrenos, la suba de costos y las menores rentabilidades obtenidas, hicieron que los desarrolladores vuelquen su mirada a barrios contiguos a los de alta demanda, apostando a la suba posterior en sus cotizaciones, al verse beneficiados por el llamado «efecto derrame».

En la práctica, esto dio lugar a que en el «ranking 2010», conformado por aquellos barrios que registraron las mayores subas, se entremezclaran los ya tradicionales con otros que han despertado interés en los particulares, ya sea por su cercanía a los más requeridos o por exhibir buen potencial, de cara al futuro.

El siguiente cuadro permite apreciar dicho ranking, que muestra los mayores repuntes registrados en los valores del metro cuadrado en las zonas más demandadas, para unidades de 3 ambientes a estrenar:

 

En el caso de las nuevas obras, los aumentos fueron liderados por Almagro, que registró un incremento del 15% en dólares, seguido por Caballito (14%), Belgrano (13%), Nuñez (11%) y Recoleta (10%), según una investigación de la UADE que será dada a conocer en pocos días.

«En el sector inmobiliario se empezará a verificar un cambio de tendencia y de ciclo. Los productos que se venían haciendo – orientados a inversores individuales – en zonas consolidadas y caras, tendrán una demanda que irá debilitándose, producto de precios que empezarán a resultar elevados», anticipa Damián Tabakman, experto del sector.

Para Tabakman «es posible entonces que el impulso de los próximos emprendimientos se oriente a nuevos lugares, dado que esto le permitirán a los desarrolladores la realización de proyectos más accesibles».

En el mismo sentido Roberto Ledo, presidente de Bullrich, destaca que las nuevas obras serán enfocadas a otras áreas de la Ciudad y el conurbano.

«La falta de terrenos en lugares centrales hará que los desarrollistas busquen nuevos espacios en aquellos barrios que tienen potencial«, resalta Ledo.

Su opinión es compartida por Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades, quien afirma: «Creo que las viviendas en los lugares periféricos a las zonas más consolidadas y demandadas, darán una oportunidad de revalorización futura».

Ante la pregunta del por qué siguen creciendo los valores «a tasas chinas» en zonas tradicionales – como Belgrano, Nuñez y Recoleta – a pesar de que los precios del metro cuadrado ya exhiban precios superiores a los u$s2.200, los profesionales del mercado responden que es producto de la falta de espacios existentes, que hace que «lo poco que haya se venda».

¿Cómo fue el ranking de usados?
En el caso de las 10 zonas con mayores alzas en 2010, en este caso para unidades usadas de 3 ambientes, el relevamiento da cuenta de algunas particularidades.

 

En primer lugar, que también se registraron repuntes en dólares, no con picos del 15%, pero sí de entre el 7% y el 12%, siempre haciendo referencia a zonas de alta demanda.

Otro aspecto a destacar es que las unidades usadas en Palermo (+12%) se incrementaron más que las nuevas, al revés de lo sucedido en el caso de Recoleta.

En tanto, y según la investigación, el mayor crecimiento se dio en Villa Devoto.

Almagro, Núñez, Belgrano y Caballito también registraron alzas, en una franja cercana al 10 por ciento.

Barrios con potencial
Los expertos consideran que otras zonas se irán consagrando a lo largo de 2011.

Para Néstor Walenten, director de la Cámara Inmobiliaria Argentina, el segmento inmobiliario que generará las mejores oportunidades de inversión «seguirá siendo el de vivienda y más aún, las mejores localizaciones estarán dadas en los barrios a los que lleguen las prolongaciones del subterráneo».

También destaca muy especialmente a Parque Patricios, a la luz del desarrollo del Distrito Tecnológico impulsado por Mauricio Macri.

Para el desarrollador Rodrigo Fernández Prieto, «las zonas con mayor potencial son las de San Telmo y Montserrat«.

Para el especialista hay dos factores que marcan esta tendencia.

En primer término, el posicionamiento que tiene el casco histórico a nivel turístico. En segundo lugar, su cercanía a Puerto Madero y al microcentro porteño.

Para Norberto Lepore, de Lepore propiedades, si bien al inversor tradicional barrios como Palermo, Recoleta, Caballito y Belgrano le aseguran mayor tranquilidad, otros como Monserrat, San Cristóbal, el entorno a Parque Patricios y zonas de Villa Crespo ofrecerán buenas perspectivas de crecimiento.

¿Qué ocurrió en el interior?
De acuerdo a datos del IERIC, de los 42 municipios medidos por el INDEC en todo el país, son 19 los que presentaron un fuerte un crecimiento interanual.

Varios de ellos han mostrado tasas superiores al 30% y, a la hora de reparar en las ciudades que han mostrado mejor performance, el relevamiento destacó a Reconquista, Venado Tuerto y Paraná y con incrementos de entre un 100% y 160%.

Por otro lado apareció Córdoba, que si bien no ha presentado guarismos tan elevados, es una ciudad que por su peso y ritmo de crecimiento, se convirtió en la que más aportó en este período al repunte del total de la superficie permisada.

Perspectivas
La mayoría de los expertos considera que el nivel de actividad en 2011 estará en línea con el de 2010, al menos durante la primera parte del año.

