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Avanza la instalacion del emisario submarino en Mar del Plata


Con sus 3.810 metros de largo, será el más grande existente en América del Sur. Dicha obra brindará un innovador sistema de eliminación de efluentes cloacales, mejorando la calidad ambiental de la ciudad por los próximos 50 años.

Ya se trasladó la segunda parte de los caños del emisario submarino.

por Alejandro Aníbal García (*)

Los océanos del mundo son el lugar en donde históricamente, enormes cantidades de desechos cloacales, encuentran su destino final. El sistema de cloacas que todos conocemos está integrado por un conjunto de tuberías usadas para el transporte de las aguas residuales y pluviales desde domicilios e industrias, hacia el sitio en el que se tratan y/o vierten a un medio natural, usualmente la costa marina.

En la medida en que la zona de descarga no se concentra en regiones aledañas a asentamientos humanos, el proceso natural de degradación marina permite un adecuado tratamiento de las mismas sin un efecto perjudicial sobre el ser humano. Sin embargo; la expansión de los centros urbanos a lo largo de la línea costera, como sucede en Mar del Plata, ha hecho que el progreso disminuya esas distancias.

La combinación de sistemas de tratamientos convencionales con emisarios submarinos es la mejor solución encontrada para reducir el impacto ecológico de la realidad ineludible del progreso humano. En líneas generales el crecimiento poblacional, la industrialización, el uso irracional del agua, la generación de nuevos productos químicos junto a los elevados costos de los sistemas de tratamiento de aguas residuales, hacen que la capacidad existente en el mundo sea inadecuada.

La construcción de emisarios submarinos, y la normativa en cuanto a su regulación, es una tendencia que se está afianzando en muchos países. El sistema ha demostrado ser el más económico y eficaz para garantizar la depuración en el medio marino de los residuos cloacales. En América Latina existen emisarios submarinos distribuidos en Venezuela, Puerto Rico, Brasil, México, Chile y Uruguay. Se estiman en el mundo más de 140, siendo nuestro vecino Chile un referente al contar con más de 30 a lo largo de su litoral marítimo.

La obra del emisario

El proyecto contempla la construcción en el mar de un gran conducto de 3.810 metros de longitud y 2 metros de diámetro, por donde circularán y serán expulsados los efluentes cloacales de la ciudad, previo tratamiento. Con la instalación de este sistema, los efluentes serán expulsados a una distancia superior a los 3 kilómetros, posibilitando que el accionar de las corrientes marinas aleje el efecto perjudicial contaminante de nuestras costas y playas. La importante obra es financiada con aportes del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios a través del Ente Nacional de Obras Hídricas de Saneamiento (Enohsa). Su contraparte local es Obras Sanitarias de Mar del Plata (OSSE) quien aporta la asistencia técnica, supervisando su avance. La empresa responsable de la misma es Supercemento S.A.

Las obras comenzaron en 2009 y culminarían, en su etapa inicial, en el 2012. El retraso de la misma, se debió a la necesidad de modificar el proyecto original para brindar una solución técnica óptima; consecuencia de la imposibilidad de utilizar la draga responsable de la excavación de una zanja en la cual el emisario iba a ser enterrado en un principio. El nuevo proyecto contempla que sea apoyado sobre la superficie de la arena a través de un sistema que garantice su efectividad y seguridad futura.

Una vez ensambladas sus partes, el emisario tendrá una longitud de 3.810 metros de longitud, siendo el más importante de Sudamérica. Un segmento de 3.284 metros estará conformado por el caño emisario o alimentador, seguido por un caño difusor de 526 metros.

En este último tramo es en donde se va a producir la salida del efluente cloacal a través de un sistema de difusión, mediante 130 tubos de elevación con salidas de 150 mm de diámetro. Es decir, no se descarga todo el contenido al final del recorrido como una cañería normal, sino que se produce la descarga horizontal mediante diferentes válvulas ubicadas cada 4 metros a lo largo del caño difusor.

Para su construcción se unieron cerca de 315 tramos de caños de 12 metros de largo y 2 de diámetro cada uno, que fueron fabricados por la empresa chilena Tehmco S.A. Las tuberías de polietileno de alta densidad fueron soldadas a través de una máquina de termofusión de origen alemán instalada en el varadero de la Base Naval. Cada tramo mide 330 metros de largo y 2 metros de diámetro con un peso de 1.000 toneladas.

Los próximos pasos

Una vez finalizados los distintos tramos del emisario, los mismos fueron trasladados al sector de acopio, dentro de un espejo de aguas en el interior de la Base Naval. En las últimas semanas se inició el ensamble en pares, de a dos tramos de 300 metros, a través de la unión de casi 80 bulones entre los extremos de uno y otro.

En la actualidad ya se trasladó uno de los tramos ampliados de 600 metros hacia la zona de la Planta de Tratamientos Cloacales de Camet, en donde se procedió a su hundimiento entre la cota 1.000 a 1.600 de la zona especificada para su emplazamiento final. El tiempo de traslado de las cañerías hacia la zona, fue cercano a las 5 horas. Faltarían sumergir 5 tramos más de 600 metros cada uno para completar la primera etapa de la obra, estando sujeto el traslado de los mismos a condiciones hidrometeorológicas óptimas.

Esta obra se complementará con una nueva planta de efluentes que debiera licitarse en un predio que ya se adquirió, frente a la actual planta de Camet.

