En alquileres por 24 meses, las unidades más requeridas son los departamentos de dos y tres ambientes.

En los contratos de alquiler de viviendas familiares por 24 meses se pacta que, al cumplirse el primer año, el precio del mismo se ajustará en un porcentaje determinado. Eso se debe a que por ley -vigente desde la convertibilidad de Carlos Menem y Domingo Cavallo- no se puede indexar. Entonces las partes pactan un determinado aumento.

Este año fue de entre el 25 y 30 por ciento, según coincidieron las inmobiliarias consultadas por LA CAPITAL.

Algunos martilleros también reconocieron que, por pedido expreso de los propietarios, la revisión del aumento se realiza semestralmente. Esta medida, surgida en el último tiempo, se debe al crecimiento de la inflación. Otros consultados, a pesar del ascenso innegable de los precios, recomendaron cuidar la calidad del inquilino para que no crezcan los índices de morosidad.

«El 90 por ciento de los alquileres tienen un ajuste de entre el 20 y 30 por ciento, aunque en general se llega al promedio del 25 por ciento anual», detalló Diego Del Valle, de Del Valle Estudio Inmobiliario, que trabaja en todo el ejido urbano marplatense.

Claro que, en los últimos tiempos, algunos propietarios «piden hacer el ajuste semestral, de entre el 12 y 13 por ciento. Pero pasa más con propietarios que viven en Buenos Aires», explicó el martillero cuya oficina está ubicada en la zona de Chauvin.

Y aclaró que «desde hace más de 20 años, en Mar del Plata las expensas corren por cuenta del propietario».

En su caso, Del Valle reconoció que «recomiendo que se cuide al inquilino, a la calidad del mismo, ya que la mayoría son asalariados cuyos sueldos no crecieron el 30 por ciento. Hay que acomodar los precios a los salarios de la gente».

Entre sus clientes, las unidades más requeridas son «los departamento de uno y dos ambientes», cuyos alquileres mensuales «parten desde los 2 mil pesos», mientras que los chalets desde dos habitaciones tienen un piso de «de entre 4 mil y 5 mil pesos mensuales». Claro que «todos los precios varían de acuerdo al estado de las unidades y a la ubicación de las mismas».

Cambios

«Las renovaciones en los alquileres de viviendas por 24 meses se están pautando entre el 25 y 30 por ciento anual, aunque algunos propietarios piden un ajuste semestral», determinó Gastón Martínez Arrechea, de Martínez Arrechea Propiedades con sucursales en el centro, en la zona de Güemes y en Playa Grande.

De acuerdo a su experiencia, los departamentos en alquiler más requeridos son «los de dos ambientes con cochera, aunque varía de acuerdo a la zona geográfica, ya que en el centro hay muchos que no tienen cochera».

En el área de Varese, Playa Chica, Playa Grande y Alem, un dos ambientes con cochera cotiza «desde 3.500 pesos mensuales», en tanto que en el centro se puede conseguir «desde 2.500 pesos». En tanto las casas, en los barrios San Carlos, Los Troncos y Playa Grande, están bastante requeridas aunque «los precios son muy variables», añadió.

Las unidades en alquiler en la ciudad crecieron en los últimos años, ya que muchos de los departamentos que los propietarios tenían como inversión, ante el amesetamiento del mercado inmobiliario optaron por rentarlos por 24 meses. Desde el Colegio de Martilleros local no pudieron precisar la cantidad exacta de inmuebles en alquiler debido a que no existe un registro de inquilinos (ver recuadro).

El índice de ajuste en los alquileres es uniforme en toda la ciudad. «Las renovaciones de los alquileres se hacen con un aumento de entre el 25 y 30 por ciento», ratificó Nelsa González, de González Propiedades, cuya cartera de clientes se centra en el norte de la ciudad.

Al trabajar en barrios como Constitución, Los Pinares, La Perla, Parque Luro y Caisamar, entre otros, no cuentan «con muchos departamentos en alquiler» aunque sí casas de dos habitaciones cuyo piso de alquiler mensual es de «3500 pesos» en tanto que los dúplex «de 3 ambientes se pueden conseguir desde 3500 pesos, aunque varia la ubicación y el estado de cada vivienda».

Con propiedades en alquiler en toda la ciudad, en Velati Propiedades reconocieron que cambió la modalidad en la renovación de los contratos de alquiler por 24 meses, ya que ahora «el ajuste es del 10 o 12 por ciento pero semestral». «Es una exigencia de los propietarios», aclaró Gabriela Velati y coincidió con sus colegas en que las unidades más requeridas son «los dos y tres ambientes con cochera».

Los valores mensuales de las casas son tan variables que «pueden ir desde los 2500 hasta los 7500 pesos, de acuerdo a la zona, las comodidades y el estado de la misma».

Más oferta

«El Colegio (de Martilleros) sugirió el 25 por ciento para las renovaciones de 24 meses, pero esa proyección se elevó casi al 30 por ciento, cuando al inquilino el sueldo no le subió en la misma proporción. Por eso recomendamos hablar, tener en cuenta el cumplimiento del inquilino», analizó Gerardo Almirón, de Nahuel Propiedades, instalado desde hace más de 20 años en La Perla.

