Por Patricio Eleisegui

Los fuertes vientos huracanados no dejan de soplar sobre el mercado inmobiliario. Y lo que hasta hace un tiempo era observado como un hecho probable ahora se convirtió en una realidad que sacude al sector cada vez con más intensidad.

Así, conforme a un período de caída en el nivel de compraventas, que ya acumula 10 meses consecutivos, los titulares de inmobiliarias y empresarios del sector no dudan en confirmar que los niveles de derrumbe ya superaron con creces el desplome que tuvo lugar durante las crisis de 2002 y 2009.

Las estadísticas de octubre dan prueba de la tendencia bajista. Precisamente estos números, al menos durante la primera quincena, ya reflejan un derrumbe superior al 70% respecto a las cifras de septiembre.

En esa dirección, y de acuerdo con los datos anticipados a iProfesional.com por Roberto Arévalo, flamante titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), las inmobiliarias ya registran en lo que va del mes una baja cercana al 75% en el nivel de transacciones en comparación con igual mes del año pasado.

«Aunque estamos alineados para alentar la inversión, la verdad es que negar la realidad resulta completamente absurdo. La retracción se hizo más fuerte desde mayo a esta parte», aseguró el directivo.

Y marcó una diferencia respecto a lo sucedido en 2009: «En ese año, último registro de una gran crisis, la situación del mercado se acomodó en poco más de tres meses. Ahora, en cambio, llevamos un declive que no cesa desde octubre del año pasado.

La baja de las operaciones sigue un derrotero que agrega dramatismo al indicador adelantado por Arévalo. Al respecto, vale decir que en junio pasado las inmobiliarias informaron una caída en las ventas del orden del 50% en comparación con junio 2011.

En agosto, ese descenso se intensificó hasta caer al 60%. Volvió a bajar aun más en septiembre, cuando los empresarios del sector dieron cuenta de una contracción del 70 por ciento.

La magnitud de estos guarimos hizo que la misma Cámara Inmobiliaria optara por suspender la tradicional cena anual que venía realizando desde hace ya siete años de manera ininterrumpida.

«No tenemos nada que celebrar. El panorama actual es tan desastroso que entendemos que no hay motivos para realizar un evento que, para nosotros, es sinónimo de festejo», comentó Néstor Walenten, hasta el mes pasado presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Esta depresión que muestra principalmente la comercialización de unidades usadas se da, según los empresarios de esta actividad, en un escenario en el que el Gobierno no sólo se niega a escuchar los reclamos del sector sino que, además, desde hace más de dos meses evita divulgar cifras que oficializarían el oscuro momento del mercado.

El «INDEC» de los inmobiliarios
«Prácticamente desde el mes de julio que el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal dejó de divulgar las cifras oficiales de escrituraciones que se hacen mes a mes, afirmó Walenten.

El empresario agregó que «al ser datos que no se pueden falsear, el hecho de publicarlos haría que se ‘blanqueen’ los porcentajes de caídas que nosotros hemos venido señalando».

Y fue más allá en sus declaraciones a iProfesional.com: «Para el sector, es vivir lo que sucede en el INDEC. Nos dejaron sin otra información concreta más que la que experimenta cada inmobiliaria en el día a día. Y esto no es responsabilidad de la Ciudad sino del Gobierno Nacional, ya que el Registro en cuestión depende del Ministerio de Justicia de la Nación».

El extitular de la Cámara Inmobiliaria explicó a este medio que «el bloqueo a esta información» deja al segmento en manos de los números del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, «que detalla y asienta operaciones que no necesariamente se iniciaron durante 2012».

«Por eso uno escucha caídas del 35% en un lado y del 70% del otro. El Colegio de Escribanos fija en 35% el derrumbe de este año, pero sin informar cuáles son las operaciones que, si bien se concretaron ahora, vienen ya pactadas desde 2011, 2010 o antes», sostuvo.

Walenten volvió a recalcar que «la precisión de la evolución del mes a mes la teníamos del Registro de la Propiedad Inmueble. Y ahora es una estadística que no nos la dan más. Queda informar cómo le va a cada uno y, a partir de ahí, hacer una estimación general».

Como bien detalló el entrevistado, las cifras que entrega el Colegio de Escribanos porteño consideran las operaciones en el presente ejercicio, aunque buena parte de las mismas en realidad han sido pactadas en años previos.

¿Cuál es la explicación que emite el ente? Según Walenten, «el organismo contesta con evasivas y esto ya viene desde julio. La orden, según sabemos, es la de no entregar más esos datos. Porque, de suministrarse, ya nadie podría poner en tela de juicio el momento crítico que viven las inmobiliarias».