«Creemos que la actividad se mantendrá estable, el fuerte ingreso de divisas, proveniente de nuestras exportaciones, hará que aquellas utilidades, busquen refugio seguro», apunta Roberto Ledo.

Su opinión es compartida por Ezequiel Camps, para quien «el buen ritmo de operaciones se mantendrá constante, producto de que a nivel mundial, y especialmente en el plano local, la liquidez tiene hoy rendimientos negativos».

No obstante, son varios los que reparan en la incertidumbre que generarán las elecciones.

Una reciente encuesta realizada por la consultora especializada Reporte Inmobiliario – que involucró a unos 30 expertos – aporta varios datos a tener presente. A continuación, algunas de las opiniones vertidas:

  • Juan Badino, presidente de Forcadell Badino: «Considero que los departamentos de poca superficie seguirán siendo la mejor opción. Pero comenzarán a construirse en zonas alternativas y en donde los valores de incidencia de la tierra sean razonables.»
  • Pablo Brodsky, director de Predial Propiedades: «Creemos que la mayor parte de las nuevas y mejores oportunidades seguirán viniendo de fideicomisos focalizados en departamentos chicos«.
  • Andres Gariboldi, presidente de Dunod S.A.: «El segmento que más demanda va a tener en el 2011, es el de unidades que oscilen entre 40 y 60 metros cuadrados, ya que con posterioridad son las más buscadas para el mercado locativo».
  • Gustavo Ortola, presidente de GO Real State: «Los productos que generen posibilidades de renta para pequeños inversores serán los que reciban el mayor flujo de compradores.»
  • Armando Pepe, presidente del SOM: «Departamentos de uno, dos y tres ambientes seguirán siendo la vedette del mercado, ya que son requeridos por pequeños inversores/ahorristas y consumidores finales.»
  • Jorge Tosselli, presidente de JT Propiedades: «Es de destacar que habrá un marcado interés en emprendimientos con bajas expensas, para parejas jóvenes y destinados a la renta».

Tal como puede observarse, los expertos destacan el protagonismo que continuarán teniendo las unidades chicas como así también aquellas orientadas al alquiler. También hacen marcada referencia al efecto derrame.

Es así como, para ellos, en el 2011 se continuará revitalizando la compraventa de viviendas y el ladrillo seguirá cumpliendo su rol de activo refugio.

 

fuente: iprofesional.com

Promulgaron la nueva ley de turismo provincial


Promueve facilidades crediticias y tributarias a los empresarios del sector y descentraliza el poder de policía y parte de la recaudación por tasas e infracciones a los municipios.

LA PLATA (Corresponsalía)- Esta mañana se promulgó la nueva Ley de Turismo provincial que, además de actualizar la actividad con concepciones como turismo social, rural, aventura y avanzar con la recategorización hotelera, promueve facilidades crediticias y tributarias a los empresarios del sector y descentraliza el poder de policía y parte de la recaudación por tasas e infracciones a los municipios.

A partir de la publicación de hoy en el Boletín Oficial, el turismo es declarado de interés provincial como proceso socioeconómico esencial y estratégico para el desarrollo de la Provincia ?considerándolo prioritario dentro de las políticas de Estado?.

De allí se desprenden nuevos conceptos como la sustentabilidad ambiental, cultural y patrimonial y la garantía de accesibilidad para toda la sociedad. La ley 14.209 actualiza la normativa anterior que rigió desde 1948, incorporando nuevas modalidades en la actividad como el turismo rural, el accesible, social y nuevos tipos de alojamientos como el de la cabañas.

Las empresas estarán obligadas a garantizar condiciones de operatividad y seguridad de los elementos y servicios que sean provistos a los turistas y serán reconocidas por el Estado en una categoría según la clase y la calidad de atención que brinden. Las que se registren oficialmente participaran de todas las campañas de promoción y podrán recibir ayuda y asesoramiento de la Provincia.

En cuanto a la protección al turista, la normativa establece que la Secretaría de Turismo provincial y los municipios que se adhieran deberán receptar las denuncias contra los prestadores para dar inicio a los procedimientos administrativos y podrán crear instancias de mediación voluntaria para resolver los conflictos.

Además, el Ejecutivo bonaerense podrá establecer, por resolución, la situación de emergencia o desastre turístico que otorga de forma temporaria la prórroga de vencimientos o exención de impuestos y tasas provinciales, suspensión de juicios de ejecución por parte de ARBA y facilidades de crédito.

También, la ley crea el Consejo Provincial de Turismo (Coprotur) donde se podrán reunir empresarios, funcionarios, profesionales y entidades educativas para ?expedirse en dictámenes no vinculantes? sobre la actividad del sector. El Consejo estará integrado por dos funcionarios del Ejecutivo, uno del Banco Provincia y siete representantes de cada región turística del sector público, mientras que del sector privado habrá un integrantes de las cámaras y asociaciones empresarias, entidades educativas del sector y -mediante un proyecto con media sanción- se impulsa la participación de los profesionales colegiados.