Luego de calificar a la época actual como «difícil», Almirón dijo que las unidades más buscadas son «los dos ambientes divisibles, es decir, con dependencia», en cuya zona de influencia se pueden conseguir desde los 2 mil pesos.

«En La Perla la oferta es muy variada -describió-, con edificios nuevos, reciclados. Por la dinámica del barrio, dónde hay un cuidado mayor en función del entorno, no hay departamentos internos y muchos tienen bañadera».

Asimismo, reconoció que en el último tiempo tuvo requerimientos en empresas tanto nacionales como multinacionales de alquiler de dos ambientes con vista al mar.

«Las renovaciones de alquiler por 24 meses tuvieron un ajuste de entre el 25 y 30 por ciento anual, aunque algunos lo hicieron semestralmente en el orden del 12 por ciento», señalaron Ignacio y Sebastián Saforcada, de Saforcada Propiedades, quienes también repitieron la recomendación de sus colegas: «recomendamos consolidar la calidad del inquilino, no resignar calidad por unos puntitos. Es importante tenerlo en cuenta con el inquilino que cumple».

Con una oferta de alquileres que se extiende por la zona de Güemes, Varese, Playa Grande, Playa Chica, Chauvin, Los Troncos, San Carlos y Plaza Mitre, informaron que las unidades más solicitadas son «las de dos y tres ambientes con cochera», a las que se puede acceder desde «4 mil pesos mensuales».

«Los servicios corren por cuenta de los inquilinos, mientras que los impuestos y expensas por parte del propietario. Y por ley se pauta un aumento escalonado que está previsto desde el principio», detalló Sebastián Saforcada.

En materia de propiedades horizontales, una casa de tres dormitorios puede tener un piso de alquiler mensual «de 7 mil pesos» aunque puede varias de acuerdo «a la ubicación y el estado de la misma».

Fuente: diario la capitalmdp.com

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A pesar de que el ideal de acceder a la «casa propia» esté sumamente arraigado en la cultura de América latina, lo cierto es que existen múltiples circunstancias en las que el alquiler se presenta como una alternativa mucho más conveniente. Ser inquilino puede ser para los matrimonios jóvenes, ancianos, estudiantes, familias de bajos recursos o personas recién divorciadas una opción mucho más ventajosa. Así lo explicó el urbanista Andrés Guillermo Blanco Blanco, uno de los autores de la reciente publicación del Banco Interamericano de Desarrollo «Se busca Vivienda en Alquiler». En diálogo con LA CAPITAL desde Washington DC, Blanco Blanco destacó que mediante este trabajo, un grupo de especialistas del BID llegó a la conclusión de que en América latina las políticas públicas están demasiado inclinadas a intentar resolver el déficit de vivienda mediante programas de acceso a la casa propia, dejando de lado la alternativa del alquiler, la cual a veces asegura un techo que satisface mejor las necesidades de un momento para ciertas personas o grupos familiares.

-El trabajo parece poner en cuestión el ideal de la «casa propia» como meta de realización. ¿Es así?

-No decimos que el ideal de la casa propia sea malo. Lo que se quiere decir es que todo depende de para quién y en qué momento. Por ejemplo darle una casa propia a una familia joven puede no ser la mejor opción. Estas personas requieren de más movilidad, apenas ingresan al mercado laboral y no saben qué tan grande será su familia. Entonces el alquiler es una mejor opción para matrimonios jóvenes, estudiantes, adultos mayores, recién divorciados o migrantes. Encontramos que los divorciados tienen una tasa de alquiler muchísimo más alta que el resto. No decimos que siempre el alquiler sea mejor. Planteamos que es conveniente que existan suficientes alternativas para elegir lo que más convenga. La cuestión es establecer cuándo es conveniente tener la casa propia. En general casi todos han alquilado en algún punto de su vida. La casa propia tiene sentido en el lugar y en el momento que más convenga. Mucha gente prefiere esperar y recién hacer uso de esta opción cuando se reúnen todas las condiciones.

-¿Existen circunstancias en las cuales es contraproducente embarcarse en el esfuerzo de acceder a la casa propia?

-Si uno lo analiza desde una perspectiva financiera puede observar que tener una casa propia es una buena idea a largo plazo. Pero lo clave es el plazo. Comprar y vender una vivienda tiene costos de transacción bastante altos. Calculamos que en América latina es del orden del 12% y en países como Estados Unidos o Argentina del 10%. O sea que quien compra una vivienda debe vivir en ella lo suficiente como para que esa propiedad se aprecie tanto como para que por lo menos se superen esos costos de transacción además de los costos de la hipoteca, de los impuestos y del mantenimiento. Por lo tanto tener una vivienda propia sólo tiene sentido si la propiedad se aprecia tanto como para absorber esos costos, lo que normalmente sucede en una plazo de 5 a 10 años. Pero la verdad es que no siempre la vivienda se aprecia, sino que en ocasiones puede perder su valor.

-¿Quienes a pesar de todo se empeñan en llegar a la casa propia pueden colocarse a sí mismos en situaciones que deterioren su calidad de vida?