El emisario submarino no es sólo un sistema que garantiza la descarga lejos de la línea de costa, sino que también ha demostrado su eficiencia en términos ambientales. Las distintas actividades económicas que realiza el hombre para sobrevivir generan: metales, hidrocarburos, cianuro y floruros, detergentes, fosforo y nitrógeno, microorganismos patógenos, grasas y aceites, entre otros. El sistema de tratamiento y su eliminación a través del conducto del emisario, permitirá disminuir el tamaño del material a desechar, entre otros procesos químicos, que facilitarán el proceso natural de la degradación marina.

El emisario submarino se presenta como una solución eficiente y segura para la disposición final de aguas residuales, que minimizará los impactos adversos en el medio ambiente permitiendo el desarrollo sustentable de Mar del Plata a futuro.

(*): Licenciado en Economía.

 

Fuente: diario la capital

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La traba para comprar dólares complica al mercado inmobiliario de la ciudad


En el sector pronostican que el mercado se pesificará si se extienden los controles en el tiempo. «Pese a las trabas, apostar al ladrillo sigue siendo la mejor inversión», aseguran desde el Colegio de Martilleros. Sin embargo, los operadores más pesimistas temen que se paralice la venta de propiedades.

Se reportan atrasos en el caso de las compras de propiedades.

Las restricciones aplicadas por el gobierno nacional a la compra de dólares generan incertidumbre y preocupación en el mercado inmobiliario de Mar del Plata. Los operadores del sector pronostican que si el oficialismo decide extender en el tiempo los controles en los bancos y casas de cambio, el mercado se pesificará.

«Pese a las trabas, apostar al ladrillo sigue siendo la mejor inversión», asegura el presidente del Colegio de Martilleros, Miguel Angel Donsini. Y dice que el mercado entró en una meseta a raíz de las restricciones. Pero se muestra optimista: «La gente se va a adaptar sola a los cambios con el tiempo. De hecho, el mercado no está paralizado y se sigue moviendo. Quizá las operaciones se puedan llegar a pesificar, lo que no significa que los argentinos sigan ahorrando en dólares».

En cambio, los operadores más pesimistas temen que las trabas para adquirir divisas paralicen la compra y venta de propiedades. Es que las operaciones en el mercado inmobiliario son en dólares. Se tasa, se vende y se compra en la moneda norteamericana. «Si por cada operación hay que pasar todo a pesos, va a haber muchas complicaciones y retardos para concretar transacciones», dicen en las inmobiliarias. La preocupación más importante que reciben de parte de sus potenciales clientes gira en torno a las dudas sobre el impacto de una posible devaluación en el precio de las propiedades.

Las restricciones al dólar pueden generar un nuevo efecto no deseado: la paralización del mercado inmobiliario. «Ahora el panorama es muy confuso, pero si las restricciones se mantienen tal cual están, sin dudas van a complicar las operaciones», sostuvo Rodolfo, empleado de una inmobiliaria de la zona de Güemes. Y agregó: «La gente con operaciones a punto de concretarse está preocupada. Evidentemente la norma va a generar trabas».

Hasta ahora, entre los efectos concretos producidos por las restricciones a la compra de dólares, se reportan atrasos en el caso de las compras de propiedades en las cuales alguna de las partes tiene aún que adquirir dólares para saldar la vivienda. Algo que se produce por los trámites que deben hacer los compradores en casas de cambio y bancos. Y también, en las operaciones atadas a créditos hipotecarios en pesos.

«Si las regulaciones se mantienen, el mercado se puede paralizar -advirtió Silvina, empleada de una inmobiliaria de la zona del centro-. Yo creo que, pasados unos días, se va a buscar la forma de corregir la norma para que se pueda seguir trabajando en el negocio. Este rubro en general es un gran motor de la economía, así que seguramente se van a revisar las restricciones para no afectar tanto al sector».

Con la ampliación de la brecha entre el dólar paralelo y el oficial, el panorama inmobiliario se complicó más. En el sector cuentan que hay gente que se muestra interesada en adquirir propiedades, pero la operación se frena por las trabas para acceder a los dólares. «Y ahora el que sí tiene las divisas no las quiere largar por la simple razón de que el dólar sigue aumentando y no hay parámetro de cuánto va a valer en el futuro inmediato», sostienen.

Las restricciones

Por disposición del Gobierno, desde el 31 de octubre del año pasado todos los que quieran comprar divisas deben obtener antes una autorización de la AFIP. Al presentarse en un banco o casa de cambio, el cliente brinda sus datos personales y fiscales al cajero y el motivo de la compra, que puede ser con o sin fines específicos (un departamento, un viaje, ahorro personal). El cajero ingresa esos datos en una pantalla que está conectada en tiempo real con la AFIP, que devuelve una respuesta con la autorización o la denegación para seguir adelante con la operación.

Lo que el sistema de la AFIP coteja es si el comprador tiene respaldo patrimonial y de ingresos corrientes como para hacer la compra de dólares. Además, tiene cargadas todas las operaciones de compra de la persona en cuestión. Así, tiene una «película» en tiempo real de cuántos dólares lleva acumulados.

Hasta las restricciones, un cliente podía hacer una «recorrida» por varias casas de cambio o bancos porque no había una base de datos única donde se asentaban todas las compras. En los hechos, este control busca cercar o expulsar del mercado formal a los «coleros» o a quienes se manejan con dinero no declarado. Se trata, en definitiva, de una medida que apunta a detener la creciente demanda de dólares.

