Con la misión de hacer realidad una de sus promesas de campaña, Mauricio Macri y equipo pusieron en marcha el plan de créditos hipotecarios orientado a la clase media.
Tal como adelantó iProfesional hace dos meses, (Vea la nota: El plan de hipotecarios de Macri y el modelo «a la chilena»: es posible en la Argentina bajar la cuota 70%?«, el Banco Centralpublicó este jueves la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos hipotecarios.
Según el BCRA, la iniciativa apunta a «cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas» y a «fomentar el desarrollo con equidad social, uno de los mandatos de la Carta Orgánica».
Es decir, se intenta modificar el contexto actual en el que, por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires, una de cada tres familias se ve obligada a alquilar.
¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional?. Básicamente que este instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflación del orden de 5% anual, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado.
– A diferencia de un préstamo bajo el tradicional sistema francés de cuotas fijas, en elsistema propuesto dichas cuotas son variables.
– Sin embargo, durante casi todo el plazo de pago, serán más bajas tanto nominalmentecomo en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo).
Al beneficio anterior (tasas más bajas) se le suma otro que tiene que ver con la coberturaque tendrán los particulares.
Concretamente, si la evolución de las UVI hace que la cuota se incremente por encima del10% respecto de lo que habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), entonces el banco tiene que darle al cliente la opción de prolongar el plazo.
En el arranque, los créditos se otorgarán a plazos de 15 o 20 años y a un interés real que se moverá entre el 4% y el 7%
«Las UVIs constituyen una opción de ahorro protegida de la inflación, similar al de la compra de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo, a través de depósitos por plazos mínimos de 180 días«, afirman desde el BCRA.
La iniciativa apunta a reducir sustancialmente el ingreso medio que hoy día se exige para calificar en un crédito. En este sentido, desde la entidad hacen referencia a un 60% menos.
El nuevo sistema apunta a replicar el modelo chileno, que ya dio muestras de ser exitoso.
En el caso argentino, los instrumentos bajo esta flamante modalidad estarán denominados enUnidades de Vivienda (UVIs).
En este sentido:
– El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costopromedio de construcción de un metro cuadrado testigo.
– ¿Cómo se determinará? En base a cifras de edificación de inmuebles de diversos tipos endiferentes ciudades (Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral) ponderadaspor población de cada lugar.
– En el arranque, el metro cuadrado testigo se ubica en $14.053
– De este modo,el valor inicial de la UVI será de precisamente de $14,053 (milésima parte)
– Este valor de UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.
«El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costode construcción pero sufre menor volatilidad», apuntaron desde el BCRA.
«De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadradotestigo en cualquier momento futuro«, completaron desde la entidad.
El valor diario de la UVI se informará en la página web del Banco Central.
Beneficios para el ahorrista
Según el BCRA, los beneficios para los argentinos de este instrumento de ahorro serán varios
Uno de ellos es que brindará «una protección de la inflación, similar al ahorro ‘en ladrillos’pero que será accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo».
La nueva modalidad consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días. Podrá haber (depósitos) precancelables de plazos más largos, luego de haber transcurrido ese lapso.
Para el Banco Central, la habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de«multiplicar el acceso a los créditos hipotecarios, hoy reducidos a alrededor de una centésima del PIB».
«Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa oscilará en torno al 5%», especificaron.
Y añadieron desde el BCRA: «Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía».
Para entender el cambio, se puede comparar cómo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad respecto a un préstamo estándar a tasa fija disponible en la actualidad en el mercado. En ambos casos, a 15 años de plazo (ver gráfico).
Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general deprecios.
De esta manera, el pago mensual del crédito en pesos crece nominalmente a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante. Es decir, medido en UVIs.
«Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente másaccesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio», consignaron desde el BCRA.
Y añadieron: «En un crédito tradicional de cuotas fijas, las iníciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de los pagos posteriores».
Especificaron que el sistema actual «funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo».
Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es «mucho más accesible».
Esto, porque la tasa de interés de los créditos actuales tiene implícita una inflación altadurante todo el período.