Bristol vs. Sur, las playas de los contrastes Desde lo popular hasta lo selecto, dos lugares emblemáticos de Mar del Plata


Bristol vs. Sur, las playas de los contrastes

Desde lo popular hasta lo selecto, dos lugares emblemáticos de Mar del Plata ofrecen diferencias de estilos, precios y costumbres. Por Mauricio Giambartolomei

Viernes 14 de enero de 2011 | 01:09 (actualizado a las 08:10)

 

Por Mauricio Giambartolomei
Enviado especial
mgiambartolomei@lanacion.com.ar
En Twitter: @mgiambar

Bristol vs. Sur, las playas de los contrastes

MAR DEL PLATA- Con una enorme bandeja de paja sobre la cabeza, como si fuera un gorro, la chica camina por la playa. «Chipa calentitoooo!», ofrece. Tiene competencia con el señor del canasto de las bolas de fraile. Los niños pasan corriendo entre las sombrillas y esterillas; levantan arena y molestan a los grandes. Cuando el sol estuvo a pleno casi no se podía avanzar por la arena por la multitud que aprovechó el día radiante y se volcó a la Bristol.

La música de un imitador de Antonio Ríos ya se escucha en la rambla entre los dos lobos y la gente comienza a rodearlo, a él y a otros artistas. También se va llenando la feria que está a metros de la playa donde se venden lentes, gorras, zapatillas de suela ancha, anillos, juguetes, ropa. A unos doce kilómetros del centro de la ciudad el atardecer va llegando. El chiringo instalado sobre un deck marrón oscuro, con sillones blancos, techo de paja, mesas y sillas, se llena de jóvenes que realizan movimientos espasmódicos. Llevan gafas, collares, mallas de diseño, las mujeres usan pareos en la cintura o colgados alrededor del cuello y accesorios de las marcas de moda. Bailan música dance con un trago en mano y el sol detrás que cae. «Acá está la movida eh. A la noche, antorchas y se pone», anticipa un musculoso. Músculos y cuidado estético, una marca registrada de las playas del sur.

La Bristol, o Popular, y varios de los balnearios ubicados después del Faro marcan el contraste más notorio de una Mar del Plata que puede recibir a turistas de toda clase social. De norte a sur se pueden encontrar playas con diferentes características. La Perla y Punta Mogotes tienen un entorno familiar; en Varese se combina con la juventud y en Playa Grande comienzan a notarse las diferencias que explotan varios kilómetros más adelante. Desde el cuidado por el cuerpo, los detalles de vestimenta y las costumbre de la gente hasta los precios de carpas y sombrillas, alimentos y tranquilidad.

Video: playas de contrastes en Mar del Plata

Sur, ¿paredón y después? Los balnearios son exclusivos y en todos se puede ver a modelos o artistas, cuando no alguna radio que transmite en vivo sus programas desde allí. Los paradores son los más elegidos por las marcas de autos, bebidas y telefonía celular para promocionar sus productos. Esta zona ofrece un paisaje diferente al del resto de la costa porque antes de llegar a la playa un enorme bosque se combina con la arena y los médanos. Alquilar una carpa por día cuesta 250 pesos y la quincena de enero entre 2500 y 2700 pesos. Las sombrillas son más baratas: entre 2000 y 2100 pesos.

Pagar estos valores tiene su beneficio porque el cliente puede acceder a las múltiples actividades y servicios del balneario. Juegos de recreación para los chicos, vestuarios y baños, piletas con reposeras y tranquilidad. Claro que hay niños que salpican arena aunque hay más espacio como para relajarse y leer el diario o un libro. En la «movida», como dijo el musculoso, también se ve mucha cirugía, botox y silicona en señoras cincuentonas con bikinis que hacen un gran esfuerzo para mostrarse más jóvenes y estar en la misma onda del lugar.

Fuera de la zona exclusiva la gente está apretada, pero el cuidado estético se mantiene inalterable. Las chicas con sus mallas chiquitas, vinchas y lentes; los chicos, trabados, como para que los bíceps se noten más. Esta es la generalidad, pero también hay personas despreocupadas por sus rollitos y su apariencia.

En la playa pública se pueden comprar licuados de fruta por 10 pesos, ensalada de frutas a 13 pesos, choclo a 8 pesos y un pancho a 10. Los precios son más caros si se consume en el restaurante de un balneario. Allí un almuerzo completo no baja de los 40 pesos aunque se puede comer algo rápido, como una hamburguesa y gaseosa, por 24 pesos. En detalle: rabas, 40 pesos; ensaladas, 35; sándwiches especiales, 33; milanesa, 22 y lomo 28. Ocho pesos cuesta la gaseosa y 7 el agua.

«Hola chicos. ¿Van a bailar hoy? ¿Les dejo entradas para El Divino?», dice una chica camuflada detrás de sus enormes lentes. Cuando cae la tarde la tropa de tarjeteros aparece en masa mientras el chiringo se va poblando. «Acá vienen después de las cinco o seis porque los chicos salen de noche y se despiertan a cualquier hora. Se pone, sí. El lugar tiene onda y a los pibes les gusta», asegura el encargado del lugar.

Playa para todos. Los seis minutos en las camas elásticas cuestan cuatro pesos. Los chicos saltan, dan vueltas y hacen piruetas. Detrás un hombre puso un cartel apoyado sobre una figura de un cocodrilo que hizo en la arena: «Arte callejero, colabore con los artistas». Las señoras mayores de 50 años se preocupan poco por su aspecto y no abandonan el mate y las facturas para pasar la tarde desparramadas en la reposera.