Con el nuevo sistema, además del formulario con la declaración jurada que hacen firmar bancos y casas de cambio, se deben ingresar los datos del solicitante en un formulario a través de internet y la AFIP se pronuncia de manera automática: si da luz verde a la operación, el cajero recibe la leyenda «Validada»; si no, dice «Con inconsistencias». En teoría, quien pueda demostrar que tiene patrimonio o ingresos declarados que justifiquen la compra no debería tener inconvenientes. Sin embargo, entre los clientes que se acercaron con su DNI a las casas de cambio, hubo muchos casos a los que la AFIP les rechazó la operación.

Pese a las restricciones, sigue la demanda de dólares y el paralelo alcanzó los 6 pesos en medio de una fuerte demanda de divisas en el mercado informal. Mientras que en el sector oficial la moneda estadounidense se cotiza a $4,50.

Rechazaron el 90% de las operaciones

A partir de noviembre del año pasado, para comprar dólares se debe pedir previa autorización a la AFIP. Si la operación se hace en una casa de cambio o un banco, el cajero lo hace de manera automática.

La autorización está, en teoría, ligada a los ingresos del contribuyente. Pero en los hechos se maneja con arbitrariedad, ya que la misma persona puede estar un día habilitada y al otro deshabilitada para la compra.

En el último mes, el cepo fue muy estricto y se rechazaron más del 90 por ciento de las operaciones. Ese cepo puso presión sobre el dólar paralelo, al que se dirige la demanda insatisfecha del mercado oficial. A la vez, la AFIP puso más controles al mercado del paralelo, que cerró la semana pasada a $ 5,93, luego de haber cruzado la barrera de los $ 6. La brecha con el dólar oficial supera ya el 30 por ciento.

Nuevos controles de la AFIP

A partir de hoy, se deberá contar con el aval de la AFIP para comprar dólares con los fondos obtenidos de un préstamo hipotecario. Hasta ahora, quien recibía un crédito hipotecario podía comprar la cantidad de moneda estadounidense equivalente a los pesos prestados por el banco, para luego adquirir un inmueble en dólares. La misma entidad que suscribía el crédito se encargaba de convertir los pesos a moneda extranjera amparado en una excepción que había impuesto para estos casos el Banco Central, dejándolos fuera del cepo cambiario. Ahora habrá que contar con la validación de la AFIP, que podrá autorizar o no la transacción.

Según las entidades líderes en este tipo de créditos, el 99% de quienes reciben un préstamo hipotecario, dolarizan el monto prestado porque, pese al cepo cambiario, las transacciones inmobiliarias aún se concretan en dólares . Por eso, temen que esta modificación termine siendo una traba más para la compra de divisas, buscando forzar la pesificación del mercado inmobiliario

 

Fuente: diario la capital

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Mercado inmobiliario: por temor y falta de dólares, se evita el boleto tradicional y se va «sin escalas» a escrituración directa


01/06/2012 En la actualidad, el tiempo que transcurre entre la aceptación de una propuesta y el acuerdo final es una eternidad. En ese lapso, puede variar la cotización del blue, tomado como referencia, o surgir modificaciones en las reglas de juego. Nuevos cambios, en los «usos y costumbres»
Por Patricio Eleisegui

«El mercado inmobiliario hoy es un tren fantasma. Y nadie tiene idea de quién realmente está conduciendo la locomotora».

La frase, dramáticamente colorida, pertenece a Armando Pepe, una de las voces más escuchadas del sector, desde su rol de fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Y hace explícito aquello que tanto los analistas como los dueños de las inmobiliarias vienen testimoniando semana a semana: los propietarios retiran sus inmuebles de la venta -al no querer aceptar pesos- los potenciales compradores prefieren sentarse sobre los dólares y los inversores se corrieron a un costado en una suerte de «wait and see» hasta ver cómo sigue la película.

Precisamente esta combinación de factores, menor oferta y menor demanda, es lo que hace que el mercado esté casi paralizado, con derrumbes en el total de transacciones que lo lleva a niveles como no se veían en 10 años.

«Este primer cuatrimestre fue el peor desde el 2002″, señala Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, al tiempo que agrega que «en los próximos meses la caída se hará más marcada, de no mediar cambios».

Claro está, que este nuevo contexto en el que ahora se ve inmersa la Argentina -impensado en épocas previas a las urnas- ha hecho que se vayan modificando algunos «usos y costumbres», en pos de no perder dinero ni quedarse atrás ante el incierto escenario.

Uno de estos cambios de hábito lo da el hecho de que, en caso de que se concrete una operación de compraventa, no se firme boleto y se vaya directo a escrituración.

A la escrituración sin escalas
«En las últimas semanas, la firma de boletos es algo que casi no se da. Y así será para adelante, mientras dure todo esto y no se sepa qué va a pasar. En las pocas operaciones lo que se está haciendo ahora es hacer la reserva y pasar directamente al desembolso y escrituración», asegura Pepe a iProfesional.com.

Y agrega: «Esto sucede porque el que va a comprar no sólo está convencido de hacerlo, sino que además tiene los dólares para concretar la operación».

Los expertos del sector también destacan que –tal como están las cosas en la actualidad, con cambios que se dan de un día para el otro- pasó a ser una eternidad el tiempo que transcurre entre la firma del boleto y posterior escrituración, siguiendo las «viejas costumbres».

Las afirmaciones de Pepe coinciden con las de otros especialistas del sector, como es el caso de Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

«En las operaciones de compraventa ahora se va directamente a la escritura. Lo que se hace es dejar reserva y se trata de escriturar en menos de un mes. Si el inmueble está vacío, los plazos incluso se adelantan», asegura a iProfesional.com.