Emprendimientos nuevos que no arrancan
En paralelo a la situación que evidencia la compraventa de propiedades, lo cierto es que no faltan las voces que alertan, además, sobre el mal momento que sufren los nuevos emprendimientos, más allá de que muchos de éstos se comercialicen a través de fideicomisos en pesos.

«El resultado final, aunque se ha hablado de mejorías, sigue siendo negativo en lo que hace a comercialización. Esto nunca terminó de despegar desde que arrancó el cepo al dólar y se complicó todavía más a partir de mayo», expresó a iProfesional.com Gustavo Fernández, director de la División Emprendimientos de LJ Ramos.

Según el especialista, de un año a otro la comercialización de nuevos proyectos acumula, por lo menos, una caída del 40 por ciento.

«Está la posibilidad de pagar en pesos el desarrollo, pero el precio del terreno se sigue exigiendo en dólares. Para quienes no logran hacerse de billetes verdes está la opción de ofrecer, por ejemplo, metros o unidades en otros emprendimientos. Esta ya es una tendencia común en Capital Federal y en el conurbano, pero igual las operaciones se demoran», dijo.

Hace pocas semanas, Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima, coincidió respecto del escaso despegue que presenta la venta de nuevas unidades, pese a la posibilidad que se ofrece de abonar o bien parte en moneda local, o bien el total, pero con un valor «camuflado» de la divisa.

«La realidad muestra que nadie se pelea por comprar. Se hacen algunas operaciones pero son muy pocas y todas a un ritmo bastante lento. Se vende, pero despacito», aseguró el referente sectorial a iProfesional.com.

En notas previas, este medio abordó en profundidad el fenómeno de los fideicomisos en pesos, dando cuenta de que se trata de una alternativa que -en muchos casos- tiene un dólar oculto superior al oficial.

Al respecto, las fuentes consultadas hicieron referencia al uso -en algunos casos- del «dólar celeste» ($5,80) y, en otros, al blue ($6,30).

«Aunque se quiera impulsar el uso de la moneda local, la comercialización de nuevos emprendimientos será más baja que la de aquellos años más complicados del último tiempo», anticipó Fernández.

Según el experto, «incluso estaremos por debajo de lo sucedido en 2009, cuando ocurrió la gran crisis internacional. En aquel momento todo se revirtió en un trimestre, mientras que ahora llevamos más de un semestre de baja continua. Probablemente cuando lleguemos a diciembre estaremos en el orden del 50% de caída».

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, coincidió con lo señalado por Fernández: «Hay consultas pero los emprendimientos no se despachan ni mucho menos. Se desterraron esas versiones que hablaban de boom para este tipo de iniciativas en moneda local».

Sin cambios en los precios
En medio de la preocupante situación por la que atraviesa el sector hay un hecho que no pasa desapercibido, ni para las inmobiliarias, ni para compradores y propietarios de inmuebles.

Y es que, pese al derrumbe en la compraventa, los precios del metro cuadrado en dólares no caen. Incluso, en pesos, al utilizarse el «color celeste», aumentaron.

Así, las cotizaciones vienen sobreviviendo a por lo menos cinco años de pronósticos sobre correcciones, pinchazos de burbujas, sinceramientos y demás vaticinios que, al menos hasta la fecha, no se han cumplido.

Ni la crisis internacional de 2008 -que generó una caída en el valor de las propiedades en todo el mundo- ni la recesión de 2009, ni la incertidumbre cambiaria de estos días han podido torcer a la baja los valores del metro cuadrado.

En aquel momento, hace tres años, también se había dado una fuerte caída en el volumen de operaciones.

Sin embargo, los precios del m2 no sólo que no bajaron sino que registraron un aumento del 14% en dólares, en zonas de buena demanda.

«Uno puede argumentar -si considera el actual enfriamiento de la economía y la caída de actividad- que las cotizaciones vigentes no se sostienen. Pero el mercado del ladrillo no guarda relación comercial con estos parámetros sino que funciona como trinchera», apuntó el desarrollador Néstor Kreimer, titular de la firma Kuantica.

Según su visión, los propietarios y los interesados en comprar «son como dos bandos: uno no quiere resignar valor y el otro quiere hacer valer sus billetes».

«Los precios no han cambiado. No hay prisa por vender. Y nadie quiere apurarse y quedarse con pesos, porque eso implica desvalorizarse ante la inflación», señaló Walenten.

La opinión del extitular de la CIA es que «todavía se impone el dólar. Mientras se mantenga este contexto de incertidumbre, los valores seguirán inmutables».

Fuente: iprofesional.com