Aquí los diseños no son un problema. La vestimenta para ir a la playa bien podría estar en venta en una feria americana de San Telmo. Muchos hombres con camisas a cuadritos, chombas, short escoceses y ojotas. Las mujeres esconden sus kilitos de bajo de mallas de una sola pieza. Los adolescentes tienen otro estilo: jeans y camisa, bermudas largas, gorra y zapatillas.

En la playa más popular de Mar del Plata también se alquilan carpas y sombrillas. «Nosotros abrimos hace dos años y estamos haciendo una clientela de a poco, con precios accesibles», explica Julio, el concesionario de un balneario. Allí una carpa por día sale 75 pesos y una sombrilla, 60. Por mes el costo es de 1800 pesos y 1440.

La mayoría de las personas que eligen esta playa es por comodidad ya que se encuentra cerca del centro donde la mayoría de los turistas alquilan departamentos o se hospedan en hoteles. Después de la jornada de sol pueden dar un paseo por la peatonal San Martín, la feria o los artistas callejeros que cantan sobre la rambla. Nunca me faltés, de Antonio Ríos, los temas de Nino Bravo y los de Gilda son los hits.

Cuando miles de turistas y marplatenses terminan su día de sol se ve la postal indeseada de la Bristol. Los restos de comida, botellas, bolsas, pañales y papeles desparramados por toda la playa hacen del lugar un basural.

fuente: diario la capital

 

Confían en que la inversión inmobiliaria se mantenga en 2011 como resguardo de valor


La compra de bienes inmuebles en el año 2011 como refugio de valor es una de las alternativas que le permitirá al sector de compraventa seguir creciendo, según coincidieron distintos analistas.

Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), confió en que para el año recién comenzado las divisas que surjan de la cosecha del agro y de las exportaciones sean volcadas, en parte, en ladrillos.

«Nuestra expectativa es que el mercado inmobiliario para el 2011 funcione bien. El dinero de la cosecha agropecuaria y de las exportaciones es volcado por muchos inversores hacia la compra de inmuebles», sostuvo Walenten en diálogo con Télam.

El director ejecutivo de la inmobiliaria Bullrich, José Aspiroz Costa, coincidió con Walenten al indicar que los bienes inmuebles seguirán siendo refugio de valor.

«Desde el año 2002 hasta la actualidad el sector agrícola vuelca la mayoría de sus inversiones en bienes inmuebles para alquilar», dijo a Télam.

Además, señaló que «si el inversor deposita su dinero en el banco obtiene un 7 por ciento de interés, pero si con ese dinero compra un inmueble como inversión para alquilar, obtiene un 5 por ciento, pero se cubre de la inflación».

Bullrich cuantificó que el 60 por ciento de las ventas de su inmobiliaria en el año 2010 fueron departamentos chicos de 2 y 3 ambientes, destinados a «inversión».

Para Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, el mercado inmobiliario se presenta en el 2011 con un «optimismo moderado» con las incertidumbres propias de un año con elecciones presidenciales, pero con mucha inversión volcada hacia los ladrillos en emprendimientos de la zona sojera de Buenos Aires, Córdoba y Rosario.

El experto indicó a Télam que la salida a la Bolsa de algunos desarrolladores inmobiliarios dota al mercado de más fondos: «El mercado de capitales deberá ser el canal para financiar la industria inmobiliaria, especialmente en el caso del inversor a largo plazo», reflexionó.

En tanto, a manera de balance, el titular de la Cámara Inmobiliaria consideró que el año que finalizó fue «en líneas generales satisfactorio, con un aumento de las operaciones de un 15 por ciento, en comparación al crítico 2009, pero no llegó al nivel de compraventas de los años 2007 y 2008».

«El 2011 puede ser interesante. No obstante sigue faltando crédito hipotecario para adquirir la primera vivienda», reconoció y apuntó que «sólo el 6 por ciento de las operaciones de compra venta se hacen vía crédito».

A su turno, Aspiroz Costa coincidió con Walenten en que los únicos que dan créditos hipotecarios accesibles son los Bancos Ciudad, Provincia, Hipotecario y Nación, pero son pocos los clientes que pueden cumplir con la proporción necesaria entre ingresos y pago de cuotas.

Mario Gómez dijo que el 2010 fue mejor de lo esperado y que en la Capital Federal «la oferta se achicó, la demanda fue mucho más selectiva y se analizó caso por caso».

«El que compra a manera de inversión se asegura que su operación sea rentable. Ese achicamiento de oferta y demanda hizo que los precios de los inmuebles no cayeran», estimó.

Dijo que el aumento de los precios de los terrenos y de los costos de la construcción redujeron la rentabilidad de los desarrolladores, quienes actuaron con cautela.

«Salieron del mercado los desarrolladores amateur porque la rentabilidad no es tan grande», explicó.

Confió que el año 2011 será bueno para el sector inmobiliario porque es un sector procíclico. «Si le va bien a la economía, le va bien al sector inmobiliario. Todo pinta que mejorarán los índices económicos, la cosecha del campo y los exportadores», confió al coincidir con sus colegas.

