ARGENTINA- Una transacción inmobiliaria está alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) –si el que vende es persona física no habitualista- o por el Impuesto a las Ganancias y por el Impuesto de Sellos.
Impuesto a las ganancias
El régimen fiscal (y por lo tanto los montos por pagar en concepto de impuestos) es distinto si se trata de personas físicas o de personas jurídicas.
Las personas físicas tributan por la teoría de la fuente. Esto significa que la persona física que obtiene esas ganancias debe ser “habitualista”, es decir, los rendimientos que se obtengan deberán cumplir con tres características: periodicidad (es decir, la habitualidad que tiene un sujeto para generar la renta convierte a ésta en periódica), permanencia (que no se extinga la fuente una vez generada la renta) y habilitación de la fuente generadora (la existencia de una actividad productora que habilite o explote la fuente). Si la persona física no es habitualista abona ITI.
Las personas jurídicas, tributan por la teoría del balance. Esto implica que están alcanzados por el impuesto los rendimientos, las rentas y los beneficios obtenidos por las sociedades.
Una vez calculada la ganancia, como diferencia entre el precio de venta y los costos computables, hay que aplicar las alícuotas correspondientes a efectos de calcular el monto por pagar. En la aplicación de las alícuotas, también es diferente el tratamiento en el caso de que se trate de personas físicas o jurídicas.
En el caso de las personas físicas que sean habitualistas, se aplicará una escala creciente en función de sus ganancias anuales. En el caso de que se trate de sociedades, pagarán siempre la alícuota del 35%, que es, a su vez, el tope para las personas físicas que mayores ganancias anuales obtienen.
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)
Como hemos dicho al principio, en el caso de que las personas físicas no sean habitualistas, no se encontrarán alcanzados por el impuesto a las ganancias. Por lo tanto, si estas personas realizan transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país, se encontrarán alcanzados por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Este impuesto tiene una alícuota uniforme del 1,5% y se calcula sobre el valor de transferencia de dicho inmueble. Corresponde al escribano retener el 100% del impuesto. Si el escribano no puede retener por no disponer de las sumar por retener, la persona física debe ingresar en concepto de auto-retención el importe del impuesto.
Régimen de venta y reemplazo
Ante la venta de un inmueble, se podrá optar por abonar el impuesto, o en caso de venta de única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, solicitar el certificado de no retención
Para obtener y renovar el “certificado de no retención”, los titulares del inmueble a transferir deberán comunicar a la AFIP, con carácter de declaración jurada, el ejercicio de la opción, cuando se trate de:
1. Inmuebles cuyo precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000.
2. Inmuebles cuyos únicos titulares sean uno o ambos componentes de una sociedad conyugal, pertenezcan a la misma y el precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000.
Será condición necesaria para efectuar la solicitud por esta modalidad que ninguno de los cónyuges se encuentre inscripto en el impuesto sobre los bienes personales.
De corresponder, el “certificado de no retención” se emitirá a nombre de los cónyuges lo cual no exime a cada uno de ellos del cumplimiento efectivo de la adquisición del inmueble de reemplazo -aun cuando se hubiera realizado con anterioridad a la venta- y su afectación al referido destino, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de 1 año.
Impuesto de sellos
La formalización de escritura de compraventa de inmuebles por el que se transfiere dominio de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, está alcanzado por el Impuesto de Sellos, con una alícuota del 3,6%. La base imponible será el monto de la operación, pero si éste fuere inferior al VIR (Valor Inmobiliario de Referencia, es decir la valuación fiscal del inmueble respectivo), deberá considerarse este último.
Están exentos los inmuebles destinado a vivienda que constituye única propiedad en cabeza de los adquirientes, cuyo valor fiscal o valor de operación sea inferior a $ 460.000. De ser mayor queda gravado el excedente.
En el caso de provincia de Buenos Aires, las normas establecen que estarán sujetos al impuesto los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso, formalizados en el territorio de la provincia. Las alícuotas vigentes son las siguientes:
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– Transferencia de dominio de inmueble: 3,6%.
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– Transferencia de dominio de inmueble destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente:
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– Valuación fiscal desde $ 105.000 a $ 158.000: 2%;
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– Valuación fiscal inferior a $ 105.000: exento
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Además, dentro de los gastos de escribanía hay cargas impositivas. Hay que solicitarle al escribano (que si no es primer escritura, lo designa el comprador) una factura proforma.
A título informativo, proporcionamos un ejemplo de gastos de escribanía suponiendo una operación en Ciudad de Buenos Aires, con el inmueble que se escritura en $ 1.000.000, que no es vivienda única y permanente y que el impuesto de sellos se comparte por igual entre vendedor y comprador (1,8% cada uno).
Fuente: Elinmobiliario.com
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