Alberto Forti, presidente de la desarrolladora Caepsa, aporta más precisiones en la misma dirección.

«El uso del boleto de compraventa decayó notablemente y es de esperar que con todo esto que está pasando siga en caída libre durante los próximos meses. Las menores operaciones se tratan de hacer lo más rápido posible por cuestiones de seguridad para ambas partes», señala.

Otro de los cambios, está vinculado con la aparición de un «protagonista», que hace tiempo no existía y que ahora ocupa el centro de la escena: el dólar blue.

Su cotización, su alejamiento del oficial y la dificultad para comprar billetes verdes en bancos o casas de cambio lo han transformado en el valor de referencia para ambas partes.

Al ser su precio el resultado de un mercado chico y muy fluctuante en cuanto a demanda y oferta, éste está expuesto a fuertes altibajos.

En este sentido, Forti asevera que avanzar hacia una escrituración directa -previa reserva- permite «evitar conflictos por las variaciones del tipo de cambio o complicaciones vinculadas con nuevas restricciones que puedan ir dictándose».

«Por cómo se están dando las cosas, avanzar con una reserva y posterior escrituración, sin pasar por el boleto, es el mejor consejo que puede darse en estos días», afirma Pepe.

Y señala que si ambas partes están decididas «conviene cerrar la transacción sin mayores dilaciones, para así cubrirse ante cualquier variación en el mercado cambiario».

Así está hoy el sector inmobiliario, más preocupado por las modificaciones que el Gobierno pueda establecer de manera repentina que en abocarse a buscar buenos negocios o preocuparse porque se cierren acuerdos entre la parte compradora y vendedora.

Para Gustavo Fernández, director de Emprendimientos de LJ Ramos, «saltear el boleto de compraventa no es una práctica nueva, aunque sí más entendible en estos días».

«Pasar a la escrituración directa simplifica los pasos, aligera los trámites y permite hacer más expeditivo el asunto», afirma.

Mayores exigencias
Fernández, de LJ Ramos, comenta que «el hecho de que se descarte el uso del tradicional boleto de compraventa tiene relación, también, con que estos últimos incorporan cada vez más cláusulas pensadas por los dueños de propiedades para capear los controles u oscilaciones oficiales».

«Como los inmuebles son vistos como refugios de valor, quienes venden imponen pautas que complican a los compradores, tanto en la seña, la reserva como en la forma en que se abonará la propiedad. No tienen apuro en hacer la operación, por lo cual pueden mantener sus condiciones y analizar más de una propuesta», argumenta.

Desde Reporte Inmobiliario, Gómez Picasso, destaca que el aumento del nivel de exigencias o la opción de escrituración directa no son más que respuestas al convulsionado contexto que vive la actividad inmobiliaria.

«Todo está más trabado. Cada vez se suman más condicionantes respecto de plazos, formas de pago, o si un porcentaje es en pesos, a qué tipo de cambio. Ahí entra la discusión sobre qué cotización se va a considerar. Todo es más lento y pesado», asevera.

El titular de Reporte Inmobiliario agrega que «la oferta se achica producto de propietarios que, donde huelen cambios en las reglas de juego -impulsados por el Gobierno- directamente sacan el inmueble de la venta. En estos casos, ni siquiera pasar a escrituración directa le asegura al interesado en comprar el poder acordar».

Los dólares, arriba la mesa
En otro orden, Pepe indica que a la par de la opción de esta operatoria «sin escalas», el poco espacio que habían logrado los pesos argentinos -para el caso de la comercialización de propiedades usadas- desapareció en las últimas semanas.

«El pago en moneda local es algo que quedó descartado con los últimos controles. Hoy aquél que quiere comprar lo tiene que hacer con dólares. Y quien vende también sólo acepta billetes verdes. Muy difícilmente se vaya a desprender de una propiedad para quedarse con pesos», apunta Pepe.

¿Qué pasa si el interesado hace la reserva con divisas estadounidenses y luego no logra que le cambien el resto?, preguntó este medio. «La operación termina cayéndose», responde Pepe.

«Los vendedores no quieren firmar boleto y tratan de hacer una reserva lo más chica posible», afirma Carlos D’Alessio, presidente del Colegio de Escribanos.

El notario agrega que «las escrituras están redactadas en dólares, porque esa es la forma en la que tradicionalmente se manejó el negocio de la compraventa», al tiempo que explicó que, «al no haber cambios en la legislación de fondo», quien tomó un compromiso -hace treinta o sesenta días- de pagar en moneda extranjera y dejó una seña, «tiene que cancelar el saldo en divisa estadounidense».

Respecto de la situación del mercado inmobiliario, el presidente del Colegio de Escribanos destaca que vive una «virtual parálisis», con «caídas del 25% en abril» y un panorama para mayo que puede ser igual o aun peor.

Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, refuerza el argumento respecto del predominio absoluto del dólar en las escasas operaciones que se cerraron durante los últimos días.

«Hasta hoy la venta es en billetes verdes. Si en algún momento la normativa cambia -o se impulsan otros marcos-, entonces habrá que pensar en cómo ajustarse a un escenario diferente», asegura a iProfesional.com.

Esta visión coincide con la de Guillermo Rivanera, vicepresidente de Tizado.

«Los vendedores sólo aceptan dólares. En el mejor de los casos se puede avalar algún pago en pesos, pero siempre que las partes acuerden el tipo de cambio a considerar», afirma el experto.