Comentó que sectores medios con alta capacidad de ahorro pueden llegar a ahorrar mensualmente cerca de 4.000 pesos, o mil dólares, que pueden ser volcados en un emprendimiento inmobiliario.

«Los desarrolladores arman ofertas desde esa base. Cobran un pago inicial de 30 o 40 por ciento y el resto son cuotas de 1.000 dólares» para construir inmuebles, sostuvo.

Respecto de los alquileres dijo que el crecimiento de la oferta de inmuebles con ese destino hizo que los alquileres no «suban tanto» y estimó que originan una renta anual de 5 por ciento a los propietarios.

fuente: telam.com.ar

Inmobiliarias dicen que tasas de créditos hipotecarios son «imposibles de afrontar» para el asalariado


13 de enero de 2011 19:30

El Gobierno debería resolver la relación del país con los mercados internacionales de crédito para bajar las tasas y mejorar los intereses en el sector inmobiliario, dado que los actuales son «imposibles de afrontar» para el asalariado.

Así lo aseguró hoy el titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, quien se quejó por la escasez de «créditos accesibles» para los inmuebles.

El empresario sostuvo, además, que la ampliación del cupo de créditos que hacen algunas entidades «no soluciona en nada» el déficit habitacional que sufren los ciudadanos.

«Se trata de la ampliación de líneas de crédito, pero acá hay que aumentar sobremanera el financiamiento y sobre todo bajar las tasas de interés, porque las actuales son realmente inaccesibles», se quejó.

Según estimaciones de la Cámara Inmobiliaria, el déficit habitacional alcanza las 2,5 millones de viviendas en la Argentina, del cual el 40 por ciento (1 millón de casas) estaría entre Capital Federal y la Provincia de Buenos Aires.

Walenten aseguró que una tasa fija inicial del 15 por ciento y luego variable con reajustes al alza, «es imposible de afrontar por parte de los asalariados, quienes se quedan sin acceso a la vivienda por los intereses».

Señaló el empresario que una tasa accesible debería estar en el 8 ó 9 por ciento fijo inicial, similar a las existentes durante los 90, cuando el 35 por ciento de las operaciones de compra se realizaban por medio de créditos hipotecarios.

«Para nada hago una defensa de la convertibilidad, pero entonces el 35 por ciento del mercado compraba una casa gracias a un crédito, y ahora sólo el 6 por ciento de las operaciones se realizan por esa vía», sostuvo Walenten.

Ante esa situación, el titular de esa Cámara aseguró que «el Gobierno debería resolver su situación con los mercados de créditos internacionales» para salir del default y acceder a financiamiento con tasas inferiores al 10 por ciento.

El país se encuentra en plenas negociaciones con el Club de París, conjunto de países acreedores con los que la Argentina conserva su única deuda impaga, y se anunciaría un acuerdo de normalización del pasivo en marzo.

Por otra parte, Walenten dijo que las proyecciones para el mercado inmobiliario en general para este año «son interesantes», porque el sector se ha venido consolidando en 2010 luego del «sacudón» por la crisis mundial de 2009 y aún se encuentra lejos de los niveles de actividad de 2007 y 2008.

fuente: terra.com.ar

Capital federal: Crecen 35% las escrituras por la venta de inmuebles chicos


Crecen 35% las escrituras por la venta de inmuebles chicos

10/07/10

PorNatalia Muscatelli

Las escasas opciones de inversión, la quietud del dólar y la inflación están derramando –indirectamente– beneficios sobre la actividad inmobiliaria. Por eso, aún con una suba interanual de los precios de las propiedades del 10%, las transacciones de inmuebles fueron cobrando dinamismo en los últimos meses. En la Capital Federal, la cantidad de escrituras creció un 34,6% respecto del mismo período del 2009 . Y si se tiene en cuenta todo el país, la actividad se habría incrementado en un 20%, según estiman los empresarios del sector.

El hecho se enmarca además en la reactivación de otros bienes durables como los electrodomésticos de alta gama o los automóviles. Más buscados por la gente en la expectativa de preservar el ahorro de la inflación. No obstante, la cantidad de operaciones de compra venta de inmuebles todavía está muy p or debajo de los registros de la pre crisis del año pasado.

Con todo, en mayo, hubo un 7,5% más de operaciones en la órbita porteña respecto del mes anterior: 5.165 escrituras, lo que implica un 41% más que en mayo del año pasado, según los datos informados por el Colegio de Escribanos de la Capital Federal.

Esto ocurrió en un contexto en el que -en el último año- el tipo de cambio se apreció apenas 4,7%, el salario medio subió menos del 20% y el costo de la vivienda por metro cuadrado subió el 15,5%, según las estadísticas oficiales.

En el mes de mayo, la mayor cantidad de operaciones (el 56%) se concentró en el segmento de unidades de dos o tres ambientes chicos, de hasta U$S 45.000 ubicados en barrios alejados de las zonas más cotizadas de la ciudad. En cambio, la menor porción de operaciones provinieron del segmento “top” con valores superiores a los 230 mil dolares.

A pesar del mayor optimismo entre las inmobiliarias, la situación de los desarrolladores que tienen a cargo las nuevas obras, es más cauta. Hay menos proyectos que se están iniciando, dado el aumento en el costo de la Construcción y la consiguiente pérdida de la rentabilidad entre los inversores del sector.