-Cuando una persona compra una vivienda compra inmovilidad. Por lo tanto si una persona obtiene un trabajo en otro lugar de la ciudad deberá afrontar gastos de transporte más elevados. Adicionalmente no toda propiedad es buena, en especial para los sectores de bajos recursos. Los pobres suelen llegar a una vivienda propia pero informal, en un barrio alejado, sin servicios y sin acceso a ninguna amenidad urbana. Claramente en estos casos la alternativa de alquiler puede ser mejor en términos de calidad de vida. Hemos detectado que la vivienda alquilada en general tiene mejor calidad que la vivienda propia sin título. Son mejores en cuanto a infraestructura, materiales y hacinamiento.

-Pero culturalmente, así como es valorado el ideal de la casa propia, es considerada como una señal de fracaso ser inquilino.

-Lo que decimos es que el alquiler es una alternativa válida para vivienda. Por supuesto que todo el mundo quiere la casa propia. Pero la pregunta es cuándo se la va a tener y en qué condiciones. La política debe ser funcional a diferentes preferencias y necesidades de acuerdo al ciclo de vida de las personas.

-¿La existencia de una cantidad de inquilinos mayor o menor entre ciudades permite obtener alguna conclusión sobre cómo vive la gente en cada lugar?

-No creo que se pueda decir que exista un índice óptimo de alquiler. Este valor no sólo varía entre países sino entre ciudades de un mismo país. Por ejemplo en Bogotá está en el 45% pero Barranquilla tiene menos de un 20%. Esto tiene que ver con la forma en la que se hizo la ciudad, con su estructura urbana, el porcentaje de vivienda informal o el fenómeno de las invasiones. Todo depende de cómo se ha estructurado el mercado de apropiación de la tierra y con el mercado de la vivienda. Lo importante es que el alquiler exista como alternativa para quienes la necesiten y que haya una política balanceada que no sólo ofrezca casa propia.

-Pero en la región se hace más hincapié en las políticas de acceso a la vivienda propia que a fomentar del alquiler.

-Realmente hay muy poco. En Argentina existen algunas deducciones de impuestos para privados que construyan viviendas para alquilar. Pero por lo que vimos esto no se ha usado mucho. Así, este tipo de cosas existen en el papel pero no se aplican mucho. Los dos países que han ido más lejos con esto han sido Uruguay y Chile, con esquemas regulatorios y promoción del alquiler eficaces. Lo que estamos haciendo ahora es hablando con varios países y ciudades sobre la conveniencia de aplicar políticas públicas en este sentido. Es imposible resolver el déficit de vivienda en América latina ofreciéndole una casa propia a todo el mundo. Según los cálculos, hay un déficit de vivienda del 37% en América latina. Por lo tanto para darle una vivienda a cada familia habría que multiplicar 14 veces los presupuestos que se dedican a esto. Adicionalmente en muchos países tenemos el problema de que las casas se construyen cada vez más en la periferia. Esto provoca que algunas personas vivan a 25 kilómetros de distancia del centro.

-¿Tiene presente lo que significa un conventillo?

-Sí, claro…

-¿Puede decirse que fue una forma eficiente de proveerles un techo transitorio mediante alquiler a los inmigrantes en una determinada circunstancia?

-Si vemos lo que sucedía en Buenos Aires en los años ’50, advertimos que sólo había un 27% de familias propietarias. Por lo tanto el resto alquilaba y en muchos casos lo hacía en conventillos. Se trataba de lugares que no tenían buena calidad pero que sí eran eficientes en términos de localización y por cómo resolvían el problema de los migrantes en general en un momento en el cual no tenían capacidad para acceder a una vivienda propia. Pero hacia los años ’90 ya en Buenos Aires el 62% de la gente tenía vivienda propia. Este aumento superior al 200% se ve en todos los lugares de América latina, debido a que hubo políticas específicas dirigidas a desincentivar la provisión privada de alquileres. No estamos abogando por una vuelta a los conventillos, pero sí por un balanceo de la política y que se incentive al sector privado a invertir en esto. En los Estados Unidos, por ejemplo, existen empresas dedicadas a construir vivienda para alquilar. Eso es lo que estamos buscando que se explore en la región.

-¿Existe una diferencia porcentual en la cantidad de inquilinos según la clase social?

-En Estados Unidos los que más alquilan son los pobres. En cambio en América latina en general notamos que los que más alquilan son los grupos medios. Incluso en Argentina son los medios y los altos, más que los más pobres. Esto es así porque los pobres suelen adquirir vivienda propia a través de la informalidad. Esto mismo se presenta en Brasil, Chile, Colombia o Perú. Esto indica que el alquiler no es para pobres únicamente. Además indica que todos los grupos de ingresos alquilan. Uno puede pensar que quien tiene ingresos altos tiene la posibilidad de comprar vivienda si así lo quisiera. Pero no lo hace por una decisión. Eso ya indica que el alquiler no es sólo una alternativa obligada, sino que mucha gente lo prefiere de acuerdo a su ciclo de vida y a su conveniencia.