«Hoy los que venden no aceptan moneda local, es cierto. Pero en algún momento el que esté necesitado los va a tener que recibir. Ahí la cuestión será definir la cotización del dólar a considerar», concluye en diálogo con iProfesional.com Martín Dapelo, director de J Dapelo Negocios Inmobiliarios.

 

Fuente: iprofesional.com

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¿Qué sucede con quienes ya pagaron una reserva en dólares y no pueden completar el saldo por el «corralito» cambiario?


31/05/2012 A muchos argentinos la restricción a la compra de divisas los tomó «a mitad de camino». Es decir, habiendo ya asumido un compromiso en esa moneda y pagado la seña. ¿Qué sucede en estos casos? Expertos explican si es posible para el comprador «frustrado» recuperar el dinero abonado
Por Sebastian Albornos

A esta altura de las circunstancias, parecería ser que fue hace mucho tiempo, pero no es así.

Hace «apenas» seis meses los argentinos podían comprar dólares libremente. Y hasta se beneficiaban del retraso que había tenido la divisa frente a la inflación y a las subas salariales.

Eran esas «viejas épocas» de dólar barato. En ese momento, la mayoría de los analistas remarcaban el hecho de que mantenerlo anclado -junto con las tarifas- constituía de por sí un gran riesgo.

Luego, tras las elecciones, el grifo comenzó a cerrarse. Primero para las empresas, luego para los particulares.

Así, reglamentación tras reglamentación, se fue llegando a la situación actual, que muestra a la gran mayoría de personas que se ven imposibilitadas de adquirir dólares, pese a tener los ingresos suficientes y en regla como para poder hacerlo.

Y este cambio repentino en las reglas de juego ha dejado a muchos particulares mal parados.

En particular, a aquellos que tomaron un compromiso en dólares hace un par de meses, pagaron una seña en esa moneda y ahora se encuentran con que no pueden hacerse del saldo restante para cancelar el bien.

Ya sea para la compra de un terreno, de una propiedad u otro tipo de obligación contraída con un tercero en divisa estadounidense.

Ante este escenario, iProfesional.com consultó a expertos para saber en qué situación se encuentran legalmente y cuál es el panorama que se les presenta a futuro.

Pago de la seña en dólares
Con el pago de un anticipo lo que hace el particular es plasmar el interés que tiene por adquirir un bien y tratar de asegurar su futura adquisición.

En principio, permite el arrepentimiento de cualquiera de las partes.

  • Si el arrepentido es el vendedor, éste deberá restituir el doble del monto percibido.
  • Si, en cambio, el eventual comprador es el que no entrega el resto del dinero, pierde lo que entregó.

Una costumbre muy usada en la compraventa de inmuebles es colocar una cláusula con la leyenda «el comprador entrega la suma como seña y a cuenta del precio».

«Si dicha suma de dinero fue entregada bajo ese concepto, aquél que desea adquirir el bien perdería lo dado y no estaría en condiciones de solicitar su restitución al vendedor», explica Malcom Leckie, abogado del estudio Grispo.

No obstante, el especialista destaca que hay circunstancias en las que la correlatividad se rompe por causas imprevisibles.

Una de ellas puede ser la imposibilidad de hacerse de dólares, o el excesivo encarecimiento de esta divisa, producto de cambios no previstos en las condiciones de mercado.

Si el eventual comprador tiene los pesos para cancelar el saldo, pero no logra convertirlos a divisas estadounidense -porque el banco no se las vende- puede proponerle al vendedor abonarle lo que falta en moneda local.

Actualmente, al no haber una ley o reglamentación superior, las deudas contraídas en dólares deben ser canceladas en dólares.

De modo tal que el vendedor, el dueño del bien, tiene libertad para aceptar o rechazar el ofrecimiento del pago del saldo en pesos.

En el caso de que éste sólo quiera billetes verdes y argumente que no está dispuesto a restituir la seña al eventual comprador, éste debería reclamar ante la Justicia la devolución del dinero por él aportado, sustentando su reclamo en la imprevisibilidad del hecho que generó el incumplimiento (es decir, por la imposibilidad de hacerse de aquellas divisas en las que pactó su compromiso).

En este caso, el reclamo podría hacerlo contra el Estado argumentando que -al no existir una normativa de carácter general- sufrió el perjuicio de no haber podido concretar la operación.

Si dice dólares, hay que pagar con dólares
Así las cosas, el actual escenario cambiario da lugar a una serie de controversias.

En particular, las derivadas de aquellos que quedaron «a mitad de camino» y que, habiendo abonado una parte, no logran hacerse del resto.

En este sentido, el titular del Colegio de Escribanos porteño, Carlos D’Alessio, recuerda que «hay particulares que tienen compromisos tomados y préstamos otorgados en moneda extranjera».

«Si el boleto de compraventa es en dólares, debe cumplirse en dólares. La legislación de fondo no ha cambiado en absoluto», remarca el notario.

Además, D’Alessio no descarta que «la persona pueda iniciar una acción judicial para que se le vendan esos billetes, según los pesos que pueda acreditar por sus ingresos», en el marco de una transacción inmobiliaria ya acordada.

«Antes de firmar un boleto en moneda extranjera el comprador debe pensarlo bien, porque puede encontrarse con tener que enfrentar un compromiso firmado y con la imposibilidad de conseguir físicamente la moneda», recomienda.

En este sentido, el abogado especialista Fabian Bergenfeld comenta que la situación más típica «se da cuando una persona pide una hipoteca por saldo de precio, en el boleto de compraventa que firma surge que tiene los dólares necesarios para cancelarla y, cuando le dan el crédito hipotecario, en pesos, no puede adquirirlos».