“Las expectativas se mantienen estables”, consignó la última encuesta cualitativa que hizo la Cámara de Desarrolladores Urbanos entre sus asociados.

Entre los problemas que pueden hacer caer su actividad, los empresarios apuntan a la ausencia de obra publica, la inestabilidad de los precios y la falta de crédito, especialmente para la clase media.

fuente: clarin.com

El mercado inmobiliario porteño experimentó un notable repunte


El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de actos escriturales arrojó para noviembre pasado un incremento de 15,2% en comparación con octubre, y 17,4% respecto de un año antes. Se hicieron 6.045 compraventa por $2.439,8 millones

Dichos valores representaron del 28,9% en el valor medio en moneda nacional y 23,8% en el equivalente en dólares, en comparación con noviembre de 2009. 

El fenómeno se torna más relevante en el cotejo en valores corregidos por estacionalidad, habida cuenta de que si bien históricamente noviembre suele ser más activo que el mes precedente, en este caso el indicador desestacionalizado experimentó un crecimiento de 24,1%, que superó en casi seis puntos porcentuales al impulso que exhibió un año antes y duplicó el ritmo de aumento que anotó en el muy expansivo noviembre de 2007, informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Destaca el trabajo que «después de 118 meses se alcanza un valor medio de las transacciones equivalente en dólares superior a la marca de los u$s100.000 y quedó a sólo 119 dólares del récord de u$s101.843 registrado en enero de 2001″.

No obstante semejante reanimación del mercado inmobiliario de la Ciudad, que posibilitó que los valores de noviembre se ubicaran en lo más alto del año, todavía no llegó a alcanzar el pico del último trimestre de 2007, cuando superó ampliamente las 6.800 escrituras por mes.

Mayor interés por las franjas superiores
Otro fenómeno distintivo de noviembre que trajo el informe de los notarios de la Ciudad fue que «el aumento del valor medio de las transacciones se sustentó particularmente en la creciente participación que adquirieron las escrituras de los segmentos más altos más altos del mercado».

A diferencia del 2009, donde prácticamente las operaciones se concentraban casi por partes iguales con poco más de 30% cada uno en los primeros tres de los cuatro segmentos en que abre la estadística el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y sólo 4% el extremo superior de más de $900.000 por transacción, en noviembre último casi 45% de las escrituras se hicieron en la tercera franja más alta del mercado, comprendida entre 250 mil y 900 mil pesos, la cual se expandió 59% en cantidad y alcanzó, estimativamente, una representatividad superior a 64% en el monto total de las transacciones.

Los datos muestran que la fracción de mayor precio y más prestaciones alcanzó una proporción del 6,2% en el total de los actos y de 15,3% en los montos totales involucrados.

Ese comportamiento se visualiza también en el desempeño acumulado de los primeros once meses, en línea con lo evidenciado en la mayor parte de los sectores de actividad de la economía, en particular en el segmento de bienes durables.

Las escrituras de compraventa de viviendas en la Ciudad sumaron entre enero y noviembre 55.240, registrando un incremento de 23%, tras la severa baja de 29,1% ocurrida en similar período de 2009. Sin embargo, la recuperación del mercado todavía se mantiene alejada de los altos registros del cuatrienio 2005 a 2008, y más aún respecto del récord anotado en 1998.

Por el contrario, medidas en valor, las transacciones siguen anotando máximos históricos en pesos, al ascender en once meses a $20.364 millones, y aumentar 50,5% respecto de igual período de 2009, que permitió superar con creces el efecto de la contracción previa en 11,1% interanual, mientras que en valor equivalente en dólares se elevaron 18,7% interanual, al sumar u$s5.213 millones, con un promedio por operación de 94.332 dólares.

fuente: infobae.com

¿Qué debe hacer usted si contrata un paquete turístico y no cumplen con lo pactado?


Cuando las vacaciones no son las esperadas y ni el alojamiento, excursiones o el transporte se ajustan a lo acordado con la agencia de viajes, inmobiliaria o aerolínea, entre otros, es necesario buscar a los responsables y reclamar. Expertos explican por qué monto, ante quién y de qué forma hacerlo

¿Qué debe hacer usted si contrata un paquete turístico y no cumplen con lo pactado?
Alberto contrató un paquete turístico para vacacionar en Brasil. Tenía pensado tomarse el avión bien temprano para comenzar a disfrutar de las playas de Copacabana poco antes del mediodía.
Sin embargo, sus planes no salieron tal como los había planeado. Al llegar a Ezeiza, no le dejaron abordar la aeronave porque había sobreventa de pasajes. Al protestar ante la aerolínea, le ofrecieron viajar tomando el servicio nocturno. Así, luego de 12 horas de espera, pudo subir al avión y arribó al aeropuerto de Río de Janeiro a las 23.

Cansado, llegó al hotel -que había elegido por fotos, a través de Internet y que contrató por medio de una agencia de turismo– poco antes de la medianoche.

Realizó el check-in, lo condujeron a su habitación y, no muy conforme con lo que encontró al abrirse la puerta pensó que mejor iba a ser «bajar la persiana» e irse a dormir: «mañana será otro día».

