RESEÑA. El vigor de las fianzas de personas físicas domiciliadas en la Prov. de Bs. As. con única vivienda y de ocupación permanente, ha quedado supeditado en cuanto a estas fincas, a la renuncia del fiador y su conviviente al beneficio universal (bonaerense) de inembagabilidad e inejecutabilidad sobre ese inmueble, hecho que ante diversas interpretaciones jurisprudenciales posibles y, dada la falta de reglamentación, puede tornar ilusorias las posibilidades de algunos locadores de resarcir sus acreencias por deudas locativas garantizadas con esos bienes de los individuos amparados. Hay varios e intrincados requisitos por cumplir para tornar eficaces estas fianzas. Aquí nuestros autores desarrollan el tema y tratan de aclarar los segmentos confusos de la nueva ley y fieles a su practicidad, ofrecen también un modelo de renuncia al beneficio.
RECIENTE SANCIÓN
Fue recientemente sancionada (29/11/2012) por el Senado de la Provincia de Buenos Aires y promulgada por el Ejecutivo por Dec. 1622/12 del 28/12/2012 y publicada el 8/1/2013 (BOPBA 26.984- Suplemento), la ley que declara «inembargables e inejecutables» los inmuebles destinados a «vivienda permanente» (continuidad), pertenecientes a personas físicas que carezcan de otros.
ÁMBITO DE APLICACIÓN
Esta nueva norma afectará sólo a las fincas (propiedades inmueble) ubicadas en la Provincia de Buenos Aires, aunque abarcará la universalidad de las relaciones jurídicas en cuanto a su garantización por el patrimonio de los obligados que gozaren del beneficio.
INEMBARGABILIDAD E INEJECUTABILIDAD
Ambos institutos (inembargo e inejecución) son aplicables sólo a inmuebles ubicados físicamente en la Provincia de Buenos Aires, aunque por actos jurídicos del titular dominial perfeccionados en cualesquier otros lugares, sea en la república o el extranjero. Contra el inmueble del sujeto amparado serán ineficaces tanto el embargo (medida precautoria), como la ejecución judicial que finalizaría con el remate (subasta) de la finca.
VIVIENDA ÚNICA, ACTIVIDAD ECONÓMICA Y PROPORCIONALIDAD
Implica el requerirse que sea «vivienda única», exigir al propietario titular del beneficio o su familia que deban habitar el bien y pernoctar allí cotidianamente (vivir allí). Lógicamente no envolverá para el beneficiario cambiar su rutina de vida, ni privarse de viajes, vacaciones o veraneos, tampoco impediría que el titular y/o sus convivientes desarrollen en la finca algunas actividades productivas o artesanales, sin que desvirtúen el destino principal de vivienda. Por otra parte se exige que el inmueble guarde una relativa y «razonable proporción» entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, requisito que excluye a grupos familiares reducidos u ocupantes únicos que habiten fincas de tamaños mayores o que sean lujosas o suntuarias, ya que en estos casos el privilegio no se tipificaría, aunque aún no está reglamentado quién será el calificador por parte de la autoridad pública.
DIFERENCIA CON EL «BIEN DE FAMILIA». PROYECTO CIVIL Y COMERCIAL
A diferencia del instituto del «bien de familia» (ley nacional 14.394), que es de alcance nacional, pero requiere de gestiones y trámites para su afectación, este beneficio de inembargabilidad es ahora automático (desde que se promulgó esta ley), por tanto los beneficiarios no deberán cumplir trámite alguno para lograr gozar sus beneficios. Destacamos que para el régimen de «bien de familia» no hay actualmente limitaciones en cuanto a la valuación, suntuosidad, ocupación o destino de la finca (propiedad inmueble) y sólo se exige singularidad en la afectación (una sola finca), pudiendo tratarse también de una unidad productiva urbana o rural y además ofrece beneficios en cuanto a la sucesión hereditaria, limitando los gastos sucesorios de la finca afectada (art. 3º, ley 14.394).
Como otra forma de la protección de la vivienda familiar en el Proyecto de Código Civil y Comercial, art. 456, se dispone que no puede ser ejecutada por deudas posteriores a celebrado el matrimonio, salvo que hayan sido contraídas por ambos cónyuges juntamente o por uno asintiendo el otro (ver infra «XIII. -«).
PÉRDIDA DEL BENEFICIO
La nueva norma prevé que el beneficio podrá perderse en casos de expresa renuncia de los propietarios o cuando el inmueble incumpla el requisito del destino o no sea «vivienda única y de ocupación permanente», sin que aparentemente sea necesaria una expresa declaración judicial al efecto de exclusión de la gracia. También cuando sea objeto de locación o leasing e inclusive comodato.
FACULTAD DE RENUNCIA
Como la nueva disposición no es de orden público (ley supletoria), retienen la facultad de ser expresamente renunciada los titulares del derecho, acto que quizás sea en muchas oportunidades ejercido por quienes tuvieren necesidad de afianzar para encarar algún emprendimiento. La renuncia sólo podrá plasmarse en documento escrito y con firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto, aunque todavía no están definidos claramente los requisitos y si basta formularla en documento privado con firma cerificada por notario, cuestión que se aclarará cuando esta ley sea reglamentada, pero mientras tanto hasta que esto ocurra y por razones de practicidad y descarte de la burocracia, consideramos que si bien el escribano no es «autoridad pública», es un fedatario hábil para este acto. En caso que el renunciante fuese casado o viviere en concubinato o simplemente conviviere, se requerirá el consentimiento del cónyuge, concubino o conviviente.