Esto significa que el afectado «puede quedar en la calle, porque se ve imposibilitado para cancelar el préstamo y la seña que entregó puede quedar en manos del vendedor», enfatiza.

En este aspecto, el abogado indica que «se genera una controversia entre las partes, porque anticipadamente el deudor dijo que contaba con los dólares. Esto funciona así en la práctica».

«También puede haber conflictos legales entre particulares. Esto lo está generando el Estado, con las actuales medidas», señala.

«La Justicia se va a hacer eco de los amparos», remarca Bergenfeld.

«Quien se considere damnificado por esta medida, dispuesta por el Estado -ya sea por haber perdido la suma dineraria entregada en concepto de seña o por la pérdida de una operación inmobiliaria- se encontraría legitimado para accionar contra la Nación por los daños y perjuicios ocasionados», indica Leckie, del Estudio Grispo.

Para ello, el reclamante deberá probar:

a) La existencia del contrato de compraventa y la entrega efectiva del dinero.

b) Que no le fue restituida la seña, o en su caso, que la operación inmobiliaria fracasó por causa de la imposibilidad de obtener la divisa extranjera.

c) El efectivo daño sufrido (ya sea por el daño emergente o el lucro cesante) y que el mismo se debió a la disposición estatal.

Qué hacer ante la imposibilidad de comprar
En cuanto a las alternativas procesales que tienen los afectados, el profesor Luis Dates puntualiza que los ahorristas pueden:

1) Impugnar las normas de la AFIP sin que ésta haya denegado aún una operación a través de una pretensión declarativa de inconstitucionalidad.

2) Plantear en sede administrativa un «reclamo impropio» para que se deroguen los actos administrativos de alcance general. Si es denegado, quedará abierta la posibilidad de acceder a la Justicia.

3) Interponer un amparo, argumentando que el fisco habría afectado derechos constitucionales de manera manifiestamente ilegítima, siempre que se hubiese denegado la autorización para adquirir las divisas.

4) Tomar la vía administrativa, con el consecuente agotamiento que implica tener que interponer recursos y esperar un resultado desfavorable para luego acudir a las instancias judiciales.

Tal como diera cuenta iProfesional.com, Laura Calogero, del Colegio de Abogados de la Capital Federal, explica que «no es ilegal que el Gobierno quiera controlar el mercado», y advierte que «no es que la gente no pueda ahorrar, sino que no puede elegir esta forma de ahorro».

No obstante, remarca que se puede pedir la ilegalidad de la medida cuando, por ejemplo, una persona pactó una operación en dólares y luego no puede hacerse de ellos para complementar la transacción.

Es decir, quien quiere hacerse de los billetes verdes señó una casa y, luego, no puede cancelar la deuda en esa moneda.

«Ahí sí podría pedir un amparo para comprar el dinero necesario para afrontar sus obligaciones», expresa Calogero.

Otras alternativas
«Las cláusulas de pago en dólares son válidas de acuerdo al artículo 619 del Código Civil», afirma a iProfesional.com Maria Agustina Vítolo, del estudio homónimo.

«Si la obligación del deudor fuese la de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento», reza la normativa.

¿Y qué sucede si la divisa elegida resulta difícil de conseguir?

Gabriel Martínez Niell, abogado del estudio Grispo & Asociados, indica que según el artículo 1198 del Código Civil, «la buena fe en los contratos debe ser observada a lo largo de la duración del mismo, de conformidad con lo que las partes contratantes pactaron».

En tanto, Vítolo destaca que uno de los grandes problemas es la falta de normas escritas (del Banco Central, de la AFIP o de otro organismo oficial) para que el particular sepa cómo debe moverse para poder actuar en el mercado.

«Eso causa desconfianza y afecta negativamente a la actividad comercial «, señala Vítolo.

Niell indica que «para facilitar la continuidad del contrato las partes pueden acordar el reajuste de las condiciones de cumplimiento cuando, a criterio de los contratantes, acontezcan circunstancias cuya gravedad e imprevisibilidad tornen indispensable la adopción de nuevos recaudos tendientes a restablecer el equilibrio».

«El desafío consiste en procurar la conservación del contrato ante circunstancias que influyen notoriamente en su normal desarrollo», concluye Niell.

 

Fuente: iprofesional.com

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Estiman para julio inicio de obras en la vieja Terminal


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Estiman para julio inicio de obras en la vieja Terminal

Hace casi 30 meses que el histórico edificio emplazado en Alberti y Sarmiento cerró sus puertas. Desde entonces se inició un proceso de licitación que se prolongó en el tiempo.

 

Desde la Secretaría de Planeamiento Urbano proyectan que las obras para la construcción del Complejo Cultural Terminal Sur comiencen en julio.

 

Todavía resta que la Comisión Evaluadora se expida sobre la documentación de la empresa Emprendimientos Terminal S.A., para que luego sea elevada para su aprobación en el Concejo Deliberante.

 

El titular de la dependencia municipal, arquitecto José Luis Castorina, reseñó que en el proyecto se ha modificado la propuesta cultural, con un aumento de superficie. Prevé la puesta en valor de lo que era la Estación Vieja y un sector de cines.

 

En una zona intermedia entre el Centro Cultural y los cines contempla la realización de una plaza de uso público. Propone también un sector comercial y 2 niveles de cocheras en el subsuelo, con capacidad para 340 vehículos.