Al día siguiente, se levantó con dolor de espalda, el colchón era incómodo, pero con ánimo de arrancar sus vacaciones tomó el clásico desayuno brasileño que lo dejó conforme. Sin embargo, a la hora de hacer su primera excursión, le informaron que había sido cancelada por mal tiempo y que sería reprogramada para «otro día o destino», lo cual distaba mucho de sus planes iniciales.

Así las cosas, y luego de encontrarse con otros inconvenientes, decidió hacer un reclamo y se preguntó: ¿a quién recurro? ¿me tienen que reintegrar parte del dinero? ¿de quién es la responsabilidad por los incumplimientos, de la agencia de viajes, de la aerolínea por las demoras de los vuelos, del hotel que no le ofreció el confort que buscaba?

Todos estos interrogantes se los plantean muchos argentinos que están planificando sus vacaciones para la próxima quincena de enero, y de ahi en adelante, y también quienes volvieron decepcionados porque no recibieron lo que habían contratado.

Entonces, ¿cuáles son las claves para pasar unas felices vacaciones y no volver más estresado que antes de irse? iProfesional.com buscó la respuesta entre diversos expertos en la defensa de los derechos del consumidor.

Reclamos y resarcimientos en caso de incumplimiento
«Las violaciones más usuales a los derechos de los usuarios de servicios turísticos pueden originarse como consecuencia del incumplimiento de los proveedores de bienes y servicios«, explicó Flavio Ismael Lowenrosen, director del Suplemento de Derecho del Consumidor y Regulación de los Servicios Públicos de elDial.com.

En tanto, la especialista Andrea Mac Donald, afirmó que «la Ley 18.829 contiene la reglamentación en el ejercicio profesional de las agencias de viajes dando escasa referencia a la protección del usuario. Tampoco la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor (LDC) prescribe, en materia de prestación del servicio de turismo o contrato de turismo, aunque no puede dudarse sobre la aplicación general de la materia, en especial, cuando uno de los sujetos de la relación jurídica es el consumidor».

Es decir, algunas de las pautas previstas en esta última norma son aplicables a los contratos de turismo cuando surgen incumplimientos de la oferta, en cuyos casos, el consumidor cuenta con la facultad de rescindir el contrato con la restitución de lo abonado o bien, de beneficiarse con una reducción en el precio pagado, en los casos de falta de conformidad respecto del producto adquirido.

Además, es posible reclamar los daños y perjuicios ocasionados por los incumplimientos y, de acuerdo a su gravedad, se podría pedir la reparación por el daño moral sufrido por «la pérdida del disfrute, más el sacrificio económico efectuado y la tensión que una persona pasa al no ver colmadas sus expectativas», agregó Lowenrosen.

La mencionada ley estipula que los proveedores están obligados a suministrar en forma cierta, clara y detallada todas las características esenciales del servicio que proveen, y las condiciones de su comercialización.

Es decir, dicha información debe ser clara para que se permita su comprensión por cualquier persona. Así, la oferta que lleven a cabo las empresas de transporte o de turismo, por citar algunas, deben contener la fecha precisa de comienzo y de finalización de la misma, así como también sus modalidades, condiciones o limitaciones.

Es importante destacar que, para que dicha oferta deje de ser válida debe revocarse por medios similares a los empleados para hacerla conocer.

Esto significa, de acuerdo con los expertos, que «su no efectivización será considerada como una restricción injustificada de la venta, por lo que será pasible de sanciones».

Y si la oferta de bienes o servicios se realizara mediante el sistema de compras telefónicas, por catálogos o por correos, publicados por cualquier medio de comunicación, resulta obligatorio que figure el nombre, domicilio y número de CUIT del oferente.

El damnificado le puede reclamar por los incumplimientos o los daños sufridos a toda la cadena de los proveedores del servicio (por ejemplo, agencia de viajes y el hotel -si hubo deficiencias en la habitación- o aerolínea o micros -si los inconvenientes se sufrieron durante el viaje-).

Casos comunes de reclamo y recomendaciones
Hay distintas situaciones en las que el usuario puede reclamar por un incumplimiento. Por ejemplo, en materia de transporte, cuando los aviones o micros salen con retraso o no se los puede abordar porque las plazas están sobrevendidas.

O también cuando el hotel promete servicios que no presta como Internet, lavado de ropa sin cargo o aire acondicionado, entre otros casos.

«Es importante que el usuario sepa, efectivamente, cuál es el alcance de la información y la publicidad que les brindan los proveedores al momento de ofertar, de modo general o individual el servicio», agregó Lowenrosen.

Por ese motivo, el especialista recomendó «guardar las publicidades, que constan en los periódicos, revistas o folletos, donde se publicita un determinado servicio turístico». Esto resulta útil, ante la necesidad de formular una queja, justamente porque allí deberían constar: las cualidades del servicio, su precio y el plazo de vigencia. «Esos documentos son parte del contrato», aclaró.

Además, señaló que es conveniente «observar con atención los precios ofrecidos de viajes aéreos y de paquetes turísticos, ya que usualmente no incluyen impuestos, lo que se consiga en muy pequeños caracteres al costado del aviso o en su parte inferior».

También exhortó a los consumidores a leer con atención el voucher o el contrato que le entrega el proveedor -sea de paquete turístico o de transporte- para determinar si se ajusta a lo ofertado y publicitado.