La diferencia es que el BCRA «está abocado a que el índice inflacionario baje fuertemente en los próximos años». Según Alfonso Prat Gay, decrecerá del 25% (primer período de 12 meses) al 14,5% (el segundo) 10% (el tercero) y 5% (el cuarto).
Según la entidad monetaria, al reducir el monto de las cuotas se expande «drásticamente» el acceso al crédito hipotecario.
Según el Central, para acceder a un crédito de $300.000 (cerca de u$s20.000), la cuota inicial será de apenas $2.417, mientras que los ingresos mínimosrequeridos, de $8.056 (contra $6.175 y $20.583 de un hipotecario tradicional).
En otro ejemplo, para un millón de pesos (u$s 68.000), la pago mensual de arranque con la metodología propuesta será de $8.056 y el nivel de entrada «piso», de $26.855 (contra $20.583 y $68.609 respectivamente).
El siguiente cuadro presenta el comparativo entre la cuota inicial y el ingreso mensualmínimo requerido entre el sistema propuesto (UVI) y el vigente en el mercado:
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos el Banco Ciudad, Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.
«El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos».
Los bancos, en tanto, buscarán que los ahorristas que recurren tradicionalmente a los plazos fijos se vuelquen a depósitos que ajusten por UVI.
Esto es así porque -además de contribuir a financiar este nuevo mecanismo impulsado por el Gobierno- podrán obtener una tasa de interés real que los resguarde de la inflación.
Más allá que el foco inicial está puesto en el acceso a las viviendas, los créditos en UVI podrán luego extenderse a cualquier otro tipo de financiamiento tales como prendarios (para autos), personales, o créditos a empresas, siempre a partir de períodos no menores a un año.
Problemas de vivienda
En la actualidad, el 32% de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires debe alquilar vivienda.
Si se considera el total país, según el presidente del Frente Nacional de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, «unas cinco millones de personas hoy en día se ven obligadas a rentar un inmueble».
La mayor cantidad de personas que se volcó a alquilar un hogar es producto, entre otros factores, de las sucesivas devaluaciones que encarecieron las propiedades en moneda local.
Según el sitio especializado Reporte Inmobiliario, «para un asalariado que gana un sueldo promedio, la compra de una vivienda resulta hoy más complicada que hace 14 años, es decir, antes de la crisis de la convertibilidad».
La cantidad de sueldos acumulados para su adquisición (parámetro que suele usarse como referencia) no ha parado de crecer.
A modo de ejemplo, en Palermo y en Recoleta rondan los 9 años, frente a los 4 (años) de 2001. Esta tónica se repite para los distintos barrios como Caballito, Almagro o Flores.
Cabe recordar que el Presidente Mauricio Macri prometió en su campaña que bajo su gestión se otorgarán un millón de créditos de este tipo.
Cómo es en Chile el UF
El titular del Banco Central, Federico Sturzenegger, afirmó en varias ocasiones su objetivo de reactivar los créditos hipotecarios, y que su plan consistía en imitar el modelo chileno, en el que las cuotas se van ajustando a partir de la inflación y los salarios.
En ese país se utiliza como parámetro la «Unidad de Fomento» (UF). Entre sus particularidades se destacan:
• Es una unidad de cuenta (o moneda teórica).
• Se ajusta según la evolución de los precios.
• Aunque no exista físicamente, se usa en préstamos hipotecarios.
• Los valores se pagan o cobran en pesos, según la cotización UF del día.
• Se lanzó cuando la inflación era tan alta como la de la Argentina.
Carlos Montoya Ramos, de Inversor Global, afirma que las instituciones financian entre 75% y el 90% del valor tasado de una vivienda.
Para quienes ya tienen una y desean pasar a otra, el escenario hasta suele ser más prometedor, ya que si cumplen quedan posicionados en una situación muy ventajosa al momento de negociar un préstamo.
A partir de este mecanismo, el país trasandino logró construir un sistema financiero que ya es seis veces más grande que el argentino. Y, en el caso de los hipotecarios es, en términos del PBI, una vez y media.
Inmobiliarias Mar del Plata 