 

 

El funcionario consideró que en 30 días se estarían firmando los contratos y una vez cristalizado ese paso comenzarán a correr los tiempos de obra que, en total, abararían tres años con etapas de culminación preliminares.

 

El monto de inversión proyecyado asciende a 23 millones de pesos

 

Fuente: puntonoticias.com

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Creditos Hipotecarios Dólares para inmuebles: no aplican nueva exigencia a los trámites ya iniciados


30 de Mayo del 2012 Fuente: http://www.eldia.com.ar

Aquellas compras de dólares con pesos provenientes de créditos hipotecarios cuya tramitación ya haya sido iniciada serán autorizadas en forma directa, según se aclaró ayer en fuentes del sector bancario.

El Banco Central, como se sabe, anunció que a partir del lunes 4 de junio la Afip también se encargará de validar, o rechazar, la compra de moneda extranjera para la adquisición de inmuebles. Por ahora, esas operaciones -cuando los pesos provenían de créditos hipotecarios- estaban exceptuadas del filtro que ejerce la Afip.

Las compras que estaban ya en marcha se podrán completar de acuerdo a las reglas que estuvieron vigentes hasta ahora. Las nuevas, sin embargo, quedarán sujetas al permiso de la Afip.

Esta medida, que refuerza aún más los controles del Gobierno sobre el mercado cambiario doméstico, implica que los potenciales compradores de propiedades también necesitarán el visto bueno de la entidad que preside Ricardo Echegaray para adquirir dólares y destinarlos a una operación inmobiliaria.

 

http://www.sanzyordoqui.com.ar/notas/317/

 

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Restricciones al dólar afecta a sector que pretende acceder a su primera vivienda


 

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Restricciones al dólar afecta a sector que pretende acceder a su primera vivienda

 

El presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Angel Donsini, brindó precisiones sobre los alcances que las restricciones al dólar está teniendo en el mercado inmobiliario.

 

En tal sentido, se observa con preocupación que a partir del lunes, la AFIP será la encargada de autorizar la compra de dólares con los pesos originados en los créditos hipotecarios.

 

En la provincia de Buenos Aires, la tendencia se hizo evidente durante abril, cuando las escrituras cayeron un 20%.

 

Así, según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en el acumulado del primer cuatrimestre se produjo un estancamiento del mercado al disminuir el 0,8%.

 

Entre enero y abril del 2011 se realizaron 30.209 escrituraciones en la provincia, mientras que en el mismo período de este año se concretaron 29.949.

 

Donsini sostuvo que las últimas resoluciones que condicionan el acceso a la moneda estadounidense “está afectando de forma negativa al sector menos pudiente y que intenta acceder a su primera vivienda“.

 

 

El martillero marplatense objetó las declaraciones del senador Aníbal Fernández en alusión a la porción de la población que ahorra en dolares y planteó que “son muchos más que el 11 por ciento de los habitantes que ahorran en dólares, porque en Argentina hemos tenido cuasimoneda y la gente se acostumbró a guardar sus ingresos en esa moneda”.

 

Más adelante, reconoció que “sería excelente que tuviéramos pesificado todo el pais y que nuestro dinero sirviera, pero también sería conveniente que cuando se sale al exterior pueda ir con pesos argentinos y se los cambiaran, pero en la actualidad ni los paises limítrofes aceptan nuestra moneda“.

 

Fuente: puntonoticias.com

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Muchos edificios no tienen el certificado de final de obra


Las mayores irregularidades fueron detectadas en las nuevas construcciones. Genera preocupación la falta de seguridad en los edificios que se encuentran en mal estado.

Este edificio ubicado en la zona del centro se encuentra en mal estado y ya sufrió el desprendimiento de la fachada.

La defensora del pueblo adjunta de Mar del Plata, Mónica Felices, denunció ayer que muchos edificios no tienen el certificado de final de obra que otorga la Municipalidad. Además advirtió sobre el peligro de que se produzcan nuevos desprendimientos, como ya ocurrió en la fachada de un edificio de la zona del centro, y reclamó más controles para garantizar la seguridad pública.

Las mayores irregularidades fueron detectadas en las nuevas construcciones, sobre todo en la zona céntrica. Pero el problema también alcanzaría a los barrios que tienen edificios antiguos, donde existiría un riesgo potencial de desprendimiento de frentes.

La preocupación de Felices surgió tras un caso puntual: el desprendimiento de la fachada de un edificio ubicado en Catamarca y Diagonal Pueyrredon -corazón del centro marplatense- que se encuentra en mal estado y no tiene todos los papeles en regla. El tema llegó a la Corte Suprema de Justicia: según un fallo del máximo tribunal, la empresa que construyó el edificio debe obtener el certificado final de obra. Y la administración ya fue notificada para arreglar la fachada. «El edificio está teniendo desprendimientos, es un peligro. El problema es que la empresa y la administración se pasan la pelota y ninguno termina de hacer lo que la propia Corte ordenó», dijo Felices. En ese sentido recordó que el expediente de la obra «comenzó mal» en la Municipalidad. «La aprobación de planos fue mal hecha porque no coincidían los planos con el edificio. El inicio de la obra fue muy irregular y hoy no se cumple con la ordenanza de fachada. La empresa debe presentar el final de obra y terminar con algunos trabajos para evitar los desprendimientos», sostuvo.