En ese sentido, indicó que el reclamo será procedente cuando el hotel ofrezca servicios sin cargo que en realidad están tarifados, o cuando se acuerda hospedar al pasajero en una habitación de determinadas características, que difieren de lo que efectivamente se le dió al cliente.

En materia de adquisición de paquetes turísticos, se podrá reclamar cuando la agencia de viaje no brinde las excursiones prometidas o si éstas fueran gratuitas y finalmente son cobradas.

En el caso de que el usuario pretenda alquilar un departamento o casaquinta para pasar sus vacaciones, -si es posible- debe leer atentamente el contrato y solicitar que se establezca en el mismo el precio, el plazo acordado y que se describan los servicios que fehacientemente tiene el inmueble.

Al llegar, tiene que corroborar que se encuentren los bienes detallados en el acuerdo y verificar si los servicios, como luz y agua, funcionan con normalidad.

Si el inmueble cuenta con una pileta, Lowenrosen indicó que el usuario debe controlar el funcionamiento de su motor y filtro, y el suministro de agua para llenarla.

Si bien sería recomendable conocer el inmueble previamente, el expertó destacó que, por las distancias, esto es casi imposible, por lo que «hay que solicitar fotos y agregarlas al documento contractual».

Si se alquila por inmobiliaria, se debe pedir el poder que le extendió el dueño autorizando a la firma a alquilar el inmueble.

Además, se debe guardar el folleto o aviso (inclusive los de Internet) por el cual se difundió el alquiler.

En estos casos, juega un papel fundamental la pericia y los cuidados que tome el potencial locatario, ya que debe solicitar algún documento que acredite que está negociando con alguien que tiene un poder sobre el inmueble y puede decidir por él.

Por este motivo, hay que tener especial atención con las propiedades que se ofrecen a través de la web.

En caso de haber elegido un hotel, debe verificarse la habitación antes de firmar el chek-in o ingreso y observar si cuenta con las instalaciones y servicios prometidos.

Luego se debe controlar cuàl es la hora de entrada y salida, y «tener en claro que el plazo máximo de permanencia diaria no podrá ser menor a 24 horas, ya que es una estadía diaria», explicó el especialista.

Por ejemplo, si el ingreso comienza a las 10 de la mañana de un día, el egreso o check-out debería finalizar al mismo horario de la jornada siguiente.

Antes de ingresar, hay que consultar -en caso que el hotel incluya alimentación- los menúes y si se debe pagar los adicionales por consumo.

En el caso del transporte, debe estar detallado el costo del pasaje, la empresa responsable y su domicilio legal, la fecha y hora de viaje de partida y de arribo, el equipaje máximo permitido en cantidad de maletas y de kilos sin cargo y el valor por exceso de peso del mismo.

Los responsables para cada reclamo
Los expertos indicaron que, si se retrasara la partida del avión o micro, la empresa debe prestar un servicio de alimentación especial al viajero.

En tanto, agregaron que si se extendiera la postergación del viaje, el transportista tiene la obligación de llevar al pasajero a un hospedaje y, además, deberá hacerse cargo de los gastos.

Por otro lado, la agencia de viajes es la que debe prestar asistencia médica en caso de lesión del pasajero, en el marco de las excursiones.

En caso de que una persona tengo un problema con la valija no debe dejar el aeropuerto o la terminal de ómnibus sin asentar la pérdida o rotura del equipaje.

Para ello deberá presentar el pasaje, el ticket de equipaje, un documento que acredite la identidad y luego deberá completar un formulario y se le entregará una copia del mismo.

Cuando el equipaje llega con retraso, la línea aérea se lo entrega a domicilio. En caso de encontrarse fuera de la ciudad de residencia, se le deberá proveer lo básico y necesario para su estadía, hasta que aparezca la valija.

Algunas empresas aéreas otorgan un monto fijo y otras extienden una autorización para gastos con reembolso.

En el caso de los viajes en micro, no se contempla ese «kit de urgencia», pero la empresa sí debe responder por el daño o pérdida de equipaje, que deberá ser reclamado dentro de las 24 horas de concluido el trayecto.

El hotel es responsable por los bienes del turista resguardados en el mismo.

En materia de daños y perjuicios relacionados con los contratos de viaje, sólo serán indemnizables las consecuencias inmediatas y necesarias de cumplimiento de la obligación, en tanto éste sea encuadrado en un incumplimiento contractual culposo.

«En diversas resoluciones, los jueces dieron lugar a los reclamos efectuados por el usuario que celebró contratos de viaje o turismo», remarcó Mac Donald.

Por lo general, el turista resulta ser un consumidor débil y desprotegido debido a dos notas que lo caracterizan:

  1. Es desplazado y está fuera del entorno que conoce y domina cotidianamente.
  2. Incluye un elemento de extranjería y aún de exotismo que lo añade a trabas nuevas a las inherentes a la condición de «desplazado» del turista: documentación especial, barreras idiomáticas, mayor riesgo de enfermar.

«El turista cuenta con una escasa protección de su tutela en materia de derechos, el cual ocupa una posición inferior frente al oferente del producto, por lo que son necesarias políticas más protectoras hacia aquel», concluyó la especialista.

fuente: infobae.com

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