Por efecto de la renuncia, los titulares beneficiarios podrían afianzar cualesquier tipo de obligaciones, afectando sus fincas (propiedades inmueble) para garantizar el cumplimiento de sus compromisos jurídicos consensuales.
INOPONIBILIDAD CONTRA ALGUNAS OBLIGACIONES O DEUDAS
Esta garantía o privilegio de inejecutabilidad e inembargabilidad no será absoluta ya que sí caerá ante deudas originadas en obligaciones alimentarias derivadas del parentesco; precio de venta, construcción y mejoras de la propia finca, incluyendo mano de obra y materiales; impuestos, tasas, contribuciones (provinciales o municipales) y expensas de la propiedad horizontal o de condominios, que gravaren directamente la vivienda u obligaciones asumidas con garantía real sobre el propio inmueble que da lugar al beneficio, tales la hipoteca o anticresis.
VIGENCIA E IRRETROACTIVIDAD
Como esta norma no explicita su vigencia retroactiva, carecerá de efectos sobre las obligaciones precontraídas por sus beneficiarios, ya que tales obligaciones serían de fecha anterior a cuando se vigorizó esta norma. Es importante resaltar cuanto dispone el Código Civil al respecto en su art. 1º, inc. 3ro. «A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados por garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias.».
RECAUDOS ADICIONALES ANTE LA AMBIGÜEDAD NORMATIVA
A partir de ahora será difícil poder dilucidar cual persona física titular de fincas tipo vivienda en la provincia bonaerense responderá con ellas ante la falencia del un inquilino. Podrá pensarse en alguien que tenga más de una finca residencial, pero resulta que cuando por cualesquiera causas legales perdiera las demás y quedare con una sola (reuniendo los requisitos), ya estaría automáticamente amparado por esta nueva ley.
Por otra parte no está contemplado un registro de inmuebles inembargables, dada la universalidad provincial de la norma, hecho que agrava la incertidumbre sobre la habilidad de garantización del afianzante.
Hay requisitos que todavía no están suficientemente reglamentados tal como cuál será el parámetro para «guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar» y en principio no causarían efectos algunos las declaraciones que pudieran hacer sobre esos hechos, privadamente aunque documentadas, el fiador o el afianzado.
Será muy difícil poder establecer a la hora de requerir el consentimiento del conviviente co familiar que corresponda, puesto que el beneficiario puede estar casado y estar en concubinato o convivir con una tercera persona.
Ante la especificidad de la renuncia y el alcance de los beneficios o protección que otorga, no vislumbramos eficaz que pueda provocar la inaplicabilidad de la nueva norma el hecho que el fiador haya declarado contractualmente no residir en la Provincia de Buenos Aires o no estar alcanzado por los beneficios de la ley o ser titular de otros inmuebles de vivienda.
Creemos que ante las mínimas dudas sobre alcanzarle el beneficio de la norma en comentario, debería requerírsele al fiador la renuncia a la inembargabilidad de su casa habitación y con el consentimiento del conviviente o familiar que corresponda.
por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
Estudio Abatti & Rocca
http://www.abatti-rocca-abog.com.ar
Copyright de los autores, Enero de 2013
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, miércoles 23 de enero de 2013
TEXTO DE LA LEY 14.432 DE PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA ÚNICA Y DE OCUPACIÓN PERMANENTE.
El Senado y Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires, sancionan con fuerza de: LEY
Artículo 1: La presente ley tiene por objeto la protección de la vivienda única, y de ocupación permanente.
Artículo 2: Todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a
vivienda única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en
caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos de la presente ley.
Artículo 3: A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los
inmuebles tutelados por la presente ley deberán constituir el único inmueble del titular
destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable
proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere.
Artículo 4: Las garantías propiciadas por la presente ley beneficiarán al grupo familiar
del titular de la vivienda, aún en el caso de fallecimiento del mismo, siempre que
habiten la vivienda con carácter permanente.
Se entenderá por grupo familiar al originado en el matrimonio o en las uniones de
hecho, incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos.
Artículo 5: La garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de
deudas originadas en:
a) Obligaciones alimentarias.
b) El precio de venta, construcción y/o mejoras de la vivienda.
c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda.
d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los
efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.
Artículo 6: El inmueble perderá el carácter de inembargable e inejecutable cuando:
a) No estuviere destinado a vivienda única, y de ocupación permanente o no existiere
relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si
existiere.
b) Se hubiere renunciado expresamente, conforme los artículos 2° y 9º de la presente
ley.
Artículo 7: Todas las actuaciones administrativas y judiciales tendientes a lograr la
cancelación de los embargos, gozarán del beneficio de gratuidad y estarán exentas de
impuestos, tasas o derechos.
Artículo 8: Para el caso que la vivienda sea expropiada o recibiera una indemnización,
la misma resultará inembargable.
Artículo 9: La garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda
establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular.
La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública,
previa información veraz y completa sobre el alcance del acto.
En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el
consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma.
Artículo 10: Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Fuente: http://www.sanzyordoqui.com.ar
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