La falta de seguridad en los edificios volvió a recobrar protagonismo la semana pasada, cuando un trabajador de la construcción sufrió heridas al caerle un pedazo de un muro de ladrillos, aparentemente producto de una vibración provocada por un micro que pasó por la zona de la obra, en Talcahuano y Solís. El obrero, que fue rescatado por los bomberos y atendido rápidamente por los médicos, sufrió un golpe fuerte pero no perdió el conocimiento. «Estamos preocupados -admitió Felices-. Este es un tema que debe ser prioritario en una ciudad que quiere crecer de una manera organizada». Y remarcó la necesidad de aumentar los controles para garantizar la seguridad de la gente, ya sea del que habita una propiedad con problemas edilicios como para el transeúnte que puede sufrir un accidente por el derrumbe de mampostería. «Hay una falla de la Municipalidad respecto a los controles, ya que permite que haya edificios construidos sin final de obra y eso lo debemos modificar porque está en juego la seguridad de los vecinos», señaló. Al respecto agregó: «Cuando el Estado controla bien, no llegamos a estas circunstancias. Quizás a la comuna le falte personal, pero hay que distribuir mejor a los empleados municipales y ubicarlos en lugares donde el control del Estado no tiene que fallar».

De esta manera, a través de la verificación del estado de conservación de las fachadas de edificios se busca poner fin al eventual riesgo que implica la presencia de balcones, barandas, soportes, marquesinas, revestimientos y otros cuerpos salientes que por el paso del tiempo o deficiencias constructivas puedan sufrir un desprendimiento total o parcial.

En los últimos años se han registrado en la ciudad repetidas situaciones de caídas de trozos de mampostería, pizarras y otros elementos en veredas y calles, lo cual significa un riesgo contra la integridad física de peatones y vehículos.

Frente a este panorama, Felices pidió que los expedientes sean revisados para regularizar la situación. «Esto se tendría que haber hecho de entrada porque hemos encontrado muchas irregularidades, como por ejemplo edificios que se estaban construyendo sin tener los planos aprobados. O edificios con más pisos de los que corresponden por zona. Todo este tipo de excesos no tienen que suceder», subrayó. Y enseguida añadió: «Desde Obras Privadas se están revisando muchos expedientes, pero no podemos determinar la cantidad».

Según la Defensora del Pueblo, mucha gente que compra un departamento desconoce que el edificio carece del certificado de final de obra. «A veces se enteran cuando piden un crédito», comentó.

Mantenimiento de balcones

Las organizaciones de consorcistas coinciden: el mantenimiento de frentes y balcones es clave para la seguridad pública, pero el cumplimiento de la norma es costoso. Tanto que obliga a aumentar las expensas o cobrar cuotas extraordinarias.

Se sabe que un balcón no se derrumba porque sí. Antes, ofrece señales como manchas de humedad y rajaduras.

Se destaca la infiltración del agua como principal causa. Esto puede ocurrir por diferentes motivos: incorrecta evacuación del agua por obstrucción de pluviales o por escasa pendiente; que el piso se encuentre con baldosas sueltas o que la aislación hidrófuga esté deteriorada; o que las barandas de hierro estén oxidadas; o que las juntas hayan envejecido.

Las manchas oscuras y verdín en los bordes de los balcones y las partes bajas del antepecho provocan inevitablemente desprendimiento de revoque. Una de las causas es que el desagüe no funcione correctamente y por consiguiente, el agua se estanque. Y así, gota a gota, la erosión comienza su eficiente trabajo de hormiga.

Se recomienda estar muy atento a la presencia de rajaduras, grietas y fisuras paralelas o perpendiculares a la línea de la calle. También a las fracturas o desprendimientos del hormigón, de los revoques o de la mampostería. La fijación de las barandas al piso es otro ítem a considerar, especialmente cuando son metálicas.

Es fundamental no sobrecargar el balcón. Uno de los importantes motivos de colapso es la corrosión de armaduras internas que suele ocurrir por las filtraciones de agua que oxidan los perfiles de hierro, debido a una mala impermeabilización. Según los especialistas, «la corrosión paulatina de las armaduras provoca la pérdida de su función estructural y produce una leve inclinación del balcón».

 

fuente: diario la capital

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Unos 75 mil turistas eligieron Mar del Plata


 

turistas pegan la vuelta

Unos 75 mil turistas eligieron Mar del Plata

Miles de turistas colmaron distintas rutas del territorio nacional luego de pasar unas minivaciones en diferentes ciudades del país, en el regreso de un fin de semana largo por el feriado que conmemora la conformación del primer gobierno patrio.

En la provincia de Buenos Aires, además de las ciudades balnearias de la costa atlántica, sitios que habitualmente eligen los turistas durante los fin de semana largo, se observó un buen nivel de ocupación para la región serrana y también para las zonas de ríos y lagunas.

Otros lugares elegidos fueron las provincias de Córdoba, Salta, Mendoza, la zona del Litoral y las Cataratas del Iguazú.

En la ciudad de Mar del Plata, unos 75 mil turistas cubrieron en promedio el 65 por ciento de la capacidad hotelera local.

Al respecto, la vice presidente del Ente Municipal de Turismo (Emtur), Valeria Méndez, explicó: “Llegaron unas 75.000 personas, en un fin de semana largo del mes de mayo y con clima que no acompaña del todo, por lo que el balance es bueno”.

La funcionaria local comentó: “Durante un fin de semana normal tenemos un promedio de 30.000 visitantes estables, haberlo más que duplicado es muy bueno”.

“Siempre suman los fines de semana largos, aunque sea en este mes en el que el clima no acompaña del todo, pero bueno, estamos en otoño”, agregó.

Fuente: puntonoticias.com

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